房地產(chǎn)規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系建設(shè)

1、高品質(zhì)住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新管理高級研修班房地產(chǎn)規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系建設(shè)2019年11月10日11日房地產(chǎn)開發(fā)流程與運(yùn)營體系第一部分目 錄123 房地產(chǎn)的運(yùn)營體系 房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述 房地產(chǎn)的開發(fā)流程一：房地產(chǎn)開發(fā)流程-總的流程與框架圖說明及圖例：、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個(gè)階段：項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、工程施工管理、銷售管理和入伙管理。、工程施工管理階段和銷售管理階段的時(shí)間存在重疊。、本示意圖中僅列舉四個(gè)專業(yè)的工作內(nèi)容，其他的專業(yè)的工作內(nèi)容在流程文件中有詳細(xì)的描述。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動(dòng)的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)

2、開工開盤銷售入伙項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程施工階段竣工銷售管理階段入伙管理階段工程拓展組織項(xiàng)目論證初步產(chǎn)品定位營銷組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購 結(jié)算設(shè)計(jì)流程階段一：房地產(chǎn)開發(fā)流程1.1 房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分與職責(zé)層級一：房地產(chǎn)開發(fā)流程1.2 房

3、地產(chǎn)的開發(fā)流程圖解（一）一：房地產(chǎn)開發(fā)流程1.2 房地產(chǎn)的開發(fā)流程圖解（二）一：房地產(chǎn)開發(fā)流程1.2 房地產(chǎn)的開發(fā)流程圖解（三）一：房地產(chǎn)開發(fā)流程1.3 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)研發(fā)流程構(gòu)建的體系框架一：房地產(chǎn)開發(fā)流程組合1組合2多項(xiàng)目區(qū)域總部多項(xiàng)目跨區(qū)域整合多項(xiàng)目 跨區(qū)域多項(xiàng)目 單區(qū)域戰(zhàn)略型+矩陣式戰(zhàn)略型 價(jià)值鏈型1.4 房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系操作型一：房地產(chǎn)開發(fā)流程1.4 房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系一：房地產(chǎn)開發(fā)流程1.4 房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系矩陣式管理一：房地產(chǎn)開發(fā)流程1.4 房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流

4、程體系弱矩陣一：房地產(chǎn)開發(fā)流程1.4 房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系強(qiáng)矩陣二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系2.1房地產(chǎn)運(yùn)營管理：2.1.1 定義二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系2.1.2 運(yùn)營管理中心的職能二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系2.1.2 運(yùn)營管理中心的職能二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系2.1.2 運(yùn)營管理中心的職能二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系2.1.3 運(yùn)營管理的重點(diǎn)二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系2.2房地產(chǎn)運(yùn)營體系內(nèi)容：2.2.1 投資決策2.2.2 階段性成果2.2.3 運(yùn)營決策2.2.4 計(jì)劃管理2.2.5 成本管理 2.2.6 資金管理2.2.7 知識管理二

5、：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系2.3房地產(chǎn)運(yùn)營體系案例解析二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系2.4房地產(chǎn)運(yùn)營管理架構(gòu)2.4.1 項(xiàng)目運(yùn)營組織架構(gòu)與決策機(jī)構(gòu)二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系2.4.2 項(xiàng)目的管理目標(biāo)二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系2.4.3 運(yùn)營會議系統(tǒng)： a. 運(yùn)營決策會 b. 運(yùn)營管理會二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系非運(yùn)營會議系統(tǒng)二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系兩個(gè)重要的運(yùn)營決策會二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系兩個(gè)重要的運(yùn)營管理會三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述3.1項(xiàng)目計(jì)劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的重點(diǎn) 三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述3.2項(xiàng)目計(jì)劃管理本質(zhì)與關(guān)鍵要素 三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述3.3 一體化的計(jì)劃管理體系的建立3.3.1 建立一體化計(jì)

6、劃管理體系的目標(biāo)三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述3.3 一體化的計(jì)劃管理體系的建立3.3.2 一體化計(jì)劃管理體系的特點(diǎn) 一個(gè)目標(biāo)+二個(gè)體系+三個(gè)層級三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述3.3 一體化的計(jì)劃管理體系的建立3.3.3 項(xiàng)目計(jì)劃分級體系：三層次+四要素三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述3.3 一體化的計(jì)劃管理體系的建立3.3.4 項(xiàng)目計(jì)劃體系與管理計(jì)劃體系的關(guān)系三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述3.4 項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃3.4.1 如何確定項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述3.4.2 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的內(nèi)容： a. 里程碑節(jié)點(diǎn) b. 體現(xiàn)項(xiàng)目管理思想的節(jié)點(diǎn)三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理

