東完項目可行性分析報告_secretdoc

1、A市項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究本報告由*地產(chǎn)項目投資可行性研究與分析系統(tǒng)輔助生成 HYPERLINK http:/www.*.com http:/www.*.com 軟件項目基本情況1.1項目概況1.1.1 位置本項目位于A近郊鎮(zhèn)南部，瀕臨東江，西接增城沙浦鎮(zhèn)和新塘鎮(zhèn)，與東莞市中堂鎮(zhèn)隔江相望。緊靠規(guī)劃中的廣園東二期瑤田出口約14公里。距離 A市天河商業(yè)中心區(qū)約46公里，距離增城城區(qū)荔城約27公里。1.1.2 用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀用地規(guī)模：首期用地包括廣園東沿線和大洲島約75萬平方米（合約1200畝），可建筑面積34萬平方米；整個地塊約9500畝，包括仙村鵝桂洲，可建面積待定。地塊現(xiàn)狀：地塊目前主要

2、為耕地、工業(yè)用地及部分河灘地。首期用地中包括兩個自然村，共200多戶人口，其余為農(nóng)田和水面。鵝桂洲與大洲島均四面環(huán)水，江面最寬處達180米，周邊視野開闊。大洲島上有大量茂密的荔枝樹，與水景一起構(gòu)成良好的自然景觀；項目所在地鎮(zhèn)之前的主要產(chǎn)業(yè)為水泥制造，目前用地周邊仍遺留有為數(shù)不少的水泥廠，其中部分尚未完全停產(chǎn)。在地塊的視線范圍內(nèi)，均可看見大小不等的煙囪，它們有的位于鎮(zhèn)，有的位于鄰近的沙浦鎮(zhèn)，有的則位于*市*鎮(zhèn)。1.2 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標（詳細、見表14-1至14-6）連體別墅區(qū)用地平衡表 表14-1項目計量單位數(shù)量所占比值用地總面積ha42居住區(qū)用地ha42100住宅用地ha2867公建用地h

3、a38道路用地ha37公共綠地ha819連體別墅區(qū)經(jīng)濟技術(shù)指標表 表14-2項 目計量單位數(shù)量所占比值備注用地總面積ha42居住戶（套）數(shù)戶（套）884居住人數(shù)人3094戶均人口人/ha4總建筑面積平方米22計算容積率建筑總面積萬平方米22100住宅建筑面積平方米20434094規(guī)劃平方米204340保留平方米0公建面積平方米156606規(guī)劃平方米15660保留平方米0人口密度人/ha74住宅容積率%50綜合容積率53總建筑密度%30綠地率%40人均公共綠地面積平方米/人26停車數(shù)個1000連體別墅區(qū)配套設(shè)施一覽表 表14-3項目符號設(shè)施名稱建筑面積用地面積備注文化娛樂文化活動站5000900

4、0小計50009000教育幼兒園18002500小計18002500商業(yè)服務(wù)沿街商鋪60006000飲食店800電訊營業(yè)所300300郵電所300300儲蓄所200200肉菜分銷店300中西藥店300書店300小計85006800行政管理居委會200小計200公共設(shè)施變電房60變電房50公廁50小計180總計1566018300獨立別墅區(qū)用地平衡表 表14-4項 目計量單位數(shù)值所占比值（%）用地總面積ha33居住區(qū)用地ha33100住宅用地ha2060公建用地ha26道路用地ha514公共綠地ha720獨立別墅區(qū)經(jīng)濟技術(shù)指標表 表14-5項目計量單位數(shù)值所占比重備注用地總面積Ha32居住戶（套

5、）數(shù)戶（套）320居住人數(shù)人1280戶均人口人/戶4總建筑面積萬平方米12計算容積率建筑總面積萬平方米12100住宅建筑面積平方米11510096規(guī)劃平方米115100保留平方米1公建面積平方米49004規(guī)劃平方米4900保留平方米0人口密度人/ha39住宅容積率35綜合容積率36總建筑密度30綠地率40人均公共綠地面積平方米/人52停車數(shù)個370獨立別墅區(qū)配套設(shè)施一覽表 表14-6項目符號設(shè)施名稱建筑面積（平方米）用地面積（平方米）備注文化娛樂文化活動站30006000小計30006000教育幼兒園18002500小計18002500公共設(shè)施變電房50公廁50小計100490085001.3

