蒙城東農(nóng)場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-secret

1、蒙城東農(nóng)場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告前 言xxxx房地產(chǎn)開發(fā)公司：承蒙貴公司信任，我公司根據(jù)蒙城縣住宅商品房，項(xiàng)目開發(fā)情況，成立專案小組，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)查?，F(xiàn)根據(jù)已掌握的市場情況，完成可行性分析報(bào)告。我們所作調(diào)查的目標(biāo)是：力求科學(xué)，態(tài)度客觀，洞悉市場，貼近客戶，以高質(zhì)量服務(wù)使工作做得更好。通過充分詳細(xì)的市場調(diào)查，我們力求做到調(diào)查仔細(xì)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。以便制作出真實(shí)、客觀、符合市場的分析報(bào)告。通過市場調(diào)研，在基本掌握蒙城縣的總體情況基礎(chǔ)上，對(duì)蒙城房地產(chǎn)行情現(xiàn)市，未來發(fā)展趨勢、投資環(huán)境、潛在需求、購買力等情況做出客觀分析。在項(xiàng)目準(zhǔn)確定位的情況下，可實(shí)現(xiàn)預(yù)期的開發(fā)目標(biāo)?，F(xiàn)將我公司所做的可行性分析報(bào)告，提交貴公

2、司。 *房地產(chǎn)顧問有限公司 二00七年十一月目 錄第一部分 項(xiàng)目總論5 1項(xiàng)目概況.5 1.1項(xiàng)目位置5 1.2項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀5 1.3項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)5 1.4項(xiàng)目地塊面積及邊界6 1.5研究工作依據(jù)6 2.可行性研究結(jié)論 6 2.1市場分析預(yù)測 7 2.2項(xiàng)目地塊分析 7 2.3項(xiàng)目規(guī)劃方案 7 2.4項(xiàng)目工程進(jìn)度 7 2.5投資估算 7 2.6項(xiàng)目財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 8 2.7項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 8 3.主要規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8 4.項(xiàng)目存在問題與建議 8第二部分市場研究9蒙城樓市特征9 1.1區(qū)域開發(fā).9 1.2市場供給 102蒙城住宅市場 10 2.1住宅產(chǎn)品業(yè)態(tài)配比.10 2.1.1住宅市場

3、供應(yīng)的產(chǎn)品特征 11 2.1.2 戶型配比11 2.2樓盤銷售 11 2.2.1蒙城樓市11 2.2 .2銷售價(jià)格 12 2.2.3銷售面積12 2.3營銷手段13 2.4區(qū)域市場需求形勢13 2.4.1市場對(duì)社區(qū)配套關(guān)注情況13 2.4.2 意向消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求14 2.4.3意向消費(fèi)者對(duì)房屋套型的要求14 2.4.4購房時(shí)看重的因素15 2.4.5消費(fèi)者可以接受的最高房屋銷售單價(jià)15 2.4.6消費(fèi)者選擇的付款方式15 3蒙城商用房市場 16 3.1商用房形態(tài)分類16 3.2商用房市場形勢17 4市場預(yù)測.17 4.1消費(fèi)群體、市場購買力分析17 4.2市場形式預(yù)測18 4.3近兩年

4、蒙城房地產(chǎn)市場預(yù)測19 第三部分項(xiàng)目研究 20 1項(xiàng)目宗地狀況20 2.本項(xiàng)目居住條件分析 21 2.1區(qū)位交通條件分析 21 2.2學(xué)校及教育條件分析 21 2.3商業(yè)及日常生活設(shè)施 21 3.項(xiàng)目SWOT分析 21 3.1優(yōu)勢（S）21 3.2劣勢(W) 22 3.3機(jī)會(huì)(O) .22 3.4威脅(T) .22 4項(xiàng)目消費(fèi)群的定位23 5.項(xiàng)目定位方案 23 5.1項(xiàng)目產(chǎn)品方案23 5.2主要功能建筑規(guī)模指標(biāo)24第四部分投資估算及風(fēng)險(xiǎn)分析24 1項(xiàng)目投資概算.24 1.1建筑成本估算 24 1.2財(cái)務(wù)費(fèi)用.26 1.3管理費(fèi)用.26 1.4項(xiàng)目開發(fā)總投資 26 2項(xiàng)目未來售價(jià)預(yù)測27 3土

5、地價(jià)值估算27 4項(xiàng)目總投資估算28 5投資利潤額.29 6投資利潤率29 7項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析.30第五部分 綜合結(jié)論31附件1：蒙城東農(nóng)場項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案簡表32附件2: 項(xiàng)目規(guī)劃效果圖33第一部分 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于蒙城縣*區(qū)，城市發(fā)展主方向上，蒙城未來核心版塊區(qū)。項(xiàng)目原為蒙城東農(nóng)場用地，占地面積97260平方米，約145.8畝，地塊平整。目前，項(xiàng)目內(nèi)原有建筑物業(yè)基本拆遷完畢。1.1項(xiàng)目位置 項(xiàng)目西臨*路，與牛群商貿(mào)*路相望，東接*，北到規(guī)劃中的*路，緊靠*路是農(nóng)貿(mào)市場、*社區(qū)，西北是*社區(qū)、*商業(yè)街，南至*省道，東南是*城。1.2項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀 本案處于城市發(fā)展主方向上，是*房地產(chǎn)開

6、發(fā)集中區(qū)域。經(jīng)過近幾年的規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)、發(fā)展，項(xiàng)目所屬區(qū)域已經(jīng)形成了較為濃厚的生活居住氣候和商貿(mào)氛圍。周邊市政生活配套比較完善，區(qū)域位置得天獨(dú)厚，發(fā)展?jié)摿薮?，?yōu)勢相當(dāng)明顯。 從交通上看，項(xiàng)目南臨307省道，北至體育場路，西靠碼頭路，離縣委縣政府約10分鐘車程；307省道西接阜陽、南達(dá)蚌埠，形成較為便捷的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。學(xué)校教育配套完善。一中、六中、九中、電大等重點(diǎn)中學(xué)高校環(huán)伺四周，六中是蒙城縣初中部最好的中學(xué)，一中是蒙城縣高中部最好的中學(xué)；此外，項(xiàng)目四周還擁有眾多的小學(xué)、幼兒園等，具有良好的教育文化氛圍。商業(yè)、日常生活配套齊全。莊子花園、鳳凰城等住宅項(xiàng)目的成功入住，牛群商貿(mào)城的開發(fā)建設(shè)及運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)營

