成都土地市場整體情況分析報告

1、土地市場整體情況分析2006年成都土地市場交易情況回顧總體概況2006年成都土地市場共計交易土地201宗，其中有1宗為收回重新拍賣成交土地，因此2006年實際成交土地200宗，成交面積18719.53畝，平均成交土地規(guī)模為93.6畝/宗，總成交金額為280.76億元，平均土地交易單價為149.98萬元/畝。與05年相比，06年土地成交的各項數(shù)據(jù)均大大高于05年水平，土地成交面積較05年增長了44.66%，成交土地平均規(guī)模較05年高出了約34.54%，總體成交金額上升了79.28%，平均土地交易單價上升了23.93%。其中主城區(qū)（五城區(qū)和高新區(qū)）共交易土地84宗，其中有1宗為收回重新拍賣成交土地

2、，實際成交土地85宗，成交面積6470.31畝，總成交金額177.65億元，土地成交單價為274.56萬元/畝；主城區(qū)的成交面積較05年大幅增加了68.48%，成交金額增幅高達74.49%。成交特征區(qū)域成交量分析-主城區(qū)土地成交量占主要地位 土地成交量、成交單價、成交金額都同比大幅上漲土地規(guī)劃用途商住用地成交面積占四分之三 成交價格-10月土地單價最高；城中單價超過1000萬元/畝 小結(jié)：總體來看，2006年成都土地市場發(fā)展形勢良好，雖然由于兩個超大規(guī)模宗地的出現(xiàn)在市場上引起了一些波動，但是并沒有影響到成都房地產(chǎn)市場發(fā)展的總體趨勢，不僅兩宗超大規(guī)模宗地順利成交，還有多宗土地的成交單價突破了千萬

3、，土地市場呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的形勢。 市場供需熱點國賓-營門口-交大板塊土地大規(guī)模放量，成為市場焦點雙流、龍泉、溫江成交土地均超過2000畝，近郊土地成為市場熱點外資熱錢紛紛涌入成都2007年1-5月土地市場交易情況2007年1-5月成都市國土局通過招、拍、掛交易方式成功交易33（流標3次）宗可開發(fā)地塊，合計11935畝，成交總額達1165159.77萬元，次均成交面積為56.37畝，平均每畝土地成交價格約為626.34萬元。其中成交面積較上年同期增長57.23%，成交總額較上年同期455156萬元增長156%，次均成交面積增長52.43%，成交單價同時增長62.68%。從2007年1-5月土地整

4、體成交情況可以看出：成都市土地成交面積、單宗土地供應規(guī)模都大幅增長，成交單價和成交總價升幅明顯，土地市場繼續(xù)保持蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，同時競爭更加激勵。2006年1-5月、2007年1-5月市區(qū)供應及成交總量對比情況2007年1-5土地供應面積為1993.81畝，成交1860.26畝，均高于去年同期供應量和成交量，說明土地供應大幅增加的同時，市場需求仍然較為旺盛，土地市場交易火爆。宗地成交情況2007年1-5月成都市國土局通過招、拍、掛推出36宗次可開發(fā)地塊，有33塊成功交易，成交率達91.6%；只有三宗塊掛牌地塊因參買者未達法定人數(shù)或無人報價流標?？梢?，成都房地產(chǎn)市場需求依然保持強勁增長勢頭。成交

5、地塊規(guī)模規(guī)模（畝）10畝以下10-50畝50-100畝100畝以上數(shù)量（宗）111735成交土地分布圖在2007年前5月成交土地中，地塊面積從3.5-226.99畝不等，平均每宗地塊成交面積為56.37畝，比去年同期有所增加。在所有成交地塊中，規(guī)模在50畝以下的地塊占到成交總數(shù)的58%，超過100畝的土地有5塊，其中南部新區(qū)地塊是唯一超過200畝的供地，被中海地產(chǎn)競得，大規(guī)模土地供應將會越來越少。成交土地方位分布情況 從成交地塊宗數(shù)看，城北成交宗數(shù)最少，只有4宗，低于其它區(qū)域；受城南國際新區(qū)的開發(fā)影響，城南地塊成交達到11塊，是上半年成交宗數(shù)最多的區(qū)域。從成交地塊規(guī)?？?，城南首當其沖，達618

