房地產(chǎn)評估（53頁）

1、1第一章 緒論1、房地產(chǎn)的評估的對象 2、房地產(chǎn)價格3、房地產(chǎn)評估的特點 4、房地產(chǎn)評估的必要性2第一節(jié) 房地產(chǎn)評估的對象1.1 土地的內(nèi)涵與特點 房地產(chǎn)評估的對象是房屋和土地的價值。 1、其中：土地的內(nèi)涵 土地是地球表面自然要素-大氣、巖土、生物、水與 人類在其上的經(jīng)濟活動共同組成的綜合體。 2、土地的特征 根據(jù)土地的自然屬性，土地具有以下特征：（1）土地資源的有限性（2）土地資源的不可替代性3第一節(jié) 房地產(chǎn)評估的對象1.1 土地的內(nèi)涵與特點。 （3）土地使用的可持續(xù)性（4）土地自然性狀的地域差異性。 根據(jù)土地的經(jīng)濟屬性，土地具有以下特征：（1）利用方式的多樣性（2）土地區(qū)位的可變性（3）土

2、地使用潛力的有限性。4第一節(jié) 房地產(chǎn)評估的對象1.1 土地的內(nèi)涵與特點 3、影響土地利用的主要因素（1）自然因素：包括地質(zhì)、地貌、氣候、水文、土壤等自然條件。（2）經(jīng)濟因素：包括市場需求、資金投入、稅收、勞動工資、地租等方面。（3）科學技術。（4）社會行政因素：包括土地使用制度、權益、政策、法規(guī)、土地利用管制等方面。5第一節(jié) 房地產(chǎn)評估的對象1.2 建筑物的定義、房屋建筑的劃分 1、建筑物的定義 建筑物是指人工建造的具有一定功能的物質(zhì)實體，包括房屋和構筑物兩大類。 其中房屋建筑主要為居民的生產(chǎn)、生活和各種政治、經(jīng)濟、文化活動服務，如：住宅、廠房、辦公樓、影劇院等。 構筑物是房屋以外的工程建筑，

3、人們不直接在此進行生產(chǎn)和生活活動，如：道路、橋梁、塘壩、煙囪等。 6第一節(jié) 房地產(chǎn)評估的對象1.2 建筑物的定義、房屋建筑的劃分 2、房屋的分類 按使用功能進行分類：（1）居住建筑：供人們生活起居的建筑。（2）公共建筑：專為人們進行各類公共活動的建筑。（3）工業(yè)建筑。按結構劃分：（1）鋼結構：以鋼材作為主要的承重物（2）鋼筋混凝土結構（3）磚混結構（4）磚木結構（5）其他結構 7第一節(jié) 房地產(chǎn)評估的對象1.3 房地產(chǎn)的定義以及特性 1、房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也稱不動產(chǎn)。包括土地及房屋組成的物質(zhì)實體和由此派生出的權益。（1）土地的區(qū)位決定了房屋的位置，直接影響到房地產(chǎn)的價格。（2

4、）房屋使用權的年限取決于土地使用權的年限。（3）城市土地是人類改造自然、經(jīng)過各種加工的產(chǎn)物，其上凝住了人類大量的物化勞動，投入了各種基礎設施或建筑物。綜上，在房地產(chǎn)估價中，通常評估的是房地產(chǎn)的整體價值。 8第一節(jié) 房地產(chǎn)評估的對象1.3 房地產(chǎn)的定義以及特性 2、房地產(chǎn)的特性（1）位置的固定性（2）長期使用性我國土地使用權出讓、轉讓的最高年限：住宅用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年。（3）大量投資性（4）保值與增值性（5）投資的風險性 9第二節(jié) 房地產(chǎn)價格2.1 房地產(chǎn)價格概念 1、房地產(chǎn)價格概念及決定因素 房地產(chǎn)由土地和房屋構成的，房地產(chǎn)價格實質(zhì)上就是土地、房屋兩部分價值通過市場交易

5、的貨幣表現(xiàn)。 決定房地產(chǎn)價格的三種因素：（1）房地產(chǎn)使用價值的大?。?）房地產(chǎn)的供應數(shù)量（3）對房地產(chǎn)的有效需求 10第二節(jié) 房地產(chǎn)價格2.1 房地產(chǎn)價格概念 2、房地產(chǎn)價格的特征 房地產(chǎn)價格是由地價和房價共同組成，價格特征主要來源于地價與一般物品價格的差異性。（1）從評估的角度看，房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是一種權益價格。（2）價格構成的雙重性（3）可用租金的形式表示（4）沒有統(tǒng)一的市場，價格的個別性強（5）受折舊的影響小，增值性強 11第二節(jié) 房地產(chǎn)價格2.2 房地產(chǎn)價格的種類 1、市場價、評估價 2、房地產(chǎn)總價、土地價格、建筑物價格 3、生地價、熟地價 4、抵押價格、租賃價格 5、單位價格、樓面地

