房地產(chǎn)精裝修成本管理與產(chǎn)品化裝飾（圖文）

1、1房地產(chǎn)精裝修成本管理與產(chǎn)品化裝飾 2一 ，精裝修成本管理案例xxx三期精裝修概況影響精裝修成本管理的幾個(gè)重要因素精裝修成本管理的注意細(xì)節(jié)精裝修成本管理的展望3精裝修成本管理案例xxx三期精裝修概況xxx三期概況：xxx三期由16棟（33層）、17棟（14單元18層；5單元33層）、18A棟（32層）、18B棟（1、5單元17層；2、3、4單元25層）、18C棟（31層）及18D棟（7層）組成，塔樓總建筑面積為110704.61m2。三期精裝修樓棟為：17棟、18B棟及18C棟，戶內(nèi)精裝修總建筑面積為95197.52m2（其中樣板房總面積為7387.25m2 ），占全部塔樓建筑面積的86；精裝

2、修總套數(shù)為1064套（其中樣板房共計(jì)83套）。4精裝修成本管理案例 影響精裝修成本管理的幾個(gè)重要因素一、決策的前瞻性、科學(xué)性及穩(wěn)定性 （1）全部精裝修還是部分樓棟精裝修，亦或是可選的精裝修；（2）精裝修標(biāo)準(zhǔn)、周邊競爭性樓盤的情況、目標(biāo)客戶群及分類、客戶群重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)及對關(guān)注點(diǎn)進(jìn)行排序等等 ；（3）精裝修配置是綜合考慮的:項(xiàng)目定位/設(shè)計(jì)效果/成本最優(yōu)5精裝修成本管理案例 影響精裝修成本管理的幾個(gè)重要因素二、決策計(jì)劃的科學(xué)性 樣板房的選擇：樣板房前期計(jì)劃工作要準(zhǔn)備充分，數(shù)量要合理，盡量避免相同戶型的重復(fù)，加強(qiáng)施工過程的質(zhì)量管理與控制，可以避免如下問題：樣板房施工工期過緊、施工質(zhì)量得不到保障；大量樣板

3、房關(guān)閉不向外展示，也增大了后續(xù)管理及整改費(fèi)用 ；客戶對本屬于我們的亮點(diǎn)亦投入較多成本的材料/設(shè)備產(chǎn)生懷疑、甚至不認(rèn)可 ；由于施工及細(xì)部節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)問題導(dǎo)致同戶型細(xì)部節(jié)點(diǎn)差異性較大，為后期大批量施工標(biāo)準(zhǔn)選擇的決策、招標(biāo)及后期管理帶來相當(dāng)大的工作量 ；亦容易帶來業(yè)主投訴和索賠的風(fēng)險(xiǎn) 。6精裝修成本管理案例 影響精裝修成本管理的幾個(gè)重要因素三、上游部門工作質(zhì)量對成本管理的影響：（1）設(shè)計(jì)圖紙的提交的及時(shí)性及質(zhì)量的可靠性：避免經(jīng)常修改和變化情況，若修改，一次修改到位，避免反復(fù)。（2）材料選型定版單的合理性與嚴(yán)謹(jǐn)性：材料描述要清晰全面，并保持穩(wěn)定性，避免前后不一致，或者實(shí)際與圖紙不一致；7精裝修成本管理案例

4、 精裝修成本管理細(xì)節(jié)及注意事項(xiàng)一、 制定成本目標(biāo)方面的成本管理 （1）密切與設(shè)計(jì)及營銷進(jìn)行溝通，從營銷方面明確項(xiàng)目精裝修的定位及方向，客戶關(guān)注點(diǎn)等問題，為科學(xué)制定成本目標(biāo)做好充分的準(zhǔn)備 ；（2）對擬進(jìn)行精裝修的戶型和面積（由營銷提供）情況進(jìn)行匯總、統(tǒng)計(jì)和熟悉，了解主力戶型及面積分布情況（詳見附表） ； （3）對項(xiàng)目周邊樓盤進(jìn)行考察，了解別人的情況及獨(dú)到之處，特別是成本使用的合理之處有哪些 。8精裝修成本管理案例 精裝修成本管理細(xì)節(jié)及注意事項(xiàng)（4）在進(jìn)行材料選型時(shí)，一定要主動(dòng)介入，并對擬選用的材料進(jìn)行判斷，避免出現(xiàn)次要部位（或者不是客戶關(guān)注點(diǎn)）的材料使用過于奢華的情況，并在精裝樣板房圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)多

5、與設(shè)計(jì)進(jìn)行溝通，避免設(shè)計(jì)師的在設(shè)計(jì)時(shí)追求完美的慣性思維；（5）對主力戶型的典型戶型進(jìn)行工程量統(tǒng)計(jì)及清單編制，結(jié)合材料選型定版及時(shí)對成本構(gòu)成進(jìn)行測算，對影響造價(jià)的關(guān)鍵部分進(jìn)行分析，思考是否可以優(yōu)化設(shè)計(jì)，與設(shè)計(jì)師進(jìn)行溝通：是否有必要使用浴霸？浴缸是否實(shí)用是否可以考慮取消？是否可以用多層實(shí)木復(fù)合地板代替三層實(shí)木地板？9精裝修成本管理案例 精裝修成本管理細(xì)節(jié)及注意事項(xiàng)是否可以通過選用同一個(gè)品牌的不同檔次或者其他品牌在保證品質(zhì)的前提下達(dá)到物美價(jià)廉？(營銷的客戶調(diào)研、客戶定位及市場分析為前提）廚衛(wèi)墻地面及陽臺(tái)露臺(tái)地面磚是否可以選用其他代替品種？戶內(nèi)門能夠盡量選擇戰(zhàn)略采購范圍內(nèi)的款式？對于戰(zhàn)略采購廠家，首先

