房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)與管理

1、房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)與管理XXXX是一個(gè)品位非常高檔的樓盤，有著非常優(yōu)良的品質(zhì)，從客戶群體分析來(lái) 看，潛在的客戶群大多以世界500強(qiáng)企業(yè)為主，他們對(duì)房屋需求就是外觀整潔， 結(jié)構(gòu)保護(hù)良好，充分展示其公司形象，但在今后的裝修和使用過(guò)程中，肯定會(huì)有 消耗和磨損，若不采取措施進(jìn)行建筑本體的維修和養(yǎng)護(hù)，很難使房屋得到保值和 增值，甚至?xí)绊懙椒课莸氖褂霉δ芎褪褂眯?。因此，加?qiáng)物業(yè)建筑本體的管 理成為物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。一、建筑本體管理的重點(diǎn)分析和管理思路（一）物業(yè)特征1、建筑設(shè)計(jì)新穎，清新、典雅；2、環(huán)境雅觀、別致，環(huán)境配套設(shè)施齊全，綠化覆蓋率高；3、配套設(shè)施齊全，停車場(chǎng)、會(huì)所、商鋪，應(yīng)有盡有；4、建筑

2、質(zhì)量和設(shè)備安裝水準(zhǔn)一流，硬件高檔。（二）客戶需求高端業(yè)主對(duì)樓宇的建筑質(zhì)量和工作環(huán)境的品味要求高；（三）管理的重點(diǎn)和模式結(jié)合XXXX物業(yè)多年管理項(xiàng)目的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，融合西方發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)管理的超 前理念，確定XXXX的物業(yè)建筑本體維護(hù)與保養(yǎng)的重點(diǎn)在于周密的計(jì)劃和日常有效 的檢查。為此，管理處擬以禮賓部為樞扭，以預(yù)防為主，建立以裝修監(jiān)管、房屋 維護(hù)、巡視檢查為主體的三級(jí)管理模式，推行房屋健康檔案管理，制定房屋維修 保養(yǎng)計(jì)劃、裝修管理規(guī)定和空置房的管理計(jì)劃，全方位地實(shí)施維護(hù)與保養(yǎng)。二、物業(yè)健康檔案管理為了有效保持物業(yè)完好、正常的使用狀態(tài)，滿足管理服務(wù)需求，我們?cè)O(shè)想推 出“物業(yè)健康檔案”管理措施，為房屋保值

3、、增值提供可行的操作平臺(tái)。建立物 業(yè)健康檔案管理至少有三方面好處，一是對(duì)房屋維修保養(yǎng)起到預(yù)防和事前控制的 作用；二是當(dāng)房屋發(fā)生損壞情況時(shí)，可以很容易找到問(wèn)題癥結(jié)所在；三是當(dāng)租戶 進(jìn)行房產(chǎn)置換時(shí)，可以為房屋價(jià)值評(píng)估提供可靠的參考。（一）物業(yè)健康檔案的分類我們按照業(yè)務(wù)類別將物業(yè)健康檔案分成以下幾個(gè)方面：1、房屋本體維修檔案；2、房屋裝修維修檔案；3、公共設(shè)備維修檔案；4、房屋設(shè)施維修檔案；（二）物業(yè)健康檔案的業(yè)務(wù)組織為使物業(yè)健康檔案能起到其應(yīng)有的作用，真正受益于XXXX的業(yè)主，一個(gè)高 效、協(xié)調(diào)的業(yè)務(wù)組織系統(tǒng)就尤顯重要。為營(yíng)造這樣一個(gè)組織系統(tǒng)，我們的設(shè)想 是：物業(yè)健康檔案業(yè)務(wù)由管理處的工程部全面負(fù)責(zé)