6、價其中:單位價格=房地產(chǎn)總價/土地面積 樓面地價=土地總價/建筑總面積 12第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的特點 房地產(chǎn)評估的特點 1、科學性 2、實踐性 3、公正性其中:科學性和實踐性是正確判斷房地產(chǎn)價格的基礎， 公正性是房地產(chǎn)評估的靈魂。 13第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的必要性 4、1房地產(chǎn)評估是發(fā)展市場經(jīng)濟的需要 在新形勢下，無論土地的出讓、轉讓，房屋的買賣、租賃，都涉及到房地產(chǎn)客觀的市場價值，目前 我國的房地產(chǎn)市場剛剛起步，還很不完善，交易者難以掌握真實的市場信息，必須借助房地產(chǎn)估價師的科學判斷，提供評估對象的市場價格，才能達到預期的目標。 由此可見，在房地產(chǎn)市場不完善的情況下，房地產(chǎn)評估尤為重要。14第

7、四節(jié) 房地產(chǎn)評估的必要性 4、2房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實意義 房地產(chǎn)估價主要在以下領域發(fā)揮重要的現(xiàn)實意義：（1）為土地使用制度改革和土地管理提供科學依據(jù)。（2）為各類房地產(chǎn)交易服務。（3）滿足房地產(chǎn)稅收的需要（4）為征地拆遷補償費提供依據(jù)（5）對城市舊房拆遷補償?shù)脑u估（6）處理房地產(chǎn)糾紛的作用（7）企業(yè)合資、重組和股份制的需要15對房地產(chǎn)相關用詞的補充說明 為了避免引起歧義，我們主要使用“房地產(chǎn)”、“房地”、“土地”和“建筑物”幾個關鍵詞，其含義分別下： 1“房地產(chǎn)”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體。 2“房地”：專指土地與建筑物的合成體，如說房地價格時，此價格既包含土地的價格，也

8、包含地上建筑物的價格。 3“土地”：僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格。 4“建筑物”：僅指建筑物部分，如說建筑物價格時，此價格不含建筑物所占用的土地的價格。 16 房地產(chǎn)概念的總結房地產(chǎn)土地建筑物其他土地定著物實物權益區(qū)位實體質(zhì)量功能土地建筑物房地地上空間地面地下空間房屋構筑物房地產(chǎn)概念的總結17第二章 房地產(chǎn)評估的理論基礎1、地租理論2、區(qū)位理論18第一節(jié) 地租理論1.1 地租的內(nèi)涵 1、地租的概念 地租是土地所有者憑借土地所有權獲得的收入。因此，土地所有權和使用權的分離，是地租產(chǎn)生的前提。 2、地租理論的發(fā)展過程 （1）資產(chǎn)階級古典經(jīng)濟學家的地租地價理論農(nóng)業(yè)地租是為

9、了使用土地而付給地主的部分，是勞動產(chǎn)品扣除生產(chǎn)投入、維持勞動者生活必需和當?shù)剞r(nóng)業(yè)資本的普通利潤后的余額。（2）馬克思地租理論:農(nóng)業(yè)工人勞動創(chuàng)造剩余價值的一部分。19第一節(jié) 地租理論1.2 級差地租和絕對地租 地租的兩種基本形式：級差地租和絕對地租。 1、級差地租定義：租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地所有者占有的超額利潤。實質(zhì)：等量資本投在土地上產(chǎn)生不同生產(chǎn)率的結果。形成原因：（1）土地自然條件的差別（2）土地的有限性20第一節(jié) 地租理論1.2 級差地租和絕對地租1、級差地租分類：按形成基礎的不同分成兩種形式：級差地租和級差地租。 級差地租是指在肥沃程度和位置較好的土地上創(chuàng)造的超額利潤轉化成的地租。

10、級差地租是在同一地塊上連續(xù)增加投資，使各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉化成的地租。 兩者的區(qū)別：級差地租的產(chǎn)生條件是土地的肥沃程度和位置差別；級差地租的產(chǎn)生條件是對同一塊土地連續(xù)追加投資而產(chǎn)生的不同的勞動生產(chǎn)率。21第一節(jié) 地租理論1.2 級差地租和絕對地租2、絕對地租定義：土地所有者憑借土地所有權壟斷所取得的地租。形成的根本原因：土地所有權的壟斷形成的條件：農(nóng)業(yè)資本的有機構成低于工業(yè)資本的有機構成22第一節(jié) 地租理論1.3 壟斷地租定義：由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤轉化成的地租。形成的條件：土地所有權的壟斷；某些土地具有特殊條件，能夠產(chǎn)生某些特別名貴而又非常稀缺的產(chǎn)品，使得產(chǎn)品的生產(chǎn)

