2017年jg房估管理基礎(chǔ)班講義

1、第九章房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資【考情分析】第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)1.房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)分類私人市場(chǎng)公眾市場(chǎng)權(quán)益融資私人投資者機(jī)構(gòu)投資者國(guó)外投資者房地產(chǎn)公司上市公募基金房地產(chǎn)投資融資類金融機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)公司退休基金抵押支持 信用機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)投資年份單項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題判斷題計(jì)算題合計(jì)2016 年4 題 4 分1 題 2 分2 題 2 分7 題 8 分2015 年4 題 4 分1 題 2 分1 題 1 分6 題 7 分2014 年4 題 4 分2 題 4 分2 題 2 分8 題 10 分2013 年3 題 3 分1 題 2 分1 題 1 分5 題 6 分2012 年3 題 3 分1 題 2 分1 題 1 分

2、5 題 6 分2011 年4 題 4 分2 題 4 分3 題 3 分9 題 11 分2010 年4 題 4 分1 題 2 分3 題 3 分8 題 9 分2009 年3 題 3 分1 題 2 分1 題 1 分5 題 6 分2008 年4 題 4 分2 題 4 分2 題 2 分8 題 10 分私人市場(chǎng)融資與公開市場(chǎng)融資的區(qū)別主要在于資本投資是否可以公開交易【2014 年】房地產(chǎn)資本市場(chǎng)中通過(guò)私人融資籌措的只能來(lái)自民營(yíng)企業(yè)。（ ）正確本題考查的是房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)分類。權(quán)益融資、融資的市場(chǎng)有私人市場(chǎng)和公眾市場(chǎng)。私人融資包括私人投資者、機(jī)構(gòu)投資者、國(guó)外投資者、類金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、退休基金。參見P2

3、85。2.房地益融資2.1 房地益融資的特點(diǎn)是所有者權(quán)益而非；提供投資者共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤(rùn)，最典型的是；房地益資本傳統(tǒng)上主要在私人市場(chǎng)融通，但隨著市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)從公開資本市場(chǎng)融資的比例正在逐漸提高；從來(lái)源看，房地益資本主要來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者；由于權(quán)益投資風(fēng)險(xiǎn)較高，商業(yè)和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)極少或根本不參與權(quán)益融資?！镜湫屠}】關(guān)于房地益融資的說(shuō)法，正確的有（ ）。A.融入方需要還本付息B.在私人市場(chǎng)和公開市場(chǎng)上，均可以進(jìn)行權(quán)益融資C.權(quán)益融資的供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)D.存款性金融機(jī)構(gòu)一般不參與房地E.權(quán)益融資主要來(lái)源于個(gè)人投資者益融資正確BCD本題

4、考查的是房地益融資。選項(xiàng) A融入方無(wú)須支付利息，可用項(xiàng)目投資所獲得的可分配利潤(rùn)分配股息。選項(xiàng) E 權(quán)益融資主要來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者。參見P286。2.2 中地益融資需求目前我地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模增長(zhǎng)速度很快，但權(quán)益資本普遍偏少，資產(chǎn)負(fù)債率高；房地產(chǎn)企業(yè)主要從事開發(fā)業(yè)務(wù)，較少進(jìn)行持有物業(yè)投資；當(dāng)權(quán)益資本規(guī)模過(guò)小，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，過(guò)分依賴預(yù)售收入或借款，不利于防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)；支持符合條件的住房租賃企業(yè)債券、不動(dòng)產(chǎn)化產(chǎn)品（2017 年新增）。2.3 私募股權(quán)投資的概念與種類概念是對(duì)非上市公司進(jìn)行的股權(quán)投資種類發(fā)展融資夾層融資基本建設(shè)權(quán)益基金管理層收購(gòu)或杠桿收購(gòu)重組和合伙制投資基金2.4 私募股權(quán)投資的特

