大型房地產(chǎn)項目年度營銷策略報告（案例豐富）1

1、xx2012年度營銷策略報告2012年2月報告思路導(dǎo)圖項目面臨的市場環(huán)境宏觀市場背景商品房市場總結(jié)競爭市場2011回顧客戶分析價值賣點提煉2012營銷策略展示攻略推廣渠道活動攻略客戶拓展攻略銷售攻略項目自身分析2012營銷策略一、項目面臨的市場環(huán)境宏觀市場背景商品房市場總結(jié)競爭市場世界經(jīng)濟方面：歐債危機持續(xù)惡化，歐元區(qū)面臨解體風(fēng)險；新興經(jīng)濟體經(jīng)濟增速明顯放緩，面臨滯脹威脅。歐美各大銀行遭降級：標普2011年11月29日宣布下調(diào)了15家全球大銀行的評級。其中包括美國數(shù)家大型金融機構(gòu)：美銀、花旗、高盛、富國、摩根大通和摩根士丹利，以及數(shù)家英國大銀行：巴克萊、匯豐和蘇格蘭皇家銀行。 伊朗、敘利亞問題

2、進一步升級：聯(lián)合國安理會2月4日表決敘利亞問題決議草案，俄羅斯、中國兩國投反對票否決了這一決議草案；另有13個成員國投了贊成票。大國之間的利益沖突日漸明顯。世界政治軍事方面：大國之間的角逐更加驚心動魄，面臨攤牌的危險，中東火藥桶隨時有可能被引爆。前期緊縮的宏觀調(diào)控政策逐漸起效。2012年1月份CPI同比上漲4.5%，略有回升；PPI同比上漲0.7%.但當前國外流動性泛濫仍難揭制，輸入性通脹在未來一段時間內(nèi)（一年內(nèi)）仍存壓力，預(yù)計宏觀調(diào)控政短期內(nèi)仍難放松。中國經(jīng)濟面臨滯漲的危險后市預(yù)測投資和出口需求減弱，消費增長加快一、經(jīng)濟增長速度放緩。投資和出口增速減慢 從目前歐債危機演變的情況和明年世界經(jīng)濟

3、的不確定、不穩(wěn)定因素看，2012年中國的投資和出口需求仍存在變數(shù)。 二、消費增長加快 預(yù)計2012年消費的增長有望比去年強勁?！笆濉币?guī)劃提出就業(yè)優(yōu)先戰(zhàn)略，以及居民收入增長與經(jīng)濟增長同步、勞動報酬增長與勞動生產(chǎn)率提高同步的目標，我國城鄉(xiāng)居民收入有望持續(xù)較快增加，必將有力促進消費的擴大。 三、經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)性和可持續(xù)性增強 對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)實行戰(zhàn)略調(diào)整是我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的主攻方向，其中包括要使經(jīng)濟增長主要依靠投資和出口拉動轉(zhuǎn)到依靠消費、投資和出口協(xié)調(diào)拉動上來，保增長將是2012年政策的主基調(diào)。 經(jīng)濟增長速度放慢，投資和出口增速減慢，消費增長加快，經(jīng)濟增長協(xié)調(diào)性與可持續(xù)性增強。 后市預(yù)測CPI高位回落，但

4、仍然會在3%的警戒線上運行，貨幣政策適度松動 “貨幣政策全面放松的可能性并不大”，貨幣放松主要體現(xiàn)在“微調(diào)”以及“定向?qū)捤伞狈矫妗?財政政策無論是從減稅方面，還是加大對基礎(chǔ)設(shè)施等民生項目的投入方面，都要確保資金的充裕程度，要加大寬松力度。不過，這種調(diào)整不等于要改變宏觀政策表述，2012年仍將堅持去年的調(diào)子，即積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。但要在這個基調(diào)下微調(diào)和預(yù)調(diào)，力度有時候會比較大。 由于歐美經(jīng)濟危機的沖擊繼續(xù)發(fā)酵，二是提振內(nèi)需與結(jié)構(gòu)調(diào)整存在對沖關(guān)系。因此，推出適度的經(jīng)濟刺激政策的可能性較大。 居民消費價格指數(shù)走勢（CPI）后市預(yù)測短期內(nèi)政策難放松，但地方政府及銀行在具體執(zhí)行上將會有所