6、.0481畝，占總成交面積的33%；市中心雖然成交數(shù)量最多，但由于面積較小，整體成交規(guī)模最少，僅為91.8573畝，只占到成交面積的4.8%。綜合成都整體土地市場形式來看，2007年下半年隨著政府南遷和城南國際新區(qū)的建設，南沿線將會有更多地塊推出。城東的老廠搬遷區(qū)域、城北的司馬橋區(qū)域已經(jīng)集中了大量的待開發(fā)地塊，這兩大板塊將在很長一段時間內(nèi)成為市區(qū)土地供應的主要來源。城市中心土地寸土寸金，將以小規(guī)模供應為主，城西土地供應主要集中在光華大道沿線和郫縣新城區(qū)域。宗地環(huán)域分布情況從成交地塊環(huán)域分布情況來看，2007年前五月市區(qū)成交土地主要集中在三環(huán)外，共17宗，約1234.3865畝，分別占上半年土地

7、成交總量的52%和66%?？梢?，隨著三環(huán)以內(nèi)土地資源的日益稀缺，市區(qū)土地供應和房產(chǎn)開發(fā)正逐步向外擴散。成交土地出讓方式在2007年前5月成交33宗地塊中，通過拍賣方式轉(zhuǎn)讓有25塊，共計1592.71畝，占到所有轉(zhuǎn)讓的76%；同時還有267.54畝地塊是通過掛牌方式轉(zhuǎn)讓，這類轉(zhuǎn)讓主要集中在已內(nèi)定地塊及城南三環(huán)外地塊。從整體上看市區(qū)土地交易呈現(xiàn)多元化趨勢。土地成交走勢分析 從2007年前五月市區(qū)土地成交走勢來看，土地成交相對穩(wěn)定，但4月以后土地成交體量明顯增多，土地供應開始放量。成交宗地拍賣單價逐月分布情況（空格出表示該月沒有相應地塊成交）按方位分布方位1月2月3月4月5月平均單價城東815810

8、792806城南472194630457438.25城西450370765705572.5城北640740690市中心1431127013601354按環(huán)域分布環(huán)域1月2月3月4月5月平均單價一環(huán)以內(nèi)1431127013601354一環(huán)至二環(huán)80813051056二環(huán)至三環(huán)695730395607三環(huán)以外437.25194370472.5592413從市區(qū)各區(qū)域土地平均成交單價來看，市中心由于地域特殊，其均價已經(jīng)突破1000萬元/畝，達到1354萬元/畝，市中心土地將會越來越昂貴；城東城北的平均單價高于城南主要是因為城南的土地供應主要集中在三環(huán)以外，三環(huán)內(nèi)可開發(fā)土地不多，而城東城北在二環(huán)至三環(huán)

9、之間還有大量可開發(fā)用地，因而地價相對較高，這兩個區(qū)域也將持續(xù)成為成都城區(qū)樓市供應熱點區(qū)域。從宗地成交單價走勢看，離市中心越近，其反映出來的單價就越高。成交宗地單價對比分析從成交宗地單價漲幅來看，漲幅在100%以上宗地所占比例很高，為14宗，占到所有成交地塊的42.4%；其中又以一環(huán)和三環(huán)外居多。而有24%成交地塊漲幅在20%以內(nèi)，這些地塊主要集中在已內(nèi)定掛牌交易宗地和三環(huán)外商業(yè)用地。地價漲幅越來越大，開發(fā)商拿地成本越來越高。成交宗地總價對比分析（空格出表示該月沒有相應地塊成交）從成交宗地總價看：雖然二環(huán)路以內(nèi)宗地單價很高，但由于宗地面積相對較小，所以成交宗地總價更多集中在10000萬以內(nèi)；反倒

10、是二環(huán)-三環(huán)路和三環(huán)路以外宗地因面積較大，總價超過20000萬的最多?？偨Y(jié)今年前五月無論是在供應量還是成交量上都大于去年，土地市場發(fā)展形勢良好，仍然呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的形勢。前五月主城區(qū)成交土地1860.26畝，根據(jù)測算可開發(fā)商品房約496萬，其中住宅開發(fā)量約421萬，商業(yè)可開發(fā)量約75萬； 今年土地市場的放量，必然導致明年住宅供應量的大幅增長，成都樓市總體供應增長將會大于需求的增長，房價漲幅將會趨于平緩，而地價的大幅飆升，勢必會抬高企業(yè)開發(fā)成本，所以今后成都樓市競爭將會異常的激烈和殘酷。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)情況 從2007年前五月成都土地市場成交情況來看，資本實力競爭已經(jīng)成為不爭的事實；特別是在成都成為

