房地產(chǎn)建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)

1、建筑(jinzh)規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)共七十一頁各位同學(xué)，請注意！房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)龐雜、艱澀，不可能短時(shí)間內(nèi)大量了解和掌握，在本資料的編寫過程中，我們(w men)從銷售人員的工作實(shí)際出發(fā)，對相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了重要性的標(biāo)注，用來表示：無不重要，知道它與房地產(chǎn)有關(guān)就可以了，具體含義不用理會(huì)；與我們工作關(guān)系不大的邊緣知識(shí)，你應(yīng)該在1年內(nèi)對它了解并掌握；你應(yīng)該在半年內(nèi)掌握的知識(shí)；重要，你應(yīng)該在兩個(gè)月內(nèi)掌握；很重要，你應(yīng)該在一個(gè)月內(nèi)掌握，并熟練應(yīng)用，這也是我們對銷售人員進(jìn)行考核的重點(diǎn)內(nèi)容；超級(jí)重要，你應(yīng)該在2個(gè)星期內(nèi)掌握到了如指掌的程度，并熟練應(yīng)用。是我們考核的重點(diǎn)內(nèi)容?？傊?，請時(shí)刻牢記：無論我們給相關(guān)的知識(shí)標(biāo)注了

2、怎樣的重要性，作為一個(gè)房地產(chǎn)銷售人員，你知道的越多，你的工作技能也就越高，你在這個(gè)公司、這個(gè)行業(yè)的前景也就越遠(yuǎn)大！共七十一頁建筑(jinzh)識(shí)圖篇規(guī)劃(guhu)常識(shí)篇建筑結(jié)構(gòu)篇建筑構(gòu)造篇建筑形態(tài)篇面積相關(guān)知識(shí)篇戶型空間篇建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)共七十一頁建筑(jinzh)規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí) 建筑識(shí)圖篇共七十一頁建筑識(shí)圖： 平面圖： 是假想在房屋的窗臺(tái)以上作水平剖切后，移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的水平剖面圖。它表示建筑的平面形式、大小尺寸、房間布置、建筑人口、門廳及樓梯布置的情況，表明墻、柱的位置、厚度和所用材料以及門窗的類型、位置等情況。主要圖紙有首層平面圖、二層或標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、頂層平面圖、屋

3、頂平面圖等。其中屋頂平面圖是在房屋的上方，向下作屋頂外形的水平正投影而得到的平面圖。備注：因樓體每層墻體厚度的差異(chy)，導(dǎo)致每一層建筑面積略有不同。共七十一頁總平面圖： 建筑總平面圖是表明一項(xiàng)建設(shè)工程總體布置情況的圖紙。它是在建設(shè)基地的地形圖上，把已有的、新建的和擬建的建筑物、構(gòu)筑物以及道路、綠化等按與地形圖同樣比例繪制出來的平面圖。主要表明新建平面形狀、層數(shù)、室內(nèi)外地面標(biāo)高，新建道路、綠化、場地排水和管線的布置情況，并表明原有建筑、道路、綠化等和新建筑的相互關(guān)系以及環(huán)境保護(hù)方面的要求等。由于建設(shè)工程的性質(zhì)、規(guī)模及所在基地的地形、地貌的不同，建筑總平面圖所包括的內(nèi)容有的較為簡單，有的則比

4、較復(fù)雜，必要時(shí)還可分項(xiàng)繪出豎向布置圖、管線綜合布置圖、綠化布置圖等。備注：通常置業(yè)顧問使用總平面圖，可以根據(jù)項(xiàng)目整體布局情況判斷樓位的優(yōu)缺！已整合(zhn h)樓體或具體戶型賣點(diǎn)。共七十一頁層平面圖： 就是一棟建筑某層的平面圖紙。在銷售中，經(jīng)常能用到的是標(biāo)準(zhǔn)層平面圖，所謂標(biāo)準(zhǔn)層，是相對于結(jié)構(gòu)、布局較為特殊的底層、地下室、頂層等來說的，它反映該棟樓中最主要、最多數(shù)的樓層的平面結(jié)構(gòu)通過層平面圖，我們可以清楚地看到各種戶型在樓層中的分布情況，以及他們之間的位置關(guān)系(gun x)。通過層平圖，可以較為直觀的觀察整體的布局，及電梯、通道、柱點(diǎn)、管道、剪力墻等的具體位置。共七十一頁戶型圖： 是按一定的比例

