[西安]高端時(shí)尚住宅項(xiàng)目營(yíng)銷策劃及銷售執(zhí)行報(bào)告(含案例 150頁(yè))1

1、xx項(xiàng)目營(yíng)銷定位報(bào)告西安的魅惑秦漢向北大唐向南歷史在咸陽(yáng)塬上現(xiàn)代在西高新里今天站在西安就是站在曾經(jīng)世界的中央今天站在西安夢(mèng)回大唐感受另一種時(shí)尚歡迎你回到西安回到周秦漢唐回到骨子里的中華民族源點(diǎn)西安人的情結(jié)天子腳下的公卿后裔五千年的儒學(xué)傳承附庸風(fēng)雅的生活態(tài)度西安人有著獨(dú)特的中國(guó)風(fēng)骨濃烈的民族主義浪漫情結(jié)在今天的城市中他們既執(zhí)著于回歸大唐盛世的輝惶又偏愛著現(xiàn)代都市的國(guó)際風(fēng)情進(jìn)則與世界同步退則回歸中國(guó)的浪漫他們是獨(dú)特的西安原素問(wèn) 題這樣一座城市，這樣一群人，他們需要一個(gè)什么樣的家？目 錄第一部分：區(qū)域價(jià)值挖掘第二部分：客戶體系梳理第三部分：項(xiàng)目整體定位第四部分：銷售推廣策略第一部分：區(qū)域價(jià)值挖掘中本

2、案宗地位于西安市雁塔區(qū)大寨路與團(tuán)結(jié)南路交匯處東南側(cè)，中華世紀(jì)城小區(qū)北端。地塊北臨大寨路，西接團(tuán)結(jié)南路，南面是中華世紀(jì)城小區(qū)，東面是中華世紀(jì)城F地塊。區(qū)域價(jià)值梳理西高新 西安最早開發(fā)的城市新區(qū)，最具國(guó)際現(xiàn)代都市感的區(qū)域西安高新區(qū)1991年3月被國(guó)務(wù)院首批批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)高新區(qū)?？萍紕?chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)力位居全國(guó)107個(gè)開發(fā)區(qū)第三位：國(guó)家排名前三： 1.北京高新區(qū) 2.上海高新區(qū) 3.西安高新區(qū) 西部排名第一： 1.西安高新區(qū) 2.成都高新區(qū) 3.重慶高新區(qū) 西安高素質(zhì)、高科技、高收入人群聚居地區(qū)域價(jià)值梳理xx 西安原富階層商務(wù)生活圈本案xx楓葉新都市CBDxx東接CBD核心，西連高新首個(gè)40萬(wàn)平米中產(chǎn)階級(jí)居住社

3、區(qū)楓葉新都市。西安第一批富裕階層、當(dāng)代階層、中產(chǎn)階層聚居地區(qū)域價(jià)值梳理唐延路 西安二次創(chuàng)業(yè)CBD中央大道本案唐延路高尚居住區(qū)新CBD唐延路北起西南二環(huán)，南通二次創(chuàng)業(yè)新CBD眾多大企業(yè)入住，一線商務(wù)帶勢(shì)成。西安知名外企、IT業(yè)、上市公司等商務(wù)核心區(qū)區(qū)域價(jià)值梳理西南二環(huán)與昆明路 快速通達(dá)城市各區(qū)域本案昆明路至機(jī)場(chǎng)20分鐘勞動(dòng)路商圈昆明路至機(jī)場(chǎng)，商務(wù)出行通道南二環(huán)至商業(yè)中心區(qū)，商務(wù)應(yīng)酬通道唐延路至CBD核心，商務(wù)工作通道西部城市交通大動(dòng)脈，融會(huì)貫通的城市核心區(qū)南二環(huán)商務(wù)交際帶高新CBD商務(wù)工作區(qū)區(qū)域價(jià)值梳理唐城墻遺址公園與牡丹苑 雙園環(huán)繞的城市核心生態(tài)區(qū)區(qū)域價(jià)值梳理唐延居住區(qū) 西高新第一高尚居住生活

