房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理解讀（8大步驟）119頁

1、 房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理3.1 房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念 房地產(chǎn)開發(fā)是通過土地、勞動力、資本、管理和企業(yè)家經(jīng)驗等資源的投入，為房屋租客或購房者提供建筑使用空間，并重新配置建筑環(huán)境的一種活動。3.1 房地產(chǎn)市場概述二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 房地產(chǎn)開發(fā)的八個步驟：（1）提出投資設(shè)想。（2）細(xì)化投資設(shè)想。（3）可行性研究。3.1 房地產(chǎn)市場概述房地產(chǎn)開發(fā)的八個步驟：（4）獲取土地使用權(quán)。兩個渠道：土地出讓和轉(zhuǎn)讓（5）合同談判與協(xié)議簽署。包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險合同和預(yù)租（售）合同。3.1 房地產(chǎn)市場概述房地產(chǎn)開發(fā)的八個步驟：（6

2、）工程建設(shè)。開發(fā)商根據(jù)預(yù)算進(jìn)行成本管理，批準(zhǔn)市場推廣和開發(fā)隊伍提出的工程變更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實施進(jìn)度管理。（7）竣工交用。政府批準(zhǔn)入住，業(yè)主或租客入住，辦理分戶產(chǎn)權(quán)證書、償還建設(shè)貸款，長期融資到位。（8）物業(yè)資產(chǎn)管理。3.1 房地產(chǎn)市場概述上述八個步驟，又可以歸納為房地產(chǎn)開發(fā)過程的四個階段：投資機(jī)會選擇與決策分析階段；前期工作階段；建設(shè)階段；租售階段。注：如果開發(fā)項目在建設(shè)中或建設(shè)前就預(yù)售或預(yù)租給置業(yè)投資者或使用者，則租售階段就會在前期工作階段、建設(shè)階段之中或之前進(jìn)行3.1 房地產(chǎn)市場概述例題：房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段包括（）。A投資機(jī)會選擇與決策分析B前期工作C招標(biāo)階段D建設(shè)階段E租

3、售階段 3.2 投資機(jī)會選擇與決策分析一、投資機(jī)會選擇 投資機(jī)會選擇與決策分析，是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)。該階段最重要的工作，就是對開發(fā)項目進(jìn)行逐步深入、細(xì)化的可行性研究。 投資機(jī)會選擇主要包括提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機(jī)會、細(xì)化投資設(shè)想三項工作。3.2 投資機(jī)會選擇與決策分析例題：（）是整個開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)，該階段最重要的工作，就是對開發(fā)項目進(jìn)行逐步深入、細(xì)化的可行性研究。A投資機(jī)會選擇與決策分析B前期工作C建設(shè)階段D租售階段 3.2 投資機(jī)會選擇與決策分析一、投資機(jī)會選擇流程：開發(fā)商確定區(qū)域市場調(diào)研機(jī)會篩選細(xì)化投資設(shè)想提出初步投資方案。3.2 投資機(jī)會選擇與決策分

4、析二、投資決策分析 投資決策分析主要包括市場分析、項目財務(wù)評價和投資決策三部分工作。3.2 投資機(jī)會選擇與決策分析二、投資決策分析市場分析：分析市場宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標(biāo)市場及其可支付的價格或租金水平。3.2 投資機(jī)會選擇與決策分析二、投資決策分析項目財務(wù)評價：根據(jù)市場分析的結(jié)果以及相關(guān)的項目資本結(jié)構(gòu)設(shè)計，就項目的經(jīng)營收入、成本費(fèi)用與盈利能力進(jìn)行分析評價。3.2 投資機(jī)會選擇與決策分析二、投資決策分析投資決策：結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、公司財務(wù)狀況以及項目財務(wù)評價的結(jié)果，就是否進(jìn)行本項目的投資開發(fā)做出決策。 投資決策分析工作，應(yīng)該在尚未簽署任何協(xié)議之前進(jìn)行，以便使開發(fā)商有充

5、分的時間和自由度來考慮有關(guān)問題。例題： 投資決策分析主要包括（）工作。A機(jī)會尋找B機(jī)會篩選C市場分析D項目財務(wù)評價E投資決策 3.3 前期工作 當(dāng)通過投資決策分析確定了具體的開發(fā)地點(diǎn)與項目之后，在購買土地使用權(quán)和項目建設(shè)過程開始以前還有許多工作要做，這主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。3.3 前期工作一、獲取土地（一）土地儲備與土地一級開發(fā)1土地儲備：國家土地儲備制度。2. 土地一級開發(fā)：土地整理。3.3 前期工作一、獲取土地（二）獲取土地的途徑1土地使用權(quán)出讓：招、拍、掛、協(xié)議。2土地使用權(quán)劃撥3原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓4與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作3.3