7、，街道商業(yè)聚集，人氣漸旺，金融銀行、醫(yī)療衛(wèi)生配套齊全。1.3項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)項(xiàng)目原為蒙城農(nóng)場用地，現(xiàn)已收歸國有，屬經(jīng)濟(jì)性建設(shè)用地。地塊平整，呈長方形。1.4項(xiàng)目地塊面積及邊界（圖）1.5研究工作依據(jù) 本次測算嚴(yán)格按照國內(nèi)房產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一般規(guī)劃條件為依據(jù)，并結(jié)合本公司多年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)而進(jìn)行；其中，建筑安裝工程造價(jià)按阜陽工程造價(jià)“部分結(jié)構(gòu)類型單項(xiàng)（單位）工程平方米造價(jià)經(jīng)濟(jì)參考”結(jié)合不同結(jié)構(gòu)類型的經(jīng)驗(yàn)參數(shù)修正后確定。2.可行性研究結(jié)論本著一貫嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的工作態(tài)度，通過對(duì)項(xiàng)目及所在市場全面細(xì)致的調(diào)查、研究、分析，本公司對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了專業(yè)的可行性研究，形成了項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，主要內(nèi)容包括：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析，

8、房產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析，購買需求分析，投資利潤及風(fēng)險(xiǎn)分析等。得出的結(jié)論是：本項(xiàng)目具有非常好的優(yōu)勢和機(jī)會(huì)點(diǎn)，投資回報(bào)利潤豐厚，無任何財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2.1市場分析預(yù)測經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，加快了傳統(tǒng)住宅觀念的轉(zhuǎn)變，提供了改變居住條件的物質(zhì)基礎(chǔ)，良好的市場環(huán)境孕育著巨大的消費(fèi)需求潛力。購買力的提升，房價(jià)的抬升，市場吞吐量的加大，進(jìn)一步刺激了蒙城房產(chǎn)市場的有效需求。 預(yù)計(jì)，從2008年起，蒙城房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步放量，有效競爭開始出現(xiàn)。2.2項(xiàng)目地塊分析 本項(xiàng)目有著眾多的優(yōu)勢和機(jī)會(huì)點(diǎn)，地段、交通、配套，良好的市場環(huán)境，無限的區(qū)域前景，都是本項(xiàng)目的優(yōu)勢所在，為項(xiàng)目的價(jià)值抬升提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。區(qū)域前景看好也面臨著市場競爭的進(jìn)

9、一步加劇，路網(wǎng)健全、交通便捷也同時(shí)存在著噪音和灰塵的污染。從地塊上分析，本項(xiàng)目優(yōu)勢大于劣勢，機(jī)會(huì)大于威脅。 只要牢牢抓住機(jī)遇，銀企合作、化解風(fēng)險(xiǎn)、獲得雙贏、共同發(fā)展，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)完全可以共同為蒙城整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 2.3項(xiàng)目規(guī)劃方案 市場定位建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案。 從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項(xiàng)目的檔次，覆蓋中端消費(fèi)群，贏得高檔消費(fèi)群，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升樓盤形象。2.4項(xiàng)目工程進(jìn)度 建議采用用分期開發(fā)的方法進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)。一方面是為了降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是降低資金的壓力。就本

10、項(xiàng)目的規(guī)模而言，分2-3三期開發(fā)為佳，分批次、分組團(tuán)推售，推廣進(jìn)度與開發(fā)進(jìn)度保持密切一致。2.5投資估算 土地價(jià)格是一個(gè)首要的因素。對(duì)本項(xiàng)目而言，土地價(jià)格又是一個(gè)不確定因素或者是可變因素。因此，在對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析時(shí)，就存在著投資成本估算的難度。開發(fā)商可以通過項(xiàng)目可行性報(bào)告，衡量土地價(jià)格，進(jìn)行投資。2.6項(xiàng)目財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 根據(jù)本報(bào)告測算， 項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額為2.9478億元；項(xiàng)目總銷售收入為3.9681 億元；銷售費(fèi)用：396812=793萬元銷售稅費(fèi)：396815.5=2182萬元 項(xiàng)目總收益=項(xiàng)目總銷售收入-項(xiàng)目總投資-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)=39681-29478-793-2182=7

11、228萬元。由此可見，項(xiàng)目收益良好，無任何財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2.7項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 本項(xiàng)目具有良好的外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境，各種優(yōu)勢明顯，國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)行平穩(wěn)，區(qū)域房地產(chǎn)市場剛被激活，正處于迅速起步階段，市場開始放量，需求旺盛。處于城市的發(fā)展主方向上，區(qū)域前景看好；本區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境基本形成，有著較為濃厚的居住生活氛圍；教育、商業(yè)、日常生活等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，路網(wǎng)健全，交通區(qū)位條件佳。 經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)蒙城目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，只要做出能滿足蒙城縣城市居民新的住房要求，同時(shí)定位準(zhǔn)確，完全不用擔(dān)心項(xiàng)目的銷售，而且有豐厚的利潤。3.主要規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目

12、數(shù)量1總用地面積97260（145.8畝）2總建筑面積165324 3住宅面積151344 4商鋪面積12180 5容積率1.706物業(yè)經(jīng)營管理用房1800 7可售住宅面積1513444.項(xiàng)目存在問題與建議 項(xiàng)目規(guī)模較大，預(yù)計(jì)總開發(fā)期在3年左右，開發(fā)周期相對(duì)較長，給本項(xiàng)目帶來了一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)，特別是國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策大環(huán)境；因此，應(yīng)隨時(shí)關(guān)注國家行業(yè)政策的變化，隨時(shí)做好調(diào)整應(yīng)變準(zhǔn)備。 前期策劃尤為重要，前期策劃做好了項(xiàng)目就等于成功了一半。本項(xiàng)目具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，也潛在著激烈競爭的威脅，在做好產(chǎn)品的同時(shí)，應(yīng)充分整合各界資源，協(xié)調(diào)資金周轉(zhuǎn)，為項(xiàng)目的營銷推廣做好準(zhǔn)備。 第二部分市場研究1.蒙城樓市特征

