房地產(chǎn)政策調(diào)整的效應(yīng)分析

1、房地產(chǎn)政策調(diào)整的效應(yīng)分析丁健在經(jīng)濟(jì)全球化的情況下，金融危機(jī)對我國同樣產(chǎn)生了一定的不良影響。為了 保持我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，國家采取了相關(guān)的金融和稅收政策，刺激投資和消費， 以此來化解危機(jī)帶來的影響。其中對房地產(chǎn)政策的調(diào)整是一項重要的內(nèi)容。因為 這方面政策的效應(yīng)將是決定明年經(jīng)濟(jì)是否能健康穩(wěn)定發(fā)展的基點之一。一、宏觀效應(yīng)保持經(jīng)濟(jì)增長的支點效應(yīng)。金融危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)的不良影響正在顯 現(xiàn)，其中重要的表現(xiàn)形式就是對外出口有所下降，相關(guān)的中小企業(yè)在得不 到信貸支持的情況下難以維持；投資信心降低，投資活動減少，實體經(jīng)濟(jì) 受到影響。由于我國的經(jīng)濟(jì)增長主要靠投資拉動和出口推動，所以當(dāng)金融 危機(jī)造成這兩個功能減弱時，

2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力就會發(fā)生問題。解決這個問 題的有效方式，就是刺激內(nèi)需。房地產(chǎn)商品具有消費品和投資品的雙重屬 性，這個屬性決定了房地產(chǎn)是保持經(jīng)濟(jì)增長的重要支點。通過房地產(chǎn)政策 的調(diào)整可以增加對房地產(chǎn)的需求，從而擴(kuò)大需求規(guī)模；同時還可以刺激投 資，以投資的乘數(shù)效應(yīng)來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。穩(wěn)定市場的依 托效應(yīng)。股票市場與房地產(chǎn)市場是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴 雨 表。一般而言，股市和房市雙雙高攀，說明整個經(jīng)濟(jì)趨熱；股市升，房市 降或房市升，股市降，表明投資資金在兩個市場中流動，并尋找獲利機(jī)會； 股市與房市行情一起下滑，則預(yù)示著經(jīng)濟(jì)會走向衰退。當(dāng)前，股市的下滑 已接近谷底，如果房市再跟進(jìn)，那經(jīng)濟(jì)衰退將成為現(xiàn)實。通過房地產(chǎn)政策

3、 調(diào)整，至少可以刺激需求，消化供給，并且穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)作為 實體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)鏈接的節(jié)點，其市場能夠穩(wěn)住，就能對整個要素市場 起到依托的作用。二、微觀效應(yīng)對購房者會提高其購買欲望，其中金融政策的效應(yīng)會大于稅收政策 的效應(yīng)。在金融政策措施中，降低首付比例對當(dāng)前購房者的刺激最大，特 別是對那些曾因提高首付至3成而暫緩購房者有很強(qiáng)的吸引力。至于降低 貸款和公積金利率，對購房者有一定的好處，但由于當(dāng)前已步入利息下降 的通道，故這個調(diào)整幅度在購房者的預(yù)期范圍之內(nèi)。另一方面，減免各項購房稅收的政策，對購房者來說可以節(jié)省一部分 費用，但力度不是很大。事實上，此前各地的房地產(chǎn)契稅均已有所減免， 如北京

4、已將購買140平米以下房屋的契稅由3%減到1.5%。此次契稅減到 1%征收，也算是國家順勢推出，是對地方穩(wěn)市行為的一種認(rèn)同。至于印花 稅和土地增值稅則效應(yīng)有限。購房印花稅稅率僅有0.05%，購買一套100萬的住房，印花稅僅為500塊，免收這部分稅款不足以影響人們的購房決 定。而土地增值稅的征收是在房價與原房價存在差額的時候按照土地累進(jìn) 比例征收，但在房價下跌的情況下，買房者和賣房者往往通過“陰陽合同” 的方式繞開土地增值稅，按照房價的1%綜合計收，這部分錢也不是很多。對銀行則會縮減利差或利差倒掛，減少贏利。根據(jù)中金公司給出的測 算數(shù)據(jù)顯示，將按揭貸款利率下浮幅度最大擴(kuò)至30%，短期將會減少銀行

5、業(yè)2009 年盈利的3%15%。由于按揭貸款屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，即使在房價跌幅最大 的深圳地區(qū)，按揭貸款不良率目前也在1%以下。根據(jù)推算，在首付比例為20% 30%時，違約概率為0.4%1.4%。將貸款利率下放至7折會影響銀行息差收益。 一方面是風(fēng)險較小，另一方面是息差收益減少，且經(jīng)濟(jì)不景氣下信用風(fēng)險更難控 制，但關(guān)鍵看商業(yè)銀行的選擇。在總體貸款需求放緩的前提下，商業(yè)銀行面對市 場競爭的壓力，依然有動力降低按揭貸款的利率水平，但商業(yè)銀行會謹(jǐn)慎操作。 目前，5年以上貸款基準(zhǔn)利率為7.47%，利率下限擴(kuò)大15%，相當(dāng)于按揭貸款 利率下降了 112個基點。如果這一調(diào)整明年年初生效，這將使銀行的凈息差