6、 前期工作例題：按照規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，須以（）方式出讓，特殊情況下才允許協(xié)議方式出讓。A招標(biāo)B拍賣C掛牌D劃撥E協(xié)議 3.3 前期工作例題：以行政劃撥方式獲取土地使用權(quán)，通常涉及（）。A城市基礎(chǔ)設(shè)施用地B公益事業(yè)項目用地C重要旅游項目D經(jīng)濟(jì)適用住房用地E國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項 目的用地 3.3 前期工作例題：拍賣出讓國有土地使用權(quán)是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。（） 3.3 前期工作例題： “在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓”，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住

7、宅等經(jīng)營性用地除外。（） 3.3 前期工作二、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可（一）土地出讓過程中的規(guī)劃管理 規(guī)劃設(shè)計條件通常包括：地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停車位數(shù)量、主要出入口、綠地率、須配置的公共設(shè)施和工程設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限及其他要求。3.3 前期工作二、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可（二）房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理 房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目的選址定點(diǎn)審批，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證及規(guī)劃設(shè)計條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計審批以及核發(fā)建筑工程規(guī)劃許可證等方面。3.3 前期工作二、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可（二）房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理 1開發(fā)項目

8、選址、定點(diǎn)審批階段首先開發(fā)商城市規(guī)劃管理部門提出開發(fā)項目選址、定點(diǎn)申請，由城市規(guī)劃管理部門審核后向城市土地管理部門等發(fā)征詢意見表。開發(fā)商請有關(guān)部門填好征詢意見表后，報城市規(guī)劃管理部門審核后，由城市規(guī)劃管理部門下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書。3.3 前期工作二、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可（二）房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理2申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證階段：開發(fā)商持選址規(guī)劃意見通知書及城市計劃管理部門的文件向城市規(guī)劃管理部門提出申請。經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。3.3 前期工作二、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可（二）房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理3規(guī)劃設(shè)計條件審批階段開發(fā)商需持城市計劃管理部門批準(zhǔn)

9、的計劃任務(wù)、向城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后，下達(dá)規(guī)劃設(shè)計條件通知書及用地紅線圖。主要規(guī)定了詳細(xì)性控制指標(biāo)。3.3 前期工作二、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可（二）房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理4設(shè)計方案審批階段開發(fā)商應(yīng)自行委托有規(guī)劃設(shè)計資格的設(shè)計機(jī)構(gòu)完成不少于2個方案設(shè)計，向城市規(guī)劃管理部門提出設(shè)計方案審批申請，城市規(guī)劃管理部門提出修改或調(diào)整意見之直到無問題后，由城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)規(guī)劃設(shè)計方案審批通知書。3.3 前期工作二、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可（二）房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理5申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段開發(fā)商需持由城市建設(shè)主管部門下發(fā)的文件向城市規(guī)劃管理部門提出申請，

10、城市規(guī)劃管理部門接此申請后，將負(fù)責(zé)主持召開市政配合會，組織有關(guān)單位進(jìn)行綜合圖會簽等工作，最后簽發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。3.3 前期工作二、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可（二）房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理順序：選址規(guī)劃意見通知書-建設(shè)用地規(guī)劃許可證-規(guī)劃設(shè)計條件通知書-規(guī)劃設(shè)計方案審批通知書-建設(shè)工程規(guī)劃許可證3.3 前期工作例題：規(guī)劃設(shè)計條件通知書及其附圖或?qū)彾ㄔO(shè)計方案通知書及其附圖，是城市國有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)（）批準(zhǔn)。A城市房地產(chǎn)行政主管部門B城市規(guī)劃行政主管部門C城市建設(shè)行政主管部門D城市土地行政主管部門 3.3 前期工作例題： 房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃

11、管理，下列步驟正確的是（）。選址規(guī)劃意見通知書，規(guī)劃設(shè)計條件通知書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃設(shè)計條件通知書，選址規(guī)劃意見通知書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證選址規(guī)劃意見通知書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，規(guī)劃設(shè)計條件通知書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃設(shè)計條件通知書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，選址規(guī)劃意見通知書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證 3.3 前期工作三、建設(shè)工程招標(biāo) 招標(biāo)方式可以分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。3.3 前期工作三、建設(shè)工程招標(biāo)（一）開發(fā)建設(shè)項目的招標(biāo)方式 招標(biāo)方式可以分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。公開招標(biāo)：指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。邀請招標(biāo)：是指招標(biāo)人以

12、投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。3.3 前期工作（二）招標(biāo)機(jī)構(gòu)1招標(biāo)過程中的決策活動2招標(biāo)中的日常事務(wù)工作3招標(biāo)工作小組組成人員（1）決策人員（2）專業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)方面的專家（3）助理人員3.3 前期工作（三）招標(biāo)程序1申請招標(biāo)2編制招標(biāo)文件3編制招標(biāo)工程標(biāo)底4確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請 投標(biāo)函5投標(biāo)人資格審查6招標(biāo)工程交底及答疑7開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)8簽訂合同3.3 前期工作例題：邀請招標(biāo)是一種非公開招標(biāo)方式，被邀請參加投標(biāo)的承包商通常在（）。A3個以內(nèi)B510個之間C5個以上D310個之間 3.3 前期工作四、開工申請與審批 建設(shè)工程招標(biāo)工作結(jié)束后，開發(fā)商就可以申請開工許可

13、。3.3 前期工作（一）申請領(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備的條件（1）已辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)，獲得國 有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（2）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè) 工程規(guī)劃許可證。（3）施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷 的，已經(jīng)獲得拆遷許可證且拆遷進(jìn)度符 合施工要求。（4）已經(jīng)通過招投標(biāo)確定了施工企業(yè)，簽署了施 工合同。（5）有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施 工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查。3.3 前期工作（一）申請領(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備的條件（6）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。（7）按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理， 并簽署了委托監(jiān)理合同。（8）建設(shè)資金已經(jīng)落實。

14、工期不足一年的，到位 資金原則上不少于工程合同價的50%，工期 超過一年的，到位資金原則上不得少于30%。 建設(shè)單位應(yīng)提供銀行出具的到位資金證明， 有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第 三方擔(dān)保。（9）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。3.3 前期工作例題：申請領(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備的條件，有（）。A獲得了國有土地使用權(quán)證B簽署了分包合同C簽署了施工合同D簽署了委托監(jiān)理合同E建設(shè)資金已經(jīng)落實 3.3 前期工作（二）申請辦理施工許可證的程序（1）建設(shè)單位向發(fā)證機(jī)關(guān)領(lǐng)取建筑工程施工許 可證申請表。（2）建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的 建筑工程施工許可證申請表，并附相關(guān) 證明文件，向發(fā)證機(jī)關(guān)提出申

15、請。（3）發(fā)證機(jī)關(guān)自收到申請之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工 許可證；對于不符合的，應(yīng)自收到申請之日 起15日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，說明理由。（4）施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變 更的，應(yīng)當(dāng)重新申請領(lǐng)取施工許可證。3.3 前期工作例題：建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)申請施工許可證變更。（） 3.3 前期工作例題：房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作的主要內(nèi)容包括（）。A獲取土地使用權(quán)B確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可C建設(shè)工程招標(biāo)D開工申請與審批E工程信息管理 3.4 建設(shè)階段建設(shè)階段：是指項目從開工到竣工驗 收所經(jīng)過的過程。工作目標(biāo)：要在投資預(yù)算范圍內(nèi)，按項 目開發(fā)進(jìn)度計劃的要求，

16、高 質(zhì)量地完成建筑安裝工程， 使項目按時投入使用。3.4 建設(shè)階段工作內(nèi)容： 從業(yè)主的角度，對建設(shè)過程實施包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、安全等在內(nèi)的工程項目管理。3.4 建設(shè)階段工作內(nèi)容： 從業(yè)主的角度，對建設(shè)過程實施包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、信息等在內(nèi)的工程項目管理。三控、兩管3.4 建設(shè)階段例題：建設(shè)階段的項目管理，包括（）的管理。A質(zhì)量B進(jìn)度C成本D合同E信息 3.4 建設(shè)階段一、質(zhì)量控制 是指項目管理機(jī)構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督與管理活動，包括決策階段、設(shè)計階段和施工階段的質(zhì)量控制。3.4 建設(shè)階段工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作內(nèi)容：（一）對原材料的檢

