某房地產(chǎn)合理避稅案例

1、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，近五年來年銷售產(chǎn)值約為5億元，甲供材料每年約有1億元。該公司每年向當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門繳納各種稅金約4000萬元，其中營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅占了90%左右。通過籌劃，擬在2004年末成立具有獨立法人資格的材料供應(yīng)公司（商品流通企業(yè)），房地產(chǎn)公司凡是需要甲供的材料設(shè)備，均委托材料公司采購和供應(yīng)。這樣不僅可以減少土地增值稅支出，而且還可以節(jié)省企業(yè)所得稅。2005年1月1日材料供應(yīng)公司正式開業(yè)，該材料供應(yīng)公司從形式上不是房地產(chǎn)公司的關(guān)聯(lián)公司，但實質(zhì)上是其可以掌握和控制的。該材料供應(yīng)公司資本金為500萬元以上，經(jīng)營范圍以銷售建筑材料、設(shè)備為主，并取得增值稅一般納稅人資格，同時根據(jù)文件

2、規(guī)定，在主管稅務(wù)機關(guān)取得了“免征企業(yè)所得稅一年”的批文。1、可以節(jié)省土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅是根據(jù)其項目盈虧而計算的，合法加大開發(fā)成本，就可以少繳土地增值稅。成立材料公司后，所有甲供材料均加收10%左右的手續(xù)費（作為商品流通企業(yè)10%左右的進銷差價是普遍和正常的），相應(yīng)的開發(fā)成本增大，土地增值稅就可以少繳。以“某高檔寫字樓”的相關(guān)資料為例予以說明。A、如果甲供材料不由材料公司供應(yīng)銷售收入72560萬元，開發(fā)成本費用（包括開發(fā)成本、期間費用）40000萬元，銷售稅金3990萬元。根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)繳土地增值稅計算為：增值額：（7250040000399040000U20%）=20510

3、（萬元）增值率：20510/51990=39%應(yīng)繳土地增值稅：20510D30%=6153（萬元）B、如果甲供材料由材料公司供應(yīng)（甲供材料約為16000萬元）銷售收入72560萬元，開發(fā)成本41600萬元（增加了材料成本1600萬元），銷售稅金3990萬元。根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)繳土地增值稅計算為：增值額：（7250041600399041600D20%）=18590（萬元）增值率：18590/53910=35%應(yīng)繳土地增值稅：18590D30%=5577（萬元）從上述可以看出，如果成立材料供應(yīng)公司，甲供材料由材料公司采購供應(yīng)（供應(yīng)手續(xù)費約為10%）,該寫字樓銷售完畢時，就可節(jié)約土地增值稅576萬元

4、（即6253萬元一5577萬元），扣除材料供應(yīng)應(yīng)繳的增值稅（16000萬元口1.7%）=270萬元，還可節(jié)約稅金300萬元。2、可以節(jié)省企業(yè)所得稅該材料供應(yīng)公司，2005年內(nèi)即完成了某房地產(chǎn)公司委托的甲供材料16000萬元的供應(yīng)任務(wù)，取得手續(xù)費收入1600萬元，扣除應(yīng)繳納的增值稅70萬元，扣除開支的期間費用（管理費用、經(jīng)營費用、財務(wù)費用）100萬元，實現(xiàn)利潤1230萬元（假定不作任何納稅調(diào)整），應(yīng)繳企業(yè)所得稅為：1230萬元口33%=405.9萬元。由于符合（94）財稅字第001號的規(guī)定，因此這部分企業(yè)所得稅也就節(jié)省了根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局（94）財稅字第001號關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知中的“對新辦的獨立核算的從事公用事業(yè)、商業(yè)、物資業(yè)、對外貿(mào)易業(yè)、旅游業(yè)、倉儲業(yè)、居民服務(wù)業(yè)、飲食業(yè)、教育文化事業(yè)、衛(wèi)生事業(yè)的企業(yè)或經(jīng)營單位