資產(chǎn)評(píng)價(jià)分類模擬題房地產(chǎn)評(píng)價(jià)三含答案解析試題

1、第五章房地產(chǎn)評(píng)估考點(diǎn)預(yù)測(cè)題一、單項(xiàng)選擇題： TOC o 1-5 h z .工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓的最高年限是（）年。A. 70 B . 60 C. 50D. 40.在建筑物重置成本的評(píng)估中，價(jià)格指數(shù)調(diào)整法一般只適用于（）。A.大型的建筑物B.價(jià)格較高的建筑物C.賬面成本不實(shí)的建筑物D.單位價(jià)值小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的建筑物.單位建筑物面積地價(jià)是指平均每單位建筑面積上的土地價(jià)格，它稱為 （）。A .樓面地價(jià)B.總價(jià)格C.單位價(jià)格D. 土地使用權(quán)價(jià)格.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中不屬于區(qū)位因素的是（）。A.商服繁華因素B.道路通達(dá)因素C.環(huán)境狀況因素D.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素.按四三二一法則如鄰街深度為50英尺時(shí)，其平均

2、深度百分率為（）。A. 160% B. 140% C. 120% D. 100%.某一宗地每年純收益為 50萬(wàn)元，資本化率為 5%,若未來(lái)5年的純收益在上一年基 礎(chǔ)上增長(zhǎng)1%,則評(píng)估值最可能為（）萬(wàn)元。A. 1250 B . 1400 C. 1500 D. 1000.對(duì)于整個(gè)工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用 （）評(píng)估。A.假設(shè)開(kāi)發(fā)法B.成本法C.形象進(jìn)度法D.市場(chǎng)法.如果某房地產(chǎn)的售價(jià)為 2000萬(wàn)元，其中建筑物1200萬(wàn)元，土地價(jià)格800萬(wàn)元，該 房地產(chǎn)每年客觀收益為180萬(wàn)元，若建筑物資本化率為10%,則土地資本化率最可能為 TOC o 1-5 h z HYPERLINK

3、l bookmark0 o Current Document （）。A. 8% B. 7.5% C. 6%D. 10%.用成本法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為（）。A.整個(gè)開(kāi)發(fā)期B.整個(gè)銷售期C.整個(gè)開(kāi)發(fā)期和銷售期D.整個(gè)開(kāi)發(fā)期和銷售期的一半.在路線價(jià)四三二一法則的各種深度百分率中，呈遞增現(xiàn)象的百分率是（）。A.單純深度百分率B,累計(jì)深度百分率C.平均深度百分率D.標(biāo)準(zhǔn)深度百分率.評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)需要考慮的主要風(fēng)險(xiǎn)是（）。A.不可位移B.使用時(shí)間長(zhǎng)C.不易變現(xiàn)D.規(guī)劃限制嚴(yán).對(duì)于建筑物的過(guò)剩功能，在評(píng)估時(shí)可考慮按（）處理。A.功能性貶值B.建筑物增值C.經(jīng)濟(jì)性貶值D.經(jīng)濟(jì)性溢價(jià). 土地市場(chǎng)

4、的不完全競(jìng)爭(zhēng)性是由土地的（）決定的A.稀缺性 B,用途多樣性C.不可再生性D.價(jià)值增值性.某待估房地產(chǎn)，已知建筑物的還原利率為8%, 土地的還原率為 6%,建筑物價(jià)值占房地產(chǎn)總價(jià)值的45%,則該房地產(chǎn)的綜合還原利率應(yīng)為（）。A. 5% B. 6.9% C. 6%D. 7.1%.運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)，房地產(chǎn)總費(fèi)用通常包括（）。A.管理費(fèi)+折舊費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金B(yǎng).管理費(fèi)+折舊費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+空房損失費(fèi)C.管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金D.管理費(fèi)+維修費(fèi)+折舊費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+空房損失費(fèi)16.待估土地總收入為 300萬(wàn)元，年總費(fèi)用250萬(wàn)元，剩余使用年限 40年，折現(xiàn)率為 6%,則其評(píng)估價(jià)值最接近

