房地產投資與分析課件房地產投資分析4-5N

1、1共三十二頁房地產投資(tu z)分析 開設：地理與規(guī)劃(guhu)學院主講： 王春芝 副教授 中國注冊房地產估價師 中國注冊土地估價師 全國土地登記代理人 2共三十二頁第二章 房地產投資(tu z)市場第一節(jié) 房地產市場概述一、房地產市場的獨特性 二、房地產市場的功能 三、房地產市場的結構 四、房地產市場的類型 五、房地產市場的主體與客體 第二節(jié) 房地產市場供求第三節(jié) 房地產價格一、房地產價格的內涵二、房地產價格的特征三、房地產價值和價格的種類 四、房地產價格影響因素 五、房地產估價方法 六、我國房地產評估(pn )制度3共三十二頁第二章 房地產投資(tu z)市場第一節(jié) 房地產市場概述一、

2、房地產市場的獨特性1、市場供給缺乏彈性2、市場供給的不同質性3、政府壟斷土地出讓市場4、市場需求的廣泛性5、與銀行融資關系密切6、具有很強的地域性7、房地產價格(jig)與區(qū)位關系密切8、房地產交易需要專業(yè)人員提供服務4共三十二頁二、房地產市場的功能1、價值評價功能2、調節(jié)供求的功能價格對供給的影響是正方向的；價格對需求(xqi)的影響是反方向的。3、優(yōu)化資源配置的功能4、政府宏觀管理的基礎直接管理、間接管理。5共三十二頁 三、房地產市場的結構1、房地產一級市場土地出讓市場特點：壟斷性、有限的競爭性、政策導向性。2、房地產二級市場（一手房市場、 、土地轉讓市場、“生地”熟化市場）3、房地產三級

3、市場投入消費(xiofi)使用后的房地產的交易市場。包括房屋的二手交易、租賃、抵押等。特點：競爭充分、交易主體多樣、交易分散、交易對象多為存量房地產。6共三十二頁 四、房地產市場的類型 （一）按交換(jiohun)物的性質劃分實體類和非實體類房地產市場 前者按房地產的實物形態(tài)劃分： 地產市場、房產市場。后者可劃分為：房地產金融市場、物業(yè)管理市場、房地產中介市場。7共三十二頁（二）按房地產交易方式劃分1、房地產買賣市場；2、房地產租賃市場；3、房屋調換市場；4、房地產抵押(dy)市場；5、房屋典當市場。8共三十二頁五、房地產市場的主體與客體（一）房地產市場主體1、供給(gngj)主體政府、開發(fā)商

4、、企事業(yè)單位、居民。2、需求主體居民、開發(fā)商、政府、企事業(yè)單位、涉外房地產需求者。3、中介機構咨詢、評估、經紀。4、管理者（二）房地產市場客體房地產的產權及相關的服務與信息。9共三十二頁第二節(jié) 房地產市場(shchng)供求一、房地產市場的供給及影響因素1、價格2、開發(fā)商目標3、生產要素價格4、建筑(jinzh)技術5、資金的來源與數(shù)量 6、國家的宏觀調控采用產業(yè)政策、行政、經濟（價格、稅收、利率）、法律、宣傳等手段10共三十二頁第二節(jié) 房地產市場(shchng)供求二、房地產市場的需求及影響因素1、人口數(shù)量與結構的變化2、房地產價格3、家庭收入4、城市化進程(jnchng)5、國家的宏觀調控

5、6、消費者預期三、房地產市場供求平衡11共三十二頁第三節(jié) 房地產價格(jig)一、房地產價格的內涵 概念：指和平地獲得他人的房地產所必須付出的代價。形成條件：有用性、稀缺性及有效(yuxio)需求（指具有支付能力支持的需求）房地產供求與價格 一般地，價格上升，需求減少；反之亦然。供給增加，價格下降；反之亦然。12共三十二頁二、房地產價格(jig)的特征1、房地產價格受區(qū)位影響很大；2、房地產價格實質是房地產的權益價格；3、房地產價格既有交換代價(diji)的價格，又有使用代價(diji)的價格（租金）；4、房地產價格是在長期考慮下形成的；5、房地產價格通常是個別形成的，易受個別因素影響；6、房

6、地產價格具有強烈的地域性。13共三十二頁不同(b tn)區(qū)位、不同(b tn)時間土地價格的差異土地價格內涵(nihn)不同， 其價格相差很大14共三十二頁 煙臺市芝罘區(qū)基準(jzhn)地價（元/平方米） 基準日：1999年1月1日 商業(yè)(shngy)用地 住宅用地 工業(yè)用地一級地 5800 4000 1800二級地 4000 2800 1000 三級地 2200 1200 600四級地 1000 500 350 五級地 360 300 20015共三十二頁 煙臺市五區(qū)基準(jzhn)地價（元/平方米 ） 基準日：2004年 1月1日 商業(yè)(shngy)用地 住宅用地 工業(yè)用地一級地 4740

7、 1800 1050二級地 2510 1060 420三級地 1660 460 300四級地 1080 330 230五級地 630 290 180六級地 39016共三十二頁 煙臺市五區(qū)基準(jzhn)地價（元/平方米 ） 基準日：2007年 1月1日 商業(yè)(shngy)用地 住宅用地 工業(yè)用地一級地 5800 3300 1100二級地 3300 2600 600三級地 2160 1800 400四級地 1500 1200 300五級地 1000 600 240六級地 76017共三十二頁不同時間同一種用途的土地基準地價高低(god)不一，其內涵有很大不同；同一時間不同用途的土地基準地價高低