5、繪制的住宅建筑的水平剖面圖。一些房地產(chǎn)開發(fā)和銷售企業(yè)(qy)，為了使購房者更全面地了解住宅的基本情況，往往在平面圖上配置家具的尺寸和位置，便于人們的聯(lián)想和識(shí)別。備注：戶型圖是置業(yè)顧問最常用的道具之一！共七十一頁立面圖： 是將建筑的不同側(cè)表面，投影到鉛直投影面上而得到的正投影圖。它主要表現(xiàn)(bioxin)建筑的外貌形狀，反映屋面、門窗、陽臺(tái)、雨篷、臺(tái)階等的形式和位置，建筑垂直方向各部分高度，建筑的藝術(shù)造型效果和外部裝飾做法等。根據(jù)建筑型體的復(fù)雜程度，建筑立面圖的數(shù)量也有所不同。一般分為正立 面、背立面和側(cè)立面，也可按建筑的朝向分為南立面、北立面、東立面、西立面，還可以按軸線編號(hào)來命名立面圖名稱，

6、這對平面形狀復(fù)雜的建筑尤為適宜。在施工中，建筑立面圖主要是作建筑外部裝修的依據(jù)。共七十一頁剖面圖： 是依據(jù)建筑平面圖上標(biāo)明的剖切位置和投影方向，假定用鉛垂方向的切平面將建筑切開后面得到的正投影圖。沿建筑寬度方向剖切后得到的剖面圖稱橫剖面圖；沿建筑長度方向剖切后得到的剖面圖稱縱剖面圖；將建筑的局部剖切后得到的剖面圖稱局部剖面圖。建筑剖面圖主要(zhyo)表示建筑在垂直方向的內(nèi)部布置情況，反映建筑的結(jié)構(gòu)形式、分層情況、材料做法、構(gòu)造關(guān)系及建筑豎向部分的高度尺寸等。共七十一頁建筑工程施工圖： 簡稱“施工圖”，是表示工程項(xiàng)目總體布局，建筑物的外部形狀、內(nèi)部布置、結(jié)構(gòu)構(gòu)造(guzo)、內(nèi)外裝修、材料做法

7、以及設(shè)備、施工等要求的圖樣。具有圖紙齊全、表達(dá)準(zhǔn)確、 要求具體的特點(diǎn)。它是設(shè)計(jì)工作的最后成果，是進(jìn)行工程施工、編制施工圖預(yù)算和施工組織設(shè)計(jì)的依據(jù)，也是進(jìn)行施工技術(shù)管理的重要技術(shù)文件。一套完整的建筑工程施工圖，一般包括建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、給排水、采暖通風(fēng)施工圖及電氣施工圖等專業(yè)圖紙，也可將給排水、采暖通風(fēng)和電氣施工圖合在一起統(tǒng)稱設(shè)備施工圖。 共七十一頁建筑施工圖：簡稱“建施”。它一般由設(shè)計(jì)部門的建筑專業(yè)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)繪圖。建筑施工圖主要反映一個(gè)工程的總體布局，表明建筑物的外部(wib)形狀、內(nèi)部布置情況以及建筑構(gòu)造、裝修、材料、施工要求等，用來作為施工定位放線、內(nèi)外裝飾做法的依據(jù)，同時(shí)也是結(jié)構(gòu)