4、操作，由禮賓部進(jìn)行跟蹤、 管理，而工程維修主管要對(duì)業(yè)務(wù)過(guò)程及業(yè)務(wù)結(jié)果負(fù)全面的責(zé)任。（三）物業(yè)健康檔案管理的內(nèi)容在確立了物業(yè)健康檔案管理的組織關(guān)系后，還需要進(jìn)一步確定物業(yè)健康檔案 管理的內(nèi)容，對(duì)物業(yè)實(shí)施動(dòng)態(tài)化的管理。1、收集物業(yè)驗(yàn)收的原始資料：該資料包括房屋的房型平面圖；水電氣、弱 電管線圖、室內(nèi)裝修狀況、裝修資料、原配家用設(shè)備等。2、將物業(yè)驗(yàn)收的原始資料進(jìn)行分類歸檔；（1）使用物業(yè)使用就診卡，記錄管理中所發(fā)生的故障；（2）定期對(duì)物業(yè)進(jìn)行健康診斷及健康評(píng)估；（3）根據(jù)相關(guān)記錄和使用情況，擬定檢修計(jì)劃；（4）編寫本年度物業(yè)健康管理報(bào)告及下年度物業(yè)健康管理計(jì)劃。（四）物業(yè)檔案管理操作流程根據(jù)管理內(nèi)容

5、及現(xiàn)有的資源條件，我們對(duì)此管理操作流程規(guī)定如下：三、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃就整個(gè)物業(yè)管理流程而言，編制物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃是不可或缺的。編制物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的目的在于從全局的視覺(jué)出發(fā)對(duì)物業(yè)使用過(guò)程中所存在的問(wèn)題或隱 患進(jìn)行一次全面的計(jì)劃，使房屋建筑本體能真正滿足使用要求及服務(wù)需要。（一）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制依據(jù)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制應(yīng)以物業(yè)健康管理檔案及實(shí)際使用情況為基礎(chǔ)和依 據(jù)。因?yàn)槲飿I(yè)健康管理檔案是最能全面、客觀地反映物業(yè)真正的使用狀況的，也 只有建立在此基礎(chǔ)上的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃才能為真正地解決存在的問(wèn)題提供有效、實(shí) 在的解決手段。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定職責(zé)1、管理處工程維修主管負(fù)責(zé)編制物業(yè)維修

6、保養(yǎng)計(jì)劃；2、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃；3、公司主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)批準(zhǔn)物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃；4、管理處維修人員負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行維修、保養(yǎng)及運(yùn)行操作， 并做好標(biāo)識(shí)及記錄。（三）制定物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的流程為保障物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的有效性和適宜性，制定標(biāo)準(zhǔn)的流程是關(guān)鍵。根據(jù) 層級(jí)管理的要義結(jié)合業(yè)務(wù)實(shí)際情況，確定物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定流程如下：根據(jù)健康檔案 根據(jù)使用情況維修主管編制經(jīng)理審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（四）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的內(nèi)容根據(jù)XXXX的實(shí)際情況，我們制定房屋建筑本體的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案1、維護(hù)范圍：房屋的承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、屋面、外墻面、內(nèi)墻面、地面、天花板、通道、 標(biāo)

7、識(shí)系統(tǒng)、樓梯間、門、窗、道路、停車場(chǎng)、溝渠、池井等。2、建筑本體年維修保養(yǎng)工作計(jì)劃序保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)周期保養(yǎng)內(nèi)容與要求1、屋頂2年兩年對(duì)隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次對(duì)面磚破碎和裂縫 較大的及時(shí)維修更換。2、外墻飾面1年每年對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查，特別在雨季前的檢 查3、內(nèi)墻飾面3年每三年進(jìn)行全面維修保養(yǎng)。4、樓梯間3年每月用拖把進(jìn)行擦洗，樓梯間踏步每三年進(jìn)行 一次保養(yǎng)。5、門1年對(duì)防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹掉漆的應(yīng)及時(shí)修理， 其它類型門每年全面保養(yǎng)一次。6、花園、圍欄1年每年除銹刷油一次。7、窗1年對(duì)門窗框松動(dòng)、翹曲、鉸鏈、風(fēng)勾脫落及時(shí)維 修，每年全部保養(yǎng)一次。8、8公共地磚3年日常發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)維修，每三年進(jìn)行全面保