5、點(diǎn)募集和使用絕少涉及公開市場(chǎng)操作，無(wú)需披露交易細(xì)節(jié)；多采取權(quán)益型投資方式，絕少涉及債權(quán)投資；一般投資于私有公司即非上市公司；比較偏向于已形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的成形企業(yè)，有較高的投資回報(bào)；投資期限較長(zhǎng)，35 年；性差，無(wú)直接交易；來(lái)源廣泛；多采取有限合伙制，避免雙重征稅；投資退出多樣化。2.5 私募股權(quán)投資的優(yōu)缺點(diǎn)私募股權(quán)融資比上市和融資成本高；但在收緊信貸時(shí)可解決企業(yè)鏈緊張的燃眉之急。2.6 近年私募資本發(fā)展的新趨勢(shì)由作為普通企業(yè)操盤，收取開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，與作為有限和超額績(jī)效分成；的私募基金共同投資，由房地產(chǎn)開發(fā)主權(quán)基金、養(yǎng)老基金、金融機(jī)構(gòu)、基金管理人、公司等是典型的私募資本投資人；房地產(chǎn)開發(fā)企

6、業(yè)越來(lái)越熱衷于與私募資本展開項(xiàng)目層面的股權(quán)合作，并通過(guò)利用資本杠桿和服務(wù)杠桿，逐步實(shí)現(xiàn)了小股操盤或輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。（2017 年修改）3.房地產(chǎn)融資3.1 房地產(chǎn)融資的概念通過(guò)舉債方式融資，融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)；所獲得的是融資協(xié)議中所規(guī)定的利息和有關(guān)費(fèi)用；需要還本付息，其支付利息進(jìn)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，可在稅前扣除。【典型例題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會(huì)要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，可供選擇的融資方式是（ ）。A.C.正確所獲得的P289。可轉(zhuǎn)換債券 B.普通股公司債券優(yōu)先股DD.本題考查的是房地產(chǎn)融資。融資的融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其是融資協(xié)議中所規(guī)定的利息和有關(guān)費(fèi)用。融資不會(huì)稀釋股權(quán)。參見3.2

7、房地產(chǎn)短期性融資的特點(diǎn)（四性）可逆性負(fù)有到期還本付息的義務(wù)負(fù)擔(dān)性需要支付利息流通性債券可在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓【2016 年】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券因?yàn)橛泄潭ǖ钠泵胬屎推谙蓿云涫袌?chǎng)價(jià)格比價(jià)格穩(wěn)定。（ ）正確本題考查的是市場(chǎng)的分類。債券因有固定的票面利率和期限，其市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)價(jià)格而言比較穩(wěn)定。參見P292。【2015 年】關(guān)于融資的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（ ）。A.B.C.融資需要還本付息融資所得屬于資本金融資支付的利息可在稅前扣除D.租賃融資屬于融資正確B本題考查的是房地產(chǎn)融資。權(quán)益融資所得屬于資本金，不需要還本付息，投資者的收益來(lái)自于稅后的分配，也就是股利；融資形成的是企業(yè)的負(fù)債，需要還本付P289。息，

8、其支付的利息進(jìn)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，可以在稅前扣除。參見3.33.3.1融資的類型（四類）信貸按用途分為按期限分為短期和固定資產(chǎn)和中長(zhǎng)期按方式分為信用3.3.2 商業(yè)信用、擔(dān)保（保證、抵押、質(zhì)押）和票據(jù)貼現(xiàn)指工商企業(yè)之間相互提供的，與商品交易直接相聯(lián)系的信用形式商業(yè)信用的工具是商業(yè)票據(jù)，商業(yè)票據(jù)分為期票和匯票兩種優(yōu)點(diǎn)是方便和及時(shí)缺點(diǎn)是存在信用規(guī)模、信用方向等局限性3.3.3 企業(yè)債券哪些企業(yè)可以債券（1）國(guó)有獨(dú)資公司兩個(gè)以上的國(guó)有企業(yè)或者其他兩個(gè)以上的國(guó)有投資主體投資設(shè)立的特點(diǎn)企業(yè)債券由于具有較大的風(fēng)險(xiǎn)，利率通常高于國(guó)債公司【2014 年A.籌集到的】關(guān)于企業(yè)債券融資特點(diǎn)的說(shuō)法，正確的有（ ）。需到期償

