地產(chǎn)股第一種贏利模式：住宅開發(fā)（原創(chuàng)）_secret

1、地產(chǎn)股第一種贏利模式：住宅開發(fā)（原創(chuàng)）“拿地蓋房子賣給要房子住的人”這種賺錢模式是最多房地產(chǎn)公司采用的，用房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)的術(shù)語來說就是“純住宅開發(fā)模式”，其典型的代表企業(yè)就是深圳的萬科。萬科原來從事過相當多的行當，有零售、外貿(mào)、制造業(yè)等，但是，很快，萬科領導人王石就發(fā)現(xiàn)應該專門從事住宅開發(fā)。于是，萬科把與房地產(chǎn)開發(fā)不相關(guān)的業(yè)務都剝離了，形成了現(xiàn)在的以專業(yè)住宅開發(fā)為主營業(yè)務的賺錢模式。純住宅開發(fā)模式有什么優(yōu)勢呢？第一個優(yōu)勢：住房需求非常強勁十幾億人口，取消福利分房后，其暴發(fā)出來的需求是非常巨大的。專業(yè)住宅開發(fā)公司依賴強勁增長的住宅市場需求，是可以迅速獲取高額利潤的。在國家大量進行經(jīng)濟適用房建設后

2、，隨著生活水平的提高，改善性住宅市場需求會越來越強勁。第二個優(yōu)勢：實現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)住宅開發(fā)相對于其他房地產(chǎn)開發(fā)模式來說，具有一個明顯的優(yōu)勢就是資金回籠快。眾所周知，我國的房地產(chǎn)是采用預售制度的，什么意思？就等于說住宅開發(fā)商是可以在房子還沒有完全建好后（通常只要求封頂）就可以向房地產(chǎn)行政主管部門審請預售許可證，拿了證就可以一邊賣房子一邊建房子。而且，又由于住房需求量大，住宅開發(fā)商通常不愁賣不掉手中的房子，只是出售價格高低的問題。這是多大的好處？你想想，還有什么賺錢模式比這更有優(yōu)勢的呢？第三個優(yōu)勢：產(chǎn)品利潤率比較高商品房尤其是一些高檔住宅產(chǎn)品，其毛利率可以高達70%以上。這可是只有少數(shù)名牌產(chǎn)品才

3、可以獲取的超額利潤，如茅臺。但是，在住宅開發(fā)產(chǎn)品里，有很多根本無須品牌溢價，就可以獲得超額利潤。這又是多大的好處？你想想，還有什么比這個賺錢模式還能賺錢的？還有什么產(chǎn)品可以利潤如此之高的？再認真想想，你就會發(fā)現(xiàn)，住宅開發(fā)真的是可以賺得開發(fā)商盆滿缽滿的行當，為什么不可以嘗試買一些住宅開發(fā)商的股票呢？這也許是你直接介入這個高利潤行業(yè)的最簡單方法。第四個優(yōu)勢：物業(yè)管理是個隨手而來的利潤點多數(shù)住宅開發(fā)商把房子賣給購房者后，通常會直接介入物業(yè)管理，少數(shù)會把物業(yè)管理外包給專業(yè)的物業(yè)管理公司經(jīng)營。物業(yè)管理的利潤雖然相比直接賣房子要低得多。但是，你要明白，這可是住宅開發(fā)商順手拈來的利潤。雖然物業(yè)管理當中有許多

4、令人頭痛的問題，但所有的爭議都不能抹殺其能夠賺錢的特征。尤其在一些高檔住宅物業(yè)中，物業(yè)管理收費是相當高的，其利潤可想而知。而且，這種利潤在客觀上幾乎沒有人能夠掠奪的住宅開發(fā)商針對自身所開發(fā)住宅產(chǎn)品進行的物業(yè)管理是很難有外來競爭者能夠代替的，基本上可以說是一種另類的壟斷經(jīng)營。這種情況至少在短期內(nèi)不會有所改變。業(yè)主委員會當然有權(quán)要求更換物業(yè)管理公司，但是這種權(quán)利相對來說比較弱小。物業(yè)管理是個相對賣房子更為持續(xù)的利潤來源。這是住宅開發(fā)商的后半輩子最關(guān)心的賺錢模式問題。其實，你可以仔細想想，或者直接就從自己所居住的社區(qū)觀察，你很快會發(fā)現(xiàn)，其實，如果住宅開發(fā)商要在物業(yè)管理上做賺錢的文章，是大有可為的物業(yè)