4、區(qū)2001年，西安首個(gè)城市豪宅項(xiàng)目落戶高新唐延路。群賢莊以張錦秋大師作品，城市核心區(qū)罕有的退臺(tái)式花園洋房，當(dāng)年全市最高價(jià)格，吸引了西安眾多名家入住其中。繼而后續(xù)開發(fā)的錦都花園、中海華庭等高檔公寓項(xiàng)目，奠定了唐延居住區(qū)成為西高新，乃至西安全市第一高尚居住版塊。與曲江比肩的高新第一高尚居住區(qū)區(qū)域價(jià)值梳理高新第一高尚居住區(qū)核心 高尚住區(qū)環(huán)繞，未來(lái)商業(yè)中心區(qū)本案中海華庭群賢莊錦都花園周邊高檔社區(qū)環(huán)繞正對(duì)中央首座20萬(wàn)商業(yè)中心配套緊鄰未來(lái)唐延路遺址公園地下商業(yè)中心出則國(guó)際大都會(huì)的繁華，入則高尚生活區(qū)的私享?xiàng)髁秩A府紫薇臻品區(qū)域價(jià)值梳理 漢朝中央馳道，唐代群賢故地 皇子腳下，仕居思想的精神內(nèi)核漢唐中央馳道周

5、秦漢唐四朝皇城圍合的中心漢長(zhǎng)安城南城門安門外中央馳道（帝王道） 直通團(tuán)結(jié)南路，漢代禮制宗廟所在地。群賢坊是唐代公卿子弟上京趕考匯聚地唐時(shí)周邊遍布書院會(huì)館，士大夫文化發(fā)源地物理價(jià)值：城市核心人文價(jià)值：中央馳道漢唐馳道 踞中而居問(wèn) 題區(qū)域價(jià)值如此明顯，我們應(yīng)該怎樣利用這一優(yōu)勢(shì)資源，將xx項(xiàng)目定位為何種檔次的產(chǎn)品形象？營(yíng)銷工作開始前的思考：項(xiàng)目的座標(biāo)平價(jià)舒適住宅？高檔城市公寓？高檔城市公寓高新第一高尚居住生活區(qū)區(qū)域開發(fā)接近尾聲，土地稀缺xx項(xiàng)目規(guī)模適中，品質(zhì)純粹130-180平米高總價(jià)產(chǎn)品高新二十年原富人群的生活品質(zhì)升級(jí)平價(jià)舒適住宅土地價(jià)值不能得到最大化體現(xiàn)區(qū)域價(jià)值利用不夠充分超低單價(jià)確保大戶型產(chǎn)品

6、平價(jià)出貨社區(qū)品質(zhì)感降低吸引客群層次降低，周邊可對(duì)比項(xiàng)目增加xx八局xx項(xiàng)目問(wèn) 題區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，是否支持項(xiàng)目做高端城市公寓？觀其外市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為：區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境 區(qū)域目前在售高端公寓項(xiàng)目較少本案入市可形成一定的產(chǎn)品差異競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，要憑借產(chǎn)品稀缺性（2梯2戶/3戶）支撐較高價(jià)格。項(xiàng)目名稱建筑形式平層布局主力戶型銷售均價(jià)高新楓林華府一期1棟小高層、10棟高層、1棟多層多層1梯4戶、小高層1梯2戶、高層1梯3戶98-1725300元/昆明花園一期高層高層1梯3戶、1梯4戶79-1265300元/區(qū)域高端 兩項(xiàng)目一期均為現(xiàn)房狀態(tài)，現(xiàn)房126-130平米三房存量不多。 2009年下

7、半年以小戶型推售為主。區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境 區(qū)域平價(jià)項(xiàng)目較多，價(jià)格戰(zhàn)較為激烈本案品質(zhì)明顯優(yōu)于區(qū)域平價(jià)樓盤，有利于項(xiàng)目以高端公寓形象營(yíng)銷推廣。區(qū)域平價(jià) 區(qū)域平價(jià)樓盤均價(jià)徘徊在4500元左右。 個(gè)別項(xiàng)目對(duì)本案形成一定的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目名稱建筑形式平層布局主力戶型銷售均價(jià)黃金嘉園高層高層1梯10戶55-1354300元/東方米蘭高層高層1梯4戶95-1584900元/卡布奇諾高層高層1梯10戶59-1284500元/區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境 區(qū)域市場(chǎng)目前120平米以上大戶型存量較多，有一定競(jìng)爭(zhēng)壓力區(qū)域大戶型銷售受市場(chǎng)環(huán)境影響有一定難度，本案需比其它項(xiàng)目調(diào)性推廣更高端，在客戶心理上形成高性價(jià)比的價(jià)值認(rèn)同，從而快速去化產(chǎn)品。

8、區(qū)域市場(chǎng)目前在售120平米以上戶型存量表項(xiàng)目戶型面積在售存量（套）東方米蘭127-128821598517023286（躍層）14合計(jì):127-286204楓林華府128-140265146217241躍層（160-300）17合計(jì)128-300325昆明花園1249黃金嘉園1241113621卡布奇諾公館12765共計(jì)635銷售套數(shù)銷售面積銷售金額銷售均價(jià)套均總價(jià)套均面積楓林華府21117043.41858738645038.538406985.181 昆明花園14913768.57644915954683.972432829.592 東方米蘭13611777.14548161294654.