8、不一，其內涵有很大不同。 這是因為： 1）基準地價對應的基準日不同； 2）土地開發(fā)程度不同； 3）容積率不同； 4）使用年期不同。18共三十二頁三、房地產價值和價格(jig)的種類1、使用價值(jizh)和交換價值2、投資價值和市場價值3、成交價格、市場價格、理論價格、公開市場價值和評估價值4、原始價值、賬面價值和市場價值5、總地價、單位地價和樓面地價19共三十二頁三、房地產價值(jizh)和價格的種類6、基準地價和標定地價7、房屋重置價和房屋重建價8、土地價格、建筑物價格和房地價格9、市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價(dng ji)10、所有權價格、使用權價格和其他權益價格11、買賣價格、租

9、賃價格、抵押價值、課稅價值和保險價值20共三十二頁三、房地產價值和價格(jig)的種類12、征收價值(jizh)和征用價值(jizh)13、實際價值和名義價格14、現(xiàn)房價格和期房價格15、起價、標價和成交價16、保留價、起拍價、應價和成交價17、拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格和掛牌價格21共三十二頁哪宗土地價格更便宜(biny)？(樓面地價) 宗地1：該宗地為住宅用地，宗地紅線外已達到“七通一平”。根據(jù)規(guī)劃許可，最高容積率2，單位面積地價(d ji)2300元/平方米，土地面積10000平方米，土地出讓年限60年。 宗地2：該宗地為住宅用地，宗地紅線外已達到“七通一平”。根據(jù)規(guī)劃許可，最高容積率

10、2.5 ，單位面積地價2600元/平方米，土地面積10000平方米，土地出讓年限65年。 22共三十二頁一個(y )城市內兩宗土地價格的比較 1、同一種用途(yngt)； 2、同一個基準日； 3、土地開發(fā)程度相同； 4、容積率相同； 5、相同的使用年限。 結論：宗地2價格便宜些。 宗地1：1186元/平方米； 宗地2：1064元/平方米23共三十二頁四、我國當前的房屋租賃市場存在(cnzi)的幾種租賃價格（租金）市場租金-協(xié)議租金以市場供求狀況而定。商品租金以房地產的價值為基礎確定的租金。包括：折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產稅、保險費、地租和利潤(lrn)8項內容成本租金：以上費用中的

11、前5項內容福利租金廉租住房租金，政府對城鎮(zhèn)最低收入家庭收取的租金。包括維修費和管理費2項。24共三十二頁五、房地產價格影響(yngxing)因素1、一般因素(yn s)城市資源狀況房地產制度與房地產市場狀況 產業(yè)政策 城市規(guī)劃與發(fā)展目標城市社會經濟發(fā)展狀況 25共三十二頁2、區(qū)域因素 道路通達度交通條件 對外便利度 公交便捷度 基礎設施(shsh)條件 基本設施(shsh)條件公用設施條件環(huán)境條件產業(yè)集聚狀況規(guī)劃限制26共三十二頁 3、個別因素 宗地位置、面積、形狀、地質條件、地形、坡度、臨街狀況、進深、土地使用年期、宗地內外基礎設施狀況、容積率等； 建筑物面積、結構、材料(cilio)、施工

12、質量、法律限制、與周圍環(huán)境的協(xié)調性等。27共三十二頁六、房地產價格(jig)評估方法 房地產估價基本方法 市場比較法 收益還原法 成本逼近法 假設開發(fā)法(剩余(shngy)法) 路線價法衍生方法 基準地價系數(shù)修正法 長期趨勢法28共三十二頁七、房地產價格(jig)評估制度房地產價格評估制度，是指遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準(jzhn)地價、標定地價和各類房屋的位置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格對房地產的合理價格進行科學估算的制度。城市房地產管理法第33條規(guī)定：“國家實行房地產價格評估制度?！?9共三十二頁房地產價格評估，應由與房地產交易各方當事人無利害關

13、系的房地產價格評估機構與專業(yè)評估人員，在各方當事人參與下進行，以基準地價、標定地價和房屋重置價格為基礎，遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，參照當時、當?shù)氐氖袌鰞r格，并根據(jù)地區(qū)差異、環(huán)境差異、樓層和朝向、新舊程度等因素進行合理修正(xizhng)，最后確定該房地產的評估價格。30共三十二頁房地產價格評估是確定房地產交易價格的重要手段，也是國家(guji)調控房地產價格、杜絕房地產交易中偷漏稅款行為的有效辦法。房地產交易中的雙方在決定成交價格時可以參考房地產評估價格，交易價格既可以高于也可以低于評估價格。在交納有關稅費時，如果成交價格高于評估價格，以成交價格為準；如果成交價格低于評估價格，則必須由具有房地產評估資質的房地產價格評估機構所評估的價格作為依據(jù)。31共三十二頁內容摘要1。特點：壟斷性、有限的競爭性、政策導向性。包括房屋的二手交易、租賃、抵押等。形成條件：有用性、稀缺性及有效需求（指具有支付能力支持的需求）。5、房地產價格通常是個別形成的，易受個別因素影響。不同區(qū)位、不同時間土地價格的差異