重慶某房地產(chǎn)評估工作報告及底稿（2007年）

1、,*評估土地房地產(chǎn)評估有限責任公司,評估工作底稿,公司徽標,評估報告編號：,委托方（人）：,*XXX實業(yè)有限公司,簽字評估師：,項目經(jīng)理：,報告日期：,2007年11月5日,*評估土地房地產(chǎn)評估有限責任公司, 評估工作底稿目錄,初步意見編號,正式報告編號,2007/11/5,2007/11/2,3,報告異常？請檢查計劃方案！不得出具非法報告！或者向管理員要求授權（聯(lián)系電話,可以出具報告！,索引號,工作底稿名稱,選擇,處理意見,！,？,1,管理類工作底稿,1.01,評估項目基本情況,1.02,評估項目風險評價表,1.03,評估協(xié)議書及委托書,1.04,評估項目計劃方案,

2、1.05,客戶提供材料清單,1.06,重大項目請示與協(xié)調(diào)、修改記錄,1.07,評估結果報告書全文,1.08,技術報告書或評估說明,1.09,評估項目明細表,1.10,評估機構內(nèi)部三級審核意見,1.11,報告簽發(fā)單及客戶反饋意見表,1.12,主管部門審核意見或備案表,2,市場或現(xiàn)場調(diào)查類工作底稿,2.01,住宅房地產(chǎn)現(xiàn)場查看記錄,2.02,現(xiàn)場及事后調(diào)查資料,2.03,2.04,2.05,以上部分不會顯示打印，屬表內(nèi)調(diào)整內(nèi)容，請依據(jù)自身需要調(diào)整！,2.06,資產(chǎn)實物圖片及位置示意圖,住宅房地產(chǎn)現(xiàn)場查看記錄,市場法技術測算過程,3,技術測算類工作底稿,商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)場查看記錄,收益法技術測算過程,3

3、.01,直接測算,市場法技術測算過程,工業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)場查看記錄,剩余法技術測算過程,3.02,收益法技術測算過程,辦公房地產(chǎn)現(xiàn)場查看記錄,成本法技術測算過程,3.03,在建工程現(xiàn)場查看記錄,成本逼近法技術測算,3.04,綜合測算,地上構建筑物現(xiàn)場查看記錄,基準地價系數(shù)法測算,3.05,機器設備現(xiàn)場查看記錄,其他方法測算過程,3.06,車輛設備現(xiàn)場查看記錄,3.07,船舶現(xiàn)場查看記錄,4,其他類工作底稿,綜合國有土地使用權查看記錄,4.01,客戶提供資料及其他,商住國有土地使用權查看記錄,4.02,本報告及相關資料電子文檔存檔,存檔于：,商業(yè)國有土地使用權查看記錄,注：表示須具備，表示不具備，！表

4、示部分資料，？表示資料欠缺。本頁顏色異常時不得歸檔。,住宅國有土地使用權查看記錄,歸檔意見： 符合要求，同意歸檔。,入檔意見： 已復核，可歸檔。,工業(yè)國有土地使用權查看記錄,集體土地使用權查看記錄,農(nóng)業(yè)用地土地使用權查看記錄,簽發(fā)人及日期：,檔案管理員及日期：,現(xiàn)場及事后調(diào)查資料,初估號, , , ,第, ,號,項目基本情況,2007/11/5,2007/11/2,3,報告異常？請檢查計劃方案！不得出具非法報告！或者向管理員要求授權（聯(lián)系電話,2007- ,報告號, , , ,第, ,號,2007/11/1,2007, （2007）第 號,2007- ,委托及資產(chǎn)占有

5、方,委托估價方,*XXX實業(yè)有限公司,*XXX實業(yè)有限公司, 報（2007）第 號,*XXX實業(yè)有限公司委托商業(yè)房地產(chǎn)估價報告,*XXX實業(yè)有限公司委托商業(yè)房地產(chǎn)司法鑒定書,注冊住所,*市, , , ,*市 ,*市 ,*市 商業(yè)房地產(chǎn)項目評估, , , , , , , , , , , ,資產(chǎn)占有方,*XXX實業(yè)有限公司,法定代表人, ,*XXX實業(yè)有限公司,注冊住所,*市, , , ,*市 ,業(yè)務聯(lián)系方,中介, ,*分公司, , *分公司 ,中介聯(lián)系人,另加, , , , ,另加 ,業(yè)務經(jīng)辦方,交通銀行,*分行,營業(yè)部,交通銀行*分行營業(yè)部,業(yè)務聯(lián)系人, , , , , , , , , ,操作