17、驗（二）對工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗 在各種設(shè)備安裝之前均應(yīng)進(jìn)行檢驗和 測試，不合格的要避免采用。（三）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施 1）施工設(shè)備、儀器進(jìn)行的檢查等； 2）控制混凝土質(zhì)量； 3）對砌筑工程、裝飾工程等進(jìn)行檢查；（四）確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度3.4 建設(shè)階段二、進(jìn)度控制 以項目進(jìn)度計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同等手段，對建設(shè)工程項目實施的時間管理。3.4 建設(shè)階段主要內(nèi)容包括：對項目建設(shè)總周期的論證與分析；編制項目建設(shè)工程進(jìn)度計劃；編制其他配套進(jìn)度計劃；監(jiān)督項目施工進(jìn)度計劃的執(zhí)行；施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析。3.4 建設(shè)階段（一）工程進(jìn)度計劃的編制：先將全部工程內(nèi)容分解和

18、歸納為單項工程或工序，如一個施工項目可分為房屋建設(shè)工程、室外道路、各種室外管道工程等子項工程，然后再細(xì)分；統(tǒng)計計算每項工程內(nèi)容的工作量；計算每個單項工程工作量所需時間，可用天數(shù)表示；按正常施工的各個單項工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后次序，制定時間計劃。3.4 建設(shè)階段（二）進(jìn)度管理及計劃調(diào)整兩種方法： 水平進(jìn)度計劃（橫道圖法）； 網(wǎng)絡(luò)計劃（網(wǎng)絡(luò)圖法）。3.4 建設(shè)階段網(wǎng)絡(luò)圖法：3.4 建設(shè)階段網(wǎng)絡(luò)圖法：思考：小張洗米及將電飯煲接上電源需2分鐘、蒸熟米飯20分鐘、洗菜5分鐘、炒菜10分鐘，小張從12:00開始準(zhǔn)備，什么時候能開飯？3.4 建設(shè)階段例題：進(jìn)度計劃管理通常采用橫道圖和（）

19、。A資金流動計劃圖B網(wǎng)絡(luò)圖C直方圖D控制圖 3.4 建設(shè)階段例題：制定進(jìn)度計劃時，（）法從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。A橫道圖B網(wǎng)絡(luò)圖C進(jìn)行圖D工序圖 3.4 建設(shè)階段三、成本控制 工程成本控制是監(jiān)督成本費(fèi)用、降低工程造價的重要手段。房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤來自于租售收入和總開發(fā)成本的差值，而工程成本又是總開發(fā)成本的主要組成部分，所以降低工程成本就能增加開發(fā)利潤。3.4 建設(shè)階段（一）成本控制（施工階段）的主要內(nèi)容1編制成本計劃，確定成本控制的目標(biāo)： 成本計劃可分解為五個方面：材料設(shè)備成本計 劃；施工機(jī)械

20、費(fèi)用計劃；人工費(fèi)成本計劃； 臨時工程成本計劃；管理費(fèi)成本計劃。2審查施工組織設(shè)計和施工方案3控制工程款的動態(tài)結(jié)算4控制工程變更 3.4 建設(shè)階段（二）控制工程成本的做法和手段1強(qiáng)化“成本”意識，加強(qiáng)全面管理2確定成本控制的對象 分清主要費(fèi)用與次要費(fèi)用、變動費(fèi)用與固定費(fèi)用。成本控制的主要對象是主要費(fèi)用中的變動費(fèi)用。3完善成本控制制度4制定有效的獎勵措施 3.4 建設(shè)階段（二）控制工程成本的做法和手段3.4 建設(shè)階段例題：工程成本控制的主要對象是主要費(fèi)用的（）。A變動費(fèi)用B固定費(fèi)用C材料費(fèi)用D人工費(fèi)用 3、工程成本控制的主要對象是主要費(fèi)用的（）。A變動費(fèi)用B固定費(fèi)用C材料費(fèi)用D人工費(fèi)用 3.4 建

