商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及業(yè)態(tài)配比理論分析

1、區(qū)域型購(gòu)物中心商業(yè)(shngy)體量決定及業(yè)態(tài)配比de共二十四頁(yè)一、購(gòu)物中心體量大小(dxio)的決定 共二十四頁(yè)當(dāng)前(dngqin)做法關(guān)鍵因素：土地面積(min j)、建筑密度、土地價(jià)格、容積率計(jì)算公式：項(xiàng)目商業(yè)面積=土地面積建筑密度（2層4層）+15000經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)+經(jīng)驗(yàn)判斷 某項(xiàng)目，占地面積50畝地，建筑密度50%，容積率2.5，那么商業(yè)的體量為50666.6750%（24）+15000，由此計(jì)算出商業(yè)的體量應(yīng)該為4833381667。舉例：共二十四頁(yè)當(dāng)前(dngqin)做法從物業(yè)的價(jià)值的大小關(guān)系來(lái)看，一般而言，四層以上的商鋪實(shí)現(xiàn)銷售的可能性很小，建安成本又比較高、售價(jià)卻比較低?？梢?/p>

2、說(shuō)，四樓以上商業(yè)的變現(xiàn)能力非常差，遠(yuǎn)不如塔樓（寫字樓或者(huzh)公寓），因此，商業(yè)裙樓做足四層商業(yè)是一個(gè)常規(guī)上限值。 理論依據(jù)共二十四頁(yè)當(dāng)前(dngqin)做法 我們當(dāng)前的做法實(shí)際是完全站在了開(kāi)發(fā)商的角度，更加重視對(duì)于現(xiàn)金流和現(xiàn)金利潤(rùn)(lrn)，這種做法實(shí)際是比較危險(xiǎn)的，這些是造成了大量區(qū)域型購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)不起來(lái)的原因，也就是出發(fā)點(diǎn)、立足點(diǎn)就是有問(wèn)題的。 實(shí)際在購(gòu)物中心的定位上，應(yīng)該以經(jīng)營(yíng)定位為核心，從而來(lái)確立購(gòu)物中心的商業(yè)體量、業(yè)態(tài)配比、業(yè)種組合、品牌組合 我們?cè)诮酉聛?lái)的章節(jié)，試圖通過(guò)數(shù)學(xué)關(guān)系將經(jīng)營(yíng)的需求簡(jiǎn)單化，公式化，做出這樣一種嘗試。分析共二十四頁(yè)商業(yè)體量(t lin)決定因素消費(fèi)力人

3、 口 區(qū)域性購(gòu)物中心體量(t lin)的大小從根本上來(lái)說(shuō)是受到兩大因素的影響:一是商圈內(nèi)客群的數(shù)量；二是消費(fèi)者消費(fèi)力的強(qiáng)弱。因此，我們判斷項(xiàng)目體量(t lin)的大小更科學(xué)的方法應(yīng)該是從人口和消費(fèi)力兩個(gè)方面來(lái)入手，尋找出其中蘊(yùn)含的線性關(guān)系。共二十四頁(yè)人 口關(guān)鍵因素：商圈的劃分依據(jù)：（1）距離（2）交通（3）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目(xingm)計(jì)算公式：項(xiàng)目商業(yè)面積=0.5/人核心商圈內(nèi)消費(fèi)者人數(shù)核心(hxn)商圈內(nèi)的消費(fèi)者人數(shù) 某項(xiàng)目根據(jù)初步調(diào)研劃定周邊3公里范圍為項(xiàng)目核心商圈，核心商圈內(nèi)人口數(shù)10萬(wàn)人，那么商業(yè)地量為0.5/人 10萬(wàn)，商業(yè)體量應(yīng)該為5萬(wàn)左右。舉例：共二十四頁(yè)人 口 對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，體量

4、太小很難起到規(guī)模效應(yīng)，容易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手打倒，體量太大則很難聚集人氣，存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。從下表數(shù)據(jù)可以看出對(duì)于二、三線城市當(dāng)前商業(yè)發(fā)展而言人均商業(yè)體量1/人左右是個(gè)上限值，而且這個(gè)數(shù)據(jù)還包含社區(qū)底商等非購(gòu)物中心的商業(yè)形態(tài)，另外，城市核心商圈經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展形成了巨大的吸客能力，對(duì)區(qū)域型購(gòu)物中心起到了很強(qiáng)的客群分流作用，因此區(qū)域型購(gòu)物中心根據(jù)人口確定商業(yè)體量時(shí)，比較合理(hl)的做法是按照0.5/人左右來(lái)進(jìn)行預(yù)估。理論依據(jù)城市人均商業(yè)面積發(fā)達(dá)國(guó)家1.2上海2.16無(wú)錫1青島1.2寧波1.1共二十四頁(yè)消費(fèi)力 關(guān)鍵因素：根據(jù)區(qū)域人均可支配(zhpi)收入，計(jì)算核心商圈內(nèi)居民的可支配(zhpi)收入總額。

