我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀存在問題和未來發(fā)展

1、-. z我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、存在問題和未來開展.t*t人生在世 ，難敵宿命，沉淪其中。我不愛風(fēng)塵，似被前緣誤！我只為我最愛的人流淚我會學(xué)著放棄你，是因?yàn)槲姨珢勰阙A了你,我可以放棄整個(gè)世界我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、存在問題和未來開展 .hffc*. 時(shí)間：2021-1-2 17:15:49 發(fā)表評論 最近幾個(gè)月，中國房市引起了社會各界的極大關(guān)注。同時(shí)，由于我國房市目前正在面臨著一輪新的調(diào)整，因而其走勢和開展也越來越引起各界的關(guān)注。我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀終究如何.存在哪些主要的問題.其未來的開展趨勢和走向又怎樣.這些問題是當(dāng)前許多老百姓、投資者、地產(chǎn)商和政府決策者都迫切希望了解的問題。本文擬就這些問題進(jìn)展一

2、個(gè)粗略的梳理和分析。一、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀 應(yīng)該說，從2007年和今年以來我國房市的實(shí)際運(yùn)行狀況和走向來看，我們可以判定：我國的房市目前進(jìn)入了調(diào)整期，步入了此輪房地產(chǎn)周期的下行階段，也就是像*些業(yè)界人士所說的開場步入拐點(diǎn)。當(dāng)然這個(gè) 拐點(diǎn)只是此輪短周期的拐點(diǎn)，而不是我國房地產(chǎn)長周期的拐點(diǎn)。從房市的運(yùn)行層面來看，我國房市目前的現(xiàn)狀包括以下幾個(gè)方面： 1、泡沫成分開場收縮，市場價(jià)格在高位運(yùn)行的同時(shí)面臨較大的下降壓力，一些城市的房價(jià)開場下降 2007年以來，在緊縮政策調(diào)控下，我國的房市的泡沫成分開場收縮，一些城市的房價(jià)雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。、等城市的房價(jià)從200

3、7年四季度開場下調(diào)。而根據(jù)國家開展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，繼多個(gè)月份出現(xiàn)漲幅回落之后，今年5月份，全國70個(gè)大中城市新房和二手房價(jià)格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個(gè)百分點(diǎn)。 2、成交量萎縮，空置率上升 與房價(jià)下調(diào)相對應(yīng)的是，購房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮，商品房空置率大幅上漲。統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月至5月，月平均成交面積為83萬平方米，而2007年月均成交面積為174萬平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量為100.89萬平方米，雖然環(huán)比4月份增長8%，但同比去年4月則下降了57%。7月上半月一手商品住宅的成交量僅33.62萬平方米，環(huán)比下滑22%，只相當(dāng)于去年同期成交的三成

4、。 2021年上半年，樓市成交量仍然處于下降通道之中。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年6月一手房成交面積為28.3萬平米，環(huán)比下降30.3%，同比也下降45.5%。 市國土房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全市十區(qū)一手住宅成交量僅239.78萬平方米，與去年同期的427.82萬平方米相比大幅度下降44，而與2006年同期相比降幅更達(dá)52。 3、緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大 目前，我國房地產(chǎn)商面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，目前我國房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，近年來，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸

5、款工程，各大銀行為了爭奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)展開惡性競爭，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。房貸業(yè)務(wù)一枝獨(dú)秀的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。 4、市場開場走向分化，一些實(shí)力較低的房企正在被洗出市場 一是土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng)，實(shí)力較小的房企很難拿到地，即便拿到地，也要及時(shí)支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源，一些中小房企又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金。三是，房價(jià)下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是，由于利率提高，一些中小房企無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是，一些中小房企不具有品牌競爭力。六是，大型房企更具有實(shí)力進(jìn)展價(jià)格戰(zhàn)，通過價(jià)格戰(zhàn)來清洗市場。這些因素的共同作用將會使房

6、地產(chǎn)市場走向分化，一些實(shí)力較低的房企將被清洗出市場，從而提高市場集中度。 5、房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難 由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規(guī)性制度約束增強(qiáng)，一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營困難和倒閉。二、我國房市的主要問題 從我國房市的發(fā)育、開展過程來看，我國房市的主要問題是： 1、市場發(fā)育不良，泡沫化程度較高 我國的房地產(chǎn)市場市場化發(fā)育時(shí)間較短，而且在發(fā)育過程中，受到許多不安康因素的影響，導(dǎo)致了其發(fā)育不良、利潤率太高而不可持續(xù)開展。據(jù)權(quán)威部門提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率遠(yuǎn)高于各行業(yè)的平均利潤率，并且一直在快速增長。國際上房地產(chǎn)利潤率一般維持在5%左右，高的有6%8%，而中國房地產(chǎn)的利

