房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位分析與定位思路分析報(bào)告

1、 . . 14/14房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位分析與定位思路分析 日期： HYPERLINK :/ 519、575 公園公交站：1、2、64、69、508、522、524、548、549、571、575、592、703、705、706、716、7262、地鐵地鐵二號(hào)線(xiàn)：馬池路站、常青花園站、金色雅園站、漢口火車(chē)站站、湖站、建設(shè)大道站、航空路站、公園站、循禮門(mén)站、大道站、和平大道站、武昌區(qū)政府站、小龜山站、洪山廣場(chǎng)站、中南路站、亞貿(mào)廣場(chǎng)站、街道口站、廣埠屯站、卓刀泉站、虎泉站、名都花園、魯巷。地鐵2號(hào)線(xiàn)公園站距項(xiàng)目200米，將大大縮短項(xiàng)目與三鎮(zhèn)距離，未來(lái)可為區(qū)域帶來(lái)可觀人流，利好本案商業(yè)發(fā)展。圖七：軌道交通

2、設(shè)計(jì)線(xiàn)路圖五、項(xiàng)目定位思路分析武廣商圈商業(yè)氛圍濃厚，人流、車(chē)流量大，商業(yè)發(fā)展有較大空間。零售密集度高、競(jìng)爭(zhēng)激烈，百貨業(yè)態(tài)飽和，但休閑娛樂(lè)、餐飲等業(yè)態(tài)資源匱乏，分布零散，缺乏集購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲多功能于一體的體驗(yàn)式購(gòu)物中心。隨著區(qū)域客單價(jià)不斷增長(zhǎng)，以廣場(chǎng)、國(guó)際廣場(chǎng)、新世界百貨為主的商業(yè)項(xiàng)目日趨高端。本案定位結(jié)合其項(xiàng)目指標(biāo)與區(qū)位條件，與周邊商業(yè)形成差異化，本案并無(wú)體量?jī)?yōu)勢(shì)，應(yīng)與商圈互補(bǔ)發(fā)展，彌補(bǔ)商圈空白定位為集購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲等多功能與一體的體驗(yàn)式商業(yè)街。六、項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃分析1.總體分析西園商業(yè)街以雙首層、中庭、平臺(tái)為設(shè)計(jì)理念，將獨(dú)具風(fēng)情的人文景觀與生機(jī)盎然的有機(jī)融合，完美呈現(xiàn)了一處建筑

3、與藝術(shù)渾然一體的購(gòu)物街區(qū)。 西園商業(yè)步行街規(guī)劃為開(kāi)放式步行街區(qū)，雙首層設(shè)計(jì)，主力商業(yè)為3層，局部為4層。采用大中庭設(shè)計(jì)，最大限度的發(fā)揮中庭對(duì)客流的聚合與引導(dǎo)作用。項(xiàng)目規(guī)劃東、西兩個(gè)主入口，萬(wàn)松園路是東側(cè)的主入口，項(xiàng)目西側(cè)直接連通公園，之間沒(méi)有圍欄，游園的人們可直接走進(jìn)西園商業(yè)街。西園商業(yè)街的設(shè)計(jì)者們力圖通過(guò)建筑的方式去營(yíng)造置休閑型商業(yè)街，最大限度地挖掘項(xiàng)目的商業(yè)潛質(zhì)。西園商業(yè)街的設(shè)計(jì)者們將標(biāo)高進(jìn)行了合理設(shè)計(jì)，來(lái)賓可以從萬(wàn)松園路主入口處直到一層商業(yè)街，也可以通過(guò)扶梯直達(dá)二層商業(yè)街，充分體現(xiàn)了泛首層的設(shè)計(jì)理念。5000平方米屋頂休閑平臺(tái)、3000平方米景觀庭、2000平方米空中平臺(tái)、20條5-30