5、于（）萬(wàn)元。A. 700 B. 800 C. 833 D . 752.在地產(chǎn)估價(jià)中通常把（）作為收益還原法評(píng)估中的收益額。A.地產(chǎn)收益B.客觀收益C.總收益 D.總費(fèi)用.從本質(zhì)上講，路線價(jià)估價(jià)法是一種市場(chǎng)比較法，其數(shù)學(xué)表達(dá)式為（）。A.宗地價(jià)格=路線價(jià)X深度百分率X宗地面積B.地產(chǎn)價(jià)格=地產(chǎn)重量成本-各種貶值C.地產(chǎn)評(píng)估值=賣樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-投資利息-投資利潤(rùn)-稅費(fèi)D.待估地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格=參照物交易價(jià)格X正常交易情況參照物交易情況.利用當(dāng)?shù)卣贫ǖ幕鶞?zhǔn)地價(jià)作為參照物，對(duì)其市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素和個(gè)別因素等進(jìn)行系數(shù)修正，從而求取待評(píng)地塊公平市場(chǎng)價(jià)值的一種估價(jià)方法稱之為（）。A.個(gè)別因素系數(shù)修正法B

6、.區(qū)域因素系數(shù)修正法C.容積率修正系數(shù)法D.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法.確定待估地產(chǎn)價(jià)格， 按照要求，采用市場(chǎng)比較法至少應(yīng)選擇 （）個(gè)以上的參照物。A.三 B.四 C.兩 D.六.假定被估房產(chǎn)剩余使用年限為永續(xù)， 在剩余年限中，前3年的每年預(yù)期純租金收入 分別為3萬(wàn)元、2萬(wàn)元和1萬(wàn)元，從第四年到永續(xù)，該地產(chǎn)純收益保持在 3萬(wàn)元水平上，折 現(xiàn)率為10%,該地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于 （ ）萬(wàn)元。A. 28 B . 32 C. 25 D. 30 TOC o 1-5 h z .運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正時(shí)，應(yīng)修正的因素是（）。A.特別位置B.特殊動(dòng)機(jī)C.特殊環(huán)境D.特殊交易時(shí)間.某宗土地2000平

7、方米，土地上建一幢10層的賓館，賓館首層面積為1200平方米， 第2層至第10層每層建筑面積為1000平方米，則由此計(jì)算出的建筑容積率為（）。A. 0.6 B, 5.1 C. 2 D. 6.某一土地使用權(quán)出讓年期為30年，資本化率為10%,預(yù)期未來(lái)每年的純收益為10萬(wàn)元，該土地使用權(quán)的評(píng)估值最接近于（）萬(wàn)元。A. 100 B. 80.32 C. 102.21 D, 94.27.根據(jù)有關(guān)規(guī)定，基本完好房的成新率是在（）之間。A. 80%99% B . 70%89% C. 60%79% D . 50%69%.下列關(guān)于土地的描述中，錯(cuò)誤的是（）。A.在我國(guó)，所有土地的所有權(quán)均屬于國(guó)家B.國(guó)有土地使用

8、權(quán)可以轉(zhuǎn)讓C.科技、文化、體育類用地最高出讓年限為50年D.凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán) 不得轉(zhuǎn)讓. 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前（）個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)續(xù)期。A. 3 B. 6 C. 12 D. 18.假定土地資本化率為 6%,建筑物資本化率為 8%, 土地價(jià)值為1 000萬(wàn)元一建筑物 價(jià)值為5000萬(wàn)元，房地產(chǎn)的綜合資本化率應(yīng)為（）。A. 7% B. 7.50%C. 7.67% D. 14%. 土地“三通一平”是指（）。A.通水、通熱、通路、平整地面 C.通水、通路、通氣、平整地面B.通水、通路、通電