13、首要特征是價(jià)格因素，市場對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、風(fēng)格、環(huán)境等因素的關(guān)注還處于萌發(fā)階段。產(chǎn)品規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)等完全根據(jù)事先的假設(shè)，從個(gè)人的角度出發(fā)，制定完成的；對(duì)于客觀的市場及消費(fèi)者的接受能力考慮較少，開發(fā)商的思維、消費(fèi)者的觀念仍停留在產(chǎn)品本身的建造上。蒙城房產(chǎn)市場正處在迅速起步階段。11區(qū)域開發(fā)目前，蒙城房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在蒙東南方向，二環(huán)以外、307省道的區(qū)間地帶。代表樓盤有建居苑、金天地、莊子花園、鳳凰城、牛群商貿(mào)城、鴻業(yè)名居等，這些樓盤本身規(guī)模都比較大，容易形成氣候。部分較早開發(fā)項(xiàng)目的成功入住，營造了區(qū)域內(nèi)的居住氣候，引領(lǐng)了片區(qū)的開發(fā)進(jìn)程，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)房產(chǎn)市場。蒙東南居住商貿(mào)于一體的住宅新區(qū)基本形成

14、。大規(guī)模樓盤的開發(fā)建設(shè)，使得區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)建設(shè)的土地存量越來越少，市場活躍的同時(shí)競爭日趨激烈。 隨著房產(chǎn)市場逐漸升溫，外地房產(chǎn)商的進(jìn)駐，蒙城東北版塊也開始活躍起來。在建的樓盤以鴻業(yè)時(shí)代廣場項(xiàng)目為代表，在勘測的規(guī)模較大的項(xiàng)目以電大附近的安置區(qū)為代表（約有200畝）。1.2市場供給2007年蒙城縣房地產(chǎn)在去年有較快增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持良好的增長勢頭，牛群商貿(mào)城的經(jīng)營趨勢漸好，莊子花園、鳳凰城、麗都花園等規(guī)模較大社區(qū)成功入住，對(duì)蒙城地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)起到了良好的引導(dǎo)作用。2007年1-3季度全市房地產(chǎn)開發(fā)HYPERLINK /baidu?tn=1news&word=投資 t _blank投資完成3.07億

15、元，增長47.18%，商品房銷售面積達(dá)27.85萬平方米，增長53.64%，其中銷售住宅18.83萬平方米，預(yù)售面積達(dá)35.13萬平方米，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)HYPERLINK /baidu?tn=1news&word=投資 t _blank投資銷售兩旺景象，銷售增幅大大高于同期HYPERLINK /baidu?tn=1news&word=投資 t _blank投資增速，空置商品房得以有效消化，房地產(chǎn)處于快速起步發(fā)展階段。2007年1-9月份蒙城縣商品房市場態(tài)勢版塊投資額/萬元施工面積/新開工面積/竣工面積/銷售面積/住宅20700萬46.7萬30萬20.7萬18.83萬商業(yè)7200萬10萬73萬5

16、02萬合計(jì)27900萬567萬30萬28萬2385萬2蒙城住宅市場 2.1住宅市場供應(yīng)的產(chǎn)品特征目前蒙城市場上供應(yīng)的產(chǎn)品以多層為主，部分小高層、Townhouse；主力戶型集中在110140之間，以三室為主，部分兩室、復(fù)式，方正實(shí)用，南北朝向；產(chǎn)品風(fēng)格均是現(xiàn)代風(fēng)格，簡捷明快。像莊子花園、麗都花園、鳳凰城等投入使用的小區(qū)，在建銷售的樓盤如建居苑、鴻業(yè)名居、光大小區(qū)等都具有這種特征。市場供應(yīng)產(chǎn)品特征表建筑風(fēng)格傳統(tǒng)風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格社區(qū)功能滿足基本的居住需求，部分有健身等服務(wù)設(shè)施，不注重環(huán)境的營造建筑面積主力戶型三室，面積集中在110140之間，寬敞戶型結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)實(shí)用，不注重居住的私密性層高層數(shù)多層、小高

17、層裝飾毛坯朝向南北朝向采暖通風(fēng)自然通風(fēng)采暖2.1.1住宅產(chǎn)品業(yè)態(tài)配比2.1.2 戶型配比 目前蒙城房地產(chǎn)市場銷售的主力戶型仍然集中在130平方米左右的三房，這個(gè)面積從全國來看，都屬于比較大的，并且從多個(gè)新開工項(xiàng)目的平均戶型面積來看，未來兩年蒙城在售樓盤的戶型面積都會(huì)以此種戶型為主力戶型，大面積戶型的開發(fā)將會(huì)成為未來兩年內(nèi)蒙城房地產(chǎn)開發(fā)的主流。從2007年上半年住宅的戶型銷售情況來看，中大戶型唱主角。100120的住宅銷售量占總銷售量的42.38，均價(jià)為1800元/左右。120140的住宅銷售量占總銷售量的30.46，均價(jià)為1700元/左右。而60以下的住宅戶型幾乎是市場空白。2.2樓盤銷售 2

18、.2.1蒙城樓市蒙城樓市均價(jià)在1850元平方米左右，部分樓盤的單價(jià)突破2100元/平方米，以鴻業(yè)名居、建居苑、牛群商貿(mào)城C區(qū)為代表（商住樓），主要集中在蒙東南新區(qū)。蒙城的房價(jià)在持續(xù)上漲，樓市銷售量在持續(xù)上升。今年1至9月，蒙城房地產(chǎn)竣工面積38萬平方米，累計(jì)銷售商品房23.85萬平方米，銷售量與竣工交付面積基本同步，占竣工項(xiàng)目7成多，銷售量同比增長137倍；已簽訂的各類商品房合同預(yù)售面積32.13萬平方米，同比增長67。2.2 .2銷售價(jià)格蒙城房地產(chǎn)市場需求主體仍然以首次置業(yè)的消費(fèi)者為主，其購買住宅主要集中在城市發(fā)展主力方向上的蒙城東南新區(qū)。2006年蒙城縣商品房平均價(jià)格為1558元/。蒙城近

19、幾年的房地產(chǎn)開發(fā)都集中在蒙城新區(qū)，由于區(qū)位等條件沒有明顯差異性，所以，樓盤價(jià)格差別也不大，基本上都在1600元/平方米2000元/平方米左右。 2004年-2007年蒙城商品房均價(jià)走勢 蒙城目前房價(jià)上漲的主要原因是蒙城價(jià)值的總體提高和人們對(duì)蒙城未來發(fā)展的良好預(yù)期。2007年上半年蒙城縣住宅銷售開門紅，價(jià)格區(qū)間在1600-2000元的價(jià)位銷售量最高，可見隨生活品質(zhì)的優(yōu)化，消費(fèi)者購買房屋的不僅僅物質(zhì)上的消費(fèi)，最重要的是精神消費(fèi)。1600元以下的大多為經(jīng)濟(jì)適用房和集資房。2.2.3銷售面積2006年蒙城縣住宅銷售總面積為：18萬，其中100120的住宅銷售量為7.63萬，占總銷售量的42.38；12