9、452403059.887 黃金嘉園666952.67275290013959.486417106.1105 卡布奇諾635768.28257627944466.287408933.292 美立方705637.29244247994332.72348925.781 2009年一季度，區(qū)域內(nèi)主力在售樓盤共計(jì)銷售695套，其中91%銷售套均面積為81-92平米小戶型，套均總價(jià)基本集中在40萬(wàn)左右。區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境 區(qū)域未來(lái)潛在放量巨大，且同質(zhì)化嚴(yán)重?fù)屨际袌?chǎng)時(shí)機(jī)，先入為主。利用田忌賽馬原則，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目打時(shí)間差、產(chǎn)品差、價(jià)格差區(qū)域未來(lái)放量巨大，同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈。 知己知彼融僑中央首座項(xiàng)目與本案對(duì)比的六大競(jìng)

10、爭(zhēng)點(diǎn)：規(guī)模：80萬(wàn)平米總建面，容積率3.5，61萬(wàn)住宅，21萬(wàn)商業(yè)配套。產(chǎn)品：一期兩幢27至33層高層，2梯4戶，70-120平米區(qū)間，毛坯交房。景觀： 重慶聯(lián)眾景觀設(shè)計(jì)（龍湖），一期55畝景觀示范區(qū)呈現(xiàn)。配套： 20萬(wàn)商業(yè)配套，五星級(jí)酒店、商業(yè)、寫字樓，有意引進(jìn)沃爾瑪、與萬(wàn) 達(dá)談合作。品牌： 融僑已在西安開發(fā)過(guò)80萬(wàn)平米社區(qū)，有一定影響力。知己知彼問(wèn) 題如何應(yīng)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)潛在的競(jìng)爭(zhēng)？市場(chǎng)對(duì)比攻堅(jiān)戰(zhàn)市場(chǎng)對(duì)比攻堅(jiān)戰(zhàn)市場(chǎng)對(duì)比攻堅(jiān)戰(zhàn)市場(chǎng)對(duì)比攻堅(jiān)戰(zhàn)區(qū)域市場(chǎng)結(jié)論綜合評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境后，本案做為高端城市公寓的定位是可行的：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)雖然激烈，但區(qū)域內(nèi)缺少規(guī)模適中的純粹高端公寓項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)雖然未來(lái)同質(zhì)化產(chǎn)品有一定放量

11、，但整體區(qū)域價(jià)值提升給本案提供充裕的升值空間目前市場(chǎng)雖然以鋼性需求的低總價(jià)小戶型出貨為主，但區(qū)域?qū)Ω叨斯⒌?需求依然存在，且在一定時(shí)間內(nèi)即將爆發(fā)。第二部分：客戶體系梳理xx項(xiàng)目，位居高新第一高尚居住區(qū)域的核心，天生注定他將吸引的是西高新特有的原富階層購(gòu)買群。地緣特征決定我們的客戶來(lái)自高新唐延路xx科技六路丈八東路第一高尚居住區(qū)私企業(yè)主城市官邸楓葉新都市原富居住群楓林綠洲蘭亭坊楓林意樹中高層管理者中產(chǎn)階級(jí)生活區(qū)金泰假日花城融僑馨苑白領(lǐng)及外來(lái)層生活圈商務(wù)出行、應(yīng)酬交際交通便利、進(jìn)退自如城市生活、國(guó)際現(xiàn)代對(duì)客戶的認(rèn)知、與客戶的對(duì)話客戶行為特征描述33-45歲中青年，西安本地人為主工作或居住在高新，