6、要對戰(zhàn)略采購廠家進(jìn)行交底在提供樣板時(shí)要盡量選擇戰(zhàn)略采購范圍內(nèi)的，并且給設(shè)計(jì)時(shí)提供優(yōu)化建議（這點(diǎn)很重要）。10精裝修成本管理案例 精裝修成本管理細(xì)節(jié)及注意事項(xiàng)二、精裝樣板房階段的成本管理樣板房由于施工期間緊，配合要求高，而且要保證展示效果等特殊性，在選擇施工單位時(shí)，往往我司的做法是通過直接委托或者議標(biāo)的方式，注意的問題主要有： （1）編制清單時(shí)，一定要明確施工范圍（比如：是否存在水電改造，白熾等屬于總包合同內(nèi)的不能夠重復(fù)計(jì)費(fèi)，衛(wèi)生間陶?；靥罴胺浪烧l施工等）及采購方式（甲購、甲定乙購、甲方指定品牌范圍、乙定乙購） ；（2）對于涂料為集團(tuán)戰(zhàn)略采購材料，為方便管理，在征得集團(tuán)同意的前提下，可以考慮甲

7、方指定品牌范圍乙方采購的方式，若采用甲供，必須在合同中明確參考涂布率，涂布率量差由施工單位在施工費(fèi)用中綜合考慮，合同中要明確超量使用的扣減辦法 ；11精裝修成本管理案例 精裝修成本管理細(xì)節(jié)及注意事項(xiàng)（3）對于木地板，xxx采用的是甲分包，實(shí)際上由于實(shí)際施工時(shí)往往木地板已經(jīng)安裝完畢，樣板房還未施工完成，存在成品保護(hù)責(zé)任問題，所以可以嘗試采用甲定乙購或者甲方指定品牌范圍的方式 ；（4）瓷磚若采用甲定乙購，在和供應(yīng)商談單價(jià)時(shí)要明確所提供材料規(guī)格及加工工藝（比如：300600墻面磚（雙長邊倒角磨邊），在詢價(jià)時(shí)要明確提供的是300600規(guī)格磚還是包括磨邊倒角費(fèi)用），以免到時(shí)存在與施工單位之間價(jià)格上的扯皮

8、現(xiàn)象 ；12精裝修成本管理案例 精裝修成本管理細(xì)節(jié)及注意事項(xiàng)（5）樣板房階段一個(gè)值得注意的問題就是要和大批量精裝修時(shí)所使用的材料相匹配，比如內(nèi)墻涂料品牌、瓷磚品牌、室內(nèi)戶內(nèi)門款式及品牌、甚至是室內(nèi)護(hù)窗欄桿等，在進(jìn)行材料選型和招標(biāo)時(shí)均要與營銷保持溝通，了解營銷是否對客戶有承諾，并及時(shí)提醒設(shè)計(jì)和材料組 。13精裝修成本管理案例 精裝修成本管理細(xì)節(jié)及注意事項(xiàng)三、大批量精裝修成本管理（一）甲定乙購材料招標(biāo)（二）甲購甲分包工程招標(biāo)及合同管理（三）精裝修總承包單位招標(biāo)及合同管理14精裝修成本管理案例 精裝修成本管理細(xì)節(jié)及注意事項(xiàng)（一）甲定乙購材料招標(biāo) (1)明確影響卸車地點(diǎn)的現(xiàn)場條件 ；（2）綜合單價(jià)中是

9、否包括材料送檢費(fèi)用，若包括，需要明確送檢次數(shù)及費(fèi)用的分?jǐn)偡绞?；（3）清單中應(yīng)該明確材料的規(guī)格型號(hào)及所包括的加工工藝 ；（4）對備貨及供貨周期必須進(jìn)行明確 ；（5）明確進(jìn)度款支付最好按批次支付，由于在招標(biāo)時(shí)無法預(yù)測大批量精裝修時(shí)有幾個(gè)總包單位，所以最好不要對每批次支付的額度做限制。15精裝修成本管理案例 精裝修成本管理細(xì)節(jié)及注意事項(xiàng)（二）甲購甲分包工程招標(biāo)及合同管理 主要考慮后期與精裝總包單位配合可能出現(xiàn)的交叉作業(yè)引起的成本因素，并在合同中加以明確 ：如：廚房洗菜盆及龍頭安裝由總包單位負(fù)責(zé) ；玻璃隔斷的安裝由精裝修總包單位安裝等等。16精裝修成本管理案例 精裝修成本管理細(xì)節(jié)及注意事項(xiàng)（三）精裝

