某大型城市綜合體住宅項目住宅策劃報告_secret

1、無錫XX城項目市場及營銷報告目錄1、市場環(huán)境分析1.1中國房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境1.2無錫經(jīng)濟環(huán)境分析1.3無錫07年上半年度房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢1.4無錫住宅商品房需求因素分析1.5無錫新城市中心區(qū)重點規(guī)劃1.6無錫目前房地產(chǎn)政策環(huán)境2、區(qū)域房地產(chǎn)市場沿革2.1南長區(qū)在無錫市房地產(chǎn)市場的地位2.2區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程2.3區(qū)域客戶特征3、項目競爭研判3.1無錫整體市場供給情況3.2項目板塊競爭分析3.3項目競爭案例分析3.4市場熱點典型案例分析4、項目解析4.1項目地塊分析4.2地塊區(qū)域配套4.3產(chǎn)品解析4.4項目可利用資源分析5、項目SWOT分析5.1項目SWOT分析5.2項目SWOT分析對策建議

2、6、項目客群定位6.1區(qū)域在售樓盤客群屬性分析6.2XX城項目與周邊項目特征比較6.3XX城目標客戶屬性定位6.4XX城目標客戶行為特征分析6.5XX城目標客戶購買心理分析7、形象定位建議和市場切入點7.1XX城形象定位分析和建議7.2市場切入點分析8、項目推售時機81 市場影響因素分析82 項目自身因素分析83 推售時機建議9、項目總體推廣策略91 項目總體營銷階段性戰(zhàn)略92 項目定位10、項目形象包裝10 . 1 案名包裝10.2 項目主題口號建議10.3 項目形象特征11、項目價格策略建議11.1 盤源分析11.2 定價方法建議11.3 價格定位11.4 價格策略建議12、項目銷售計劃安

3、排12.1 銷售計劃安排表12.2 認籌執(zhí)行方案及流程13、項目階段性推廣計劃安排13.1 客戶積累期13.2 開盤強銷期13.3 持續(xù)銷售期13.4 清盤期13.5 項目推廣費用預算1、市場環(huán)境分析1.1中國房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境2007年以來，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)較快的發(fā)展態(tài)勢，具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位上揚、房地產(chǎn)開發(fā)結構有所改善、商品房市場供需矛盾加劇、熱點城市房價上漲較快、外資進入中國房地產(chǎn)市場力度加大?？傮w來講，房地產(chǎn)市場在調(diào)控之下熱度有增無減。宏觀調(diào)控政策之下，05和06年的房地產(chǎn)投資增速有所下降，但07年以來又呈回升趨勢。07年前4個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5264.61億

4、元，同比增長27.4，增幅同比加快了6.1個百分點，超過06年全年的增速21.8，也超過同期固定資產(chǎn)投資增速25.5，房地產(chǎn)投資增速明顯偏快。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，07年5月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4，創(chuàng)下18個月來的新高，漲幅比上月提高1.0個百分點；新建商品房價格同比漲幅也創(chuàng)出6個月來的新高達到6.6。其中深圳、北京的新房價格漲幅仍超過10。分地區(qū)來看，廣州、深圳、北京新建商品住房和二手房銷售價格同比漲幅仍居前，上海的新房銷售價格和二手房銷售價格也趨加快上揚之態(tài)勢。也就是說，全國房價總體上平穩(wěn)上漲，但熱點城市和地區(qū)熱度不減，房價仍然偏高且上漲較快。從上半

5、年的行業(yè)運行情況看，總體上有升溫的趨勢，似乎與調(diào)控的主基調(diào)不符，也沒有朝著調(diào)控預期的目標發(fā)展。因此預計接下來的行業(yè)調(diào)控將更加趨緊。不過統(tǒng)計數(shù)據(jù)還需要繼續(xù)觀察，房地產(chǎn)開發(fā)投資的加快應該會提高市場供應量，供需矛盾相應也將有所緩解，再加上供應結構的逐步調(diào)整，平均房價漲幅或會保持平穩(wěn)，不排除個別抗性較小的地區(qū)出現(xiàn)平均房價回落的現(xiàn)象。不過我們認為房屋銷售價格是由市場供求關系決定的，人民生活水平的提高及城市化進程的加快使得房地產(chǎn)需求仍就旺盛，加上現(xiàn)實存在的大量的投資需求，還有土地供應趨緊也將繼續(xù)推高地價進而影響房價，這些都支撐著高房價，同類型商品房價格顯著回落的情況不大可能出現(xiàn)。在全國房地產(chǎn)景氣指數(shù)快速回

6、升的大背景下，客觀的說，宏觀調(diào)控政策還需要進一步細化和落實，調(diào)控效果并不明顯。而在經(jīng)過05和06兩年的宏觀調(diào)控后，被壓抑的購房需求由于看不到房價增幅下跌趨勢，在07年開始獲得釋放。上海作為前一輪宏觀調(diào)控重點打壓的區(qū)域，樓市重新開始升溫，從而帶動整個長三角地區(qū)房地產(chǎn)市場景氣態(tài)勢。同時，在一線城市領軍中國房市增長的同時，二、三線城市發(fā)展如火如荼。國內(nèi)外大型品牌開發(fā)商紛紛涌入二、三線城市淘金。目前，我國幾大主要二三線城市開發(fā)項目的平均利潤率能夠達到30%，而上海房地產(chǎn)投資收益率目前在7%至8%之間。比起北京、上海等房地產(chǎn)市場越來越嚴峻的調(diào)控形勢和競爭環(huán)境，二三線城市成為了新的投資沃土。而且，那些較早

7、進入二三線城市的開發(fā)商所獲得的巨額回報，也吸引了越來越多的開發(fā)商參與食搶市場蛋糕。作為受上海經(jīng)濟輻射和影響比較強的無錫，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直比較平穩(wěn)。05和06年中雖然因宏觀調(diào)控的影響，而取得高位盤整的調(diào)整時間，房地產(chǎn)開發(fā)投資額和房價升幅趨于平緩，但在07年全國房地產(chǎn)行業(yè)升溫的大背景下，也呈現(xiàn)出新一輪高位行情啟動的跡象。1.2無錫經(jīng)濟環(huán)境分析1.2.1無錫近年經(jīng)濟發(fā)展情況GDP總量與增長率無錫市是長江三角洲沿海開放城市，2007年中國社科院全國城市綜合競爭力排名中（包含了港澳臺地區(qū)的10個城市），位列第6。近10年來無錫經(jīng)濟發(fā)展呈逐年上升趨勢，GDP總量從2001年的1360億元增長至2006年的

8、3320億元。從GDP排名來看，2006年無錫在長三角15個城市中仍保持第4位，在全國仍保持第9位。圖1：2001-2006年無錫GDP總量情況 單位：億元數(shù)據(jù)來源：無錫統(tǒng)計年鑒2002-2007從上表可以看出，無錫的經(jīng)濟總量和增長速度都是較強的，結合國家宏觀經(jīng)濟整體利好的形勢，相信可以實現(xiàn)無錫經(jīng)濟高速、穩(wěn)定增長，這為無錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和商品住宅市場需求奠定了堅實基礎并創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間。人均GDP2005年無錫人均GDP達到50958元人民幣，相當于6370美元。2006年無錫人均GDP超過了7000美元，已經(jīng)達到世界中等發(fā)達國家生活水平。財政收入情況近年來無錫市財政收入大幅增加，年均增長率