8、施工圖和設(shè)備施工圖的依據(jù)。建筑施工圖包括設(shè)備說明和建筑總平面圖、建筑平面圖、立體圖、剖面圖等基本圖紙以及墻身剖面圖、樓梯、門窗、臺(tái)階、散水、浴廁等詳圖和材料做法說明等等。 共七十一頁建筑工程圖：建筑工程圖是以投影原理為基礎(chǔ)，按國家規(guī)定的制圖(zh t)標(biāo)準(zhǔn)，把已經(jīng)建成或尚未建成的建筑工程的形狀、大小等準(zhǔn)確地表達(dá)在平面上的圖樣，并同時(shí)表明工程所用的材料以及生產(chǎn)、安裝等的要求。它是工程項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)依據(jù)和重要的技術(shù)資科。建筑工程圖包括方案設(shè)計(jì)圖、各類施工圖和工程竣工圖。由于工程建設(shè)各個(gè)階段的任務(wù)要求不同，各類圖紙所表達(dá)的內(nèi)容、深度和方式也有差別。方案設(shè)計(jì)圖主要是為征求建設(shè)單位的意見和供有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門

9、審批服務(wù)；施工圖是施工單位組織施工的依據(jù)；竣工圖是工程完工后按實(shí)際建造情況繪制的圖樣，作為技術(shù)檔案保存起來，以便于需要的時(shí)候隨時(shí)查閱。共七十一頁效果圖：效果圖是利用透視(tush)、色彩、明暗關(guān)系等美術(shù)技法形象表現(xiàn)產(chǎn)品直觀視覺效果的圖紙，它不強(qiáng)調(diào)準(zhǔn)確，而是強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品成型后的直觀效果。在房地產(chǎn)和建筑行業(yè)，效果圖有很多種，我們經(jīng)常接觸并使用的有： A. 社區(qū)鳥瞰圖 : 共七十一頁B.建筑(jinzh)單體外立面圖:共七十一頁C.夜景(y jn)效果圖:共七十一頁D.戶型(h xn)效果圖:共七十一頁E.景觀(jn un)效果圖:共七十一頁建筑(jinzh)識(shí)圖篇規(guī)劃(guhu)常識(shí)篇建筑結(jié)構(gòu)篇建筑構(gòu)

10、造篇建筑形態(tài)篇面積相關(guān)知識(shí)篇戶型空間篇建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)共七十一頁建筑(jinzh)規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí) -規(guī)劃常識(shí)篇共七十一頁規(guī)劃常識(shí)：容積率和建筑密度的區(qū)別是什么？ 容積率： 建筑容積率=規(guī)劃建筑用地范圍的總建筑面積/規(guī)劃建設(shè)用地總面積多層容積率一般控制在1.5以下，小高層的容積率可以達(dá)到2左右，高層視情況一般在4或5左右。對于開發(fā)商來講，容積率越高，出的建筑面積就越多，土地成本就越容易攤薄，利潤空間自然就越大。而對于購房者來講，則正相反，容積率越低，說明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好。 建筑密度: 建筑密度=規(guī)劃用地范圍內(nèi)建筑物基底總面積/規(guī)劃建設(shè)用地總面積建筑密度可以反映出一定(ydng

11、)用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 共七十一頁綠化率VS綠地率 ，看看誰更給力！綠化率： 綠化率=規(guī)劃用地范圍內(nèi)的綠化面積/規(guī)劃建設(shè)用地總面積綠化率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率,相對而言比較寬泛,大致長草的地方都可以算作綠化,所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些；綠化率自然越高越好，一般在35%左右。綠地率： 綠地率=綠地面積/土地面積 綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地,宅旁綠地,配套公建所屬綠地和道路綠地等。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑(jinzh)可視為綠地。 備注：房地產(chǎn)商通常在廣告中使用綠化率一詞，根據(jù)園林專家所言

12、，是一個(gè)不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞。在國家關(guān)于園林綠化的用語中，準(zhǔn)確的應(yīng)為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。共七十一頁關(guān)于規(guī)劃用地規(guī)定都有什么？用地性質(zhì)：規(guī)劃用地的使用功能來區(qū)分用地性質(zhì)，就是我們前面提到的土地按用途分類，作為美城這樣的公司的銷售人員，我們經(jīng)常接觸到的也是我們要了解的主要有：居住用地（住宅用地）、工業(yè)用地、綜合用地、商業(yè)旅游用地以及它們所對應(yīng)的土地使用年限。用地面積：規(guī)劃地塊劃定的面積；建設(shè)項(xiàng)目報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政(xngzhng)主管部門取得用地規(guī)劃許可后，經(jīng)國土資源行政(xngzhng)主管部門測量確定的建設(shè)用地土地面積。用地紅線：指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用范圍的界線。在