10、修總承包單位招標(biāo)及合同管理（1）投標(biāo)單位考察階段 ：了解行業(yè)內(nèi)精裝修的運(yùn)作情況 、在施工過程中可能引起扯皮和合同漏洞等存在的問題等等 ；（2）招標(biāo)前，對整個(gè)項(xiàng)目的所有材料設(shè)備采購方式均要全面了解 ：疏理好材料選型定版單及材料采購方式、甲購甲分包等清單列表，編制甲購、甲分包、甲定乙購、甲方指定品牌范圍的明細(xì)表 。17精裝修成本管理案例 精裝修成本管理細(xì)節(jié)及注意事項(xiàng)（3）疏理好擬進(jìn)行招標(biāo)項(xiàng)目建筑面積及分布情況 ：建議按樓棟及樓棟單元為單位對每個(gè)戶型的建筑面積及樣板房分布情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)（詳附表） 。（4）工程量清單的編制 ：能否贏得時(shí)間，對整個(gè)招標(biāo)節(jié)奏的推進(jìn)起到至關(guān)重要的作用 ；清單價(jià)格格式：主材、人

11、工、輔材、加工及損耗等其他所有費(fèi)用、損耗率各為一列 ；分部分項(xiàng)內(nèi)容描述要清晰準(zhǔn)確 ；甲定乙購材料主材價(jià)格要統(tǒng)一列入清單，并主注明采購方式；甲購材料在主材費(fèi)欄清零（建議標(biāo)識(shí)為上斜線）； 18精裝修成本管理案例 精裝修成本管理細(xì)節(jié)及注意事項(xiàng)（5）招標(biāo)文件編制：應(yīng)該搜集所有可能有的關(guān)于精裝修的信息與資料，特別是多參考類似項(xiàng)目的招標(biāo)及合同文件條款，把一些重要或者容易忽略的細(xì)節(jié)條款給予記錄參考 ；必須和工程技術(shù)要求及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及工程量清單相對應(yīng)，對技術(shù)要求中的每一款可能涉及到費(fèi)用的問題，均應(yīng)給予詳細(xì)記錄，并在招標(biāo)文件商務(wù)條款中給予相應(yīng)地消化 ；邀請?jiān)鴧⒓舆^精裝修招標(biāo)及進(jìn)行過現(xiàn)場精裝修管理的工程師進(jìn)行座談交

12、流 ；單位考察時(shí)記錄的問題亦在招標(biāo)文件中給予消化和充實(shí) ；19精裝修成本管理案例 精裝修成本管理細(xì)節(jié)及注意事項(xiàng)檢查招標(biāo)文件的主要條款的完整性是否得到落實(shí)，每個(gè)項(xiàng)目實(shí)際情況不同而有異，包括且不僅包括如下幾項(xiàng)：臨時(shí)水電、垃圾清運(yùn)、與土建總包交叉配合、檢測及卸車、場內(nèi)二次搬運(yùn)、垂直運(yùn)輸、現(xiàn)場材料保管、施工損耗、材料的超量使用扣減、甲定乙購甲付款材料、對甲定乙購廠家的保護(hù)、分包管理、入伙整改與配合、成品保護(hù)及其他等；20精裝修成本管理案例 精裝修成本管理細(xì)節(jié)及注意事項(xiàng)xxx編制招標(biāo)文件例子： 根據(jù)技術(shù)要求中分不同階段發(fā)生的費(fèi)用，對施工管理及配合費(fèi)進(jìn)行了明細(xì)，主要包括分包管理費(fèi)、春節(jié)加班費(fèi)、移交驗(yàn)收配合

13、費(fèi)、入伙配合費(fèi)、成品保護(hù)費(fèi)、采保費(fèi)、衛(wèi)生清潔費(fèi)及其他項(xiàng)目措施費(fèi)，并對每項(xiàng)費(fèi)用所包括的工作內(nèi)容進(jìn)行描述，盡量避免各個(gè)階段由于招標(biāo)條款的疏漏或者描述不清晰導(dǎo)致可能引起的索賠。同時(shí)在工程量清單中對各項(xiàng)費(fèi)用給予對應(yīng)的列項(xiàng)，引導(dǎo)施工單位盡量考慮周全各種可能發(fā)生的因素合理進(jìn)行報(bào)價(jià)，以免由于考慮不周引起后期扯皮現(xiàn)象。 另外，陽臺(tái)露臺(tái)欄桿位反坎零星貼磚、瓷磚陽臺(tái)倒45度角加工處理、廚衛(wèi)吊頂隱蔽部位電線金屬軟管及通風(fēng)排氣軟管等細(xì)節(jié)問題，均在本次招標(biāo)條款中給予了責(zé)任明晰；21精裝修成本管理案例 精裝修成本管理細(xì)節(jié)及注意事項(xiàng) 瓷磚由于損耗率爭議較大問題，建議招標(biāo)前由各投標(biāo)單位勘查現(xiàn)場，根據(jù)自身的管理水平自行報(bào)損耗率

14、；因?yàn)闃?biāo)后測定損耗率容易因理解不同無法形成統(tǒng)一意見，特別是戶型較多而且毛坯狀況不是太理想的項(xiàng)目； 涂料采用甲購，則應(yīng)該注意對每款涂料的參考涂布率給予明確，由各家單位自行考慮實(shí)際涂布率與參考涂布率之間的量差，在施工費(fèi)欄給予自行考慮，超量使用的費(fèi)用在結(jié)算款中扣除 ； 目前房地產(chǎn)形勢不理想的大背景下，需要避免大批量精裝修與樣板房之間做法差異而引起業(yè)主索賠等法律風(fēng)險(xiǎn)，所以，在招標(biāo)文件條款中應(yīng)該注意。梅隴鎮(zhèn)三期由于樣板房較多，由于樣板房單位施工質(zhì)量各異導(dǎo)致同樣戶型有不同的施工方法，為了避免業(yè)主后期投訴索賠等法律風(fēng)險(xiǎn)，我們對每個(gè)戶型的做法均指定了所參考的樣板房，并且作為招標(biāo)文件及合同的附件 。 22精裝修