21、設(shè)階段四、合同管理（一）合同管理的作用確定了工期、質(zhì)量、價格等主要目標(biāo)，是合同雙方在工程中進(jìn)行各種經(jīng)濟(jì)活動的依據(jù)；規(guī)定了合同雙方的經(jīng)濟(jì)責(zé)任、利益和權(quán)利，是調(diào)節(jié)合同雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系的主要手段；履行合同、按合同辦事，是工程過程中雙方的最高行為準(zhǔn)則，合法合同一經(jīng)簽署，則成為法律文件，具有法律約束力；一個項目的合同體系決定了該項目的管理機(jī)制，開發(fā)商通過合同分解或委托項目任務(wù)，實施對項目的控制；是雙方在工程實施過程中解決爭執(zhí)的依據(jù)。 3.4 建設(shè)階段（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要合同關(guān)系開發(fā)商的主要合同關(guān)系：土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)

22、或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。承包商的主要合同關(guān)系：工程承包合同、分包合同、供應(yīng)（采購）合同、運(yùn)輸合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供應(yīng)合同、保險合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。3.4 建設(shè)階段例題：房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要合同關(guān)系有（）。A開發(fā)商的主要合同關(guān)系B承包商的主要合同關(guān)系C建筑商的主要合同關(guān)系D監(jiān)理機(jī)構(gòu)的主要合同關(guān)系E供應(yīng)商的主要合同關(guān)系 3.4 建設(shè)階段（三）合同管理的主要工作內(nèi)容 建設(shè)工程合同管理工作，包括建設(shè)工程合同的總體策劃、投標(biāo)招標(biāo)階段的合同管理、合同分析與解釋及合同實施過程中的控制。3.4 建設(shè)階段 安全問題是影響工程建設(shè)進(jìn)度、質(zhì)量和成本的重要方面；加強(qiáng)安全管理，對提高開發(fā)項目的總體經(jīng)濟(jì)

23、效益和社會效益有著重要的意義。 工程建設(shè)中安全管理的原則： 安全第一、預(yù)防為主。五、安全管理3.4 建設(shè)階段（一）竣工驗收的要求 當(dāng)項目完工并具備竣工驗收條件后，由承包商按國家工程竣工驗收有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商提供完整竣工資料及竣工驗收報告，并提出竣工驗收申請。之后，開發(fā)商負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗收，并在驗收后給予認(rèn)可或提出修改意見。承包商按要求修改，并承擔(dān)由自身原因造成修改的費(fèi)用。六、竣工驗收監(jiān)理工程師3.4 建設(shè)階段例題：（）負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗收，并在驗收后給予認(rèn)可或提出修改意見。A承包商B開發(fā)商C監(jiān)理機(jī)構(gòu)D建設(shè)主管部門 3.4 建設(shè)階段（二）竣工驗收的依據(jù) 包括經(jīng)過審批的項目建議書、年度開

24、工計劃、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設(shè)計變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗收規(guī)范、質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)以及合同中有關(guān)竣工驗收的條款等。六、竣工驗收3.4 建設(shè)階段（三）竣工驗收的工作程序 1單項工程竣工驗收； 2綜合驗收 3竣工驗收備案六、竣工驗收3.4 建設(shè)階段例題：開發(fā)項目竣工驗收的工作程序一般分為（）。A單項工程竣工驗收B綜合驗收C單位工程驗收D竣工驗收備案 E. 其他3.4 建設(shè)階段（四）竣工結(jié)算 竣工結(jié)算是反映項目實際造價的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。工程竣工驗收報告經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可后，承包商應(yīng)向開發(fā)商遞交竣工結(jié)算報告及完整的結(jié)算資料，雙方按照協(xié)議書約定的合同價款及專用

25、條款約定的合同價款調(diào)整內(nèi)容，進(jìn)行工程竣工結(jié)算。六、竣工驗收3.4 建設(shè)階段 物業(yè)管理公司依據(jù)竣工圖紙和技術(shù)資料進(jìn)行管理、進(jìn)一步改建或擴(kuò)建。 六、竣工驗收（五）編制竣工檔案3.4 建設(shè)階段1技術(shù)資料的內(nèi)容（1）前期工作資料（2）土建資料（3）安裝方面的資料六、竣工驗收（五）編制竣工檔案3.4 建設(shè)階段例題：技術(shù)資料的內(nèi)容包括（）。A前期工作資料B土建資料C安裝方面的資料D設(shè)計文件及變更資料E招標(biāo)方面的資料 3.4 建設(shè)階段2繪制竣工圖按施工圖施工而無任何變動，則可在施工圖上加蓋“竣工圖”標(biāo)志，直接作為竣工圖。結(jié)構(gòu)形式改變、建筑平面改變、項目改變以及其他重大改變，不宜在原施工圖上修改、補(bǔ)充，要重新