13、規(guī)劃圖中一般用紅線標(biāo)示，故稱之為用地紅線。道路紅線：城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界線。共七十一頁請你告訴我！我買的房子采光如何？日照間距系數(shù)：指根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋高度的比值。我們處于北半球，所以“遮擋房屋”指的是南邊的房屋。西安市規(guī)定，多層不低于1：1.35，高層不低于1：0.8。日照標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽的房間子規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得(hud)的日照量。1994年2月1號(hào)執(zhí)行的城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范中規(guī)定，住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)：冬至日住宅底層日照時(shí)間不少1小時(shí)或大寒日住宅底層日照時(shí)間不少于2小時(shí)。共

14、七十一頁建筑間距就是我們常說到的樓間距！客戶可是很在乎這個(gè)問題哦！建筑間距：兩棟建筑物外墻之間的水平距離，也就是常說的樓間距。確定(qudng)南北樓間距的依據(jù)，就是日照間距系數(shù)。東西間距：當(dāng)住宅樓屬條式住宅時(shí)，兩棟多層條式住宅的側(cè)面間距不宜小于6米；如果是高層住宅時(shí)，高層住宅與其他各種層數(shù)住宅之間的側(cè)面間距不宜小于13米；當(dāng)屬于塔式或點(diǎn)式住宅時(shí)，無論是高層塔式住宅，還是多層和中高層點(diǎn)式住宅，且相鄰的兩棟建筑側(cè)面都開了窗口，此時(shí)，在具體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，兩棟住宅間的側(cè)面間距則應(yīng)充分考慮視線干擾問題，側(cè)面間距應(yīng)在13米的基礎(chǔ)上適當(dāng)?shù)募哟?。共七十一頁請了解，居住區(qū)用地都包含什么!居住區(qū)用地：居住區(qū)有地是

15、住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱。住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理間距內(nèi)的用地；含宅間綠地和宅間小路公建用地：與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地。包含建筑基底占地及其所屬(sush)場院、綠地、和配建停車場等。道路用地：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等車輛的停放場地。公共綠地：滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，包括居民區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀、帶狀綠地。共七十一頁我想，你買房子，也想知道周邊都有什么！配套設(shè)施：指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠

16、地的總稱。備注：身為置業(yè)顧問的我們，知道項(xiàng)目周邊配套是最基本的素質(zhì)！如果在銷講中能說出這個(gè)名詞！顯得你會(huì)更加專業(yè)的，親！建筑小品：指既有功能要求，又有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間(kngjin)環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。共七十一頁想蓋房子么？先把這些做好吧！三通一平：三通一平是指基本建設(shè)項(xiàng)目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。 水通（專指給水） 電通（指施工用電接到施工現(xiàn)場具備施工條件） 路通（指場外道路已鋪到施工現(xiàn)場周圍入口處，滿足車輛出入條件） 場地平整（指擬建建筑物及條件現(xiàn)場基本平整，無需機(jī)械(jxi)平整，人工簡單平整即可進(jìn)入施

17、工的狀態(tài)），簡稱三通一平 七通一平：通水、通電、通路、排水、熱力、電信、煤氣、平整場地。是建筑行業(yè)術(shù)語，它指的是土地（生地）在通過一級(jí)開發(fā)后，使其達(dá)到具備給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、以及場地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。共七十一頁建筑(jinzh)識(shí)圖篇規(guī)劃(guhu)常識(shí)篇建筑結(jié)構(gòu)篇建筑構(gòu)造篇建筑形態(tài)篇面積相關(guān)知識(shí)篇戶型空間篇建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)共七十一頁建筑(jinzh)規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí) -建筑構(gòu)造篇共七十一頁我們不是承建商，但是我們必須了解！基礎(chǔ)：定義：建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下

