【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)

1、【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)2022/7/25【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn) 關(guān)于成本的幾個概念 萬科成本管理的一些手法 設(shè)計成本之配合 探討 題 綱【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)一、成本是蝦米？1.通俗的說法：2.正規(guī)的說法： 成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)、經(jīng)營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補償和可以控制的各種耗費。關(guān)于成本的幾個概念【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)建造成本：指項目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準(zhǔn)備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設(shè)施費6大項。開發(fā)成本：指項目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價款+建造成本+開發(fā)間接費完全成本：完全成本=開發(fā)成本+期間費用。完

2、全成本中不包含營業(yè)稅金。項目成本：在未特別說明時，一般指項目的“開發(fā)成本”。關(guān)于成本的幾個概念【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)二、萬科的成本構(gòu)成關(guān)于成本的幾個概念序號成本科目一 土地獲得價款 三 主體建筑工程費 二 開發(fā)前期準(zhǔn)備費 四 主體安裝工程費 五 社區(qū)管網(wǎng)工程費 六 園林環(huán)境工程費 七 配套設(shè)施費 八 開發(fā)間接費 【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)1.土地獲得價款：交給人民政府的地價、市政配套設(shè)施的使用費、紅線以外道路、水、電、氣、通訊等建造費、地塊內(nèi)各種建筑物的拆遷及苗木補償費用。2.開發(fā)前期準(zhǔn)備費：土地勘測勘察費、設(shè)計費、政府說要交但可以少交或不交的費用、水電煤氣增容費、臨時設(shè)施(道路、圍板

3、、辦公室)建造費、場地平整(土方平衡)、臨時水電費用。關(guān)于成本的幾個概念【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)3.主體建安工程費：基礎(chǔ)、柱梁板、墻、門窗、裝修、給排水、消防、暖氣、天然(煤)氣、開關(guān)插座、電燈、電話、電視、寬帶、對講、電梯等的費用。4.社區(qū)管網(wǎng)工程費：園區(qū)內(nèi)的給排水、消防、暖氣、天然(煤)氣、電氣、智能化系統(tǒng)等管線、設(shè)備的費用。關(guān)于成本的幾個概念【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)5.園林環(huán)境工程費：園區(qū)內(nèi)花花草草、山山水水、道路、廣場、雕塑、圍墻、兒童玩具、燈具、背景音樂、標(biāo)識牌、垃圾桶、坐椅等的費用。6.配套設(shè)施費：居委會、派出所、托兒所、小中學(xué)、設(shè)備房、會所、游泳池、球場、公交站等的費用。

4、關(guān)于成本的幾個概念【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)7.開發(fā)間接費：工程管理費、銷售設(shè)施建造費用(樣板房、售樓處、廣告牌、臨時銷售環(huán)境）、銀行利息、物業(yè)基金、空房物業(yè)管理費。關(guān)于成本的幾個概念 以上是萬科項目開發(fā)成本構(gòu)成，把公司的管理費用、營業(yè)(銷售)費用、財務(wù)費用包含在內(nèi)就構(gòu)成項目全成本?！痉康禺a(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)關(guān)于成本的幾個概念【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)三、設(shè)計大師的成本意識？1.我們是干啥的？ 關(guān)于成本的幾個概念非也！房地產(chǎn)商。政府機關(guān)？慈善機構(gòu)？設(shè)計院？【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)2.萬科的理念 關(guān)于成本的幾個概念 省錢等于賺錢 成本管理不等于省錢【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)成本管理的

5、宗旨： 以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。關(guān)于成本的幾個概念產(chǎn)品觀？在一定成本前提下為客戶提供最大化的價值 【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)3.價值VS價格 關(guān)于成本的幾個概念性價比 SatisfactionValue/Cost V C V C V C V C V C 如何 S ？【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)關(guān)于成本的幾個概念4.有效成本VS無效成本YC: 能形成有效產(chǎn)品或提升價值、促進營銷有積極作用的成本費用。 WC: 房地產(chǎn)項目實施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價值、促進營銷沒有作用，屬于費用浪費的成本。【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)關(guān)于成本的幾個概念設(shè)計環(huán)節(jié)涉及的無效成