9、、平整地面D.通氣、通電、通訊、平整地面.以下為搜集到的純收益與售價(jià)的交易實(shí)例，應(yīng)用純收益與售價(jià)比率法確定評(píng)估標(biāo)的（交易實(shí)例419450394）。純收益（元/平方米/年）售價(jià)（元/平方米）59000600057004606.8%6300B. 7% C. 7.1%D. 7.2%.某待估房地產(chǎn)，已知建筑物還原利率為8%, 土地還原利率為 6%,建筑物價(jià)值占房地產(chǎn)總價(jià)值的45%,則該房地產(chǎn)綜合還原利率應(yīng)為（A. 5% B. 6% C. 6.9% D . 7.1%. 土地使用權(quán)按土地不同用途規(guī)定相應(yīng)的最高出讓年限，下列各項(xiàng)關(guān)于居住用地； 工業(yè)用地；教育科研文化衛(wèi)生體育用地；商業(yè)旅游娛樂(lè)用地； 綜合或其

10、他用地最高出讓年限正確的是（70年、70 年、60 年、60年、50年、50年、50年、50年、）。50年、50年、50年、40年、40年、40年、40年、40年、50年40年50年50年500該.某一宗土地用于住宅開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為300萬(wàn)元，用于商業(yè)大樓開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為萬(wàn)元，用于工業(yè)廠房開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為280萬(wàn)元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為（）萬(wàn)元。A. 500 B. 300C. 280 D . 360.某宗土地1000平方米，國(guó)家規(guī)定容積率為5,建筑密度小于或等于60%,下列建35.在用收益法評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，純收益應(yīng)該是700平方米300平方米600平方米40

11、0平方米（）。設(shè)方案比較起來(lái)最可行的方案是A.建筑物建筑總面積為B.建筑物建筑總面積為 C.建筑物建筑總面積為D.建筑物建筑總面積為）。5000平方米，底層建筑面積為1500平方米，底層建筑面積為4800平方米，底層建筑面積為7000平方米，底層建筑面積為-實(shí)際總費(fèi)用-實(shí)際總費(fèi)用B.實(shí)際總收益-客觀總費(fèi)用D.客觀總收益-客觀總費(fèi)用A.實(shí)際總收益C.客觀總收益 二、多項(xiàng)選擇題.下列特性中,屬于土地經(jīng)濟(jì)特性的是A.供給的稀缺性B.位置固定性C.可壟斷性D.效益級(jí)差性）。.下列特性中，屬于土地地理特性的是A.利用方向多向性 B.質(zhì)量的差異性C.不可再生性D.效用永續(xù)性.地價(jià)的特征包括（）。A.地價(jià)是

12、地租的資本化B.地價(jià)是權(quán)益價(jià)格C.地價(jià)具有增值性D.地價(jià)具有穩(wěn)定性E.地價(jià)與用途無(wú)關(guān) TOC o 1-5 h z .應(yīng)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估地價(jià)時(shí)，從房屋預(yù)期租售價(jià)格中應(yīng)扣除的費(fèi)用項(xiàng)目有（）。A.征地費(fèi)用B,建筑總成本 C.利潤(rùn)D.租金E.利息.下列因素中，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格一般因素的是（）。A.經(jīng)濟(jì)因素B.社會(huì)因素C.環(huán)境狀況因素 D.心理因素.下列因素中，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素是（）。A.區(qū)位因素 B.交通便捷因素C.面積因素D.容積率因素.運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)需修正的因素主要有（）。A.交易情況修正B.區(qū)位因素修正C.個(gè)別因素修正D. 一般因素修正.運(yùn)用收益法評(píng)估地產(chǎn)價(jià)格時(shí)涉及的基本因