26、繪制竣工圖基礎(chǔ)、地下構(gòu)筑物、管線、結(jié)構(gòu)、人防工程等，以及設(shè)備安裝等隱蔽部位，都要繪制竣工圖紙?？⒐D一定要與實際情況相符，要保證圖紙質(zhì)量，做到規(guī)格統(tǒng)一、圖面整潔、字跡清楚，一經(jīng)施工技術(shù)負(fù)責(zé)人簽認(rèn)，不得任意涂改。六、竣工驗收（五）編制竣工檔案3.4 建設(shè)階段例題：控制主要費(fèi)用中的變動費(fèi)用，這是控制工程成本的最基本的做法。（） 3.4 建設(shè)階段例題：工程建設(shè)中安全管理的原則是安全第一、預(yù)防為主。（） 3.4 建設(shè)階段例題：工程未經(jīng)竣工驗收或竣工驗收未通過的，開發(fā)商不得使用、不得辦理客戶入住手續(xù)。（） 3.5 租售階段一、選擇物業(yè)租售形式 房地產(chǎn)租售過程一般包括三個階段：為使?jié)撛诘馁徺I者或租戶了解物

27、業(yè)狀況而進(jìn)行的宣傳、溝通階段；就有關(guān)價格或租金及合同條件而進(jìn)行的談判階段；雙方協(xié)商一致后的簽約階段。3.5 租售階段物業(yè)租售形式：（一）開發(fā)商自行租售（二）委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)租售 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是從事購買或銷售房地產(chǎn)或二者兼?zhèn)涞那⑸坦ぷ鳎蝗〉梅康禺a(chǎn)所有權(quán)的商業(yè)單位。3.5 租售階段1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的作用通過市場調(diào)查，了解潛在的市場需求，準(zhǔn)確地預(yù)測消費(fèi)者行為、偏好、潮流與品味，協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位。通過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業(yè)人士進(jìn)行有效的引導(dǎo)。從項目的前期策劃到項目租售完畢，參與整個開發(fā)過程，協(xié)助開發(fā)商最終實現(xiàn)投資收益目標(biāo)。3.5 租售階段1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的作用按

28、照置業(yè)人士提出的有關(guān)要求，幫其選擇合適的物業(yè)，并為其提供完善的購樓手續(xù)服務(wù)。幫助買賣雙方進(jìn)行有關(guān)的融資安排。提高市場運(yùn)行效率。3.5 租售階段2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式（1）聯(lián)合代理與獨(dú)家代理 對于大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，開發(fā)商經(jīng)常兩家或兩家以上的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)項目的物業(yè)代理工作。這便是聯(lián)合代理。3.5 租售階段2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式（2）買方代理、賣方代理和雙重代理 依代理委托方的不同，代理形式還可以分為買方代理、賣方代理和雙重代理。對于前兩種情況，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能從買方或賣方單方面收取傭金；對于第三種情況，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以同時向買賣雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于前兩種代理形式，而且雙重代理

29、的身份應(yīng)向有關(guān)各方事先聲明。3.5 租售階段2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式（3）首席代理和分代理 對于大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目或物業(yè)，開發(fā)商或業(yè)主也可以委托一家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為項目的首席代理，全面負(fù)責(zé)項目的代理工作?？偞碓偃ノ蟹执恚?fù)責(zé)物業(yè)某些部分的代理工作。3.5 租售階段例題：雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，傭金總額一般高于前兩種代理形式。（） 3.5 租售階段例題：一般說來，全國或國際性代理公司通常對大型的復(fù)雜發(fā)展項目有更豐富的代理經(jīng)驗，且與大公司有更直接、更頻繁的接觸；而地方性代理機(jī)構(gòu)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場及潛在的買家或租戶有較詳細(xì)了解。（） 3.5 租售階段（三）選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意

30、的 問題1. 充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì) 由于房地產(chǎn)交易涉及到的資金量巨大，所以無論對開發(fā)商或業(yè)主來說，還是對投資置業(yè)者來說，都是須慎重對待的大事。3.5 租售階段（三）選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的 問題2了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可投入市場營銷工作的資源 地方性的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)由于其人員、經(jīng)驗和銷售網(wǎng)絡(luò)的限制，一般沒有能力代理大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場銷售工作。3.5 租售階段（三）選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的 問題3考察房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)過往的業(yè)績 看經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)過往的業(yè)績，不是看其共代理了多少個項目或成交額有多少，而是要看其代理的成功率有多大。3.5 租售階段例題：判斷物業(yè)代理公司過往的業(yè)績