9、還B.債券持有人是債券企業(yè)的債權(quán)人C.債券支付的利息可以在企業(yè)所得稅前扣除D.債券不能在市場(chǎng)上流通E.債券風(fēng)險(xiǎn)與債券企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況無(wú)關(guān)正確ABC本題考查的是房地產(chǎn)融資。企業(yè)債券是一種有價(jià)，通常存在一個(gè)廣泛的交易市場(chǎng)，投資者可以隨時(shí)予以出售轉(zhuǎn)讓。企業(yè)債券風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)狀況直接相關(guān)。參考教材 P290。3.3.4 租賃融資實(shí)質(zhì)（1）轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有關(guān)的全部或絕大部分風(fēng)險(xiǎn)和的租賃（2）主要應(yīng)用于大型設(shè)備租賃領(lǐng)域房地產(chǎn)領(lǐng)域中的應(yīng)用回租租賃模式售后回租模式【2016 年】下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于融資的有（ ）。A.信貸B.商業(yè)信用C.企業(yè)債券 D.租賃融資E.正確ABCD本題考查的是房地產(chǎn)

10、融資。企業(yè)主要包括信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資等類型。參見P289。第二節(jié) 公開資本市場(chǎng)融資1.相關(guān)概念資本市場(chǎng)期限在一年以上的各種借貸和交易的場(chǎng)所。包括國(guó)債市場(chǎng)、公開資本市場(chǎng)指可公開交易的市場(chǎng)、企業(yè)中長(zhǎng)期債券市場(chǎng)和中長(zhǎng)期放款市場(chǎng)。市場(chǎng)，包括市場(chǎng)和債券市場(chǎng)。公開資本市場(chǎng)融資通過(guò)2.2.1市場(chǎng)融資。市場(chǎng)概述市場(chǎng)的分類2.2市場(chǎng)的要素（三個(gè)方面）2.3市場(chǎng)的功能籌資功能：為需求者籌金；定價(jià)功能：為資本決定價(jià)格；資本配置功能：通過(guò)價(jià)格引導(dǎo)資本從而實(shí)現(xiàn)資本合理配置。房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場(chǎng)融資方式何為房地產(chǎn)上市公司指房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)收入或者利潤(rùn)占整體超過(guò) 50%的上市公司。3.2 房地產(chǎn)企業(yè)的首次公

11、開市場(chǎng)融資（四種）配股向原股東配售增發(fā)向不特定對(duì)象公開募集認(rèn)股權(quán)證增發(fā)與配股在本質(zhì)上沒有大的區(qū)別，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點(diǎn)，而且定向增發(fā)在一定程度上還可以有效解決控制權(quán)和業(yè)績(jī)指標(biāo)被稀釋被房地產(chǎn)公司利用，因而越來(lái)越多地【2015 年】市場(chǎng)的融資方式有（ ）。首次公開募股配股C.D.可轉(zhuǎn)換債權(quán)認(rèn)股權(quán)證E.增發(fā)正確ABDE本題考查的是房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場(chǎng)融資方式。市場(chǎng)融資包括首次公開、配發(fā)、增發(fā)和認(rèn)股權(quán)證四種融資方式。參見P296。3.3 房地產(chǎn)企業(yè)的債券市場(chǎng)融資公司債券可轉(zhuǎn)換債券指上市公司兼具債券和的在一定期間內(nèi)依據(jù)約定的條件可以轉(zhuǎn)換成的特征的公司債券分離交易的可轉(zhuǎn)換

12、公司債券【歸納總結(jié)】房地產(chǎn)企業(yè)公開市場(chǎng)融資方式公開資本市場(chǎng)融資中的定價(jià)問(wèn)題（企業(yè)企業(yè)或資產(chǎn)估值模型的價(jià)值判斷）【重點(diǎn)指標(biāo)】?jī)蓚€(gè)重要指標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資房地產(chǎn)企業(yè)融資首次公開配發(fā)增發(fā)認(rèn)股權(quán)證公司債券 可轉(zhuǎn)換債券分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券市盈率（P/E）：股價(jià)/每股收益市凈率（P/B）：股價(jià)/每股凈資產(chǎn)【典型例題】下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是（ ）。A.市盈率=股價(jià)/每股凈資產(chǎn) B.市盈率=股價(jià)/每股收益 C.市盈率=市值/銷售收入D.市盈率=市值/現(xiàn)金流正確B本題考查的是公開資本市場(chǎng)融資中的定價(jià)問(wèn)題。市盈率（P/E）股價(jià)/每股收益；市凈率（P/B）股價(jià)/每股凈資產(chǎn)。參見P300。4.2價(jià)格定價(jià)