5、放松。國務(wù)院不斷重申，調(diào)控方向不動搖，調(diào)控力度不放松，促進房價合理調(diào)整。2012年，房地產(chǎn)調(diào)控基本以執(zhí)行原有政策為主，不會有新的嚴厲政策出臺。當前部分城市房價上漲過快趨勢得到有效遏止，樓市逐漸回到理性，但離房價回到合理價格有時間差距，有待時間檢驗。房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)不會放松，至少在今年上半年之前，樓市將繼續(xù)維持現(xiàn)有的局面。房地產(chǎn)政策可能呈現(xiàn)“先緊后松”的局面，下半年是否有所“松綁”尚存變數(shù)。在2011年終之際，一些城市出臺的“限購令”到期后中央明確指示限購延續(xù)。但不排除今年銀行因業(yè)績要求或地方政府因財政壓力變相放松政策的可能。2012年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控基本以執(zhí)行原有政策鞏固為主，短期內(nèi)不會

6、有較大放松一、項目面臨的市場環(huán)境宏觀市場背景商品房市場總結(jié)競爭市場123452007年開發(fā)商付全款方可領(lǐng)土地使用證；提高貸款利率；多套房貸提高首付與利率；年內(nèi)9次上調(diào)存款準備金率；2008年8月前，多次上調(diào)存款準備金率及貸款利率；9月后，連續(xù)第五次降低利率、四次降低存款準備金率；首次購買90平方米住房契稅下調(diào)到1%；首次購買貸款利率為貸款基準利率的0.7倍，首付20%;溫家寶主持研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施2009年2010年2011年09年購買首套房可享受首付兩成和房貸7折利率,二手房營業(yè)稅減免期從5年縮為2年,土地出讓金可以分期付款等刺激型政策引擎.控制住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價、

7、抑制過熱的投機與投資.金融風(fēng)暴遭遇政策緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)告急,9月后政策逐步放寬。保增長，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。市場快速升溫，更加嚴厲的政策出臺，遏制房價上漲勢頭收緊逐步放松放松收緊收緊政策未見成效，成交量價雙漲，鞏固已有政策，遏制房價上漲。首套首付提高至30%，二套房首付提高到50%。商業(yè)貸款三套停貸，兩次加息，6次上調(diào)存款準備金率，限購，加大對土地的監(jiān)管。二套房首付提高到60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，長沙限購，商品房一房一價，公積金貸款三套停貸，存款準備金率6次上調(diào)，1次下調(diào)，三次提高存貸款基準利率 。歷年政策梳理07年9月二套房貸政策出臺后，房地產(chǎn)形勢已經(jīng)開始

8、逐漸轉(zhuǎn)冷，08年9月份后，政策開始逐漸放松，因此09年樓市一路高漲，直至10年調(diào)控力度加大，但是樓市依然火爆，成交量價雙漲，11年開始對政策加以鞏固，樓市拐點再次出現(xiàn)。轉(zhuǎn)冷冷轉(zhuǎn)熱熱轉(zhuǎn)冷房地產(chǎn)市場調(diào)整的內(nèi)在規(guī)律危機期蕭條期復(fù)蘇期發(fā)展期價升量跌量價齊跌量穩(wěn)價跌量升價跌量升價穩(wěn)量價齊升07年08年09年房價成交量調(diào)控觀望促銷降價復(fù)蘇回暖發(fā)展20072009年房地產(chǎn)調(diào)整給我們的啟示：房地產(chǎn)市場后市預(yù)判按照預(yù)計2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松，調(diào)控政策繼續(xù)加碼的可能性也不大，但地方政府及銀行在具體操作上或有放松的可能。按照地方政府對土地財政需求和中央政府對宏觀經(jīng)濟速度需求的分析，中央和地方政府均難以承受