6、 項目主要財務(wù)評價結(jié)果指標 項目主要財務(wù)評價結(jié)果指標匯總表評價結(jié)果項目總投資（萬元）108288項目總銷售收入（萬元）135270利潤總額（萬元）17324稅后利潤（萬元）11606投資利潤率10.72稅前全部投資FNPV（萬元）7259稅后全部投資FNPV（萬元）2661稅前全部投資FIRR11.33稅后全部投資FIRR8.61稅后自有資金FNPV（萬元）2824稅后自有資金FIRR9.85盈虧平衡點銷售率86.21項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析2.1 A經(jīng)濟發(fā)掌狀況（略）2.2 A市經(jīng)濟發(fā)狀趨勢分析（略）2.3 項目地塊臨近城市經(jīng)濟發(fā)展分析（略）2.4 A市住宅市場分析 2.4.1 住宅市場供給情況

7、分析（略）2.4.2 住宅市場需求情況分析（略）2.5 A市*住宅區(qū)域的分布分析（略）2.6 項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價 綜上所述，本項目開發(fā)面臨的宏觀環(huán)境具有如下特點：2.6.1 A市是目前中國經(jīng)濟發(fā)展最為迅速的地區(qū)之一。經(jīng)濟實力強,基礎(chǔ)設(shè)施及交通環(huán)境日益改善，國民經(jīng)濟發(fā)展后勁足；居民收入高，生活水平不斷提高，為當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了有力的基礎(chǔ)。2.6.2 A市的住宅市場規(guī)模龐大，從總體上呈現(xiàn)過剩與短缺并存，挑戰(zhàn)與機遇同在的局面。商品房空置高達600多萬平方米，買方市場已經(jīng)形成，各樓盤均面臨巨大的價格與營銷競爭壓力，但適銷對路，質(zhì)量上乘。環(huán)境與品牌優(yōu)勢明顯的樓盤仍然暢銷無阻。2.6

8、.3 A市的住宅市場呈現(xiàn)如下基本特征：郊區(qū)化特征：隨著城市交通環(huán)境的改善以及居民對居住環(huán)境質(zhì)量要求的日益提高，城市近郊及部分遠郊樓盤發(fā)展迅速。前幾年是番禺洛溪一帶，近年來向北（板塊），向南（華南板塊）及向東（廣園東板塊）的發(fā)展引人注目。主題特征日益明顯：住宅市場細分日益深化，各類具有明顯主題特征的樓盤占具明顯的市場優(yōu)勢。近年來，以體育運動，休閑度假，養(yǎng)老保健，旅游，教育為主題的項目各呈繽紛，吸引了眾多的買家。品牌因素日益走強：歷經(jīng)10余年的A房地產(chǎn)業(yè)已形成了一些著名的品牌。如中海物業(yè)，合生創(chuàng)展，碧桂園，麗江花園等。這些品牌在消費者心中留下了深刻的印象，成為他們在購買商品房時首選的因素之一。A較

9、大規(guī)模的商品住宅主要集中分布在番禺的洛溪及迎賓路一線、區(qū)的南湖、大道一線、廣園東路一線。由于廣園東二期工程的動工，廣園東及其延長線一帶的發(fā)展勢頭引人注目。A城市總體規(guī)劃描述3.1 A市2010年總體城市規(guī)劃根據(jù)A市總體城市規(guī)劃，至2010年A城區(qū)將從1992年的187平方公里（指建成面積），擴張為555平方公里，即比目前城區(qū)大一倍。2000年9月評審通過的A城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要，確定了 A市都會區(qū)空間布局的基本取向為：南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián)。新規(guī)劃中將 A市原有區(qū)、番禺大部分和增城新塘、永和一帶，確定為 A市主要的城市發(fā)展密集地區(qū)，“東進”中明確提出：未來 A市特別是舊城區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主