9、都在20%左右，2006年全年完成財政收入517.35億元，財政收入逐年增加，表明無錫市政府經(jīng)濟實力不斷增強，為無錫城市建設發(fā)展、居民生活水平提高提供了保障，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下堅實基礎。1998-2006年無錫財政收入情況 單位：億元 數(shù)據(jù)來源：1999-2003無錫統(tǒng)計年鑒，2004-2006年無錫市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報1.2.2人均可支配收入及消費水平無錫是中國發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營經(jīng)濟最早的地區(qū)之一。近幾年來，民營經(jīng)濟迅猛發(fā)展，個人資本快速增長，無錫的人均收入位居全省乃至全國前列。2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16005元，同比超出17.8%，增幅居長三角15個城市之首。無錫市城鎮(zhèn)

10、居民人均可支配收入持續(xù)增長的同時，人均消費支出也在不斷增加，說明市民的生活水平不斷提高。圖：2001-2005年無錫人均可支配收入及消費支出 單位：元數(shù)據(jù)來源：無錫統(tǒng)計年鑒1.2.3無錫2007年經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢2007年14月，無錫經(jīng)濟運行呈現(xiàn)出一下特點：工業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展，固定資產(chǎn)投入平穩(wěn)，消費需求不斷擴大，外向型經(jīng)濟穩(wěn)步推進，居民收入穩(wěn)步增長，市場物價持續(xù)走高，財政收入增速加快，金融信貸平穩(wěn)運行。表1：2007年14月無錫經(jīng)濟運行各項指標經(jīng)濟指標完成額同比增幅地區(qū)生產(chǎn)總值832.29億元15.4第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值330.66億元15.8累計工業(yè)增加值590.51億元21.1外資企業(yè)工業(yè)增加值23

11、4.41億元31.1全社會固定資產(chǎn)投資487.28億元10.0工業(yè)固定資產(chǎn)投資285.50億元5.7房地產(chǎn)開發(fā)投資額97.23億元28.9商品房銷售面積159.11萬20.5商品房銷售額75.32億元30.7人均可支配收入7562元14.0數(shù)據(jù)來源：無錫市統(tǒng)計局從上表可以看出，無錫經(jīng)濟正保持快速平穩(wěn)的增長態(tài)勢，作為城市產(chǎn)業(yè)基礎的同業(yè)增加值也快速提升中，為無錫房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供了良好的市場氛圍和基礎條件。商品房銷售面積和商品房銷售額均大幅上揚，其中商品房銷售額增幅大于商品房銷售面積，從中可以判斷出無錫商品房銷售價格也在快速上揚中。1.3無錫07年上半年度房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢1.3.107年無

12、錫上半年度商品房日均成交量整個2007年上半年度，除2月份受春節(jié)假期影響外，無錫的商品房成交情況總體比較穩(wěn)定，前5個月日均成交套數(shù)基本保持在100套左右，而6月份有所上升。這反映出無錫房地產(chǎn)市場目前處于一個健康穩(wěn)定增長的發(fā)展階段，市場需求以剛性需求為主，市民的購買心理受外界干擾較小。從整體來看，市場情況良好。圖：2007年16月無錫市區(qū)商品房日均成交量數(shù)據(jù)來源：根據(jù)無錫商品房網(wǎng)上備案平臺數(shù)據(jù)整理從月度商品房成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計來分析，較05、06年，今年無錫商品房成交量上升態(tài)勢明顯。其中6月份更由于多個優(yōu)秀項目開盤銷售，使得成交量大幅上升，日成交量最多達到233套，如果不是因為6月上旬無錫爆發(fā)藍藻危機

13、，使日成交量下降到60套左右，整個6月的商品房銷售量增加會更加明顯。1.3.207年上半年度商品房成交均價07年上半年，除3月份成交均價略有下降外，各月份成交均價基本處于穩(wěn)步上升階段，其中5、6月份價格提升尤為明顯，且保持了持續(xù)上升的態(tài)勢。6月份的成交均價已經(jīng)逼近5500元/。圖：2007年26月無錫市區(qū)商品房成交均價走勢數(shù)據(jù)來源：根據(jù)無錫商品房網(wǎng)上備案平臺數(shù)據(jù)整理相對無錫前幾年商品房成交均價，無錫2007年房價有突破跡象，06年6月無錫市區(qū)商品房成交均價尚處于4700元/的水平。根據(jù)中原對無錫各區(qū)域板塊商品房成交監(jiān)測，新區(qū)板塊、太湖新城板塊、太湖廣場板塊的增長幅度比較大1.3.307年上半年

14、分物業(yè)類型成交情況表：無錫07年上半年度分物業(yè)成交情況物業(yè)類型普通住宅（套）別墅（套）商業(yè)（套）辦公（套）其它（套）小計（套）6月份成交套數(shù)30248154458137085月份成交套數(shù)255411449758432274月份成交套數(shù)235921251778231683月份成交套數(shù)215010484176831792月份成交套數(shù)1146513834251627累計成交套數(shù)1123356227823122014909累計成交比例75.343.7718.662.090.14100數(shù)據(jù)來源：根據(jù)無錫商品房網(wǎng)上備案平臺數(shù)據(jù)整理從上表統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，住宅成交仍占無錫商品房成交量絕大部分。強勁的住宅需求

15、仍然是推動無錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要推動力。07年上半年無錫市成交的商品房主要以普通住宅為主，占成交商品房總套數(shù)的75.34；其次為商業(yè)物業(yè)，占商品房成交總套數(shù)的18.66。別墅、辦公、車庫類物業(yè)成交量較少。1.3.4無錫07年度上半年分區(qū)域成交情況07年上半年無錫市商品房成交主要集中在惠山、濱湖、新區(qū)三個區(qū)域，這三個區(qū)域的成交套數(shù)接近成交總套數(shù)的70。表：無錫07年上半年度分區(qū)域成交情況北塘濱湖崇安惠山南長錫山新區(qū)小計6月份成交套數(shù)184105016896813347273337085月份成交套數(shù)18288415977310031181832274月份成交套數(shù)217805177850125308

16、68631683月份成交套數(shù)22667111496615751752831792月份成交套數(shù)12430611146511225725216271月份成交套數(shù)1595012455411696376502902累計成交套數(shù)1092421797445637962502366717811累計成交比例6.1323.685.4725.624.4714.0520.58100數(shù)據(jù)來源：根據(jù)無錫商品房網(wǎng)上備案平臺數(shù)據(jù)整理從上表統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，濱湖、惠山、新區(qū)和錫山區(qū)是無錫目前商品房成交的重要的區(qū)域，其他區(qū)域成交量明顯要低很多。然而這種情況更多是因為北塘、崇安、南長三個區(qū)域的供應量不足造成的。崇安區(qū)是無錫傳統(tǒng)市中心