11、者憑借對這一商品的壟斷經(jīng)營，使其價格不僅遠遠超過生產(chǎn)價格，而且也超過其價值，從而形成壟斷價格。23第一節(jié) 地租理論1.4 城市地租1、馬克思建筑地段地租定義：建筑地段地租是工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為了獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。特點：（1）建筑地段地租是為了獲得生產(chǎn)的場所和空間而支付的，土地只作為生產(chǎn)條件參加生產(chǎn)過程；（2）建筑地段所處的位置對建筑地段地租有著決定性影響；（3）在建筑地段地租中，壟斷地租占有顯著優(yōu)勢。24第一節(jié) 地租理論1.4 城市地租2、西方新古典主義地租理論代表理論：阿隆索的地租模型（1）模型假設條件：A、一個平坦的、沒有任何地理差異的平原，土地

12、質(zhì)量處處相等，均可直接用于開發(fā)，并可在市場上進行自由貿(mào)易。B、買賣雙方對土地市場都有充分的了解，賣方希望其收入最大，買方希望其愿望能最大程度地得以滿足。C、有一座單一核心的城市，城市中任何方向的交通都極為便利。25第一節(jié) 地租理論1.4 城市地租（2）阿隆索公式： Y=PzZ+P(t)q+K(t) 式中：Y收入； Pz其他商品的單位價格； Z其他商品的數(shù)量； P(t)距市中心t處的地價； q土地數(shù)量； K(t)距t處的交通費用； t距市中心距離。26第一節(jié) 地租理論1.4 城市地租（3）分析在對公式進行分析后，阿蘭索指出，在開支總數(shù)不超出收入的前提下，對于單個家庭來說，區(qū)位平衡的取得取決于土地

13、數(shù)量q、其他商品的數(shù)量Z和距中心距離t之間比例的確定，即通過變化三者的比例關系，使其滿意程度最大。最終家庭會選擇一個滿意程度最高而又與地價曲線相吻合的區(qū)位。27第一節(jié) 地租理論1.5 地租理論的應用1、地租理論是地價評估的基礎；2、級差地租理論是級差收益測算的依據(jù)；3、地租理論是收取土地使用稅、費得理論依據(jù)；4、可通過地租理論分析推導出地價分布。28第二節(jié) 區(qū)位理論1.1 區(qū)位理論概述1、區(qū)位的有關概念（1）區(qū)位：區(qū)位是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間上有機結合的綜合表現(xiàn)。除了地理坐標位置，還包括可及性，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關等)

14、的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。 （2）自然地理區(qū)位；（3）經(jīng)濟地理區(qū)位；（4）交通地理區(qū)位。29第二節(jié) 區(qū)位理論1.1 區(qū)位理論概述2、區(qū)位理論的發(fā)展過程（1）成本學派-杜能及其農(nóng)業(yè)區(qū)位論、韋勃及其工業(yè)區(qū)位論 理論核心：根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)成本最低，確定企業(yè)的最佳區(qū)位。（2）市場學派-克里斯塔勒及其中心地理論和廖氏的經(jīng)濟景觀理論核心：以市場-價格分析為主。（3）行為學派：考慮與分析人的主觀因素，從而確定工廠區(qū)位的學派。30第二節(jié) 區(qū)位理論1.2 農(nóng)業(yè)區(qū)位理論-成本學派1、農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的主要內(nèi)容（1）假設條件（2）結論 R+T=V-C=K(純收入+生產(chǎn)成本運輸費用） =市場售價-生產(chǎn)

15、成本 產(chǎn)品的純收入僅與和城市的距離相關，該純收入稱為區(qū)位地租。31第二節(jié) 區(qū)位理論1.2 農(nóng)業(yè)區(qū)位理論2、杜能環(huán)的內(nèi)容1）第一區(qū)：自由農(nóng)作區(qū)2）第二區(qū)：林業(yè)區(qū)3）第三、四、五區(qū):作物輪作區(qū)4）第六區(qū)：放牧區(qū)32第二節(jié) 區(qū)位理論1.2 農(nóng)業(yè)區(qū)位理論3、杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位論的主要貢獻1）提出在假設自然條件相同時，導致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)空間差異的主要因素是產(chǎn)地與市場間的距離。2）杜能理論的核心是農(nóng)業(yè)區(qū)位地租。推廣到城市用地，區(qū)位地租存在著從市中心向外遞減，構成同心圓分布的規(guī)律，為級差地租和城市土地利用模式提供了依據(jù)，從而促進城鄉(xiāng)土地的合理利用。33第二節(jié) 區(qū)位理論1.3 工業(yè)業(yè)區(qū)位理論-成本學派1、工業(yè)區(qū)位理論的基