18、面的地基。按構(gòu)造形式不同分類：條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)（高層常用）、樁基礎(chǔ)。地基： 不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)傳下來的荷載的土層或巖層。 備注：有時(shí)向客戶(k h)告知工程進(jìn)度時(shí)，切勿將基礎(chǔ)和地基混淆。共七十一頁親愛的，是它們構(gòu)成了我們的家!墻體和柱：豎向承重構(gòu)件，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和自重傳給基礎(chǔ)。墻體分類：外墻、內(nèi)墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。樓板、地面：是指樓板（層）和地面兩部分。樓板將整個(gè)建筑物分成若干層，是建筑物的水平承重構(gòu)件，承受著它上面的荷載連同自重一起傳遞給墻和柱，同時(shí)對墻體起水平支撐作用。首層地面直接承受它上面的各種荷載并傳給基礎(chǔ)，也起保溫

19、、隔熱、防水作用。門窗：門的分類：平開門、推拉門、轉(zhuǎn)門、卷簾門、彈簧門；木門、塑鋼門、鋁合金門等。窗的分類：平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗、固定窗、懸窗；木窗、塑鋼窗、鋁合金窗等。梁：跨過空間的橫向構(gòu)件。備注：這些內(nèi)容(nirng)，一定要和客戶講清楚！共七十一頁手牽手，一步兩步三步四步，往前走！樓梯：一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺(tái)、欄桿扶手。樓梯的寬度一般在1.2米左右。住宅樓梯的傾斜度一般在1520度。臺(tái)階分踏步和踢步兩部分，踏步寬度在2025cm、踢步在15cm時(shí)人們的感覺最舒適。2.80米層高的住宅通常(tngchng)每層9個(gè)臺(tái)階。在屋頂唱著你的歌 ，在屋頂和我愛的人！屋頂：房屋或構(gòu)筑物

20、外部的頂蓋,分為平屋頂和坡屋頂。共七十一頁建筑(jinzh)識(shí)圖篇規(guī)劃(guhu)常識(shí)篇建筑結(jié)構(gòu)篇建筑構(gòu)造篇建筑形態(tài)篇面積相關(guān)知識(shí)篇戶型空間篇建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)共七十一頁 建筑(jinzh)規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí) -建筑結(jié)構(gòu)篇共七十一頁磚木結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的，像大多數(shù)農(nóng)村的屋舍、廟宇等。這種結(jié)構(gòu)建造簡單，材料(cilio)容易準(zhǔn)備，費(fèi)用較低。共七十一頁磚混結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、如空心磚等。 “混”是指由鋼筋、水泥、砂石(sh sh)、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過

21、梁、樓梯、陽臺(tái)、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。共七十一頁鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（分框架、剪力墻、框剪結(jié)構(gòu)）：即主要(zhyo)承重構(gòu)件包括梁、板、柱全部采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，此類結(jié)構(gòu)類型主要(zhyo)用于大型公共建筑、工業(yè)建筑和高層住宅。鋼筋混凝土建筑里又有框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)等。目前層左右的高層住宅通常采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。共七十一頁鋼筋混凝土建筑結(jié)構(gòu)分類： 框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制(y zh)的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。它的特點(diǎn)是能為建筑提供靈

22、活的使用空間，便于拆改，缺點(diǎn)是抗震性較差，室內(nèi)明梁、明柱多，且尺寸大。共七十一頁剪力墻結(jié)構(gòu)：剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效(yuxio)控制結(jié)構(gòu)的水平力。鋼筋混凝土墻板能承受豎向和水平力，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結(jié)構(gòu)形式。共七十一頁框剪結(jié)構(gòu)：也就是框架(kun ji)剪力墻結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架(kun ji)結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架(kun ji)和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不

23、同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架(kun ji)不同于純框架(kun ji)結(jié)構(gòu)中的框架(kun ji)，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。共七十一頁鋼結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件全部(qunb)采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。共七十一頁建筑(jinzh)識(shí)圖篇規(guī)劃(guhu)常識(shí)篇建筑結(jié)構(gòu)篇建筑構(gòu)造篇建筑形態(tài)篇面積相關(guān)知識(shí)篇戶型空間篇建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)共七十一頁 建筑規(guī)劃(guhu)基礎(chǔ)知識(shí) -建筑形態(tài)篇共七十一頁房屋層數(shù)：房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計(jì)算；采光窗在室外地平以上的半地下室，其室內(nèi)

