中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試-房地產(chǎn)實(shí)務(wù)知識(shí)匯總(共132頁(yè))

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2、者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。要素（四要素）【要素一】位置 坐落所在具體地點(diǎn) 方位方向和位置 與相關(guān)場(chǎng)所的距離與有關(guān)場(chǎng)所的距離的遠(yuǎn)近 臨街（路）狀況 朝向正門或房間窗戶正對(duì)的方向 樓層所在的樓層【要素二】交通（通達(dá)性）【要素三】外部配套設(shè)施（兩類）【要素四】周圍環(huán)境和景觀 自然環(huán)境 人文環(huán)境 景觀3.位置與區(qū)位的關(guān)系 房地產(chǎn)不可移動(dòng)，其位置固定不變 區(qū)位有四個(gè)要素構(gòu)成，四要素中的任一要素發(fā)生變化，意味著房地產(chǎn)區(qū)位發(fā)生變化?！景咐f(shuō)明】一棟房屋，周邊通地鐵了，其交通狀態(tài)發(fā)生變化，房屋的位置沒(méi)有變，但其區(qū)位變化了。4.杜能“孤立國(guó)”理論的前提 孤立國(guó)是一個(gè)天然均質(zhì)大平原，只有一個(gè)城市 城市是農(nóng)產(chǎn)

3、品的唯一銷售市場(chǎng)，農(nóng)村則靠城市供給工業(yè)品 運(yùn)輸工具只有馬車 農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸成本與其重量和產(chǎn)地到消費(fèi)市場(chǎng)的距離成正比 經(jīng)營(yíng)者以獲取最大經(jīng)濟(jì)收益為目的，并根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)整其經(jīng)營(yíng)品種5.杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的主要內(nèi)容 V（銷售價(jià)格）和E（生產(chǎn)成本）是常數(shù)（利潤(rùn)加上運(yùn)費(fèi)，價(jià)格減去生產(chǎn)成本，為常數(shù)）P+T=V-E=k 利潤(rùn)最大化的唯一辦法是將運(yùn)費(fèi)壓縮為最小【核心內(nèi)容】如何通過(guò)合理的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局使農(nóng)業(yè)的運(yùn)費(fèi)最低，就能實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)6.杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的結(jié)論杜能圈（農(nóng)業(yè)以城市為中心呈同心圓分布） 自由農(nóng)作區(qū)，生產(chǎn)易腐難運(yùn)的農(nóng)產(chǎn)品 林業(yè)區(qū)，生產(chǎn)木材 輪栽農(nóng)作區(qū)，生產(chǎn)糧食 谷草農(nóng)作區(qū)，提供谷物與畜產(chǎn)品 三圃農(nóng)作制區(qū)

4、畜牧業(yè)區(qū)7.韋伯工業(yè)區(qū)位論的假設(shè)條件 均質(zhì)國(guó)家與地區(qū)，只考慮經(jīng)濟(jì)因素 工業(yè)原料、燃料地點(diǎn)固定且已知 工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地和范圍已知，需求量不變 勞動(dòng)力供給為已知，不能流動(dòng)，供給充裕 運(yùn)輸成本是重量和距離的函數(shù) 討論同一產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售問(wèn)題8.以運(yùn)輸指向的工業(yè)區(qū)位分析 運(yùn)費(fèi)的大小主要取決于運(yùn)輸距離和貨物重量 主要考慮原材料的運(yùn)費(fèi)和制成品的運(yùn)費(fèi) 工業(yè)原料分類：遍布性原料（可就地取材）和限地性原料（必須要運(yùn)輸）【結(jié)論】工業(yè)企業(yè)應(yīng)選擇在原料和制成品二者的總運(yùn)費(fèi)最小的地方。9.原料指數(shù)原料指數(shù)限地性原料總重量/制成品總重量 遍布性原料0 純?cè)? 失重性原料大于1 原料指數(shù)越大，生產(chǎn)廠應(yīng)選在離原料產(chǎn)地越近

5、原料指數(shù)越小，生產(chǎn)廠應(yīng)選在離市場(chǎng)越近10.集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析11.基本概念（五個(gè)重要概念）12.克里斯塔勒中心地理論的假設(shè)條件 均質(zhì)平原與無(wú)差異性的居民 交通費(fèi)用與距離成正比 廠商和消費(fèi)者均為經(jīng)濟(jì)人 貨物可自由流動(dòng)，不受任何關(guān)稅與非關(guān)稅壁壘的限制13.克里斯塔勒中心地理論的結(jié)論六邊形市場(chǎng) 各廠商的銷售范圍為圓形 新廠商的自由進(jìn)入，使各廠商的銷售范圍越來(lái)越小，直到能維持最低收入水平的門檻為止 各廠商的圓形范圍重疊區(qū)域，以無(wú)差別線劃分給不同的廠商 形成六邊形的市場(chǎng)區(qū)域14.克氏市場(chǎng)等級(jí)序列多種商品與不同檔次 高級(jí)商服中心，提供高中低級(jí)商品和服務(wù) 中級(jí)商服中心，提供中低級(jí)商品和服務(wù)

6、 低級(jí)商服中心，提供低級(jí)商品和服務(wù) 需求門檻和服務(wù)范圍由高到低，由大到小15.城市空間結(jié)構(gòu)理論（四種理論） 同心圓理論伯吉斯與巴布科克 扇形理論霍伊特 多核心理論麥肯齊、哈里斯、烏爾曼 中心商務(wù)區(qū)土地利用模式墨菲和萬(wàn)斯16.同心圓理論伯吉斯與巴布科克 內(nèi)涵伯吉斯基于生態(tài)學(xué)的入侵和承繼概念來(lái)解釋城市土地利用在空間上的排列 結(jié)論城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自內(nèi)向外環(huán)狀擴(kuò)展 修正巴布科克考慮到交通軸線的輻射作用，將理論修正為星狀環(huán)形模式中心商務(wù)區(qū)過(guò)渡地帶工人住宅區(qū)高收入階層住宅區(qū)通勤人士住宅區(qū)17.扇形理論霍伊特 各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展18

7、.多核心理論麥肯齊、哈里斯、烏爾曼 內(nèi)容一個(gè)城市內(nèi)會(huì)出現(xiàn)多個(gè)商業(yè)中心，其中一個(gè)主要商業(yè)區(qū)為城市核心，其余為次核心隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，新的極核中心隨之產(chǎn)生 多核心理論的理論基礎(chǔ)基于地租地價(jià)理論，支付租金能力高的產(chǎn)業(yè)位于城市中心19.中心商務(wù)區(qū)土地利用模式墨菲、萬(wàn)斯【重點(diǎn)難點(diǎn)】三項(xiàng)指標(biāo)20.三種區(qū)位論的實(shí)質(zhì)與前提假設(shè)理論實(shí)質(zhì)假設(shè)農(nóng)業(yè)區(qū)位論在城市周圍農(nóng)業(yè)區(qū)位布局的原則 只有一個(gè)城市，且是孤立國(guó) 運(yùn)輸工具只有馬車 孤立國(guó)環(huán)境均質(zhì)，且與外部隔絕 農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)、重量與產(chǎn)地到消費(fèi)市場(chǎng)的距離成正比 經(jīng)營(yíng)者以獲取最大經(jīng)濟(jì)收益為目的工業(yè)區(qū)位論找出工業(yè)產(chǎn)品成本最低、利潤(rùn)最大的位置，作為配置工業(yè)企業(yè)的依據(jù) 均質(zhì)國(guó)家或