8、養(yǎng) 一次。9、9吊 項(xiàng)3年日常發(fā)現(xiàn)有破損立即更換，三年揭開石膏板查 看吊頂鋼絲、全面檢修一次。10、車行道、人行道1年日常發(fā)現(xiàn)的損壞及時(shí)修補(bǔ)，每年重點(diǎn)養(yǎng)護(hù)一次。11、管道3年室外一樓地面的管道每年刷油一次，井道內(nèi)管 道每三年一次，刷油一次。12、化糞池、污水井1年每年揭蓋檢查清理污泥一次。13、檔雨蓬1年每年檢修一次。14、玻璃幕墻、玻璃 門1年每年對(duì)玻璃幕墻、玻璃門的玻璃膠進(jìn)行全面檢 查。15、公共照明系統(tǒng)半個(gè)月燈泡隨壞隨換，燈罩半個(gè)月擦一次。16、水池、水箱半年1年每年對(duì)地下室水池清洗一次、每半年對(duì)屋頂水 箱清洗次。17、1標(biāo)識(shí)系統(tǒng)1年每年對(duì)物業(yè)的所有標(biāo)識(shí)系統(tǒng)全面檢查一次3、房屋及維修管理

9、要求:（1）房屋外觀完好、整潔；（2）主要出入口、通到及功能區(qū)域有明顯標(biāo)志、指示，表示清晰（3）房屋完好率達(dá)99%以上。（4）無(wú)違反規(guī)劃私搭、亂建現(xiàn)象。（5）房屋的裝修，不得危及房屋結(jié)構(gòu)與他人安全。（6）房屋零修及時(shí)率達(dá)98%以上，零修合格率達(dá)100%，并建立維修和 回訪記錄。（7）房屋資料檔案齊全、管理完善，并建立住戶居住檔案，住戶所在 棟號(hào)、門號(hào)、房號(hào)清晰，隨時(shí)可查。4、市政設(shè)施管理規(guī)定：（1）小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不得隨意改變用途。（2）供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。（3）道路暢通、路面平坦。（4）污水排放通暢。（5）建筑本體日、周、月維修保養(yǎng)計(jì)劃：主要周期房屋本體

10、室內(nèi)：小修30分鐘，一般故障2小時(shí),不超過(guò)8小時(shí)，較難故障3天內(nèi)。48小時(shí)跟蹤驗(yàn)證。樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題按原樣及時(shí)修復(fù)，每年全面檢查一次，3-4年全面修補(bǔ)刷漆一次。天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損 及時(shí)修補(bǔ)。公共設(shè)施室內(nèi)污水系統(tǒng)：每月檢查1次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破 損及時(shí)修補(bǔ)。道路車場(chǎng)：每天檢查1遍，隨時(shí)壞隨時(shí)修；路燈：每天檢查1遍，隨時(shí)壞隨時(shí)修；明暗溝：每周檢查1遍，隨時(shí)壞隨時(shí)修；供水電氣：每月細(xì)查1遍，隨時(shí)壞隨時(shí)修；樓道燈：每天檢查1遍，即壞即修。標(biāo)識(shí)系統(tǒng)：每天檢查1遍，即壞即修。檢1.地基基礎(chǔ)2.梁柱板主體3.墻體4.頂棚5.樓梯扶手6.公查檢查共門窗7.隔熱層、防水層8.水箱水池9.天面扶欄10.消防設(shè)項(xiàng)施11.電子對(duì)講門12.信報(bào)箱13.標(biāo)識(shí)14.散水坡15.樓板地目項(xiàng)目面磚16.上下雨污水管17.設(shè)備房18.道路19.道路20電纜及溝蓋板21.路牙22.踏步階23.給排水24.路燈25.清潔設(shè)備處26.娛樂(lè)設(shè)施.理處理按照XXXX物業(yè)管理有限公司ISO9000： 2000標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合方法方法格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不