9、房地產(chǎn)價格深度調(diào)整，不排除明年第二季度地方政府將使用“暗渡陳倉”的手法放松房地產(chǎn)市場的政策監(jiān)管、銀行為了其自身業(yè)務(wù)發(fā)展而在自主操作上有所放松如下調(diào)首套房貸利率上浮比例的可能。2012年上半年國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍將處于低迷期，下半年或有可能回升，成交量上漲，但周期的慣性已經(jīng)形成，預(yù)計2012年一季度房地產(chǎn)市場低迷的狀況不會馬上得到扭轉(zhuǎn)，預(yù)計2012年調(diào)整期長短要視政策彈性與國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)展變化。預(yù)計2012年一季度房地產(chǎn)市場仍將處于量價齊跌的階段，二季度以后成交量會率先增長，在下半年市場恢復(fù)、回暖，房價趨穩(wěn)或重拾升勢。宏觀經(jīng)濟及政策小結(jié) 國際形勢：歐債危機的惡化，以及美聯(lián)儲的政策走勢，全球經(jīng)濟

10、面臨更多的挑戰(zhàn)，需求將顯著下行。 國內(nèi)形勢：一方面，在結(jié)束了貨幣寬松政策之后，中國經(jīng)濟進入了新一輪去庫存化周期，出口和投資的下降將令GDP增速下降。因而，滯漲的風(fēng)險仍然存在。 國內(nèi)房地產(chǎn)情況：成交量持續(xù)下滑，去年10月開始，房地產(chǎn)市場進入了下行通道。 政策：多重政策的疊加，樓市調(diào)控效果已逐漸顯現(xiàn)。柒拾年2012年益陽樓市七大預(yù)判經(jīng)濟篇政策篇供應(yīng)篇益陽經(jīng)濟發(fā)展迅速，未來經(jīng)濟建設(shè)向好，支撐房地產(chǎn)發(fā)展。政策持續(xù)深入，客戶觀望情緒濃厚， 2012年中央對房地產(chǎn)調(diào)控政策或不會有大的放松， 但不排除地方政府、銀行在執(zhí)行上會有松動，預(yù)計2012年三季度政策或有放松。預(yù)計2012年益陽市場新增供應(yīng)量將比去年略

11、低，但如果加上去年存貨，那么市場總推貨量將超過去年，供銷壓力大是影響價格的重要因素。市場以首置首改的剛需客戶為主，在房價趨穩(wěn)、約6個月的觀望期過后，投資客、改善型客戶也會入市。預(yù)計下半年三季度成交量將有所上升，四季度或?qū)⒊霈F(xiàn)較大轉(zhuǎn)機。需求篇價格篇整體預(yù)計價格將在上半年出現(xiàn)波動，2012年下半年價格或?qū)⑿》蠞q，2013年后價格將有8%-10%的上漲空間，高品質(zhì)豪宅項目將帶動價格上漲。近兩年內(nèi)首置和首改的剛性需求客戶仍然是市場主流，支撐后市發(fā)展，目前來看，客戶觀望情緒濃厚，普遍認為樓市還有調(diào)整的空間，一旦行情好轉(zhuǎn)，或?qū)⒊霈F(xiàn)報復(fù)性反彈?？蛻羝a(chǎn)品篇90-130的二房及緊湊型小三房為未來市場主流產(chǎn)品

12、的供求主力；同時產(chǎn)品將更加多元化，有核心資源、區(qū)位升值潛力大的高端產(chǎn)品將逐漸形成細分市場；N+1產(chǎn)品將更受剛性客戶青睞。一、項目面臨的市場環(huán)境宏觀市場背景商品房市場總結(jié)競爭市場2012重點競爭樓盤分析對比項目名稱預(yù)計年推盤量成交均價（元/）項目動態(tài)項目定位主要賣點太一御江城二期5棟高層、小高層，共600套房源非江景房3600江景房40001、2、3號棟，一次性93折，按揭96折；4、5號棟vip一萬抵三萬高檔江景房江景、品質(zhì)、口碑會龍山溪谷前期2棟高層剩余230套房源，另一棟高層150已封頂，共380套房源3900減一萬一，一次性96；按揭98折 高檔低密度豪宅低密度、品質(zhì)鵬利廣場在售1、2、

13、5號棟，共有房源600余套38001、5號棟總價可減23800元，折扣一次性按揭99，一次性97。2號棟單價直接200元/，另總價減8000元高端商務(wù)住宅絕佳地段，高升值空間巴黎馨苑在售共有260套房源，另有新棟號在建，預(yù)計年推盤量在400余套3550折扣一次性97，按揭98中檔住宅配套齊全、低價格世紀佳苑在售臨街棟剩余另有一棟待開盤，預(yù)計共有房源400套3900總價上減8000元，一次性95折，按揭97折高品質(zhì)宜居口碑、品牌、地段行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者領(lǐng)導(dǎo)者壟斷價格產(chǎn)品有不可重復(fù)性過河拆橋追隨者搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者補缺者目標明確