6、人員,評估機構,*評估土地房地產(chǎn)評估有限責任公司, , ,*評估土地房地產(chǎn)評估有限責任公司, , , ,機構地址,*市*區(qū)*路*大廈A棟3F,*市*區(qū)*路*大廈A棟3F,業(yè)務接洽人,*, ,助理人員, , ,*, , , , 、 ,（注冊號 ）,（注冊號 ）,簽字評估師, , , , ,手工,手工, , , (注冊號 ) (注冊號 ),手工,手工估價對象,權利狀況,權屬證書或證明,*市房地產(chǎn)權證：105房地證2008字第08888號，*市房產(chǎn)面積測算報告書（委托部分）, , ,*市房地產(chǎn)權證：105房地證2008字第08888號，*市房產(chǎn)面積測算報告書（委托部分）。,他項權利,未見估價對象存在

7、他項權利,未見估價對象存在他項權利,相關部門,抵押貸款,市場價值,12,資產(chǎn)性質(zhì), 商業(yè) ,房地產(chǎn),相關部門,抵押貸款,市場價值, 商業(yè) ,商業(yè)房地產(chǎn),2007年11月1日至2007年11月5日,2008年11月4日,2007年11月5日至2008年11月4日,計劃內(nèi)容,項目接洽處理,現(xiàn)場踏勘收集,估算評議,報告簽發(fā),整理歸檔,1,2007年11月1日,2007年11月5日,執(zhí)行時間,2007/11/1,2007/11/1,2007/11/2,2007/11/5,2007/11/5,2007年11月1日,2007年11月1日,2007年11月2日,2007年11月5日,2007年11月5日,估

8、價結果應用風險及變現(xiàn)能力分析,個別因素分析,(1)估價對象已取得權屬證書，應當屬于完整的產(chǎn)權，在進行轉讓交易時，應當符合*房地產(chǎn)轉讓方面的相關規(guī)定；,(1)估價對象已取得權屬證書，應當屬于完整的產(chǎn)權，在進行轉讓交易時，應當符合*房地產(chǎn)轉讓方面的相關規(guī)定；,(2)估價對象內(nèi)部結構及外觀條件一般，其保養(yǎng)一般，由于建筑年代關系，其建筑維護、管理等費用將會逐年增高，經(jīng)營收入與支出比例合理性逐年降低，剩余經(jīng)濟壽命、耐用年限（建議聘請專業(yè)技術人員測定）等情況需要加強投資測算分析，以期獲得合理的經(jīng)營收益；,(2)估價對象內(nèi)部結構及外觀條件一般，其保養(yǎng)一般，由于建筑年代關系，其建筑維護、管理等費用將會逐年增高

9、，經(jīng)營收入與支出比例合理性逐年降低，剩余經(jīng)濟壽命、耐用年限（建議聘請專業(yè)技術人員測定）等情況需要加強投資測算分析，以期獲得合理的經(jīng)營收益；,(3)由于本次估價目的為抵押評估，估價對象自身價值可能會因其為抵押拍賣而造成投資者心理價值下降；,(3)由于本次估價目的為抵押評估，估價對象自身價值可能會因其為抵押拍賣而造成投資者心理價值下降；,(4)估價對象作為變現(xiàn)交易時，變現(xiàn)時間的限定是變速速度的最重要影響，變現(xiàn)時間越短，價值越低，但變現(xiàn)時間過長，價值同樣會降低，變現(xiàn)時間要求與變現(xiàn)價值之間的存在重要關系，建議當事各方注意合理安排變現(xiàn)時間；,(4)估價對象作為變現(xiàn)交易時，變現(xiàn)時間的限定是變速速度的最重要

10、影響，變現(xiàn)時間越短，價值越低，但變現(xiàn)時間過長，價值同樣會降低，變現(xiàn)時間要求與變現(xiàn)價值之間的存在重要關系，建議當事各方注意合理安排變現(xiàn)時間；,(5)由于估價過程中，未能取得資產(chǎn)占有方有關其內(nèi)部經(jīng)營管理的書面或口頭情況說明，我們僅依據(jù)所取得的產(chǎn)權資料復印估算。,(5)由于估價過程中，未能取得資產(chǎn)占有方有關其內(nèi)部經(jīng)營管理的書面或口頭情況說明，我們僅依據(jù)所取得的產(chǎn)權資料復印估算。,區(qū)域因素分析,(1)估價對象所在物業(yè)屬早期花園小區(qū)，屬半封閉式小區(qū)，安全、衛(wèi)生等環(huán)境一般，對估價對象市場價值的正常實現(xiàn)有負面影響；,(1)估價對象所在物業(yè)屬早期花園小區(qū)，屬半封閉式小區(qū)，安全、衛(wèi)生等環(huán)境一般，對估價對象市場價