24、層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓(glu)（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室）。閣樓（暗樓）：一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。共七十一頁躍層：完整的兩層空間，有上下兩個(gè)樓面，外觀看是一套房子。上下層之間的通道不通過公共樓梯，而采用(ciyng)戶內(nèi)獨(dú)用的小樓樓梯；兩層層高一般在6米以上，單層層高超過3米。共七十一頁復(fù)式樓LOFT：受躍層式住宅設(shè)計(jì)購想啟發(fā)，由香港設(shè)計(jì)師

25、李鴻仁設(shè)計(jì)，是一種經(jīng)濟(jì)型住宅。每戶仍分上下層，但實(shí)際只有一層，不具備完整的兩層空間，是在層高較高的一層樓中（層高為3.3米），增建一個(gè)夾層。兩層層高一般(ybn)在5.5到5.8米左右。局部夾層作書房，臥室等，用樓梯連接。 共七十一頁錯(cuò)層：指一套住宅內(nèi)的各種( zhn)功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高度差進(jìn)行空間隔斷，層次分明，立體性強(qiáng)，但未分成兩層，適合100平米以上大面積住宅裝修。 共七十一頁看看咱家(zn ji)，算不算是高層！高層建筑：我國建筑防火規(guī)范將10層以上的居住建筑和高度超過24米的公共建筑稱為高層建筑。超高層： 我國建筑設(shè)計(jì)通則將高度超過100米的建筑稱為超高層。

26、超高層高層(o cn)共七十一頁重點(diǎn)考核內(nèi)容，請做好筆記！板樓和塔樓（點(diǎn)式樓）：概念：從建筑物的面寬與進(jìn)深的比例來看，比例大于2的，可以稱為板樓。建筑與比例小于2的， 可以稱為塔樓。從建筑物平面上的體形來分析，一般情況下，塔樓較傾向于方形，板樓較傾向于矩形。在建筑單體的特點(diǎn)上，塔樓一般有一個(gè)集中(jzhng)的“交通核”，即包括樓梯、電梯等在內(nèi)的一套系統(tǒng)。板樓明顯特征在于，建筑單體至少有兩個(gè)相同單元以上的重復(fù)才能叫板樓。板樓與塔樓在建筑高度上也有區(qū)別。板樓包括低層、多層、小高層、高層、超高層等。塔樓以高層為主，其它類型較少。板式(bnsh)樓點(diǎn)式樓共七十一頁板樓優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)： 優(yōu)點(diǎn)： 板樓一般南

27、北通透或東西通透，因而通風(fēng)好，室內(nèi)空氣的流通性強(qiáng)。板樓大多進(jìn)深較小，采光日照質(zhì)量較好，因此出現(xiàn)黑房間的機(jī)率小。 板樓公攤面積小，得房率高，特別是多層板樓，對每戶來說，僅有一個(gè)樓梯間是公攤面積，這也受到購房者的歡迎。 板樓對外采光面多，因此更易做成明廚明衛(wèi)，符合中國因有的居住習(xí)慣。 板樓每一個(gè)交通核負(fù)擔(dān)(fdn)戶數(shù)少，一般為兩戶最多三戶，因此每戶具有很好的獨(dú)立性，符合現(xiàn)代人的居住心理需求。東西長，南北短。共七十一頁 缺點(diǎn)： 建筑密度低，房價(jià)高；板樓社區(qū)多屬低層低密度，容積率較低，盡管居住舒適性強(qiáng)，但房價(jià)一般比較高，特別是在城區(qū)內(nèi)寸土寸金的地段，為數(shù)不多的板樓也許只有非工薪階層才能消費(fèi)得起。 板