20、0140的住宅銷售量為5.48萬，占總銷售量的30.46。依此計(jì)算，100140的中大戶型銷售就占了整個(gè)年度銷售總額的72.84，比重是相當(dāng)大的。而90以下的戶型和140以上的戶型銷售為28.16。2.3營銷手段房產(chǎn)市場營銷幾乎一片空白，既沒有專業(yè)的市場分工，也沒有專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)，開發(fā)商既承擔(dān)了建設(shè)的責(zé)任也承擔(dān)了銷售的任務(wù)。在現(xiàn)有的市場上能夠看到”營銷”大概只是簡單的樓盤包裝。包括工地圍墻、廣告語、售樓部的包裝及銷售單頁的印做，置業(yè)顧問缺少統(tǒng)一的制服，部分樓盤更干脆地派個(gè)開發(fā)商代表在售樓蹲點(diǎn)。營銷概念在當(dāng)?shù)厥袌鍪悄吧?樓盤開發(fā)出來后很多都是自然銷售的，就象衣服掛出來后就會(huì)有人買一樣。所以，雖

21、然蒙城房地產(chǎn)的營銷幾乎等于零，但是它的樓盤去化量及速度都是挺驚人的。蒙城的房地產(chǎn)市場還處在起步階段，剛剛具有商業(yè)味道的蒙城房地產(chǎn)正醞釀著新的突變。隨著市場被逐步激活，蒙城房地產(chǎn)價(jià)格開始迅速攀升，這是一個(gè)供需基本平衡，需求依然旺盛的市場。只要牢牢抓住機(jī)遇，銀企合作、化解風(fēng)險(xiǎn)、獲得雙贏、共同發(fā)展，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)完全可以共同為蒙城整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。2.4區(qū)域市場需求形勢2.41 市場對(duì)社區(qū)配套關(guān)注情況 由上圖可以看出，意向消費(fèi)者最關(guān)注的社區(qū)配套： 認(rèn)為綠化程度最要的占49; 認(rèn)為學(xué)校教育最重要的占24; 認(rèn)為購物重要的占17; 認(rèn)為醫(yī)院重要的占12; 認(rèn)為公關(guān)健身場所重要的占8;意向消費(fèi)者對(duì)

22、社區(qū)配套設(shè)置的應(yīng)用上的調(diào)查發(fā)現(xiàn)：使用頻率較高的主要是購物中心、綜合市場、學(xué)校、醫(yī)院等區(qū)配套設(shè)施。2.4.2 意向消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求 由此可以看出，消費(fèi)者在選購住房時(shí)對(duì)面積的選擇主要呈現(xiàn)以下特征： 選擇90以下的消費(fèi)者占總?cè)藬?shù)的15； 選擇100-120的消費(fèi)者占總?cè)丝诘?0； 選擇120-140的消費(fèi)者占總?cè)丝诘?1； 選擇140-160、160以上的消費(fèi)者分別占總?cè)藬?shù)的9和5。從以上幾組數(shù)據(jù)可以看出，消費(fèi)者在蒙城購房首選的面積集中在100140，對(duì)于這個(gè)面積段的房屋，消費(fèi)者購買時(shí)主要考慮的是居住的舒適性。2.4.3意向消費(fèi)者對(duì)房屋套型的要求從以上幾組數(shù)據(jù)可以看出，消費(fèi)者在購房時(shí)首選的套型

23、誰室2廳的住房，這主要是因?yàn)楹芏嘞M(fèi)者把購房當(dāng)作第一居所來考慮，因此在選擇時(shí)愿意選擇面積稍大、套型偏大的住宅，提高居家的舒適性。2.4.4購房時(shí)看重的因素 從上面可以看出，意向購房者最關(guān)注的問題是物業(yè)的銷售價(jià)格、居住地的交通便利性、社區(qū)配套、項(xiàng)目地理位置。2.4.5消費(fèi)者可以接受的最高房屋銷售單價(jià)由于受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件的限制，很多消費(fèi)者對(duì)房價(jià)的接受程度相對(duì)較低。但是仍有相當(dāng)一部分消費(fèi)者在購房時(shí)對(duì)房屋質(zhì)量、檔次和品味相當(dāng)看重。2.4.6消費(fèi)者選擇的付款方式 儲(chǔ)蓄相對(duì)較低，因此對(duì)銀行按揭的一覽程度非常高。由此可以看出，消費(fèi)者進(jìn)入一個(gè)銷售現(xiàn)場時(shí)最關(guān)心的問題主要集中在銷售價(jià)格，位置（樓盤位置、具體單元的位

24、置），面積（戶型）。不難看出，價(jià)格仍然是項(xiàng)目所有問題中最受關(guān)注的問題。因此項(xiàng)目的價(jià)格策略必須結(jié)合當(dāng)前市場的實(shí)際，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)市場銷路的產(chǎn)品，做好產(chǎn)品定位，制定適合的價(jià)格，以利于項(xiàng)目的銷售。3蒙城商用房市場2005年下半年，蒙城縣商鋪價(jià)格大起大落，今年上半年，商鋪指數(shù)走勢開始恢復(fù)正常，屬于穩(wěn)中有升的趨勢，以牛群商貿(mào)成為代表。目前，蒙城商業(yè)房產(chǎn)在建的有牛群商貿(mào)城C區(qū)、鴻業(yè)時(shí)代廣場及一些住宅附帶商鋪，總建筑面積約10萬方，市場均價(jià)在4600元/5600元/之間。3.1商用房形態(tài)分類按用途可將蒙城商業(yè)房產(chǎn)分為綜合性商場、商務(wù)樓、商業(yè)街、鋪面等三個(gè)形態(tài)。綜合性商場如牛群商貿(mào)城，商務(wù)樓以鴻居時(shí)代廣場為代表

25、，商業(yè)街以金天地為代表；商業(yè)鋪面較多，很多住宅小區(qū)都配有一定量的商業(yè)鋪面。由于物業(yè)層次、區(qū)位的不同，價(jià)格也有較大差異。各形態(tài)商業(yè)所占市場比例圖2007年，開發(fā)商注重商業(yè)配套的意識(shí)更為明顯，1-3季度商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)7.22萬，但供應(yīng)與需求相差甚遠(yuǎn)，可見該區(qū)域的市場還處于初步適應(yīng)階段。32商用房市場形勢 2007年前三季度，蒙城商鋪需求量減少，各價(jià)格區(qū)間成交量都比2006年有所下降，所成交的商鋪多分布在6000元/以下的價(jià)格區(qū)間。目前，蒙城的中小型商鋪80 m2以下的面積比較受歡迎，該面積區(qū)間的單價(jià)較高，達(dá)5600元/平方米左右。 隨著蒙城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的投資建設(shè)，蒙城縣的商業(yè)經(jīng)濟(jì)變得越來越