11、值的正常實現(xiàn)有負面影響；,(2)估價對象類似的房地產(chǎn)項目在區(qū)域內(nèi)較多，普遍存在交易價格不高，總體價值一直處于低水平，未來的市場增量較大，特別是北部新區(qū)片區(qū)交通條件的進一步改善影響更為明顯，該小區(qū)建成于90年代受功能、實體及經(jīng)濟方面影響，其市場增值空間將不會太明顯，我們提請各報告使用方注意；估價對象所在加州片區(qū)，現(xiàn)在渝通賓館、紅旗河溝公交樞杻站、汽車北站等知名單位，人口集聚量較好，但由于該路段環(huán)境條件一般，對其范圍內(nèi)的物業(yè)價值影響面不大，建議多考慮該片區(qū)未來的整體規(guī)劃發(fā)展；,(2)估價對象類似的房地產(chǎn)項目在區(qū)域內(nèi)較多，普遍存在交易價格不高，總體價值一直處于低水平，未來的市場增量較大，特別是北部新

12、區(qū)片區(qū)交通條件的進一步改善影響更為明顯，該小區(qū)建成于90年代受功能、實體及經(jīng)濟方面影響，其市場增值空間將不會太明顯，我們提請各報告使用方注意；估價對象所在加州片區(qū)，現(xiàn)在渝通賓館、紅旗河溝公交樞杻站、汽車北站等知名單位，人口集聚量較好，但由于該路段環(huán)境條件一般，對其范圍內(nèi)的物業(yè)價值影響面不大，建議多考慮該片區(qū)未來的整體規(guī)劃發(fā)展；,(3)加州片區(qū)屬北部新區(qū)通往老城區(qū)的重要路口，隨著周邊房地產(chǎn)的發(fā)展、輕軌三號的建設等影響，估價對象所在片區(qū)的交通條件對區(qū)域內(nèi)的商貿(mào)經(jīng)濟、房地產(chǎn)等發(fā)展具有正面影響。,(3)加州片區(qū)屬北部新區(qū)通往老城區(qū)的重要路口，隨著周邊房地產(chǎn)的發(fā)展、輕軌三號的建設等影響，估價對象所在片區(qū)

13、的交通條件對區(qū)域內(nèi)的商貿(mào)經(jīng)濟、房地產(chǎn)等發(fā)展具有正面影響。,中低度風險，,中度風險，,中高度風險，,高度風險，,低度風險，,該評估項目宜接受。,該評估項目可接受。,該評估項目可接受。,該評估項目不可接受。,資產(chǎn)特殊性及特別事項說明,(1)估價對象已取得權屬證書，應當屬于完整的產(chǎn)權，在進行轉讓交易時，應當符合*房地產(chǎn)轉讓方面的相關規(guī)定；,(1)估價對象已取得權屬證書，應當屬于完整的產(chǎn)權，在進行轉讓交易時，應當符合*房地產(chǎn)轉讓方面的相關規(guī)定；,(2)估價對象內(nèi)部結構及外觀條件一般，其保養(yǎng)一般，由于建筑年代關系，其建筑維護、管理等費用將會逐年增高，經(jīng)營收入與支出比例合理性逐年降低，剩余經(jīng)濟壽命、耐用年

14、限（建議聘請專業(yè)技術人員測定）等情況需要加強投資測算分析，以期獲得合理的經(jīng)營收益；,(2)估價對象內(nèi)部結構及外觀條件一般，其保養(yǎng)一般，由于建筑年代關系，其建筑維護、管理等費用將會逐年增高，經(jīng)營收入與支出比例合理性逐年降低，剩余經(jīng)濟壽命、耐用年限（建議聘請專業(yè)技術人員測定）等情況需要加強投資測算分析，以期獲得合理的經(jīng)營收益；,(3)由于本次估價目的為抵押評估，估價對象自身價值可能會因其為抵押拍賣而造成投資者心理價值下降；,(3)由于本次估價目的為抵押評估，估價對象自身價值可能會因其為抵押拍賣而造成投資者心理價值下降；,房地產(chǎn)現(xiàn)場記錄,*市*區(qū)楊家坪直港大道88號（XX小區(qū)）,*市*區(qū)楊家坪直港大