15、成本管理案例 精裝修成本管理細(xì)節(jié)及注意事項(xiàng)（6）合同文件編制及合同簽訂：由于在招標(biāo)時(shí)，合同為招標(biāo)文件的一部分，而實(shí)際合同簽訂時(shí)，招標(biāo)文件相應(yīng)的商務(wù)條款均應(yīng)該在合同簽訂時(shí)給予補(bǔ)充，而不能夠有遺失。我們可以有兩種做法：第一種就是把商務(wù)條款直接放入合同中，合同簽訂時(shí)直接用合同文本即可；第二種就是盡量在招標(biāo)文件中描述，在合同簽訂時(shí)，把招標(biāo)文件的商務(wù)條款摘錄并作為合同的附件 。23精裝修成本管理案例 精裝修成本管理細(xì)節(jié)及注意事項(xiàng)（7）動(dòng)態(tài)跟蹤及成本目標(biāo)管理：成本目標(biāo)管理要貫徹到精裝修管理的全過程，在材料選型、樣板房階段、甲購甲分包及甲定乙購材料招標(biāo)、大批量精裝修總承包單位的招標(biāo)等過程中都要時(shí)刻以成本目標(biāo)

16、為導(dǎo)向，盡量使招標(biāo)價(jià)控制在成本目標(biāo)里面，一旦發(fā)生突破成本目標(biāo)的情況，均要立刻給予反饋，合同簽訂完成后在動(dòng)態(tài)中給予跟蹤反應(yīng)，在管理過程中往往有公司決策的調(diào)整，均應(yīng)時(shí)刻跟蹤成本目標(biāo)的動(dòng)態(tài)變化情況，做到個(gè)人對整個(gè)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的精裝修成本構(gòu)成清晰明了，保證整個(gè)項(xiàng)目的精裝修成本控制在成本目標(biāo)范圍內(nèi) 。24精裝修成本管理案例 精裝修成本管理展望1、精裝修的標(biāo)準(zhǔn)化：標(biāo)準(zhǔn)化定位、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、清單標(biāo)準(zhǔn)化、施工模塊的標(biāo)準(zhǔn)化；2、增加對于可選式精裝修交樓模式的探索與研究，實(shí)現(xiàn)可選菜單式（毛胚或精裝修）價(jià)格組成清單（主要針對深圳以外項(xiàng)目）；3、精裝修成本管理的制度化與流程化，建立精裝修成本管理作業(yè)指導(dǎo)書；4、加強(qiáng)精裝

17、修的研究與交流：公司內(nèi)部定期進(jìn)行精裝修成本交流、年度進(jìn)行總結(jié)分享并建立獎(jiǎng)罰機(jī)制；外部與同行標(biāo)桿企業(yè)建立固定交流模式，定期進(jìn)行交流與分享。5、加強(qiáng)精裝修數(shù)據(jù)的分析與收集，建立價(jià)格信息庫和以往項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析報(bào)告。展望案例：成本經(jīng)營控制一、工藝做法交底統(tǒng)一根據(jù)報(bào)價(jià)書及現(xiàn)場實(shí)際情況，對施工工藝進(jìn)行多方案比較，確保質(zhì)量的同時(shí)把成本降至最低，但在實(shí)施過程中還會(huì)存在偏差，主要注意以下幾點(diǎn)：1、沒有全員交底，過程中還是有部分工人沒有完全按照項(xiàng)目部交底單進(jìn)行施工，需要把做這項(xiàng)工種的所有工人及帶班集中起來交底；2、檢查不到位，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有偏差時(shí)已無法整改，應(yīng)在每個(gè)分項(xiàng)剛開始施工時(shí)由專人重點(diǎn)檢查，以便及時(shí)整改；展望案例：

18、成本經(jīng)營控制二、材料預(yù)警線量的確定預(yù)警線是在項(xiàng)目開工前就要確定下來，主要涉及到統(tǒng)計(jì)的準(zhǔn)確性，往往前期確定的數(shù)量跟過程中出入很大，需要注意以下幾點(diǎn)：1、對工藝不了解導(dǎo)至測算錯(cuò)誤，此項(xiàng)工作一定要有施工員、預(yù)算員、帶班結(jié)合交底圖紙共同參與測算，并讓帶班簽字確認(rèn)。2、過程中要由預(yù)算員、施工員對現(xiàn)場做法要檢查、核對，及時(shí)調(diào)整預(yù)警線量。三、材料損耗的控制1、針對戶型統(tǒng)一、批量作業(yè)的特點(diǎn)，基層材料需定尺加工，減少損耗，但要注意交底和統(tǒng)一配料、檢查，避免長的切成短的，短的扔掉現(xiàn)象；2、 對于統(tǒng)一做法子項(xiàng)采取集中堆放集中加工，由安裝工人領(lǐng)用半成品到現(xiàn)場安裝，如門套木工板基層、窗簾盒木工板基層、吊頂造型、墻紙、墻