17、，北塘和南長兩區(qū)則一直是無錫的副中心區(qū)。無錫一直是一個單極中心發(fā)展模式的城市，中心區(qū)和副中心區(qū)可供開發(fā)的土地很少。隨著城市格局逐步完善，中心區(qū)和副中心區(qū)城市功能和布局的調(diào)整，上述三區(qū)內(nèi)的企業(yè)逐步遷出，在未來時間內(nèi)，副中心區(qū)將迎來一個樓盤上市的高峰期。以南長區(qū)為例，目前已經(jīng)取得土地，即將上市的項目多達10個，規(guī)劃總建筑面積達到268萬。表：南長區(qū)未來將上市項目預計上市項目名稱物業(yè)類型總建面積（萬）無錫XX城商業(yè)、五星級酒店、商務辦公、公寓44九龍倉太湖廣場南側項目五星級酒店、商務辦公、酒店式公寓28九龍倉中南路延伸段北側項目居住83南城青少年活動中心項目（智富國際）商業(yè)、辦公、居住、酒店式公寓1

18、8常發(fā)水泵廠項目（常發(fā)清揚御庭）商業(yè)、辦公、居住21奕淳水泵廠東側地塊項目居住3.5益多清楊康城項目居住18威孚虞灣里地塊項目商業(yè)、辦公、居住10世茂中心項目商業(yè)、辦公、居住、會展31.3天安六藥廠地塊項目（天安曼哈頓）商業(yè)、居住11凱燕置業(yè)凱賓斯基東側地塊商業(yè)（酒店）、辦公14.3小計282.1數(shù)據(jù)來源：根據(jù)無錫國土拍賣資料整理1.3.5無錫07年度上半年土地推出量較06年有所控制2007年上半年，無錫有兩批國土使用權拍賣，共計推出地塊25幅，總計用地面積118.4萬。相比2006年全年共出讓經(jīng)營性用地106幅，總計用地面積1041萬，推地速度和推地數(shù)量都有大幅減少。在2007年推出的經(jīng)營性

19、用地中，居住和商住用地有14幅，總計用地面積為99萬，仍然占推出土地的絕大部分。小結：從無錫2007年上半年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，無錫樓市或許將迎來自2003年以來第二輪高速上漲行情，在2005年宏觀調(diào)控后逐步區(qū)域平穩(wěn)的態(tài)勢將獲得突破。商品房銷售面積和銷售價格持續(xù)穩(wěn)步走高，各區(qū)域發(fā)展趨于平衡，城市格局的擴大和完善，各區(qū)域樓市均顯示出旺盛局面，使無錫樓市不再倚重某一個或幾個片區(qū)的快速發(fā)展來帶動整個城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在無錫目前樓市中，住宅需求仍然是促進無錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力動能，商業(yè)、辦公、別墅等物業(yè)成為補充。但隨著2006年大量推出的地塊項目逐步上市，未來供應量仍然偏大，供大于求的局面或許很長

20、時間內(nèi)不會得到改善。1.4無錫住宅商品房需求因素分析在無錫商品房供應量偏大的局面下，無錫樓市保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，商品住宅成交量和成交均價不斷突破新高，反映無錫老百姓對商品住宅需求強勁。對住房需求的原因有兩方面，即剛性需求和改善居住型需求。支撐無錫市場強勁的剛性需求因素有幾個。第一是無錫城市城市化進程的不斷加快，使得無錫城市格局趨于完善，城市骨架的拉開對交通干線、路橋等市政設施建設力度的不斷加大，促進了一部分剛性需求。第二是由于結婚或者家庭人口結構的改變而產(chǎn)生的住房需求。無錫城區(qū)目前有80萬左右出生于19761983年的青年，這個年齡段的人群正處于其人生中消費力最為強勁的階段，這也為無錫樓市提供

21、了強有力的消費支撐。第三是出于對子女教育的考慮。目前無錫的9年義務教育階段，仍然采用學區(qū)制的入學方式，選擇非居住區(qū)域的優(yōu)秀學校，需要繳納不菲的責校費用。不少父母和剛結婚不久的夫婦，為了孩子將來能夠獲得比較好的教育條件，紛紛選擇擁有游戲教育資源的區(qū)域置業(yè)。第四是由于無錫近年來外來人口的不斷增加，促使了住宅需求的增加。很多在錫城工作和生活了多年的“新無錫人”，在有了一定積蓄之后，選擇在無錫置業(yè)安定下來。同時隨著無錫產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整，高新技術和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)逐步成為新的經(jīng)濟增長點，而這類企業(yè)對高新技術人才的需求，使無錫的外來人口素質(zhì)和結構發(fā)生了變化。很多年輕的高收入人才進入無錫，對無錫房地產(chǎn)市場起到了促進作

22、用，增加了商品住宅的需求量。在剛性需求強勁的同時，無錫改善型居住需求也毫不遜色。由于經(jīng)濟的不斷發(fā)展，使無錫人民收入和消費能力都獲得了極大提高。對生活質(zhì)量要求的提高首先就反映在居住條件的改善上。同時無錫作為區(qū)域內(nèi)核心城市的地位，使得無錫人財富增加速度也顯著加快，這都為無錫商品住宅市場增加了需求動力。1.5無錫新城市中心區(qū)重點規(guī)劃1.5.1太湖廣場城市新中心區(qū)規(guī)劃據(jù)2007年最新出臺的無錫市中心城區(qū)控制性詳細規(guī)劃明確：中心地區(qū)包括崇安、北塘、南長三區(qū)行政轄區(qū)范圍，局部地區(qū)的邊界做擴大和優(yōu)化(路、河)，總面積為71.04平方公里。無錫城中心的傳統(tǒng)概念是解放環(huán)路圍合而成的“烏龜殼”，只有5平方公里多。

23、最新的“中心城”規(guī)劃，突出了“雙核互補”的多中心體系。這雙核便是解放環(huán)路崇安商貿(mào)商務核心區(qū)(老中心)和太湖廣場商務文化核心區(qū)(新中心)兩個市級中心。太湖廣場商務核心區(qū)將成為全市的行政文化中心，也是市民主要的集會活動中心。廣場規(guī)劃用地面積約67公頃，北側為人民大會堂（已建）、市政大樓等建筑，南側有圖書館（已建）、展覽館（革命陳列館、博物館、規(guī)劃展示館）等建筑。太湖廣場景觀規(guī)劃采用現(xiàn)代景觀高科技手法，突出綠、景、精、新，力求體現(xiàn)都市的休閑性、使用的多樣性，形成以市民活動為主，兼顧旅游，集文化、娛樂、體育、健身、觀賞、集會、休閑為一體的高檔次高品位城市廣場。1.5.2太湖大道規(guī)劃太湖大道全長15公里