8、地區(qū)，只考慮經(jīng)濟(jì)因素 工業(yè)原料、燃料地點(diǎn)固定且已知 工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地和范圍已知，需求量不變 勞動(dòng)力不能流動(dòng)，價(jià)格已知，供給充裕 運(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù) 討論同一產(chǎn)品中心地 理論找出城市的分布規(guī)律 均質(zhì)平原與無(wú)差異性的居民 交通費(fèi)用與距離成正比 廠商和消費(fèi)者均為經(jīng)濟(jì)人 貨物可自由流動(dòng)21.需求的兩個(gè)條件（缺一不可） 消費(fèi)者愿意購(gòu)買(gumi)，即有購(gòu)買的欲望 消費(fèi)者能夠購(gòu)買，即有支付能力條件二是需求與需要的區(qū)別所在22.決定(judng)房地產(chǎn)需求量的因素【因素一】房地產(chǎn)價(jià)格水平（反相關(guān)） 一般情況下是反相關(guān)，即價(jià)格上漲，需求減少 特例是炫耀物品和吉芬物品（生活必需品），越貴需求越大【因素二】消

9、費(fèi)者的收入水平（正相關(guān)） 收入增加，需求增加 收入減少，需求減少【因素三】消費(fèi)者的偏好 對(duì)某種商品偏好增強(qiáng)時(shí)，需求增加【因素四】相關(guān)物品的價(jià)格水平（替代品和互補(bǔ)品） 替代品需求反向變化（商品房與經(jīng)濟(jì)適用房） 互補(bǔ)品需求同向變化（住宅與配套設(shè)施(shsh)）【因素五】消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期 買漲不買跌23.房地產(chǎn)需求曲線 需求曲線的性質(zhì)一般商品的需求量與價(jià)格呈逆相關(guān)關(guān)系，是向下的曲線價(jià)格上升，需求減少，價(jià)格下降，需求增加 需求曲線的變動(dòng)（兩種變化）沿需求曲線的變動(dòng)價(jià)格發(fā)生變化需求曲線的平移價(jià)格以外的因素發(fā)生變化24.房地產(chǎn)供給的條件 愿意供給 有能力供給房地產(chǎn)潛在供給量存量滅失量轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)

10、量其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量新開發(fā)量25.決定房地產(chǎn)供給量的因素（四因素） 該種房地產(chǎn)價(jià)格水平正相關(guān) 該種房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本反相關(guān) 該種房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)水平正相關(guān) 房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期看好市場(chǎng)，減少當(dāng)期供給（捂盤），對(duì)未來(lái)悲觀，增加當(dāng)期供給26.房地產(chǎn)供給缺乏彈性 土地總量不可增加（總量限制） 政府獨(dú)家壟斷建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)（供給受政府控制） 房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)（反應(yīng)需要時(shí)間） 房地產(chǎn)不可移動(dòng)性（房地產(chǎn)不能在地區(qū)間調(diào)劑余缺）27.房地產(chǎn)供給曲線 性質(zhì)房地產(chǎn)供給量與價(jià)格之間正相關(guān)，曲線向上價(jià)格上升，供給增加，價(jià)格下降，供給減少 供給曲線的變動(dòng)（兩種變化）沿供給曲線的變動(dòng)價(jià)格發(fā)生變化供

11、給曲線的平移價(jià)格以外的因素發(fā)生變化28.房地產(chǎn)均衡價(jià)格 內(nèi)涵均衡價(jià)格是指商品的需求價(jià)格與供給價(jià)格相一致時(shí)的價(jià)格 供給不變時(shí)需求增加，則價(jià)格上漲需求減少，則價(jià)格下跌 需求不變時(shí) 供給增加，則價(jià)格下降 供給減少，則價(jià)格上漲29.房地產(chǎn)供求與價(jià)格關(guān)系的特殊性難以形成統(tǒng)一市場(chǎng) 房地產(chǎn)供求四類市場(chǎng)全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況全國(guó)同類房地產(chǎn)的供求狀況本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要指本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況30.級(jí)差地租【古典地租理論】地租市場(chǎng)價(jià)格生產(chǎn)成本平均利潤(rùn)31.絕對(duì)地租 由于土地的所有權(quán)使耕種最劣等的土地也需支付的租金 土地所有者憑借對(duì)土地所

12、有權(quán)的壟斷所取得32.壟斷地租 由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租 條件土地私有權(quán)壟斷 某些土地具有特殊的自然條件33.地租與地價(jià)的關(guān)系 地租是地價(jià)的基礎(chǔ)（千萬(wàn)不要記反了） 地價(jià)是地租的資本化 地價(jià)不是土地的購(gòu)買價(jià)格，而是土地所提供的地租的購(gòu)買價(jià)格 永久租期土地，地租與地價(jià)的關(guān)系為 34.城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別區(qū)別項(xiàng)目城市鄉(xiāng)村人口職業(yè)構(gòu)成以非農(nóng)人口集聚為主以農(nóng)業(yè)人口集聚為主人口與建筑規(guī)模與密度大小空間形態(tài)和物質(zhì)構(gòu)成用地類型多樣，基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施完備用地類型單一,基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)薄弱職能類型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是政治經(jīng)濟(jì)文化中心與各種產(chǎn)業(yè)集聚地職能單一35.城市(chngsh)的分類序

13、號(hào)分類標(biāo)準(zhǔn)類型1城市人口規(guī)模特大城市（人口100萬(wàn)）大城市（50萬(wàn)100萬(wàn)）中等城市（20萬(wàn)50萬(wàn)）小城市（人口20萬(wàn)）2城市行政級(jí)別直轄市、地級(jí)市、縣級(jí)市、建制鎮(zhèn)3城市的職能具有綜合職能的城市以某種職能為主的城市4城市地理位置南方城市與北方城市沿海城市和內(nèi)陸城市邊境城市和內(nèi)地城市5城市地形地貌平原城市、山地城市、高原城市、丘陵城市、盆地城市、河谷城市6城市平面幾何形狀塊狀城市、帶狀城市、星狀城市7城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)單中心城市、多中心城市8城市道路格局棋盤形城市、放射形城市、不規(guī)則形城市36.城市的產(chǎn)生城市是社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段，社會(huì)大分工的產(chǎn)物（第二次分工的產(chǎn)物） 第一次大分工農(nóng)業(yè)與漁牧業(yè)分離