28、樓體形一般比較龐大，立面比較呆板，感染力不強(qiáng)。 板樓小區(qū)庭院空間由于日照系數(shù)決定，因此帶來狹長樓間拒距，無日照花園的局促。 對于純板樓小區(qū)來說，小區(qū)的視線、通風(fēng)效果(xiogu)較差。 社區(qū)外部環(huán)境較單調(diào)，行列式的空間與兵營式排列布局帶來壓迫感。 高層板樓消防問題不易解決，由于要增加消防電梯防煙樓梯等設(shè)施，造成高層板樓交通面積加大。 高層板樓抗震性能較差，出現(xiàn)特殊情況時(shí)人員生命安全受到危脅。共七十一頁塔樓（點(diǎn)式樓）的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)： 節(jié)約土地資源，房價(jià)較低：由于塔樓社區(qū)的建筑密度較高，因而可以節(jié)約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房價(jià)，讓更多的人安居。 空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造：塔樓多采用框架

29、結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)，戶內(nèi)分隔墻很多都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶型。 結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好：高聳的塔樓由于采用了框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場澆筑樓板，因而其結(jié)構(gòu)強(qiáng)度比板樓高，抗震性與安全性很好。 塔樓在戶型上，容易設(shè)計(jì)出較好的小戶型，具有更大市場適應(yīng)性，受到部分購房者的青睞。 對塔樓小區(qū)來說，整體(zhngt)通風(fēng)效果好，視野也較好。 塔樓小區(qū)綠地空間比較較自由靈活，容易形成大面積集體綠地。 塔樓小區(qū)外部空間環(huán)境豐富，建筑布置自由靈活，容易設(shè)計(jì)出有感染力的小區(qū)景觀。共七十一頁 缺點(diǎn)： 每戶面積較小，大多僅有兩個(gè)采光面，而且是相鄰的。 面積使用率不高，存在灰色空間：塔樓戶型的使用率普遍低于

30、板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“黑房”或“灰色空間”。 塔樓戶型通風(fēng)效果不好。 由于塔樓設(shè)計(jì)戶數(shù)多，相鄰戶型干擾較大。 戶型容易出現(xiàn)東西向及北向戶型，日照較差。 相鄰住戶容易形成局部對視，即在塔樓靠陰角的部分(b fen)相鄰住戶有可能形成對視，影響了私密性。 一般來說，塔樓適合高層，板樓適合多層和小高層，二者有著不同的適用范圍。一般容積率在2.5以上，用塔樓，容積率在2.0左右，可以用板樓，容積率在2.0以下，可以用多層的板樓。改良后的塔樓的綜合優(yōu)勢（如蝶塔、薄塔等）要優(yōu)于板樓，更重要的是，板塔互有優(yōu)勢。板樓和塔樓將在在相互競爭中共同

31、存在，滿足不同范圍的需要。共七十一頁蝶式樓：準(zhǔn)確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名。蝶式樓的優(yōu)點(diǎn)很突出，結(jié)合了板樓和塔樓的優(yōu)點(diǎn)： A.較好地解決了塔樓通風(fēng)和采光的問題(wnt)。 B.較高的使用率。有效壓縮了電梯間的面積，避免了普通塔樓彎彎曲曲的走廊。缺點(diǎn)：蝶式建筑有一個(gè)通病房間的邊角多，戶型不方正。另外，與西安居住習(xí)慣不符的是，蝶式樓往往有“斜房間”。共七十一頁建筑(jinzh)識(shí)圖篇規(guī)劃(guhu)常識(shí)篇建筑結(jié)構(gòu)篇建筑構(gòu)造篇建筑形態(tài)篇面積相關(guān)知識(shí)篇戶型空間篇建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)共七十一頁 建筑(jinzh)規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí) -面積相關(guān)知識(shí)篇共七十一頁臺(tái)上十分鐘，臺(tái)下十年功！這就是我們置

32、業(yè)顧問的基本功！房屋建筑面積：房屋建筑面積是指房屋各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上(yshng)外墻面積水平截面計(jì)算。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。住宅使用面積：是指住宅分戶內(nèi)可供實(shí)際使用的凈面積的總和，通常包括臥室、廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、壁櫥、室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等。得房率：得房率指住宅使用面積除以建筑面積，其百分比越高，得房率就越高。商品房銷售面積：商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e之和。共七十一頁套