5、管理存在非常多的增值性服務。比如，物業(yè)管理公司在社區(qū)內(nèi)進行的超市經(jīng)營就是最明顯的一個表現(xiàn)。物業(yè)管理營業(yè)收入營業(yè)利潤毛利率占主營業(yè)務比%25280.0851.03.370.62 上面這組數(shù)據(jù)是2008年萬科公司物業(yè)管理經(jīng)營收入方面的。毛利率很低，但總體營業(yè)收入不少。這只是處在初級階段的物業(yè)管理經(jīng)營。畢竟，萬科仍將利潤點著眼在開發(fā)方面。但是，可以預見的是，這方面的收入將在未來形成很可觀的增長住宅需求疲軟后，開發(fā)速度隨之放緩，而同時物業(yè)管理增值服務就會形成一個相對可觀的增長。純住宅開發(fā)模式有什么劣勢呢？有優(yōu)勢也有劣勢，而且住宅開發(fā)的劣勢還不可輕視。你是不是經(jīng)常能感受到住宅開發(fā)市場總是存在很多不確定性

6、的因素呢？這就是住宅開發(fā)的一個很大的劣勢。第一個劣勢：受政策面影響大住房不僅具有商品屬性，還具有社會保障的屬性。你完全可以明白，房子原本就是給人住的，是解決人的基本權(quán)利的一種載體，在一個健全的社會里，人人都應當有房子可以居住。但是，住房的建設需要花費大量的資金，國家不可能給人人都免費建一套房子。所以，也就勢必將房子推向市場化，從而也使房子具有了更強的商品屬性，甚至產(chǎn)生很強的投資屬性房子通常比較保值，可以比較有效地抵御通貨膨脹，這就導致房子也成為非常搶手的投資品。正是因為住房的這些多種屬性，使得國家對住宅開發(fā)采取了宏觀調(diào)控的政策，目的也就是為了這個關(guān)系重大民生的產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)健康地發(fā)展。只要住宅開

7、發(fā)呈現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，國家都會及時出臺相關(guān)調(diào)控政策，處于低谷中時，國家也會采取適當?shù)拇碳ふ?。如此，就會讓整個住宅市場呈現(xiàn)因政策面而帶來的波動性。作為投資者，你最需要把握的就是政策對住宅市場的影響。政策有利于住宅市場擴大時，相關(guān)的上市公司也會受益，相反，也是如此。這就是一個時機的選擇問題。當然，最重要的仍舊是上市公司本身的盈利能力。一家盈利能力真正好的住宅開發(fā)商，對政策的敏感程度是比較弱的。第二個劣勢：盈利會比較不穩(wěn)定住宅開發(fā)商的每年盈利通常是很不穩(wěn)定的，呈現(xiàn)出暴漲暴落的特征，這是由住宅開發(fā)的特點所決定的。當年拿到好的地塊，開發(fā)了熱銷樓盤，利潤當然會大增，如果拿了高價地塊，又恰逢行業(yè)低迷期，利潤當然就大大縮水。所以，通常不以PE來評估一家住宅開發(fā)商的基本價值，而是用PB就看其有多少真材實料的東西（凈資產(chǎn)）。當然，不排除一些上市公司在財務報表上使用“乾坤大挪移”，主觀上采取一些“計提”的方法，調(diào)整每年的盈利數(shù)據(jù)，從而表面上看起來，每年的盈利都相對比較穩(wěn)定，或者都呈現(xiàn)穩(wěn)定快速增長的態(tài)勢。針對住宅開發(fā)商盈利波動性大的特點，作為投資者，你就應該更清楚地認識到那些利潤產(chǎn)生暴漲的企業(yè)（增長幾倍）背后的原因，而不宜在股票價格高漲的情況下盲目地買入，這往往要被套牢。因為一些主