13、素主要是（）。A.地產(chǎn)的實(shí)際收益B.地產(chǎn)的客觀收益C.地產(chǎn)剩余使用權(quán)年限D(zhuǎn).地產(chǎn)的資本化率.運(yùn)用成本法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，其使用范圍主要是（）。A .新開(kāi)發(fā)地B.學(xué)校用地 C.公園用地 D.商業(yè)用地.運(yùn)用剩余法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，其使用范圍主要是（）。A.待開(kāi)發(fā)土地B.已開(kāi)發(fā)建筑完成的土地C.將生地開(kāi)發(fā)為熟地D.待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)土地.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法需修正的主要因素是（）。A.年期修正B.區(qū)位因素修正C.容積率修正D,其他因素修正.房地產(chǎn)價(jià)格中屬于政府制定的價(jià)格是（）。A .基準(zhǔn)地價(jià)B .標(biāo)定地價(jià)C.房屋重置價(jià)格D.交易底價(jià). 土地使用權(quán)出讓可以采用 （）方式。A.協(xié)議 B.招標(biāo)C.劃撥 D.拍

14、賣.在用成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)時(shí)，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的項(xiàng)目有（）。A.供電工程費(fèi)B.紅線內(nèi)自來(lái)水設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.雨水處理費(fèi)D.管理費(fèi)用E.容積率.國(guó)家征用集體土地而支付給集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用包括（）。A. 土地補(bǔ)償費(fèi)B.拆遷費(fèi)C.安置補(bǔ)助費(fèi)D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)E.青苗補(bǔ)償費(fèi)三、判斷題 TOC o 1-5 h z .地價(jià)是土地的購(gòu)買價(jià)格，即地租的資本化。（）. 土地使用權(quán)價(jià)格可因土地使用年限的長(zhǎng)短區(qū)分為各種年限的土地使用價(jià)格，其出讓 的最高年限由省、自治區(qū)、直轄市以上的人民政府部門(mén)制定。（）.國(guó)有土地所有權(quán)只能在一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，而不能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。（）. 一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格總水平與該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)

15、展?fàn)顩r呈正相關(guān)關(guān)系。（）.運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)得到的結(jié)果稱為比準(zhǔn)價(jià)值。（）.標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)是國(guó)家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)。（）.房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交 價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)申報(bào)。（）.貢獻(xiàn)原則是房地產(chǎn)分項(xiàng)評(píng)估中運(yùn)用收益法的理論基礎(chǔ)之一。（）. 土地的經(jīng)濟(jì)供給，是指在土地的自然供給范圍內(nèi)，對(duì)土地進(jìn)行了開(kāi)發(fā)、規(guī)劃和整治，以滿足人類不同需求的土地供給。（）.成本法中的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用應(yīng)以“七通一平”為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。（）四、簡(jiǎn)答題.簡(jiǎn)述土地的經(jīng)濟(jì)特性。.房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)遵循哪些原則 ？.影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素包括哪些內(nèi)容？.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性表現(xiàn)在哪些方面？.基準(zhǔn)

16、地價(jià)有哪些作用 ？.簡(jiǎn)述在建工程評(píng)述的主要方法及其評(píng)估思路。五、計(jì)算題.某土地面積為1000平方米，每平方米征地費(fèi)100元、開(kāi)發(fā)費(fèi)150元，土地開(kāi)發(fā)期為 2年，開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)商要求的回報(bào)率為10%,當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找鏋?2%,銀行貸款利率為 6%,試用成本法評(píng)估土地價(jià)格。.有一宗土地，出讓年限為50年，資本化率為10%,預(yù)計(jì)未來(lái)前 5年的純收益分別為15萬(wàn)元、16萬(wàn)元、18萬(wàn)元、15萬(wàn)元、20萬(wàn)元，第6年開(kāi)始純收益大約可以穩(wěn)定在25萬(wàn)元左右，試評(píng)估該宗土地的收益價(jià)格。.有一宗七通一平的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積為3000平方米，建筑容積率為 3,擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期為 2年

17、，建筑費(fèi)為2000元/平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)的 10%,建 筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫(xiě)字樓建成后即可出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為8000元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的 4%,銷售稅費(fèi)為樓家的 6.5%,當(dāng)時(shí)銀行貸款利率為 6%,開(kāi)發(fā)商要 求的投資利潤(rùn)率為 20%。試估算該宗土地目前的總地價(jià)和單位地價(jià)。.某房地產(chǎn)公司于 20XX年11月以有償出讓方式取得一塊土地50年的使用權(quán)，并于20XX年11月在此土地上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑物重裝價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占土地面積為500平方米，建筑面積為900平方