14、，挖掘客戶瞄準市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則強調(diào)新的評估標準強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值本項目競爭策略在益陽高新片區(qū)中，本項目依托梓山湖景區(qū)，憑借獨一無二的新中式徽派建筑風(fēng)格，以區(qū)位發(fā)展?jié)摿?、大盤規(guī)模、品質(zhì)、品牌優(yōu)勢等形成了本項目的核心競爭力，成為片區(qū)乃至整個益陽房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。在未來競爭中建議采取領(lǐng)導(dǎo)者競爭策略。二、項目自身分析客戶分析價值賣點提煉2012年1月1日2月8日，共到訪客戶171組，平均每天來訪量4組多一點。春節(jié)前后返鄉(xiāng)客戶較多。近期幾個工作日內(nèi)來訪量較低，平均來訪新客戶3組。客戶獲知項目途徑以路過、朋友介紹以及網(wǎng)絡(luò)為主，DM單張和電視效果也比較明顯。項目現(xiàn)場包裝可以考慮進

15、一步升級；老帶新的促銷力度應(yīng)進一步加強。獲知途徑數(shù)量DM單張10電視3短信7房交會1戶外廣告15樓書1路過 54朋友介紹60網(wǎng)絡(luò)19行銷1從來訪客戶區(qū)域分布來看，赫山區(qū)比重最大，其次是資陽區(qū)、長沙和高新區(qū)。今后應(yīng)加大資陽區(qū)和長沙的宣傳力度。來自區(qū)域數(shù)量安化6赫山區(qū)48長沙13朝陽區(qū)1東莞2高新區(qū)11廣州7南縣2上海5深圳1桃江6沅江3資陽區(qū)18從來訪客戶戶型需求來看三房占到51%，首次改善性客戶是主流消費群體，兩房的需求客戶占比為26%，剛性需求客戶也比較多。需求戶型數(shù)量兩房77三房145四房49門面1復(fù)式7客戶分析小結(jié)客戶特征：年齡31-45歲之間，文化層次高，大專本科學(xué)歷為主，以政府公務(wù)員

16、、企事業(yè)單位高管、私營業(yè)主等高收入群體為主。購買需求：成交客戶以改善型置業(yè)需求為主占51% ，首次置業(yè)僅占38%。主要是由于本產(chǎn)品能較好的滿足改善型客戶的舒適性及文化品位需求，且改善型客戶具有較長遠的投資眼光，而首次置業(yè)的剛性需求的地域抗性較大?？紤]因素：客戶成交的因素主要為價格、戶型、建筑品質(zhì)與開發(fā)商實力?？梢婎I(lǐng)御已樹立了良好的品牌形象以及高品質(zhì)樓盤形象宣傳渠道：成交客戶獲知渠道34%由朋友介紹、31%由現(xiàn)場戶外了解項目；由此領(lǐng)御由于事件公關(guān)活動，贏得了較好的口碑。2012需加強小眾傳播，同時要保持大眾傳播渠道推廣力度。二、項目自身分析客戶分析價值賣點提煉本項目的核心價值區(qū)域板塊巨大的升值潛

17、力+絕佳的居住環(huán)境與景觀+獨一無二新中式品質(zhì)大盤2012年賣點梳理1、區(qū)位價值高新區(qū)梓山湖南，城市會客廳，發(fā)展?jié)摿o限 。2、品質(zhì)升級3、4、2棟外立面即將呈現(xiàn)，中心園林景觀初具雛形，架空層及會所開放，樣板房開放。3、規(guī)劃設(shè)計超大尺度樓間距，暢享闊綽人生。4、生態(tài)環(huán)境擁1600畝梓山湖、湖光山色湖景公園生態(tài)宅邸。5、建筑特色新中式徽派建筑群，掀起銀城中國風(fēng)。6、園林景觀大手筆打造20000中央無敵闊景園林，彰顯園林王者風(fēng)范。7、戶型樓王稀缺湖景大宅、奢華三房、多變N+1戶型，多重選擇尊榮享受8、建筑品質(zhì)品牌建材，與奧運場館同品質(zhì)。 2011年是一個給客戶造夢的過程，而2012年則將是繼續(xù)造夢并