7、概述3.4.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目50個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)如何建立規(guī)范化的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理體系第二部分 目 錄房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義12345房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與相應(yīng)設(shè)計(jì)管理模式建立精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)設(shè)計(jì)管理通病與案例分析一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。內(nèi)容包括：從項(xiàng)目初判的跟蹤,到項(xiàng)目決策中的概念草案研究，從概念設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)，從施工現(xiàn)場的配合到營銷道具的制作，以至到后期客服的維修、整改的技術(shù)支持等。契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項(xiàng)目的經(jīng)營目標(biāo),在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導(dǎo)下，通過有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在

8、產(chǎn)品制造過程中實(shí)施的涉及設(shè)計(jì)內(nèi)容的管理。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的定義一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義涉及產(chǎn)品的種類、品牌、以及開發(fā)運(yùn)營模式選擇何種產(chǎn)品戰(zhàn)略對一個(gè)企業(yè)來說至關(guān)重要。產(chǎn)品戰(zhàn)略并不僅指導(dǎo)項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型研究、營銷推廣，同時(shí)也影響到項(xiàng)目的拓展模式、土地儲備模式，甚至品牌宣傳模式及企業(yè)自身的發(fā)展模式。產(chǎn)品策略為企業(yè)發(fā)展服務(wù)產(chǎn)品制造過程必須符合企業(yè)產(chǎn)品發(fā)展策略產(chǎn)品的戰(zhàn)略產(chǎn)品的策略品質(zhì)保證、進(jìn)度控制、成本控制設(shè)計(jì)管理三大目標(biāo)二：房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與設(shè)計(jì)管理模式1.1 企業(yè)管控模式的分類1.2 設(shè)計(jì)管理模式的分類1.3 企業(yè)管理模式與設(shè)計(jì)管理模式的優(yōu)化組合之思考

9、1.4 設(shè)計(jì)管理資源配置基準(zhǔn)二.1.1 企業(yè)管控模式的分類財(cái)務(wù)型(投行)戰(zhàn)略型操作型(運(yùn)營型)管控模式二. 1.2 設(shè)計(jì)管理模式的分類職能型公司型(項(xiàng)目制型)矩陣型項(xiàng)目管控模式設(shè)計(jì)管理模式與企業(yè)對項(xiàng)目管理設(shè)立的管控模式一一對應(yīng)二. 1.3 企業(yè)管理模式與設(shè)計(jì)管理模式的優(yōu)化組合之思考組合1組合2多項(xiàng)目區(qū)域總部多項(xiàng)目跨區(qū)域整合多項(xiàng)目 跨區(qū)域多項(xiàng)目 單區(qū)域集群式復(fù)合職能型項(xiàng)目制型(大、小)職能型二. 1.3 企業(yè)管理模式與設(shè)計(jì)管理模式的優(yōu)化組合之思考標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)水平集群式復(fù)合職能型項(xiàng)目制型職能型戰(zhàn)略合作水平設(shè)計(jì)管理模式發(fā)展二. 1.4 設(shè)計(jì)管理資源配置基準(zhǔn)合理的項(xiàng)目人員數(shù)量和結(jié)構(gòu)配置，不僅是人力資源有

10、效利用的要求，也是項(xiàng)目有效實(shí)施的保證。配置基準(zhǔn)應(yīng)基于企業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作模式、運(yùn)作水平和人力資源成熟度企業(yè)年度人力資源規(guī)劃 新增項(xiàng)目人員配置規(guī)劃參考 多項(xiàng)目運(yùn)作狀況下，項(xiàng)目之間人員動(dòng)態(tài)規(guī)劃和調(diào)配人員配置基準(zhǔn)目的人員配置基準(zhǔn)的作用案例:某大型地產(chǎn)公司人員配置基準(zhǔn)三.建立精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系3.1 建立規(guī)范化管理體系的意義規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系能夠提高企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計(jì)管理業(yè)務(wù)水平，規(guī)范設(shè)計(jì)管理制度和流程，以保證項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量，提高項(xiàng)目開發(fā)效能，提升公司項(xiàng)目運(yùn)營能力，打造企業(yè)核心競爭力三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)(規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、水電