5、估算方法：城市人均可支配收入核心商圈消費(fèi)者人數(shù)計(jì)算公式：項(xiàng)目商業(yè)面積=居民的可支配收入總額10%6000萬(wàn)元/萬(wàn) 某項(xiàng)目核心商圈上一年度(nind)，人均可支配收入總額為36億元，那么適合該項(xiàng)目的商業(yè)體量為：3000006000萬(wàn)元/萬(wàn)10%，由此計(jì)算出該商業(yè)體量應(yīng)該為6萬(wàn)舉例：核心商圈消費(fèi)者的消費(fèi)力強(qiáng)弱共二十四頁(yè)我們?cè)诮y(tǒng)計(jì)人均可支配收入時(shí)，如無(wú)法直接取得數(shù)據(jù)可大致估算為人均GDP的30%左右。人均可支配收入包含了居民儲(chǔ)蓄、購(gòu)房、買車、學(xué)習(xí)、就醫(yī)等生活方方面面的支出，另外，年齡結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣也是重大的影響因素。因此，實(shí)際(shj)在購(gòu)物中心的消費(fèi)僅為其中的一小部分，就區(qū)域型購(gòu)物中心而言，按照1

6、0%來(lái)預(yù)估是比較合理的數(shù)據(jù)。理論依據(jù)消費(fèi)力 城市人均GDP人均可支配收入無(wú)錫10.8 萬(wàn)元3.12 萬(wàn)元蘇州10 萬(wàn)元2.95 萬(wàn)元 注：以上數(shù)據(jù)(shj)為2011年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)(shj)，單位：萬(wàn)元 共二十四頁(yè) 我們基于同一城市消費(fèi)(xiofi)習(xí)慣基本一致的前提假設(shè)，通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)社會(huì)零售品總額與GDP的比值來(lái)判斷該區(qū)域是消費(fèi)(xiofi)外逃還是消費(fèi)(xiofi)輸入，情況如何。 消費(fèi)外逃型說(shuō)明該區(qū)域商業(yè)不發(fā)達(dá)，具有較大空間，消費(fèi)輸入型說(shuō)明該區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀較好，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。 依據(jù)一：人均(rn jn)社會(huì)零售品總額 GDP 取值標(biāo)準(zhǔn) 依據(jù)二：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況 在項(xiàng)目的商圈輻射范圍內(nèi)，如

7、果存在競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，那么我們項(xiàng)目操盤的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨之增大，對(duì)于應(yīng)保守估計(jì)商業(yè)體量需求。 商業(yè)體量取值判斷依據(jù) 共二十四頁(yè) 按照(nzho)項(xiàng)目正常的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，一般要2-3年才能達(dá)到開(kāi)業(yè)狀態(tài)，這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，如果周邊有在建在售住宅樓盤，可以根據(jù)這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，做一定量的新入住人口預(yù)估，以修正我們通過(guò)人口數(shù)對(duì)項(xiàng)目體量大小的判斷。 另外，商圈內(nèi)人均可支配收入也在穩(wěn)步增長(zhǎng)，一般而言可以根據(jù)10%左右的年增長(zhǎng)率進(jìn)行預(yù)估，以此來(lái)修正我們根據(jù)消費(fèi)力預(yù)估的商業(yè)體量。 作為銷售型購(gòu)物中心在項(xiàng)目操盤時(shí)，項(xiàng)目的商業(yè)體量大小應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，使項(xiàng)目的現(xiàn)金流比較充裕，但是，體量取值的上限一般不應(yīng)超過(guò)加