18、逐步展示兌現(xiàn)、客戶培育與營造高端品質(zhì)生活的過程。2012年項目總體營銷策略展示策略推廣渠道/活動策略2012營銷策略規(guī)劃策略總綱通過精裝樣板房、電梯大堂、3、4、2棟外立面、園林示范區(qū)，加強高端品質(zhì)形象。推廣活動以尊貴高端為主，保持標桿形象，促進良好口碑；輔以親民、促銷、小暖場為主增加銷售氛圍，促進銷售。銷售策略嚴謹?shù)漠a(chǎn)品推售策略，多頻次高密度的推出價格促銷優(yōu)惠，強大的銷售力，實現(xiàn)熱銷?？蛻敉卣共呗宰叱鋈ヒM來，通過在市中心地段設(shè)立外展點、拓展更多客戶，同時通過小眾圈層營銷拓展客戶；通過老帶新優(yōu)惠加強客戶拓展。展示策略活動策略銷售策略客戶拓展策略推廣策略2012年展示策略體驗營銷、品質(zhì)體現(xiàn)氛圍

19、營造、身臨其境情景營銷、品質(zhì)營銷體驗營銷通過樣板房讓客戶親身體驗，使之產(chǎn)生購房沖動！中式中央園林完美呈現(xiàn)，提前體驗未來生活場景高檔豪華入戶大堂，彰顯尊榮氣度2012年展示節(jié)點展示部分物業(yè)展示部分景觀展示部分產(chǎn)品部分外立面樣板房入戶大堂3、4棟景觀中心景觀園林時間3-4月5月8月6月9月展示3、4號棟外立面呈現(xiàn)實景樣板房開放開放參觀小區(qū)初步綠化園林呈現(xiàn)雛形展示策略活動策略銷售策略客戶拓展策略推廣策略DM直郵聯(lián)系郵局，篩選高端客戶群，對高端客戶群以DM直郵的形式，時時釋放頂級產(chǎn)品信息。實現(xiàn)高端產(chǎn)品精準有效6號棟蓄客、開盤宣傳益陽房地產(chǎn)（本土行業(yè)雜志、業(yè)內(nèi)口碑傳播）報刊軟文（產(chǎn)品信息推薦）報紙階段性

20、報廣釋放銷售信息。發(fā)布媒體：瀟湘晨報、益陽日報重大銷售信息發(fā)布期采用整版報廣的形式公交車體及站牌大眾平民化的公交車體渠道釋放銷售信息；直擊剛性需求，讓領(lǐng)御項目產(chǎn)品拉近與客戶的距離。發(fā)布車體：5路、7路、8路益陽房地產(chǎn)信息網(wǎng)樓盤信息動態(tài)更新。網(wǎng)絡(luò)媒體其它直效媒體短信廣告重點投放各類優(yōu)質(zhì)號碼段，以及移動、聯(lián)動金卡以上客戶，定時投放廣告。電梯樓宇媒體對選擇高端社區(qū)、高端寫字樓電梯。電視開機廣告在有重要銷售節(jié)點前后定制1-2月電視開機廣告展示策略活動策略銷售策略客戶拓展策略推廣策略2012年活動策略一大節(jié)點引爆式活動制造新聞炒作熱點二多頻率小費用小活動營造銷售氛圍逼定成交三高端圈層活動精準鎖定目標客群

21、高品質(zhì)公關(guān)活動集客暖場活動業(yè)主關(guān)懷回饋活動三類活動一、大活動制造新聞熱點時間2012年5月2012年6月2012年9月2012年12月項目階段5棟進入尾盤銷售，6棟一批蓄客；樣板房開放6號棟一批內(nèi)部選房6號棟二批內(nèi)部選房3、4號棟交房活動主題樣板房開放儀式選房活動選房活動交房活動活動內(nèi)容略略略略二、低費用多頻次小活動配合，增加銷售氛圍、促進成交 每月舉行一次小型現(xiàn)場活動不僅能有效的維護老客戶，同時也能增加銷售氛圍，吸引人氣，促進成交時間活動主題活動形式活動目的3月植樹節(jié)活動：綠化家園，情系你我邀請老業(yè)主參加植樹活動2、3、4號棟尾房去化，現(xiàn)場暖場活動4月感恩節(jié)活動：放飛夢想,就在領(lǐng)御風(fēng)箏DIY