15、道88號（XX小區(qū)）1，2棟X-3-16商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款市場價值估價,*市*區(qū)楊家坪直港大道88號（XX小區(qū)）1，2棟,估價對象坐落于*市*區(qū)楊家坪直港大道88號（XX小區(qū)）1，2棟X-3-16,估價對象坐落于*市*區(qū)楊家坪直港大道88號（XX小區(qū)）1，2棟X-3-16，建筑面積430.61平方米及分攤國有土地使用權面積99.49平方米的商業(yè)房地產(chǎn),估價對象坐落于,*市,*區(qū),楊家坪直港大道88號（XX小區(qū)）,1，2棟,X-3-16,*市*區(qū)楊家坪直港大道88號（XX小區(qū)）1，2棟X-3-16,背景,經(jīng)濟地理環(huán)境,*區(qū)是*市主城區(qū)之一，位于市區(qū)西南部，東接*區(qū)，南靠大渡口區(qū)，西鄰江津市、壁山

16、縣，北與沙坪壩區(qū)接壤，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。*區(qū)位于*市主城區(qū)西南部，中梁山分隔東西兩大部分，東部區(qū)域地勢由南北向長江河谷逐漸降低，地貌起伏較大。西部區(qū)域地勢以低山丘陵為主，區(qū)內(nèi)溪河切割，植被覆蓋率較高，河網(wǎng)密度較大。*區(qū)域屬亞熱帶濕潤季風氣候，具有東暖夏涼、濕度大、陰天多、霧日多等特點，年平均氣溫18.4,最高氣溫42.2，最低氣溫-2.4，年平均降雨1151.5mm，年平均相對濕度80%。公路路網(wǎng)四通八達，交通十分便捷。有鵝公巖、李家沱、馬桑溪三座長江大橋連接兩岸；成渝、上界、渝長及環(huán)城高速公路橫貫境內(nèi)；從解放碑到大渡口的高架輕軌橫穿區(qū)內(nèi)。新建了大件路、楊家坪環(huán)道、華龍大道等*道路，改建了白彭

17、高等級公路和金馬路、白走路、含金路等一批鄉(xiāng)鎮(zhèn)主干公路，初步形成以高速公路和華福路為骨架的“一井、一環(huán)、八通”的公路路網(wǎng)結構。渝黔、襄渝、成渝三條干線鐵路越過境內(nèi)，有*東站、南站、西站、三大貨運車站。區(qū)內(nèi)有長江上游最大的深水貨運水陸聯(lián)運碼頭*港，*江北國際機場距離*區(qū)30公里，車程20多分鐘。,*區(qū)是*市主城區(qū)之一，位于市區(qū)西南部，東接*區(qū)，南靠大渡口區(qū)，西鄰江津市、壁山縣，北與沙坪壩區(qū)接壤，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。*區(qū)位于*市主城區(qū)西南部，中梁山分隔東西兩大部分，東部區(qū)域地勢由南北向長江河谷逐漸降低，地貌起伏較大。西部區(qū)域地勢以低山丘陵為主，區(qū)內(nèi)溪河切割，植被覆蓋率較高，河網(wǎng)密度較大。*區(qū)域屬亞熱帶

18、濕潤季風氣候，具有東暖夏涼、濕度大、陰天多、霧日多等特點，年平均氣溫18.4,最高氣溫42.2，最低氣溫-2.4，年平均降雨1151.5mm，年平均相對濕度80%。公路路網(wǎng)四通八達，交通十分便捷。有鵝公巖、李家沱、馬桑溪三座長江大橋連接兩岸；成渝、上界、渝長及環(huán)城高速公路橫貫境內(nèi)；從解放碑到大渡口的高架輕軌橫穿區(qū)內(nèi)。新建了大件路、楊家坪環(huán)道、華龍大道等*道路，改建了白彭高等級公路和金馬路、白走路、含金路等一批鄉(xiāng)鎮(zhèn)主干公路，初步形成以高速公路和華福路為骨架的“一井、一環(huán)、八通”的公路路網(wǎng)結構。渝黔、襄渝、成渝三條干線鐵路越過境內(nèi)，有*東站、南站、西站、三大貨運車站。區(qū)內(nèi)有長江上游最大的深水貨運水

