房地產(chǎn)開發(fā)土地獲取方式詳解

1、房地產(chǎn)開發(fā)土地獲取方式目前土地獲取通過一級市場有三種方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌，土 地供應(yīng)主要以掛牌為主，通過以下三種形式獲得土地。1、普通的土地招拍掛土地供應(yīng)量和存量調(diào)查（區(qū)域） 地塊瑕疵調(diào)查（權(quán)屬糾紛）地塊所在區(qū)域的地價和房價調(diào)查獲取土地信息（網(wǎng)絡(luò)、社會關(guān)系、其他媒介）土 地 市 場 調(diào) 研地上附著物和地下管線調(diào)查市政配套情況城市總體規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計要點城市近三年的開竣工面積和商品房銷量分析區(qū)域行政性收費（房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)費用）、基準(zhǔn)地價出具報告+成本測算初步設(shè)計新項目投資決策會議蛆參與招、拍、掛2、內(nèi)部運作土地招拍掛土地局組卷報省廳批復(fù)組織招拍掛取得土地確定地塊（城市規(guī)劃內(nèi)的集體土地

2、、耕地，非基本農(nóng)田）省廳批復(fù)建設(shè)用地指標(biāo)后土地局征用該宗地，組織補償進場3、城中村改造土地招拍掛獲取土地信息同村委會接觸達成改造意向書-土地市場調(diào)研f初步設(shè)計成本測算90%以上通過簽訂合作意向*組織召開村支兩委會，黨員代公司決策會議通過后*出具報告表會議，村民代表會議 形成改造決議，報市政府批準(zhǔn)J組織測量評估并出具報告 |制定拆遷補償方案J由村委與村民逐一簽訂拆遷補償協(xié)議1 組織土地局集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)用招拍掛為國有建設(shè)用地（報省政府批準(zhǔn)）取得土地后組織拆遷注：以上是區(qū)域通過掛牌獲得土地的三種形式，依據(jù)土地管理 法和城市房地產(chǎn)管理法，地方土地管理部門應(yīng)當(dāng)將國有建設(shè)用 地使用權(quán)“凈地”出讓，出讓前處

3、理好土地的產(chǎn)權(quán)、補償安置等經(jīng)濟 法律關(guān)系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)工作 后進行土地招拍掛。但及其他中小城市由于財政原因，沒有能力達到 “凈地”出讓，前期一般由開發(fā)企業(yè)先行墊資進行拆遷補償、征地進 場等工作，土地進行“毛地”掛牌出讓。另外，第3種形式通過拆遷拿地是依據(jù)2001年6月13日國務(wù)院 令第305號城市房屋拆遷管理條例進行的，現(xiàn)在若通過拆遷拿地 需依據(jù)國務(wù)院2011年1月19日頒布的國有土地上房屋征收與補償 條例為依據(jù)。前期手續(xù)辦理涉及科局及相應(yīng)資料準(zhǔn)備房地產(chǎn)開發(fā)特別是前期部主要與當(dāng)?shù)卣?、土地、?guī)劃、建設(shè)、 房產(chǎn)、發(fā)改、消防、人防、防震、氣象、環(huán)保、電力、通信、燃氣、 水利等相關(guān)科局打交道，辦理手續(xù)的目的一是保證項目開發(fā)的正常進 行，二是主要為后期項目貸款做準(zhǔn)備，以下為辦理事項及資料準(zhǔn)備明 細。1、環(huán)保局辦理事項：擬開發(fā)項目的環(huán)評批復(fù)意見申報材料（報至主管科長，需局領(lǐng)導(dǎo)審批）1）項目申請報告/項目簡介1份（由一定資質(zhì)的可研單位編寫，需向 其提供總平面規(guī)劃圖、營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)）。2）帶著可研報告至環(huán)保局聯(lián)系科長填寫環(huán)評咨詢意見登記卡，依據(jù) 項目規(guī)模及建設(shè)性質(zhì)確定是編制環(huán)評報告表/報告書。3）環(huán)評報告5份（該報告由一定資質(zhì)的環(huán)評單位編寫，需向其提供：規(guī)劃局出具的選址意見書、用地紅線圖，土地局出具的土 地預(yù)審意見，污水處理站出具的污水接收證