11、、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)) 材料設(shè)備選型定板 配合成本管理中心建立設(shè)計(jì)成本基準(zhǔn)體系,建立從研發(fā)開始的成本控制理念與系統(tǒng),提高產(chǎn)品綜合性價(jià)比組織并參與主要材料、設(shè)備的調(diào)研, 與成本管理中心配合,建立按體系、專業(yè)分類的材料信息庫(含品牌及供應(yīng)商評價(jià))3.2.1 設(shè)計(jì)管理職責(zé)3.2.1.1 一般意義下的設(shè)計(jì)管理職責(zé)三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容項(xiàng)目開發(fā)部按要求及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需資料條件負(fù)責(zé)與政府部門就各階段設(shè)計(jì)中間過程成果的技術(shù)溝通及完成各政府相關(guān)部門的申報(bào)審批工作 其它部門在設(shè)計(jì)管理過程中的職責(zé)成本管理部按要求及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需成本目標(biāo)隨著圖紙的不斷深化，調(diào)整成本及控

12、制目標(biāo) 負(fù)責(zé)組織方案設(shè)計(jì)招標(biāo)中的各項(xiàng)工作市場營銷部按要求及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需資料條件 負(fù)責(zé)對各階段設(shè)計(jì)成果地產(chǎn)公司內(nèi)部技術(shù)評審提供市場評價(jià)建議負(fù)責(zé)制定各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書中的市場定位部分的內(nèi)容三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容3.2.2 組織與架構(gòu)優(yōu)化案例分析一：北京金地2019設(shè)計(jì)部組織架構(gòu)圖 三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容案例分析二：0607深圳金地設(shè)計(jì)部構(gòu)架圖(改進(jìn)前)項(xiàng)目組1項(xiàng)目組2項(xiàng)目組3項(xiàng)目組N 結(jié)構(gòu)組 設(shè)備組 景觀組 室內(nèi)組專業(yè)組主管負(fù)責(zé)制強(qiáng)大的技術(shù)支撐平臺技術(shù)支持+質(zhì)量控制項(xiàng)目組設(shè)計(jì)經(jīng)理制前期方案+項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)總監(jiān)部門經(jīng)理專業(yè)組項(xiàng)目（建筑師)組建筑研發(fā)組

13、材料組部門副經(jīng)理 行政秘書三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 2.3.1 設(shè)計(jì)管理業(yè)務(wù)流程的意義梳理設(shè)計(jì)工作流程，明確設(shè)計(jì)管理的控制節(jié)點(diǎn)和不同階段的設(shè)計(jì)輸入條件,清晰規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程中的控制節(jié)點(diǎn)，以便提高設(shè)計(jì)管理效率，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本三方面均得到有效控制三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容主線流程概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)配合部門營銷成本工程開發(fā)物業(yè)主線部門設(shè)計(jì)部 2.3.2 業(yè)務(wù)流程總的房地產(chǎn)運(yùn)營框架圖說明及圖例：、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個(gè)階段：項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、工程施工管理、銷售管理和入伙管理。、工程施工管理階段和銷售管

14、理階段的時(shí)間存在重疊。、本示意圖中僅列舉四個(gè)專業(yè)的工作內(nèi)容，其他的專業(yè)的工作內(nèi)容在流程文件中有詳細(xì)的描述。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動(dòng)的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程施工階段竣工銷售管理階段入伙管理階段工程拓展組織項(xiàng)目論證初步產(chǎn)品定位營銷組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工

15、至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購 結(jié)算設(shè)計(jì)流程階段設(shè)計(jì)流程框架圖施工圖設(shè)計(jì)建筑、規(guī)劃方案部品設(shè)計(jì)及定板擴(kuò)初設(shè)計(jì)拿地節(jié)點(diǎn)概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案 方案報(bào)建方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)模型研究施工圖設(shè)計(jì)指引部品材料調(diào)研部品材料清單 部品材料定板封樣銷售配合資料結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備選型建筑平面實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段策劃階段銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理階段工程管理分階段業(yè)務(wù)流程圖設(shè)計(jì)流程框架圖一級流程:項(xiàng)目投資決策論證管理階段流程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段流程項(xiàng)目工程管理階段流程項(xiàng)目營銷管理階段流程項(xiàng)目入