26、活躍，特別是蒙城工業(yè)園及東南新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，政府招商引資力度的加大，外商的涌入等諸多因素共同促使了蒙城商業(yè)的活躍。反映在房產(chǎn)市場上最直接的是商業(yè)地產(chǎn)形勢日趨看好并漸見規(guī)模。4市場預(yù)測4.1消費(fèi)群體、市場購買力分析近幾年，蒙城居民住房消費(fèi)比重不斷擴(kuò)大，在較大程度刺激了蒙城房地產(chǎn)的發(fā)展，2007年前3季度，蒙城縣銷售給個(gè)人的商品房銷售金額約為3.05億元，占商品房總銷售金額的比例為87（上年同期是82），凈增15個(gè)百分點(diǎn)。從居民消費(fèi)趨向分析，今后幾年，住房消費(fèi)仍將大量擠占居民其它消費(fèi)支出，對(duì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長起著越來越重要的作用。 蒙城城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)的重大轉(zhuǎn)變，購房和居住支出已成為蒙城居民家庭主要的

27、一次性大支出。2006年，蒙城城市居民可支配收入達(dá)到2896元，人均儲(chǔ)蓄存款年末余額 3066 元，其中用于購房支出580元，居住消費(fèi)比重也從2004年的71上升到20，增加11個(gè)百分點(diǎn)。居住消費(fèi)增長呈不可抵擋的趨勢，城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)成了家庭的重大消費(fèi)之一。調(diào)查資料表明，2006年蒙成城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率（包括部分自有房）達(dá)到27.6，比2004 年提高了5百分點(diǎn)。2004年底，蒙城城鎮(zhèn)居民住房人均居住面積達(dá)到22.6平方米，低于全國平均水平。根據(jù)蒙城縣政府所做的十五規(guī)劃，力爭在2010年蒙城人均居住面積增加到35平方米，則未來三年預(yù)計(jì)蒙城將新增住房面積為140萬平方米，并且有相當(dāng)一部分是

28、由商品房市場供給。由此可見，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的穩(wěn)步增長，蒙城消費(fèi)者對(duì)商品住宅的需求潛力是相當(dāng)大的。根據(jù)調(diào)查資料顯示，目前蒙城縣仍然有近3600缺房戶，其中人均住宅面積4平方米以下的住房困難戶還有近500多戶，在蒙城縣老城區(qū)尚有相當(dāng)數(shù)量的危舊房需要改造。今后幾年蒙城居民消費(fèi)潛力巨大。預(yù)計(jì)，在2010年蒙城縣凈增人口3.1萬左右。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，未來三年內(nèi)蒙城的城市人口增長速度要明顯超過這個(gè)數(shù)字，預(yù)計(jì)到2010年，整個(gè)蒙城縣區(qū)人口將增長為25萬人，比目前的20萬人有一個(gè)較快增長，這部分人對(duì)住房的需求的數(shù)量也是比較大的。由此可以看出，在蒙城，住宅消費(fèi)仍有巨大的潛在市場，它預(yù)示著蒙

29、城房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。從購買力分析，蒙城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在2006年達(dá)到2896元，比年平均增長6.8；另外，截止到2007年9月，蒙城城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為6.13億元，比2005年降低了2.3個(gè)百分點(diǎn)。分別比2004年、2003年都有降低，而與之相對(duì)應(yīng)的則是蒙城縣商品房銷售收入的節(jié)節(jié)升高，這說明隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購房置業(yè)的意識(shí)也在增強(qiáng)，更多居民把收入投入到房地產(chǎn)中。4.2市場形式預(yù)測 2006年蒙城面開展了國有土地資本運(yùn)營工作。國土收購儲(chǔ)備中心投入收購資金2800萬元，收購儲(chǔ)備和預(yù)儲(chǔ)備土地16宗，面積596畝，實(shí)際價(jià)值可達(dá)3億元。2006年已經(jīng)公開出讓10宗

30、土地，面積127.40畝，總交易額8374萬元。其中4月11日公開出讓的4宗20畝土地，有29家開發(fā)商參與公開競爭，成交價(jià)達(dá)2280萬元，并創(chuàng)下了每畝229.67萬元的亳州市出讓土地最高價(jià)。7月21日掛牌出讓2宗國有土地，面積分別為11.32畝，41.4畝，分別以1200萬元、2610萬元的價(jià)格成交，高出掛牌起始價(jià)1390萬元。在蒙城縣的城市規(guī)劃中，為了促進(jìn)工業(yè)園區(qū)和城市新區(qū)的建設(shè)，使蒙城縣發(fā)展向東南方向轉(zhuǎn)移，為以后蒙城新一輪的發(fā)展打下良好基礎(chǔ)，老城區(qū)在近幾年內(nèi)基本不再對(duì)外出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地，未來蒙城房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將主要集中在城市近郊城鄉(xiāng)結(jié)合部，同時(shí)加快城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。政府投資的拉動(dòng)效應(yīng)必

31、然會(huì)帶動(dòng)蒙城商品住宅整體價(jià)格的上揚(yáng)，并且從整個(gè)蒙城來看，蒙城房地產(chǎn)價(jià)格仍然偏低，發(fā)展的空間和潛力都較大，估計(jì)未來兩年蒙城縣的房地產(chǎn)價(jià)格仍會(huì)有較大幅度上漲。4.3近兩年蒙城房地產(chǎn)市場預(yù)測我們憑著對(duì)蒙城房地產(chǎn)市場的了解，結(jié)合我們前期所做的大量的市場調(diào)研工作，略作簡單的預(yù)測。43.1.新盤上市量明顯增多，區(qū)域整體預(yù)售量將有一個(gè)大的上升。首先，受新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)限制，蒙城大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)在2007年都有新項(xiàng)目已經(jīng)開始運(yùn)作，這些項(xiàng)目將大多在2008年正式面市，其次，現(xiàn)有蒙城樓市的熱銷物業(yè)預(yù)售儲(chǔ)備量明顯不足。后繼開發(fā)仍需較長的時(shí)間；居民的購房需求將進(jìn)一步釋放，商品住宅銷售面積將持續(xù)增加，房地產(chǎn)市場良好的態(tài)勢將持