31、主要是看其總共代理過多少個項目或成交額有多少。（）3.5 租售階段（三）選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的 問題4針對物業(yè)的類型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 住宅的銷售常由當(dāng)?shù)氐慕?jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理，當(dāng)然，這些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也許是全國性甚至國際性經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)。3.5 租售階段（三）選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的 問題5認(rèn)真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同 通常開發(fā)商與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間都有一個合同關(guān)系，簽訂經(jīng)紀(jì)合同時，應(yīng)對合同內(nèi)容及每一文字書面和隱含的意義認(rèn)真考慮。3.5 租售階段二、制定租售方案（一）出租還是出售 開發(fā)商首先需要對出租還是出售做出選擇，包括出租面積、出售面積數(shù)量及其在建筑物中的具體位置。對于住宅項目，開發(fā)商大多選擇出售；對商

32、業(yè)房地產(chǎn)項目，開發(fā)商可選擇出租或租售并舉。3.5 租售階段二、制定租售方案（二）租售進(jìn)度 租售進(jìn)度的安排，要考慮與工程建設(shè)進(jìn)度、融資需求、營銷策略、宣傳策略以及預(yù)測的市場吸納速度協(xié)調(diào)。3.5 租售階段二、制定租售方案（三）租售價格 開發(fā)商定價主要有三類方法，即成本導(dǎo)向定價法、購買者導(dǎo)向定價法和競爭導(dǎo)向定價法。其中，成本導(dǎo)向包括成本加成定價法和目標(biāo)定價法；購買者導(dǎo)向包括認(rèn)知價值定價法和價值定價法；競爭導(dǎo)向包括領(lǐng)導(dǎo)定價法、挑戰(zhàn)定價法和隨行就市定價法。3.5 租售階段1成本導(dǎo)向定價（1）成本加成定價法 指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價格。加成的含義就是一定比率的利

33、潤。這是最基本的定價方法。（2）目標(biāo)定價法 指根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的一種方法。目標(biāo)定價法要使用損益平衡圖這一概念。損益平衡圖描述了在不同的銷售水平上預(yù)期的總成本和總收入。3.5 租售階段2購買者導(dǎo)向定價（1）認(rèn)知價值定價法 是開發(fā)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認(rèn)知價值來制定價格的一種方法。用這種方法定價的開發(fā)商認(rèn)為定價的關(guān)鍵是顧客對物業(yè)價值的認(rèn)知，而不是生產(chǎn)者或銷售者的成本。他們利用市場營銷組合中的非價格變量，在購買者心目中確立認(rèn)知價值，并要求所制定的價格必須符合認(rèn)知價值。（2）價值定價法 指確定的價格對于消費(fèi)者來說，代表著“較低（相同）的價格，相同（更高）的質(zhì)量”，即“物美價廉

34、”。3.5 租售階段3競爭導(dǎo)向定價（1）領(lǐng)導(dǎo)定價法 領(lǐng)導(dǎo)定價法實際上是一種定價策略，處于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位的房地產(chǎn)開發(fā)商可以采用領(lǐng)導(dǎo)定價法。（2）挑戰(zhàn)定價法 當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價稍低或低較多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。（3）隨行就市定價法 指開發(fā)商按照房地產(chǎn)市場中同類物業(yè)的平均現(xiàn)行價格水平定價的方法。類別細(xì)項標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重卓越麓山別墅湘江1號美洲故事擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)位屬性環(huán)線價值6905.40 1006.01006板塊形象定位71208.4956.651208.4交通條件6.5956.18 956.181006.5生活配

35、套5954.751055.251256.25基礎(chǔ)設(shè)施4.5954.31104.951255.6環(huán)境資源6.51207.81207.81157.5項目屬性地塊條件4.5954.3954.281205.4品牌效應(yīng)5954.751005.01105.5建筑體量41054.21054.21104.40 項目配套61006.01006.01207.2景觀61056.31056.301006.00 服務(wù)61006.01006.01006.00產(chǎn)品屬性建筑品質(zhì)6.5956.18 956.181107.15立面6955.701006.00 1106.6戶型功能9958.55958.101109.9附加值7956.65 906.301057.3