14、，進(jìn)入定居時(shí)代，產(chǎn)生了固定居民點(diǎn) 第二次大分工商業(yè)(shngy)和手工業(yè)從農(nóng)業(yè)中分離，形成以商業(yè)和手工業(yè)為主的最早城市 產(chǎn)業(yè)革命農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代進(jìn)入工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，開創(chuàng)了城市發(fā)展新紀(jì)元37.城市的發(fā)展（四大階段）序號(hào)城市發(fā)展階段對(duì)應(yīng)工業(yè)化時(shí)期城市化水平備注1絕對(duì)集中階段工業(yè)化初期城市化水平提高階段發(fā)展中國(guó)家2相對(duì)集中階段工業(yè)化成熟期城市化高速發(fā)展階段3相對(duì)分散階段后工業(yè)化初期郊區(qū)化前兆4絕對(duì)分散階段后工業(yè)化成熟期郊區(qū)化西方發(fā)達(dá)國(guó)家38.城市化的進(jìn)程(jnchng)城市化階段城市化水平城市化速度初級(jí)階段較低較慢加速階段逐漸提高很快飽和階段較高減速39.城市化的度量(dling) 城市化度量指標(biāo)城市化水

15、平（城市化率） 城市化率計(jì)算方法一個(gè)區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘陌俜直仍酱?，表明城市化水平越?0.郊區(qū)化概念41.郊區(qū)化與郊區(qū)城鎮(zhèn)化的區(qū)別區(qū)別項(xiàng)目郊區(qū)化郊區(qū)城鎮(zhèn)化動(dòng)力來(lái)自城市內(nèi)部的離心力來(lái)自向心、離心等各種力量方向由市區(qū)向外由郊區(qū)向市內(nèi)實(shí)質(zhì)人口與經(jīng)濟(jì)要素由城市中心區(qū)向近郊區(qū)的離心擴(kuò)散（市區(qū)的離心擴(kuò)散）人口與經(jīng)濟(jì)要素由郊區(qū)向市區(qū)的聚集（郊區(qū)的向心集聚）視角不同站在城市中心的角度站在郊區(qū)的角度42.逆城市化 大都市區(qū)的人口向較小的都市乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動(dòng)分散化的過(guò)程 是一種暫時(shí)的調(diào)整(tiozhng)，而不是一種長(zhǎng)久的變化43.郊區(qū)化與逆城市化的區(qū)別 逆城市化著眼的是整個(gè)城市體系（多城市） 郊區(qū)化著眼一

16、個(gè)城市的發(fā)展趨勢(shì)（一個(gè)城市）第二章房地產(chǎn)征收(zhngshu)征用1.房地產(chǎn)征收的概念 是指國(guó)家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制取得集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他房地產(chǎn)的行為 本質(zhì)是所有權(quán)由集體、單位和個(gè)人變?yōu)閲?guó)家所有（必須是所有權(quán)發(fā)生變化，變?yōu)閲?guó)家所有） 征收的主體是國(guó)家，通常是政府部門，屬于政府行使行政權(quán)2.房地產(chǎn)征收的類型 集體所有的土地征收土地（城市的土地已經(jīng)是國(guó)家所有，所以不存在征收問(wèn)題） 單位、個(gè)人的房屋及其他房地產(chǎn)征收（房屋的所有權(quán)不歸國(guó)家，所以存在征收問(wèn)題）國(guó)有土地上的房屋征收過(guò)去稱為“城市房屋拆遷”，2011年1月21日公布的國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條

17、例，已不再使用房屋拆遷這個(gè)名稱3.征收中房與地的關(guān)系(gun x) 集體土地被征收，同時(shí)征收其上房屋（集體是房隨地走） 國(guó)有土地上房屋被征收，同時(shí)收回國(guó)有土地使用權(quán)（國(guó)有是地隨房走）4.房地產(chǎn)征收的限制條件（三條件） 征收只能是以發(fā)展公共利益，提升公共福祉為目的，絕對(duì)禁止以商業(yè)用途為目的的征收 征收必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序 政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，以被征收房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值對(duì)被征收人的損失予以公平補(bǔ)償5.征用的概念 指國(guó)家因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)的行為（本質(zhì)是所有權(quán)未發(fā)生變化，使用權(quán)發(fā)生變化）6.征用的限制條件 征用的前提條件是發(fā)生

18、搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急情況，平時(shí)不得采用 征用應(yīng)符合法律規(guī)定的權(quán)限和程序 使用后應(yīng)當(dāng)將征用財(cái)產(chǎn)返還被征用人，并且給予補(bǔ)償7.征用的特征 征用必須是因緊急需要（屬于公共利益無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買解決） 國(guó)家必須依法行使征用權(quán)專屬于政府的權(quán)力 不轉(zhuǎn)移所有權(quán)只轉(zhuǎn)移使用權(quán)，用后返還 既適用于不動(dòng)產(chǎn)也適用于動(dòng)產(chǎn)（案例如警察征用車輛追捕逃犯）8.征收與征用的異同 共同點(diǎn)（兩點(diǎn)）強(qiáng)制性，都不必得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意補(bǔ)償性，都應(yīng)給予補(bǔ)償 區(qū)別（四點(diǎn)）征 收征 用適用對(duì)象不同限于不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)均適用前提條件不同為了公共利益需要因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同所有權(quán)轉(zhuǎn)移所有權(quán)不變，使用權(quán)轉(zhuǎn)移補(bǔ)償內(nèi)容不同法律規(guī)定雙方依

19、據(jù)法律規(guī)定協(xié)商確定9.公共利益的界定房屋征收條例中在立法史上首次界定了公共利益的范圍 國(guó)防和外交的需要 由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要 由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)(n n sh y)的需要 由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要 由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要10.公共利益的特點(diǎn)（四特點(diǎn)） 公共利益是客觀的獨(dú)立地真實(shí)地存在于各種利益之上 公共利益是共享的是社會(huì)共同的、整體的、普遍的利益，不是

20、多數(shù)人與少數(shù)人的問(wèn)題 公共利益是不確定的利益內(nèi)容的不確定性和受益對(duì)象的不確定性 公共利益不同于國(guó)家利益或政府利益有時(shí)重合，有時(shí)甚至沖突，政府并不絕對(duì)代表公共利益11. 商業(yè)利益與公共利益的關(guān)系 商業(yè)利益與公共利益并非絕對(duì)對(duì)立，有時(shí)是一致的 商業(yè)利益是否構(gòu)成公共利益，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況作出判斷12.有三類建設(shè)用地可不征收為國(guó)有 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地 農(nóng)民宅基地 鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地13.何為一書四方案 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案（土地用途改變） 補(bǔ)充耕地方案 征收土地方案（所有權(quán)改變） 供地方案 建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書行政主管部門自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)審批一書四方案14.土地呈報(bào)說(shuō)明書的附件 土地利用總體規(guī)劃

