房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈（AVC）模型

1、房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈（AVC）模型,房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈（AVC）模型是目前描述房地產(chǎn)開發(fā)階段與各專業(yè)銜接方面一個(gè)比較好的模型。從價(jià)值增值鏈的角度看，項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程一般來(lái)說(shuō)可以分為七大階段，即：項(xiàng)目拓展論證階段、項(xiàng)目策劃階段、方案設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、施工管理階段、營(yíng)銷銷售階段、客戶服務(wù)階段。各個(gè)階段存在串行或并行的關(guān)系，同時(shí)，各相關(guān)階段間通過(guò)某些開發(fā)成果形成上下游流程環(huán)節(jié)的邏輯關(guān)系。圖中橫向表示房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段，堅(jiān)向表示各個(gè)專業(yè)；圖內(nèi)黃色表示某個(gè)階段的主導(dǎo)工作任務(wù)，白色菱形箭頭方框表示該階段各專業(yè)需要配合的工作,開發(fā)階段/專業(yè)類別,項(xiàng)目取得,內(nèi)部立項(xiàng),項(xiàng)目策劃,方案評(píng)審,主體結(jié)構(gòu)開工,開盤銷售

2、,竣工,入伙,項(xiàng)目論證階段,項(xiàng)目策劃階段,方案設(shè)計(jì)階段,初設(shè)-施工圖階段,工程管理階段,產(chǎn)品交付階段,銷售管理階段,項(xiàng)目發(fā)展,營(yíng)銷,設(shè)計(jì) ,工程/采購(gòu),客服,成本,戰(zhàn)略,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)階段關(guān)鍵成果文件列表（某標(biāo)桿企業(yè)）,地產(chǎn)開發(fā)成果文件是指地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，各開發(fā)階段相關(guān)流程中有明確輸入輸出關(guān)系的，能夠支持下游流程符合質(zhì)量控制原則的內(nèi)外部科研部成果，模板類報(bào)告、支持性關(guān)鍵表格、政府批復(fù)等文件。其中，那些對(duì)本階段流程有關(guān)鍵影響作用的，考慮周全無(wú)遺漏，倘若不能完成將嚴(yán)重影響下游流程有效執(zhí)行的成果文件，我們稱之為階段關(guān)鍵成果文件。關(guān)鍵成果文件具有以下四個(gè)特征：目標(biāo)性（關(guān)鍵成果文件往往產(chǎn)生于流程的操作關(guān)

3、鍵點(diǎn)，且多數(shù)是流程運(yùn)作的主要目的。從這一意義上說(shuō)，流程的存在僅為使成果產(chǎn)生更科學(xué)、合理、可控。我們可以沒有流程，但必須要形成合理的成果文件。）、有效性（必須是科學(xué)有效，并能根據(jù)各階段的工作重新審視或修正這些業(yè)已產(chǎn)生的成果，同時(shí)根據(jù)下階段工作目標(biāo)形成無(wú)遺漏的成果標(biāo)準(zhǔn)。）指導(dǎo)性（成為指導(dǎo)下游流程繼續(xù)的依據(jù)。）系統(tǒng)性（關(guān)鍵成果文件一定能夠跳出某些職能模塊，對(duì)某階段流程進(jìn)行全面的審視和總結(jié)，即使是以某專業(yè)部門為主導(dǎo)形成，其中也蘊(yùn)含與表達(dá)了其他相關(guān)專業(yè)部門的意見或成果。即關(guān)鍵成果文件能夠?qū)⑸舷掠瘟鞒痰年P(guān)注點(diǎn)經(jīng)過(guò)特定的決策機(jī)制統(tǒng)一到一個(gè)方向上來(lái)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的系統(tǒng)性和一致性。）,獲取土地信息項(xiàng)目上會(huì),土地

4、中標(biāo)通知書取得方案設(shè)計(jì)任務(wù)書發(fā)出,方案設(shè)計(jì)完成初設(shè)任務(wù)書發(fā)出,初步設(shè)計(jì)完成施工圖設(shè)計(jì)開始,平場(chǎng)基礎(chǔ)開工,方案設(shè)計(jì)完成項(xiàng)目開盤,向物業(yè)移交交房,交房交房后半年,1、土地投資分析階段成果,2、項(xiàng)目啟動(dòng)階段成果,3、方案設(shè)計(jì)成果驗(yàn)算與初設(shè)指導(dǎo),4、初步設(shè)計(jì)成果驗(yàn)算與施設(shè)指導(dǎo),5、施工準(zhǔn)備階段成果,6、營(yíng)銷階段成果,7、交房階段成果,8、后續(xù)階段成果 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,投資分析人員,發(fā)展,研發(fā),營(yíng)銷,造價(jià),工程,關(guān)鍵成果文件推進(jìn)跟蹤表,階段序號(hào),階段定義,階段成果名稱,成果定義,完成時(shí)間,承辦崗位,審批流程,批準(zhǔn)人,審批完成通知人-,土地階段,項(xiàng)目投資分析模型,土地中標(biāo)后，根據(jù)實(shí)際中標(biāo)地價(jià)等情況，對(duì)上會(huì)時(shí)投資模型進(jìn)行修正，形成項(xiàng)目投資分析模型土地版