房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查及土地增值稅清算應(yīng)對(duì)北京課件

1、 房地產(chǎn)企業(yè)（北京） 稅務(wù)檢查及土地增值稅清算應(yīng)對(duì)2008年*月郭偉稅務(wù)工作室基本結(jié)構(gòu)總體說明挑戰(zhàn)與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案稅收專項(xiàng)檢查土地增值稅清算總體說明 近年來，作為處于社會(huì)輿論風(fēng)口浪尖的房地產(chǎn)業(yè)，一直位于國家宏觀調(diào)控的核心位置，稅務(wù)機(jī)關(guān)更是前所未有的加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的征管力度，以強(qiáng)化稅收調(diào)節(jié)功能。如何在新的稅收征管環(huán)境下規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值，成為很多房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所面臨的最大挑戰(zhàn)。 隨著土地增值稅清算的國稅發(fā)2006187號(hào)文件的下發(fā)，在地產(chǎn)界引起始料未及的震蕩。 2008年房地產(chǎn)業(yè)又繼續(xù)被國家稅務(wù)總局列為稅務(wù)稽查重點(diǎn)行業(yè)。 現(xiàn)在，無論是抗拒、遲疑還是觀望都改變不了上述的事實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)

2、應(yīng)該平靜下來，開始全面正視土地增值稅清算工作?；窘Y(jié)構(gòu)總體說明形勢分析應(yīng)對(duì)方案稅收專項(xiàng)檢查土地增值稅清算形勢分析 在房地產(chǎn)業(yè)的鏈條中，從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種多達(dá)12個(gè)。 從近幾年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)檢查情況來看，大部分企業(yè)的會(huì)計(jì)核算失真，偷漏稅款比較普遍，而近期公布的房地產(chǎn)涉稅案件調(diào)查結(jié)果顯示，約有90%的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題，且有涉稅環(huán)節(jié)復(fù)雜化、涉稅數(shù)額增大化趨勢。形勢分析在有效保護(hù)稅務(wù)價(jià)值的前提下， 實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)價(jià)值的最大化。無形價(jià)值保 護(hù)創(chuàng) 造有形價(jià)值最終目的？保護(hù)稅務(wù)價(jià)值 所面臨的挑戰(zhàn)形勢分析保護(hù)稅務(wù)價(jià)值 稅收政策方面征管形勢方面各部委聯(lián)合檢查企業(yè)的稅

3、務(wù)觀念* 上述的標(biāo)識(shí)內(nèi)容將會(huì)在后頁進(jìn)行相應(yīng)的簡單解釋說明。所面臨的挑戰(zhàn)形勢分析 七項(xiàng)政策綜合調(diào)控房企稅收(包括31號(hào)文) 稅收專項(xiàng)檢查工作(國稅發(fā)200722號(hào)) 房地產(chǎn)稅源信息管理(京地稅地2007126 號(hào)) 土地增值稅清算(北京相關(guān)共45個(gè)文件) 貫徹落實(shí)建設(shè)部等八部門專項(xiàng)整治的通知 (國稅發(fā)200769號(hào))房地產(chǎn)企業(yè)如何面對(duì)？ 稅收政策形勢分析 稅務(wù)征管形勢發(fā)改委：立項(xiàng)批復(fù)信息規(guī)劃部門：項(xiàng)目性質(zhì)、 面積、公共設(shè)施 “四位一體” 鏈條 總體征管“一體化管理” 模式房地產(chǎn)稅源信息管理 房地產(chǎn)稅收 綜合治稅網(wǎng)絡(luò)建設(shè)部門：拆遷、工程土地管理部門：出讓金房屋管理部門：面積、 銷售許可證形勢分析總

4、局：2007年6月18日，國家稅務(wù)總局下發(fā)關(guān)于貫徹落實(shí)建設(shè)部等八部門關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知的通知(國稅發(fā)200769號(hào))強(qiáng)調(diào)： 各地稅務(wù)機(jī)關(guān)開展土地增值稅執(zhí)法檢查，建立土地增值 稅重點(diǎn)稅源戶監(jiān)控制度； 加強(qiáng)內(nèi)外協(xié)調(diào)，形成專項(xiàng)整治工作合力；(加強(qiáng)國稅、地稅 之間，異地稅務(wù)機(jī)關(guān)之間，稅務(wù)機(jī)關(guān)與公安、檢察、法院、海關(guān)、工商 、銀行、國土、房管等部門之間的協(xié)調(diào)配合) 重點(diǎn)查處一批大案要案，選擇一些典型案例予以曝光。 納稅檢查(1/2)形勢分析 納稅檢查(2/2)北京：從2006年查處的131件重大案件中，涉及房地產(chǎn)及物業(yè)管理企業(yè)的71件，占54%，涉及建筑安裝企業(yè)的15件，占11%，涉及