21、圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖 勘測(cè)定界圖及勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告 地籍資料或其他土地權(quán)屬證明材料 土地有償使用合同及說(shuō)明 城市規(guī)劃圖和村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃圖15.四方案的批準(zhǔn)30日內(nèi)審查完畢，政府批準(zhǔn)后在5日內(nèi)由土管部門將批復(fù)發(fā)出(fch)【批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案的條件】 符合土地利用總體規(guī)劃 確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo) 占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃，且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求 單獨(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件16.批準(zhǔn)（針對(duì)四方案）【批準(zhǔn)征收土地方案的條件】 被征收土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)符合法律、法規(guī)規(guī)定的 需要(xyo)

22、安置人員的安置途徑切實(shí)可行【供地方案符合條件】 符合國(guó)家的土地供應(yīng)政策 申請(qǐng)用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地要求 劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件 以有償使用方式供地的，供地的方式、年限、有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額符合規(guī)定 只占用國(guó)有未利用地，必須符合規(guī)劃、界址清楚、面積準(zhǔn)確17.公告的內(nèi)容 批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文號(hào) 征收土地的用途、范圍、面積 征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置辦法 辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙?8.集體土地征收的審批 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批用途變化 土地征收審批-所有權(quán)變化 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批與土地征收審批的關(guān)系雙審批，先農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，后征地審批19.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批用途變化項(xiàng)目土地審批單位省級(jí)政府批

23、準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目國(guó)務(wù)院為實(shí)施規(guī)劃而農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)具體建設(shè)項(xiàng)目用地市縣政府其它項(xiàng)目省級(jí)政府20.土地征收(zhngshu)審批所有權(quán)變化（國(guó)務(wù)院和省級(jí)兩級(jí)審批）21.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批與土地征收審批的關(guān)系(gun x)（三種情況）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)權(quán)限征收土地批準(zhǔn)權(quán)限處理方式國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院或省級(jí)政府由國(guó)務(wù)院同時(shí)批準(zhǔn)省級(jí)政府省級(jí)政府省級(jí)政府同時(shí)批準(zhǔn)省級(jí)政府國(guó)務(wù)院先由省級(jí)政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，再由國(guó)務(wù)院辦理征地審批22.征地補(bǔ)償?shù)奶攸c(diǎn) 按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償 根據(jù)被征收土地的平均年產(chǎn)值的倍數(shù)(bis

24、h)給予補(bǔ)償，而非其市場(chǎng)價(jià)值 補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等多項(xiàng)23.征地補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成補(bǔ)償什么補(bǔ)給誰(shuí)土地補(bǔ)償費(fèi)土地歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有安置補(bǔ)助費(fèi)勞動(dòng)力 由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，支付給組織 由企業(yè)安置的，支付給安置單位 實(shí)行貨幣安置的，發(fā)放給每個(gè)被安置的人（自謀職業(yè)的）地上物與青苗補(bǔ)償費(fèi)地上物與青苗地上物與青苗的所有者24.土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn) 征收耕地的，為被征收前3年平均年產(chǎn)值的610倍 征收其他土地的，由省級(jí)參照耕地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定25.安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn) 總安置補(bǔ)助費(fèi)需安置的人數(shù)每一個(gè)安置的人口的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn) 需安置的人數(shù)，按被征收耕地?cái)?shù)量除以征地

25、前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量來(lái)計(jì)算 每個(gè)需安置的人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的46倍26.兩個(gè)特殊規(guī)定 每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)不得超過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍 如果還不能保持農(nóng)民原有生活水平的，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍27.地上附著物與青苗補(bǔ)償費(fèi) 地上附著物補(bǔ)償費(fèi)由省級(jí)規(guī)定 青苗補(bǔ)償費(fèi)可以移植的，支付移植費(fèi)不能移植的，給予合理補(bǔ)償或作價(jià)收購(gòu)，由省級(jí)規(guī)定28.被征地農(nóng)民的安置（最常用前兩種） 貨幣安置 保障安置 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置 重新?lián)駱I(yè)安置 入股分紅安置 異地移民安置29.國(guó)有土地上房屋征

26、收的管理體制30.作出房屋征收決定的準(zhǔn)備工作（3個(gè)前置條件） 征收應(yīng)符合經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃 作出房屋征收決定前，應(yīng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?1.作出房屋征收決定 房屋征收決定由市、縣人民政府作出 當(dāng)房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定32.擬定征收補(bǔ)償方案及公告 房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣人民政府 市縣政府應(yīng)對(duì)征收方案進(jìn)行論證并及時(shí)公布 公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)，征求公眾意見(jiàn)33.征求意見(jiàn)及修改 征收補(bǔ)償方案征求意見(jiàn)期限不少于3

27、0日 舊城改建多數(shù)被征收人認(rèn)為方案不符合規(guī)定，市縣政府應(yīng)組織被征收人與公眾代表參加聽證會(huì)34.房屋征收的實(shí)施【重點(diǎn)難點(diǎn)】 在征收范圍確定后，不得實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途，否則不予補(bǔ)償 暫停辦理相關(guān)手續(xù)，最長(zhǎng)不超過(guò)1年【重點(diǎn)難點(diǎn)】實(shí)施房屋征收的相關(guān)規(guī)定 任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷 禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)35.房屋征收的強(qiáng)制執(zhí)行 被征收人不服的，可以申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以提起行政訴訟 被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市縣政府依法申請(qǐng)人民法

28、院強(qiáng)制執(zhí)行36.房屋征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容（三部分）37.房屋征收補(bǔ)償?shù)姆绞剑▋煞N）38.被征收房屋價(jià)值的評(píng)估 房屋價(jià)值的確定應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定 房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇由被征收人協(xié)商選定協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定39.評(píng)估異議 對(duì)房屋評(píng)估價(jià)值有異議的，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估 對(duì)復(fù)核評(píng)估仍有異議的，可向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定40.訂立補(bǔ)償協(xié)議或作出補(bǔ)償決定41.出具虛假或有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的法律責(zé)任 由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款，記入信用檔案 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬(wàn)元以上3

29、萬(wàn)元以下的罰款，并記入信用檔案 情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書 造成損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任 構(gòu)成犯罪的，追究刑事責(zé)任第三章建設(shè)(jinsh)用地使用制度1.建設(shè)(jinsh)用地的內(nèi)容（建造建筑物、構(gòu)筑物的土地） 城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地 工礦用地 交通水利設(shè)施用地 旅游用地 軍事設(shè)施用地等2.建設(shè)用地的分類分類標(biāo)準(zhǔn)具體類型按建設(shè)用的所有權(quán)分類國(guó)有建設(shè)用地集體建設(shè)用地按建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型分類農(nóng)業(yè)建設(shè)用地非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地按建設(shè)用地的來(lái)源分類新增建設(shè)用地存量建設(shè)用地按建設(shè)用地使用期限分類永久性建設(shè)用地臨時(shí)性建設(shè)用地按建設(shè)項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模或總投資額的大小分類大型項(xiàng)目建設(shè)用地中型項(xiàng)目建設(shè)用地小型項(xiàng)目建設(shè)

