某大型城市綜合體住宅項(xiàng)目住宅策劃報(bào)告_secret

1、無(wú)錫XX城項(xiàng)目市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告目錄1、市場(chǎng)環(huán)境分析1.1中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境1.2無(wú)錫經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.3無(wú)錫07年上半年度房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)1.4無(wú)錫住宅商品房需求因素分析1.5無(wú)錫新城市中心區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃1.6無(wú)錫目前房地產(chǎn)政策環(huán)境2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)沿革2.1南長(zhǎng)區(qū)在無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位2.2區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程2.3區(qū)域客戶特征3、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)研判3.1無(wú)錫整體市場(chǎng)供給情況3.2項(xiàng)目板塊競(jìng)爭(zhēng)分析3.3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)案例分析3.4市場(chǎng)熱點(diǎn)典型案例分析4、項(xiàng)目解析4.1項(xiàng)目地塊分析4.2地塊區(qū)域配套4.3產(chǎn)品解析4.4項(xiàng)目可利用資源分析5、項(xiàng)目SWOT分析5.1項(xiàng)目SWOT分析5.2項(xiàng)目SWOT分析對(duì)策建議

2、6、項(xiàng)目客群定位6.1區(qū)域在售樓盤客群屬性分析6.2XX城項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目特征比較6.3XX城目標(biāo)客戶屬性定位6.4XX城目標(biāo)客戶行為特征分析6.5XX城目標(biāo)客戶購(gòu)買心理分析7、形象定位建議和市場(chǎng)切入點(diǎn)7.1XX城形象定位分析和建議7.2市場(chǎng)切入點(diǎn)分析8、項(xiàng)目推售時(shí)機(jī)81 市場(chǎng)影響因素分析82 項(xiàng)目自身因素分析83 推售時(shí)機(jī)建議9、項(xiàng)目總體推廣策略91 項(xiàng)目總體營(yíng)銷階段性戰(zhàn)略92 項(xiàng)目定位10、項(xiàng)目形象包裝10 . 1 案名包裝10.2 項(xiàng)目主題口號(hào)建議10.3 項(xiàng)目形象特征11、項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略建議11.1 盤源分析11.2 定價(jià)方法建議11.3 價(jià)格定位11.4 價(jià)格策略建議12、項(xiàng)目銷售計(jì)劃安

3、排12.1 銷售計(jì)劃安排表12.2 認(rèn)籌執(zhí)行方案及流程13、項(xiàng)目階段性推廣計(jì)劃安排13.1 客戶積累期13.2 開(kāi)盤強(qiáng)銷期13.3 持續(xù)銷售期13.4 清盤期13.5 項(xiàng)目推廣費(fèi)用預(yù)算1、市場(chǎng)環(huán)境分析1.1中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境2007年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)，具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速高位上揚(yáng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)有所改善、商品房市場(chǎng)供需矛盾加劇、熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲較快、外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)力度加大。總體來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控之下熱度有增無(wú)減。宏觀調(diào)控政策之下，05和06年的房地產(chǎn)投資增速有所下降，但07年以來(lái)又呈回升趨勢(shì)。07年前4個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資5264.61億

4、元，同比增長(zhǎng)27.4，增幅同比加快了6.1個(gè)百分點(diǎn)，超過(guò)06年全年的增速21.8，也超過(guò)同期固定資產(chǎn)投資增速25.5，房地產(chǎn)投資增速明顯偏快。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，07年5月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4，創(chuàng)下18個(gè)月來(lái)的新高，漲幅比上月提高1.0個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房?jī)r(jià)格同比漲幅也創(chuàng)出6個(gè)月來(lái)的新高達(dá)到6.6。其中深圳、北京的新房?jī)r(jià)格漲幅仍超過(guò)10。分地區(qū)來(lái)看，廣州、深圳、北京新建商品住房和二手房銷售價(jià)格同比漲幅仍居前，上海的新房銷售價(jià)格和二手房銷售價(jià)格也趨加快上揚(yáng)之態(tài)勢(shì)。也就是說(shuō)，全國(guó)房?jī)r(jià)總體上平穩(wěn)上漲，但熱點(diǎn)城市和地區(qū)熱度不減，房?jī)r(jià)仍然偏高且上漲較快。從上半

5、年的行業(yè)運(yùn)行情況看，總體上有升溫的趨勢(shì)，似乎與調(diào)控的主基調(diào)不符，也沒(méi)有朝著調(diào)控預(yù)期的目標(biāo)發(fā)展。因此預(yù)計(jì)接下來(lái)的行業(yè)調(diào)控將更加趨緊。不過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還需要繼續(xù)觀察，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的加快應(yīng)該會(huì)提高市場(chǎng)供應(yīng)量，供需矛盾相應(yīng)也將有所緩解，再加上供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整，平均房?jī)r(jià)漲幅或會(huì)保持平穩(wěn)，不排除個(gè)別抗性較小的地區(qū)出現(xiàn)平均房?jī)r(jià)回落的現(xiàn)象。不過(guò)我們認(rèn)為房屋銷售價(jià)格是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，人民生活水平的提高及城市化進(jìn)程的加快使得房地產(chǎn)需求仍就旺盛，加上現(xiàn)實(shí)存在的大量的投資需求，還有土地供應(yīng)趨緊也將繼續(xù)推高地價(jià)進(jìn)而影響房?jī)r(jià)，這些都支撐著高房?jī)r(jià)，同類型商品房?jī)r(jià)格顯著回落的情況不大可能出現(xiàn)。在全國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)快速回

6、升的大背景下，客觀的說(shuō)，宏觀調(diào)控政策還需要進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)，調(diào)控效果并不明顯。而在經(jīng)過(guò)05和06兩年的宏觀調(diào)控后，被壓抑的購(gòu)房需求由于看不到房?jī)r(jià)增幅下跌趨勢(shì)，在07年開(kāi)始獲得釋放。上海作為前一輪宏觀調(diào)控重點(diǎn)打壓的區(qū)域，樓市重新開(kāi)始升溫，從而帶動(dòng)整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣態(tài)勢(shì)。同時(shí)，在一線城市領(lǐng)軍中國(guó)房市增長(zhǎng)的同時(shí)，二、三線城市發(fā)展如火如荼。國(guó)內(nèi)外大型品牌開(kāi)發(fā)商紛紛涌入二、三線城市淘金。目前，我國(guó)幾大主要二三線城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率能夠達(dá)到30%，而上海房地產(chǎn)投資收益率目前在7%至8%之間。比起北京、上海等房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越嚴(yán)峻的調(diào)控形勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，二三線城市成為了新的投資沃土。而且，那些較早

7、進(jìn)入二三線城市的開(kāi)發(fā)商所獲得的巨額回報(bào)，也吸引了越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商參與食搶市場(chǎng)蛋糕。作為受上海經(jīng)濟(jì)輻射和影響比較強(qiáng)的無(wú)錫，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直比較平穩(wěn)。05和06年中雖然因宏觀調(diào)控的影響，而取得高位盤整的調(diào)整時(shí)間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和房?jī)r(jià)升幅趨于平緩，但在07年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)升溫的大背景下，也呈現(xiàn)出新一輪高位行情啟動(dòng)的跡象。1.2無(wú)錫經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.2.1無(wú)錫近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況GDP總量與增長(zhǎng)率無(wú)錫市是長(zhǎng)江三角洲沿海開(kāi)放城市，2007年中國(guó)社科院全國(guó)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名中（包含了港澳臺(tái)地區(qū)的10個(gè)城市），位列第6。近10年來(lái)無(wú)錫經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈逐年上升趨勢(shì)，GDP總量從2001年的1360億元增長(zhǎng)至2006年的

8、3320億元。從GDP排名來(lái)看，2006年無(wú)錫在長(zhǎng)三角15個(gè)城市中仍保持第4位，在全國(guó)仍保持第9位。圖1：2001-2006年無(wú)錫GDP總量情況 單位：億元數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒2002-2007從上表可以看出，無(wú)錫的經(jīng)濟(jì)總量和增長(zhǎng)速度都是較強(qiáng)的，結(jié)合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)整體利好的形勢(shì)，相信可以實(shí)現(xiàn)無(wú)錫經(jīng)濟(jì)高速、穩(wěn)定增長(zhǎng)，這為無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和商品住宅市場(chǎng)需求奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)并創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間。人均GDP2005年無(wú)錫人均GDP達(dá)到50958元人民幣，相當(dāng)于6370美元。2006年無(wú)錫人均GDP超過(guò)了7000美元，已經(jīng)達(dá)到世界中等發(fā)達(dá)國(guó)家生活水平。財(cái)政收入情況近年來(lái)無(wú)錫市財(cái)政收入大幅增加，年均增長(zhǎng)率

