商品房買賣合同介紹-銷售員(1)

1、商品房買賣合同相關(guān)內(nèi)容介紹省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 李國忠二一一1 主要內(nèi)容 一、合同法概述 二、商品房買賣的特點 三、商品房買賣合同的條款介紹2一、合同法概述1、合同及合同法的概念合同：又稱契約，其本質(zhì)是一種合意或協(xié)議，是平等主體的自然人、法人或其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的意思表示一致的協(xié)議。合同法：是調(diào)整平等主體之間的關(guān)系的法律，主要規(guī)范合同的訂立、效力、履行、變更、轉(zhuǎn)讓、終止、違反合同的責(zé)任等問題。32、合同法的調(diào)整范圍物權(quán)關(guān)系：物權(quán)法身份關(guān)系：人格權(quán)法、婚姻法 、收養(yǎng)法、繼承法債權(quán)債務(wù)關(guān)系：合同法，在物權(quán)法之前出臺，調(diào)整對象是有關(guān)民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系方面的法律規(guī)范。43、合同法

2、的基本原則：六個原則民法的基本原則，也是合同法應(yīng)當(dāng)遵守的基本原則(1)當(dāng)事人平等原則：合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加于另一方。(2)合同自由原則(契約自由原則)：合同當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。(3)公平(正義)原則：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平合理的原則確定各自的權(quán)利義務(wù)。5(4)誠實信用原則：當(dāng)事人在行使合同約定的權(quán)利、履行合同義務(wù)當(dāng)中應(yīng)當(dāng)誠實守信。(5)公序良俗原則：當(dāng)事人在協(xié)商訂立合同、履行合同當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。(6)合同嚴守原則：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)

3、依照約定履行義務(wù)，不得擅自變更或解除。64、合同的訂立(1)合同的形式：書面形式、口頭形式和其他形式，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用書面形式的應(yīng)當(dāng)采用。(2)合同的訂立程序：采取要約和承諾的方式進行。當(dāng)事人意思表示真實一致時，合同即可成立。7要約：希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)具體確定，并且表示經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。承諾：受要約人同意要約的意思表示。要約與要約邀請：要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，如商業(yè)廣告，拍賣公告，招標(biāo)公告等，寄送的價目表等，均是要約邀請。8(3)合同的內(nèi)容：當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；標(biāo)的；數(shù)量；質(zhì)量；價款或者報酬；履行期限、地點

4、和方式；違約責(zé)任；解決爭議的方法等。95、合同的效力合同一般自訂立之日起生效，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)審批或者登記的，自批準(zhǔn)或者登記之日起生效。合同生效的三個條件：一是當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力；二是合同的意思表示真實；三是合同內(nèi)容不違反法律和社會公共利益。10合同法鼓勵當(dāng)事人交易的達成，一般不依據(jù)合同的條款不全而認定合同無效。對于合同條款不全，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定仍然不能確定的，可以由當(dāng)事人事后補充，或者按照當(dāng)?shù)氐慕灰琢?xí)慣或者當(dāng)事人之間的交易慣例來確定。11合同法實施后，法院認定合同無效，只能依據(jù)法律、行政法規(guī)，不得以地方性法規(guī)、規(guī)章為依據(jù)確認合同無效。無效合同自始沒有法律效力，合同部分

5、無效的，不影響合同其他條款的效力。12合同無效的情形：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益。（2）惡意串通，損害國家、集體或者第二人的利益。（3）以合法形式掩蓋非法目的。（4）損害社會公共利益。（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。136、合同的履行(1)合同履行：指合同各方當(dāng)事人按照合同的約定，全面履行各自的義務(wù)，實現(xiàn)各自的權(quán)利，使各方的目的得以實現(xiàn)的行為。合同履行是該合同具有法律約束力的首要表現(xiàn)。(2)合同履行的原則：一是全面履行原則，即當(dāng)事人按照合同約定全面履行各自的義務(wù)。二是誠實信用原則。根據(jù)合同性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助和保密義務(wù)。147、合同的變更、轉(zhuǎn)讓和終止