11、中國第三個“新特區(qū)”后，成都房地產(chǎn)市場將會持續(xù)健康發(fā)展，土地資源日益顯現(xiàn)出巨大的投資開發(fā)潛力，將吸引了國內(nèi)外眾多房產(chǎn)巨頭進入成都。在2007年前五月成都市土地出讓上兩億元的總金額中，外來開發(fā)商占據(jù)80%以上。事實表明2007年資本實力競爭將繼續(xù)在成都土地市場扮演重要角色。外來開發(fā)商占據(jù)半壁江山 外來開發(fā)商資金勢力雄厚從上圖可以開出，外來開發(fā)商由于資金勢力雄厚，爭相競拍位置較好、地塊規(guī)模較大的土地，而成都本土開發(fā)商雖然土地成交地塊交多，但規(guī)模都不大，僅占市場份額的百分之二十。優(yōu)勝劣汰，物競天擇。房地產(chǎn)開發(fā)更是金錢、實力的比拼，隨著宏觀調(diào)控的深入，2007年將有更多中小開發(fā)商主動或被迫退出行業(yè)，而

12、行業(yè)對產(chǎn)業(yè)資本吸引力的下降，反而提高了進入門檻，有利于行業(yè)中的優(yōu)勢企業(yè)不斷提高市場份額。即使如此，類似香港房地產(chǎn)四大天王占據(jù)半壁江山的局面也很難出現(xiàn)。整個行業(yè)最終也會出現(xiàn)“二八現(xiàn)象”，但是這個“二”中的公司絕不會僅僅只有四五家，而是會有相當一批極具市場競爭力的企業(yè)。這些脫穎而出的企業(yè)必將是有融資優(yōu)勢的上市公司。已經(jīng)進入成都的知名房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)萬科、綠地、九龍倉、和記黃埔、龍湖、華宇、華潤、首創(chuàng)、中信、華僑城、金地、花樣年、大連萬達、中海、華人置業(yè)、中澤、雅居樂、香港新世界、大連海昌、珠江投資等。2007年新進入成都的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重慶金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司河南鑫苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司黃和工貿(mào)有限公司

13、凱德置業(yè)誠南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司福建六建嘉里置業(yè)有限公司 即將進入成都的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新鴻基、金融街置業(yè)、陽光100、香港太古、保利集團、上海復星等2007年下半年成都市區(qū)土地重點供應區(qū)域城北：駟馬橋青龍片區(qū)今年駟馬青龍片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，將成為城北的開發(fā)重點熱點區(qū)域，目前周邊已經(jīng)和即將開發(fā)的項目主要有富麗花城、東林城市花園、興元華盛、北回歸線、瑞祥御景、水岸雅居和三友房產(chǎn)項目。據(jù)統(tǒng)計，今年沙河源、駟馬片區(qū)、昭覺寺、青龍場等片區(qū)，開發(fā)放量將超過300多萬平方米。從有關(guān)政府部門獲悉，未來3-5年內(nèi)，該片區(qū)就會整理出近10萬畝的城市土地。毋庸置疑，城北已成為成都樓市最后的戰(zhàn)場。城西：中信蜀都新城區(qū)域中

14、信蜀都城市運營項目地處郫縣和成都高新西區(qū)的交界地帶，與高新西區(qū)僅一路之隔，緊鄰郫縣新的行政商務中心和在建的五星級酒店。該項目是郫縣政府與中信深圳集團攜手合作的綜合城市運營項目，項目總占地約7343畝，其總體概念規(guī)劃設計由國際一流水準的美國RDLF（RDLF Associates Limited）國際規(guī)劃設計公司擔綱完成。結(jié)合地塊內(nèi)豐富的水系資源，用極具前瞻性的規(guī)劃理念，通過勾勒“兩軸三園三帶”（即兩條軸線、三個公園及三條景觀帶），成就生態(tài)新城的框架。中信深圳集團將在5年內(nèi)投入30億元進行土地的整理和城市配套設施建設，包括道路交通網(wǎng)絡、三個開放式公園、學校、醫(yī)院、文化中心、體育中心、公交首末站等

15、。其整理出來的首批土地將于7月公開上市出讓。今年共有600畝土地推向市場。城東：”東方正紅”(原成都鋼管廠)區(qū)域“東方正紅”地塊的整體規(guī)劃為金融、商貿(mào)和二類居住等性質(zhì)用地。攀成鋼公司成都廠區(qū)地塊位于成都市雙桂路，占地規(guī)模為2200多畝，與周邊相鄰地塊共同組成了錦江區(qū)IV大區(qū)B、C片區(qū)，該片區(qū)總共規(guī)劃占地3000畝，成規(guī)則的長方形，并被一條已建成的80米寬的東大街延線（二環(huán)路老成渝路）分成大地塊。整個錦江區(qū)IV大區(qū)B、C片區(qū)東臨沙河、西臨東二環(huán)路、北臨成渝高速五桂高架橋、南臨牛沙路。這近3000畝土地將被劃分為不同用地性質(zhì)的200畝以下地塊從今年下半年開始陸續(xù)向市場通過招拍掛方式推出，由于這是成