9、都在20%左右，2006年全年完成財(cái)政收入517.35億元，財(cái)政收入逐年增加，表明無(wú)錫市政府經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，為無(wú)錫城市建設(shè)發(fā)展、居民生活水平提高提供了保障，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。1998-2006年無(wú)錫財(cái)政收入情況 單位：億元 數(shù)據(jù)來(lái)源：1999-2003無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒，2004-2006年無(wú)錫市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)1.2.2人均可支配收入及消費(fèi)水平無(wú)錫是中國(guó)發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最早的地區(qū)之一。近幾年來(lái)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，個(gè)人資本快速增長(zhǎng)，無(wú)錫的人均收入位居全省乃至全國(guó)前列。2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16005元，同比超出17.8%，增幅居長(zhǎng)三角15個(gè)城市之首。無(wú)錫市城鎮(zhèn)

10、居民人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，人均消費(fèi)支出也在不斷增加，說(shuō)明市民的生活水平不斷提高。圖：2001-2005年無(wú)錫人均可支配收入及消費(fèi)支出 單位：元數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒1.2.3無(wú)錫2007年經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)2007年14月，無(wú)錫經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出一下特點(diǎn)：工業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展，固定資產(chǎn)投入平穩(wěn)，消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，外向型經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步推進(jìn)，居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，市場(chǎng)物價(jià)持續(xù)走高，財(cái)政收入增速加快，金融信貸平穩(wěn)運(yùn)行。表1：2007年14月無(wú)錫經(jīng)濟(jì)運(yùn)行各項(xiàng)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成額同比增幅地區(qū)生產(chǎn)總值832.29億元15.4第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值330.66億元15.8累計(jì)工業(yè)增加值590.51億元21.1外資企業(yè)工業(yè)增加值23

11、4.41億元31.1全社會(huì)固定資產(chǎn)投資487.28億元10.0工業(yè)固定資產(chǎn)投資285.50億元5.7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額97.23億元28.9商品房銷售面積159.11萬(wàn)20.5商品房銷售額75.32億元30.7人均可支配收入7562元14.0數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫市統(tǒng)計(jì)局從上表可以看出，無(wú)錫經(jīng)濟(jì)正保持快速平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，作為城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的同業(yè)增加值也快速提升中，為無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供了良好的市場(chǎng)氛圍和基礎(chǔ)條件。商品房銷售面積和商品房銷售額均大幅上揚(yáng)，其中商品房銷售額增幅大于商品房銷售面積，從中可以判斷出無(wú)錫商品房銷售價(jià)格也在快速上揚(yáng)中。1.3無(wú)錫07年上半年度房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)1.3.107年無(wú)

12、錫上半年度商品房日均成交量整個(gè)2007年上半年度，除2月份受春節(jié)假期影響外，無(wú)錫的商品房成交情況總體比較穩(wěn)定，前5個(gè)月日均成交套數(shù)基本保持在100套左右，而6月份有所上升。這反映出無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于一個(gè)健康穩(wěn)定增長(zhǎng)的發(fā)展階段，市場(chǎng)需求以剛性需求為主，市民的購(gòu)買心理受外界干擾較小。從整體來(lái)看，市場(chǎng)情況良好。圖：2007年16月無(wú)錫市區(qū)商品房日均成交量數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)無(wú)錫商品房網(wǎng)上備案平臺(tái)數(shù)據(jù)整理從月度商品房成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)分析，較05、06年，今年無(wú)錫商品房成交量上升態(tài)勢(shì)明顯。其中6月份更由于多個(gè)優(yōu)秀項(xiàng)目開(kāi)盤銷售，使得成交量大幅上升，日成交量最多達(dá)到233套，如果不是因?yàn)?月上旬無(wú)錫爆發(fā)藍(lán)藻危機(jī)

13、，使日成交量下降到60套左右，整個(gè)6月的商品房銷售量增加會(huì)更加明顯。1.3.207年上半年度商品房成交均價(jià)07年上半年，除3月份成交均價(jià)略有下降外，各月份成交均價(jià)基本處于穩(wěn)步上升階段，其中5、6月份價(jià)格提升尤為明顯，且保持了持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)。6月份的成交均價(jià)已經(jīng)逼近5500元/。圖：2007年26月無(wú)錫市區(qū)商品房成交均價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)無(wú)錫商品房網(wǎng)上備案平臺(tái)數(shù)據(jù)整理相對(duì)無(wú)錫前幾年商品房成交均價(jià)，無(wú)錫2007年房?jī)r(jià)有突破跡象，06年6月無(wú)錫市區(qū)商品房成交均價(jià)尚處于4700元/的水平。根據(jù)中原對(duì)無(wú)錫各區(qū)域板塊商品房成交監(jiān)測(cè)，新區(qū)板塊、太湖新城板塊、太湖廣場(chǎng)板塊的增長(zhǎng)幅度比較大1.3.307年上半年

14、分物業(yè)類型成交情況表：無(wú)錫07年上半年度分物業(yè)成交情況物業(yè)類型普通住宅（套）別墅（套）商業(yè)（套）辦公（套）其它（套）小計(jì)（套）6月份成交套數(shù)30248154458137085月份成交套數(shù)255411449758432274月份成交套數(shù)235921251778231683月份成交套數(shù)215010484176831792月份成交套數(shù)1146513834251627累計(jì)成交套數(shù)1123356227823122014909累計(jì)成交比例75.343.7718.662.090.14100數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)無(wú)錫商品房網(wǎng)上備案平臺(tái)數(shù)據(jù)整理從上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，住宅成交仍占無(wú)錫商品房成交量絕大部分。強(qiáng)勁的住宅需求

15、仍然是推動(dòng)無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要推動(dòng)力。07年上半年無(wú)錫市成交的商品房主要以普通住宅為主，占成交商品房總套數(shù)的75.34；其次為商業(yè)物業(yè)，占商品房成交總套數(shù)的18.66。別墅、辦公、車庫(kù)類物業(yè)成交量較少。1.3.4無(wú)錫07年度上半年分區(qū)域成交情況07年上半年無(wú)錫市商品房成交主要集中在惠山、濱湖、新區(qū)三個(gè)區(qū)域，這三個(gè)區(qū)域的成交套數(shù)接近成交總套數(shù)的70。表：無(wú)錫07年上半年度分區(qū)域成交情況北塘濱湖崇安惠山南長(zhǎng)錫山新區(qū)小計(jì)6月份成交套數(shù)184105016896813347273337085月份成交套數(shù)18288415977310031181832274月份成交套數(shù)217805177850125308

16、68631683月份成交套數(shù)22667111496615751752831792月份成交套數(shù)12430611146511225725216271月份成交套數(shù)1595012455411696376502902累計(jì)成交套數(shù)1092421797445637962502366717811累計(jì)成交比例6.1323.685.4725.624.4714.0520.58100數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)無(wú)錫商品房網(wǎng)上備案平臺(tái)數(shù)據(jù)整理從上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，濱湖、惠山、新區(qū)和錫山區(qū)是無(wú)錫目前商品房成交的重要的區(qū)域，其他區(qū)域成交量明顯要低很多。然而這種情況更多是因?yàn)楸碧?、崇安、南長(zhǎng)三個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量不足造成的。崇安區(qū)是無(wú)錫傳統(tǒng)市中心

17、，北塘和南長(zhǎng)兩區(qū)則一直是無(wú)錫的副中心區(qū)。無(wú)錫一直是一個(gè)單極中心發(fā)展模式的城市，中心區(qū)和副中心區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地很少。隨著城市格局逐步完善，中心區(qū)和副中心區(qū)城市功能和布局的調(diào)整，上述三區(qū)內(nèi)的企業(yè)逐步遷出，在未來(lái)時(shí)間內(nèi)，副中心區(qū)將迎來(lái)一個(gè)樓盤上市的高峰期。以南長(zhǎng)區(qū)為例，目前已經(jīng)取得土地，即將上市的項(xiàng)目多達(dá)10個(gè)，規(guī)劃總建筑面積達(dá)到268萬(wàn)。表：南長(zhǎng)區(qū)未來(lái)將上市項(xiàng)目預(yù)計(jì)上市項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總建面積（萬(wàn)）無(wú)錫XX城商業(yè)、五星級(jí)酒店、商務(wù)辦公、公寓44九龍倉(cāng)太湖廣場(chǎng)南側(cè)項(xiàng)目五星級(jí)酒店、商務(wù)辦公、酒店式公寓28九龍倉(cāng)中南路延伸段北側(cè)項(xiàng)目居住83南城青少年活動(dòng)中心項(xiàng)目（智富國(guó)際）商業(yè)、辦公、居住、酒店式公寓1