7、潤率高達(dá)30%40%。而按國家統(tǒng)計(jì)局計(jì)算，中國房地產(chǎn)利潤率增長每年都在30%以上，2001年增長41%，2002年增長56%，2003年增長32%。在國外人們購一套適于居住的房屋僅是年工資的35倍，而國工薪階層購一套房的費(fèi)用多是年工資的1020倍。由于在前期獲取了巨額的暴利，使得多數(shù)房地產(chǎn)商未能擺正其定位和心態(tài)，以為暴利會一直延續(xù)下去，拒絕承受價(jià)格下降的現(xiàn)實(shí)。并人為將房價(jià)炒高，致使我國房價(jià)遠(yuǎn)偏離其真實(shí)價(jià)值和居民收入水平，出現(xiàn)了較嚴(yán)重的泡沫。 2、供需構(gòu)造失衡 目前我國的房地產(chǎn)存在較嚴(yán)重的供需構(gòu)造失衡。具體表現(xiàn)為： 一是新建的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供給缺乏，而高端住房卻供給

8、過剩。據(jù)對、*、等城市房屋銷售情況調(diào)查，去年銷售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超過60%，中小套型住宅比例偏低。同時(shí)，據(jù)建立部門統(tǒng)計(jì)，2006年初，在40個(gè)重點(diǎn)城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90平方米以下的住房面積所占比重為19.18%；2007年10月份，這一比重有所提高，但也只有25.77%，與現(xiàn)行政策規(guī)定的調(diào)控目標(biāo)還有較大的差距。 二是廉租房供給很少，政府重視缺乏，覆蓋面小，未以開發(fā)廉租房為政策重心。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟(jì)適用房為主存在很多問題 興旺國家和政府主要以提供廉租房為主。 三是二手房市場和租賃市場發(fā)育緩慢，

9、二手房的供給亦不能滿足需求。 3、房地產(chǎn)業(yè)對金融依賴程度較高，蘊(yùn)藏著較大的金融風(fēng)險(xiǎn) 4、房地產(chǎn)市場秩序混亂 我國目前的房地產(chǎn)市場秩序比擬混亂。房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介效勞和效勞管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違規(guī)行為。尤其是一段時(shí)期以來，個(gè)別開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)誤導(dǎo)市場預(yù)期，人為造成市場緊，惡意哄抬房價(jià)，帶來一些工程的房價(jià)短期非正常上漲。而且隨著房市的不景氣和房價(jià)的下跌，一些原來被遮掩的問題開場暴露，為減少損失，一些房地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)就加大了其時(shí)機(jī)主義行為，使得市場秩序的混亂程度在短期可能進(jìn)一步加劇。三、此輪調(diào)整的必然性 綜合來看，此輪房市調(diào)整有其必然性和合理性。主要基于以下理由： 1、房價(jià)過高，

10、漲速過快是行業(yè)調(diào)整的在原因 從2004年初，我國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的周期，伴隨著住房市場化、貨幣化的深化、城市化的不斷推進(jìn)、人均收入的不斷提高和對外開放的擴(kuò)大，使得我國住房方面的需求極大被釋放，進(jìn)而使我國的房地產(chǎn)投資額、建立面積和房價(jià)也大幅上升。 2007年，、的房價(jià)漲幅分別到達(dá)了44.5%、51.2%，其他不少城市也出現(xiàn)了大幅上漲情況，這樣的上漲速度顯然難以持續(xù)。 因而，從國外的經(jīng)歷、我國1992年-1994年房地產(chǎn)的走勢以及我國的房價(jià)收入比可以判斷出，我國的房價(jià)已普遍偏高，超出了居民的可承受能力，集聚了一定的泡沫成分，有其調(diào)整的在動力和必然性。 2、對房市的專項(xiàng)調(diào)控政策和宏觀緊縮政策是導(dǎo)