18、米。目前該建筑物用于出租，每月平均實(shí)收租金為30000元。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓?xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10%,每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3.5%,維修費(fèi)為重置價(jià)格的 1.5%, 土地使用稅及房地產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)格的0.2%, 土地資本化率為 7%,建筑物資本化率為 8%。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗土地20XX年11月的土地使用權(quán)價(jià)格。.被評(píng)估對(duì)象為一宗待開(kāi)發(fā)商業(yè)用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評(píng)估基準(zhǔn)日起為 40年，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5,覆蓋率為60%。評(píng)估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，認(rèn)為待

19、估宗地的最佳開(kāi)發(fā)方案為建設(shè)一幢25000平方米的大廈，其中12層為商場(chǎng)，每層建筑面積為3000平方米，3層及3層以上為寫(xiě)字樓，每層建筑面積為1900平方米。評(píng)估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測(cè)算得到如下數(shù)據(jù)資料：（1）將待估宗地開(kāi)發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入。（2）大廈建設(shè)期為 2年，平均每平方米建筑面積的建筑費(fèi)用為3000元，所需資金分 2年投入，第一年投入所需資金的60%,第二年投入所需資金的 40%,各年投資均勻投入。(3)專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%。(4)預(yù)計(jì)大廈建成后即可出租，其中 12層每平方米建筑面積的年租金為 2000元，出 租率可達(dá)1

20、00%, 35層(即寫(xiě)字樓部分的13層)平均每天每平方米建筑面積租金為 2元， 第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫(xiě)字樓平均空置率約為 10%。(5)管理費(fèi)用為租金的 5%,稅金為租金的17.5%,保險(xiǎn)費(fèi)為建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用的0.1%,維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的1%,年貸款利率為5%,復(fù)利計(jì)息。(6)開(kāi)發(fā)商要求的利潤(rùn)為建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、地價(jià)及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用之和的25%。(7)房地產(chǎn)綜合資本化率為 8%。(8)每年按365天計(jì)算。(9)本項(xiàng)目不考慮所得稅因素。根據(jù)上述條件，試對(duì)該宗地的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估(要求：評(píng)估結(jié)果彳留兩位小數(shù))。參考答案一、單項(xiàng)選擇題CD在建筑物重置成本的評(píng)估中，價(jià)

21、格指數(shù)調(diào)整法一般只適用于單位價(jià)值小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn) 單的建筑物。AD產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素不屬于區(qū)位因素。BA P=50 + (5%-1%)=1250(萬(wàn)元)CB 土地的資本化率 =(180-1200 X 10%)/800=7.5%CB在路線價(jià)四三二一法則的各種深度百分率中，呈遞增現(xiàn)象的百分率是累計(jì)深度百分率。CA對(duì)于建筑物的過(guò)剩功能，在評(píng)估時(shí)可考慮按功能性貶值處理。CB該房地產(chǎn)綜合還原利率 =8% X45%+6% X (1-45%)=6.9%CD 土地的評(píng)估值=(300-250)/6% X 1-1/(1+6%)40=752(萬(wàn)元)BA從本質(zhì)上講，路線價(jià)估價(jià)法是一種市場(chǎng)比較法，其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：宗地價(jià)格-路線價(jià)X

22、深度百分率X宗地面積DA確定待估地產(chǎn)價(jià)格，按照要求，采用市場(chǎng)比較法至少應(yīng)選擇三個(gè)以上的參照物。AB運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正時(shí)，應(yīng)修正的因素是特殊動(dòng)機(jī)。BD 10 X 1-(1 + 10%)-30/10%-10 X 9.4269=94.269(萬(wàn)元)CACC 根據(jù)公式，rx (1000+5000)=6% X 1000+8% X 5000,解得 r=7.67%。BD(419/59000+450/6000+394/5700+460/6300)/4=7.2%. CB最佳使用原則的運(yùn)用AC容積率=建筑總面積/土地總面積；建筑密度一建筑物底層建筑面積 /土地總面積， 綜合比較，C方案最可