18、8常發(fā)水泵廠項(xiàng)目（常發(fā)清揚(yáng)御庭）商業(yè)、辦公、居住21奕淳水泵廠東側(cè)地塊項(xiàng)目居住3.5益多清楊康城項(xiàng)目居住18威孚虞灣里地塊項(xiàng)目商業(yè)、辦公、居住10世茂中心項(xiàng)目商業(yè)、辦公、居住、會(huì)展31.3天安六藥廠地塊項(xiàng)目（天安曼哈頓）商業(yè)、居住11凱燕置業(yè)凱賓斯基東側(cè)地塊商業(yè)（酒店）、辦公14.3小計(jì)282.1數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)無(wú)錫國(guó)土拍賣資料整理1.3.5無(wú)錫07年度上半年土地推出量較06年有所控制2007年上半年，無(wú)錫有兩批國(guó)土使用權(quán)拍賣，共計(jì)推出地塊25幅，總計(jì)用地面積118.4萬(wàn)。相比2006年全年共出讓經(jīng)營(yíng)性用地106幅，總計(jì)用地面積1041萬(wàn)，推地速度和推地?cái)?shù)量都有大幅減少。在2007年推出的經(jīng)營(yíng)性

19、用地中，居住和商住用地有14幅，總計(jì)用地面積為99萬(wàn)，仍然占推出土地的絕大部分。小結(jié)：從無(wú)錫2007年上半年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，無(wú)錫樓市或許將迎來(lái)自2003年以來(lái)第二輪高速上漲行情，在2005年宏觀調(diào)控后逐步區(qū)域平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)將獲得突破。商品房銷售面積和銷售價(jià)格持續(xù)穩(wěn)步走高，各區(qū)域發(fā)展趨于平衡，城市格局的擴(kuò)大和完善，各區(qū)域樓市均顯示出旺盛局面，使無(wú)錫樓市不再倚重某一個(gè)或幾個(gè)片區(qū)的快速發(fā)展來(lái)帶動(dòng)整個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在無(wú)錫目前樓市中，住宅需求仍然是促進(jìn)無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力動(dòng)能，商業(yè)、辦公、別墅等物業(yè)成為補(bǔ)充。但隨著2006年大量推出的地塊項(xiàng)目逐步上市，未來(lái)供應(yīng)量仍然偏大，供大于求的局面或許很長(zhǎng)

20、時(shí)間內(nèi)不會(huì)得到改善。1.4無(wú)錫住宅商品房需求因素分析在無(wú)錫商品房供應(yīng)量偏大的局面下，無(wú)錫樓市保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，商品住宅成交量和成交均價(jià)不斷突破新高，反映無(wú)錫老百姓對(duì)商品住宅需求強(qiáng)勁。對(duì)住房需求的原因有兩方面，即剛性需求和改善居住型需求。支撐無(wú)錫市場(chǎng)強(qiáng)勁的剛性需求因素有幾個(gè)。第一是無(wú)錫城市城市化進(jìn)程的不斷加快，使得無(wú)錫城市格局趨于完善，城市骨架的拉開(kāi)對(duì)交通干線、路橋等市政設(shè)施建設(shè)力度的不斷加大，促進(jìn)了一部分剛性需求。第二是由于結(jié)婚或者家庭人口結(jié)構(gòu)的改變而產(chǎn)生的住房需求。無(wú)錫城區(qū)目前有80萬(wàn)左右出生于19761983年的青年，這個(gè)年齡段的人群正處于其人生中消費(fèi)力最為強(qiáng)勁的階段，這也為無(wú)錫樓市提供

21、了強(qiáng)有力的消費(fèi)支撐。第三是出于對(duì)子女教育的考慮。目前無(wú)錫的9年義務(wù)教育階段，仍然采用學(xué)區(qū)制的入學(xué)方式，選擇非居住區(qū)域的優(yōu)秀學(xué)校，需要繳納不菲的責(zé)校費(fèi)用。不少父母和剛結(jié)婚不久的夫婦，為了孩子將來(lái)能夠獲得比較好的教育條件，紛紛選擇擁有游戲教育資源的區(qū)域置業(yè)。第四是由于無(wú)錫近年來(lái)外來(lái)人口的不斷增加，促使了住宅需求的增加。很多在錫城工作和生活了多年的“新無(wú)錫人”，在有了一定積蓄之后，選擇在無(wú)錫置業(yè)安定下來(lái)。同時(shí)隨著無(wú)錫產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，高新技術(shù)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)逐步成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，而這類企業(yè)對(duì)高新技術(shù)人才的需求，使無(wú)錫的外來(lái)人口素質(zhì)和結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。很多年輕的高收入人才進(jìn)入無(wú)錫，對(duì)無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了促進(jìn)作

22、用，增加了商品住宅的需求量。在剛性需求強(qiáng)勁的同時(shí)，無(wú)錫改善型居住需求也毫不遜色。由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，使無(wú)錫人民收入和消費(fèi)能力都獲得了極大提高。對(duì)生活質(zhì)量要求的提高首先就反映在居住條件的改善上。同時(shí)無(wú)錫作為區(qū)域內(nèi)核心城市的地位，使得無(wú)錫人財(cái)富增加速度也顯著加快，這都為無(wú)錫商品住宅市場(chǎng)增加了需求動(dòng)力。1.5無(wú)錫新城市中心區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃1.5.1太湖廣場(chǎng)城市新中心區(qū)規(guī)劃據(jù)2007年最新出臺(tái)的無(wú)錫市中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃明確：中心地區(qū)包括崇安、北塘、南長(zhǎng)三區(qū)行政轄區(qū)范圍，局部地區(qū)的邊界做擴(kuò)大和優(yōu)化(路、河)，總面積為71.04平方公里。無(wú)錫城中心的傳統(tǒng)概念是解放環(huán)路圍合而成的“烏龜殼”，只有5平方公里多。

23、最新的“中心城”規(guī)劃，突出了“雙核互補(bǔ)”的多中心體系。這雙核便是解放環(huán)路崇安商貿(mào)商務(wù)核心區(qū)(老中心)和太湖廣場(chǎng)商務(wù)文化核心區(qū)(新中心)兩個(gè)市級(jí)中心。太湖廣場(chǎng)商務(wù)核心區(qū)將成為全市的行政文化中心，也是市民主要的集會(huì)活動(dòng)中心。廣場(chǎng)規(guī)劃用地面積約67公頃，北側(cè)為人民大會(huì)堂（已建）、市政大樓等建筑，南側(cè)有圖書館（已建）、展覽館（革命陳列館、博物館、規(guī)劃展示館）等建筑。太湖廣場(chǎng)景觀規(guī)劃采用現(xiàn)代景觀高科技手法，突出綠、景、精、新，力求體現(xiàn)都市的休閑性、使用的多樣性，形成以市民活動(dòng)為主，兼顧旅游，集文化、娛樂(lè)、體育、健身、觀賞、集會(huì)、休閑為一體的高檔次高品位城市廣場(chǎng)。1.5.2太湖大道規(guī)劃太湖大道全長(zhǎng)15公里

24、，規(guī)劃范圍為兩側(cè)500米。太湖大道兩側(cè)用地功能定位，蠡溪路以西為城市旅游發(fā)展區(qū)，中部為行政商貿(mào)辦公區(qū)，廣南立交以東為科技研發(fā)區(qū)，規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一心（太湖廣場(chǎng)地區(qū)行政中心）、二片（蠡溪路至湖濱路之間的居住片、清揚(yáng)路至廣南立交之間的居住片）、三區(qū)（蠡溪路以西的旅游發(fā)展區(qū)、中段的行政商貿(mào)辦公區(qū)、廣南立交以東的科技研發(fā)區(qū)）、四帶（西蠡湖沿岸的太湖沿岸濱水帶、罵蠡港親水景觀帶、新運(yùn)河風(fēng)光帶和古運(yùn)河歷史發(fā)展帶）”，形成展示無(wú)錫現(xiàn)代化城市外貌及無(wú)錫地域文化、自然風(fēng)光和生態(tài)環(huán)境湖濱城市特色的景觀軸線。在無(wú)錫新城市格局中，太湖廣場(chǎng)周邊區(qū)域?qū)⒄加兄匾匚?。從歷史上看，太湖廣場(chǎng)周邊擁有錫城最古老的文脈，歷來(lái)是交通便捷