16、伙管理階段流程二級流程:設(shè)計(jì)管理流程設(shè)計(jì)單位選擇管理流程設(shè)計(jì)合同及付款管理流程材料設(shè)備選型/定板/驗(yàn)板管理流程設(shè)計(jì)變更管理流程設(shè)計(jì)流程框架圖三級流程：設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃編制細(xì)則設(shè)計(jì)合同編制工作細(xì)則設(shè)計(jì)任務(wù)書編制工作細(xì)則設(shè)計(jì)、咨詢單位選擇及信息管理細(xì)則施工現(xiàn)場設(shè)計(jì)配合工作細(xì)則設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)控制工作細(xì)則計(jì)變更管理細(xì)則三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 2.3.3 管理流程主要是涉及設(shè)計(jì)職能的公司管理制度，如地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)總監(jiān)管理辦法、設(shè)計(jì)管理階段集團(tuán)對子公司監(jiān)控程序、實(shí)施地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)書、決策分判等三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 2.3.4 優(yōu)化的流程帶來的管理效率和效益梳理設(shè)計(jì)工作

17、流程，明確設(shè)計(jì)管理的控制節(jié)點(diǎn)和不同階段的設(shè)計(jì)輸入條件,清晰規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程中的控制節(jié)點(diǎn)，以便提高設(shè)計(jì)管理效率，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本三方面均得到有效控制精裝修管理流程與優(yōu)化三. 2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 2.4 計(jì)劃管理 目的：理順各項(xiàng)工作的銜接關(guān)系，明確里程碑點(diǎn)和責(zé)任歸屬，保障開發(fā)周期基準(zhǔn)的有效實(shí)施，實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)的地產(chǎn)開發(fā)模式。 2.4.1 設(shè)計(jì)周期基準(zhǔn)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期參考基準(zhǔn)值簡圖三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容項(xiàng)目計(jì)劃2.4.2.1各級計(jì)劃的制定方式與監(jiān)控辦法2.4.2 項(xiàng)目總體計(jì)劃下設(shè)計(jì)計(jì)劃的分級控制與風(fēng)險(xiǎn)管理 公司一級計(jì)劃部門二級計(jì)劃部門月度計(jì)劃項(xiàng)目組周計(jì)劃三.2

18、體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 2.5 規(guī)范化的文件標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)管理階段及專業(yè)的合理劃分 專業(yè)：總圖、規(guī)劃與建筑、景觀、室內(nèi)、展示 階段：概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、實(shí)施方案設(shè)計(jì)、 施工圖設(shè)計(jì)、部品設(shè)計(jì)2.5.1 建立標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 2.5.2 設(shè)計(jì)文件的管理與模板建立概念規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書方案設(shè)計(jì)任務(wù)書住宅施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書景觀概念規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書2.5.2.1 設(shè)計(jì)文件的內(nèi)容2.5.2.1.1任務(wù)書類三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容概念設(shè)計(jì)咨詢合同建筑方案/擴(kuò)初設(shè)計(jì)合同建筑施工圖設(shè)計(jì)合同景觀方案設(shè)計(jì)合同景

19、觀施工圖設(shè)計(jì)合同室內(nèi)設(shè)計(jì)合同銷售示范區(qū)包裝設(shè)計(jì)合同2.5.2.1.2合同類2.5.2.2 模板標(biāo)準(zhǔn)化三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.5.3 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與模板建立產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)建議書方案設(shè)計(jì)指引及施工圖設(shè)計(jì)指引統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn):區(qū)域通用節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及區(qū)域 通用節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)交樓標(biāo)準(zhǔn)方案、實(shí)施方案、施工圖設(shè)計(jì)各階段成果標(biāo)準(zhǔn)及深度要求新技術(shù)應(yīng)用2.5.3.1 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容2.5.3.2 模板三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 2.5.4 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的建立對每項(xiàng)設(shè)計(jì)管理工作，除頒布程序(工作的方法) 成果標(biāo)準(zhǔn) 外，同時(shí)根據(jù)企業(yè)的技術(shù)戰(zhàn)略，建立相關(guān)的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使 設(shè)計(jì)管理質(zhì)量保證工作有章可循。

