森林資源資產(chǎn)評估報告2評估說明(速生豐產(chǎn)林)(共11頁)

1、省集團(jtun)、林場(ln chn)擬轉(zhuǎn)讓林木資產(chǎn)(zchn)及一年林地使用權(quán)資產(chǎn)評估說明中林評字2008號 中林資產(chǎn)評估有限公司二零零八年八月一日一、關(guān)于本次資產(chǎn)評估說明使用范圍的聲明本評估說明僅供財產(chǎn)評估主管機關(guān)、企業(yè)主管部門審查資產(chǎn)評估報告書和檢查評估機構(gòu)工作之用，非為法律、行政法規(guī)規(guī)定，材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸于公開媒體。 中林資產(chǎn)評估有限公司二零零八年八月一日二、關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明（一）委托方與資產(chǎn)占有方概況1、委托方：荷蘭歐洲紙業(yè)(中國)有限公司林漿紙業(yè)集團有限公司2、資產(chǎn)占有方：省國營林場3、委托方概況(gikung)：（詳見評估

2、(pn )報告正文第二項）4、資產(chǎn)占有(zhnyu)方概況：（詳見評估報告正文第二項）5、項目背景簡介（詳見評估報告正文第二項）（二）關(guān)于評估目的的說明本次評估目的是為歐洲紙業(yè)和集團商談和簽署林木所有權(quán)和林地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同提供價值參考依據(jù)。（三）關(guān)于評估范圍的說明納入本次資產(chǎn)評估范圍的評估對象是集團、林場所屬的面積為3,614.8公頃的桉樹為優(yōu)勢樹種的林木資產(chǎn)及10,302.6公頃林地自評估基準(zhǔn)日時起一年期使用權(quán)價值。以上評估范圍為評估基準(zhǔn)日，委托方（歐洲紙業(yè)、集團）協(xié)商最終確認(rèn)的評估范圍，與前期委托方提供資料存在一定差異，主要系委托雙方談判一直在進行中，此為最終談判結(jié)果。（四）關(guān)于評估基準(zhǔn)日

3、的說明本次評估基準(zhǔn)日為二零零八年七月一日。（五）資產(chǎn)調(diào)查事項的說明委托方第一次提供的森林資源資產(chǎn)清單，經(jīng)中林資產(chǎn)評估有限公司核查，小班合格率在規(guī)定精度以下，無法作為資產(chǎn)評估的依據(jù)。應(yīng)中林資產(chǎn)評估有限公司要求，委托方進行了重新調(diào)查，并再次提交了委估森林資源資產(chǎn)清單。本次評估核查是依據(jù)委托方第二次提供的資產(chǎn)清單進行的，該資產(chǎn)清單是委托方委托省林業(yè)勘察設(shè)計院于二零零八年五月對委估資產(chǎn)進行的森林資源規(guī)劃設(shè)計調(diào)查，并于二零零八年六月出具的調(diào)查報告的基礎(chǔ)上，經(jīng)委托方及資產(chǎn)占有方確認(rèn)調(diào)整后做出的。（六）可能影響評估工作的重大事項說明納入本次資產(chǎn)評估范圍的評估對象權(quán)屬清楚、界限明確、無糾紛。（七）資料清單委托

4、方、資產(chǎn)占有方已提供如下資料：1、相關(guān)經(jīng)濟行為的請示及上級批復(fù)；2、委估國有林資產(chǎn)清單（含小班因子表）；3、國有山林權(quán)證復(fù)印件；4、其他與評估有關(guān)的資料。 委托方及資產(chǎn)占有方：法定代表人（委托人）：日期：二零零八年七月一日三、委估資產(chǎn)(zchn)森林資源資產(chǎn)(zchn)核查(h ch)情況的說明（一）資產(chǎn)核查的組織情況及說明本次評估資產(chǎn)核查是以2008年5月省林業(yè)勘察設(shè)計院完成的資源調(diào)查成果為基礎(chǔ)資料，我公司在進行評估的過程中，聘請了調(diào)查規(guī)劃設(shè)計院、林業(yè)勘察設(shè)計院森林資源資產(chǎn)專家共21人，會同資產(chǎn)評估人員組成了森林資源資產(chǎn)核查小組，在林場及歐洲紙業(yè)技術(shù)人員的協(xié)助下，于2008年6月23日至7月