22、+放風(fēng)箏比賽2、3、4號棟尾房去化，現(xiàn)場暖場活動6月六一兒童節(jié)活動:未來，從領(lǐng)御出發(fā)現(xiàn)場舉辦益陽首屆“領(lǐng)御杯”兒童國畫大賽尾房去化，配合6號棟第一批選房7月待定舉辦環(huán)梓山湖自行車大賽6號棟第二批蓄客造勢8月待定泳裝秀6號棟第二批蓄客造勢9月中秋節(jié)活動：月滿中秋，情系領(lǐng)御中秋品餅賞月業(yè)主活動配合6號棟第二批選房10月國慶節(jié)活動：普天同慶，領(lǐng)御國慶感恩回饋待定5號棟尾房去化，保持6號棟的銷售熱度11月待定梓山湖冬泳5號棟尾房去化，保持6號棟的銷售熱度三、高端圈層活動，精準鎖定目標客群聯(lián)系銀行VIP、名車車友會、行業(yè)協(xié)會等組織，聯(lián)合開展針對高端客群的名流晚宴、飯局營銷活動，精準鎖定目標客群。品牌互動

23、嫁接，豪車展價值約300萬元的瑪莎拉蒂展示策略活動策略銷售策略客戶拓展策略推廣策略2012年客戶策略益陽整體市場的容量較小，相反市場的供應(yīng)量比較大，加上2012年項目的銷售任務(wù)艱巨，因此亟需我們的銷售人員積極拓展客戶。挖掘益陽本市客戶，拓展周邊城市客戶。 整體原則客戶策略坐銷與行銷結(jié)合大客戶開發(fā)管理策略執(zhí)行方式執(zhí)行方式增設(shè)項目外展點6號棟開盤前廣場及商場巡展（沃爾瑪廣場，步步高百貨等）重點商圈的客戶拓展（桃花侖商圈，橋北商圈等）重點社區(qū)及企事業(yè)單位巡展（公務(wù)員小區(qū) ，學(xué)校等）下游城市拓展（桃江、沅江、安化、南縣等）圈層營銷針對高端小眾客戶群體如各類商會、企業(yè)聯(lián)合會、銀行VIP客戶、車友會等，采

24、用直接上門拜訪、專場推薦會、DM直郵、數(shù)據(jù)庫營銷、短信等方式搜集目標客戶，重點針對高端群體舉行專場推薦，組織名流晚宴，開展飯局營銷等進行推薦 。展示策略活動策略銷售策略客戶拓展策略推廣策略整體銷售策略敵變（政策、市場形勢）我變+特價房促銷（尾盤）+小步快跑（新推盤）2、 3、4號棟尾房，從2月中旬起，以特價房的形式每周推出3套。5號棟， 高頻次、多形式的促銷活動加快去化速度。6號棟， 預(yù)判形勢，小步快跑，先分批次消化，后集中開盤。銷售計劃和銷售政策依據(jù)形勢變化適時調(diào)整！待去化房源銷售對策樓棟待去化套數(shù)銷售難點銷售對策3號棟19套尾房，戶型、朝向、樓層相對較差加大促銷力度，以特價房形式每周推出3套進行消化4號棟7套尾房，戶型、朝向、樓層相對較差2號棟46套尾房，剩余房源樓層較高5號棟98套市場觀望情緒較重，剛性需求客戶較多，高層、大戶型銷售難度較大樣板房展示銷售、利用各種節(jié)日制造噱頭采取多種形式的促銷手段進行消化6號棟131套市場冷淡，蓄客難度大，無法集中推盤等待市場好轉(zhuǎn)跡象，擇機以適當價格分批推出合計301套關(guān)鍵節(jié)點3月上旬3、4號棟外立面落成6號棟2批選房12012年 營銷階段總控圖3596411102銷售計劃工程要求6號棟1批蓄客78125月初5號棟樣板房對外開放3、4號棟交房 6月底3、4棟初步綠化8月中旬3、4棟入戶大堂開放9月中央園林初具雛形12月3、