32、續(xù)全年。 43.2.個(gè)別“短、平、快”的項(xiàng)目將增多，競爭加劇由于上市新盤數(shù)量增多，購房者選擇余地較大，勢必對(duì)目前的房地產(chǎn)的競爭格局造成影響，競爭將更加激烈，房地產(chǎn)市場的繁榮必將吸引一大批中小形房地產(chǎn)企業(yè)紛紛找項(xiàng)目，進(jìn)行開發(fā)，這部分企業(yè)實(shí)力和能力不足，其開發(fā)物業(yè)將主要以短平快項(xiàng)目面目出現(xiàn)。 43.3外商入駐，樓市開發(fā)有增無減蒙城房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀是實(shí)力有限，營銷和操作手法落伍，企業(yè)競爭力不足，這為資金雄厚和操作手法老練的外地房地產(chǎn)企業(yè)無疑提供了絕佳的機(jī)遇。預(yù)計(jì)，隨著外地房產(chǎn)投資企業(yè)的進(jìn)駐，蒙城總的開發(fā)量定會(huì)有增無減，物業(yè)質(zhì)量、品位有望在此帶動(dòng)下進(jìn)一步得到提升。43.4.房地產(chǎn)開發(fā)投資的重心區(qū)域?qū)⒓?/p>

33、中在蒙城南二環(huán)路和東二環(huán)兩側(cè)，牛群商貿(mào)城附近和蒙城電大附近。在南二環(huán)與307省道的區(qū)間板塊投資房地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)性較小，利潤不薄。蒙城電大附近有著靠近良好的原生態(tài)優(yōu)勢，同時(shí)地價(jià)成本不高，適宜建造滿足大多數(shù)蒙城中間階層的中檔商品住宅，并且周邊人口眾多，人氣較旺，在此開發(fā)商品住宅極具市場。蒙東南新區(qū)區(qū)域發(fā)展前景可觀，符合城市發(fā)展方向，物業(yè)升值空間廣闊，現(xiàn)有的政府大配套都修建于此區(qū)，牛群商貿(mào)城等大型配套項(xiàng)目的建成更堅(jiān)定了投資者的信心，政府資金的流向?qū)⑽笈康禺a(chǎn)商跟隨在此開發(fā)商品住宅。 綜上所述，由于未來住宅新增供應(yīng)的加大和需求的旺盛，商品房價(jià)格將進(jìn)一步上漲，同時(shí)樓盤數(shù)量增多，競爭將更加激烈，房地產(chǎn)競爭

34、的重心將開始進(jìn)入營銷時(shí)代和物業(yè)綜合素質(zhì)時(shí)代，將使蒙城房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)嶄新的階段。第三部分項(xiàng)目研究 1項(xiàng)目宗地狀況 項(xiàng)目區(qū)位圖本項(xiàng)目位于蒙城縣東南部，原蒙城農(nóng)場用地，西臨牛群商貿(mào)城，東接蒙城九中，北到農(nóng)貿(mào)市場，南至307省道。地塊平整，基本呈長方形，占地面積97260平方米（145.8畝）。從周邊地塊發(fā)展情況來看，本案所處位置為城市東南部，比鄰牛群商貿(mào)城，是蒙城縣房地產(chǎn)開發(fā)較為集中區(qū)域。區(qū)域內(nèi)代表性樓盤有牛群商貿(mào)城C、鴻業(yè)名居等，隨著莊子花園等社區(qū)的入住，區(qū)域居住氣候已經(jīng)形成。 本案正處于城市發(fā)展的主要方向上，周遍配套完善，區(qū)域位置得天獨(dú)厚，發(fā)展?jié)摿薮?，?yōu)勢相當(dāng)明顯。但作為臨路物業(yè)，其

35、弊端為噪音污染；所以從地塊上分析，優(yōu)勢與劣勢并存，只有通過投資者決策與權(quán)衡才能達(dá)到最大優(yōu)勢平衡點(diǎn)。2.本項(xiàng)目居住條件分析：2.1區(qū)位交通條件分析從路網(wǎng)結(jié)構(gòu)上分析，本項(xiàng)目位于307省道北側(cè)，體育場路南側(cè)，東臨九中，西至碼頭路，離縣委縣政府約10分鐘車程；307省道連接阜陽及蚌埠，形成較為便捷的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。 從路況上分析，307省道過往車輛較為密集，灰塵、噪音等一定程度上影響了本項(xiàng)目的居住形象。2.2學(xué)校及教育條件分析項(xiàng)目周邊有縣一中、六中、九中、電大等，其中六中是蒙城縣初中部最好的中學(xué)，一中是蒙城縣高中最好的中學(xué)；此外，小學(xué)、幼兒園等環(huán)伺四周。本項(xiàng)目可以整合相關(guān)資源，提高本項(xiàng)目的附加值。 蒙城九中

36、2.3商業(yè)及日常生活設(shè)施 農(nóng)場后商業(yè)由于本項(xiàng)目處于蒙城縣城市規(guī)劃發(fā)展方向上，是蒙城近年內(nèi)重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的居住生活區(qū)，早在?？h長在任期間牛群商貿(mào)城版塊就作為蒙城重點(diǎn)區(qū)域開發(fā)建設(shè)，如今莊子花園、鳳凰城等住宅項(xiàng)目已經(jīng)成功入住，街道商業(yè)聚集，牛群商貿(mào)城的經(jīng)營日漸好轉(zhuǎn)，人氣漸旺，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成了較為濃厚的居住氣候，周邊商業(yè)及日常生活配套等也很健全。3.項(xiàng)目SWOT分析3.1優(yōu)勢（S） 地理位置得天獨(dú)厚，交通狀況良好； 居住氣候已經(jīng)形成，周邊配套完善； 區(qū)域發(fā)展趨勢看好，市場極具發(fā)展空間； 原農(nóng)場用地，自然原生態(tài)良好，環(huán)境較為優(yōu)美； 大規(guī)模地塊，后備土地資源充足，易于形成區(qū)域品牌； 由于區(qū)域的地理位置獨(dú)特，