13、（三種方式）累計(jì)投標(biāo)方式（1）人通過(guò)詢價(jià)機(jī)制確定價(jià)格，并分配（2）詢價(jià)機(jī)制是指主承銷商先確定新股行價(jià)格固定價(jià)格方式價(jià)格區(qū)間，雙方對(duì)價(jià)格反復(fù)修正，最終確定發(fā)主承銷商直接確定一個(gè)競(jìng)價(jià)方式價(jià)格第三節(jié)信貸融資1.與房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)的信貸種類2.房地產(chǎn)開發(fā)（俗稱開發(fā)貸）2.1 開發(fā)的分類2.2地產(chǎn)（土地）開發(fā)（兩類）2.3開發(fā)【重點(diǎn)難點(diǎn)】關(guān)于獲得抵押承諾為了避免出現(xiàn)竣工時(shí)無(wú)法獲得抵押的情況，房地產(chǎn)開發(fā)的金融機(jī)構(gòu)有時(shí)會(huì)要求開發(fā)商事先獲得抵押承諾，即另一人承諾在項(xiàng)目建成后，同意抵押。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機(jī)構(gòu)提供的抵押承諾，越來(lái)越成為金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的重要條件之一?！镜湫屠}】房

14、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機(jī)構(gòu)提供的抵押承諾，越來(lái)越成為金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的重要條件之一。（ ）正確本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機(jī)構(gòu)提供的抵押承諾，越來(lái)越成為金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)P302。房地產(chǎn)開發(fā)的重要條件之一。參見2.4 開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)（七類）政策風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)投資經(jīng)營(yíng)造成實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果偏離期望值并最終產(chǎn)生難以歸還財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，使用完工風(fēng)險(xiǎn)融資而導(dǎo)致現(xiàn)金收益以償還的可能性。開發(fā)項(xiàng)目超支和未按期竣工的可能性。抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)在之前對(duì)抵押物的估價(jià)不當(dāng)而造成損失的可能性。保證風(fēng)險(xiǎn)時(shí)對(duì)保證人的錯(cuò)誤判斷而導(dǎo)致難以歸還的可能性。2.

15、5 開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)管理（九條）必須四證齊全對(duì)未取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃工程施工證的項(xiàng)目，不得證、建設(shè)工程規(guī)劃證和建設(shè)自有不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 35%保證開發(fā)項(xiàng)目的和可行性對(duì)成立不滿 3 年且開發(fā)項(xiàng)目較少的企業(yè)審慎錄的企業(yè)嚴(yán)格限制。，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理存在問(wèn)題，有不良經(jīng)營(yíng)記分期，并對(duì)使用情況進(jìn)行，防止挪用。，防止挪用。對(duì)開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行密切關(guān)注開發(fā)企業(yè)開況，以確保商業(yè)對(duì)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人個(gè)人住房后，該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用。嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)不得向房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施封閉管理。用于繳交土地出讓金的規(guī)定?！?015 年A.土地出讓金 B.建安工程費(fèi)】在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目使用計(jì)劃分析中

16、，房地產(chǎn)開發(fā)不能用于支付（ ）。C.用D.其他工程費(fèi)正確A本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)。從降低房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，和中國(guó)業(yè)監(jiān)督管理要求商業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，主要措施之一就是：嚴(yán)格執(zhí)行“商業(yè)不得向房地產(chǎn)企業(yè)用于繳交土地出讓金”的規(guī)定，防止P304。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)后再周轉(zhuǎn)用于項(xiàng)目。參見【2014 年】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)條件是開發(fā)項(xiàng)目（ ）。有預(yù)售或預(yù)租收入滿足資本金投入比例要求 C.有合作投資方D.已正確施工隊(duì)伍B本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)。對(duì)申請(qǐng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其自有不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 35%。參見P304。【典型例題】對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)管理采取的措