5、11日，對委估資產(chǎn)涉及的11,078.60公頃內(nèi)的林地資產(chǎn)及桉樹為優(yōu)勢樹種的小班進行了抽查核實，并由調(diào)查規(guī)劃設(shè)計院于2008年7月提交了森林資源核查報告，以確認(rèn)評估對象的客觀存在及現(xiàn)狀。核查結(jié)果見森林資源核查報告。（二）委估資產(chǎn)的分布情況及特點納入本次評估范圍的資產(chǎn)3,614.8公頃的桉樹為優(yōu)勢樹種林木資產(chǎn)及10,302.6公頃林地，分布在省國營林場東方、長客、大塘、軍山、平廠、桃源、萬盤和延河等8個分場范圍內(nèi)，桉樹類主要樹種為速豐桉類，另有部分馬占相思、大葉櫟、火力楠、馬尾松等伴生樹種。（三）資產(chǎn)核查的過程和方法1、制定資源資產(chǎn)核查技術(shù)方案；2、現(xiàn)場實地勘察、測量；3、出具森林資源核查報告；

6、 本次核查的詳細(xì)情況請參見核查報告正文。（四）資產(chǎn)核查結(jié)論經(jīng)現(xiàn)場實地核查，委托方提供的森林資源資產(chǎn)清單，整體合格率為93.9% ，超過本次評估要求小班調(diào)查合格率90.0%的要求，該資產(chǎn)清單可以作為森林資源資產(chǎn)評估的依據(jù)。四、 評估依據(jù)的說明（一）行為依據(jù)(詳見評估報告正文第八項)（二）法律依據(jù)(詳見評估報告正文第八項)（三）產(chǎn)權(quán)、數(shù)量、質(zhì)量核查及取價依據(jù)(詳見評估報告正文第八項)五、評估技術(shù)說明（一）評估過程根據(jù)國家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評估的規(guī)定和有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范要求，按照我公司與委托方的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書所約定的事項，我公司已實施了對委托方提供的法律性文件以及相關(guān)資料的審核，按公認(rèn)的原則對委托

7、方提供的評估資產(chǎn)清單進行了必要的核查，評估人員進行了必要的市場調(diào)查和交易價格的比較，以及我們認(rèn)為有必要實施的其他資產(chǎn)評估程序。資產(chǎn)評估的詳細(xì)過程如下：1、接受委托(witu)及準(zhǔn)備階段（1）我公司接受委托后，成立了專門(zhunmn)的資產(chǎn)評估項目組，制定了詳盡的工作計劃，評估人員與委托方的相關(guān)工作人員就本次資產(chǎn)評估的評估目的、評估范圍、委托評估主要資產(chǎn)的特點等影響資產(chǎn)評估方案的問題進行了反復(fù)溝通，并達成了一致意見。（2）根據(jù)委托評估資產(chǎn)(zchn)特點，聘請了調(diào)查規(guī)劃設(shè)計院、林業(yè)勘察設(shè)計院林業(yè)資源資產(chǎn)專家組成了森林資源資產(chǎn)核查小組，與我公司評估師一起組成評估項目組，確定評估方案；并以2008

8、年1月23日制定的第一次森林資源資產(chǎn)的核查方案為基礎(chǔ)，于6月20日前，依據(jù)委估方提供的資產(chǎn)清單和其他相關(guān)資料，確定了對評估對象進行森林資源資產(chǎn)核查的相關(guān)方案。（3）評估資料的準(zhǔn)備我公司成立了多個項目小組，一方面對市周邊天龍、江南、延吉等木材交易市場木材加工商，進行了訪談，并搜集了大量的集團、歐洲紙業(yè)近一年內(nèi)的林地、林木收購合同，力求從買方和賣方等不同的角度，對當(dāng)?shù)亓帜拘袠I(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀，木材價格，經(jīng)營方式，成本投入等多個方面進行全面、客觀的了解，為后期的評估計算工作積累市場數(shù)據(jù)。另一方面，評估項目組還通過林業(yè)系統(tǒng)，互聯(lián)網(wǎng)等多個渠道，查找了省當(dāng)?shù)仃P(guān)于木材生產(chǎn)、伐區(qū)作業(yè)、木材收費標(biāo)準(zhǔn)、各樹種主伐期、出