33、內(nèi)使用面積：指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。套內(nèi)墻體面積：商品房各套（單元(dnyun)）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)和承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。商品房各套（單元(dnyun)）之間的分隔墻，套（單元(dnyun)）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。陽臺(tái)建筑面積：指陽臺(tái)地面底板外沿在水平的投影。套內(nèi)建筑面積：指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積之和。共七十一頁分?jǐn)偯娣e：分?jǐn)偯娣e也就是公共面積，是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積。分?jǐn)偯娣e包括

34、三個(gè)部分： 層高超過2.2米的設(shè)備層或技術(shù)層， 大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、交電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、值班警衛(wèi)(jngwi)房、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房； 套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。 注：因?yàn)檫@些面積歸多戶共同使用和擁有，也就要分?jǐn)偨o各戶，所以又叫做分?jǐn)偯娣e。不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括： 從屬于人防工程的地下室、半地下室； 供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹欤?幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層

35、。 共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ牵?商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偅?多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)?。共七十一頁面積預(yù)測： 商品房在期房銷售階段，房子還沒有實(shí)際蓋好，但因?yàn)?yn wi)要進(jìn)行銷售，就必須有一個(gè)可用于銷售，而且要在商品房買賣合同中約定的面積數(shù)值，這個(gè)面積就是預(yù)測面積；對面積的預(yù)測，由開發(fā)企業(yè)報(bào)請房地局指定的測量事務(wù)所進(jìn)行，測量事務(wù)所進(jìn)行面積預(yù)測的依據(jù)是項(xiàng)目的施工圖紙（藍(lán)圖）；面積預(yù)測的成果體現(xiàn)為測量事務(wù)所出據(jù)的預(yù)測成果表，該表標(biāo)明了每套房子的房號(hào)、套內(nèi)建筑

36、面積、陽臺(tái)建筑面積、分?jǐn)偯娣e、分?jǐn)傁禂?shù)。此表就是商品房在期房銷售階段的法定面積依據(jù)。面積實(shí)測： 房屋竣工后，測量事務(wù)所要對房屋實(shí)物再進(jìn)行一次面積實(shí)測，實(shí)測得到的面積就是房屋的實(shí)際面積；面積實(shí)測的成果表現(xiàn)為測量事務(wù)所出據(jù)的面積測量成果表；實(shí)測面積主要應(yīng)用于兩個(gè)方面：首先是客戶購買面積的最終確認(rèn)，跟預(yù)測面積相比，兩者的誤差不能超過絕對值3%，在此范圍內(nèi)的誤差，按當(dāng)時(shí)的購買價(jià)格實(shí)行多退少補(bǔ)，如果超過了這個(gè)范圍，客戶可以要求退房；另外，這個(gè)實(shí)測面積也是將來客戶房產(chǎn)證上實(shí)際標(biāo)明的面積；物業(yè)費(fèi)等按面積計(jì)算的費(fèi)用也以實(shí)測面積為依據(jù)。共七十一頁建筑(jinzh)識(shí)圖篇規(guī)劃(guhu)常識(shí)篇建筑結(jié)構(gòu)篇建筑構(gòu)造篇

37、建筑形態(tài)篇面積相關(guān)知識(shí)篇戶型空間篇建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)共七十一頁 建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí) -戶型(h xn)空間篇共七十一頁層高：指下層地板面或下表面到相鄰上層樓板(lubn)上表面或下表面之間的豎向尺寸。國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，可銷售的房屋，其層高超過2.2米的部分可以按照投影面積銷售，低于2.2米的部分不算面積，也就是不能銷售。房地局進(jìn)行面積預(yù)測、實(shí)測以及產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的面積，也按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。西安常見的層高：住宅2.83.1米，以2.9、3.0米最為常見；寫字間2.93.2米，以3.0米、3.1米最為常見；商鋪根據(jù)其商業(yè)業(yè)態(tài)的不同，差別比較大，但一般來說比住宅和寫字間高一些，以高層住宅的底商（裙樓）來說