30、用地按建設(shè)用地用途分類工業(yè)建設(shè)用地民用建設(shè)用地軍事建設(shè)用地3.我國(guó)的土地制度概要所有權(quán)與使用權(quán)分離【補(bǔ)充(bchng)】 城市的土地屬于國(guó)家所有 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有 建設(shè)用地不能直接使用農(nóng)村集體所有土地，必須通過(guò)征收變?yōu)閲?guó)家所有后，再以各種方式使土地使用者獲得土地的使用權(quán)【重點(diǎn)難點(diǎn)】我國(guó)土地制度框架4.我國(guó)建設(shè)用地取得方式 征收集體土地（所有權(quán)發(fā)生變化） 劃撥（無(wú)償或低價(jià)，無(wú)期限） 出讓（有償有期限，主流方式） 租賃（有償有期限） 作價(jià)出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營(yíng)（有償） 轉(zhuǎn)讓（土地使用者與使用者之間） 集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移（集體所有權(quán)不發(fā)生變化）5.建設(shè)用地管理的原則（四

31、原則） 節(jié)約、合理利用每寸土地，保護(hù)耕地和提高土地利用率的原則 強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的控制作用的原則 實(shí)行建設(shè)用地有償使用的原則 社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則6.建設(shè)用地管理的主要內(nèi)容（五方面） 建設(shè)用地宏觀調(diào)控管理（宏觀調(diào)控） 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用管理（用途變化） 土地征收管理（所有權(quán)變化） 建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)、審查、報(bào)批、供地工作（用地管理） 建設(shè)用地的分配、協(xié)調(diào)，即組織建設(shè)用地使用權(quán)的供給，對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押進(jìn)行監(jiān)督管理（用地管理）7.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和有償使用（四種） 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥（無(wú)償無(wú)期限） 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓（有償有期限） 國(guó)

32、有建設(shè)用地租賃 建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營(yíng)8.劃撥的含義 國(guó)家無(wú)償無(wú)期限地將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)讓渡給土地使用者的一種行為 劃撥的最低權(quán)限在縣級(jí)人民政府9.劃撥的范圍 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地（主要指特殊用地）10.劃撥土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件 土地使用者為公司企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人 有國(guó)有土地使用證 具有地上建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明不同時(shí)滿足以上條件的劃撥建設(shè)用地，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押11.劃撥土地轉(zhuǎn)讓的兩種方式12.劃撥土地出租 劃撥土地地上物出租的，應(yīng)將租金中所含的土地收益

33、上繳國(guó)家13.劃撥土地抵押 房地產(chǎn)抵押的，抵押金額不應(yīng)包括土地價(jià)格 因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，辦理出讓手續(xù)并向國(guó)家繳納土地使用權(quán)出讓金14.出讓的概念與方式 概念國(guó)家將建設(shè)用地使用權(quán)有償有期限地轉(zhuǎn)移給土地使用者 出讓的方式（4種方式）招標(biāo)（競(jìng)爭(zhēng)性）拍賣（競(jìng)爭(zhēng)性）掛牌（競(jìng)爭(zhēng)性）協(xié)議（非競(jìng)爭(zhēng)性）15.出讓的規(guī)定 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓 嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán) 采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定16.出讓的特征（5大特征） 土地出讓是國(guó)家壟斷行為（只有國(guó)有土地才

34、能出讓，只有國(guó)家才能出讓） 出讓使用權(quán)有使用期限 使用權(quán)出讓是有償?shù)耐恋厥褂脵?quán)出讓金 建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)定地表、地上、地下分設(shè) 土地使用者權(quán)利范圍有限地下資源、埋藏物與市政公用設(shè)施權(quán)屬另立17.出讓最高年限 居住用地 70年 工業(yè)用地 50年 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年 綜合或者其他用地 50年真實(shí)出讓的期限，可以短于出讓最高年限低，但不能長(zhǎng)于最高年限18.出讓金 概念指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)受讓者，一次性或分期提前支付的整個(gè)使用期間的地租 出讓金包括的內(nèi)容土地出讓交易總額土地使用期滿，土地使用者續(xù)期所繳納的出讓價(jià)款劃撥轉(zhuǎn)有償補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款 交納

35、時(shí)間在簽訂出讓合同后60日內(nèi)支付。逾期未交全，出讓人有權(quán)解除合同19.出讓底價(jià)的確定 出讓可有底價(jià)也可無(wú)底價(jià) 如果有底價(jià)，根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或底價(jià)（2個(gè)因素） 出讓底價(jià)不得低于國(guó)家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn) 集體決策確定底價(jià)、起叫價(jià)、起始價(jià)、保證金20.出讓中期招標(biāo)的程序 投標(biāo)人不得少于3人，如果少于3人，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動(dòng) 評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表和專家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)（2類人） 中標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)是能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)確定為中標(biāo)人投標(biāo)開標(biāo)評(píng)標(biāo)中標(biāo)21.拍賣中的規(guī)定 在拍賣中，競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)

36、未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣（流拍）22.掛牌競(jìng)價(jià)規(guī)則 只有一個(gè)競(jìng)買人，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，掛牌成交 有兩個(gè)及以上的競(jìng)買人，出價(jià)高者成交 報(bào)價(jià)相同，先提交者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外 掛牌期內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或所有報(bào)價(jià)均低于底價(jià)，掛牌不成交23.掛牌截止時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)竟價(jià) 掛牌期限屆滿，主持人詢問(wèn)競(jìng)買人是否愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià) 如有則進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，規(guī)則同拍賣24.關(guān)于投標(biāo)、競(jìng)買保證金的處理 中標(biāo)人、競(jìng)得人的保證金，抵作土地出讓款 其它人的在活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)退還，不計(jì)利息25.后期的共同程序建設(shè)用地使用權(quán)的受讓 中標(biāo)通知書或成交確認(rèn)書的簽訂具有法律效力 出讓合同的簽訂，5個(gè)工作日內(nèi)退還保證金 出讓結(jié)果的公布

37、10個(gè)工作日內(nèi) 建設(shè)用地使用權(quán)證書的領(lǐng)取必須全部付清出讓金26.落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控，規(guī)范土地出讓行為的舉措 凡可能出現(xiàn)“高地價(jià)”的地區(qū)，必須事前評(píng)估，采取有效措施，防止出現(xiàn)高地價(jià) 對(duì)招拍掛中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或者單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，市縣土管部門在成交確認(rèn)書簽訂后2個(gè)工作日內(nèi)，填寫房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表，分別上報(bào)國(guó)土資源部和省級(jí)土管部門27.落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控，規(guī)范土地出讓行為的舉措（續(xù)） 在堅(jiān)持國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓制度的前提下,積極探索“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”、“在商品住宅用地中配建保障性住房”、網(wǎng)上掛牌、用地預(yù)申請(qǐng)、一次競(jìng)價(jià)綜合評(píng)標(biāo)等多種交易形式2