37、易形成本項(xiàng)目產(chǎn)品的稀缺性,升值潛力巨大。 3.2劣勢(W)開發(fā)規(guī)模大，如產(chǎn)品和市場定位不好將造成巨大的銷售壓力；瀕臨307省道，有噪音、灰塵污染，出入不便；品牌尚未建立，公眾對(duì)本項(xiàng)目信心有培育過程；3.3機(jī)會(huì)(O)蒙城縣房地產(chǎn)界尚處于起步階段,而房地產(chǎn)將逐步走向規(guī)范化、規(guī)模化和品牌化,本項(xiàng)目為發(fā)展商向”三化”進(jìn)軍,成為今后蒙城地產(chǎn)界的領(lǐng)頭羊提供了前所未有的機(jī)遇；蒙城縣很多樓盤小區(qū)內(nèi)各種配套不完善,發(fā)展商的承諾只流于宣傳表面,未落實(shí)到實(shí)處, 忽視自身產(chǎn)品的完善.只要本案充分認(rèn)識(shí)到配套的重要性并引用高級(jí)樓盤配套先行的開發(fā)模式,將可能成為蒙城地區(qū)第一個(gè)真正意義上的高尚人群聚居地。縱觀蒙城房地產(chǎn),大部

38、分沒有形成鮮明的產(chǎn)品風(fēng)格,也沒有注意內(nèi)部環(huán)境的營造,這就給本案規(guī)劃設(shè)計(jì)以發(fā)揮的空間,規(guī)劃設(shè)計(jì)出有鮮明特色、給廣大市民耳目一新、可留下深刻印象的產(chǎn)品；從營銷宣傳角度來看,本地房地產(chǎn)商嚴(yán)重缺乏營銷理念，基本上以坐銷為主,沒有自己的個(gè)性及創(chuàng)意,給本案制造了創(chuàng)立個(gè)性主題的先機(jī),容易以主題創(chuàng)立品牌。3.4威脅(T)牛群商貿(mào)城C區(qū)、鴻業(yè)名居等樓盤尚在規(guī)劃和熱銷之中,并已搶占先機(jī),寶貴的中高端客戶在不斷流失；區(qū)域內(nèi)開發(fā)樓盤眾多，競爭激烈；政府對(duì)房地產(chǎn)政策逐步收緊,如開發(fā)周期性太長,容易造成資金壓力。綜合以上分析，本項(xiàng)目有良好的居住環(huán)境，處于城市的發(fā)展方向上，前景較好，教育商業(yè)日常生活等基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全。是片

39、較為成熟的居住生活區(qū)。蒙東南房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，基本保持供求兩旺的發(fā)展態(tài)勢，區(qū)域地產(chǎn)市場的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)競爭激烈。交通區(qū)位條件較佳，隨著本區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，不久的將來此區(qū)域一定是蒙城未來的核心。4項(xiàng)目消費(fèi)群的定位 基于蒙城經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和蒙城城市建設(shè)而導(dǎo)致的城市面貌的煥然一新，未來蒙城房地產(chǎn)市場購房的主體將會(huì)在目前的基礎(chǔ)上有所變化，個(gè)人購房的比例還會(huì)進(jìn)一步升高，并會(huì)有更多的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民來到蒙城購買商品房，目標(biāo)客戶群體的總量增大勢必會(huì)促使蒙城的房地產(chǎn)銷售面積和價(jià)格在現(xiàn)有基礎(chǔ)上有一定增長。通過對(duì)項(xiàng)目的考察和初步的分析，本區(qū)域的樓盤目標(biāo)客源以以下的目標(biāo)客戶為主：蒙城縣與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣市的商家與成功人士城區(qū)的黨

40、政機(jī)關(guān)，企事業(yè)單位管理人員該類客戶屬于有實(shí)力在本項(xiàng)目落戶的階層，也是我們?cè)阡N售初期重點(diǎn)的客戶來源。他們擁有較高的社會(huì)地位，亦有一定的財(cái)富積累，是我們項(xiàng)目最龐大的目標(biāo)消費(fèi)群。在蒙城當(dāng)?shù)亟?jīng)商的外地人有投資觀念的外地人士在外地工作的原籍本土成功人士5.項(xiàng)目定位方案根據(jù)蒙城現(xiàn)有市場的現(xiàn)狀及對(duì)未來發(fā)展的預(yù)測，把項(xiàng)目定位為中高檔樓盤，以大多數(shù)工薪階層為主要目標(biāo)客戶群，兼顧少數(shù)富人群體。5.1項(xiàng)目產(chǎn)品方案在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，盡量做到針對(duì)性與完整性的統(tǒng)一，針對(duì)不同層次目標(biāo)客戶群，組合設(shè)計(jì)產(chǎn)品，通過挖掘賣點(diǎn)，提升形象， 有效刺激潛在客戶群。最終讓我們的產(chǎn)品得到市場的擁護(hù)和喜愛，形成高認(rèn)可率，引爆蒙城市場。因此，

41、在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上，注重普通多層和復(fù)式豪宅的有效配比，注重多層和小高層的配比。在戶型設(shè)計(jì)上，以市場主導(dǎo)戶型為主，同時(shí)要超越市場，引領(lǐng)市場。以120-130左右的3室1廳、3室2廳為主力戶型，以80-90平米、140平米以上的中小戶型和大戶型為輔。5.2主要功能建筑規(guī)模指標(biāo)地塊 編號(hào)用地面積建筑面積分部物業(yè)建筑類型設(shè)計(jì)用途面積分配（平方米）蒙城東農(nóng)場972491653234層復(fù)式住宅多層住宅144006層住宅多層住宅11678411層住宅小高層住宅20160體育路商業(yè)多層商業(yè)5640307省道商業(yè)多層商業(yè)6540其它(幼兒園會(huì)所)多層公建1800合計(jì)97249165323165324第四部分投資估

42、算及風(fēng)險(xiǎn)分析1項(xiàng)目投資概算（不含地價(jià)）1.1建筑成本估算1.1.1前期費(fèi)用費(fèi)包括市場調(diào)研，可行性分析研究，地形圖測繪，施工場地的施工用水接通、施工用電接通、施工現(xiàn)場的道路開通等工作的花費(fèi)。按每平方15元計(jì)，前期費(fèi)用為：15元/165323=248萬元1.1.2勘察設(shè)計(jì)包括總體規(guī)劃費(fèi)、單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘探費(fèi)、市政、園林綠化設(shè)計(jì)等工作。按每平方20元計(jì)，為：20元/165323=331萬元1.1.3建筑安裝包括建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程造價(jià)按阜陽工程造價(jià)“部分結(jié)構(gòu)類型單項(xiàng)（單位）工程平方米造價(jià)經(jīng)濟(jì)參考”結(jié)合不同結(jié)構(gòu)類型的經(jīng)驗(yàn)參數(shù)修正后確定。本項(xiàng)目按建筑安裝費(fèi)用為700元/計(jì)，為：70