20、2.5.5 評審或評估標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目投資決策評審階段概念設(shè)計(jì)成果評價(jià)表項(xiàng)目經(jīng)營方案評審階段方案設(shè)計(jì)成果評價(jià)表設(shè)計(jì)巡檢評價(jià)表三個(gè)評價(jià)表項(xiàng)目投資決策評審階段概念設(shè)計(jì)成果評價(jià)表評價(jià)緯度關(guān)鍵要素評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評價(jià)意見技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性滿足投資決策評審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)（編號SJ201）中對內(nèi)容及深度的要求。技術(shù)指標(biāo)符合性經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)符合政府規(guī)劃要點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營性指標(biāo)的要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性設(shè)計(jì)方案可實(shí)施（如滿足日照間距要求、參考戶型可實(shí)施性等）， 避免技術(shù)指標(biāo)的虛假性滿足各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范要求交通組織、空間構(gòu)成、物業(yè)分布等合理、舒適并符合價(jià)值最大化原則設(shè)計(jì)成本關(guān)鍵因素地下室及停車位地下室布局滿足技術(shù)合理、成本最優(yōu)原則地

21、下停車場內(nèi)交通組織高效、便利其他特殊因素因特殊情況帶來的其它超常規(guī)成本（如特殊地質(zhì)條件、特殊場地條件、特殊結(jié)構(gòu)形式等）應(yīng)進(jìn)行成本收益論證產(chǎn)品價(jià)值分析設(shè)計(jì)概念項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)手法和概念應(yīng)形成鮮明的特色，并支撐項(xiàng)目賣點(diǎn)，為項(xiàng)目創(chuàng)造附加值。產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃布局應(yīng)建立在多方案收益比較的基礎(chǔ)上遵循經(jīng)濟(jì)效益最大化原則配套設(shè)施（會所、商業(yè)等）布局有利于居住品質(zhì)提升、經(jīng)濟(jì)效益最大化典型住宅單元配置標(biāo)準(zhǔn)（包括層數(shù)，單元戶數(shù)，梯數(shù)，各戶型面積等）應(yīng)符合高性價(jià)比原則典型單體價(jià)值點(diǎn)挖掘：設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值原則附送空間創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)形式（高廳等）開發(fā)周期分期策略分期策略應(yīng)滿足結(jié)轉(zhuǎn)要求，遵循首期快速和總體最大化的資金回收原則項(xiàng)目定位產(chǎn)品定

22、位、設(shè)計(jì)方案是否有利于快速滾動(dòng)開發(fā)結(jié)論項(xiàng)目經(jīng)營方案評審階段方案設(shè)計(jì)成果評價(jià)表評價(jià)緯度關(guān)鍵要素評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評價(jià)意見 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品符合性設(shè)計(jì)成果滿足市場定位要求；設(shè)計(jì)成果與投資決策評審階段設(shè)計(jì)成果的延續(xù)性指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足項(xiàng)目經(jīng)營性指標(biāo)要求，如戶車比、容積率、戶型配比等技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性設(shè)計(jì)成果內(nèi)容及深度滿足金地集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)營方案評審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)要求（編號SJ202）技術(shù)指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足政府部門規(guī)劃要點(diǎn)及項(xiàng)目經(jīng)營性指標(biāo)要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性符合各項(xiàng)國家及地方設(shè)計(jì)規(guī)范要求，滿足日照間距、建筑節(jié)能的要求方案設(shè)計(jì)合理性規(guī)劃效益對各項(xiàng)元素（總體布局，住宅組團(tuán)，道路交通及停車組織

23、，景觀環(huán)境，豎向設(shè)計(jì)及公建配套等）的規(guī)劃設(shè)計(jì)合理并滿足價(jià)值最大化原則。居住區(qū)規(guī)劃利于物業(yè)管理及運(yùn)營分期規(guī)劃合理首期銷售示范區(qū)規(guī)劃布局及銷售路線清晰合理產(chǎn)品創(chuàng)新在滿足成本收益原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新提高產(chǎn)品附加值建筑技術(shù)應(yīng)用應(yīng)用合適的建筑技術(shù)提高居住性能及產(chǎn)品附加值立面設(shè)計(jì)建筑主題突出、特性鮮明色彩及材料搭配合理開發(fā)周期設(shè)計(jì)進(jìn)度導(dǎo)致關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)度偏差的設(shè)計(jì)原因結(jié)論設(shè)計(jì)巡檢評價(jià)表評價(jià)緯度關(guān)鍵要素評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評價(jià)意見 設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)度戶型成果符合性立面成果符合性現(xiàn)場實(shí)施效果與經(jīng)營評審階段設(shè)計(jì)方案的符合性 示范區(qū)效果示范區(qū)整體形象展場包裝效果示范區(qū)整體形象整潔、美觀銷售路線便捷，標(biāo)識系統(tǒng)清晰，設(shè)置合理示范