38、8.協(xié)議出讓的范圍（五種情況） 各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的用地，且同一宗地只有一個(gè)意向用地者的，可以協(xié)議出讓（倉(cāng)儲(chǔ)用地屬于經(jīng)營(yíng)性用地，而采礦用地不屬于經(jīng)營(yíng)性用地） 原劃撥、承租土地使用人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以協(xié)議出讓，但法律明確規(guī)定應(yīng)收回土地使用權(quán)后重新公開出讓的除外 劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以協(xié)議出讓，但法律明確規(guī)定應(yīng)收回土地使用權(quán)后重新公開出讓的除外 出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式 通過(guò)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定實(shí)行協(xié)議出讓方式的29.協(xié)議出讓的類型（五種類型） 政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓集體農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)讓和土地征收審批后形成

39、的國(guó)有建設(shè)用地政府收回收購(gòu)的國(guó)有建設(shè)用地 原劃撥、承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓 劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓 出讓建設(shè)用地使用權(quán)改變用途申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓 出讓建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓30.協(xié)議出讓最低價(jià) 內(nèi)涵為了宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)，防止低價(jià)協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)而實(shí)施的出讓金最低控制標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn)（兩個(gè)不低于）不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)以及應(yīng)交納的有關(guān)稅費(fèi)（不能低于開發(fā)成本）不得低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%31.協(xié)議土地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用途的處理 取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃部門的同意 簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同 補(bǔ)交相應(yīng)的出讓金

40、 辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)32.協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓的區(qū)別區(qū)別項(xiàng)目招拍掛協(xié)議適用范圍不同經(jīng)營(yíng)性用地用招拍掛除此之外的才用協(xié)議，適用于政府的優(yōu)惠扶持項(xiàng)目出讓金形成方式不同競(jìng)爭(zhēng)形成與政府協(xié)商最低價(jià)確定的原則不同根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定不低于開發(fā)費(fèi)用之和不低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%33.出讓合同的概念及特征 出讓合同的概念指土地出讓方（國(guó)家）與受讓方之間就國(guó)有土地使用權(quán)出讓達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂 出讓合同的特征是出讓雙方當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議出讓人是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門受讓人一般為境內(nèi)外公司、組織與個(gè)人出讓合

41、同對(duì)轉(zhuǎn)讓合同起著制約作用（如用途(yngt)和期限）34.出讓合同的內(nèi)容（物權(quán)法中規(guī)定的少，而具體操作中規(guī)定的多）物權(quán)法中的規(guī)定實(shí)際出讓合同中的內(nèi)容 當(dāng)事人的名稱和住所 土地界址、面積 建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間 土地用途 使用期限 出讓金等費(fèi)用及其支付方式 解決爭(zhēng)議的方法 土地狀況 土地用途及使用年限 建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 動(dòng)工開發(fā)期限 出讓金額及支付方式 開發(fā)進(jìn)度與分期投資額度 違約責(zé)任 其他條款35.雙方的權(quán)利義務(wù) 出讓人的權(quán)利義務(wù)對(duì)方違約，出讓方可解除合同并請(qǐng)求違約賠償對(duì)未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地，可以罰款直至收回土地應(yīng)向受讓方提供達(dá)到合同規(guī)定條件的場(chǎng)地與資料 受讓人的

42、權(quán)利義務(wù)對(duì)方違約，受讓方可解除合同并請(qǐng)求違約賠償可辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證可按規(guī)劃要求開發(fā)利用土地36.出讓合同的變更和解除 變更較為多見(jiàn)的是改變土地用途應(yīng)取得土管部門和規(guī)劃部門的同意（兩部門批準(zhǔn)）簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金 解除多見(jiàn)于雙方違約或土管部門收回土地37.租賃的范圍的歸納（兩種情況不能租賃） 經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地不能租賃 國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)處置不能租賃 其他建設(shè)用地和原劃撥用地，可采取出讓方式，也可采取國(guó)有土地租賃方式38.租賃期限 短期租賃年限不超過(guò)5年 長(zhǎng)期租賃5 年以上，法定出讓年限以下 39.租賃合同 租賃期六個(gè)月

43、以上的應(yīng)當(dāng)由市、縣土地管理部門簽訂合同40.承租土地使用權(quán)的權(quán)能（四項(xiàng)權(quán)能） 轉(zhuǎn)租承租土地使用權(quán)仍歸原承租人，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地他項(xiàng)權(quán)利 轉(zhuǎn)讓承租土地使用權(quán)由第三人取得，原承租人脫離合同關(guān)系 抵押地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用權(quán)隨之抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)租憑合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓 承租人優(yōu)先受讓權(quán)承租人優(yōu)先辦理出讓41.以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（2條） 按出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書 進(jìn)行房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，但投資額不含土地使用權(quán)出讓金;屬于(shy)成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件 轉(zhuǎn)讓房地

44、產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)持房屋所有權(quán)證書42.關(guān)于轉(zhuǎn)讓的條件 土地用途土地使用者不得擅自改變土地用途 投資數(shù)額投資額超過(guò)投資總額的25%,注意這里面不包含土地使用權(quán)出讓金 土地利用要求指合同規(guī)定的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等條件43.以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓 由受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金 經(jīng)批準(zhǔn)可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方將房地產(chǎn)收益中的土地收益上繳國(guó)家44.建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制（5條） 轉(zhuǎn)讓合同期限和建設(shè)項(xiàng)目完成日期不得超過(guò)原出讓合同規(guī)定，轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用期限為土地使用權(quán)出讓合同期限減去原土地使用者已使用期限后的剩余期限 原出讓合同規(guī)

45、定的土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務(wù)全部轉(zhuǎn)移 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物等所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓（房隨地走） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)規(guī)劃用途改變，需經(jīng)土管部門與規(guī)劃部門批準(zhǔn)，并調(diào)整出讓金（兩部門）45.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式（三種）46.出讓與轉(zhuǎn)讓(zhunrng)的方式對(duì)比47.租賃與出租的區(qū)別 租賃國(guó)有建設(shè)用地租賃出租方是國(guó)家 出租國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租出租方是土地使用權(quán)人48.出租方的權(quán)利義務(wù) 出租方權(quán)利收取租金監(jiān)督承租方使用依法收回出租土地 出租方義務(wù) 交付土地及地上建筑物等及保障義務(wù) 修繕義務(wù) 妨害除去義務(wù)（不論原因是誰(shuí)所致）