24、，規(guī)劃范圍為兩側500米。太湖大道兩側用地功能定位，蠡溪路以西為城市旅游發(fā)展區(qū)，中部為行政商貿(mào)辦公區(qū)，廣南立交以東為科技研發(fā)區(qū)，規(guī)劃結構為“一心（太湖廣場地區(qū)行政中心）、二片（蠡溪路至湖濱路之間的居住片、清揚路至廣南立交之間的居住片）、三區(qū)（蠡溪路以西的旅游發(fā)展區(qū)、中段的行政商貿(mào)辦公區(qū)、廣南立交以東的科技研發(fā)區(qū)）、四帶（西蠡湖沿岸的太湖沿岸濱水帶、罵蠡港親水景觀帶、新運河風光帶和古運河歷史發(fā)展帶）”，形成展示無錫現(xiàn)代化城市外貌及無錫地域文化、自然風光和生態(tài)環(huán)境湖濱城市特色的景觀軸線。在無錫新城市格局中，太湖廣場周邊區(qū)域?qū)⒄加兄匾匚?。從歷史上看，太湖廣場周邊擁有錫城最古老的文脈，歷來是交通便捷

25、之地。這里有1000多年歷史的黃金水道京杭大運河、2500多年歷史的江南古運河，3200多年歷史、世界上最早人工開鑿的運河泰伯瀆。從當前的地理位置看，長三角位于中國東南沿海的中部，無錫則為長三角蘇錫常都市圈和滬寧杭都市圈的中心位置。從無錫城區(qū)的地圖來看，太湖廣場又位于無錫的“幾何中心”。從功能定位上看，太湖廣場將擁有多個錫城之“最”。1、政府配套設施最多。城建檔案館、博物館、革命陳列館、科技館、工商局、青少年活動中心等總面積將達50萬平方米，這里是錫城政府配套設施及社會事業(yè)項目最為集中的區(qū)域，這不僅完善了廣場的功能，還將積聚大量的人氣。2、高檔酒店最集中的區(qū)域。太湖廣場將在凱賓斯基、世貿(mào)中心、

26、萬豪酒店、九龍倉地塊等地出現(xiàn)多家五星級的酒店，讓人感受到一種國際化的商住氛圍，吸引不同消費習慣的國際人士入住。3、頂級規(guī)模的購物天堂。從百貨方面看，世貿(mào)中心、燕莎中心走高檔路線，定位超過中山路商圈。建成之后，擁有消費實力的無錫人將不必再前往上海、香港等地購買國際品牌。而深圳XX將打造沿清揚路150米的購物帶，偏重中高檔為主的人群，整個百貨區(qū)將有4個八佰伴的面積。4、跨國總部最多的高地。盡管無錫已有多家跨國公司，但一直沒有與之相適應的高檔商務辦公中心，這不得不說是一種遺憾。將來，廣場周圍密布的各種高檔會展中心，使這一情況得以改善。1.6無錫目前房地產(chǎn)政策環(huán)境1.6.1“一費二稅”政策構成土地政策

27、新格局從2007年2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預征制”轉為實打?qū)嵉摹扒逅阒啤保擎?zhèn)土地使用稅額標準提高2倍、新增建設用地土地有償使用費提高1倍的政策已于2007年1月1日正式實施。2007年1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準在1998年頒布的中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例規(guī)定的基礎上平均提高2倍，其中交納稅費最高的大城市土地使用稅，每平方米年稅額由以前的0.5元至10元調(diào)整為1.5元至30元。同時，新批準新增建設用地的土地有償使用費征收標準在原有的基礎上提高1倍的政策也正式實施。自此，土地增值稅清算、土地使用稅和新增建設用地使用費提高，三者構成了土地環(huán)節(jié)的“一費二

28、稅”上調(diào)政策。1.6.2八部委聯(lián)合展開房地產(chǎn)市場專項整治4月初，建設部、國土資源部、財政部、審計署、監(jiān)察部、國家稅務總局、國家發(fā)改委及工商行政管理總局聯(lián)合下發(fā)通知，展開為期一年的房地產(chǎn)市場專項整治，以房地產(chǎn)開發(fā)項目為切入點組織全面檢查，嚴肅查處違紀違法案件。落實上一階段土地審批政策，國土資源局確定了各省報批材料中的申報范圍及土地利用現(xiàn)狀標準，此外強調(diào)在07年土地利用計劃中將嚴格政策落實和執(zhí)行考核。1.6.32007年6月，無錫物價局發(fā)布關于切實加強價格熱點和難點問題管理的實施意見1.嚴格執(zhí)行商品住房價格“一價清”制度。進一步清理在房價之外的收費行為，凡面向全體業(yè)主的收費，應進入商品住房成本的，

29、不得在房價之外另收。除特約服務收費外，開發(fā)企業(yè)不得擅自設立收費項目亂收費。政府行政部門不得擅自立項、超標準、超范圍向開發(fā)企業(yè)收取各種費用。.完善商品住房銷售明碼標價制度。開發(fā)企業(yè)要在商品住房銷售前，將每套住宅的基準價格、各項差價和價格浮動幅度報價格主管部門備案，并在銷售場所醒目位置予以公示。價格公示后，開發(fā)企業(yè)需要上調(diào)銷售價格的，須將各項差價系數(shù)重新調(diào)整后，在實施前一個月向價格主管部門備案。.合理確定經(jīng)濟適用房價格。對經(jīng)濟適用房實行政府指導價格管理，嚴格審核經(jīng)濟適用房建設成本和管理費用，利潤率要嚴格控制在3%以內(nèi)，同時要確保經(jīng)濟適用房建設的各項優(yōu)惠政策落實到位。.規(guī)范涉房壟斷行業(yè)的價格行為。加

30、強對涉房“二管三限”價格管理，按照保本微利的原則，從緊制定“二管三限”價格的指導性標準。強化對強制性服務收費行為的監(jiān)管，努力降低商品住房開發(fā)建設成本。1.6.4當前房地產(chǎn)業(yè)的政策存在以下特點調(diào)控對象由初期以土地調(diào)控為中心轉向土地調(diào)控與房屋調(diào)控并重。土地調(diào)控由早期主要關注國有土地資產(chǎn)流失問題，開發(fā)區(qū)建設用地轉向?qū)ㄔO用地總量控制和土地管理制度建設的關注。房屋調(diào)控重心由重視房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉向?qū)ψ》績r格的關注和最近對住房結構的調(diào)控。土地和房屋調(diào)控由“租”“費”為主轉向以“稅”為主，由軟約束轉向硬約束。金融調(diào)控轉向緊縮的限制性。【小結】無錫當前房地產(chǎn)市場環(huán)境總結：房地產(chǎn)行業(yè)整體市場形勢看好，被宏觀調(diào)控政

31、策影響而壓抑的購房需求在2007年各大城市爆發(fā)；上海樓市回暖，無錫樓市受大形勢利好和強勁需求影響，有第二輪井噴行情涌現(xiàn)跡象；無錫2007年經(jīng)濟形勢保持高速穩(wěn)定增長態(tài)勢，人民生活水平提高，可支配收入增加，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定堅實基礎。物價水平不斷上揚，通貨膨脹跡象出現(xiàn)；無錫2007年上半年度樓市供需兩旺，未來供應量偏大，其中副中心區(qū)將改變供小于求的供需失衡局面；無錫樓市需求強勁，剛性需求和改善性居住需求共同支撐無錫房地產(chǎn)市場消費力，無錫房價繼續(xù)上揚勢頭不可逆轉；無錫新城市中心規(guī)劃布局完成，太湖廣場周邊區(qū)域?qū)⒊蔀榈诙兄行?，承擔“商務文化核心區(qū)”功能；宏觀調(diào)控政策沒有取得預期效果，政府改變政策調(diào)控重