6、本原因現(xiàn)象事例設(shè)計失誤拆除和重建后期加固與補強 花城中央步道種植池500高拆除改為300高由拆除改為200高。 設(shè)計保守經(jīng)濟性不合理 多層建筑假設(shè)在砼含量合理前提下，其合理的鋼筋含量為55kg/m2，最終設(shè)計量為70kg/m2。則可認(rèn)為其中15kg/m2的鋼筋用量為無效成本。 設(shè)計效果把握不準(zhǔn) 拆除與重建 花城一期別墅外墻涂料更改顏色，費用增加57.3萬元。城花項目部展示廳第一次裝修與設(shè)想風(fēng)格不協(xié)調(diào)，拆除、重新裝修，約10萬元。 事例均由武漢公司提供【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)關(guān)于成本的幾個概念原因現(xiàn)象事例設(shè)計變更下達(dá)不及時 拆除與重建 金洋公司在已施工陽臺欄桿190米后，接到設(shè)計變更要求拆除

7、，金洋公司提出了18620.00元的賠償要求，經(jīng)協(xié)商，賠償其1萬元。 材料、施工工藝選擇不當(dāng)拆除與重建 花城一期室外空調(diào)百葉、欄桿銹蝕嚴(yán)重，可能發(fā)生全部更新費用。 多工序設(shè)計圖矛盾拆除與重建 一期牡丹苑、百合苑給水井設(shè)計在私家花園中，后拆除。 信息溝通不暢資金浪費 城花營銷大廳增加大量費用采用清水砼，但裝修設(shè)計中，又進行大面積吊頂，使清水砼沒有發(fā)揮效果，造成浪費。 事例均由武漢公司提供【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)一、責(zé)任成本1.為何成本管理的一些手法 將目標(biāo)成本按照設(shè)計、工程、項目發(fā)展、營銷、成本等不同責(zé)任主體進行劃分，通過技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。目

8、的： 令全員實施自覺的成本管理行為。【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)2.設(shè)計部門責(zé)任成本成本管理的一些手法目標(biāo)： 1、建造內(nèi)容、建筑形式合理化 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)合理化及施工圖質(zhì)量構(gòu)成：序號項目反饋指標(biāo)目標(biāo)1設(shè)計費每M2設(shè)計費目標(biāo)成本2施工圖設(shè)計每M2鋼筋含量、每M2砼含量3設(shè)計變更變更造價比率3% 4園林環(huán)境費每M2園林環(huán)境費、總成本目標(biāo)成本【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)二、設(shè)計中的成本管理成本管理的一些手法1、幾個原則：從公司經(jīng)營角度考慮新產(chǎn)品新技術(shù)應(yīng)用；經(jīng)過一定時間(一、二、期)的市場培育和客戶引導(dǎo)后，獲得客戶的認(rèn)同，不降低項目選擇常規(guī)產(chǎn)品和技術(shù)的利潤率。新技術(shù)和新產(chǎn)品應(yīng)是成熟的、可靠的，不應(yīng)給公司

9、后續(xù)經(jīng)營帶來潛在的風(fēng)險和成本。如新型防水材料。【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)二、設(shè)計中的成本管理成本管理的一些手法功能、效果與經(jīng)濟性平衡； 建筑立面造型的美觀性與經(jīng)濟性武漢的鋁合金窗臺板瓷磚鋪貼方式 工作過程的合理性 合理安排設(shè)計周期。 園建設(shè)計時即確定材料樣板，避免施工中定樣。【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)二、設(shè)計中的成本管理成本管理的一些手法、幾個方面： 小區(qū)規(guī)劃 配套設(shè)施面積 住宅的平面布置 住宅的單元組成、戶型和住戶面積 住宅建筑結(jié)構(gòu)的選擇 【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)成本管理的一些手法3、幾個指標(biāo)： 容積率 建筑占地面積 單方鋼筋含量 單方砼含量 窗地比 建筑周長面積比 層高 【房地產(chǎn)】