25、之地。這里有1000多年歷史的黃金水道京杭大運(yùn)河、2500多年歷史的江南古運(yùn)河，3200多年歷史、世界上最早人工開(kāi)鑿的運(yùn)河泰伯瀆。從當(dāng)前的地理位置看，長(zhǎng)三角位于中國(guó)東南沿海的中部，無(wú)錫則為長(zhǎng)三角蘇錫常都市圈和滬寧杭都市圈的中心位置。從無(wú)錫城區(qū)的地圖來(lái)看，太湖廣場(chǎng)又位于無(wú)錫的“幾何中心”。從功能定位上看，太湖廣場(chǎng)將擁有多個(gè)錫城之“最”。1、政府配套設(shè)施最多。城建檔案館、博物館、革命陳列館、科技館、工商局、青少年活動(dòng)中心等總面積將達(dá)50萬(wàn)平方米，這里是錫城政府配套設(shè)施及社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目最為集中的區(qū)域，這不僅完善了廣場(chǎng)的功能，還將積聚大量的人氣。2、高檔酒店最集中的區(qū)域。太湖廣場(chǎng)將在凱賓斯基、世貿(mào)中心、

26、萬(wàn)豪酒店、九龍倉(cāng)地塊等地出現(xiàn)多家五星級(jí)的酒店，讓人感受到一種國(guó)際化的商住氛圍，吸引不同消費(fèi)習(xí)慣的國(guó)際人士入住。3、頂級(jí)規(guī)模的購(gòu)物天堂。從百貨方面看，世貿(mào)中心、燕莎中心走高檔路線，定位超過(guò)中山路商圈。建成之后，擁有消費(fèi)實(shí)力的無(wú)錫人將不必再前往上海、香港等地購(gòu)買國(guó)際品牌。而深圳XX將打造沿清揚(yáng)路150米的購(gòu)物帶，偏重中高檔為主的人群，整個(gè)百貨區(qū)將有4個(gè)八佰伴的面積。4、跨國(guó)總部最多的高地。盡管無(wú)錫已有多家跨國(guó)公司，但一直沒(méi)有與之相適應(yīng)的高檔商務(wù)辦公中心，這不得不說(shuō)是一種遺憾。將來(lái)，廣場(chǎng)周圍密布的各種高檔會(huì)展中心，使這一情況得以改善。1.6無(wú)錫目前房地產(chǎn)政策環(huán)境1.6.1“一費(fèi)二稅”政策構(gòu)成土地政策

27、新格局從2007年2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為實(shí)打?qū)嵉摹扒逅阒啤?，而城?zhèn)土地使用稅額標(biāo)準(zhǔn)提高2倍、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)提高1倍的政策已于2007年1月1日正式實(shí)施。2007年1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)在1998年頒布的中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例規(guī)定的基礎(chǔ)上平均提高2倍，其中交納稅費(fèi)最高的大城市土地使用稅，每平方米年稅額由以前的0.5元至10元調(diào)整為1.5元至30元。同時(shí)，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有的基礎(chǔ)上提高1倍的政策也正式實(shí)施。自此，土地增值稅清算、土地使用稅和新增建設(shè)用地使用費(fèi)提高，三者構(gòu)成了土地環(huán)節(jié)的“一費(fèi)二

28、稅”上調(diào)政策。1.6.2八部委聯(lián)合展開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治4月初，建設(shè)部、國(guó)土資源部、財(cái)政部、審計(jì)署、監(jiān)察部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家發(fā)改委及工商行政管理總局聯(lián)合下發(fā)通知，展開(kāi)為期一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)組織全面檢查，嚴(yán)肅查處違紀(jì)違法案件。落實(shí)上一階段土地審批政策，國(guó)土資源局確定了各省報(bào)批材料中的申報(bào)范圍及土地利用現(xiàn)狀標(biāo)準(zhǔn)，此外強(qiáng)調(diào)在07年土地利用計(jì)劃中將嚴(yán)格政策落實(shí)和執(zhí)行考核。1.6.32007年6月，無(wú)錫物價(jià)局發(fā)布關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)價(jià)格熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題管理的實(shí)施意見(jiàn)1.嚴(yán)格執(zhí)行商品住房?jī)r(jià)格“一價(jià)清”制度。進(jìn)一步清理在房?jī)r(jià)之外的收費(fèi)行為，凡面向全體業(yè)主的收費(fèi)，應(yīng)進(jìn)入商品住房成本的，

29、不得在房?jī)r(jià)之外另收。除特約服務(wù)收費(fèi)外，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目亂收費(fèi)。政府行政部門不得擅自立項(xiàng)、超標(biāo)準(zhǔn)、超范圍向開(kāi)發(fā)企業(yè)收取各種費(fèi)用。.完善商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)要在商品住房銷售前，將每套住宅的基準(zhǔn)價(jià)格、各項(xiàng)差價(jià)和價(jià)格浮動(dòng)幅度報(bào)價(jià)格主管部門備案，并在銷售場(chǎng)所醒目位置予以公示。價(jià)格公示后，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要上調(diào)銷售價(jià)格的，須將各項(xiàng)差價(jià)系數(shù)重新調(diào)整后，在實(shí)施前一個(gè)月向價(jià)格主管部門備案。.合理確定經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格管理，嚴(yán)格審核經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)成本和管理費(fèi)用，利潤(rùn)率要嚴(yán)格控制在3%以內(nèi)，同時(shí)要確保經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策落實(shí)到位。.規(guī)范涉房壟斷行業(yè)的價(jià)格行為。加

30、強(qiáng)對(duì)涉房“二管三限”價(jià)格管理，按照保本微利的原則，從緊制定“二管三限”價(jià)格的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)。強(qiáng)化對(duì)強(qiáng)制性服務(wù)收費(fèi)行為的監(jiān)管，努力降低商品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。1.6.4當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的政策存在以下特點(diǎn)調(diào)控對(duì)象由初期以土地調(diào)控為中心轉(zhuǎn)向土地調(diào)控與房屋調(diào)控并重。土地調(diào)控由早期主要關(guān)注國(guó)有土地資產(chǎn)流失問(wèn)題，開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)用地轉(zhuǎn)向?qū)ㄔO(shè)用地總量控制和土地管理制度建設(shè)的關(guān)注。房屋調(diào)控重心由重視房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)向?qū)ψ》績(jī)r(jià)格的關(guān)注和最近對(duì)住房結(jié)構(gòu)的調(diào)控。土地和房屋調(diào)控由“租”“費(fèi)”為主轉(zhuǎn)向以“稅”為主，由軟約束轉(zhuǎn)向硬約束。金融調(diào)控轉(zhuǎn)向緊縮的限制性。【小結(jié)】無(wú)錫當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)：房地產(chǎn)行業(yè)整體市場(chǎng)形勢(shì)看好，被宏觀調(diào)控政

31、策影響而壓抑的購(gòu)房需求在2007年各大城市爆發(fā)；上海樓市回暖，無(wú)錫樓市受大形勢(shì)利好和強(qiáng)勁需求影響，有第二輪井噴行情涌現(xiàn)跡象；無(wú)錫2007年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)保持高速穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，人民生活水平提高，可支配收入增加，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。物價(jià)水平不斷上揚(yáng)，通貨膨脹跡象出現(xiàn)；無(wú)錫2007年上半年度樓市供需兩旺，未來(lái)供應(yīng)量偏大，其中副中心區(qū)將改變供小于求的供需失衡局面；無(wú)錫樓市需求強(qiáng)勁，剛性需求和改善性居住需求共同支撐無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)力，無(wú)錫房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)勢(shì)頭不可逆轉(zhuǎn)；無(wú)錫新城市中心規(guī)劃布局完成，太湖廣場(chǎng)周邊區(qū)域?qū)⒊蔀榈诙兄行?，承?dān)“商務(wù)文化核心區(qū)”功能；宏觀調(diào)控政策沒(méi)有取得預(yù)期效果，政府改變政策調(diào)控重