9、材率等多個方面資料，收集了此次評定估算中所需的生產(chǎn)成本、收費標(biāo)準(zhǔn)、各林種主伐期、出材率等多項技術(shù)指標(biāo)，為后期評估工作積累了大量關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)。2、資產(chǎn)核查階段對評估對象的真實性、合法性進行查證。依據(jù)林業(yè)評估技術(shù)規(guī)范的要求，本次評估資產(chǎn)核查是采用委托方提供的、委托方及資產(chǎn)占有方認(rèn)可的省林業(yè)勘察設(shè)計院2008年5月完成的森林資源調(diào)查成果。2008年6月23日至7月11日，調(diào)查規(guī)劃設(shè)計院、林業(yè)勘察設(shè)計院專家會同資產(chǎn)評估人員組成了森林資源資產(chǎn)核查小組，對納入委估資產(chǎn)清單范圍內(nèi)的11,078.60公頃林地資產(chǎn)及桉樹為優(yōu)勢樹種小班，根據(jù)國家林業(yè)局2003年頒布的森林資源規(guī)劃設(shè)計調(diào)查主要技術(shù)規(guī)定的A級標(biāo)準(zhǔn)要求

10、，進行了核查，核查工作量、核查率、合格率、誤差率等均符合規(guī)定要求。經(jīng)以上調(diào)查核實，委托方提供資產(chǎn)清單中小班調(diào)查的合格率為93.9%，超過本次要求小班調(diào)查合格率90%的要求，小班調(diào)查質(zhì)量合格，委估資產(chǎn)清單可以作為森林資源資產(chǎn)評估的依據(jù)。3、評定估算及報告提交階段（1）選取計算方法，測算評估結(jié)果評估項目組關(guān)鍵技術(shù)人員、林業(yè)專家等，召開專門的技術(shù)研討會，對評估過程中搜集的數(shù)據(jù)資料，包括核查數(shù)據(jù)以及市場信息等其他相關(guān)數(shù)據(jù)資料，進行檢查、驗證、分析、研究后，確定了各林分林木及林地的評估方法。項目組技術(shù)人員依據(jù)確定的評估方法，建立電子評估計算模型，對評估資產(chǎn)先后進行了多次反復(fù)的測算，對評估計算模型進行了多

11、次的調(diào)整后，最終確定了評估計算模型，測算出評估資產(chǎn)的評估值。(2)分析確定評估結(jié)果，編寫評估說明對計算結(jié)果進行匯總、分析，充分考慮相關(guān)因素，確定(qudng)評估結(jié)果，編寫評估說明。（3）編寫(binxi)、提交評估報告按照規(guī)范化要求組織編寫(binxi)評估報告；對評估結(jié)果、評估報告及評估說明按規(guī)定程序進行三級復(fù)核；經(jīng)過復(fù)核修改后，提交委托方。（二）評估方法根據(jù)森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范(試行) 及本次評估的目的和評估對象的具體情況，本次林木資產(chǎn)評估分不同齡組，不同樹種采用不同的方法進行評估。對幼齡林及未成林造林地采用重置成本法，對中齡林采用收獲現(xiàn)值法，對近、成、過熟林采用市場價倒算法評估，對