12、高新區(qū)的原富階層當(dāng)代高知商人，智力創(chuàng)富型企業(yè)主三至五口之家，給全家舒適富裕的生活環(huán)境喜歡一切新鮮的、高檔的、奢華的消費(fèi)品需要城市帶給他的便利與豐富多彩社交是生活中重要的組成部分對(duì)國(guó)際化都市生活高度依賴但骨子里卻認(rèn)為只有中國(guó)的才是真正有價(jià)值的客戶認(rèn)同的文化取向山河千里國(guó)，城闕九重門。不睹皇居壯，安知天子尊。 駱賓王在一次次恢復(fù)性建設(shè)中重塑中國(guó)文化的榮光經(jīng)1100年，歷13朝。才能得識(shí)泱泱大國(guó)之華滋。只有西安人，在固守著千年傳承下來(lái)的、原汁原味的、輝煌的中國(guó)元素。5000年帝都的貴族后裔血統(tǒng)骨子里的貴氣公卿階級(jí)為官入仕的榮耀骨子里的榮耀中國(guó)士大夫傳統(tǒng)文化的底蘊(yùn)骨子里的執(zhí)著中國(guó)風(fēng)骨西安原素客戶普遍的

13、消費(fèi)心理實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)眼見為實(shí)精打細(xì)算裙帶關(guān)系西安不能靠概念賣房子，客戶只為他看到的真實(shí)的東西埋單眼見為實(shí)西安客戶精打細(xì)算，買房子圖實(shí)惠精打細(xì)算萬(wàn)科新地城143平米三居贈(zèng)送四大飄窗面積西安客戶愛面子重關(guān)系，買房更重視朋友的推薦客戶特征龍湖項(xiàng)目在2008年成交的100位業(yè)主中，有50位（49%）是通過(guò)朋友介紹和老業(yè)主的推薦而成交的。裙帶關(guān)系問(wèn) 題怎么解決西安客戶普遍存在的消費(fèi)心理這三大難關(guān)？主賣場(chǎng)的打造理性的顧問(wèn)營(yíng)銷服務(wù)分銷的獎(jiǎng)勵(lì)政策眼見為實(shí)精打細(xì)算裙帶關(guān)系一個(gè)主賣場(chǎng)： 儀式感強(qiáng)的劇場(chǎng)情景進(jìn)入式營(yíng)銷場(chǎng)所 需要在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中與眾不同，脫穎而出 需要珍惜每一個(gè)客戶口口相傳的機(jī)會(huì) 需要傳遞高尚住宅氣質(zhì)內(nèi)

14、涵，形成準(zhǔn)客戶的價(jià)值認(rèn)同。延伸感、儀式感強(qiáng)的入口景觀通廊觀景電梯式放映室接待前臺(tái)進(jìn)入式沙盤區(qū)與人同高沙盤模型景觀背景墻進(jìn)入園林體驗(yàn)區(qū)進(jìn)入樣板間進(jìn)入品牌展示實(shí)驗(yàn)工房進(jìn)入二層空間進(jìn)入洽談區(qū)進(jìn)入貴賓簽約室工程形象支持利用最東側(cè)32層高層的東單元，做實(shí)景樣板間（20層左右）可觀唐遺址公園主賣場(chǎng)的打造理性的顧問(wèn)營(yíng)銷服務(wù)分銷的獎(jiǎng)勵(lì)政策眼見為實(shí)精打細(xì)算裙帶關(guān)系在沒有面積贈(zèng)送的情況下銷售過(guò)程中更應(yīng)該強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的服務(wù)價(jià)值與未來(lái)的升值空間銷售流程中應(yīng)把握理性分析與顧問(wèn)式營(yíng)銷的技巧。銷售培訓(xùn)招待儀式的功能要素：放松沒有外人，沒有公務(wù)，沒有商務(wù)，只有趣味思索沒有目的，沒有方案，沒有計(jì)劃，只有創(chuàng)意分享沒有語(yǔ)言，沒有必要，