5、賓館飯店業(yè)、餐飲業(yè)等其他行業(yè)企業(yè)的39件，占30%。形勢分析 涉稅誤區(qū) 通過關(guān)系解決企業(yè)的所有稅務(wù)問題 財(cái)務(wù)部門就可以處理好所有涉稅問題 企業(yè)未發(fā)生稅務(wù)處罰，就沒有涉稅問題 行政許可法實(shí)施后企業(yè)就沒有涉稅風(fēng)險(xiǎn) * 隨著行政許可法的實(shí)施，國家稅務(wù)總局取消了多項(xiàng)涉稅管理項(xiàng)目的審批權(quán)，企業(yè)的納稅自主權(quán)擴(kuò)大了，納稅審批程序減少了。因此許多企業(yè)直觀地簡單認(rèn)為，企業(yè)有了更多的納稅事務(wù)自由裁量權(quán)，企業(yè)幾乎就沒有涉稅風(fēng)險(xiǎn)了，實(shí)為一大誤解。形勢分析保護(hù)房企稅務(wù)價(jià)值所面臨的主要挑戰(zhàn)土地增值稅清算房企稅收專項(xiàng)檢查個(gè)稅專項(xiàng)檢查透明信息通過稅務(wù)機(jī)關(guān)已掌握的模糊信息利用稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采集的隱藏信息稅務(wù)機(jī)關(guān)找到尚未掌握的具體

6、體現(xiàn)應(yīng)對(duì)方案 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營具有復(fù)雜性、多樣性和滾動(dòng)開發(fā)性以及生產(chǎn)周期長、投資數(shù)額大、往來對(duì)象多、市場風(fēng)險(xiǎn)不確定等特點(diǎn)。因此，其開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)不同于一般的建設(shè)單位或施工企業(yè)，也不同于一般的工商企業(yè)，它是集房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、管理和服務(wù)為一體、以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。 從以上特點(diǎn)可以看出房地產(chǎn)稅收的復(fù)雜性與多樣性，鑒于此，我們組織了各方專家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查及土地增值稅清算事項(xiàng)進(jìn)行了研究，設(shè)計(jì)了多種應(yīng)對(duì)方案，我們?cè)敢鈱⑽覀兊某晒c您分享?；窘Y(jié)構(gòu)總體說明形勢分析應(yīng)對(duì)方案稅收專項(xiàng)檢查土地增值稅清算應(yīng)對(duì)方案稅收專項(xiàng)檢查稅收專項(xiàng)檢查的應(yīng)對(duì)變被動(dòng)為主動(dòng)保 護(hù) 價(jià) 值“心中有數(shù)”“應(yīng)對(duì)有方

7、”掌握稽查重點(diǎn)進(jìn)行全面自評(píng)制定應(yīng)對(duì)方案結(jié)合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)稽查安排* 上述的標(biāo)識(shí)內(nèi)容將會(huì)在后頁進(jìn)行相應(yīng)的簡單解釋說明。應(yīng)對(duì)方案檢查重點(diǎn)土地增值稅其他地方稅營業(yè)稅企業(yè)所得稅房產(chǎn)稅印花稅個(gè)人所得稅外資企業(yè)所得稅2大項(xiàng)，40余個(gè)小項(xiàng)4大項(xiàng)，100余個(gè)小項(xiàng)10余個(gè)小項(xiàng)10余個(gè)小項(xiàng)40余個(gè)小項(xiàng)5大項(xiàng)，100余個(gè)小項(xiàng) -1/2 檢查重點(diǎn)稅收專項(xiàng)檢查應(yīng)對(duì)方案 -2/2 了解稽查了解稽查法律對(duì)稅務(wù)稽查權(quán)利的限制稅務(wù)機(jī)關(guān)如何選擇稽查對(duì)象樹立正確的應(yīng)對(duì)觀念稅務(wù)稽查的內(nèi)部和外部流程常見的稅務(wù)稽查方法和技巧稅收專項(xiàng)檢查基本結(jié)構(gòu)總體說明形勢分析應(yīng)對(duì)方案稅收專項(xiàng)檢查土地增值稅清算應(yīng)對(duì)方案土地增值稅清算 隨著財(cái)稅200621號(hào)