19、地磚等，主要要注意現(xiàn)場場地的選定、班組的配合；3、針對房間多、空間小的特點(diǎn)，現(xiàn)場需有人專門定期檢查余料集中匯總，工完料完。4、臨時(shí)設(shè)施控制，現(xiàn)場工地特別木工板用量往往是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過結(jié)算量，有很大一塊是班組拿來做倉庫、宿舍床板、宿舍桌子等，包括現(xiàn)場的水電費(fèi)，我們要嚴(yán)格控制這一塊。 展望案例：成本經(jīng)營控制展望案例：成本經(jīng)營控制5、針對體量大、時(shí)間長的特點(diǎn)，材料領(lǐng)用制度要規(guī)范，班組由專人領(lǐng)用，項(xiàng)目部由施工員、預(yù)算員參與審核班組領(lǐng)料，但項(xiàng)目部要注意執(zhí)行力，開了綠燈就不好收場。四、班組人工費(fèi)的控制1、人工費(fèi)在項(xiàng)目前期需簽定，由此會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)班組自身的管理和避免窩工現(xiàn)象。2、合理按排工作，幫助班組去控制人工費(fèi)

20、。3、規(guī)范做法，質(zhì)量通病的預(yù)防，減少維修工作量。展望案例：成本經(jīng)營控制五、材料考核制度的執(zhí)行1、在簽定班組分包合同時(shí)附有考核制度，但在執(zhí)行中具體帶班還是沒有真正認(rèn)識(shí)到其重要性，在思想上處于被動(dòng)地位，接下來我們需要跟每位具體負(fù)責(zé)的工種帶班簽定。2、考核需要在過程中考核，等到最再考核就沒有太大效果了，主要是耗用預(yù)算員較長時(shí)間來整理。3、考核過程中預(yù)算員、施工員要對預(yù)警線、領(lǐng)用量、投標(biāo)量（結(jié)算量）進(jìn)行對比分析，以及時(shí)總結(jié)控制情況；六、成品保護(hù)的控制1、其它配合安裝單位的破壞，特別是水電、空調(diào)單位的破壞；2、后期五金件、潔具等遺失、破壞，加強(qiáng)開門制度的執(zhí)行；a、質(zhì)量的檢查：精裝修，點(diǎn)多面廣，每到工序要

21、有專人去負(fù)責(zé)（責(zé)任到點(diǎn)到人），每天都有記錄監(jiān)控，持續(xù)檢查，施工情況做到人人心中有底，一目了然，以減少質(zhì)量通病。b 、項(xiàng)目的管理：做任何事都要注意細(xì)節(jié)，控事變?yōu)榭厝?，針對精裝修工程技術(shù)含量不是太高，就是要求每個(gè)管理人員有很強(qiáng)的責(zé)任心、執(zhí)行力和耐力，一遍又一遍不斷的重復(fù)著每道工序的檢查。 c、材料成本的管理：堅(jiān)持材料的考核，合理的安排施工工藝及施工工序，加強(qiáng)成品保護(hù)意識(shí)。展望案例總結(jié)： 精裝修工程，前期成本策劃要細(xì)，成本目標(biāo)定位要早到位，成本管理過程的動(dòng)態(tài)回顧和檢查要勤，現(xiàn)在精裝修工程的成本管理要求越來高，以上的總結(jié)，希望同仁們能相互補(bǔ)充，為以后的精裝修工程成本控制做好充分準(zhǔn)備。成本和項(xiàng)目管理總結(jié)

22、：二 、管理模式轉(zhuǎn)型“產(chǎn)品化裝飾”目 錄一產(chǎn)品化裝飾概念二為什么要推廣產(chǎn)品化裝飾三產(chǎn)品化裝飾-前期策劃四產(chǎn)品化裝飾-深化放線五產(chǎn)品化裝飾-試樣篇七產(chǎn)品化裝飾-半成品加工篇九產(chǎn)品化裝飾-現(xiàn)場安裝篇十產(chǎn)品化裝飾-質(zhì)量控制篇十一產(chǎn)品化裝飾-成品打包篇十二產(chǎn)品化裝飾-培訓(xùn)篇六產(chǎn)品化裝飾-生產(chǎn)下單篇八產(chǎn)品化裝飾-后場管理篇產(chǎn)品化裝飾的概念 我們把施工現(xiàn)場可以理解為“工廠”，項(xiàng)目經(jīng)理好比“廠長”，施工員好比“車間主任”。每一個(gè)施工步驟，每一個(gè)施工區(qū)域就相當(dāng)于“工廠”中生產(chǎn)的“產(chǎn)品零部件”。產(chǎn)品化裝飾的概念 把裝修項(xiàng)目分解成工廠里的每一道工序來操作，從基層到面層，從單間到單層，它的層層組合、組裝就好比是“工