23、行。A不滿足建筑密度的要求， B沒(méi)有充分利用土地，D超過(guò)了國(guó)家 規(guī)定的容積率。D二、多項(xiàng)選擇題ACD. BCD質(zhì)量的差異性、不可再生性、效用永續(xù)性屬于土地地理特性。. ABE. BCDE應(yīng)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估地價(jià)時(shí)，從房屋預(yù)期租售價(jià)格中應(yīng)扣除的費(fèi)用項(xiàng)目有建 筑總成本、利潤(rùn)、租金、利息。ABD. ACD 區(qū)位因素、面積因素、容積率因素屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素。ABC. BCD運(yùn)用收益法評(píng)估地產(chǎn)價(jià)格時(shí)涉及的基本因素主要是地產(chǎn)的客觀收益、地產(chǎn)剩余使用權(quán)年限、地產(chǎn)的資本化率。ABC. ACD運(yùn)用剩余法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，其使用范圍主要是待開(kāi)發(fā)土地、將生地開(kāi)發(fā)為 熟地、待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)土地。ACD. AB

24、C基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格屬于政府制定的價(jià)格。ABDABCACDE三、判斷題X 2. X 3. X 4. V 5. X 6. X 7. V 8. V 9. V 10. V 四、簡(jiǎn)答題土地的經(jīng)濟(jì)特性：(1)供給的稀缺性。所謂土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性，主要是指某一地區(qū)的某種用途的土地 供不應(yīng)求，形成稀缺的經(jīng)濟(jì)資源，形成供求矛盾。土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性.與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)。(2)可壟斷性。土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在 土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時(shí)，就必然要求實(shí)現(xiàn)其壟斷利益。土地利用多方向性。一塊土地的用途是多種的，可以作為農(nóng)田

25、，也可以建住宅或建 寫(xiě)字樓，或者建商場(chǎng)。(4)效益級(jí)差性。由于土地質(zhì)量的差異性而使不同土地的生產(chǎn)力不同，從而在經(jīng)濟(jì)效益 上具有級(jí)差性。.房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)遵循的原則：供需原則；替代原則；最有效使用原則；貢獻(xiàn)原則；合法原則。.區(qū)域因素是指某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對(duì)該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價(jià)格水平產(chǎn)生影響。具體包括：商服繁華因素；道路通達(dá)因素；交通便捷因素；城市設(shè)施狀況因素；環(huán)境狀況因素。.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自三個(gè)方面：其一，房地產(chǎn)無(wú)法移動(dòng)，建成后又不易改變 用途，如果市場(chǎng)銷售不對(duì)路，很容易造成長(zhǎng)期的空置、積壓。其二，房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期比較 長(zhǎng)，從取得

26、土地到房屋建成銷售，通常要35年的時(shí)間，在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資效果產(chǎn)生影響。其三，自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)動(dòng)蕩等， 都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無(wú)法預(yù)見(jiàn)的影響。.基準(zhǔn)地價(jià)的作用如下：(1)具有政府公告作用。(2)是宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù)。(3)是國(guó)家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)。(4)是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)。(5)是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)。(6)引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門(mén)間的合理配置。.在建工程評(píng)估的主要方法有：(1)形象進(jìn)度法。形象進(jìn)度法是指選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后 的市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評(píng)估在建工程價(jià)值的方法。應(yīng)用形象進(jìn)度法評(píng)估在