8、、國稅發(fā)2006187號(hào)等一系列文件的下發(fā)，土地增值稅清算已經(jīng)進(jìn)行了一年多。 這其中既有稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算，也有企業(yè)申請(qǐng)清算，但由于計(jì)算方法多樣，掌握標(biāo)準(zhǔn)不同，企業(yè)在與稅務(wù)機(jī)關(guān)的交流、溝通、申報(bào)過程中，會(huì)涉及到很多問題。 稅務(wù)機(jī)關(guān)指定的計(jì)算方法并不是唯一的，企業(yè)可選擇的計(jì)算方法很多，空間很大，這正是您需要解決的問題，也是我們的專業(yè)所在，我們?cè)敢馀c您分享我們的成果，協(xié)助您創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。應(yīng)對(duì)方案* 上述的標(biāo)識(shí)內(nèi)容將會(huì)在后頁進(jìn)行相應(yīng)的簡單解釋說明。清算流程1計(jì)算自測2應(yīng)對(duì)策略3土地增值稅清算應(yīng)對(duì)方案 清算流程土地增值稅清算納稅人提出申請(qǐng) 補(bǔ)、退稅款 稅務(wù)機(jī)關(guān)受理稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算填寫申請(qǐng)表稅務(wù)機(jī)關(guān)審核資

9、料齊全轉(zhuǎn)入審核資料不齊重新補(bǔ)正審核無問題審核有問題經(jīng)過鑒證補(bǔ)正資料重審轉(zhuǎn)入評(píng)估稽查進(jìn)行核定征收應(yīng)對(duì)方案 -1/3 公式解讀(計(jì)算公式的稅收特征)土地增值稅清算應(yīng)納稅額增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除收入額扣除項(xiàng)目金額 增值額扣除項(xiàng)目金額 確定個(gè)稅+增值稅營業(yè)稅+契稅土地使用稅+企業(yè)所得稅+增值稅+征管法個(gè)稅企業(yè)所得稅+增值稅個(gè)稅注：從上述解讀可看出土地增值稅計(jì)算的復(fù)雜性和多樣性。應(yīng)對(duì)方案 -2/3 我們理解的計(jì)算方法土地增值稅清算扣除項(xiàng)目的計(jì)算： 開發(fā)費(fèi)用計(jì)入扣除項(xiàng)目的計(jì)算 按土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算 按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?單項(xiàng)計(jì)算 其他合理的方法清算的計(jì)算技巧可能更大于具體業(yè)務(wù)的操

10、作！應(yīng)對(duì)方案 -3/3 計(jì)算結(jié)果土地增值稅清算經(jīng)過自測補(bǔ) 稅持 平退 稅應(yīng)對(duì)思路：自測選擇、確定方案準(zhǔn)備相關(guān)證據(jù)實(shí)施根據(jù)不同自測結(jié)果，選擇相應(yīng)的應(yīng)對(duì)方案。基本結(jié)構(gòu)總體說明形勢分析應(yīng)對(duì)方案稅收專項(xiàng)檢查土地增值稅清算注：一個(gè)清晰整體的思路，可能會(huì)對(duì)您在保護(hù)稅務(wù)安全的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值有所幫助。聯(lián)系我們 如您需要進(jìn)一步的信息和指南， 請(qǐng)采用以上聯(lián)系方式與我們聯(lián)絡(luò)！ 郭偉稅務(wù)工作室聯(lián)系人：*手機(jī)：13811*371電話：010-85* 367傳真：010-85150*地址：北京市東城區(qū)東長安街1號(hào)東方廣場 東方經(jīng)貿(mào)城*層郭偉簡介國家注稅行業(yè)十一五規(guī)劃的參與者之一。注冊(cè)稅務(wù)師行業(yè)準(zhǔn)則的起草者之一，業(yè)內(nèi)稅務(wù)咨詢 、顧問、稅收籌劃、稅務(wù)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)準(zhǔn)則及事務(wù)所 內(nèi)部質(zhì)量控制體系的起草者之一。