17、施有（ ）。A.分期，對(duì)其使用情況進(jìn)行B.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行，防止銷售款挪作他用C.要求申請(qǐng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30%D.不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于繳交土地出讓金的E.密切關(guān)注開況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用正確ABDE本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)。對(duì)申請(qǐng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其自有不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 35%。參見P304。3.土地儲(chǔ)備自 2016 年 1 月 1 日起，各地不得再向業(yè)金融機(jī)械舉借土地儲(chǔ)備。土地儲(chǔ)備部分，在國(guó)家核定的限額內(nèi)通過(guò)省級(jí)代發(fā)地方債券籌金解決。3.1 土地儲(chǔ)備是經(jīng)省市人民工作的企業(yè)法人（借款人的條件（三條件）批準(zhǔn)成立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)

18、，或受委托依法從事土地收購(gòu)、整理及儲(chǔ)備的事業(yè)或是受委托的企業(yè)）；經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人，已取得人民頒發(fā)的經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、財(cái)務(wù)狀況良好，具有按期償還本息的能力。證；3.23.3土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的條件（五條件）項(xiàng)目所在城市好；項(xiàng)目符合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，并列入年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃（兩規(guī)劃一計(jì)劃）；用于收購(gòu)、儲(chǔ)備的土地為可出讓的經(jīng)營(yíng)性用地；項(xiàng)目涉及農(nóng)用地時(shí)，應(yīng)具備農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)和征地手續(xù)；須與具體地塊相對(duì)應(yīng)，項(xiàng)目增值潛力大，出讓前景良好。土地儲(chǔ)備的相關(guān)規(guī)定土地儲(chǔ)備應(yīng)為擔(dān)保，一般用擬儲(chǔ)備地塊的土地使用權(quán)證作為抵押；儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)的價(jià)值，為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳的土地出讓收益；土地出

19、讓收益后，優(yōu)先土地儲(chǔ)備實(shí)行專款、封閉管理，儲(chǔ)備土地出讓收入扣除用于償還土地儲(chǔ)備【2016 年（ ）的本金和利息。儲(chǔ)備土地的抵押價(jià)值為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳】的土地出讓收益。正確本題考查的是土地儲(chǔ)備。儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)的價(jià)值，為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣P305。除應(yīng)當(dāng)上繳的土地出讓收益。參見3.4 土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)自有嚴(yán)重，主要依靠；期限相匹配；土地出讓計(jì)劃不明確，還貸土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)抵押中來(lái)源的時(shí)間不能與帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；先由財(cái)政部門向出具承諾書，考慮到的信用辦理，但實(shí)際上及事業(yè)單位不能作保證人，3.5 土地儲(chǔ)備對(duì)資本金的擔(dān)保在法律上沒有效力。的風(fēng)險(xiǎn)管理，經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范的借款人，審慎；期限最長(zhǎng)不得超過(guò)

20、 2 年；額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的 70%，對(duì)包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系等整體情況，進(jìn)行認(rèn)真的分析；實(shí)時(shí)掌握土地價(jià)值狀況，避免由于土地價(jià)值虛增或其他情況而導(dǎo)致的4.房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)。4.1 房地產(chǎn)抵押的概念與分類房地產(chǎn)抵押是指借款人以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向人提供履行擔(dān)保，獲得的行為。4.2 個(gè)人住房抵押貸給消費(fèi)者，以的房為抵押物分為商業(yè)性住房抵押和政策性住房抵押（公積金）兩類；分為固定利率和可調(diào)利率兩種，我國(guó)對(duì)期限超過(guò) 1 年的個(gè)人住房通常采用可調(diào)利率，即在法定定利率調(diào)整時(shí)，于下年初開始按新利率計(jì)算利息；還本付息方式分為按月等額還本付息、按月遞減還本付息、按月遞