27、建工程價(jià)值的計(jì)算公式為：在建工程價(jià)值=建造完成的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值X工程形象進(jìn)度百分比X(1-折扣率)工程形象進(jìn)度百分比二(實(shí)際完成建筑工程量+實(shí)際完成安裝工程量)+總工程量X 100% 折扣率的確定應(yīng)考慮營(yíng)銷支出、廣告費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)收益等因素。(2)成本法。成本法是指按在建工程客觀投入的成本評(píng)估，即以開(kāi)發(fā)或建造被估在建工 程已經(jīng)耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定被估在建工程的價(jià)值 的方法。其計(jì)算公式為：在建工程價(jià)值=土地取得費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用+建造建筑物費(fèi)用+正常利稅(3)假設(shè)開(kāi)發(fā)法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法是指在求取被估在建工程的價(jià)值時(shí)，將被估在建工程預(yù)期 開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除后續(xù)的正常的開(kāi)

28、發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，以確定被估在建工程價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：在建工程價(jià)值=房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)-(后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費(fèi)用+正常利稅)五、計(jì)算：.(1)計(jì)算取得費(fèi)利息一 100X(1+6%)2(上標(biāo))-1=12.36(元/平方米)(2)計(jì)算開(kāi)發(fā)費(fèi)利息=150 X (1+6%)-1=9(元/平方米)(3)計(jì)算開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)=(100+150) X 10%=25(元/平方米)土地單價(jià)求取 =(100+150+12.36+9+25) X (1 + 12%)=331.9232(元/平方米)(5)求取土地總價(jià) =331.9232 X 1000=331923(元)P=15 + (1 + 10

29、%)+16 + (1+10%)2(上標(biāo))+18+ (1+10%) 3(上標(biāo))+15+ (1+10%)4(上標(biāo))+20 + (1+10%)6(上標(biāo))+25 + 10% X (1 + 10%)5(上標(biāo))X 1-1 +(1 + 10%) (50-5)(上標(biāo))=216.1(萬(wàn)元) 計(jì)算樓價(jià)=3000X 3X 8000=72000000(元)(2)計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用 =3000X2000X3=18000000(元)(3)計(jì)算專業(yè)費(fèi)用=18000000 X 10%=18000000(元)(4)計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)：銷售費(fèi)用=72000000* 4%=2880000(元)銷售稅費(fèi)=72000000 X 6.

30、5%=4680000（元）（5）計(jì)算利潤(rùn)：利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè) 費(fèi)用）x 20%=（地價(jià)+19800000） X 20%=（地價(jià)X 20%+3960000）（元）（6）計(jì)算利息：利息=地價(jià) X （1+6%）2（上 標(biāo)）-1+（18000000+1800000） X （1+6%）-1= 地價(jià) X 0.1236+1188000（7）求取地價(jià)：地價(jià)=72000000-19800000-2880000-4680000-地價(jià) X 20%-3960000-地價(jià) X 0.1236-1188000 地價(jià)=39492000 + 1.3236=29836809（元）（8）求取單位地價(jià)：?jiǎn)挝坏貎r(jià)=298368

31、09+ 3000=9946（元/平方米） 4.（1）確定評(píng)估方法。該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。（2）計(jì)算年總收益?？偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益=50 X 12X 900X（1-10%）=486000（元）（3）計(jì)算年總費(fèi)用：年管理費(fèi)=486000 X3.5%=17010（元）年維修費(fèi)=2500 X 900 X 1.5%=33750（元）年稅金=20X 900=180000L）年保險(xiǎn)費(fèi)=2500 X 900 X 0.2%=4500（元）年總費(fèi)用=年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年稅金+年保險(xiǎn)費(fèi) =17010+33750+18000+4500=73260（元）（4）計(jì)算年房地產(chǎn)純收益：年房地產(chǎn)純收益 =年總收益-年總費(fèi)用=486.00-73260=412740（元）（5）計(jì)算房屋年純收益：計(jì)算年綜合性貶值額。年綜合性貶值額本來(lái)是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限，考慮實(shí)體性、功能性和經(jīng)濟(jì)性貶值綜合確定的。但在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。這樣，房屋的重置價(jià)格必須在可使用年限內(nèi)全部收回。本例中，房地產(chǎn)使用者可使用的年限為 48年