10、萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)成本管理的一些手法4、幾個階段 概念設(shè)計階段 地質(zhì)條件對規(guī)劃布局的影響 沼澤地上建房子？避開水塘等軟地基區(qū)域 標(biāo)高對土方的影響 0.000標(biāo)高、道路環(huán)境標(biāo)高、基礎(chǔ)埋深 配套設(shè)施位置對管線的影響 水泵房、配電房、煤氣調(diào)壓站、控制中心等【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)成本管理的一些手法 配套設(shè)施的合理配置 賣不掉的會所萬科的資產(chǎn) 物業(yè)公司的合理需求 亮化工程？落葉大道？減少后期維護成本 不計面積的建筑物 架空層被人遺忘的角落【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)成本管理的一些手法 實施方案設(shè)計階段 層高的選擇 每增加0.1M，增加該層造價的35 外墻門窗的面積 “窗地比” 再大些？ 武漢花城一

11、期情花0.23 武漢城花一期情花0.28 鋁合金窗350元/M2 【提問】 窗戶大了，好處？缺點？ 要求：從客戶角度考慮 (0.28-0.23)350元/M2 ？17.5【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)成本管理的一些手法 停車方式的選擇 露天？首層架空？建筑物地下車庫？獨立地 下車庫？人防地下室車庫？半地下車庫？ 結(jié)構(gòu)體系的選擇 基礎(chǔ)：天然地基、復(fù)合地基、筏板、預(yù)應(yīng) 力管樁、人工挖孔樁、灌注樁 主體結(jié)構(gòu)：矩形框架、異形柱框架、框架短 肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻、 戶型平面優(yōu)化 墻柱布置 柱、梁截面的確定【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)成本管理的一些手法調(diào)整前調(diào)整后例：廣州公司平面結(jié)構(gòu)體系優(yōu)化【房地產(chǎn)

12、】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)成本管理的一些手法 施工圖設(shè)計階段 合同管理 將細(xì)化的成本指標(biāo)、配合要求、進度要求、 獎罰額度在合同中予以明確，宜多獎少罰。 結(jié)構(gòu)設(shè)計復(fù)核 從結(jié)構(gòu)計算書入手，重點檢查配筋值 以前優(yōu)化的成果在本期需體現(xiàn) 廣州花城二期一部分戶形與一期相同、相近，這部分的結(jié)構(gòu)布置優(yōu)化已在一期完成。但有些新戶形卻不得不重新面對優(yōu)化問題。經(jīng)商談，設(shè)計院最后大部分接受了我方意見?！痉康禺a(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)成本管理的一些手法 室外管網(wǎng)的CSD圖(Combine Service Drawing) 將室外各種管網(wǎng)與景觀圖進行綜合，消除各種沖突隱患。 避免各種管網(wǎng)間距的沖突，避免綠化樹木根系對管網(wǎng)的潛在破壞

13、，同時調(diào)整管網(wǎng)避免井蓋對路面的不雅影響?！痉康禺a(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)成本管理的一些手法 景觀設(shè)計階段武漢公司景觀設(shè)計成本控制過程1.制定目標(biāo)成本2.撰寫項目園林環(huán)境設(shè)計成本指導(dǎo)書3.設(shè)計管理部、成本管理部共同提交設(shè)計任務(wù)書4.簽訂委托設(shè)計合同(含合同正文、附件：項目園林環(huán)境設(shè)計任務(wù)書、項目園林環(huán)境設(shè)計成本指導(dǎo)書)5.審閱方案設(shè)計階段的技術(shù)及經(jīng)濟文件【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)成本管理的一些手法6.設(shè)計單位調(diào)整設(shè)計7.討論確定景觀分區(qū)，確定分區(qū)目標(biāo)成本8.審閱擴初設(shè)計階段的技術(shù)及經(jīng)濟文件9.審閱設(shè)計單位提交的項目園林環(huán)境預(yù)算書，并向設(shè)計單位反饋項目綠化工程預(yù)算書、項目技術(shù)經(jīng)濟意見書10.設(shè)計單位

