房地產(chǎn)管理基本制度與政策（法律基礎(chǔ)知識）

1、法律基礎(chǔ)知識程嘯（清華大學(xué)法學(xué)院副教授） 導(dǎo)論一、組成部分1、分為兩部分：（1）民事法律基本知識（2）行政法與行政訴訟法基本知識2、理由一方面，不動產(chǎn)登記是為了維護(hù)民事交易安全、提高交易效率而建立的制度，服務(wù)于民事活動。因此，必須了解規(guī)范民事活動的民法知識。 導(dǎo)論另一方面，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)性質(zhì)上應(yīng)屬于行政機(jī)關(guān)，其從事的登記活動為行政行為，針對登記機(jī)構(gòu)提起的訴訟為行政訴訟。因此，需要了解行政法與行政訴訟法的基本知識。 導(dǎo)論二、民事法律基本知識的主要內(nèi)容五個部分（1）民法總論（2）物權(quán)法（3）合同法（4）婚姻家庭法（5）繼承法 導(dǎo)論三、行政法與行政訴訟法基本知識的主要內(nèi)容共分為七節(jié)1、概述2、行政主

2、體3、行政行為4、行政法律責(zé)任5、行政復(fù)議 導(dǎo)論6、行政訴訟7、行政賠償 民事法律基本知識一、民法總論1、意義民法是私法的核心，而民法總論是民法的基礎(chǔ)理論。通過學(xué)習(xí)民事權(quán)利、主體、客體、法律行為等最基本的知識，可以為掌握物權(quán)法、合同法、婚姻家庭法、繼承法。 民事法律基本知識2、主要內(nèi)容（1）民法概述主要對民法的概念、性質(zhì)、特征進(jìn)行了介紹。需要了解的是“民法的概念與特征”。（2）民法基本原則三個原則：意思自治原則、誠實(shí)信用原則、公序良俗原則。 民事法律基本知識這三個原則都需要“熟悉”。尤其是意思自治原則，它在不動產(chǎn)登記非常重要，體現(xiàn)為依申請原則，即除非法律規(guī)定，否則登記機(jī)構(gòu)不得依職權(quán)進(jìn)行登記；在

3、登記完成前，當(dāng)事人有權(quán)撤回登記申請。 民事法律基本知識（3）民事法律關(guān)系民事法律關(guān)系的概念、要素（主體、客體、內(nèi)容）。這是應(yīng)當(dāng)“掌握”的內(nèi)容（4）民事法律行為概念、類型。特別重要的內(nèi)容，必須”掌握”。不動產(chǎn)登記中經(jīng)常接觸的民事法律行為中，雙方法律行為是“合同”，如買賣、贈與等。單方法律行為就是遺囑。 民事法律基本知識（5）代理代理的概念、特征；法定代理、委托代理代理與指定代理；代理與行紀(jì)、居間、委托的區(qū)別；無權(quán)代理；表見代理。以上內(nèi)容應(yīng)當(dāng)“熟悉” 民事法律基本知識（6）監(jiān)護(hù)概念、特征與類型。由于涉及到父母等監(jiān)護(hù)人對未成年人財產(chǎn)的處分，因此監(jiān)護(hù)制度尤其是法定監(jiān)護(hù)，必須“掌握”。（7）自然人民事權(quán)

4、利能力、民事行為能力、宣告失蹤、宣告死亡等都是必須“掌握”的內(nèi)容。 民事法律基本知識（8）法人和其他組織法人的概念與類型，尤其是企業(yè)法人、機(jī)關(guān)法人、事業(yè)單位法人、社會團(tuán)體法人這一分類。法人是必須“掌握”的內(nèi)容。其他組織主要是指：企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)；公司的分公司；個人獨(dú)資企業(yè)；合伙組織。 民事法律基本知識（9）權(quán)利客體掌握動產(chǎn)與不動產(chǎn)的區(qū)分、不動產(chǎn)的范圍。3、配套學(xué)習(xí)的法律規(guī)范（1）民法通則（2）最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行） 民事法律基本知識二、物權(quán)法1、意義學(xué)習(xí)掌握物權(quán)法的重要性是毋庸置疑的。我們整個不動產(chǎn)登記制度的建立和發(fā)展都是以物權(quán)法為基礎(chǔ)的。作為基本民