11、致此次調(diào)整的直接原因 2006年-2007年，房價(jià)快速上漲使投資、投機(jī)需求迅速增加，而這又進(jìn)一步造成了房價(jià)的暴漲，土地價(jià)格也出現(xiàn)了飛漲現(xiàn)象。為此，2007年政府出臺了一系列的針對房地產(chǎn)的專項(xiàng)調(diào)控政策。其中，以二套房貸為標(biāo)志的銀根緊縮政策使資金泛濫的房地產(chǎn)市場突然缺血，投資、投機(jī)需求遭到重大打擊，不少資金離場，需求開場萎縮。與此同時(shí)，銀行開場惜貸，作為銀行優(yōu)質(zhì)客戶的房地產(chǎn)開發(fā)商在一夜之間被銀行冷落，開發(fā)商的資金開場緊，囤積樓盤和土地的本錢加大，加快周轉(zhuǎn)速度成為眾多開發(fā)商的選擇，房地產(chǎn)供給在短期增加，供求關(guān)系發(fā)生反轉(zhuǎn)。在調(diào)整初期，因高房價(jià)下有效需求缺乏，從而使行業(yè)表現(xiàn)出明顯的銷量下降，經(jīng)過一段時(shí)間

12、的博弈，價(jià)格開場調(diào)整。 另外，我國為防止經(jīng)濟(jì)增長偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止由構(gòu)造性通貨膨脹轉(zhuǎn)向全面的、較高的通貨膨脹，同時(shí)為調(diào)整房市構(gòu)造、防止房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快和擠壓房市的泡沫以防止出現(xiàn)大的資產(chǎn)泡沫化和減輕美國次貸危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)的影響，我國政府采取了一系列的宏觀緊縮政策。 除銀根緊縮政策外，房地產(chǎn)行業(yè)的其他調(diào)控政策也推動了行業(yè)本輪調(diào)整的發(fā)生。 3、美國次貸危機(jī)的爆發(fā)改變了我國房市的預(yù)期 自2007年5、6月份開場，美國爆發(fā)次貸危機(jī)。次貸危機(jī)的爆發(fā)在*種程度上也傳導(dǎo)至中國，增加了我國經(jīng)濟(jì)所面臨的外部壓力、加大了我國的金融風(fēng)險(xiǎn)，也在一定程度上改變了我國房市的預(yù)期。這主要表達(dá)在以下方面： 一是改變了政府的預(yù)

13、期。次貸危機(jī)使我國政府意識到房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)領(lǐng)域集聚的金融風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)金融危時(shí)機(jī)給我國經(jīng)濟(jì)帶來極大的破壞，會危及我國改革開放的成果和社會穩(wěn)定，因而有必要采取緊縮措施，加大擠壓我國房市泡沫，使我國房市能持續(xù)、安康、穩(wěn)定的開展。為此，我國政府在次貸危機(jī)爆發(fā)后開場警覺起來，并采取了多項(xiàng)緊縮政策來調(diào)控房市。 二是改變了金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期。美國次貸危機(jī)對中國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)很好的預(yù)警，使我國銀行意識到重視對第一還款來源的審查至關(guān)重要。美國次級房貸危機(jī)對中國金融業(yè)的影響幾乎是立竿見影的，為降低風(fēng)險(xiǎn)，銀行采取了多項(xiàng)針對房地產(chǎn)的措施。 三是改變了投機(jī)者的預(yù)期。 四是改變了房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期。次貸危機(jī)使房地產(chǎn)

14、開發(fā)商認(rèn)識到房市是一個(gè)一榮俱榮、一損俱損的市場，房市因?yàn)榕菽茰缍ヂ鋵φl都沒有好處。 以上預(yù)期的改變都會改變我國房市的供求狀況，使得房價(jià)在近期有向下調(diào)整的需要。 4、近期我國已進(jìn)入此輪房市周期的下行軌道 據(jù)筆者和其他學(xué)者的研究，我國的房市自20世紀(jì)90年代以來大概是五年一個(gè)周期。此輪周期始于2004年初，并于2007年到達(dá)波峰。目前已進(jìn)入此輪周期的下行軌道，而且還有進(jìn)一步下探的空間。 四、我國房市的未來走向 目前，民眾普遍關(guān)注的問題是我國房市此輪調(diào)整的時(shí)間有多長，幅度有多大，何時(shí)見底，其未來的走向如何.根據(jù)我們對中國經(jīng)濟(jì)開展長期趨勢、我國城市化和工業(yè)化進(jìn)程、人口構(gòu)造以及世界其他國家的房地產(chǎn)開