23、廠”中合格零部件的組裝過程。在現(xiàn)場完成的每項(xiàng)、每套、每層是經(jīng)過驗(yàn)收合格的局部“產(chǎn)品”在最終交付客戶前的總集成過程，我們可以把這個(gè)過程理解為“產(chǎn)品化”裝飾。產(chǎn)品化裝飾的概念單間組裝單層組裝工程總裝總產(chǎn)品單面組裝基層 面層成品半成品驗(yàn)收入庫驗(yàn)收入庫可交付驗(yàn)收入庫可交付驗(yàn)收交付(現(xiàn)場)(后場)為什么要推廣“產(chǎn)品化裝飾”現(xiàn)場問題：1、工人短缺，搶工來不及；2、人力、能力、精力有限，處處收不了尾，管理效率低下;3、項(xiàng)目后期的質(zhì)量控制不了；4、工廠的進(jìn)度、質(zhì)量、送貨不受控；1、項(xiàng)目部要先培訓(xùn)對“產(chǎn)品化裝飾”的理解；2、深化設(shè)計(jì)必須模數(shù)化，并考慮到各材質(zhì)的收口問題（便于安裝、管理）；3、放線、放樣必須精確，

24、工人要專門培訓(xùn)；4、在下單時(shí)必須用“現(xiàn)場”的可變性，來配合工廠化生產(chǎn)的固化性，就是“現(xiàn)場”湊“工廠”；“產(chǎn)品化裝飾”的重點(diǎn)“產(chǎn)品化裝飾”的重點(diǎn)5、從基層開始就應(yīng)該通過使用“產(chǎn)品檢驗(yàn)單”及“合格證”對每道工序?qū)嵭小爱a(chǎn)品化”管理；6、對已經(jīng)檢驗(yàn)合格的產(chǎn)品，進(jìn)行“打包”并粘貼“合格證”，說明此分項(xiàng)“產(chǎn)品”已合格，做為“半成品入庫”，進(jìn)入待集成狀態(tài) ；“產(chǎn)品化裝飾”的重點(diǎn)7、盡量減少現(xiàn)場施工步驟，減小出錯(cuò)機(jī)率，盡可能“后場”加工成“單元化的產(chǎn)品”部件到現(xiàn)場安裝，各類產(chǎn)品要做到能聯(lián)合下單，使工廠的供貨周期大大提前，為項(xiàng)目進(jìn)度提供有力保障；（如：玻璃/不銹鋼，玻璃/木飾面，石材/不銹鋼等）8、對上下游供應(yīng)

25、鏈應(yīng)充分研究，了解原材料及半成品的加工、生產(chǎn)等工藝、步驟，甚至是包裝、運(yùn)輸?shù)鹊?。有效地控制供?yīng)商“產(chǎn)品”的工藝品質(zhì)，必須將“防火墻”設(shè)到供應(yīng)商廠里，而不是工地門口，為“產(chǎn)品化”集成打下基礎(chǔ)；“產(chǎn)品化裝飾”的重點(diǎn)9、對現(xiàn)場安裝工人的專業(yè)化培訓(xùn)；10、在與供應(yīng)商合約中約定必須按套的供貨量或完成量來付款，包括現(xiàn)場班組施工的工作量也應(yīng)按套付款；11、項(xiàng)目部在“產(chǎn)品化”每道工序中的“自檢”工作，必須落實(shí)到位；12、確定對現(xiàn)場合格的“產(chǎn)品”進(jìn)行貼合格單并“打包” ，必須有專人負(fù)責(zé)；“產(chǎn)品化裝飾”的重點(diǎn)13、現(xiàn)場“產(chǎn)品過程檢驗(yàn)單”的落實(shí)記錄，是以跟蹤表的形式來統(tǒng)計(jì)并跟蹤落實(shí)；14、在“產(chǎn)品化”施工過程中是以

26、“單元”作為完成工作量計(jì)算的。如工程量還剩20%，并非20%的工序，而是20%的單元，其余單元已具備交付條件；“產(chǎn)品化裝飾”的重點(diǎn)15、項(xiàng)目部及工廠在下料單及工廠生產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，要以“單元”為單位，生產(chǎn)及供貨，真正做到各“單元”“一步到位、步步到位”；16、如遇工期緊，樓層多的項(xiàng)目，更要在材料收貨時(shí)委派專人加強(qiáng)落實(shí)“物”、“料”的分貨工作，做到各工種、各樓層的材料安排“忙而不亂”；“產(chǎn)品化裝飾”實(shí)施后的好處1、有限的人力、能力、物力、精力，可以集中一個(gè)可控的 范圍內(nèi)，打“殲滅戰(zhàn)”；2、項(xiàng)目部的信心與能力會(huì)在“產(chǎn)品化”推動(dòng)過程中得到提升和鞏固，同時(shí)會(huì)得到業(yè)主的認(rèn)可 ；3、項(xiàng)目收尾會(huì)比較輕松，甚至是提

27、前交付；4、品質(zhì)得到保障，對公司品牌、審計(jì)、收款打下基礎(chǔ)；“產(chǎn)品化裝飾”實(shí)施后的好處5、通過過程檢驗(yàn)單及合格單的使用，可以有效地體現(xiàn)出施工員、質(zhì)量員的現(xiàn)場管控能力；6、提高管理效率、降低項(xiàng)目成本；產(chǎn)品化裝飾前期策劃篇產(chǎn)品化裝飾需轉(zhuǎn)變原有的習(xí)慣思維，大膽探索5、3、2施工法，即用50%的時(shí)間進(jìn)行方案的敲定、材料的確認(rèn)、細(xì)節(jié)的深化和定制產(chǎn)品的下單，用30%的時(shí)間在配套廠內(nèi)進(jìn)行加工，最后用20%的時(shí)間進(jìn)行現(xiàn)場組裝、檢驗(yàn)、交貨，所以前期策劃至關(guān)重要。需要以工序?yàn)榛A(chǔ)，分基層和面層，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行單元?jiǎng)澐?，策劃?xiàng)目上哪些分項(xiàng)可以進(jìn)行產(chǎn)品化生產(chǎn)，策劃可后場加工分項(xiàng)的組成模塊及施工流程，并盡量通過聯(lián)合下單