24、區(qū)形象鮮明、個(gè)性突出、展示效果強(qiáng)烈，定位符合項(xiàng)目整體形象定位要求建筑細(xì)部節(jié)點(diǎn)技術(shù)處理立面材料交接立面色彩處理門窗、陽臺欄桿、樓梯構(gòu)造設(shè)計(jì)無功能性缺陷立面材料分色、交接處理無原則性錯(cuò)誤客戶服務(wù)設(shè)計(jì)問題投訴來自客戶服務(wù)部門、物業(yè)管理部門的設(shè)計(jì)投訴問題處理、反饋情況三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.1 建立成本管理目標(biāo)及節(jié)點(diǎn) 2.7 設(shè)計(jì)管理過程中的成本管理項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)輔助節(jié)點(diǎn)管理目標(biāo)案例項(xiàng)目初判成本估算表項(xiàng)目決策項(xiàng)目成本測算方案階段成本基價(jià)表(方案階段)深化擴(kuò)初階段典型樓棟結(jié)構(gòu)指標(biāo)表施工圖成本預(yù)算清單全精裝修房施工圖成本預(yù)算清單竣工驗(yàn)收成本結(jié)算三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.

25、2 建立相關(guān)部品信息庫2.7.2.1 項(xiàng)目部品信息庫模板2.7.2.2 項(xiàng)目部品信息庫建立的要點(diǎn)a.(工程)材料分判b.標(biāo)桿企業(yè)主流材料部品品牌及成本基準(zhǔn)借鑒c.戰(zhàn)略供應(yīng)商合作及集團(tuán)采購d.建立信息庫共享平臺 三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.2.3 材料部品研究的工作目標(biāo) a.基于對目標(biāo)客戶的期望值分析,研發(fā)滿足客戶需求的部品 b.成本優(yōu)化、對比 c.工藝的研究2.7.3 設(shè)計(jì)過程中的成本優(yōu)化的主要手段和方法 2.7.3.1 結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的形式 2.7.3.2 窗地比 2.7.3.3 外墻材料及部品 2.7.3.4 停車方式及人防方案 2.7.3.5 主要設(shè)備選型 2.7.3.6 產(chǎn)

26、品附加值對應(yīng)的成本 2.7.3.7 合理的景觀成本配置 四、設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo) 4.1 人工效能指標(biāo)指標(biāo)類別指標(biāo)名稱萬科某城市公司（萬科內(nèi)部標(biāo)桿）北京H地產(chǎn)公司公司開發(fā)規(guī)模深圳：8-10個(gè)項(xiàng)目北京：4-5個(gè)項(xiàng)目青島/西安：各2個(gè)項(xiàng)目北京：3個(gè)項(xiàng)目天津：1個(gè)項(xiàng)目蘇州：1個(gè)項(xiàng)目整體運(yùn)營人均利潤率250萬元/人140萬元/人61.5萬元/人人均開發(fā)面積4200平米/人3520平米/人6324.79平米/人人均效能（凈利潤/人力總成本）8.553.11（4583萬）開發(fā)效率（從拿地到開盤）低、多層：9個(gè)月高層：12個(gè)月項(xiàng)目1（多層）：18個(gè)月項(xiàng)目1（高層）：21個(gè)月項(xiàng)目1（高層）：31個(gè)月蘇州項(xiàng)目1-1.5年目標(biāo)成本變動(dòng)率3%以內(nèi)項(xiàng)目1：2.8%項(xiàng)目2：-2.6%項(xiàng)目3：1.1%5%左右計(jì)劃完成率 計(jì)劃指標(biāo)完成86% 會議決議完成100% 月計(jì)劃完成90% 計(jì)劃指標(biāo)完成 55% 會議決議完成 ？% 月計(jì)劃完成40.7 %未統(tǒng)計(jì)四、設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)分類指標(biāo)名稱含義/計(jì)算公式目標(biāo)值程序文件備注進(jìn)度概念規(guī)劃周期從拿地到概念規(guī)劃成果備案完成75天設(shè)計(jì)管理流程概念規(guī)劃成果標(biāo)準(zhǔn)總設(shè)計(jì)周期為：225天/240天，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況調(diào)整各階段的周期，但總設(shè)計(jì)周期必須保證。方案+擴(kuò)