12、林地采用現(xiàn)行市價法進行評估。1、重置成本法對幼齡林及未成林造林地采用重置成本法；即按現(xiàn)時的工價及生產(chǎn)水平重新營造一塊與被評估森林資源資產(chǎn)相類似的資產(chǎn)所需的成本費用，作為被評估森林資源資產(chǎn)的評估值。其計算公式為：En評估值K調(diào)整系數(shù)，含蓄積、胸徑等系數(shù)構(gòu)成；Ci第i年的以現(xiàn)行工價及生產(chǎn)水平為標(biāo)準(zhǔn)的生產(chǎn)成本（含地租），具體包括定植成本、撫育成本、管護費、地租等項；P折現(xiàn)率；n林分年齡根據(jù)當(dāng)?shù)卣莆盏膶嶋H情況，幼齡林的生產(chǎn)成本主要包括定植成本、撫育成本、管護費、地租等項，其中：定植成本為定植當(dāng)年一次性投入；撫育成本為定植當(dāng)年起三年的撫育期內(nèi)，每年投入相同成本，主要指施肥及人工費等；管護費為每年所進行的

13、必要防火、病蟲害防治等項管理費用；地租為每年均支付，根據(jù)核查所提供的立地條件、地利條件不同，取不同的地租價；其他成本；2、收獲現(xiàn)值法對中齡林采用收獲現(xiàn)值法；即預(yù)測林分生長到主伐時可生產(chǎn)的木材的數(shù)量，并利用木材市場倒算法測算出其立木的價值并將其折成現(xiàn)值，然后再扣除評估基準(zhǔn)日到主伐前預(yù)計要進行各項經(jīng)營措施成本的折現(xiàn)值，將其剩余部分作為被評估林木的評估值。Bu評估(pn )值；Au參照林分U年主伐時的純收入(指木材銷售收入扣除采運成本、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用及有關(guān)稅費和木材經(jīng)營的合理利潤(lrn)后的部分)；Da,Db參照(cnzho)林分第a、b年的間伐單位純收入(na,b時，Da,Db0)

14、；p折現(xiàn)率；Ci第i年營林生產(chǎn)成本(含地租)；u林木主伐年齡；n評估基準(zhǔn)日林木年齡；注：考慮到間伐收入與支出基本相抵，故本次評估中對間伐純收入忽略不計。3、市場價倒算法對近、成、過熟林采用市場價倒算法。即將被評估森林資源資產(chǎn)皆伐后所得木材的總銷售收入，扣除木材經(jīng)營所消耗的成本（含稅、費等）及應(yīng)得的利潤后，剩余的部分作為林木資產(chǎn)評估值。其計算公式為：En評估值W銷售總收入；C木材經(jīng)營成本，具體包括育林基金、采造集裝成本、運費、檢疫費等項目；F木材經(jīng)營利潤； 4、林地資產(chǎn)評估由于本次評估目的是為歐洲紙業(yè)和集團商談和簽署林木所有權(quán)和林地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同提供價值參考，林地評估范圍為基準(zhǔn)日時起一年期林地使

15、用權(quán)價值，故本次林地評估主要使用了林地現(xiàn)行市價法，計算公式如下：Bu林地評估值； K1立地質(zhì)量綜合調(diào)整系數(shù)；K2地利等級綜合調(diào)整系數(shù)； K3物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)；K4其他綜合調(diào)整系數(shù)； G參照地類單位面積交易價格；S被評估林地面積；考慮上述林地評估資產(chǎn)目的和范圍的特點，故評估計算中不考慮以上公式中物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)(即K3=1)。同時，為了實現(xiàn)評估結(jié)果的科學(xué)、合理，我們在對林地基準(zhǔn)地價（即參照(cnzho)地類單位面積交易價格）的確定中，采用了林地期望價法進行評估映證，即以實行永續(xù)皆伐為前提，從無林地造林開始計算(j sun)，將無窮多個輪伐期的純收益全部折為現(xiàn)值累加求和，作為林地的評估值，其計算公

16、式為：Bu林地(ln d)評估值；Ci第i年投入的營林生產(chǎn)直接費用（包括整地、栽植、撫育等費用）；Au現(xiàn)實林分U年主伐時的純收入(指木材銷售收入扣除采運成本、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用及有關(guān)稅費和木材經(jīng)營的合理利潤后的部分)；Da,Db參照林分第a、b年的間伐單位純收入(na,b時，Da,Db0)；U經(jīng)營周期；V年均營林生產(chǎn)間接費用（包括森林保護費、營林設(shè)施費、良種實驗費、調(diào)查設(shè)計費、基層生產(chǎn)單位管理費、場部管理費用和財務(wù)費用）；P折現(xiàn)率；（三）評估假設(shè)及說明(詳見評估報告正文第十一項)（四）取價方法1、原木（規(guī)格材）的取價源于對當(dāng)?shù)亓謭?、林木市場等多方的調(diào)查，屬委估資產(chǎn)產(chǎn)地價（即分場駐地價