5、事法律，物權(quán)法中既有不動產(chǎn)登記的實(shí)體法規(guī)范，又有不動產(chǎn)登記的程序法規(guī)范。 民事法律基本知識2、主要內(nèi)容（1）物權(quán)與物權(quán)法概述物權(quán)的概念、特征；物權(quán)法的概念、特征與性質(zhì)；物權(quán)的效力、與債權(quán)的區(qū)分等。其中，物權(quán)的概念、特征；物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分，屬于最基本的東西，應(yīng)當(dāng)“掌握”。至于物權(quán)法的概念與特征，“了解”即可。 民事法律基本知識（2）物權(quán)法的基本原則物權(quán)法定原則、公示與公信原則、物權(quán)特定原則。這三個原則都非常重要，直接決定了不動產(chǎn)登記制度的基本內(nèi)容，必須“掌握”。（3）物權(quán)變動首先，區(qū)分為：基于法律行為的物權(quán)變動與非基于法律行為的物權(quán)變動。 民事法律基本知識其次，區(qū)分為動產(chǎn)物權(quán)的變動與不動產(chǎn)物權(quán)的

6、變動。其中，基于法律行為與非基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動是必須“掌握”的內(nèi)容。（4）所有權(quán)所有權(quán)的概念、特征、類型；建筑物區(qū)分所有權(quán)；共有（按份共有與共同共有）。這些都是必須“掌握”的內(nèi)容 民事法律基本知識（5）用益物權(quán)物權(quán)法中規(guī)定的用益物權(quán)就是四種：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)。其中與房屋登記關(guān)系最為密切的用益物權(quán)，首先是建設(shè)用地使用權(quán)，其次是宅基地使用權(quán)，最后是地役權(quán)。故此，前兩種權(quán)利必須“掌握”，地役權(quán)則應(yīng)當(dāng)“熟悉”。至于土地承包經(jīng)營權(quán)，了解即可。 民事法律基本知識（6）擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán)有三種：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)與留置權(quán)。后兩種權(quán)利與房屋登記無關(guān)，因此需要“掌握”的是抵

7、押權(quán)。具體來說就是：房屋抵押權(quán)、正在建造的建筑物抵押權(quán)。 民事法律基本知識3、配套學(xué)習(xí)的法律規(guī)范（1）物權(quán)法（2）擔(dān)保法（3）最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋（4）房屋登記辦法、土地登記辦法 民事法律基本知識三、合同法1、意義合同是最為常見的登記原因證明文件之一。因合同而發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動是最為重要也最為復(fù)雜的情形，這些不動產(chǎn)物權(quán)的變動基本上都以登記為生效要件。 民事法律基本知識2、主要內(nèi)容合同法的內(nèi)容非常多，能夠全部掌握，當(dāng)然最好。但目前來說，還不現(xiàn)實(shí)，需要學(xué)習(xí)的內(nèi)容主要分為五個部分。（1）合同概述合同的概念、特征、類型。其中，合同的概念與特征必須“掌握”。這是最基本

8、的知識。 民事法律基本知識（2）合同的成立與生效合同的成立要件、合同的生效要件、合同的效力與物權(quán)登記效力的區(qū)分。必須“掌握”（3）合同的內(nèi)容與形式合同的條款（必要條款與非必要條款）合同的形式：口頭、書面、電子形式。以上知識應(yīng)當(dāng)“掌握” 民事法律基本知識（4）合同的效力合同的無效、效力待定與可撤銷。盡管登記官無權(quán)判斷合同的效力，但是“掌握”合同效力的各種類型及其原因，非常重要。（5）不動產(chǎn)登記中常見的幾類合同借款合同、買賣合同、贈與合同、抵押合同、委托合同。應(yīng)當(dāng)“熟悉”。 民事法律基本知識3、配套學(xué)習(xí)的法律規(guī)范（1）合同法（2）最高人民法院關(guān)于中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）（3）最高人