4、米寬庭式，和煦的穿過(guò)中庭灑入二、三層商業(yè)，使得二、三層商業(yè)也儼然是一條充滿(mǎn)的室商業(yè)街。 平面布局完全打破舊有常規(guī)，毫不拘泥于“標(biāo)準(zhǔn)層”概念，從建筑輪廓至部每個(gè)空間，每段線(xiàn)條都處在自由的變化狀態(tài)之中，正是這些看似隨意、無(wú)序的點(diǎn)、線(xiàn)、面構(gòu)成立體空間后，形成了無(wú)數(shù)獨(dú)特的視點(diǎn)和視角，從而不斷鼓舞、激勵(lì)著顧客們?cè)谏虡I(yè)街區(qū)一次次進(jìn)行休閑購(gòu)物體驗(yàn)。圖八：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖圖九：西園商業(yè)步行街部實(shí)景圖2.硬件設(shè)施分析項(xiàng)目規(guī)劃有20條5-30米寬的通道，通道較為開(kāi)闊，整體商業(yè)環(huán)境較好。圖十：西園商業(yè)步行街通道圖項(xiàng)目中庭采光充足，有利于整體商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，并且能夠起到將購(gòu)物者視線(xiàn)上移，關(guān)注到高層商鋪的作用，利于鼓勵(lì)客流

5、向上先逛，從而促進(jìn)高層的商業(yè)經(jīng)營(yíng)。圖十一：西園商業(yè)步行街中庭圖項(xiàng)目在中庭護(hù)欄處規(guī)劃較為合理，這樣的加寬木板設(shè)置不僅提升了顧客在眺望中庭時(shí)候的安全性，并且外表時(shí)尚簡(jiǎn)潔，本案在商業(yè)環(huán)境細(xì)節(jié)處處理較為細(xì)致。圖十二：西園商業(yè)步行中庭護(hù)攔圖項(xiàng)目亮點(diǎn)之一為柱距之間空間利用較好，設(shè)置了一些休息區(qū)，不僅可以使顧客得到充分休息，降低顧客疲勞度，增加了顧客在商業(yè)項(xiàng)目的停留時(shí)間，利好項(xiàng)目整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)，還強(qiáng)調(diào)了項(xiàng)目的休閑性。圖十三：西園商業(yè)步行街通道休息區(qū)圖本案停車(chē)場(chǎng)在項(xiàng)目右側(cè)，整體退距約為10米，車(chē)輛進(jìn)出較為順暢，但本案停車(chē)位較少，僅為240個(gè)。圖十四：西園商業(yè)步行街停車(chē)場(chǎng)圖七、動(dòng)線(xiàn)分析1.外部動(dòng)線(xiàn)分析項(xiàng)目位于建設(shè)

6、大道、解放大道、青年路、新華路圍合腹地，項(xiàng)目所臨萬(wàn)松園路規(guī)劃為單行道，客流打的或者自駕前往項(xiàng)目需要從建設(shè)大道取水樓方向進(jìn)入萬(wàn)松園路到達(dá)本案，經(jīng)項(xiàng)目右側(cè)進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)，車(chē)輛進(jìn)出較為不便。項(xiàng)目聯(lián)外道路系統(tǒng)較為薄弱，直接影響到本案項(xiàng)目的可到達(dá)性與輻射能力。圖十五：外部動(dòng)線(xiàn)分析圖2.部動(dòng)線(xiàn)分析項(xiàng)目整體平面動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)較為合理，為無(wú)商業(yè)死角區(qū)域，鋪面面積大小基本為1：2的比例，展示面較好，給予了經(jīng)營(yíng)者良好的硬件條件。圖十六：部動(dòng)線(xiàn)分析圖八、業(yè)態(tài)品牌情況1.主力店：中百生活劇場(chǎng)（THEATER）: 生活劇場(chǎng)精選的商品多達(dá)8000余種，90%以上來(lái)自世界各地30多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。生活劇場(chǎng)超市路線(xiàn)，以高品質(zhì)的商品、優(yōu)雅