17、）,而非目標(biāo)市場價（由于目標(biāo)市場隨意性強，很難確定），故僅考慮集材點到分場駐地的相關(guān)運費，未考慮產(chǎn)地到目標(biāo)市場的相關(guān)運費問題。（1）桉類按徑階大小，價格依次在270元/ m3630元/ m3范圍內(nèi)。（2）松類按徑階大小，價格依次在300元/ m3730元/ m3范圍內(nèi)。（3）杉類按徑階大小，價格依次在330元/ m3900元/ m3范圍內(nèi)。（4）火力楠按徑階大小，價格依次在270元/ m3650元/ m3范圍內(nèi)。（5）相思類按徑階大小，價格依次在250元/ m3500元/ m3范圍內(nèi)。（6）其他類按徑階大小，價格依次在250元/ m3550元/ m3范圍內(nèi)。考慮本次評估數(shù)量較大，且徑階分布范圍

18、較廣，故對以上價格按徑階進行了細(xì)分。特別說明，此處的價格均指木材(mci)采伐后，帶皮截成規(guī)定長度(chngd)尺寸原木木材的價格，非板材或刨切材價格。2、纖維材（非規(guī)格材）的取價源自委估資產(chǎn)產(chǎn)地價,而非目標(biāo)市場價，故未考慮產(chǎn)地到目標(biāo)市場的相關(guān)(xinggun)運費問題。桉類纖維材270元/ m3，松類纖維材300元/ m3，杉類纖維材330元/ m3，火力楠纖維材270元/ m3，相思纖維材250元/ m3，其他闊葉類纖維材250元/ m3， 3、出材率取自速豐桉數(shù)表、杉木、馬尾松經(jīng)濟材出材率表、細(xì)葉云南松、櫟類經(jīng)濟材出材率表、闊葉雜木、桉樹經(jīng)濟材出材率表等；考慮本次評估數(shù)量較大，且徑階分布

19、范圍較廣，故對以上出材率按徑階進行了細(xì)分。（五）收入確認(rèn)方法1、收獲現(xiàn)值法對速豐桉類主要依據(jù)速豐桉數(shù)表中的生長模型，建立標(biāo)準(zhǔn)林木生長模型，對非速豐桉類主要是在省林業(yè)勘察設(shè)計院的大力支持下，評估人員通過外業(yè)核查和市場調(diào)查，并調(diào)用最近一次二類調(diào)查數(shù)據(jù)，建立標(biāo)準(zhǔn)林木主伐期對應(yīng)的單位面積蓄積量、胸徑、樹高的回歸曲線模型。通過對林木現(xiàn)有林林況因子與標(biāo)準(zhǔn)量的比較，測算出該林木成熟后主伐期皆伐狀態(tài)下的林分狀況，從而測算出未來收入。2、市場價倒算法評估人員在外業(yè)核查和市場調(diào)查基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H采伐情況，確定木材銷售價格，計算出主伐時實際收入。（六）成本費用、利潤率確認(rèn)方法1、重置成本法：（1）定植成本主要包

20、括苗木費、林地清理、煉山、基肥、人工等項費用，為造林當(dāng)年一次性投入，其中：速豐桉類：定植成本為441.07元畝；松類、杉類：定植成本為360385元畝；相思類：定植成本為350元畝；火力楠、荷木及其他闊葉類：定植成本為221432元畝；（2）撫育成本撫育期為3年，主要包括施肥、人工費等，為每年均勻投入，其中：速豐桉類：每年撫育成本為126元畝；松類、杉類：每年撫育成本30元畝；相思類：每年撫育成本為115元畝；其他闊葉類：每年撫育成本20元畝；（3）管護費主要指每年進行的防火、病蟲害防治、林道的維護等項費用，其中：桉類：每年管護費用為30元畝；其他(qt)樹種：每年管護費用為10元畝；（4）林