32、點(diǎn)，謀求從根本解決房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱問(wèn)題，估計(jì)2007年會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策。2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)沿革2.1南長(zhǎng)區(qū)在無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位2.1.1南長(zhǎng)區(qū)域規(guī)劃XX城項(xiàng)目所處的南長(zhǎng)區(qū)位于無(wú)錫市中心南部，與崇安、北塘兩區(qū)共同構(gòu)成傳統(tǒng)無(wú)錫城區(qū)，是無(wú)錫老城區(qū)的”南大門”，歷來(lái)是無(wú)錫重要的居住聚集區(qū)域，地理位置重要。西側(cè)與濱湖區(qū)隔罵蠡港相望，南至梁塘河，東接無(wú)錫新區(qū)，北接崇安區(qū)。全區(qū)面積24.45平方公里，下轄迎龍橋、南禪寺、清名橋、金星、揚(yáng)名和金匱6個(gè)街道。南長(zhǎng)規(guī)劃城市建設(shè)用地面積22.33平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模為50萬(wàn)人。南長(zhǎng)區(qū)定位為以現(xiàn)代商務(wù)辦公和居住功能為主的現(xiàn)代化城區(qū)。規(guī)劃以商貿(mào)服務(wù)業(yè)

33、、物流業(yè)和旅游業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支柱，通過(guò)提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、整合空間結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境，把南長(zhǎng)建設(shè)成為具有文化特色的集現(xiàn)代商務(wù)辦公和居住為一體的特色城區(qū)。2.1.2清揚(yáng)路沿線居住區(qū)在無(wú)錫居住板塊格局中的地位清揚(yáng)路建于上世紀(jì)70年代，沿線周邊是無(wú)錫重要的居住聚集區(qū)域。自清揚(yáng)路建成開(kāi)始，道路沿線的清揚(yáng)新村、沁園新村、揚(yáng)名新村、江南花園一直是無(wú)錫市區(qū)同時(shí)代比較現(xiàn)代舒適，檔次比較高的居住社區(qū)，至今已經(jīng)成為有30萬(wàn)人口居住的大型居住社區(qū)聚集地。2002年以來(lái)，清揚(yáng)路沿線周邊區(qū)域在無(wú)錫率先開(kāi)發(fā)了多個(gè)現(xiàn)代化高檔社區(qū)，新世紀(jì)花園、新江南花園內(nèi)的居民繼承了清揚(yáng)路沿線板塊居民層次較高的特點(diǎn)，新社區(qū)優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)和領(lǐng)先的

34、物業(yè)管理水平更加奠定了清揚(yáng)路居住板塊在無(wú)錫居住板塊格局中的領(lǐng)先地位。隨著太湖大道和太湖廣場(chǎng)的建成，清揚(yáng)路周邊交通便利性和配套設(shè)施完善的優(yōu)點(diǎn)日益為無(wú)錫居民所青睞，清揚(yáng)路周邊必將成為無(wú)錫重要的高檔居住集中區(qū)域。2.2區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程無(wú)錫XX城項(xiàng)目地處太湖廣場(chǎng)南側(cè)，正處于副中心區(qū)和南區(qū)的交界地位，在無(wú)錫傳統(tǒng)區(qū)域認(rèn)知中，該區(qū)域被稱作“南門”。南門區(qū)域作為商品住宅建設(shè)起步最早的區(qū)域，居住片區(qū)已形成規(guī)模。清揚(yáng)路永樂(lè)路相交附近區(qū)域，更因?yàn)榧覙?lè)福超市和太湖廣場(chǎng)的建成獲得價(jià)值提升，形成太湖廣場(chǎng)板塊。加上距市中心很近，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，配套齊全，使得目前該區(qū)域的樓盤價(jià)格，除中心區(qū)外領(lǐng)銜全市，被形容為“南門地貴”。

35、自2002年以來(lái)，南門區(qū)域內(nèi)推出的項(xiàng)目數(shù)量比較少，南門區(qū)域已經(jīng)有多年少有新商品住宅推出。產(chǎn)品品質(zhì)高端和市場(chǎng)供應(yīng)不足導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)新房?jī)r(jià)格飆升之外，一些品質(zhì)較高的二手房?jī)r(jià)格同樣居高不下。新世紀(jì)花園和新江南花園的房源，在二手房市場(chǎng)中，目前已經(jīng)達(dá)到單價(jià)7500元左右的水平，除中心區(qū)外，該區(qū)域是二手房?jī)r(jià)格最高的區(qū)域。在2005年和2006年無(wú)錫經(jīng)營(yíng)性用地大幅度推出的市場(chǎng)背景下，南長(zhǎng)區(qū)域內(nèi)也有多塊地塊推出，這其中大部分都還沒(méi)有上市形成供應(yīng)。僅有無(wú)錫商業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司的新世紀(jì)公寓項(xiàng)目和無(wú)錫金城灣房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的金陽(yáng)大廈項(xiàng)目（市場(chǎng)推廣名稱為“清揚(yáng)首席”），住宅銷售價(jià)格均已突破7500元/。2007年以來(lái)，區(qū)域內(nèi)

36、住宅樓盤價(jià)格呈現(xiàn)進(jìn)一步上升態(tài)勢(shì)，朗詩(shī)未來(lái)之家以其高科技概念和裝修房，一期單元平均售價(jià)為11000元/；凱燕環(huán)球中心以世界頂級(jí)酒店品牌和精裝修標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓，自開(kāi)盤以來(lái)均價(jià)一路走高，自開(kāi)盤時(shí)的13400元/，至目前的接近18000元/；天誠(chéng)大廈屬于寫字樓項(xiàng)目，位于永豐路與清揚(yáng)路交界處北部，售價(jià)達(dá)到8000元/；相信未來(lái)即將上市的世貿(mào)中心、九龍倉(cāng)項(xiàng)目以及南城綠洲項(xiàng)目會(huì)繼續(xù)拉升區(qū)域商品房售價(jià)。圖：區(qū)域商品住宅價(jià)格走勢(shì)圖各年度區(qū)域代表住宅項(xiàng)目樓盤：2002年：南洋國(guó)際花園2003年：永德苑、金樂(lè)華庭、新世紀(jì)花園2004年：永樂(lè)家園、木樨苑、新江南花園2005年：逸景園2006年：新世紀(jì)公寓2.3區(qū)域

37、內(nèi)樓盤特征2.3.1區(qū)域次新盤特征南長(zhǎng)區(qū)內(nèi)次新盤包括新世紀(jì)花園、新江南花園、永德苑、金樂(lè)華庭、逸景園、南洋花園、新世紀(jì)公寓等。這些次新盤都具有共同的特點(diǎn)，即為當(dāng)時(shí)市場(chǎng)中較高檔次的樓盤，客戶群體層次較高，周邊配套成熟，小區(qū)品質(zhì)高端，售價(jià)領(lǐng)先于同時(shí)間其他區(qū)域樓盤。2.3.2區(qū)域在售新盤特征目前區(qū)域內(nèi)在售的樓盤同樣不多，但相比前幾年推出的項(xiàng)目，目前區(qū)域及周邊項(xiàng)目在繼承了產(chǎn)品檔次較高，客戶群體高端的特點(diǎn)之外，還出現(xiàn)了差異化特征。表：南長(zhǎng)區(qū)區(qū)域在售樓盤特征樓盤名稱物業(yè)類型項(xiàng)目體量目前售價(jià)項(xiàng)目特征凱燕環(huán)球中心酒店市公寓13.4萬(wàn)18000元/世界極品牌酒店，酒店式公寓產(chǎn)品，太湖廣場(chǎng)核心地段朗詩(shī)未來(lái)之家高科

38、技住宅20萬(wàn)11000元/恒溫恒濕恒氧，高科技住宅，精裝修清揚(yáng)首席商辦、居住4萬(wàn)7500元/清揚(yáng)路沿線、住宅體量小陽(yáng)光城市花園居住90萬(wàn)6800元/大規(guī)?；鐓^(qū)，優(yōu)勢(shì)生活配套天誠(chéng)大廈辦公2.5萬(wàn)8000元/清揚(yáng)路沿線，辦公樓產(chǎn)品從上表可以看出，隨著無(wú)錫住宅產(chǎn)品的發(fā)展，無(wú)錫住宅板塊多區(qū)域涌現(xiàn)的現(xiàn)狀下，南長(zhǎng)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在原有的地段優(yōu)勢(shì)之外，各樓盤都有了自身的顯著特點(diǎn)，以區(qū)分同區(qū)域其他項(xiàng)目，吸引自身目標(biāo)客戶群體。2.4區(qū)域客戶特征南長(zhǎng)區(qū)是無(wú)錫傳統(tǒng)居住聚集區(qū)域，并且地理位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施齊全，距離傳統(tǒng)市中心比較近，自身又擁有良好的發(fā)展規(guī)劃，交通又比較優(yōu)越，因此一直是無(wú)錫市民比較鐘情的居住板塊。正因?yàn)?/p>