21、增還本付息、期間按月付息期末還本、期間按固定還款常數(shù)還款期末一次結(jié)算等方式；抵押額度上限為住房?jī)r(jià)值的 80%，期限最長(zhǎng)不超過(guò) 30 年；抵押一級(jí)市場(chǎng)?！局攸c(diǎn)難點(diǎn)】個(gè)人住房的兩方面風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)一方面來(lái)自申請(qǐng)或開發(fā)商的項(xiàng)目由于金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房的購(gòu)房者，另一方面來(lái)自開發(fā)商；不能按期竣工，都會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶購(gòu)房者的個(gè)人信用評(píng)價(jià)來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。4.3房地產(chǎn)抵押還款來(lái)源主要是所以風(fēng)險(xiǎn)高；房地產(chǎn)的凈經(jīng)營(yíng)收入，受水平、出租率、運(yùn)營(yíng)成本等市場(chǎng)影響，價(jià)值比率不超過(guò) 60%，期限不超過(guò) 10 年；利率高于個(gè)人住房抵押；僅對(duì)已通過(guò)竣工驗(yàn)收的【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不能預(yù)售，但如果開發(fā)商能獲得房地產(chǎn)抵押承諾，即有金融機(jī)構(gòu)

22、承諾項(xiàng)目竣工或達(dá)到某一出租率水平時(shí)，可。長(zhǎng)期房地產(chǎn)抵押，則開發(fā)商比較容易獲得建設(shè)【2014 年】由于房地產(chǎn)者更為雄厚，因此相對(duì)于個(gè)人住房抵押，房地產(chǎn)抵押正確風(fēng)險(xiǎn)更低。（ ）本題考查的是房地產(chǎn)抵押。由于房地產(chǎn)抵押的還款來(lái)源主要是房地產(chǎn)的凈經(jīng)營(yíng)收入，而凈經(jīng)營(yíng)收入的高低又受到水平、出租率、運(yùn)營(yíng)成本等市場(chǎng)的影響，P309。導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押相對(duì)于個(gè)人住房抵押來(lái)說(shuō)，承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。參見4.4 在建建筑物抵押它將項(xiàng)目完工部分抵押與建筑工程承包合同的房屋抵押相結(jié)合抵押登記，按工程形象進(jìn)度和約定的一次確定額度，一次辦理承包工程合同的房屋價(jià)值比率，分次當(dāng)在建建筑物抵押價(jià)值包含土地使用權(quán)的價(jià)值時(shí)，該土地使用權(quán)必須是

23、有償獲得的，并領(lǐng)有 國(guó)有土地使用證4.5 個(gè)人住房操作風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)（五類）對(duì)客戶不深入，容易出現(xiàn)假按揭信用風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)周期風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。管理風(fēng)險(xiǎn)的管理能力不高，如借款人資質(zhì)法律風(fēng)險(xiǎn)不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松條件等?！?015 年 】對(duì)借貸人資質(zhì)A.法律風(fēng)險(xiǎn) B.信用風(fēng)險(xiǎn) C.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) D.管理風(fēng)險(xiǎn)不嚴(yán)而產(chǎn)生的個(gè)人住房風(fēng)險(xiǎn)屬于（ ）。正確D本題考查的是房地產(chǎn)抵押。對(duì)借款人資質(zhì)不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松條件、向借款人了超過(guò)其支付能力的款項(xiàng)等風(fēng)險(xiǎn)屬于管理風(fēng)險(xiǎn)。參見P311。4.6 金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押物的要求合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)；擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)；合理確定抵押

24、率（風(fēng)險(xiǎn)小，抵押率高 70%，風(fēng)險(xiǎn)大，抵押率低）；處置抵押物的暢通?！局攸c(diǎn)難點(diǎn)】合理確定抵押率抵押率是金額與抵押物價(jià)值之比，又稱價(jià)值比率。4.7 個(gè)人住房抵押的風(fēng)險(xiǎn)管理嚴(yán)格遵守年限、價(jià)值比率方面的規(guī)定，抵押物價(jià)值的確定，以物業(yè)在該次交易中的成交價(jià)格或評(píng)估價(jià)格的較低者為準(zhǔn)；詳細(xì)借款人的相關(guān)信息；通過(guò)各處信息判斷借款人的還款能力；考核借款人還款能力；在前應(yīng)對(duì)新建房進(jìn)行整體性估價(jià)。比率適用情況的態(tài)度抵押率高一般為70%房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)，市場(chǎng)條件好，對(duì)抵押物價(jià)值判斷合理期限適中較為樂(lè)觀抵押率低50%或60%房地產(chǎn)條件差，市場(chǎng)條件不好等持審慎態(tài)度【重點(diǎn)難點(diǎn)】如何考核借款人的還款能力（兩指標(biāo)）月還款額與收