6、(1)變更：當(dāng)事人對已經(jīng)發(fā)生法律效力，但尚未履行或者尚未完全履行的合同，進行修改或者補充所達成的協(xié)議。需當(dāng)事人協(xié)商一致，法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，依照其規(guī)定。(2)轉(zhuǎn)讓：指合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第二人的法律行為。如開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓。15(3)終止：當(dāng)事人之間根據(jù)合同確定的權(quán)利義務(wù)在客觀上不復(fù)存在。合同終止的原因有：債務(wù)已按照約定履行、合同解除、債務(wù)相互抵消、債權(quán)人免除債務(wù)、債權(quán)債務(wù)同歸一人、法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定終止的其他情形 。8、違約責(zé)任(1)概念：是指當(dāng)事人任何一方不履行義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。16(2)承擔(dān)違約的方

7、式：A、繼續(xù)履行 B、賠償損失C、給付違約金D、定金罰則：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，雙倍返還定金。定金金額不得超過主合同標(biāo)的額的20%。179、合同爭議(糾紛)的解決(1)和解：是指合同糾紛當(dāng)事人在自愿友好的基礎(chǔ)上，互相溝通、互相諒解，從而解決糾紛。(2)調(diào)解：是指合同當(dāng)事人對合同所約定的權(quán)利、義務(wù)發(fā)生爭議，經(jīng)過協(xié)商后不能達成和解協(xié)議時，在第三方主持下，通過對當(dāng)事人進行說服，促使雙方互相作出適當(dāng)?shù)淖尣?，平息事端，自愿達成協(xié)議，以求解決糾紛。18(3)仲裁：是指當(dāng)事人雙方在爭議發(fā)生前或爭議發(fā)生后達成協(xié)議，自愿將爭議交給仲裁機構(gòu)作出裁決，

8、并負有自動履行義務(wù)的一種解決爭議的方式。裁決作出后，當(dāng)事人就同一糾紛再申請仲裁或者向人民法院起訴的，仲裁委員會或者人民法院不予受理。19(4)訴訟：是指當(dāng)事人依法請請求人民法院行使審判權(quán)，審理雙方之間發(fā)生的合同爭議，作出有國家強制保證實現(xiàn)其合法權(quán)益，從而解決糾紛的審判活動。當(dāng)事人如果未約定仲裁協(xié)議，只能以訴訟作為解決爭議的最終方式。20二、商品房買賣的特點：起草本合同必須研究的問題1、只發(fā)生權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，不發(fā)生標(biāo)的物位置上的變動：不可移動性、不動產(chǎn)，權(quán)屬轉(zhuǎn)移標(biāo)志占有、收益、處分的權(quán)利轉(zhuǎn)移2、標(biāo)的物是特定物品：唯一性和不可替代性，其他房屋和現(xiàn)金、財產(chǎn)都不能替代213、賣方必須是具有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)

9、企業(yè)：特定企業(yè)、特定商品4、標(biāo)的物往往表現(xiàn)為期貨預(yù)售占大多數(shù)5、房價款支付方式多分期付款與抵押貸款6、商品房買賣合同與前期物業(yè)管理緊密相聯(lián)，前后呼應(yīng)。22三、商品房買賣合同的條款介紹1、說明：該部分是對文本的簡要介紹，包括文本的性質(zhì)、商品房的定義、備案要求、相關(guān)信息公示、填寫說明、重點提示等。問題：未認真填寫、劃勾或劃叉，不規(guī)范、不嚴肅。232、基本術(shù)語：便于當(dāng)事人更好的理解和簽訂合同。3、合同當(dāng)事人：充分考慮到各種情形：法人、自然人、代理、代理權(quán)限、共同購買等。(國籍要求)問題：買受人地址不詳，確定能收到信件。244、項目基本狀況土地取得方式、基本狀況、編號、出讓合同編號、土地價款支付情況、

10、名稱（項目名稱、現(xiàn)定名 、暫定名）、設(shè)計和施工許可證號、開竣工時期。房屋合法性的內(nèi)容255、銷售依據(jù)和合同格式條款備案機關(guān)嚴格按照銷售條件預(yù)售，避免損失商品房銷售備案和合同格式條款備案的區(qū)別（備案標(biāo)志和備案號需各地工商部門商房地產(chǎn)管理部門確定）266、基本情況：位置確定、唯一平面圖，地上、地下層，名義樓層規(guī)劃用途高度：層高、凈高、坡屋頂結(jié)構(gòu)標(biāo)高陽臺：數(shù)量、封閉與否土地使用權(quán)年限清楚：起止日期27要求說明共用部位與共用房屋分攤建筑面積構(gòu)成（附件二 ）住宅共用部位：是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻

11、體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。287、抵押情況、出賣人的承諾、租賃情況誠實信用原則的體現(xiàn)，據(jù)實告知。目的：清楚、明白購房，減少糾紛298、計價方式與價款按套內(nèi)建筑面積計價，按套計價房價款已包括水、電建設(shè)安裝費用問題：習(xí)慣需改309、付款方式和期限考慮各種情況：一次性、分期和貸款（分銀行按揭和公積金）、其他問題：貸款需要的條件和責(zé)任分清3110、預(yù)售款監(jiān)管切實承擔(dān)起責(zé)任，加強監(jiān)管確保購房人權(quán)益的重中之重11、逾期付款責(zé)任：買受人的原因問題：注意？%與萬分之？的區(qū)別，小心填寫，同時與逾期交付的責(zé)任對等。3212、交付時間和條件：明確、具體(1)已取得建筑工程竣工合

12、格證明文件；(2) 商品房面積實測技術(shù)報告書；(3)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備達到的條件：城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)配套設(shè)施、其他相關(guān)設(shè)施33(4)兩書及住宅工程分戶驗收表；(5)其他。問題：條件提高，約定時間計算清楚；兩書填寫需認真、規(guī)范；城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)配套設(shè)施、其他相關(guān)設(shè)施中不能完成的選填項要劃叉。3413、逾期交房責(zé)任：出賣人的原因問題：注意？%與萬分之？的區(qū)別，小心填寫，同時與逾期付款的責(zé)任對等。14、交接手續(xù)：查驗房屋規(guī)定明確，交接清楚(1)內(nèi)容明確具體35(2)質(zhì)量通病提示清楚：天面滲水、滴漏；墻面、廚房、衛(wèi)生間地面滲漏；墻面、頂棚抹灰層脫落；地面空鼓開裂、大面積起砂；

13、門窗翹裂、五金件損壞；管道堵塞；衛(wèi)生潔具開裂、漏水；燈具、電器開關(guān)失靈；防盜及對講系統(tǒng)失靈；36(3)相關(guān)費用的繳納或代收明確特別是維修資金契稅是指現(xiàn)房銷售的情形問題：交接時需認真對待，讓買受人簽字認可，避免引起糾紛由于買受人原因，未能按期交付的，視為交付。3715、面積差異處理方式按套內(nèi)面積或按套銷售將大大減少面積的糾紛。16、規(guī)劃、設(shè)計的變更：約定細化、便于操作3817、商品房質(zhì)量的約定，特別是處理方式具體、明確增加室內(nèi)空氣質(zhì)量和工程質(zhì)量檢測的約定18、住宅保修責(zé)任明確貴州省物業(yè)管理條例明確要求繳納質(zhì)量保證金，責(zé)任落實到位19、明確建筑隔聲要求3920、建筑節(jié)能措施：要求具體(附件九)(1

14、)圍護結(jié)構(gòu)保溫（隔熱）、遮陽設(shè)施：墻體、屋面 、樓面(地面)、外門窗（幕墻）(2)供熱采暖系統(tǒng)及其節(jié)能設(shè)施 40(3)空調(diào)、通風(fēng)、照明系統(tǒng)及其節(jié)能設(shè)施（公共建筑） (4)可再生能源利用(5)建筑能耗與能源利用效率4121、房屋登記(1)按類別表述(2)符合登記程序：初始登記-轉(zhuǎn)移登記要求提供的資料、當(dāng)事人的責(zé)任、時限要求及約定：如要求交付使用之日起90日內(nèi)申請該商品房所有權(quán)初始登記 (3)登記原則：依申請而設(shè)立4222、前期物業(yè)管理(有認為是從合同、另一主體，不必要)費用(含停車收費)4323、共有權(quán)益約定：容易忽視的地方，中國人的特性(1)屋面使用權(quán)(2)外墻面使用權(quán)歸本樓棟產(chǎn)權(quán)人共有；(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）、綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外）、占用全體產(chǎn)權(quán)人共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、物業(yè)服務(wù)用房歸全體產(chǎn)權(quán)人共有；44(4)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分歸全體產(chǎn)權(quán)人共有。24、銷售和使用承諾分割拆零銷售；不采取返本銷售或者變相返本銷售的方