10、要向黃埔新塘一線集中轉(zhuǎn)移，利用 A市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)和港口條件，形成密集的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。 A市城區(qū)的城市中心大組團、城市東翼大組團（天河新城市中心）、城市北翼大組團叁打板塊之間將由環(huán)城高速公路，兩條半環(huán)高速公路向東和北三條放射狀快速或高速路以及地鐵、輕軌等聯(lián)系起來。3.2 A市發(fā)展戰(zhàn)略目標 A市城市發(fā)展的戰(zhàn)略目標是充分發(fā)揮中心城市政治、文化、商貿(mào)、資訊中心和交通樞紐等城市功能，堅持實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)資源開發(fā)利用和環(huán)境保護相協(xié)調(diào)，鞏固、提高 A市作為華南地區(qū)的中心城市和全國的經(jīng)濟、文化中心城市之一的地位與作用，使 A市在21世紀發(fā)展成為:一個繁榮、高效、文明的國際性區(qū)域中心城市；一個適宜

11、創(chuàng)業(yè)發(fā)展、又適宜居住生活的山水型生態(tài)城市。3.3總體發(fā)展戰(zhàn)略3.3.1城市與區(qū)域珠江三角洲城市群以東岸廣深（香港）城市帶、西岸廣珠（澳門）城市帶作為區(qū)域發(fā)展主軸，構(gòu)造了一個“人”字形的發(fā)展構(gòu)架。應當共同發(fā)展為開放式的“區(qū)域組合城市”，城市之間優(yōu)勢互補，保持經(jīng)濟優(yōu)勢與發(fā)展?jié)摿Α?A市正處于珠江三角洲發(fā)展主軸的交匯點，在“人”字的焦點上，同時還是7條拓展軸的輻射源。3.3.2 A市域A市城市發(fā)展規(guī)劃將全市劃分為都會區(qū)、花都片區(qū)、從化片區(qū)、增城片區(qū)、南沙片區(qū)等五個片區(qū)。（詳見表14-8）A市各片區(qū)概況 表148序號片區(qū)土地面積（平方公里）備注1都會區(qū)2342.0包括 A市轄八區(qū)、永和鎮(zhèn)、新塘鎮(zhèn)以及番

12、禺沙灣水道、東涌鎮(zhèn)以北地區(qū)2花都961.1花都區(qū)行政范圍3增城1572.0增城市域扣除永和鎮(zhèn)、新塘地區(qū)4從化1974.55南沙584.8番禺區(qū)扣除沙灣水道以北、東涌鎮(zhèn)的地區(qū)都會區(qū)：原城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)，增城的新塘和永和兩鎮(zhèn)，番禺沙灣水道、東涌鎮(zhèn)以北的廣大建設(shè)用地規(guī)劃控制區(qū)稱都會區(qū)?；ǘ肌幕?、增城、南沙等城鎮(zhèn)與中心城區(qū)的空間距離相對較遠，在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上明確其各自的相對獨立性，形成有相當規(guī)模的綜合發(fā)展區(qū)片區(qū)，但強化了它們在區(qū)域內(nèi)的優(yōu)勢和功能。南沙片區(qū)，依托深水港建設(shè)臨港工業(yè)區(qū)，主要發(fā)展高科技工業(yè)和資金密集型對外加工業(yè)，適當發(fā)展重工業(yè)，協(xié)調(diào)發(fā)展商業(yè)、旅游業(yè)和轉(zhuǎn)口貿(mào)易業(yè)。規(guī)劃將本區(qū)域建成一個以港口產(chǎn)業(yè)、外