39、該區(qū)域擁有如許多的優(yōu)勢(shì)，因此區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的檔次和售價(jià)一直出于市區(qū)前列位置，客戶層次也屬于比較高端，比較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群。選擇南長(zhǎng)區(qū)域置業(yè)的客戶，存在以下特征：長(zhǎng)期生活居住在南長(zhǎng)區(qū)，或者對(duì)太湖廣場(chǎng)區(qū)域前景看好，希望居住在南長(zhǎng)區(qū)域；有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和社會(huì)地位，希望其住宅能夠彰顯其身份；購(gòu)買房產(chǎn)除了居住要求外，長(zhǎng)期資產(chǎn)保值是一個(gè)考慮因素；年齡層次分布因項(xiàng)目各自特征而有所不同，但多數(shù)集中在40歲以上；在追求居住舒適性而對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)要求比較高之外，還對(duì)生活尊貴感，項(xiàng)目調(diào)性和品位有一定要求?！拘〗Y(jié)】區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析結(jié)論：南長(zhǎng)區(qū)域樓盤因?yàn)閭鹘y(tǒng)居住心理和地段優(yōu)勢(shì)，具有天生的貴胄氣息；城市中心格局變遷使本區(qū)域成

40、為城市雙核中心之一，未來(lái)具有極高的發(fā)展?jié)摿?；無(wú)錫人對(duì)太湖廣場(chǎng)區(qū)域樓盤認(rèn)可度很高，心理接受該區(qū)域?yàn)楦叨撕勒囟?；區(qū)域客戶群體比較高端，對(duì)傳統(tǒng)居住概念比較認(rèn)同，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和社會(huì)地位，對(duì)居住要求比較高，并不簡(jiǎn)單停留在居住舒適性上；3、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)研判3.1無(wú)錫整體市場(chǎng)供給情況3.1.1無(wú)錫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)情況自2002年無(wú)錫土地市場(chǎng)開(kāi)始全面實(shí)行拍賣、招標(biāo)等市場(chǎng)化運(yùn)作以來(lái)，無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額迅速增長(zhǎng)，投資額增長(zhǎng)率于2002年達(dá)到了50%以上，隨之又在2003年超過(guò)了70%；2004年至2005年，無(wú)錫房地產(chǎn)投資額持續(xù)上升，但增長(zhǎng)幅度較2003年明顯有所趨緩，2005年的增長(zhǎng)率為15.96%。2006

41、年增幅有所回升，達(dá)到277.27億元，同比增長(zhǎng)22.26。圖 無(wú)錫房地產(chǎn)投資額及增長(zhǎng)率情況 單位：億元，%資料來(lái)源：無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒3.1.2無(wú)錫近年土地推出量情況近年來(lái)，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二線城市的無(wú)錫，土地供應(yīng)量增加速度非?？臁Ｗ?003年這一輪房地產(chǎn)行情啟動(dòng)以來(lái)，無(wú)錫市政府每年的土地供應(yīng)量都十分巨大。到2006年，無(wú)錫土地供應(yīng)再次出現(xiàn)高峰，2006全年年無(wú)錫市區(qū)共出讓經(jīng)營(yíng)性用地1041萬(wàn)平方米，同比上漲61.82，其中住宅建設(shè)用地715萬(wàn)平方米，出讓非住宅用地326萬(wàn)平方米。市區(qū)累計(jì)出讓土地成交經(jīng)額167.85億元，同比上漲44.21。圖：近年來(lái)無(wú)錫出讓土地面積單位：萬(wàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫房地產(chǎn)管理局

42、注：2003年數(shù)據(jù)不包含錫山、惠山二區(qū)出讓數(shù)表：土地供應(yīng)價(jià)格年份200420052006土地推量（畝）124111027715615成交總額（億元）112.28124.87167.85土地平均單價(jià)（萬(wàn)元/畝）90.5121.5107.493.1.3無(wú)錫目前商品房供給概況2006年商品房供需情況2006年無(wú)錫市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積485.32萬(wàn)，加上2005年結(jié)轉(zhuǎn)的可售商品房面積419.16萬(wàn)，2006年全市商品房市場(chǎng)供應(yīng)總量達(dá)到904.48萬(wàn)。2006年無(wú)錫市區(qū)累計(jì)成交各類商品房412.13萬(wàn)，至2006年底，結(jié)轉(zhuǎn)的可售商品房面積為492.35萬(wàn)2006年無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)施工面積1611.38萬(wàn)

43、，同比增長(zhǎng)28.24，其中住宅施工面積達(dá)到1205.51萬(wàn)，同比增長(zhǎng)24.19。2006年無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)竣工面積364.01萬(wàn)，其中住宅竣工面積278.06萬(wàn)。圖：近年來(lái)無(wú)錫市區(qū)施工竣工面積對(duì)比圖2007年商品房供應(yīng)情況表：2007無(wú)錫分區(qū)域各月新增供應(yīng)情況單位： 中心區(qū)副中心區(qū) 東區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 北區(qū) 1月 256470.28 78733.022月 51294.6415672.64 30076.633月 23707.6661032.3844502.4398126.64 267092.044月 266315.7417799.1951795.42 134317.155月 25586.721514

44、24.9540189.3470603.35 51328.886月 147217.4965230.44140156.26 87526.56 表：2007無(wú)錫分物業(yè)各月新增供應(yīng)情況單位： 住宅別墅 商業(yè) 辦公 1月 189607.20 76574.25 69021.752月 114031.46 7126.66 6735.403月 243324.67 80314.5089036.89 26287.524月 337714.20 81768.5824547.41 5月 135561.10 43772.85 6月 404214.06 21254.00 14662.70 3.1.4無(wú)錫居住熱點(diǎn)區(qū)域分析由于中

45、心區(qū)沒(méi)有新項(xiàng)目樓盤推出，目前無(wú)錫市區(qū)比較熱點(diǎn)的居住板塊主要分布在副中心區(qū)太湖廣場(chǎng)板塊，東區(qū)城東板塊、東亭板塊、新區(qū)板塊，西區(qū)梁溪河沿岸板塊，南區(qū)太湖新城板塊，北區(qū)盛岸路板塊和惠山新城板塊。表：無(wú)錫熱點(diǎn)居住板塊特征及典型案例情況居住板塊板塊特征典型案例案例特征太湖廣場(chǎng)板塊定位高端，板塊優(yōu)勢(shì)明顯，吸引高端客戶群體朗詩(shī)未來(lái)之家地段優(yōu)越，高科技概念，精裝修房，宣揚(yáng)生活理念城東板塊距離市區(qū)較近，吸引東區(qū)高端客戶群體紫金門宣傳推廣中主打地段優(yōu)勢(shì)，宣揚(yáng)產(chǎn)品品質(zhì)東亭板塊品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，吸引當(dāng)?shù)貐^(qū)域中、高端客戶群體首創(chuàng)雋府發(fā)展商品牌實(shí)力雄厚，產(chǎn)品線多樣，品質(zhì)高端新區(qū)板塊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，升值潛力巨大，吸引投資者及中

46、、高端客戶群體萬(wàn)科東郡發(fā)展商品牌實(shí)力雄厚，產(chǎn)品特色明顯，區(qū)域產(chǎn)品投資價(jià)值高梁溪河沿岸板塊風(fēng)景環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，居住氛圍濃郁，副中心地帶，吸引中、高端客戶群體新梁溪人家本地國(guó)有品牌發(fā)展商，體量中大，環(huán)境優(yōu)美，產(chǎn)品線豐富太湖新城板塊風(fēng)景環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，未來(lái)行政中心，大型規(guī)模社區(qū)云集，品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，吸引高端客戶群體太湖國(guó)際社區(qū)國(guó)際著名開(kāi)發(fā)商，體量超大，周邊環(huán)境優(yōu)美，產(chǎn)品線豐富，戶型設(shè)計(jì)實(shí)用，適合無(wú)錫當(dāng)?shù)鼐用窨谖妒堵钒鍓K居住氛圍濃郁，吸引中端客戶群體仁和英倫花園區(qū)域領(lǐng)頭羊項(xiàng)目，產(chǎn)品主題鮮明錢橋板塊價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，吸引中、低端客戶群體晴山藍(lán)城規(guī)模比較大，走低價(jià)路線，性價(jià)比卓越惠山新城板塊區(qū)域開(kāi)發(fā)體量巨大，品