32、點，謀求從根本解決房地產(chǎn)行業(yè)過熱問題，估計2007年會出臺更為嚴厲的房地產(chǎn)業(yè)相關政策。2、區(qū)域房地產(chǎn)市場沿革2.1南長區(qū)在無錫市房地產(chǎn)市場的地位2.1.1南長區(qū)域規(guī)劃XX城項目所處的南長區(qū)位于無錫市中心南部，與崇安、北塘兩區(qū)共同構成傳統(tǒng)無錫城區(qū)，是無錫老城區(qū)的”南大門”，歷來是無錫重要的居住聚集區(qū)域，地理位置重要。西側與濱湖區(qū)隔罵蠡港相望，南至梁塘河，東接無錫新區(qū)，北接崇安區(qū)。全區(qū)面積24.45平方公里，下轄迎龍橋、南禪寺、清名橋、金星、揚名和金匱6個街道。南長規(guī)劃城市建設用地面積22.33平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模為50萬人。南長區(qū)定位為以現(xiàn)代商務辦公和居住功能為主的現(xiàn)代化城區(qū)。規(guī)劃以商貿(mào)服務業(yè)

33、、物流業(yè)和旅游業(yè)等現(xiàn)代服務業(yè)為支柱，通過提升產(chǎn)業(yè)結構、整合空間結構、改善人居環(huán)境，把南長建設成為具有文化特色的集現(xiàn)代商務辦公和居住為一體的特色城區(qū)。2.1.2清揚路沿線居住區(qū)在無錫居住板塊格局中的地位清揚路建于上世紀70年代，沿線周邊是無錫重要的居住聚集區(qū)域。自清揚路建成開始，道路沿線的清揚新村、沁園新村、揚名新村、江南花園一直是無錫市區(qū)同時代比較現(xiàn)代舒適，檔次比較高的居住社區(qū)，至今已經(jīng)成為有30萬人口居住的大型居住社區(qū)聚集地。2002年以來，清揚路沿線周邊區(qū)域在無錫率先開發(fā)了多個現(xiàn)代化高檔社區(qū)，新世紀花園、新江南花園內(nèi)的居民繼承了清揚路沿線板塊居民層次較高的特點，新社區(qū)優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)和領先的

34、物業(yè)管理水平更加奠定了清揚路居住板塊在無錫居住板塊格局中的領先地位。隨著太湖大道和太湖廣場的建成，清揚路周邊交通便利性和配套設施完善的優(yōu)點日益為無錫居民所青睞，清揚路周邊必將成為無錫重要的高檔居住集中區(qū)域。2.2區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程無錫XX城項目地處太湖廣場南側，正處于副中心區(qū)和南區(qū)的交界地位，在無錫傳統(tǒng)區(qū)域認知中，該區(qū)域被稱作“南門”。南門區(qū)域作為商品住宅建設起步最早的區(qū)域，居住片區(qū)已形成規(guī)模。清揚路永樂路相交附近區(qū)域，更因為家樂福超市和太湖廣場的建成獲得價值提升，形成太湖廣場板塊。加上距市中心很近，交通路網(wǎng)發(fā)達，配套齊全，使得目前該區(qū)域的樓盤價格，除中心區(qū)外領銜全市，被形容為“南門地貴”。

35、自2002年以來，南門區(qū)域內(nèi)推出的項目數(shù)量比較少，南門區(qū)域已經(jīng)有多年少有新商品住宅推出。產(chǎn)品品質(zhì)高端和市場供應不足導致區(qū)域內(nèi)新房價格飆升之外，一些品質(zhì)較高的二手房價格同樣居高不下。新世紀花園和新江南花園的房源，在二手房市場中，目前已經(jīng)達到單價7500元左右的水平，除中心區(qū)外，該區(qū)域是二手房價格最高的區(qū)域。在2005年和2006年無錫經(jīng)營性用地大幅度推出的市場背景下，南長區(qū)域內(nèi)也有多塊地塊推出，這其中大部分都還沒有上市形成供應。僅有無錫商業(yè)建設開發(fā)有限公司的新世紀公寓項目和無錫金城灣房產(chǎn)開發(fā)公司的金陽大廈項目（市場推廣名稱為“清揚首席”），住宅銷售價格均已突破7500元/。2007年以來，區(qū)域內(nèi)

36、住宅樓盤價格呈現(xiàn)進一步上升態(tài)勢，朗詩未來之家以其高科技概念和裝修房，一期單元平均售價為11000元/；凱燕環(huán)球中心以世界頂級酒店品牌和精裝修標準的酒店式公寓，自開盤以來均價一路走高，自開盤時的13400元/，至目前的接近18000元/；天誠大廈屬于寫字樓項目，位于永豐路與清揚路交界處北部，售價達到8000元/；相信未來即將上市的世貿(mào)中心、九龍倉項目以及南城綠洲項目會繼續(xù)拉升區(qū)域商品房售價。圖：區(qū)域商品住宅價格走勢圖各年度區(qū)域代表住宅項目樓盤：2002年：南洋國際花園2003年：永德苑、金樂華庭、新世紀花園2004年：永樂家園、木樨苑、新江南花園2005年：逸景園2006年：新世紀公寓2.3區(qū)域

37、內(nèi)樓盤特征2.3.1區(qū)域次新盤特征南長區(qū)內(nèi)次新盤包括新世紀花園、新江南花園、永德苑、金樂華庭、逸景園、南洋花園、新世紀公寓等。這些次新盤都具有共同的特點，即為當時市場中較高檔次的樓盤，客戶群體層次較高，周邊配套成熟，小區(qū)品質(zhì)高端，售價領先于同時間其他區(qū)域樓盤。2.3.2區(qū)域在售新盤特征目前區(qū)域內(nèi)在售的樓盤同樣不多，但相比前幾年推出的項目，目前區(qū)域及周邊項目在繼承了產(chǎn)品檔次較高，客戶群體高端的特點之外，還出現(xiàn)了差異化特征。表：南長區(qū)區(qū)域在售樓盤特征樓盤名稱物業(yè)類型項目體量目前售價項目特征凱燕環(huán)球中心酒店市公寓13.4萬18000元/世界極品牌酒店，酒店式公寓產(chǎn)品，太湖廣場核心地段朗詩未來之家高科