28、，進(jìn)行一體化加工安裝。產(chǎn)品化裝飾深化放線篇產(chǎn)品化對深化和放線等前期工作提出了更高的要求。傳統(tǒng)意義上的粗放線、加大尺寸現(xiàn)場切割的方式，已經(jīng)不能滿足產(chǎn)品化裝飾的要求，深化方案需要更細(xì)、尺寸更準(zhǔn)確、下料更仔細(xì)?！熬啪€、細(xì)深化”。通過現(xiàn)場測量、收集數(shù)據(jù)、并根據(jù)數(shù)據(jù)進(jìn)行施工深化設(shè)計(jì)，將復(fù)雜的現(xiàn)場情況轉(zhuǎn)化為可加工的工廠標(biāo)準(zhǔn)。衛(wèi)生間模數(shù)化控制1410mm馬桶間950mm淋浴房1450mm950mm衣柜寬度950mm迷你吧寬度850mm600mm1680mm830mm移門洞口850mm產(chǎn)品化還強(qiáng)調(diào)單元化、模數(shù)化，按單元?jiǎng)澐植煌┕^(qū)域、施工部位。產(chǎn)品尺寸盡量統(tǒng)一，既方便加工，又方便安裝，萬一出現(xiàn)個(gè)別損壞，可

29、隨時(shí)互換。馬桶玻璃門740mm淋浴玻璃門740mm與隔墻中線對齊此線與床背景邊框線條外口對齊與門洞中線對齊兩線交點(diǎn)為造型圓心位置此線與床背景邊框線條外口對齊床背景中線此線控制點(diǎn)：從結(jié)構(gòu)柱出來200mm此線控制點(diǎn)：從分戶墻出來500mm此線控制點(diǎn)：從結(jié)構(gòu)墻出來250mm天花模數(shù)化放線同時(shí)，根據(jù)圖紙?jiān)诂F(xiàn)場精準(zhǔn)放線，放線、放樣時(shí)，基準(zhǔn)點(diǎn)、標(biāo)高線、中心線、排版要層層推進(jìn)，精確定位吊頂放線天花強(qiáng)制定位放線點(diǎn)位控制線（圖紙交底) 放線說明：點(diǎn)位放線主要控制各個(gè)點(diǎn)位末端的尺寸控制，以便于天花輕鋼龍骨吊頂制作時(shí)避開相應(yīng)的點(diǎn)位。鏡前射燈距墻400移門中線射燈 居浴缸中線和天花圓中線居馬桶間中線，居距墻400居淋

30、浴房中線，居距墻250小過道中線射燈距石膏線400噴淋距射燈300射燈距石膏線600噴淋距小過道中線和移門中線吊頂造型中線射燈距線條外口500，距吊頂中線500煙感距天花中心點(diǎn)居墻中、距天花外口100居墻中、距天花外口100射燈距線條外口500，距吊頂中線500射燈距強(qiáng)350，左右居中射燈距柱子750，距天花外口500小平頂中線居墻1200，距小平頂中線噴淋距造型頂中線和小平頂中線床背景出墻太多產(chǎn)品化裝飾試樣篇根據(jù)圖紙，通過放線，制作實(shí)物造型，解決空間比例，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和解決問題，避免過程中的返工和被動(dòng)。床鋪太寬床與衛(wèi)生間隔墻空間太小不利于以后酒店管理打掃頂面輕剛龍骨石膏板造型制作大樣燈具大樣

31、制作酒吧天花造型大樣制作日本料理包廂天花造型大樣制作日本料理天花造型大樣制作酒吧天花造型大樣制作石膏線造型用木材（涮防火涂料）制作產(chǎn)品化裝飾之生產(chǎn)下單篇 現(xiàn)場深化放線不管如何精準(zhǔn)，如果還是沿用傳統(tǒng)的方式進(jìn)行粗放型地下單，造成抵達(dá)現(xiàn)場后尺寸不對或者質(zhì)量不過關(guān)，無法完成單元式裝配，產(chǎn)品化施工還是無法實(shí)現(xiàn)，因此，產(chǎn)品化的生產(chǎn)下單顯得尤為重要。在項(xiàng)目上大力推行產(chǎn)品化裝飾的聯(lián)合下單，盡可能“后場”加工成“單元化的產(chǎn)品”部件到現(xiàn)場安裝。產(chǎn)品化裝飾之下單根據(jù)單元施工計(jì)劃制定下單計(jì)劃，列出關(guān)鍵控制時(shí)間點(diǎn)，有必要時(shí)強(qiáng)行下單。排版要求規(guī)格一致，尺寸模數(shù)化下單圖紙應(yīng)明確編號(hào)。編號(hào)應(yīng)明確戶型、樓號(hào)、立面。組織項(xiàng)目部及