47、牌開(kāi)發(fā)商眾多，樓盤項(xiàng)目性價(jià)比高，吸引中端客戶群體綠地世紀(jì)城發(fā)展商品牌實(shí)力雄厚，規(guī)模較大，產(chǎn)品特色鮮明從上述論述中可以得出這樣的結(jié)論，無(wú)錫2005和2006年土地供應(yīng)量比較大，這直接導(dǎo)致市場(chǎng)整體供應(yīng)情況偏大，無(wú)錫樓市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況會(huì)隨著06年推出土地項(xiàng)目的上市而加?。煌瑫r(shí)隨著城市格局的拉大，城市熱點(diǎn)居住區(qū)域也隨之增加，并且隨著消費(fèi)者對(duì)居住條件要求的提高，目前在無(wú)錫的多個(gè)區(qū)域出現(xiàn)高檔住宅聚集的區(qū)域。在目前無(wú)錫的居住板塊中，太湖廣場(chǎng)板塊、太湖新城板塊、新區(qū)核心區(qū)板塊和城東板塊中項(xiàng)目定位比較高，這些板塊中也各有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目領(lǐng)跑各區(qū)域市場(chǎng)，受無(wú)錫高端客戶群體關(guān)注的項(xiàng)目，也多出自上述四個(gè)板塊中。3.2項(xiàng)目板塊

48、競(jìng)爭(zhēng)分析目前無(wú)錫呈現(xiàn)出的高端物業(yè)聚集區(qū)域中，主要是無(wú)錫XX城項(xiàng)目所處的太湖廣場(chǎng)板塊，以及新區(qū)核心區(qū)板塊、太湖新城沿蠡湖板塊和城東板塊。與上述其他三個(gè)板塊相比，本區(qū)域具有其他區(qū)域不可比擬的優(yōu)勢(shì)。首先，從規(guī)劃層面上講，太湖廣場(chǎng)是無(wú)錫雙核中心之一，新區(qū)核心板塊和廣益新城板塊只能夠稱之為城市副中心，而太湖新城雖然在規(guī)劃上是無(wú)錫未來(lái)行政中心，占據(jù)自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，但居住氛圍、商業(yè)氛圍以及與老城區(qū)的距離使其無(wú)法與太湖廣場(chǎng)板塊向抗衡。其次，在交通層面上講，本區(qū)域周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通主干道貫通東西南北，未來(lái)地鐵建設(shè)規(guī)劃中，率先建設(shè)的1號(hào)線也從本區(qū)域內(nèi)通過(guò)。本區(qū)域還占有與傳統(tǒng)中心距離近的優(yōu)勢(shì)。第三，從區(qū)域建設(shè)成熟程度

49、層面上講，南門作為無(wú)錫傳統(tǒng)居住區(qū)域，市政設(shè)施和周邊居住配套設(shè)施完善度非上述三個(gè)區(qū)域所能夠相提并論。3.3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析3.3.1同區(qū)域在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析表：區(qū)域內(nèi)在售住宅項(xiàng)目情況樓盤名稱項(xiàng)目體量產(chǎn)品類型目前售價(jià)發(fā)展商凱燕環(huán)球中心13.4萬(wàn)酒店式公寓18000元/無(wú)錫凱燕置業(yè)有限公司朗詩(shī)未來(lái)之家20萬(wàn)高科技住宅11000元/無(wú)錫朗詩(shī)置業(yè)清揚(yáng)首席4萬(wàn)小體量住宅7500元/無(wú)錫金城灣房產(chǎn)陽(yáng)光城市花園90萬(wàn)住宅、洋房6800元/江蘇陽(yáng)光置業(yè)1、凱燕環(huán)球中心開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫凱燕置業(yè)有限公司總建筑面積：134254平方米建筑層數(shù)：總高50層(近200米)項(xiàng)目物業(yè)類型：德國(guó)五星級(jí)酒店，商務(wù)酒店公寓，休閑，會(huì)議，（1

50、22層，凱賓斯基大酒店；23層以上酒店式公寓，辦公公寓）戶型面積分布：65、80、150M2主力訴求點(diǎn)：凱賓斯基大酒店管理公司統(tǒng)一管理.主要營(yíng)銷活動(dòng)：開(kāi)盤活動(dòng)開(kāi)盤時(shí)間：05.10.31價(jià)格情況：目前在售精裝修酒店式公寓均價(jià)18000元/M2銷售情況：05年10月底開(kāi)盤，至07.07.03日，銷售備案情況：用途總套數(shù)已售套數(shù)可售套數(shù)銷售總面積(M2)酒店式公寓73457216244,483.942. 朗詩(shī)未來(lái)之家開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫朗詩(shī)置業(yè)有限公司總建筑面積：20萬(wàn)平方米項(xiàng)目物業(yè)類型：住宅戶型面積分布：90186M2主力訴求點(diǎn)：顛覆傳統(tǒng)，革命住宅、“恒溫恒濕恒氧低噪適光”主要營(yíng)銷活動(dòng)：朗詩(shī)科技住宅體驗(yàn)之

51、旅、朗詩(shī)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)開(kāi)盤時(shí)間： 6月30日價(jià)格情況：一期開(kāi)盤（帶裝修）住宅均價(jià)11000元/M2銷售情況：第一批開(kāi)盤當(dāng)日，推出128套住宅，當(dāng)天銷售113套，銷售情況較好3. 清楊首席開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫金城灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建筑面積：38931.23平方米建筑層數(shù)：住宅26層，商業(yè)與辦公用房6層項(xiàng)目物業(yè)類型：高層住宅、多層商業(yè)辦公用房戶型面積分布：139.69 M2（A型）、115.73 M2（B型）、140.35M2（C型）主力訴求點(diǎn)：主打地段和區(qū)域配套；新中山路城市名門主要營(yíng)銷活動(dòng)：開(kāi)盤前下午茶；開(kāi)盤時(shí)間：06年12月價(jià)格情況：住宅（毛坯）均價(jià)7500元/M2，辦公均價(jià)75009000元/M2

52、銷售情況：截止07年7月3日，銷售備案情況如下表用途總套數(shù)已售套數(shù)可售套數(shù)銷售總面積(M2)高層住宅1441222215,903.99商業(yè)18000辦公8029512,940.274. 陽(yáng)光城市花園開(kāi)發(fā)商：江蘇陽(yáng)光集團(tuán)/陽(yáng)光置業(yè)總建筑面積：一共90萬(wàn)平方項(xiàng)目物業(yè)類型：二期高層、小高層住宅、商業(yè)，三期電梯花園洋房、小高層住宅戶型面積分布：50220主力訴求點(diǎn)：主打配套賣點(diǎn)，讓陽(yáng)光成就未來(lái)；超大規(guī)模社區(qū)，高尚學(xué)府名門主要營(yíng)銷活動(dòng)：引入沃爾瑪超市，引入名校開(kāi)盤時(shí)間：二期04.12.18 三期06年11月價(jià)格情況：二期均價(jià)：高層5050、小高層4950、商業(yè)10000 三期均價(jià)：電梯花園洋房6800銷

53、售情況：一期開(kāi)盤既售空，二期基本售完，三期推出房源銷售過(guò)半同區(qū)域在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論：1、區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目大部分均定位于高端客戶群體，由于先于XX城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，因此已經(jīng)分流了本項(xiàng)目部分客戶群，我們應(yīng)加快速度，盡可能早的開(kāi)始宣傳本項(xiàng)目可售房源部分2、區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目特點(diǎn)鮮明，各有風(fēng)格特征，本項(xiàng)目同樣應(yīng)該有自身鮮明的特點(diǎn)，以區(qū)分其他項(xiàng)目，奠定自身的項(xiàng)目屬性；3、區(qū)域內(nèi)這些高品質(zhì)、高價(jià)位項(xiàng)目的上市，提升了太湖廣場(chǎng)板塊的整體樓盤形象，也在一定程度上提升了客戶對(duì)該板塊房?jī)r(jià)的心理預(yù)期。這對(duì)XX項(xiàng)目來(lái)說(shuō)有利有弊：有這些已上市樓盤的高價(jià)位作為鋪墊，客戶對(duì)XX項(xiàng)目的價(jià)格抗性會(huì)相對(duì)減少，這是有利的一面；而周邊樓盤已奠定