9、民法院關(guān)于中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二） 民事法律基本知識四、婚姻家庭法1、意義房屋的夫妻法定共有是最為常見的共有類型，實(shí)踐中由此產(chǎn)生的問題也相當(dāng)多。2、主要內(nèi)容需要“掌握”夫妻財產(chǎn)關(guān)系制，確切地說就是，婚姻法第17、18、19條。需要了解的是夫妻人身關(guān)系，即結(jié)婚和離婚的程序與要件。 民事法律基本知識3、配套學(xué)習(xí)的法律規(guī)范（1）婚姻法（2）最高人民法院關(guān)于中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（一） （3）最高人民法院關(guān)于中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（二） 民事法律基本知識五、繼承法1、意義遺囑、遺贈、法定繼承而發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動較為常見。此外，物權(quán)法第29條規(guī)定：“因繼承或受遺

10、贈而取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力?！?、主要內(nèi)容繼承的概念、特征與類型。其中，需要“掌握”的是法定繼承、遺囑繼承、遺贈。 民事法律基本知識3、配套學(xué)習(xí)的法律規(guī)范（1）繼承法（2）最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國繼承法若干問題的意見 行政法與行政訴訟法基本知識一、行政法概述1、需要“掌握”的內(nèi)容就是“行政法的基本原則”，包括：行政合法性原則、比例原則、行政信賴保護(hù)原則與行政應(yīng)急性原則。其中就登記機(jī)構(gòu)而言，特別需要注意的是行政合法性原則。2、需要“熟悉”的內(nèi)容行政法的概念與特征 行政法與行政訴訟法基本知識二、行政主體1、需要“掌握”的內(nèi)容何為行政主體，行政主體具有什么特征。2、

11、需要“熟悉”的內(nèi)容行政公務(wù)員的職責(zé)3、需要學(xué)習(xí)的配套法律規(guī)范（1）公務(wù)員法 行政法與行政訴訟法基本知識三、行政行為1、知識點(diǎn)不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，究竟是民事行為還是行政行為，究竟是行政確認(rèn)行為，還是特殊的行政行為，這些都有很大的爭議。因此，作為不動產(chǎn)登記官應(yīng)當(dāng)“掌握”：行政行為的概念、行政登記。 行政法與行政訴訟法基本知識2、需要學(xué)習(xí)的配套法律規(guī)范（1）立法法（2）行政許可法（3）行政處罰法 行政法與行政訴訟法基本知識四、行政法律責(zé)任1、知識點(diǎn)需要掌握的內(nèi)容是：行政法律責(zé)任的構(gòu)成要件、行政法律責(zé)任的追究與承擔(dān)。 行政法與行政訴訟法基本知識五、行政復(fù)議1、知識點(diǎn) （1）需要掌握的是：行政復(fù)議的范圍與管轄、行政復(fù)議程序、行政復(fù)議決定（2）需要熟悉的是：行政復(fù)議參加人的特征2、需要學(xué)習(xí)的配套法律規(guī)定（1）行政復(fù)議法 行政法與行政訴訟法基本知識六、行政訴訟1、知識點(diǎn)（1）需要掌握的是：行政訴訟受案范圍與管轄、行政訴訟參加人、行政訴訟舉證責(zé)任、行政訴訟的結(jié)果。（2）需要熟悉的是：行政訴訟程序。 行政法與行政訴訟法基本知識2、需要學(xué)習(xí)的配套法律規(guī)范（1）行政訴訟法（2）最高人民法院關(guān)于執(zhí)行中華人民共和國行