43、0元/165323=11573萬元1.1.4室外配套包括居住小區(qū)3米以下幢間道路，小區(qū)綠化、化糞池、窨井，排水、排污管線，等費(fèi)用。按80元每平方算，計(jì)為：80元/165323=1323萬元1.1.5稅費(fèi)及其他費(fèi)用包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、水增容、電增容、電力建設(shè)、白蟻防治、人防防工程等費(fèi)用扣除政府應(yīng)給予減免的稅費(fèi)。按80元每平方計(jì)，為：80元/165323=1323萬元1.1.6公共道路及綠化費(fèi)用 本項(xiàng)目公共道路及綠化面積為59218，按100元每平方米計(jì)，為：100元/59218=592萬元1.1.7管理費(fèi)用 管理費(fèi)用為前期費(fèi)用、勘察建筑景觀設(shè)計(jì)、建筑安裝(綜合)、稅費(fèi)及其他費(fèi)用的百分之二。為

44、：（248+331+11573+1323）2=269萬元此外，不可預(yù)見費(fèi)用為前面總費(fèi)用的3，計(jì)，462萬元?？偨ㄖ杀?，合計(jì)為：248+331+11573+1323+1323+592 +269+462 =16120 萬元蒙城東農(nóng)場地塊投資成本估算表序 號(hào)項(xiàng) 目單價(jià)建筑面積（M2）總價(jià)（元/M2）（萬元）A前期費(fèi)用15165323 248 B勘察建筑景觀設(shè)計(jì)20165323 331 C建筑安裝(綜合)700165323 11573 D室外配套80165323 1323 E稅費(fèi)及其他費(fèi)用80165323 1323 F公共道路綠化10059218 592 G管理費(fèi)（A+B+C+E）2%269 H不可

45、預(yù)見費(fèi)（A+B+C+D+E+F）3%462 合計(jì)975 元/平方米16120 1.2財(cái)務(wù)費(fèi)用（不含土地價(jià)款的利息）按正常的開發(fā)速度，項(xiàng)目可在3年的時(shí)間內(nèi)完成開發(fā)銷售，假設(shè)建筑成本在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，按開發(fā)期的一半計(jì)算利息，則建筑成本的利息額為：161201/3(1+7.2%)2.5-1+ 161201/3(1+7.2%)1.5-1+ 161201/3(1+7.2%)0.5-1=1801（萬元）1.3管理費(fèi)用指項(xiàng)目開發(fā)過程中，開發(fā)商可能產(chǎn)生的項(xiàng)目管理費(fèi)用，由于地塊為參加拍賣競拍而得，故土地成本的管理費(fèi)用忽略不計(jì)，管理費(fèi)用按建筑成本的3%計(jì)算：161203%=484（萬元）1.4項(xiàng)目開發(fā)總投資（不

46、含地價(jià)）項(xiàng)目開發(fā)的總投資額（不含地價(jià)款及其利息）為16120+1801484=18405（萬元）2項(xiàng)目未來售價(jià)預(yù)測根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和蒙城房地產(chǎn)現(xiàn)行市場預(yù)測，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)普通多層住宅均價(jià)定位為2200元/ m2 ，復(fù)式定位為2800元/ ，小高層定位為2500元/，低層商鋪均價(jià)定位為4500元/ m2 ，內(nèi)商業(yè)定位為3500元/。銷售收入見下表：地塊 編號(hào)分部物業(yè)建筑類型設(shè)計(jì)用途面積 分配（）測算 單價(jià)（）銷售 價(jià)格 （萬元）蒙城東農(nóng)場4層復(fù)式住宅多層住宅1440028004032 6層住宅多層住宅116784220025692 11層住宅小高層住

47、宅2016025005040 體育路商業(yè)多層商住564035001974 307省道商業(yè)多層商住654045002943 其它(幼兒園會(huì)所)多層公建180000 合計(jì)容積率1.70165324 2400 39681 注：以上價(jià)格為開發(fā)商扣除折扣后的實(shí)收價(jià)格。銷售收入為純收入。3土地價(jià)值估算采用假設(shè)開發(fā)法估算本地塊的市場價(jià)值。計(jì)算公式為：地價(jià)銷售收入-建筑費(fèi)-利息-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-預(yù)期利潤其中：建筑成本：16120（萬元）財(cái)務(wù)費(fèi)用：土地利息計(jì)息周期按3年計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用總額為：1801（萬元）+(1+7.2%)2.5-1地價(jià)=1801（萬元）+18.98地價(jià)管理費(fèi)用：484（萬元）銷

48、售費(fèi)用：396812=793萬元銷售稅費(fèi)：396815.5=2182萬元預(yù)期利潤：（地價(jià)+建筑費(fèi)用）20%=地價(jià)20%+3224（萬元）所得稅：預(yù)期利潤33%=地價(jià)20%33%+1064（萬元）地價(jià)計(jì)算：地價(jià)銷售收入-建筑費(fèi)-利息-管理費(fèi)-稅費(fèi)-預(yù)期利潤地價(jià)=9626（萬元）計(jì)66萬元/畝考慮4.1%的買方稅費(fèi)，地價(jià)=9626萬元1.041=9247萬元 計(jì)63.39萬元/畝可售樓面地價(jià)=9247萬元16.53萬平方米=559元/平方米4項(xiàng)目總投資估算4.1土地成本按土地價(jià)值評(píng)估的價(jià)格計(jì)算土地成本，土地價(jià)款為9247萬元。4.2建筑成本按報(bào)告建議的開發(fā)方案，建筑成本的投資估算額為16120萬元。4.3財(cái)務(wù)成本按開發(fā)周期3年計(jì)算，土地價(jià)款的計(jì)息期為3年，假設(shè)建筑成本在開發(fā)周期內(nèi)平均投入，建筑成本的計(jì)息期為開發(fā)周期的一半，兩者的利息總額為3628萬元。4.4管理費(fèi)用指項(xiàng)目開發(fā)過程中，開發(fā)商可能產(chǎn)生的項(xiàng)目管理費(fèi)用，由于地塊為參加拍賣競拍而得，故土地成本的管理費(fèi)用忽略不計(jì)，管理費(fèi)用按建筑成本的3%計(jì)算為484萬元4.5項(xiàng)目總投資額項(xiàng)目總投資額為上述四部分投資的總和，總投資額為：9247萬元+16120萬元+3628萬元+484萬=29478萬元5投資利潤額按報(bào)告前述對(duì)項(xiàng)目未來銷售均價(jià)和投資總額的估算，