19、陸聯(lián)運碼頭*港，*江北國際機場距離*區(qū)30公里，車程20多分鐘。,房地產(chǎn)市場,*區(qū)東部地區(qū)有日供水能力30萬噸的*市水務集團和尚山水廠供水。西部鎮(zhèn)已建有含谷、黃千、銅罐驛等水廠，水源主要來自長江和水庫。即將建設的長江取水工程，將興建日供水分別達10萬噸的白市驛和西彭水廠。*轄區(qū)內(nèi)有變電站15座，其中220千伏變電站3座，110千伏變電站11座，變電總容量172萬千伏安，電力充裕。*轄區(qū)內(nèi)已建光纖4390芯對公里，電纜主干32萬對，通信管道84管程公里，裝機容量41萬門，可滿足各種通訊需要。*轄區(qū)內(nèi)有較完備的*排污系統(tǒng)和污水處理系統(tǒng)。正在整治的桃花溪流域、梁灘河流域以及黃沙溪渣場等工程，將改善投

20、資和生活環(huán)境，滿足生產(chǎn)和生活需要。,*區(qū)東部地區(qū)有日供水能力30萬噸的*市水務集團和尚山水廠供水。西部鎮(zhèn)已建有含谷、黃千、銅罐驛等水廠，水源主要來自長江和水庫。即將建設的長江取水工程，將興建日供水分別達10萬噸的白市驛和西彭水廠。*轄區(qū)內(nèi)有變電站15座，其中220千伏變電站3座，110千伏變電站11座，變電總容量172萬千伏安，電力充裕。*轄區(qū)內(nèi)已建光纖4390芯對公里，電纜主干32萬對，通信管道84管程公里，裝機容量41萬門，可滿足各種通訊需要。*轄區(qū)內(nèi)有較完備的*排污系統(tǒng)和污水處理系統(tǒng)。正在整治的桃花溪流域、梁灘河流域以及黃沙溪渣場等工程，將改善投資和生活環(huán)境，滿足生產(chǎn)和生活需要。,其他影

21、響因素,國內(nèi)主要金融機構均在*區(qū)設立了機構具有良好的金融保險服務環(huán)境。區(qū)內(nèi)已有國內(nèi)外知名商家沃爾瑪連鎖、富安、新世紀、立丹百貨、國美電器等入駐，有規(guī)模、上檔次的星級酒店多家，直港大道成為全市餐飲娛樂的亮點。區(qū)內(nèi)有*工學院、四川美術學院等高校及全國、*市重點中小學數(shù)十所，有座落在高新區(qū)九龍園區(qū)的*國際學校。,國內(nèi)主要金融機構均在*區(qū)設立了機構具有良好的金融保險服務環(huán)境。區(qū)內(nèi)已有國內(nèi)外知名商家沃爾瑪連鎖、富安、新世紀、立丹百貨、國美電器等入駐，有規(guī)模、上檔次的星級酒店多家，直港大道成為全市餐飲娛樂的亮點。區(qū)內(nèi)有*工學院、四川美術學院等高校及全國、*市重點中小學數(shù)十所，有座落在高新區(qū)九龍園區(qū)的*國際

22、學校。,區(qū)位部分,周邊商服設施,距*區(qū)楊家坪區(qū)級商服中心,500,米,建設集團一中及小學、家福火鍋、立丹超市、農(nóng)貿(mào)市場等,周邊知名企業(yè)或建筑,珠江花園、*區(qū)物價局等，特別是直港大道餐飲一條街經(jīng)營對估價對象有正面影響,公共配套設施,距銀行、超市、小學、醫(yī)院等配套設施小于約1千米,估價對象坐落于*市*區(qū)楊家坪直港大道88號（XX小區(qū)）1，2棟，距*區(qū)楊家坪區(qū)級商服中心500米；周邊商服設施有建設集團一中及小學、家?；疱?、立丹超市、農(nóng)貿(mào)市場等，周邊知名企業(yè)或建筑有珠江花園、*區(qū)物價局等，特別是直港大道餐飲一條街經(jīng)營對估價對象有正面影響；公共配套設施：距銀行、超市、小學、醫(yī)院等配套設施小于約1千米；,