38、技住宅20萬11000元/恒溫恒濕恒氧，高科技住宅，精裝修清揚首席商辦、居住4萬7500元/清揚路沿線、住宅體量小陽光城市花園居住90萬6800元/大規(guī)?；鐓^(qū)，優(yōu)勢生活配套天誠大廈辦公2.5萬8000元/清揚路沿線，辦公樓產(chǎn)品從上表可以看出，隨著無錫住宅產(chǎn)品的發(fā)展，無錫住宅板塊多區(qū)域涌現(xiàn)的現(xiàn)狀下，南長區(qū)域內(nèi)項目在原有的地段優(yōu)勢之外，各樓盤都有了自身的顯著特點，以區(qū)分同區(qū)域其他項目，吸引自身目標客戶群體。2.4區(qū)域客戶特征南長區(qū)是無錫傳統(tǒng)居住聚集區(qū)域，并且地理位置優(yōu)越，周邊配套設施齊全，距離傳統(tǒng)市中心比較近，自身又擁有良好的發(fā)展規(guī)劃，交通又比較優(yōu)越，因此一直是無錫市民比較鐘情的居住板塊。正因為

39、該區(qū)域擁有如許多的優(yōu)勢，因此區(qū)域內(nèi)項目的檔次和售價一直出于市區(qū)前列位置，客戶層次也屬于比較高端，比較有經(jīng)濟實力的人群。選擇南長區(qū)域置業(yè)的客戶，存在以下特征：長期生活居住在南長區(qū)，或者對太湖廣場區(qū)域前景看好，希望居住在南長區(qū)域；有一定經(jīng)濟實力和社會地位，希望其住宅能夠彰顯其身份；購買房產(chǎn)除了居住要求外，長期資產(chǎn)保值是一個考慮因素；年齡層次分布因項目各自特征而有所不同，但多數(shù)集中在40歲以上；在追求居住舒適性而對項目品質(zhì)要求比較高之外，還對生活尊貴感，項目調(diào)性和品位有一定要求。【小結】區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展分析結論：南長區(qū)域樓盤因為傳統(tǒng)居住心理和地段優(yōu)勢，具有天生的貴胄氣息；城市中心格局變遷使本區(qū)域成

40、為城市雙核中心之一，未來具有極高的發(fā)展?jié)摿?；無錫人對太湖廣場區(qū)域樓盤認可度很高，心理接受該區(qū)域為高端豪宅地段；區(qū)域客戶群體比較高端，對傳統(tǒng)居住概念比較認同，有經(jīng)濟實力和社會地位，對居住要求比較高，并不簡單停留在居住舒適性上；3、項目競爭研判3.1無錫整體市場供給情況3.1.1無錫房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長情況自2002年無錫土地市場開始全面實行拍賣、招標等市場化運作以來，無錫房地產(chǎn)市場投資額迅速增長，投資額增長率于2002年達到了50%以上，隨之又在2003年超過了70%；2004年至2005年，無錫房地產(chǎn)投資額持續(xù)上升，但增長幅度較2003年明顯有所趨緩，2005年的增長率為15.96%。2006

41、年增幅有所回升，達到277.27億元，同比增長22.26。圖 無錫房地產(chǎn)投資額及增長率情況 單位：億元，%資料來源：無錫統(tǒng)計年鑒3.1.2無錫近年土地推出量情況近年來，作為房地產(chǎn)開發(fā)二線城市的無錫，土地供應量增加速度非?？?。自2003年這一輪房地產(chǎn)行情啟動以來，無錫市政府每年的土地供應量都十分巨大。到2006年，無錫土地供應再次出現(xiàn)高峰，2006全年年無錫市區(qū)共出讓經(jīng)營性用地1041萬平方米，同比上漲61.82，其中住宅建設用地715萬平方米，出讓非住宅用地326萬平方米。市區(qū)累計出讓土地成交經(jīng)額167.85億元，同比上漲44.21。圖：近年來無錫出讓土地面積單位：萬數(shù)據(jù)來源：無錫房地產(chǎn)管理局

42、注：2003年數(shù)據(jù)不包含錫山、惠山二區(qū)出讓數(shù)表：土地供應價格年份200420052006土地推量（畝）124111027715615成交總額（億元）112.28124.87167.85土地平均單價（萬元/畝）90.5121.5107.493.1.3無錫目前商品房供給概況2006年商品房供需情況2006年無錫市區(qū)商品房批準預售面積485.32萬，加上2005年結轉的可售商品房面積419.16萬，2006年全市商品房市場供應總量達到904.48萬。2006年無錫市區(qū)累計成交各類商品房412.13萬，至2006年底，結轉的可售商品房面積為492.35萬2006年無錫市區(qū)房地產(chǎn)施工面積1611.38萬

43、，同比增長28.24，其中住宅施工面積達到1205.51萬，同比增長24.19。2006年無錫市區(qū)房地產(chǎn)竣工面積364.01萬，其中住宅竣工面積278.06萬。圖：近年來無錫市區(qū)施工竣工面積對比圖2007年商品房供應情況表：2007無錫分區(qū)域各月新增供應情況單位： 中心區(qū)副中心區(qū) 東區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 北區(qū) 1月 256470.28 78733.022月 51294.6415672.64 30076.633月 23707.6661032.3844502.4398126.64 267092.044月 266315.7417799.1951795.42 134317.155月 25586.721514

44、24.9540189.3470603.35 51328.886月 147217.4965230.44140156.26 87526.56 表：2007無錫分物業(yè)各月新增供應情況單位： 住宅別墅 商業(yè) 辦公 1月 189607.20 76574.25 69021.752月 114031.46 7126.66 6735.403月 243324.67 80314.5089036.89 26287.524月 337714.20 81768.5824547.41 5月 135561.10 43772.85 6月 404214.06 21254.00 14662.70 3.1.4無錫居住熱點區(qū)域分析由于中

45、心區(qū)沒有新項目樓盤推出，目前無錫市區(qū)比較熱點的居住板塊主要分布在副中心區(qū)太湖廣場板塊，東區(qū)城東板塊、東亭板塊、新區(qū)板塊，西區(qū)梁溪河沿岸板塊，南區(qū)太湖新城板塊，北區(qū)盛岸路板塊和惠山新城板塊。表：無錫熱點居住板塊特征及典型案例情況居住板塊板塊特征典型案例案例特征太湖廣場板塊定位高端，板塊優(yōu)勢明顯，吸引高端客戶群體朗詩未來之家地段優(yōu)越，高科技概念，精裝修房，宣揚生活理念城東板塊距離市區(qū)較近，吸引東區(qū)高端客戶群體紫金門宣傳推廣中主打地段優(yōu)勢，宣揚產(chǎn)品品質(zhì)東亭板塊品牌開發(fā)商進駐，吸引當?shù)貐^(qū)域中、高端客戶群體首創(chuàng)雋府發(fā)展商品牌實力雄厚，產(chǎn)品線多樣，品質(zhì)高端新區(qū)板塊產(chǎn)業(yè)基礎雄厚，升值潛力巨大，吸引投資者及中