21、地(ln d)租金參考當(dāng)?shù)亟诮灰?jioy)的案例，結(jié)合評估項目組的市場調(diào)研，各項因素綜合分析后，確定當(dāng)?shù)厥袌瞿旮肚闆r下可種植桉樹基準(zhǔn)地價格在5085元畝的范圍內(nèi)；通過使用林地期望價法的測算，以速豐桉中巨尾桉為目標(biāo)樹種，按速豐桉數(shù)表中的標(biāo)準(zhǔn)樹種生長模型，一個輪伐期作為一個經(jīng)營周期，林地期望價為524.13元，以8%的折現(xiàn)率計算，在年付情況下，年林地租金為82.73元。故經(jīng)過我公司評估人員綜合市場交易、林地內(nèi)部收益等各項綜合因素后，確定不同類林地交易地價在4073元畝，然后依據(jù)各地塊的立地等級（主要通過土壤、地形地貌等多個自然因素確定）、地利等級（主要通過可即度、運距等多個經(jīng)營因素確定），綜合

22、分析調(diào)整后，確定各林地租金為2073元畝；（5）K值 根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，決定從林木株高、成活率、健康狀況等三項因子對評估值進行調(diào)整，以使實際林分與參照林分聯(lián)系起來，使評估值與實際價值更加接近，依次建立了三個調(diào)整系數(shù)，關(guān)系如下：KK1（株高調(diào)整系數(shù)）K2（成活率調(diào)整系數(shù)）K3（健康狀況調(diào)整系數(shù)）（6）其他參數(shù)的確定各樹種齡組分布及主伐期表取自省森林資源規(guī)劃設(shè)計調(diào)查技術(shù)方法第二章“技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)”的2.5項 “齡級、齡組、生產(chǎn)期與竹度”；取自省“十一五”期間年森林采伐限額編制實施細(xì)則釋義和說明的第5項“有關(guān)編限技術(shù)參數(shù)的確定和其它有關(guān)規(guī)定”；（7）投資收益率的確定投資收益率無風(fēng)險利率風(fēng)險利率8%無風(fēng)險利

23、率參考三年期國債利率，確定為4.0%4.5%；風(fēng)險利率則考慮森林資源經(jīng)營中存在的造林失敗、火災(zāi)、人為破壞、病蟲害及其他自然災(zāi)害等各項因素后，確定為3.5%4.0%。（8）折現(xiàn)年限的確定定植當(dāng)年到林分年齡為折現(xiàn)年限。2、收獲現(xiàn)值法（1）育林基金標(biāo)準(zhǔn)按省林業(yè)廳林辦計字200722號轉(zhuǎn)發(fā)財政部關(guān)于公布2006年全國政府性基金項目目錄的通知，速生豐產(chǎn)林按售價10%征收，其他按售價20%征收；（2）采、造、集、裝、運成本采、造、集、裝成本指進行林道延伸、采伐，集材，裝車等項費用的合計，針葉樹每立方米商品材平均分?jǐn)?8元，闊葉樹每立方米商品材平均分?jǐn)?3元；運費主要指從各集材點運到分場駐地的費用，規(guī)格材為每立方米商品材每公里平均分?jǐn)?.2元，非規(guī)格材為每立方米商品材每公里平均分?jǐn)?元；（3）其他費用指檢疫費、防治(fngzh)費、檢尺費、辦理木材運輸證費用等四項費用，共計4元/ m3；（4）伐區(qū)設(shè)計費每立方米商品材平均(pngjn)分?jǐn)?元；（5）修路(xi l)費用為將可及、不可及的修路費，每公里開新路費用11800.00元；（6）銷售、管理費總計為當(dāng)期銷售收入額的5%；（7）管護費（同上）（8）行業(yè)利潤率考慮林業(yè)生產(chǎn)特點和營林投資平均水平，確定為投資成本的16%；（9）K值根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，在對現(xiàn)有中齡林到未來主伐期時林