6、下降， 從而對2009年盈利產(chǎn)生3%15%的負(fù)面影響。因此，這就不難解釋為何大多 數(shù)銀行的房地產(chǎn)信貸操作細(xì)則遲遲不能出臺（到目前為止只有農(nóng)行、交行出臺了 細(xì)則）。對開發(fā)商只能產(chǎn)生有限的間接效應(yīng)。上述政策措施在短期內(nèi)會對房地 產(chǎn)市場的成交量會有所影響，但力度有限；從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)市場供求關(guān) 系仍處于對峙和博弈階段。當(dāng)前房價下跌的根本原因是開發(fā)商因信貸問題 而打折，且有的打折力度要高于契稅以及降低貸款利率和公積金貸款利率后的力度。另外，從目前開發(fā)商的反應(yīng)來看，即使在國家和地方政府的政策密集出臺 之后，全國主要城市的房地產(chǎn)市場所釋放出來的信號仍比較悲觀，成交量和價格 均沒有發(fā)生根本性的變化。一些有代

7、表性的開發(fā)商對市場的發(fā)展趨勢也嚴(yán)重看 衰。如萬科近日決定，在中期下調(diào)開竣工面積的基礎(chǔ)上，再調(diào)減開工面積約110 萬平方米，到570萬平方米左右。這些都表明，全球金融震蕩等不利因素給調(diào) 整期中的房地產(chǎn)行業(yè)增添了更大的不確定性。這種不確定性無法用短期的政策調(diào) 整來明晰的。在政府出臺的指向普通購房者的政策，對開發(fā)商不會產(chǎn)生直接有利 的效應(yīng)。對房地產(chǎn)金融服務(wù)商提供了一定業(yè)務(wù)空間。這些業(yè)務(wù)包括：受銀行委托對 普通自住房進(jìn)行評定；受購房者委托選擇最優(yōu)的貸款組合與利率；等等。對地方政府最多只能維持市場的基本面，但無法改變財政趨緊的局面。在 中央和地方“財權(quán)事權(quán)不匹配”的情況下，通過將巨額土地出讓金作為預(yù)算外

8、收 入，就成為地方政府在一般財政收入之外的另一大收入來源。如北京土地出讓金 占財政收入達(dá)到了 29.3%，而此比例還沒有一些二線城市高。目前這種原本平衡 的狀態(tài)卻有可能被現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)下滑和一年以來的全國房地產(chǎn)市場的調(diào)整所打破。 經(jīng)濟(jì)的下滑，意味著那些從量稅和從價稅的稅收收入都將減少，進(jìn)而減少地方的 一般性財政收入，這兩個月全國財政收入增速從30%的高位降至個位數(shù)就是明 證。而房地產(chǎn)市場的不景氣，將使各城市的土地財政收入大受影響，進(jìn)而影響到 各地方政府實現(xiàn)政府職能的能力。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年，廣州土地出讓 金僅相當(dāng)于去年的1/4；上海的土地出讓金約為57億元，去年則為608億元； 重慶今年上

9、半年各類土地出讓金總計約為82億元，2007年約為370億元等。 地方政府財政趨緊的局面基本形成。因而，在現(xiàn)有制度下，地方政府便有充足的理由直接出臺政策來維護(hù)市場的 穩(wěn)定，中央政府也會默認(rèn)。但問題又來了，房地產(chǎn)政策的調(diào)整目標(biāo)不是救市，更 不是推動地價回升，所以地方政府的財政問題不可能靠房地產(chǎn)政策的調(diào)整來解 決，而是要通過建立真正的公共財政制度來解決。三、對房地產(chǎn)政策調(diào)整的評價從恢復(fù)投資和消費信心的角度講，政策的出臺十分必要。這次新的房地 產(chǎn)政策出臺時機(jī)選擇在10月末，旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，為阻止2008年后兩個 月房地產(chǎn)市場的繼續(xù)下滑和恢復(fù)對明年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心做必要的鋪墊。新房地產(chǎn)政策的力度和效

10、應(yīng)有限。從宏觀上講，新房地產(chǎn)政策釋放了調(diào)整 原有房地產(chǎn)調(diào)控政策的信號一一在宏觀金融政策由緊變松的前提下，針對刺激房 地產(chǎn)消費的信貸政策也會逐步放松，但對房地產(chǎn)開發(fā)的信貸政策沒有松動跡象。 從微觀角度看，新房地產(chǎn)政策的受益面有著明確的規(guī)定，主要是刺激第一次購房 者或改善性購房者的需求。但盡管各地普遍提高了普通自住房的標(biāo)準(zhǔn)，在當(dāng)前的 經(jīng)濟(jì)大背景下，這部分購房者顯得更為謹(jǐn)慎，并且希望房價繼續(xù)回落。因此新房 地產(chǎn)政策不會很快發(fā)揮比較大的效應(yīng)。新房地產(chǎn)政策的出臺是又一次利益的調(diào)整。如果僅僅滿足一方的利益，而 使其他各方的利益有所損害，那政策的貫徹落實就會遇到困難。因此，在制定政 策實施細(xì)則的過程中，要充分考慮政策實施后的利益均衡問題，從而使政策得以 有效的落實。要真正使房地產(chǎn)在阻止經(jīng)濟(jì)下滑中發(fā)揮支點和依托的作用，僅新出臺的這 些政策是不