16、本內(nèi)容1）假設條件。2）區(qū)位因素分類。3）運輸費用對工業(yè)區(qū)位的影響4）勞動成本對工業(yè)區(qū)位的影響5）集聚因素對工業(yè)區(qū)位的影響2、韋勃區(qū)位理論的貢獻34第二節(jié) 區(qū)位理論1.4 中心地理論-市場學派1、中心地理論的主要內(nèi)容1）假設條件a.地域是一個人口和經(jīng)濟密度均一的平原，地域上的經(jīng)濟活動各方向阻力相等，不受關稅和非關稅壁壘的限制；b.廠商為謀取最大利潤盡可能占有大的市場；c.消費者根據(jù)最短距離的原則，盡可能減少交通費用，自覺到最近的商服中心購買商品或取得服務；d.具有統(tǒng)一的交通，同一等級規(guī)模的城市交通便捷性相同，即交通費用與距離成正比。35第二節(jié) 區(qū)位理論1.4 中心地理論-市場學派1、中心地理論

17、的主要內(nèi)容2）主要內(nèi)容a.相關概念 中心地： 中心性： 中心地職能： 需求門檻： 服務半徑和商品銷售范圍：36第二節(jié) 區(qū)位理論1.4 中心地理論-市場學派1、中心地理論的主要內(nèi)容2）主要內(nèi)容a.六邊形市場區(qū)-形成過程b.市場等級序列-特點中心地商品和服務的需求門檻、利潤和服務范圍，與中心地規(guī)模、人口分布密度、居民收入水平、商業(yè)與服務的種類密切相關。c.市場網(wǎng)絡基本類型：市場原則、交通原則以及行政原 則37第二節(jié) 區(qū)位理論1.5 區(qū)位理論的應用1.區(qū)位條件成為房地產(chǎn)估價最首要考慮的因素，這是因為區(qū)位的優(yōu)劣是衡量地租、地價高低的尺度；2.宏觀區(qū)位的差異導致城市之間房地產(chǎn)價格的差異；3.區(qū)位論是城鎮(zhèn)

18、土地分等定級工作的依據(jù)；4.區(qū)位論是市場比較法的理論依據(jù)；5.城鎮(zhèn)土地分等定級成果進一步充實地租、地價分布模型，完善了地租與區(qū)位理論。38第三章 房地產(chǎn)價格影響因素與評 估原則1、一般因素2、城市區(qū)域因素3、個別因素4、房地產(chǎn)評估原則39第一節(jié) 一般因素1.1 一般因素1.定義：影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的共同因素。2.分類1）經(jīng)濟因素2）社會因素3）行政因素4）心理因素40第一節(jié) 一般因素1.1 一般因素-經(jīng)濟因素1.經(jīng)濟發(fā)展狀況 國民經(jīng)濟增長速度、國民生產(chǎn)總值、居民收入水平、物價指數(shù)等經(jīng)濟因素都會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。2.財政與金融狀況 存款利率、貸款利率、物價指數(shù)、稅率、貸款比例和

19、還原利率等財政金融因素對房屋土地價格的高低有著密切的關系。3. 產(chǎn)業(yè)結構進入高度城市化的國家和地區(qū)，第三產(chǎn)業(yè)的比重超過第二產(chǎn)業(yè)，地價會相應上升。41第一節(jié) 一般因素1.1 一般因素-社會因素1、人口人口因素對房地產(chǎn)價格的影響表現(xiàn)為人口數(shù)量、人口密度和人口素質(zhì)三個方面。2、家庭規(guī)模家庭人口數(shù)的變化影響住房數(shù)量的變化。3、治安狀況4、社會福利42第一節(jié) 一般因素1.1 一般因素-行政因素1、土地使用制度與住房制度、地價政策2、城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃3、稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策4、行政隸屬關系變更 行政隸屬變更，一是級別上升，二是級別雖然不變，但管轄權由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。（如原廣東省的寶安縣劃為深圳特區(qū)的寶安區(qū)）5、交通管制43第二節(jié) 城市區(qū)域因素1.2 城市區(qū)域因素1、定義城市區(qū)域因素是指城市內(nèi)不同區(qū)段，因用地結構、城市設施投入、自然條件和環(huán)境條件等方面的差異，形成不同類型的均質(zhì)區(qū)域，并且這些因素對該區(qū)域內(nèi)的土地的價格產(chǎn)生不同程度的影響。2、分類1）商服繁華度2）交通便捷性3）城市設施完備度：基礎設施和生活服務設施4）自然條件和環(huán)境質(zhì)量44第三節(jié) 個別因素1.3 土地的個別因素土地的個別因素區(qū)位：位置適中、商業(yè)集中、通達度好、城市設施齊備面積、寬度、深度：適宜形狀：規(guī)則地質(zhì)、地形：承載力、土地高低起伏狀況容積率：大小用途：商業(yè)用地、住宅用地