46、、高端客戶群體萬科東郡發(fā)展商品牌實力雄厚，產(chǎn)品特色明顯，區(qū)域產(chǎn)品投資價值高梁溪河沿岸板塊風景環(huán)境優(yōu)勢明顯，居住氛圍濃郁，副中心地帶，吸引中、高端客戶群體新梁溪人家本地國有品牌發(fā)展商，體量中大，環(huán)境優(yōu)美，產(chǎn)品線豐富太湖新城板塊風景環(huán)境優(yōu)勢明顯，未來行政中心，大型規(guī)模社區(qū)云集，品牌開發(fā)商進駐，吸引高端客戶群體太湖國際社區(qū)國際著名開發(fā)商，體量超大，周邊環(huán)境優(yōu)美，產(chǎn)品線豐富，戶型設計實用，適合無錫當?shù)鼐用窨谖妒堵钒鍓K居住氛圍濃郁，吸引中端客戶群體仁和英倫花園區(qū)域領頭羊項目，產(chǎn)品主題鮮明錢橋板塊價格優(yōu)勢明顯，吸引中、低端客戶群體晴山藍城規(guī)模比較大，走低價路線，性價比卓越惠山新城板塊區(qū)域開發(fā)體量巨大，品

47、牌開發(fā)商眾多，樓盤項目性價比高，吸引中端客戶群體綠地世紀城發(fā)展商品牌實力雄厚，規(guī)模較大，產(chǎn)品特色鮮明從上述論述中可以得出這樣的結論，無錫2005和2006年土地供應量比較大，這直接導致市場整體供應情況偏大，無錫樓市的市場競爭情況會隨著06年推出土地項目的上市而加??；同時隨著城市格局的拉大，城市熱點居住區(qū)域也隨之增加，并且隨著消費者對居住條件要求的提高，目前在無錫的多個區(qū)域出現(xiàn)高檔住宅聚集的區(qū)域。在目前無錫的居住板塊中，太湖廣場板塊、太湖新城板塊、新區(qū)核心區(qū)板塊和城東板塊中項目定位比較高，這些板塊中也各有優(yōu)質(zhì)項目領跑各區(qū)域市場，受無錫高端客戶群體關注的項目，也多出自上述四個板塊中。3.2項目板塊

48、競爭分析目前無錫呈現(xiàn)出的高端物業(yè)聚集區(qū)域中，主要是無錫XX城項目所處的太湖廣場板塊，以及新區(qū)核心區(qū)板塊、太湖新城沿蠡湖板塊和城東板塊。與上述其他三個板塊相比，本區(qū)域具有其他區(qū)域不可比擬的優(yōu)勢。首先，從規(guī)劃層面上講，太湖廣場是無錫雙核中心之一，新區(qū)核心板塊和廣益新城板塊只能夠稱之為城市副中心，而太湖新城雖然在規(guī)劃上是無錫未來行政中心，占據(jù)自然環(huán)境優(yōu)勢，但居住氛圍、商業(yè)氛圍以及與老城區(qū)的距離使其無法與太湖廣場板塊向抗衡。其次，在交通層面上講，本區(qū)域周邊路網(wǎng)發(fā)達，交通主干道貫通東西南北，未來地鐵建設規(guī)劃中，率先建設的1號線也從本區(qū)域內(nèi)通過。本區(qū)域還占有與傳統(tǒng)中心距離近的優(yōu)勢。第三，從區(qū)域建設成熟程度

49、層面上講，南門作為無錫傳統(tǒng)居住區(qū)域，市政設施和周邊居住配套設施完善度非上述三個區(qū)域所能夠相提并論。3.3項目競爭分析3.3.1同區(qū)域在售項目競爭分析表：區(qū)域內(nèi)在售住宅項目情況樓盤名稱項目體量產(chǎn)品類型目前售價發(fā)展商凱燕環(huán)球中心13.4萬酒店式公寓18000元/無錫凱燕置業(yè)有限公司朗詩未來之家20萬高科技住宅11000元/無錫朗詩置業(yè)清揚首席4萬小體量住宅7500元/無錫金城灣房產(chǎn)陽光城市花園90萬住宅、洋房6800元/江蘇陽光置業(yè)1、凱燕環(huán)球中心開發(fā)商：無錫凱燕置業(yè)有限公司總建筑面積：134254平方米建筑層數(shù)：總高50層(近200米)項目物業(yè)類型：德國五星級酒店，商務酒店公寓，休閑，會議，（1

50、22層，凱賓斯基大酒店；23層以上酒店式公寓，辦公公寓）戶型面積分布：65、80、150M2主力訴求點：凱賓斯基大酒店管理公司統(tǒng)一管理.主要營銷活動：開盤活動開盤時間：05.10.31價格情況：目前在售精裝修酒店式公寓均價18000元/M2銷售情況：05年10月底開盤，至07.07.03日，銷售備案情況：用途總套數(shù)已售套數(shù)可售套數(shù)銷售總面積(M2)酒店式公寓73457216244,483.942. 朗詩未來之家開發(fā)商：無錫朗詩置業(yè)有限公司總建筑面積：20萬平方米項目物業(yè)類型：住宅戶型面積分布：90186M2主力訴求點：顛覆傳統(tǒng)，革命住宅、“恒溫恒濕恒氧低噪適光”主要營銷活動：朗詩科技住宅體驗之

51、旅、朗詩產(chǎn)品說明會開盤時間： 6月30日價格情況：一期開盤（帶裝修）住宅均價11000元/M2銷售情況：第一批開盤當日，推出128套住宅，當天銷售113套，銷售情況較好3. 清楊首席開發(fā)商：無錫金城灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積：38931.23平方米建筑層數(shù)：住宅26層，商業(yè)與辦公用房6層項目物業(yè)類型：高層住宅、多層商業(yè)辦公用房戶型面積分布：139.69 M2（A型）、115.73 M2（B型）、140.35M2（C型）主力訴求點：主打地段和區(qū)域配套；新中山路城市名門主要營銷活動：開盤前下午茶；開盤時間：06年12月價格情況：住宅（毛坯）均價7500元/M2，辦公均價75009000元/M2

52、銷售情況：截止07年7月3日，銷售備案情況如下表用途總套數(shù)已售套數(shù)可售套數(shù)銷售總面積(M2)高層住宅1441222215,903.99商業(yè)18000辦公8029512,940.274. 陽光城市花園開發(fā)商：江蘇陽光集團/陽光置業(yè)總建筑面積：一共90萬平方項目物業(yè)類型：二期高層、小高層住宅、商業(yè)，三期電梯花園洋房、小高層住宅戶型面積分布：50220主力訴求點：主打配套賣點，讓陽光成就未來；超大規(guī)模社區(qū)，高尚學府名門主要營銷活動：引入沃爾瑪超市，引入名校開盤時間：二期04.12.18 三期06年11月價格情況：二期均價：高層5050、小高層4950、商業(yè)10000 三期均價：電梯花園洋房6800銷

53、售情況：一期開盤既售空，二期基本售完，三期推出房源銷售過半同區(qū)域在售項目競爭分析結論：1、區(qū)域內(nèi)在售項目大部分均定位于高端客戶群體，由于先于XX城項目開發(fā)，因此已經(jīng)分流了本項目部分客戶群，我們應加快速度，盡可能早的開始宣傳本項目可售房源部分2、區(qū)域內(nèi)在售項目特點鮮明，各有風格特征，本項目同樣應該有自身鮮明的特點，以區(qū)分其他項目，奠定自身的項目屬性；3、區(qū)域內(nèi)這些高品質(zhì)、高價位項目的上市，提升了太湖廣場板塊的整體樓盤形象，也在一定程度上提升了客戶對該板塊房價的心理預期。這對XX項目來說有利有弊：有這些已上市樓盤的高價位作為鋪墊，客戶對XX項目的價格抗性會相對減少，這是有利的一面；而周邊樓盤已奠定