54、了太湖廣場(chǎng)板塊的高品質(zhì)形象，如果XX項(xiàng)目不能在產(chǎn)品上吸引客戶、在形象氣勢(shì)上打動(dòng)客戶，也很容易被周邊項(xiàng)目壓制住，被客戶冷落，這無(wú)論是對(duì)于XX項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是其營(yíng)銷推廣都是一大挑戰(zhàn)。3.3.2同區(qū)域?qū)⑼祈?xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析表：南長(zhǎng)區(qū)未來(lái)將上市項(xiàng)目預(yù)計(jì)上市項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總建面積（萬(wàn)）無(wú)錫XX城商業(yè)、五星級(jí)酒店、商務(wù)辦公、公寓44九龍倉(cāng)太湖廣場(chǎng)南側(cè)項(xiàng)目五星級(jí)酒店、商務(wù)辦公、酒店式公寓28九龍倉(cāng)中南路延伸段北側(cè)項(xiàng)目住宅83南城青少年活動(dòng)中心項(xiàng)目（智富國(guó)際）商業(yè)、辦公、住宅、酒店式公寓18常發(fā)水泵廠項(xiàng)目（常發(fā)清揚(yáng)御庭）商業(yè)、辦公、居住21奕淳水泵廠東側(cè)地塊項(xiàng)目居住3.5益多清楊康城項(xiàng)目居住18威孚虞灣里地塊項(xiàng)

55、目商業(yè)、辦公、居住10世茂中心項(xiàng)目商業(yè)、辦公、居住、會(huì)展31.3天安六藥廠地塊項(xiàng)目（天安曼哈頓）商業(yè)、居住11凱賓斯基東側(cè)地塊項(xiàng)目商業(yè)（含酒店）、辦公14.3小計(jì)282.1數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)無(wú)錫國(guó)土拍賣資料整理1. 九龍倉(cāng)太湖廣場(chǎng)南側(cè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司：香港九龍倉(cāng)集團(tuán)九龍倉(cāng)（無(wú)錫）置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：太湖廣場(chǎng)南側(cè)，圖書館東側(cè)占地面積：2.9萬(wàn)總建筑面積：28萬(wàn)物業(yè)類型：83層高層塔樓，339米高度；產(chǎn)品形態(tài)：五星級(jí)酒店、商務(wù)辦公、酒店式公寓。預(yù)計(jì)上市時(shí)間：07年6月底項(xiàng)目開(kāi)工，上市時(shí)間未知2. 九龍倉(cāng)中南路延伸段北側(cè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司：香港九龍倉(cāng)集團(tuán)九龍倉(cāng)（無(wú)錫）置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：朗詩(shī)未來(lái)之家南側(cè)，清名

56、路延伸段兩側(cè)，中南路延伸段北側(cè)；占地面積：30.7萬(wàn)總建筑面積：83萬(wàn)物業(yè)類型：綜合產(chǎn)品形態(tài)：住宅預(yù)計(jì)上市時(shí)間：項(xiàng)目尚未開(kāi)工，上市時(shí)間未知3. 南城青少年活動(dòng)中心項(xiàng)目（智富國(guó)際）開(kāi)發(fā)公司：無(wú)錫市南城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：運(yùn)河?xùn)|路東側(cè)，圖書館西側(cè)占地面積：2.66萬(wàn)總建筑面積：18萬(wàn)物業(yè)類型：高層，一幢45層，兩幢30層產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、辦公、住宅、酒店式公寓預(yù)計(jì)上市時(shí)間：07年10月4. 常發(fā)水泵廠項(xiàng)目（常發(fā)清揚(yáng)御庭）開(kāi)發(fā)公司：無(wú)錫常發(fā)置業(yè)項(xiàng)目位置：清揚(yáng)路、金城路交匯處東北角占地面積：9.36萬(wàn)總建筑面積：21萬(wàn)物業(yè)類型：高層產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、辦公、居住預(yù)計(jì)上市時(shí)間：2008年初5. 奕淳水

57、泵廠東側(cè)地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司：無(wú)錫奕淳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：南長(zhǎng)街、金城路交匯處西北角占地面積：4.4萬(wàn)總建筑面積：3.5萬(wàn)物業(yè)類型：5層產(chǎn)品形態(tài)：居住預(yù)計(jì)上市時(shí)間：項(xiàng)目拆遷中，上市時(shí)間未知6. 益多清楊康城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司：無(wú)錫益多集團(tuán)無(wú)錫五星置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：金城路以南，東至南長(zhǎng)街，西至通揚(yáng)路占地面積：10.4萬(wàn)總建筑面積：18萬(wàn)物業(yè)類型：多層、小高層、高層產(chǎn)品形態(tài)：住宅預(yù)計(jì)上市時(shí)間：2007年10月7. 威孚虞灣里地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司：無(wú)錫威孚置業(yè)、無(wú)錫南長(zhǎng)區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司項(xiàng)目位置：清揚(yáng)路東側(cè)、虞灣里地區(qū)、清名路南側(cè)、清揚(yáng)新城北側(cè)，翠云新城西側(cè)占地面積：3.9萬(wàn)總建筑面積：約10萬(wàn)物業(yè)類型

58、：多層、小高層、高層產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、辦公、居住預(yù)計(jì)上市時(shí)間：拆遷比較難度，目前拆遷中，上市時(shí)間未知8. 世茂中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司：無(wú)錫世界貿(mào)易中心有限公司項(xiàng)目位置：無(wú)錫市太湖大道與清楊路交界口東南側(cè)占地面積：5.5萬(wàn)總建筑面積：31.3萬(wàn)，服務(wù)式公寓樓9.8萬(wàn)平方物業(yè)類型：1棟17層世貿(mào)大樓，1棟5層會(huì)展中心，5棟2433層世貿(mào)國(guó)際公寓產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、辦公、居住、會(huì)展預(yù)計(jì)上市時(shí)間：2007年12月9. 天安六藥廠地塊項(xiàng)目（天安曼哈頓）開(kāi)發(fā)公司：天安集團(tuán)，無(wú)錫天信置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：太湖大道南側(cè)、湖濱路東側(cè)、中南路北側(cè)、罵蠡港河西側(cè)占地面積：6萬(wàn)總建筑面積：約11萬(wàn)物業(yè)類型：高層產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、居

59、住預(yù)計(jì)上市時(shí)間：地塊一期已經(jīng)平整，但天安公司產(chǎn)品形態(tài)未定，上市時(shí)間未知10. 凱賓斯基東側(cè)地塊開(kāi)發(fā)公司：無(wú)錫凱燕置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：市民廣場(chǎng)北側(cè)，凱燕環(huán)球中心東側(cè)，東至人大，西為規(guī)劃14米道路，北為規(guī)劃建樂(lè)路，南至永和路占地面積：2.6萬(wàn)總建筑面積：約14.3萬(wàn)物業(yè)類型：高層產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)（酒店）、辦公預(yù)計(jì)上市時(shí)間：未知同區(qū)域?qū)⑼祈?xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論：1. 從上面的將推項(xiàng)目情況可以看出，區(qū)域內(nèi)未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)非常充足，其中不乏象香港九龍倉(cāng)、中房集團(tuán)等大牌開(kāi)發(fā)商，在品牌知名度、項(xiàng)目規(guī)模上有著較大的優(yōu)勢(shì)。且與XX項(xiàng)目處于相近地段、檔次與價(jià)位也相差不多，客戶層面基本都瞄準(zhǔn)高端銷售群體，可以預(yù)測(cè)，XX項(xiàng)目

60、的未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。2. 將推項(xiàng)目中有個(gè)別項(xiàng)目還存在拆遷等其它方面問(wèn)題，預(yù)計(jì)入市時(shí)間會(huì)晚于XX項(xiàng)目。XX項(xiàng)目要充分抓住短暫的市場(chǎng)先機(jī)，震撼入市，盡可能多的吸引客源，縮短項(xiàng)目的銷售周期，以規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。3.3.4市場(chǎng)同類型將推項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析1. 寶龍城市廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫寶龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)地址：新區(qū)旺莊路和湘江路交界，旺莊鎮(zhèn)的旺莊路北側(cè)、湘江路西側(cè)、珠江路東側(cè)建設(shè)用地面積：7.7萬(wàn)平米總建面積：約23萬(wàn)平米建筑類別：高層、多層物業(yè)類別：集商業(yè)、餐飲、影城、娛樂(lè)、公寓酒店為一體的綜合性建筑群裝修狀況：精裝修樓層狀況：商業(yè)地上4層，地下1層；公寓酒店21層；快捷酒店26層位于商業(yè)的4層之上項(xiàng)