7、的購(gòu)物環(huán)境為顧客提供特色服務(wù)，倡導(dǎo)都市精致生活。鉆石小鳥(niǎo)（ZBIRD）: 鉆石小鳥(niǎo)是國(guó)最早從事網(wǎng)絡(luò)鉆石銷(xiāo)售的專(zhuān)業(yè)珠寶品牌，同時(shí)也是網(wǎng)絡(luò)鉆石銷(xiāo)售第一品牌，始終致力于引領(lǐng)全新鉆石消費(fèi)潮流。普拉瑞斯（POLARIS）: 普拉瑞斯希望為女性提供時(shí)尚和高品質(zhì)的珠寶飾品。其特有的優(yōu)勢(shì)為鉆飾產(chǎn)品采用高仿鉆，降低了高端飾品的大量成本；高仿鉆石采用獨(dú)特的技術(shù)，產(chǎn)品均呈現(xiàn)VVSD頂級(jí)鉆石的標(biāo)準(zhǔn)；從大小、色澤、切工、價(jià)格上全面超越用戶(hù)心理。肯德基（KFC）：是來(lái)自的著名連鎖快餐廳，由上校于1952年創(chuàng)建?？系禄氖遣粩嗤瞥鲂碌漠a(chǎn)品，或?qū)⒁酝N(xiāo)售產(chǎn)品重新包裝，針對(duì)人們嘗鮮的心態(tài)，從而獲得利潤(rùn)。蘋(píng)果體驗(yàn)店（APPLE）

8、：在西園百腦匯蘋(píng)果體驗(yàn)店蘋(píng)果體驗(yàn)店，顧客可以親自動(dòng)手演示所有Apple產(chǎn)品，親身體驗(yàn)Mac與其他Apple產(chǎn)品的所有功能。莎莎（SASA）：在地區(qū)，莎莎占據(jù)著逾30%的化妝品市場(chǎng)份額。自2005年起至今，莎莎集團(tuán)已在開(kāi)設(shè)了三十八家化妝品專(zhuān)賣(mài)店與二十個(gè)美容專(zhuān)柜，產(chǎn)品涉與高檔護(hù)膚品、香水、發(fā)類(lèi)用品、沐浴用品、化妝工具等約6000多種。銀興樂(lè)天影城：銀興樂(lè)天影城是首個(gè)擁有符合5星級(jí)影廳標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)感4D影廳的影城，擁有12個(gè)廳共2320個(gè)座位，是目前為止座位數(shù)最多的影城。米樂(lè)星世界KTV（Milo Star KTV）：來(lái)自KTV第一品牌，現(xiàn)馳名于國(guó)市場(chǎng)。西園的，是所有的升級(jí)版，這里的裝修檔次、音響設(shè)備均

9、是同類(lèi)型場(chǎng)所中的領(lǐng)先者?？嵘想娡娉牵嚎嵘想娡娉翘峁┑挠螛?lè)項(xiàng)目主要是健身類(lèi)的籃球機(jī)、拳擊機(jī)，休閑類(lèi)的音樂(lè)、舞蹈機(jī)，體驗(yàn)類(lèi)的槍機(jī)，競(jìng)技類(lèi)的賽車(chē)等。其高雅、整潔、舒適的娛樂(lè)環(huán)境，禮貌、細(xì)致的服務(wù)，極富現(xiàn)代感的店堂裝飾，高質(zhì)先進(jìn)的機(jī)臺(tái)設(shè)置，以與專(zhuān)業(yè)可靠的技術(shù)服務(wù)。Paul Mitchell（寶美奇）美發(fā)：1980年誕生于的Paul Mitchell（寶美奇），是一家獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的、唯一沒(méi)有零售產(chǎn)品、年零售額達(dá)9億美元的國(guó)際專(zhuān)業(yè)美發(fā)品牌。它生產(chǎn)的產(chǎn)品種類(lèi)超過(guò)了90種，全部在美國(guó)本土生產(chǎn)，涵蓋洗護(hù)、染燙、飾發(fā)造型、美發(fā)工具以與個(gè)人護(hù)理產(chǎn)品，行銷(xiāo)75個(gè)國(guó)家和地區(qū)。 寶美奇給消費(fèi)者帶來(lái)的不僅僅是發(fā)型上的視覺(jué)享受，

10、更是一種生活品質(zhì)的象征，其是每年時(shí)尚周發(fā)型的。G4 Bar：戀戀清吧 拒絕奢華。 G4 Bar是一個(gè)集合西式小點(diǎn)、酒水、音樂(lè)、足球、交友等生活休閑與放松心情的新思維多主題式休閑酒吧。其裝修風(fēng)格摒棄傳統(tǒng)的庸俗奢華，以自然、舒適、放松為設(shè)計(jì)理念，引入源自的思維自由設(shè)計(jì)風(fēng)格，通過(guò)不規(guī)則與非對(duì)稱(chēng)的視覺(jué)美感，將概念融入細(xì)節(jié)。 G4 Bar主要以“家在城市里，城在花園中”為消費(fèi)理念，以酒吧為主體，引入多種新鮮元素，使客人在欣賞音樂(lè)品嘗美酒的前提下，最大程度的得到心靈的放松。2.各層業(yè)態(tài)分布1層潮流生活館，主營(yíng)餐飲+高端服飾店鋪。圖十七：一層平面圖圖十八：一層業(yè)態(tài)分布圖2層流行精品館，主營(yíng)各式特色精品店。圖