8、入了預(yù)估值之后計(jì)算出來(lái)的商業(yè)體量的上限值，否則，項(xiàng)目可能面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)(shngy)體量的時(shí)間換空間：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期共二十四頁(yè)消費(fèi)力 人口及消費(fèi)力水平這兩個(gè)(lin )因素對(duì)區(qū)域型購(gòu)物中心商業(yè)體量的影響都比較大，應(yīng)該綜合來(lái)考慮，根據(jù)這兩個(gè)(lin )因素計(jì)算出的商業(yè)體量大小實(shí)際是為我們?cè)O(shè)定了一個(gè)合理的取值區(qū)間，取中間的平均數(shù)為區(qū)域型購(gòu)物中心商業(yè)體量的理想值。 另外，作為區(qū)域型購(gòu)物中心，對(duì)于商業(yè)體量的大小還需要從經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行衡量，通過(guò)理論計(jì)算出的合理的商業(yè)體量的區(qū)間內(nèi)根據(jù)地塊的大小及建筑密度的情況來(lái)合理的進(jìn)行樓層數(shù)量的排布。 題外話：作為區(qū)域型購(gòu)物中心有效擴(kuò)大自身商圈的輻射范圍是一個(gè)十

9、分重大的課題，是經(jīng)營(yíng)推廣的著力點(diǎn)。如：大賣場(chǎng)的班車效應(yīng)。小結(jié)(xioji)：共二十四頁(yè)二、區(qū)域型購(gòu)物中心(u w zhn xn)的業(yè)態(tài)配比共二十四頁(yè)第一類：大賣場(chǎng)第二類：零售(ln shu)第三類：餐飲第四類：娛樂(lè)1、購(gòu)物中心(u w zhn xn)的業(yè)態(tài)分類：消費(fèi)力 共二十四頁(yè)當(dāng)前(dngqin)做法建筑(jinzh)形態(tài)對(duì)業(yè)態(tài)配比的影響 按照常規(guī)，零售商鋪的租金價(jià)值較好，因此，我們?cè)诮ㄖ螒B(tài)規(guī)劃時(shí)，一般都會(huì)將一樓、二樓的絕大部分面積都設(shè)計(jì)為零售業(yè)態(tài)。另外，由于我們希望實(shí)現(xiàn)地面可多的零售商鋪，我們往往會(huì)將大賣場(chǎng)“摁”到負(fù)一樓。以上兩個(gè)因素以及決定了我們的區(qū)域型購(gòu)物中心里，對(duì)零售業(yè)態(tài)比例的要求

10、會(huì)比較高，從建筑形態(tài)上來(lái)說(shuō)一般都會(huì)高于50%：50% 舉例來(lái)說(shuō)，按下表所示，整體商業(yè)裙樓規(guī)劃三層，單層20000平米，那么，零售：餐飲娛樂(lè)60%：40%樓層商業(yè)面積（）零售面積（）餐飲娛樂(lè)面積（）負(fù)一樓15000120003000一樓20000190001000二樓20000130007000三樓20000100019000750004500030000共二十四頁(yè)理論(lln)一 從商業(yè)發(fā)展的歷程來(lái)看，尤其是百貨公司快速發(fā)展的時(shí)期，零售商業(yè)主要集中在人口密集的中心城區(qū)，因此，參照“三機(jī)理論，即（餐飲娛樂(lè)是發(fā)動(dòng)機(jī)、生活配套(pi to)是催化劑、零售是提款機(jī)）”，結(jié)合我們?cè)谏弦粋€(gè)章節(jié)中講到的人口

11、數(shù)決定商業(yè)體量的理論相結(jié)合，從而試圖尋找出人口、商業(yè)體量與業(yè)態(tài)配比之間的數(shù)學(xué)關(guān)系。 人口密度 共二十四頁(yè)理論(lln)一 我們?cè)诘谝徽聰?shù)據(jù)分析過(guò)程(guchng)中，需要一個(gè)有效的判斷標(biāo)準(zhǔn)，我們將實(shí)際商業(yè)體量與通過(guò)人口計(jì)算出的理論商業(yè)體量的比例B/A，作為業(yè)態(tài)比例人口取值系數(shù)S，即：S=B/A 。分析 取值系數(shù)B/A零售：餐飲娛樂(lè)取值系數(shù)B/A零售：餐飲娛樂(lè)1.0S1.1555%:45%0.85S1.060%:40%1.15S1.350%:50%0.7S0.8565%:35%1.3S1.4545%:55%S0.770%:30%1.45S40%:60%業(yè)態(tài)比例取值表共二十四頁(yè)理論(lln)一 驗(yàn)