23、出入方便度,估價對象主出入口臨*次干道，街道條件一般,公共交通配套,*站,50,米,476、828、226、820等,解放碑、*、南坪、大渡口、沙坪壩、江北觀音橋等,估價對象主出入口臨*次干道，街道條件一般；公共交通配套：距公交站*站約50米，有476、828、226、820等多條線路，可通往解放碑、*、南坪、大渡口、沙坪壩、江北觀音橋等城區(qū)各地；,交通便捷程度,*汽車站,5,千米,*火車站,7,千米,距*汽車站約5千米，距*火車站約7千米，距*客運港約12千米，距* 國際機場約34千米。,*客運港,12,千米,* 國際機場,34,千米,估價對象坐落于*市*區(qū)楊家坪直港大道88號（XX小區(qū)）1

24、，2棟，距*區(qū)楊家坪區(qū)級商服中心500米；周邊商服設施有建設集團一中及小學、家福火鍋、立丹超市、農(nóng)貿(mào)市場等，周邊知名企業(yè)或建筑有珠江花園、*區(qū)物價局等，特別是直港大道餐飲一條街經(jīng)營對估價對象有正面影響；公共配套設施：距銀行、超市、小學、醫(yī)院等配套設施小于約1千米；估價對象主出入口臨*次干道，街道條件一般；公共交通配套：距公交站*站約50米，有476、828、226、820等多條線路，可通往解放碑、*、南坪、大渡口、沙坪壩、江北觀音橋等城區(qū)各地；距*汽車站約5千米，距*火車站約7千米，距*客運港約12千米，距* 國際機場約34千米。,商服用地,商業(yè),權利人,地號/圖號, , ,地類用途,商服用地

25、,評估用途,商業(yè),估價對象坐落于*市*區(qū)楊家坪直港大道88號（XX小區(qū)）1，2棟，證載權利人為*XXX實業(yè)有限公司；地號： ，圖號： ，證載地類用途為商服用地，評估用途為商業(yè)；使用權類型為出讓，終止日期為2039年11月1日，剩余國有土地使用權年限約32.0年；, , ,剩余國有土地使用權年限約32.0年；,，按規(guī)定出讓金（樓面地價）標準為530.00元平方米；,530.00 ,土地部分,使用權類型,出讓,出讓金,530.00 ,基準地價,7499.00 ,終止日期,2039年11月1日,，終止日期為2039年11月1日，剩余國有土地使用權年限約32.0年；,，終止日期為2039年11月1日，

26、剩余國有土地使用權年限約32.0年；,出讓,2039年11月1日,約32.0年,7,499.00元/平方米,出讓,使用權面積,共用國土地使用權面積,7086.10 ,平方米，,分攤國有土地使用權面積,99.49 ,平方米,共用國土地使用權面積7,086.10平方米，分攤國有土地使用權面積99.49平方米；,7086.10 ,99.49 ,及分攤國有土地使用權面積99.49平方米,劃撥,填證機關,*市*區(qū)國土資源管理分局,填證日期,2006年6月7日,；該證由*市*區(qū)國土資源管理分局于2006年6月7日填發(fā)。,規(guī)劃利用,商業(yè),利用現(xiàn)狀,商業(yè),結合估價師經(jīng)驗取整保留至十位可得評估單價為15,370

27、.00 元/平方米。,地形、地勢,形狀呈規(guī)則多邊形，地勢平坦,水文地質(zhì),一般,該宗地權屬完整，形狀呈規(guī)則多邊形，地勢平坦，水文、地質(zhì)條件一般，規(guī)劃利用為商業(yè)，利用現(xiàn)狀為商業(yè)；,宗地四至,東為道路、南為*小區(qū)、西為*小區(qū)、北為直港大道,估價對象所在宗地四至：東為道路、南為*小區(qū)、西為*小區(qū)、北為直港大道；宗地開發(fā)程度：紅線外為“五通（路、上水、下水、電、通訊通）”，紅線內(nèi)為“五通一平（路、上水、下水、電、通訊通及場地平整）”；據(jù)渝國土房管發(fā)2005159號文之規(guī)定，估價對象所在宗地級別為商業(yè)3級，基準地價為7,499.00元/平方米,開發(fā)程度,紅線外,“五通（路、上水、下水、電、通訊通）”,紅線