54、了太湖廣場板塊的高品質(zhì)形象，如果XX項目不能在產(chǎn)品上吸引客戶、在形象氣勢上打動客戶，也很容易被周邊項目壓制住，被客戶冷落，這無論是對于XX項目的產(chǎn)品設計還是其營銷推廣都是一大挑戰(zhàn)。3.3.2同區(qū)域?qū)⑼祈椖扛偁幏治霰恚耗祥L區(qū)未來將上市項目預計上市項目名稱物業(yè)類型總建面積（萬）無錫XX城商業(yè)、五星級酒店、商務辦公、公寓44九龍倉太湖廣場南側項目五星級酒店、商務辦公、酒店式公寓28九龍倉中南路延伸段北側項目住宅83南城青少年活動中心項目（智富國際）商業(yè)、辦公、住宅、酒店式公寓18常發(fā)水泵廠項目（常發(fā)清揚御庭）商業(yè)、辦公、居住21奕淳水泵廠東側地塊項目居住3.5益多清楊康城項目居住18威孚虞灣里地塊項

55、目商業(yè)、辦公、居住10世茂中心項目商業(yè)、辦公、居住、會展31.3天安六藥廠地塊項目（天安曼哈頓）商業(yè)、居住11凱賓斯基東側地塊項目商業(yè)（含酒店）、辦公14.3小計282.1數(shù)據(jù)來源：根據(jù)無錫國土拍賣資料整理1. 九龍倉太湖廣場南側項目開發(fā)公司：香港九龍倉集團九龍倉（無錫）置業(yè)有限公司項目位置：太湖廣場南側，圖書館東側占地面積：2.9萬總建筑面積：28萬物業(yè)類型：83層高層塔樓，339米高度；產(chǎn)品形態(tài)：五星級酒店、商務辦公、酒店式公寓。預計上市時間：07年6月底項目開工，上市時間未知2. 九龍倉中南路延伸段北側項目開發(fā)公司：香港九龍倉集團九龍倉（無錫）置業(yè)有限公司項目位置：朗詩未來之家南側，清名

56、路延伸段兩側，中南路延伸段北側；占地面積：30.7萬總建筑面積：83萬物業(yè)類型：綜合產(chǎn)品形態(tài)：住宅預計上市時間：項目尚未開工，上市時間未知3. 南城青少年活動中心項目（智富國際）開發(fā)公司：無錫市南城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：運河東路東側，圖書館西側占地面積：2.66萬總建筑面積：18萬物業(yè)類型：高層，一幢45層，兩幢30層產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、辦公、住宅、酒店式公寓預計上市時間：07年10月4. 常發(fā)水泵廠項目（常發(fā)清揚御庭）開發(fā)公司：無錫常發(fā)置業(yè)項目位置：清揚路、金城路交匯處東北角占地面積：9.36萬總建筑面積：21萬物業(yè)類型：高層產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、辦公、居住預計上市時間：2008年初5. 奕淳水

57、泵廠東側地塊項目開發(fā)公司：無錫奕淳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：南長街、金城路交匯處西北角占地面積：4.4萬總建筑面積：3.5萬物業(yè)類型：5層產(chǎn)品形態(tài)：居住預計上市時間：項目拆遷中，上市時間未知6. 益多清楊康城項目開發(fā)公司：無錫益多集團無錫五星置業(yè)有限公司項目位置：金城路以南，東至南長街，西至通揚路占地面積：10.4萬總建筑面積：18萬物業(yè)類型：多層、小高層、高層產(chǎn)品形態(tài)：住宅預計上市時間：2007年10月7. 威孚虞灣里地塊項目開發(fā)公司：無錫威孚置業(yè)、無錫南長區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營公司項目位置：清揚路東側、虞灣里地區(qū)、清名路南側、清揚新城北側，翠云新城西側占地面積：3.9萬總建筑面積：約10萬物業(yè)類型

58、：多層、小高層、高層產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、辦公、居住預計上市時間：拆遷比較難度，目前拆遷中，上市時間未知8. 世茂中心項目開發(fā)公司：無錫世界貿(mào)易中心有限公司項目位置：無錫市太湖大道與清楊路交界口東南側占地面積：5.5萬總建筑面積：31.3萬，服務式公寓樓9.8萬平方物業(yè)類型：1棟17層世貿(mào)大樓，1棟5層會展中心，5棟2433層世貿(mào)國際公寓產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、辦公、居住、會展預計上市時間：2007年12月9. 天安六藥廠地塊項目（天安曼哈頓）開發(fā)公司：天安集團，無錫天信置業(yè)有限公司項目位置：太湖大道南側、湖濱路東側、中南路北側、罵蠡港河西側占地面積：6萬總建筑面積：約11萬物業(yè)類型：高層產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、居

59、住預計上市時間：地塊一期已經(jīng)平整，但天安公司產(chǎn)品形態(tài)未定，上市時間未知10. 凱賓斯基東側地塊開發(fā)公司：無錫凱燕置業(yè)有限公司項目位置：市民廣場北側，凱燕環(huán)球中心東側，東至人大，西為規(guī)劃14米道路，北為規(guī)劃建樂路，南至永和路占地面積：2.6萬總建筑面積：約14.3萬物業(yè)類型：高層產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)（酒店）、辦公預計上市時間：未知同區(qū)域?qū)⑼祈椖扛偁幏治鼋Y論：1. 從上面的將推項目情況可以看出，區(qū)域內(nèi)未來的市場供應非常充足，其中不乏象香港九龍倉、中房集團等大牌開發(fā)商，在品牌知名度、項目規(guī)模上有著較大的優(yōu)勢。且與XX項目處于相近地段、檔次與價位也相差不多，客戶層面基本都瞄準高端銷售群體，可以預測，XX項目

60、的未來競爭異常激烈。2. 將推項目中有個別項目還存在拆遷等其它方面問題，預計入市時間會晚于XX項目。XX項目要充分抓住短暫的市場先機，震撼入市，盡可能多的吸引客源，縮短項目的銷售周期，以規(guī)避競爭風險。3.3.4市場同類型將推項目競爭分析1. 寶龍城市廣場項目開發(fā)商：無錫寶龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)地址：新區(qū)旺莊路和湘江路交界，旺莊鎮(zhèn)的旺莊路北側、湘江路西側、珠江路東側建設用地面積：7.7萬平米總建面積：約23萬平米建筑類別：高層、多層物業(yè)類別：集商業(yè)、餐飲、影城、娛樂、公寓酒店為一體的綜合性建筑群裝修狀況：精裝修樓層狀況：商業(yè)地上4層，地下1層；公寓酒店21層；快捷酒店26層位于商業(yè)的4層之上項