11、十九：二層平面圖圖二十：二層業(yè)態(tài)分布圖3層休閑娛樂(lè)館，為電影城、電玩城、時(shí)尚餐廳、美發(fā)店。目前武廣商圈僅世貿(mào)廣場(chǎng)規(guī)劃有電影院，明顯不能滿(mǎn)足區(qū)域觀影需求，本案引進(jìn)銀興樂(lè)天影城，建設(shè)面積超過(guò)6600方，共有12個(gè)影廳，規(guī)模較大，再配合其他休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，緊緊抓住了武廣商圈休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)的可超越機(jī)會(huì)。未來(lái)，休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)將為本案帶來(lái)可觀人流，帶動(dòng)本案商業(yè)發(fā)展。圖二十一：三層平面圖圖二十二：三層業(yè)態(tài)分布圖4層歡唱世界，主要為米樂(lè)星KTV，將 休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)置于項(xiàng)目高層，有助于帶動(dòng)人流上升。圖二十三：四層平面圖圖二十四：四層業(yè)態(tài)分布圖九、開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)西園商業(yè)街于2011年9月19日開(kāi)街，當(dāng)時(shí)舉辦了盛大的啟幕盛典，在

12、盛典現(xiàn)場(chǎng)獻(xiàn)唱。 西園商業(yè)街于9月19日舉行規(guī)模宏大的全球啟幕盛典，該盛典由西園商業(yè)街投資方榮澤利華置業(yè)和太立德仁（中國(guó)）公關(guān)傳播機(jī)構(gòu)共同舉辦。 西園啟幕盛典為來(lái)賓特制“游園攻略”，游園攻略介紹了啟幕當(dāng)天各區(qū)域活動(dòng)。來(lái)賓得到一游園積章卡，在西園指定商家蓋滿(mǎn)印章的來(lái)賓有機(jī)會(huì)獲得與合影機(jī)會(huì)。 啟幕盛典包括啟幕儀式、啟幕狂歡、散點(diǎn)體驗(yàn)、開(kāi)幕盛典四個(gè)環(huán)節(jié)。在啟幕狂歡環(huán)節(jié)，有鼓魂表演、模特比基尼走秀、國(guó)際時(shí)裝秀等表演。 在散點(diǎn)體驗(yàn)環(huán)節(jié)，來(lái)賓觀看到了小丑街頭魔術(shù)表演、電影木偶游行，在商業(yè)街體驗(yàn)藝術(shù)真人雕塑、尋寶總動(dòng)員等； 開(kāi)幕盛典環(huán)節(jié)，現(xiàn)場(chǎng)由著名主持人主持，蕭敬騰在盛典現(xiàn)場(chǎng)獻(xiàn)唱。十、運(yùn)營(yíng)狀況西園商業(yè)步行街為開(kāi)發(fā)商全持有項(xiàng)目，商鋪只租不售，目前只針對(duì)餐飲和服裝招商，租金200-300元/平方米月，現(xiàn)可享受8折優(yōu)惠，面積50平方米起。運(yùn)營(yíng)方式為統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一租賃、統(tǒng)一管理。運(yùn)營(yíng)思路為3年提供200萬(wàn)的宣傳推廣費(fèi)用，定期組織不同的商業(yè)活動(dòng)，全面提升商業(yè)價(jià)值?，F(xiàn)階段招商的服裝方面要求引進(jìn)品牌服飾，以提升品牌效應(yīng)，達(dá)到吸引更多客流量的目的。合同一年一簽，公攤占40%，物業(yè)費(fèi)10元/月（包含3元推廣費(fèi)+7元物業(yè)管理費(fèi)）。計(jì)劃引進(jìn)500-600平米的兒童樂(lè)園。十一、結(jié)論項(xiàng)目位于漢口核心商圈，商