15、展歷史，我們可以得出以下推斷和結(jié)論： 1、我國房市已進(jìn)入調(diào)整期，但不會崩盤 決定我國房市不會崩盤的原因如下： 一是房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，政府不允許房價(jià)崩盤。2000年以來，我國房地產(chǎn)投資一直占GDP5%以上的份額，2006年、2007年更是連續(xù)兩年超過10%，是事實(shí)上的支柱性行業(yè)。并且，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長，對相關(guān)的建材、鋼鐵、水泥、家居等行業(yè)有著很強(qiáng)的拉動作用，關(guān)系到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的開展?fàn)顩r。同時(shí)，從目前的政府財(cái)政收入來看，根據(jù)國土資源部公報(bào)數(shù)據(jù)，2004年-2006年，全國土地出讓金分別為5894億元、5505億元、7677億元，2007年1月-11月為9130億元，占全國財(cái)政收入的比重接近

16、20%，賣地已經(jīng)成為地方財(cái)政收入的重要源泉。加上房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及其附加、所得稅、土地增值稅等直接稅費(fèi)，兩者合計(jì)約占財(cái)政收入的27%，假設(shè)考慮相關(guān)建材、建筑等行業(yè)，奉獻(xiàn)的收入就更大了。 二是我國房價(jià)價(jià)格偏離幅度不大，決定其跌幅有限。由于我國處于城市化的快速開展和住房條件不斷改善的階段，房價(jià)收入比應(yīng)該比國際上通常的68倍要高。參考日本和的歷史，我們認(rèn)為，我國一線城市的房價(jià)收入比將在1012間到達(dá)高位平衡。對于二線城市，由于其在經(jīng)濟(jì)開展水平、人口密度、城市配套等方面與一線城市存在一定差距，因此，我們認(rèn)為二線城市的房價(jià)收入比在810倍的圍是較為合理的。而目前，我國一線城市的房價(jià)收入比在15左右

17、，除偏離正常價(jià)格上限約40%外，、偏離的幅度并不大，這也決定了其調(diào)整幅度有限。 三是我國經(jīng)濟(jì)的根本面未變壞，支持房價(jià)的諸多因素仍然存在。我國今年的經(jīng)濟(jì)增長率將到達(dá)10%以上，明年也可能保持在較高的水平上，人均收入增長率也不會降低；同時(shí)城市化和人口因素也未惡化。這就決定了我國近期對住房的需求不會波動太大。同時(shí)，我國的金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商和已購房者也不會允許房價(jià)調(diào)整幅度太大。 四是從我國歷次的房市周期和其他國家的房市周期來看，此輪調(diào)整的時(shí)間大概為兩年。從我國90年代以來的幾次房市周期來看，我國房市的調(diào)整時(shí)間大概都在兩年左右，如19931997年的周期中，9597年為調(diào)整期；19982003年的周期中

18、，0203年為調(diào)整期。 因此，我們判斷房價(jià)的總體調(diào)整幅度不會超過30%，調(diào)整時(shí)間大約在兩年。 2、我國房市中長期供給仍然偏緊，未來的開展前景趨好 雖然短期，房地產(chǎn)市場因?yàn)閮r(jià)格過高導(dǎo)致有效需求缺乏，從而使供給大于需求，但從中長期來看，供給依然偏緊。從需求來看，我國目前城市化率約為45%，正以每年1%左右的速度快速增長，保守估計(jì)，每年有約1300萬人口進(jìn)入城市，按目前人均27平米計(jì)算，這局部需求約3.5億平米。我國目前存量住房約160億平米，以平均使用50年計(jì)算，每年折舊拆遷量約為3.2億平米。此外，目前城鎮(zhèn)人口已接近6億，改善性住房需求按0.5平米/人/年計(jì)算，這局部需求約3億平米，上述幾項(xiàng)總需

19、求接近10億平米，而2007年的竣工量只有5.8億平米，缺口巨大。 從決定我國房市的長期因素來看，這些因素不僅沒有發(fā)生大的變化，而且在未來會進(jìn)一步發(fā)揮其作用。這包括： 一是人口因素。即隨著人口的增加，對住房的需求就會增加，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的開展。這個(gè)因素可以從人口的開展史和住房史可以看出。我國20世紀(jì)80、90年代的嬰兒潮在本世紀(jì)初開場步入工作，他們會釋放出巨大的購置力和需求，從而刺激我國房地產(chǎn)的開展。 二是收入因素。即隨著人們的收入的增加，特別是收入跨越*個(gè)圍后，人們對住房的構(gòu)造、住房大小、舒適度、環(huán)境等都會改變，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的開展。這個(gè)可以從許多關(guān)于一國人均收入與房地產(chǎn)業(yè)開展之間關(guān)系的研究中找到答案。 三是城市化因素。即隨著一國城市化的開展，房地產(chǎn)業(yè)也會得到很大的開展，城市化的過