32、班組對圖紙進(jìn)行分析討論（施工員針對節(jié)點(diǎn)做法，預(yù)算員針對清單量，質(zhì)量員針對材料要求）排版圖應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目部、班組、預(yù)算等全員組織會(huì)審后方可下單。項(xiàng)目部組織廠家、班組及管理人員學(xué)習(xí)圖紙，并詳盡交底。產(chǎn)品化裝飾現(xiàn)場半成品加工篇 隨著產(chǎn)品化裝飾的不斷發(fā)展，模數(shù)化正逐步普及，普通的現(xiàn)場制作已經(jīng)滿足不了如今裝飾的步伐，為了加快施工速度、提高施工質(zhì)量與降低施工成本，半成品現(xiàn)場加工是大勢所趨后場加工區(qū)現(xiàn)場布置后場加工區(qū)外景圖后場加工區(qū)內(nèi)景圖后場加工區(qū)內(nèi)景圖后場加工區(qū)操作區(qū)分割后場加工區(qū)安全管理各工種操作規(guī)程圖設(shè)置半成品加工區(qū)主要加工目錄序號(hào)加工部位加工項(xiàng)目1衛(wèi)生間、隔斷等鋼架半成品組裝2門套基層及臨時(shí)門套等電梯廳門

33、套制作3頂面天花房間內(nèi)各風(fēng)口、檢修口統(tǒng)一加工4頂面、墻面等各種造型5頂面天花輕鋼龍骨吊頂6各種部位零部件加工單元塊加工現(xiàn)場半成品加工區(qū)加工好的天花掛板加工好的天花掛板半成品加工區(qū)施工現(xiàn)場吊裝好的天花掛板施工現(xiàn)場吊裝好的天花掛板衛(wèi)生間鋼架加工照片半成品加工區(qū)-除銹半成品加工區(qū)-切割半成品加工區(qū)-焊接半成品加工區(qū)-防銹成品堆放區(qū)-合格施工現(xiàn)場-安裝產(chǎn)品化裝飾之后場管理篇 產(chǎn)品化裝飾中，項(xiàng)目管理供應(yīng)商配套管理、組織協(xié)調(diào)工作。后場生產(chǎn)非常重要，其質(zhì)量、精準(zhǔn)度、生產(chǎn)周期和運(yùn)輸，都將直接影響到產(chǎn)品化裝飾的成敗。 專人跟蹤，了解工廠加工的各生產(chǎn)流程是否規(guī)范合理、材料損耗的大小及加工生產(chǎn)的進(jìn)度，進(jìn)行信息反饋。

34、對于關(guān)鍵材料，必要時(shí)，需派人在廠蹲點(diǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。 單元式生產(chǎn)和送貨，傳統(tǒng)的橫向生產(chǎn)和送貨方式導(dǎo)致施工作業(yè)面出現(xiàn)百花齊放的分散雜亂現(xiàn)象，不利于集中裝配和管理控制，也不利于現(xiàn)場文明施工。產(chǎn)品化裝飾強(qiáng)調(diào)工廠需根據(jù)項(xiàng)目部進(jìn)度要求，以區(qū)域?yàn)閱挝贿M(jìn)行計(jì)劃生產(chǎn)和配送，實(shí)現(xiàn)做一塊收一塊，一步到位，步步到位的產(chǎn)品化理念。 定期驗(yàn)收，對場內(nèi)產(chǎn)品進(jìn)行抽查驗(yàn)收，對材料質(zhì)量進(jìn)行及時(shí)預(yù)控，及時(shí)進(jìn)行解決，而不是在材料抵達(dá)現(xiàn)場時(shí)才去發(fā)現(xiàn)問題。 包裝前驗(yàn)收，進(jìn)行包裝前的廠內(nèi)驗(yàn)收，并對其運(yùn)輸過程中的成品保護(hù)措施進(jìn)行鑒定（尤其是拼接的陰陽角部位要重點(diǎn)保護(hù)），避免在材料運(yùn)輸過程中出現(xiàn)損耗，對質(zhì)量和工期造成影響。大板情況了解荒料情況

35、了解出廠前應(yīng)在廠里預(yù)排版每天監(jiān)督設(shè)備加工情況 打包裝箱軟膜包裝石材單元跟蹤表石材駐場日記要求質(zhì)量員每天填寫質(zhì)量過程跟蹤及整改通知單（附照片），上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理，下發(fā)班組，隔天進(jìn)行整改情況排查產(chǎn)品化裝飾現(xiàn)場安裝篇 通過前期大樣制作，針對不同分項(xiàng)制定安裝施工流程，在大面積安裝前對工人進(jìn)行幻燈片交底，先有工人安裝一間或者一面墻，經(jīng)過項(xiàng)目部驗(yàn)收合格后再進(jìn)行大面積安裝。成品木飾面安裝剖面圖2、施工節(jié)點(diǎn)分析1、施工材料說明定制L型鋁掛條定制T型鋁掛條定制L型鋁角馬片成品木飾面成品木飾面安裝流程圖墻面木飾面分割放線植筋安裝定制鋁角馬片直徑8mm絲桿植入砌塊墻體內(nèi)80mm100mm深膠泥填充,定制鋁角馬片安裝安裝定制L型鋁掛條定制T型掛條安裝頂部安裝節(jié)點(diǎn)中部安裝節(jié)點(diǎn)底部安裝節(jié)點(diǎn)定制T型鋁掛件安裝門套與