28、內(nèi),“五通一平（路、上水、下水、電、通訊通及場地平整）”,3級,土地文件,渝國土房管發(fā)2005159號文,土地級別,3,估價對象坐落于*市*區(qū)楊家坪直港大道88號（XX小區(qū)）1，2棟，證載權利人為*XXX實業(yè)有限公司；地號： ，圖號： ，證載地類用途為商服用地，評估用途為商業(yè)；使用權類型為出讓，終止日期為2039年11月1日，剩余國有土地使用權年限約32.0年；共用國土地使用權面積7,086.10平方米，分攤國有土地使用權面積99.49平方米；該宗地權屬完整，形狀呈規(guī)則多邊形，地勢平坦，水文、地質(zhì)條件一般，規(guī)劃利用為商業(yè)，利用現(xiàn)狀為商業(yè)；估價對象所在宗地四至：東為道路、南為*小區(qū)、西為*小區(qū)、

29、北為直港大道；宗地開發(fā)程度：紅線外為“五通（路、上水、下水、電、通訊通）”，紅線內(nèi)為“五通一平（路、上水、下水、電、通訊通及場地平整）”；據(jù)渝國土房管發(fā)2005159號文之規(guī)定，估價對象所在宗地級別為商業(yè)3級，基準地價為7,499.00元/平方米；該證由*市*區(qū)國土資源管理分局于2006年6月7日填發(fā)。,權利人,建筑結構,鋼筋混凝土結構,所在樓層,第,1,層,共,12,層,所在樓層第1層（共12層），,第1層（共12層）,第1層,建筑結構為鋼筋混凝土結構，,鋼筋混凝土結構,430.61 ,376.01 ,建筑部分,物業(yè)名稱,*,物業(yè)類型,商住小區(qū),戶型格局,平面商業(yè)門面,建筑面積430.61平

30、方米（含公攤面積54.60平方米），套內(nèi)建筑面積376.01平方米；,所在物業(yè)名稱為*，,物業(yè)類型為商住小區(qū)，,戶型格局為平面商業(yè)門面，,朝向視野,視野條件較好,建成年代,2006年,維護保養(yǎng),一般,視野條件較好；,2006年,建成年代約為2006年，,維護保養(yǎng)一般，,建筑外觀,外墻墻磚，外觀一般,利用現(xiàn)狀,作商業(yè)經(jīng)營使用,外墻墻磚，外觀一般；,利用現(xiàn)狀為作商業(yè)經(jīng)營使用；,內(nèi)部裝修,中檔裝修,內(nèi)部裝修：中檔裝修,中檔裝修,公用設施配套,水、電、通訊、疏散通道,公用設施配套：水、電、通訊、疏散通道。,水、電、通訊、疏散通道,估價對象坐落于*市*區(qū)楊家坪直港大道88號（XX小區(qū)）1，2棟X-3-1

31、6，證載權利人為*XXX實業(yè)有限公司；建筑結構為鋼筋混凝土結構，所在樓層第1層（共12層），建筑面積430.61平方米（含公攤面積54.60平方米），套內(nèi)建筑面積376.01平方米；所在物業(yè)名稱為*，物業(yè)類型為商住小區(qū)，戶型格局為平面商業(yè)門面，外墻墻磚，外觀一般；視野條件較好；建成年代約為2006年，維護保養(yǎng)一般，利用現(xiàn)狀為作商業(yè)經(jīng)營使用；內(nèi)部裝修：中檔裝修；公用設施配套：水、電、通訊、疏散通道。,建筑部分（其他）,坐落,幢號,房號,建筑結構,所在樓層,設計用途,建筑面積,套內(nèi)面積,建面單價,套內(nèi)單價,評估價值,*市*區(qū)楊家坪直港大道88號（XX小區(qū)）,*市*區(qū)楊家坪直港大道88號（XX小區(qū)）

32、,1，2棟,B-1-16, 鋼筋混凝土 ,1,商業(yè),259.61 ,222.01 ,15370.00 ,17970.00 ,399.02 ,1，2棟,B-1-16,鋼筋混凝土,1,商業(yè),259.61 ,222.01 ,15370.00 ,17970.00 ,399.02 ,1，2棟,B-1-16, 鋼筋混凝土 ,1,商業(yè),13.00 ,11.00 ,15370.00 ,18160.00 ,19.98 ,1，2棟,B-1-16,鋼筋混凝土,1,商業(yè),13.00 ,11.00 ,15370.00 ,18160.00 ,19.98 ,1，2棟,B-1-16, 鋼筋混凝土 ,1,商業(yè),23.00 ,21.00 ,15370.00 ,16830