46、出租人繼續(xù)履行出讓合同 49.承租方的權(quán)利和義務(wù) 承租方權(quán)利合法使用租賃物的權(quán)利要求保障正常、有效使用租賃物的權(quán)利 承租方義務(wù) 保管義務(wù) 支付租金義務(wù) 租賃標(biāo)的物返還義務(wù) 50.可以設(shè)定抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán) 通過(guò)有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可以抵押 通過(guò)行政劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在補(bǔ)簽了出讓合同、補(bǔ)交了出讓金、領(lǐng)取國(guó)有土地使用證后，可以抵押51.不得設(shè)定抵押的范圍 權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn) 教育、醫(yī)療、市政等公共福利的房地產(chǎn) 列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的建筑物及其土地使用權(quán) 已公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn) 依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn) 其它52.設(shè)定建設(shè)用地使

47、用權(quán)抵押權(quán)的注意問(wèn)題 同一宗土地可以設(shè)定兩個(gè)以上的抵押權(quán)，但應(yīng)將情況告知抵押權(quán)人，其所擔(dān)保的債權(quán)不得超出抵押物的價(jià)值 兩宗以上土地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)，視為同一抵押標(biāo)的物，其擔(dān)保作用不可分割 地隨房走，房隨地走 共有房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)共有人書面同意 已租賃的土地使用權(quán)抵押，應(yīng)告知承租人和抵押權(quán)人，原租賃合同繼續(xù)有效（抵押不破租賃） 土地的抵押價(jià)值可以由當(dāng)事人商定，也可由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估 抵押權(quán)人可為抵押物投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人承擔(dān)，抵押權(quán)人為第一受償人 抵押的期限不得超過(guò)經(jīng)營(yíng)期限或土地的剩余使用年限 應(yīng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立53.土地使用權(quán)抵押登記制度 規(guī)定應(yīng)當(dāng)向土地所在地

48、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)抵押登記抵押合同自抵押登記之日起生效 辦理登記應(yīng)提交的文件（7類）抵押當(dāng)事人身份證明和法人資格證明抵押登記申請(qǐng)書抵押合同國(guó)有土地使用證有權(quán)設(shè)定抵押的證明材料證明抵押用地價(jià)值的材料54.土地使用權(quán)抵押登記證書 登記機(jī)關(guān)在產(chǎn)權(quán)證上進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)利記載 所有權(quán)證書由抵押人收?qǐng)?zhí)，向抵押權(quán)人頒發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證書55.抵押土地使用權(quán)處分的條件（5種情況） 抵押期屆滿，抵押權(quán)人未受清償 抵押人死亡引起無(wú)法履行債務(wù) 抵押人在抵押合同期宣告破產(chǎn)或解散 抵押人擅自處分抵押物 抵押合同約定的其他情況56.處分抵押物所得金額的分配順序 支付處分抵押物的費(fèi)用 扣除抵押物應(yīng)繳納的稅

49、費(fèi) 償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及支付違約金 賠償違約給抵押權(quán)人造成的損害 剩余金額交還抵押人57.同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)的清償順序 已登記的，按登記的先后順序清償，順序相同的，按債權(quán)比例清償 已登記的先于未登記的 均未登記，按債權(quán)比例清償58.抵押設(shè)定后土地上新增建筑物的處理 新增建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn) 可一同處分，但新增建筑物的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償59.最高額抵押權(quán)的確定 約定的債權(quán)確定期間屆滿 沒(méi)有確定期間或期間不明，自設(shè)立之日起滿兩年后請(qǐng)求確認(rèn)的 新的債權(quán)不可能發(fā)生 抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押 債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或被撤銷 其它60.無(wú)論劃撥還是(hi shi)出讓方式均可以收回的

50、情況 社會(huì)公共利益需要補(bǔ)償 各級(jí)司法部門沒(méi)收其財(cái)產(chǎn)而收回?zé)o償61.出讓方式可以收回的情況無(wú)償 建設(shè)用地使用期屆滿 出讓方式取得土地使用權(quán)滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，無(wú)償收回，但是因不可抗力或政府有關(guān)部門的行為或必需的前期工作造成的開發(fā)遲延除外62.劃撥方式可以收回的情況給予適當(dāng)補(bǔ)償 國(guó)家根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回 土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用原劃撥土地的 公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢的 劃撥國(guó)有建設(shè)用地未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)兩年未使用 劃撥國(guó)有土地不按批準(zhǔn)用途使用的63.閑置土地的認(rèn)定 國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書中未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期的，自

51、土地使用權(quán)出讓合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的 已動(dòng)工開發(fā)，但開發(fā)面積不足應(yīng)開發(fā)建筑面積的1/3，或投資額不足總投資額25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的 其他規(guī)定64.閑置土地的處置方式（七種方式） 延長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)期限，但最長(zhǎng)不超過(guò)一年 變更土地用途，辦理手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)（必須是規(guī)劃許可的） 安排臨時(shí)使用，待項(xiàng)目具備條件后重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地有增值的，由政府收取增值地價(jià) 政府安排置換其他閑置土地 政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者進(jìn)行建設(shè)，對(duì)原用地單給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 政府收回土地，與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書 由政府原因造成閑置的，還可以按照實(shí)際交款額占應(yīng)交款額的

52、比例折算，確定相應(yīng)土地給原土地使用者，其余部分由政府收回65.征收土地閑置費(fèi) 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)出讓土地，閑置一年以上按出讓金20%以下征收 具體由省一級(jí)規(guī)定66.無(wú)償收回土地 連續(xù)兩年以上未使用的，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回土地使用權(quán)并進(jìn)行公告，終止土地有償使用合同，注銷土地登記和土地證書67.集體建設(shè)用地的使用范圍和原則 范圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地農(nóng)民宅基地鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地 原則維護(hù)社會(huì)主義公有制，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益按規(guī)劃用地，節(jié)約用地，保護(hù)耕地按計(jì)劃用地，不得突破計(jì)劃控制指標(biāo)依法辦理審批手續(xù)涉及占用農(nóng)用地，必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)68.集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)（四條件） 必須

53、符合土地利用總體規(guī)劃 流轉(zhuǎn)的集體土地必須經(jīng)過(guò)依法批準(zhǔn)或依法取得 如果流轉(zhuǎn)中用途發(fā)生變化，必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù) 允許轉(zhuǎn)讓的集體建設(shè)用地，必須按程序報(bào)國(guó)土部門批準(zhǔn)69.集體建設(shè)用地使用權(quán)的抵押 集體建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押 以鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押（只能地隨房走） 抵押后，未經(jīng)國(guó)家征收，該廠房所占用的集體土地所有權(quán)性質(zhì)不因廠房的轉(zhuǎn)讓而改變70.宅基地的概念 是指農(nóng)村居民建設(shè)住宅所使用的集體土地 不僅包括房屋建筑使用的土地，還包括用于建造輔助用房、院落、房屋周圍空地以及種植植被或修建其他附屬物等占用的土地 宅基地的所有權(quán)歸集體所有，由本集村民無(wú)償