14、調(diào)整設(shè)計，出正式圖紙11.設(shè)計部委托深化設(shè)計及其預(yù)算書12.根據(jù)招標(biāo)結(jié)果，設(shè)計部按目標(biāo)成本調(diào)整設(shè)計【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)成本管理的一些手法景觀設(shè)計成本控制的方法 按景觀的營銷價值高低分區(qū)域設(shè)計和控制。 提供常用鋪裝材料和苗木價格給設(shè)計公司。 將常用道路、鋪裝、結(jié)構(gòu)構(gòu)造做法進行優(yōu)化、固化，并提供給設(shè)計公司。 對于景觀設(shè)計中的橋、水景等結(jié)構(gòu)設(shè)計必需進行復(fù)核。【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)設(shè)計成本之配合一、成本測算 在可行性研究、設(shè)計的各階段與成本部共同進行成本測算，提供測算所需設(shè)計指標(biāo)。 設(shè)計提供各階段成本測算的依據(jù)時，應(yīng)考慮測算的需求，必要的數(shù)據(jù)必須準(zhǔn)確。 可售面積與建筑面積的關(guān)系。 可售面

15、積的計算應(yīng)尤其準(zhǔn)確，政府提供的可售面積要進行復(fù)核?！痉康禺a(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)設(shè)計成本之配合二、設(shè)計階段成本控制 共同開展積極的方案優(yōu)化工作。 如外墻保溫體系研究、材料替換等。 共同對材料布品進行選樣。 協(xié)調(diào)與設(shè)計院溝通，共同開展施工圖設(shè)計中的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。 按時、保質(zhì)提供完整的施工圖紙。【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)設(shè)計成本之配合三、設(shè)計變更控制 設(shè)計變更需要經(jīng)過成本部的測算方可發(fā)起審批，審批后方可實施。 客戶變更需慎重?！痉康禺a(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)一、項目設(shè)計管理項目設(shè)計計劃的偶爾順延？項目設(shè)計周期的安排，怎么合理？圖紙的質(zhì)量咋就不對勁ni？ 武漢四季花城一期原計劃2

16、001年4月10日方案發(fā)標(biāo)，7月10日完成施工圖，實際施工圖于12月中下旬才陸續(xù)完成，致使施工單位在施工現(xiàn)場閑置半年。探討【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)探討 東莞項目 3月29日計劃4月10日出圖 4月7日出圖時間改為4月15日 4月12日，因規(guī)劃調(diào)整，出圖時間改為4月15日出示范區(qū)圖紙(9600M2)，其余圖紙25日完成，圖紙問題依然較多。 南昌花城北地塊1A區(qū)原計劃施工圖設(shè)計時間為3月15日至4月30日，實際從3月底才開始，原因是在標(biāo)準(zhǔn)化版本的選用上花費了時間。結(jié)果實際設(shè)計周期短導(dǎo)致4月30日圖紙錯漏問題較多，對后續(xù)清單招標(biāo)和結(jié)算造成不小影響。 【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)二、設(shè)計變更管理輕

17、舞飛揚的設(shè)計變更？為什么設(shè)計變更需要審批？探討【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)三、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計和后續(xù)工作的關(guān)系設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化了，清單編制、施工呢？標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計能否使后續(xù)部門工作受益？ 標(biāo)準(zhǔn)化的程度。探討【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)四、工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)是干嘛的？費率招標(biāo)弊端VS工程量清單招標(biāo)優(yōu)勢工程量清單招標(biāo)的條件探討 【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)費率招標(biāo)的弊端總價不確定，對于項目最終成本沒有清晰的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算核對工程量時易發(fā)生糾紛，核對時間冗長變更簽證的單價未確定，施工方以難度高、時間緊為由要求提高單價匆忙開工、審圖不細(xì)導(dǎo)致施工過程變更多，增加成本對于不合理的技術(shù)指標(biāo)(如鋼筋含量、砼含量)不能及時發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)后已沒有整改的可能對成本人員的個人水平依賴性較大探討 【房地產(chǎn)】萬科設(shè)計部成本培訓(xùn)工程量清單招標(biāo)的優(yōu)勢總價和單價兩方面的充分競爭降低職業(yè)風(fēng)險，對成本人員的個人水平的依賴性降低提高工作效率，尤其是能大大縮短結(jié)算核對時