25、入比控制在 50%以下月所有支出與收入比控制在 55%以下5.房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)抵押抵押抵押抵押支持傳遞債券直付債券擔(dān)?！娟P(guān)注點(diǎn)】我國(guó)住房公積金支持（兩類）一種在一種在交易所掛牌交易、由中國(guó)間市場(chǎng)公開，由第四節(jié) 房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資基金概述的概念通過(guò)制定投資計(jì)劃，公司與投資者簽訂投資合同，通過(guò)受益憑證或等方式受托投資者的，用于房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押投資，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理的一種1.2 房地產(chǎn)投資投資方式（基于信任的委托）。的組織形式與來(lái)源1.3基金的功能提供了收益較高的投資工具提高了房地產(chǎn)投資的性為投資者有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)（用系數(shù)來(lái)衡量）給房地產(chǎn)企業(yè)提供了直接融資1

26、.4基金的特征（五大特征）性好（可以在交易所或場(chǎng)行交易）市場(chǎng)價(jià)值穩(wěn)定高現(xiàn)金回報(bào)（凈收益的 90%以上以分紅形式返還投資者）有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)（投資物業(yè)類型多樣化）抵御通貨膨脹（物價(jià)上漲，物業(yè)價(jià)值以及收益水平上漲）【2014 年】房地產(chǎn)投資基金的特征不包括（ ）。A.現(xiàn)金回報(bào)較低 B.市場(chǎng)價(jià)值穩(wěn)定C.投資物業(yè)類型少且風(fēng)險(xiǎn)大D.性好E.抵御通貨膨脹的能力較強(qiáng)正確AC本題考查的是房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金的特征：性好、市場(chǎng)價(jià)值穩(wěn)定、高現(xiàn)金回報(bào)、有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)、抵御通貨膨脹。參見P316-317。投資投資基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)基金按投資業(yè)務(wù)不同分類【2015 年 A.增值收入 B.銷售收入C.自

27、營(yíng)收入】權(quán)益性房地產(chǎn)投資基金的主要收入來(lái)源于其擁有業(yè)務(wù)的（ ）。D.正確收入D本題考查的是房地產(chǎn)投資基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。權(quán)益型 REITs 是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營(yíng)管理和開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入；抵押型 REITs 主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押服務(wù)，或經(jīng)營(yíng)抵押P320。支持（MBS）業(yè)務(wù)，主要收入來(lái)源是抵押的利息收入。參見【2014 年】以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營(yíng)管理和開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)投資基金（REITs）類型是（ ）。A.權(quán)益型 REITs C.多重合伙 REITsB.抵押型 REITsD.傘型合伙 REITs正確A本題考查的是房地產(chǎn)投資基金分類與組織形

28、式和結(jié)構(gòu)。權(quán)益型 REITs 是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營(yíng)管理和開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入。參見P320。2.2投資按性質(zhì)分類2.3投資的組織形式3.基金風(fēng)險(xiǎn)及管理（三類風(fēng)險(xiǎn)）【2014 年】房地產(chǎn)投資基金（REITs）的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指（）。A.REITs 公司經(jīng)營(yíng)能力不同所導(dǎo)致的收益差別概念原因經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由于獲利能力大小不同導(dǎo)致投資者的收益差別經(jīng)理人的投資管理能力外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資項(xiàng)目的能力市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)由于價(jià)格在交易場(chǎng)所的變化而給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)利率上升，會(huì)引起債權(quán)組合價(jià)值相對(duì)下降，特別是抵押債權(quán)型損失較大多采用浮動(dòng)利率，短期利率風(fēng)險(xiǎn)小B.REITs價(jià)格在交易場(chǎng)所的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)C.市場(chǎng)利率變化給 REITs 的實(shí)際收益帶來(lái)的損失D.REITs 規(guī)模大小不同所導(dǎo)致的市場(chǎng)認(rèn)可度差別正確B本題考查的是房地產(chǎn)投資基金風(fēng)險(xiǎn)及其管理。房地產(chǎn)投資基金風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)P324。風(fēng)險(xiǎn)是指 REITs價(jià)格在交易場(chǎng)所的變