15、沒有觀點(diǎn)，只有感覺談笑沒有題目，沒有主角，沒有意義，只有友情品嘗 沒有限制，沒有重復(fù)，沒有偽裝，只有味道SCIENSE科學(xué)和理性的方法，以工程師的口吻 ，闡釋本項(xiàng)目的科技含量及功能HISTORY邏輯和歷史的態(tài)度，以社會(huì)學(xué)家的見識(shí)，勾勒本項(xiàng)目的社會(huì)功用及意義ART藝術(shù)和超驗(yàn)的精神，以人文學(xué)者的直覺，闡釋本項(xiàng)目的想象空間和內(nèi)在價(jià)值VIEW經(jīng)濟(jì)和財(cái)富的視角，以精算師的計(jì)算，告之本項(xiàng)目的升值潛力讓客戶在參觀、購(gòu)買、裝修、入住等過(guò)程中，感受到顧問(wèn)式的理性客戶服務(wù)：設(shè)計(jì)顧問(wèn)裝飾顧問(wèn)高科技顧問(wèn)飲食顧問(wèn)健康顧問(wèn)娛樂(lè)顧問(wèn)文化顧問(wèn)旅行顧問(wèn)收藏顧問(wèn)銷售培訓(xùn)客戶服務(wù)主賣場(chǎng)的打造理性的顧問(wèn)營(yíng)銷服務(wù)分銷的獎(jiǎng)勵(lì)政策眼見為實(shí)

16、精打細(xì)算裙帶關(guān)系最大化擴(kuò)大潛在客戶接觸面擴(kuò)大客源接觸面高檔商場(chǎng)外展高新寫字樓巡展真愛會(huì)所外展大型超市外展大客戶大企業(yè)專場(chǎng)推介特別策劃 陜西華遠(yuǎn)高端客戶資源庫(kù)活動(dòng)營(yíng)銷珍視每一位客戶可能為項(xiàng)目帶來(lái)的利益陜北溫州團(tuán)購(gòu)分銷外埠分銷周邊大企業(yè)老帶新分銷業(yè)主轉(zhuǎn)介紹個(gè)人合作者發(fā)展下線全民樂(lè)售全民樂(lè)售務(wù)實(shí)的品牌形象品牌效應(yīng)品牌是把雙刃劍，本項(xiàng)目初期時(shí)品牌認(rèn)可度不夠高。我們希望一方面通過(guò)項(xiàng)目賣場(chǎng)內(nèi)部的實(shí)驗(yàn)工房體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，另一方面通過(guò)工地現(xiàn)場(chǎng)管理，讓客戶感受到xx品牌的特點(diǎn)。同時(shí)，我們還希望通過(guò)一系列客戶公益化活動(dòng)，塑造xx品牌的另一種企業(yè)形象，也同步完成我們的客戶積累工作。西安首家青少年國(guó)際交流會(huì)所xx杯青少

17、年高爾夫表演賽xx杯青少年網(wǎng)球集訓(xùn)夏令營(yíng)xx雅思英語(yǔ)系列講座xx青少年馬術(shù)培訓(xùn)班第三部分：項(xiàng)目整體定位市場(chǎng)支持產(chǎn)品支持客戶支持價(jià)格支持項(xiàng)目整體定位市場(chǎng)支持產(chǎn)品支持客戶支持價(jià)格支持項(xiàng)目整體定位市場(chǎng)支持產(chǎn)品支持客戶支持價(jià)格支持項(xiàng)目整體定位純板寬宅新中式住區(qū)15萬(wàn)平米聯(lián)板圍合社區(qū)13.48米進(jìn)深，西安最薄板11.7米面寬全明戶型立面：新中式回形紋園林：風(fēng)水主題戶型：居中守正內(nèi)外雙修品質(zhì)大宅龍歸大海乾卦園林群龍歸海，無(wú)首，吉潛龍勿用見龍?jiān)谔稞埢憋w龍?jiān)谔忑垰w大海3套頂層大平獨(dú)立包裝推介PENTHOUSE金裝大宅市場(chǎng)支持產(chǎn)品支持客戶支持價(jià)格支持項(xiàng)目整體定位需要的項(xiàng)目氣質(zhì)：中國(guó)傳統(tǒng)貴族氣質(zhì)的雍容需要的居住文

18、化：中國(guó)傳統(tǒng)士大夫文化的居住哲學(xué)需要的生活品質(zhì)：新中式官邸的生活禮儀市場(chǎng)支持產(chǎn)品支持客戶支持價(jià)格支持項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位第四部分：銷售推廣策略我們的營(yíng)銷目標(biāo)與策略產(chǎn)品類型總建面積單價(jià)總貨值住宅154000平米55008.47億商業(yè)4000平米1.5萬(wàn)0.6億車位540個(gè)10萬(wàn)0.54億總計(jì)9.61億整盤9.61億，住宅部分貨值實(shí)現(xiàn)8.47億最高階段均價(jià)突破6000元全盤實(shí)現(xiàn)22個(gè)月營(yíng)銷周期，2011年7月底前售磬實(shí)現(xiàn)整盤均價(jià)5500元我們的目標(biāo)蓄水期認(rèn)籌期首次開盤全年強(qiáng)銷清盤沖刺期9月進(jìn)駐賣場(chǎng)，開始客戶認(rèn)籌10月首次放盤，09年完成18%，約1.5億2010年，完成換簽60%，約5億201

