物業(yè)管理基本內(nèi)容與環(huán)節(jié)（共20頁）

1、第三講 物業(yè)管理基本內(nèi)容與環(huán)節(jié)季如進 教授清華大學房地產(chǎn)研究所第三講 物業(yè)管理基本內(nèi)容與環(huán)節(jié)物業(yè)管理干什么一 物業(yè)管理的基本內(nèi)容橫向看二 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)縱向看3.1 物業(yè)管理的基本內(nèi)容兩點注意：1. 不同類型的物業(yè)，物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的，但又各有特點和側重點。2. 融管理、經(jīng)營、服務于一體，寓管理和經(jīng)營于服務之中，在服務中完善經(jīng)營與管理。3.1 物業(yè)管理的基本內(nèi)容 物業(yè)管理的服務：常規(guī)性的公共服務 針對性的專項服務 委托性的特約服務 3.1 物業(yè)管理的基本內(nèi)容（一）常規(guī)性的公共服務公共服務的概念： 常規(guī)性的公共服務是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務工作，是物業(yè)服務企業(yè)面向全體住用人提供

2、的最基本的管理和服務，目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，保證正常的生活秩序和凈化、美化生活工作環(huán)境。3.1 物業(yè)管理的基本內(nèi)容（一）常規(guī)性的公共服務 1.共用部位的管理 （1）基本檔案資料 （2）日常運行、使用、養(yǎng)護、 保養(yǎng) （3）大、中修、更新、改造3.1 物業(yè)管理的基本內(nèi)容（一）常規(guī)性的公共服務 2.共用設備設施的管理 （1）基本檔案資料 （2）日常運行、使用、養(yǎng)護、 保養(yǎng) （3）大、中修、更新、改造 注意保修期的管理特點3.1 物業(yè)管理的基本內(nèi)容（一）常規(guī)性的公共服務 3.環(huán)境衛(wèi)生管理凈化環(huán)境 日常保潔、垃圾收集外運、化糞池清理，外墻清洗、消殺防疫等。 4.綠化管理美化環(huán)境 日常綠地、植被

3、、樹木、花卉養(yǎng)護、景觀小品、節(jié)假日裝飾。3.1 物業(yè)管理的基本內(nèi)容（一）常規(guī)性的公共服務 5.保安管理 公共區(qū)域的安全管理。人身 財產(chǎn)安全，防盜、防搶，防意外 事故等。 6.消防協(xié)助管理 7.車輛、道路的交通管理 車流、人流的暢通、安全3.1 物業(yè)管理的基本內(nèi)容（一）常規(guī)性的公共服務 8.裝飾裝修管理 裝修的申請、批準、擾民、安全等 9.公共維修資金的使用管理3.1 物業(yè)管理的基本內(nèi)容（二）針對性的專項服務專項服務的概念： 針對性的專項服務是指物業(yè)服務企業(yè)為提高住用人的工作、生活條件和質量，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的某種特定需要而提供的各項服務工作。其特點是物業(yè)服務企業(yè)事

4、先公布服務項目、內(nèi)容、質量和收費標準，由住戶自行選擇。專項服務屬于一種代理業(yè)務。3.1 物業(yè)管理的基本內(nèi)容（二）針對性的專項服務 1.日常生活類 衣、食、住、行等方面 2.商業(yè)服務類 網(wǎng)點的開設、各種經(jīng)營活動 3.文化、教育、體育、衛(wèi)生類 4.金融、中介服務類 5.社會福利類3.1 物業(yè)管理的基本內(nèi)容（三）委托性的特約服務概念與特點： 特約服務是為滿足產(chǎn)權人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務，通常指在物業(yè)服務合同中未要求、物業(yè)服務企業(yè)在專項服務中未設立，而物業(yè)產(chǎn)權人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業(yè)服務企業(yè)應在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務。特約服務實際上是專項服務的補充和完

5、善。3.2 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)原則：物業(yè)管理要早期介入 3.2 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復雜、完整的系統(tǒng)工程。 按先后順序，物業(yè)管理工作可以劃分為下面四個主要階段： 1、物業(yè)管理的策劃階段 2、物業(yè)管理的前期準備階段 3、物業(yè)管理的啟動階段 4、物業(yè)管理的日常運作階段3.2 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)1 物業(yè)管理的策劃階段 策劃階段的工作包括：物業(yè)管理的早期介入、制定物業(yè)管理方案和選聘物業(yè)服務企業(yè)三個基本環(huán)節(jié)。 該階段的活動由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來主持。 3.2 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 從選聘了物業(yè)服務企業(yè)、簽訂了前期物業(yè)服務合同，一直到業(yè)主大會召開、選出業(yè)委會，并選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，屬于前期物業(yè)管理服務。包括前期準備階段和啟動階段。3.2 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)2 物業(yè)管理的前期準備階段 前期準備階段的工作包括：物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)部機構的設置與擬定人員編制；物業(yè)管理人員的選聘與培訓；規(guī)章制度的制訂等三個基本環(huán)節(jié)。3.2 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)3 物業(yè)管理的啟動階段 啟動階段的工作包括：物業(yè)的接管驗收；用戶入?。粰n案資料的建立；首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的正式成立。 3.2 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)4 物業(yè)管理的正