16、都二環(huán)邊上僅剩下的較大規(guī)模的地塊，非常稀缺，受到成都眾多開發(fā)商的青睞，預計土地拍賣競爭將會異常的激烈。城南：南部新區(qū)區(qū)域根據(jù)成都市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，“南部新區(qū)”規(guī)劃十分扯人眼球。范圍：北至火車南站成昆線，南至大源組團，西至太平寺機場，東至成仁路，規(guī)劃控制范圍約52平方公里。用地規(guī)模：42平方公里，規(guī)劃人口35萬人。規(guī)劃性質(zhì)：以城南城市副中心為核心，發(fā)展行政辦公、科技商務、商貿(mào)金融、生活居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，為信息化、生態(tài)型、綜合性新城區(qū)。2007年的成都樓市，城南新區(qū)無疑是目前最熱的開發(fā)區(qū)域。僅在三環(huán)以南為起點至新會展片區(qū)，全年的供應量就將超過100萬平方米，新城南的居住、行政、商務等城市功能也

17、將進一步提升。今天，這個城市的行政重心、財富重心和商務重心正在發(fā)生南移。新城南正從規(guī)劃快速變?yōu)楝F(xiàn)實，其速度驚人，其巨變沖擊著每個成都人的眼睛。而該片區(qū)大量土地的供應，是開發(fā)商爭相競拍的熱門區(qū)域。重點關(guān)注的全國房地產(chǎn)投資潛力城市概況昆明神奇美麗的云南，四季如春的昆明，景色優(yōu)美，氣候宜人，物產(chǎn)豐富，文化絢麗，一直是人們向往的地方。昆明市政府叫響“住在昆明”，是以現(xiàn)代新昆明發(fā)展為背景，打造昆明城市品牌的戰(zhàn)略措施，是“春城”城市形象的拓展和提升。為了吸引不同類型的人群以不同的方式到昆明居住，“住在昆明”通過項目的開發(fā)建設，建設“城在山水中，山水在城中”的城市，治理好滇池，創(chuàng)造優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)

18、境，從而產(chǎn)生良好的環(huán)境效應。根據(jù)規(guī)劃，到年，昆明城市公共綠地和公園數(shù)量、面積都將超過中等發(fā)達國家水平，城市建成區(qū)綠化面達到以上。昆明有良好的自然環(huán)境，是全國最佳的宜居城市，而且房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況健康良好，在這里進行房地產(chǎn)投資，市場前景較為看好。南寧 2004年11月在廣西的首府南寧舉行了首次中國東盟博覽會，南寧作為這個博覽會的永久會址，將獲得長久的繁榮。過去南寧市與國內(nèi)許多大城市相比，缺乏推動經(jīng)濟的“超級拳頭”。南寧市的房地產(chǎn)發(fā)展相對滯后于發(fā)達地區(qū)，處于“隨大流”的投資態(tài)勢。如今，南寧每年一度的中國東盟博覽會，猶如增添了一個發(fā)動引擎，將迅速提升南寧市在國內(nèi)外的知名度。知名城市地產(chǎn)價值與過去不可

19、同日而語，潛在的房地產(chǎn)發(fā)展空間，有可能吸引有實力的海內(nèi)外投資者加盟邕城的房地產(chǎn)開發(fā)。在二、三年內(nèi)，南寧市的房地產(chǎn)開發(fā)從投資規(guī)模到發(fā)展模式都將會發(fā)生量與質(zhì)的變化。比如，將會出現(xiàn)外商獨資與中外合資共存、使用消費與投資消費并舉、房地產(chǎn)投資與需求兩旺的局面。在西部房產(chǎn)逐步崛起的同時，南寧將以特定的大西南通道和東盟物流中心地位，以豐富的水電、地礦、生態(tài)資源優(yōu)勢，成為潛力最好的城市。蘭州甘肅蘭州是在西北五省區(qū)的居中位置，座中連四，它自古就是中原通往西域的重要交通咽喉之地，要去西域，蘭州重鎮(zhèn)是不可逾越的。蘭州是全國黃河唯一流經(jīng)全城的城市，兩邊是山，中間是河。隨著蘭州市作為西部地區(qū)中心城市的吸引力和幅射力的逐步增強，投資和居住環(huán)境的不斷改善，來蘭州投資置業(yè)的外地居民會不斷增多，這些都為蘭州房地產(chǎn)市場帶來新的需求，并將不斷擴大。蘭州的地理狀況，決定了中心城區(qū)土地資源非常稀缺