19、1年7月底前最后沖刺，完成換簽22%，約1.88億09年7月開始客戶蓄水區(qū)域重點(diǎn)樓盤銷量參考日期銷售套數(shù)銷售面積銷售金額銷售均價(jià)2006年12月11411561.023810318032962007年全年68277201.133167218124103 2008年全年36935668.381911238025358 2009年1-4月26720087.07999145364974 總計(jì)28個(gè)月1432144517.66458633304469 高新楓林華府28個(gè)月銷售期，總計(jì)銷售14.5平米；其中最佳銷售期2007年銷售均價(jià)達(dá)5358元，總銷額達(dá)3.17億。銷售實(shí)施策略入市節(jié)奏高報(bào)低開先慢后快

20、低開高走全案價(jià)格實(shí)現(xiàn)策略09年7月09年9月09年10月09年12月10年3月10年6月10年9月10年12月11年7月11年3月5300不公布價(jià)格51405250530053805430560057006000全案:低開高走開盤:高報(bào)低開提價(jià):先慢后快均價(jià)5280均價(jià)5450均價(jià)6000均價(jià)5750-5890均價(jià)5140A反A反A反AAAAB2B3B3EECCCCCA起價(jià)單元A最高價(jià)單元B高價(jià)單元C高價(jià)單元社區(qū)最高價(jià)單元樓號(hào)單元套數(shù)總建筑面積（平方米）樓座均價(jià)樓座總貨值G-12單元18621734.725450118454224G-2a3單元29033656.245450183426508G

21、-32單元18621734.725280114759321.6G-43單元10815623.58575089835585G-53單元9315000600090000000G-62單元132180005890106020000G-72單元25628251.525130144930297.6總計(jì)12511540005502847425936價(jià)格實(shí)現(xiàn)策略09年7月09年9月09年10月09年12月10年3月10年6月10年9月10年12月11年7月11年3月5300不公布價(jià)格51405250530053805430560057006000價(jià)格釋放試探市場(chǎng)微漲價(jià)格補(bǔ)貨促銷低價(jià)開盤特惠促成價(jià)格平緩新產(chǎn)品

22、試水高價(jià)補(bǔ)貨稀缺產(chǎn)品沖高清貨珍藏大宅09年低價(jià)入市，小幅慢漲，確保完成1.4億銷售額銷售周期銷售比例漲價(jià)均價(jià)銷售面積總貨值09年5%51407622.60939180210.266%0.5%51669147.130847251333.577%0.5%519210671.652655402188.6110年5%0.5%52177622.60939770856.835%0.5%52447622.60939969711.115%0.8%52867622.60940289468.85%0.8%53287622.60940611784.555%0.8%53707622.60940936678.835%0

23、.8%54137622.60941264172.265%0.8%54577622.60941594285.645%1%55117622.60942010228.495%1%55667622.60942430330.785%1%56227622.60942854634.085%1%56787622.60943283180.435%1%57357622.60943716012.2311年5%1%57927622.60944153172.355%1%58507622.60944594704.084%1%59096098.087236032520.894%1%59686098.087236392846

24、.14%1%60286098.087236756774.56100%550215400084742593610年價(jià)格漲幅先慢后快，完成5億銷售額11年價(jià)格均勻上漲，完成2億銷售額銷售推貨說(shuō)明單元數(shù)量戶型1戶型2戶型3戶型4總套數(shù)平層布局放貨策略說(shuō)明A單元及A單元反7個(gè)單元88123138642套2梯3戶貨量最多，分布各時(shí)段補(bǔ)貨，各階段低價(jià)沖量B1單元1個(gè)單元89141116套2梯4戶配合C單元，利用南向小戶型提價(jià)B2單元及B2單元反2個(gè)單元89123141256套2梯4戶配合A單元，做貨源補(bǔ)充C單元5個(gè)單元145170套2梯2戶2010年主力推貨，提價(jià)提質(zhì)E單元2個(gè)單元14118767套2梯2戶2011年沖刺，稀缺貨品