54、使用 村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)作為宅基地的經(jīng)營(yíng)管理者，可以代表農(nóng)村集體行使所有權(quán)71.宅基地的“一戶一宅”原則 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不能超過(guò)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)如村民將原住房出賣、出租或贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)72.農(nóng)村集體成員申請(qǐng)宅基地的條件（任一即可） 居住擁擠，宅基地面積少于規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的 因結(jié)婚等原因，確需建新房分戶的 原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的 經(jīng)縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)回原籍落戶后農(nóng)村無(wú)住房的非農(nóng)業(yè)人口，包括職工、離退休干部、復(fù)原退伍軍人、回鄉(xiāng)定居華僑、港澳臺(tái)同胞等 其它第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研1.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的原則(yunz)（兩原則）2.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)(t

55、din)（三特點(diǎn)）3.調(diào)研準(zhǔn)備階段(jidun)（四重點(diǎn)） 確定調(diào)研目標(biāo) 制訂調(diào)研計(jì)劃 設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷 確定抽樣方案4.關(guān)于資料搜集方法 資料的種類（兩大類）初級(jí)資料（原始資料，一手資料）專為某項(xiàng)調(diào)研而搜集或?qū)嶒?yàn)所得的資料次級(jí)資料（二手資料）原始資料經(jīng)過(guò)整理后形成的可為他人利用的資料 資料的優(yōu)點(diǎn)順序優(yōu)先使用二手資料當(dāng)二手資料無(wú)法滿足調(diào)研需要時(shí)，再進(jìn)行一手資料搜集5.設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷（四條件） 主題明確 結(jié)構(gòu)合理 通俗易懂 長(zhǎng)度適宜一般不超過(guò)30分鐘6.市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容框架7.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的三大內(nèi)容 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容有以下特點(diǎn)：調(diào)研的內(nèi)容廣泛調(diào)研具有很強(qiáng)的針對(duì)性調(diào)研的方法多種調(diào)研

56、的結(jié)果具有一定的局限性8.房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研（四類） 政治法律環(huán)境調(diào)研 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研 社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研 區(qū)域環(huán)境調(diào)研9.注意區(qū)分經(jīng)濟(jì)環(huán)境與社會(huì)文化環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會(huì)文化環(huán)境1） 經(jīng)濟(jì)特性2） 項(xiàng)目所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及就業(yè)狀況、教育狀況、基礎(chǔ)設(shè)施情況3） 一般利率水平4） 國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)5） 居民收入水平、消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)6） 物價(jià)水平及通貨膨脹7） 對(duì)外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作情況8） 居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平9） 家庭人口規(guī)模及構(gòu)成10） 居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價(jià)值取向11） 消費(fèi)者民族與宗教信仰、社會(huì)風(fēng)俗10.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研(dio yn)11.需求調(diào)研(d

57、io yn)內(nèi)容消費(fèi)者調(diào)研1） 消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨勢(shì)2） 現(xiàn)實(shí)與潛在消費(fèi)者的數(shù)量和結(jié)構(gòu)等3） 消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)來(lái)源、收入水平及實(shí)際支付能力4） 消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商品的要求和意見(jiàn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研1） 消費(fèi)者的購(gòu)買意向2） 影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素3） 消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型消費(fèi)行為調(diào)研1） 購(gòu)買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類2） 對(duì)區(qū)位、質(zhì)量、功能、價(jià)格的要求3） 對(duì)某企業(yè)房地產(chǎn)的信賴程度和印象4） 房地產(chǎn)商品購(gòu)買行為的主要決策者和影響者情況12.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研（三類） 房地產(chǎn)市場(chǎng)行情調(diào)研 房地產(chǎn)市場(chǎng)反響調(diào)研 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研13.房地產(chǎn)市場(chǎng)行情調(diào)研 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的供給

58、總量、供給結(jié)構(gòu)、供給變化趨勢(shì)、市場(chǎng)占有率 房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售狀況與銷售潛力 房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的市場(chǎng)生命周期 房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的種類、數(shù)量，是否存在市場(chǎng)空隙 有關(guān)同類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本、價(jià)格、利潤(rùn)的比較 房地產(chǎn)產(chǎn)品總體價(jià)格水平的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，最適合于客戶接受的價(jià)格策略 新產(chǎn)品定價(jià)及價(jià)格變動(dòng)幅度14.房地產(chǎn)市場(chǎng)反響調(diào)研 現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)主和租售客戶對(duì)房地產(chǎn)區(qū)位、質(zhì)量、功能、服務(wù)的意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度 新技術(shù)、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況15.房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模和實(shí)力狀況競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的生產(chǎn)能力、技術(shù)裝備水平和社會(huì)信

59、譽(yù)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷策略以及新產(chǎn)品的開發(fā)情況對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析、預(yù)測(cè) 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的區(qū)位、質(zhì)量、功能、服務(wù)等狀況競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)定價(jià)及市場(chǎng)反應(yīng)(fnyng)狀況競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況16.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料的搜集途徑 訪問(wèn)交易雙方當(dāng)事人 訪問(wèn)促成交易的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 搜集準(zhǔn)交易資料單方的報(bào)價(jià)，尚未促成一致 向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教 搜集各類次級(jí)資料 與同業(yè)交流資料17.關(guān)于準(zhǔn)交易資料 準(zhǔn)交易資料是當(dāng)事人單方面的報(bào)價(jià)，處于未成交狀態(tài) 準(zhǔn)交易行為者擬定價(jià)格前必須預(yù)先到該地方市場(chǎng)了解交易情況，參考當(dāng)時(shí)的成交價(jià)格后才能提出準(zhǔn)價(jià)格，這種價(jià)格與完成交易

60、時(shí)的價(jià)格可能有一定的差距，但已能大致反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本行情 一個(gè)成功的租售個(gè)案更能代表市場(chǎng)的接受力，這種準(zhǔn)資料可靠程序更高18.初級(jí)資料和次級(jí)資料的搜集 初級(jí)資料是為特定目的而直接搜集的資料 次級(jí)資料是單位內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料應(yīng)優(yōu)先利用次級(jí)資料，因其成本低、容易取得19.次級(jí)資料的分類 內(nèi)部次級(jí)資料本單位內(nèi)部的次級(jí)資料 外部次級(jí)資料官方資料主要是統(tǒng)計(jì)資料學(xué)術(shù)資料調(diào)研報(bào)告或論文產(chǎn)業(yè)資料房地產(chǎn)市場(chǎng)資料20.租售資料的搜集類型搜集手段銷售資料搜集銷售樓書銷售現(xiàn)場(chǎng)資料其他銷售資料搜集廣告媒體信息訂購(gòu)或查閱資料與開發(fā)公司或代理公司銷售人員維持良好關(guān)系租金資料搜集住宅租金資料辦公樓租金資料商店租金資料