12、 證 項(xiàng)目名稱理論計(jì)算商業(yè)體量A實(shí)際商業(yè)體量B零售：餐飲娛樂(lè)計(jì)算出的比例蘇州印象城 7.5 萬(wàn)7.5 萬(wàn)64%:36%60%:40%無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)10 萬(wàn)11.3 萬(wàn)58%:42%55%:45%常州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)10 萬(wàn)11.5 萬(wàn)70%:30%55%:45%注：上述業(yè)態(tài)比例(bl)中零售面積包含大賣場(chǎng)面積。 從以上數(shù)據(jù)驗(yàn)證來(lái)看，蘇州印象城與無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都比較接近真實(shí)數(shù)據(jù)，常州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)似乎與合理比例存在一定的偏差。共二十四頁(yè)理論(lln)二 恩格爾系數(shù)(Engels Coefficient)是食品支出總額占個(gè)人消費(fèi)支出總額的比重。，可以說(shuō)恩格爾系數(shù)越大，該地區(qū)就越是欠發(fā)達(dá)，參考值：40%-50%為小康

13、；30%-40%屬于(shy)相對(duì)富裕；20%-30%為富裕。 恩格爾系數(shù) 從恩格爾系數(shù)原理可以看出，對(duì)于區(qū)域型購(gòu)物中心而言，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)零售業(yè)態(tài)的比例可以比在欠發(fā)達(dá)地區(qū)相對(duì)高一些，這個(gè)理論與消費(fèi)力決定購(gòu)物中心體量的原理之間又存在一定的聯(lián)系，同樣，我們希望通過(guò)數(shù)學(xué)關(guān)系來(lái)描述這樣一種聯(lián)系。共二十四頁(yè)理論(lln)二 我們?cè)诘谝徽聰?shù)據(jù)分析過(guò)程中，需要一個(gè)有效的判斷(pndun)標(biāo)準(zhǔn)，我們將實(shí)際商業(yè)體量與通過(guò)消費(fèi)力計(jì)算出的理論商業(yè)體量的比例B/A，作為業(yè)態(tài)比例消費(fèi)力取值系數(shù)C，即：C=B/A 。分析 消費(fèi)力取值系數(shù)C零售：餐飲娛樂(lè)消費(fèi)力取值系數(shù)C零售：餐飲娛樂(lè)1.0C1.255%:45%0.8C

14、1.060%:40%1.2C1.450%:50%0.6C0.865%:35%1.4C1.645%:55%C0.670%:30%1.6C40%:60%業(yè)態(tài)比例取值表共二十四頁(yè)消費(fèi)力 項(xiàng)目名稱理論計(jì)算商業(yè)體量A實(shí)際商業(yè)體量B零售：餐飲娛樂(lè)C值計(jì)算出的比例蘇州印象城 15.5 萬(wàn)7.5 萬(wàn)64%:36%0.4870%:30%無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)10.4 萬(wàn)11.3 萬(wàn)58%:42%1.0955%:45%常州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)8.73 萬(wàn)11.5 萬(wàn)70%:30%1.3250%:50%分析(fnx) 注：上述業(yè)態(tài)比例中零售面積(min j)包含大賣場(chǎng)面積(min j)。 通過(guò)數(shù)據(jù)分析，我們可以看出，通過(guò)計(jì)算出的業(yè)態(tài)比例與實(shí)際的業(yè)態(tài)比例，也可以與這幾個(gè)購(gòu)物中心實(shí)際的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)相聯(lián)系起來(lái)。共二十四頁(yè) 我們通過(guò)人口及消費(fèi)力，從而引申出的兩個(gè)概念業(yè)態(tài)(y ti)比例人口取值系數(shù)S和業(yè)態(tài)(y ti)比例消費(fèi)力取值系數(shù)C，以此來(lái)進(jìn)行業(yè)態(tài)(y ti)比例的預(yù)估。 同樣，我們以此計(jì)算出來(lái)的業(yè)態(tài)比例只是為我們實(shí)際的操作設(shè)定了一個(gè)相對(duì)合理的參考取值區(qū)間，有利于我們提升工作效率，實(shí)際的業(yè)態(tài)比例還需要結(jié)合建筑規(guī)劃布局。小結(jié)(xioji)：共二十四頁(yè)內(nèi)容摘要區(qū)域型購(gòu)物中心。關(guān)鍵因素：土地面積、建筑密度、土地價(jià)格、容積率。計(jì)算公式：項(xiàng)目商業(yè)面積=土地面積建筑密度（2層4層）+15000。區(qū)域性購(gòu)物中心體量的大小從根本上來(lái)說(shuō)是受到