13、向型加工業(yè)和三高農(nóng)業(yè)為主的片區(qū)。增城片區(qū)，廣汕公路以南的城鎮(zhèn)以發(fā)展外向型工業(yè)為主，以北的城鎮(zhèn)以發(fā)展三高農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游為主。行政區(qū)劃整合可以將國家與地方扶持 A市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、效應擴散到增城，從而推動增城地區(qū)外向型經(jīng)濟的發(fā)展?；ǘ计瑓^(qū),交通區(qū)位優(yōu)勢顯得十分突出?？梢砸劳行聶C場發(fā)展成為 A市地區(qū)的物流中心和航空交通聯(lián)系緊密的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。從化片區(qū)，具有良好的農(nóng)業(yè)發(fā)展條件和優(yōu)越的旅游資源?？衫闷洫氂械沫h(huán)境及旅游自有優(yōu)勢，發(fā)展旅游業(yè)和三高農(nóng)業(yè)。二十一世紀的A確立了“生態(tài)優(yōu)先”的建設(shè)戰(zhàn)略思想，尋求一種既能應對發(fā)展挑戰(zhàn)又能解決環(huán)境問題的城市發(fā)展模式。以 A市豐富的地形地貌，“山、

14、城、田、海”并存的自然基礎(chǔ)，構(gòu)建“山水城市”的框架，最大限度的降低開發(fā)與資源保護的沖突，減低對自然生態(tài)體系的沖擊。構(gòu)筑生態(tài)廊道，保護“云山珠水”，營造“青山、名城、良田、碧?！钡纳剿鞘?。3.3.3都會區(qū)規(guī)劃布局概念規(guī)劃傳統(tǒng)的城市格局使 A市空間發(fā)展捉襟見肘，目前環(huán)境、交通、土地存量等方面存在的問題嚴重制約了城市未來的發(fā)展?jié)摿ΑＰ姓^(qū)劃調(diào)整解決了城市向南發(fā)展的政策門檻，使A有可能從傳統(tǒng)的“云山珠水”的自然格局躍升為具有“山、城、田、?！碧厣拇笊酱蠛８窬郑瑸榻ㄔO(shè)生態(tài)安全的國際性區(qū)域中心城市提供了歷史性的機遇。A市發(fā)展存在的問題只有在發(fā)展中通過控制和引導解決，要采用有機疏散、開辟新區(qū)、拉開建設(shè)的

15、措施，力爭優(yōu)化結(jié)構(gòu)，保護名城，形成具有嶺南特色的城市形象。規(guī)劃確定東、南部為都會區(qū)發(fā)展的主要方向，確定都會區(qū)空間布局的基本取向為：南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián)。南拓：南部地區(qū)具有廣闊的發(fā)展空間，未來大量基于知識經(jīng)濟和資訊社會發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)、會議展覽中心、生態(tài)島、大學園區(qū)、A新城等將布置在都會區(qū)南部地區(qū)，使之成為完善城市功能結(jié)構(gòu)，強化區(qū)域中心城市地位的重要區(qū)域。北優(yōu)：北部是 A市主要的水源涵養(yǎng)地，將優(yōu)化地區(qū)功能布局與空間結(jié)構(gòu)，由于新國際機場在花都，在保證貫徹“機場控制區(qū)”規(guī)劃的前提下，將適當發(fā)展臨港的“機場帶動區(qū)”，建設(shè)客流中心，物流中心。東進：以 A市21世紀中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)拉動城市發(fā)展重心向東拓展

16、，將舊城區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向黃埔新塘線轉(zhuǎn)移，重整東翼產(chǎn)業(yè)組團，利用港口條件，在東翼大組團形成密集的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。西聯(lián)：西部直接毗鄰 A市直接吸引區(qū)佛山、南海等城市，將加強 A市通這些城市的聯(lián)系與協(xié)調(diào)發(fā)展，加強廣佛都市圈的建設(shè)，同時對西部舊城區(qū)進行內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，保護名城，促進人口和產(chǎn)業(yè)的疏解。城市結(jié)構(gòu) A市未來城市空間結(jié)構(gòu)為：以山、城、田、海的自然格局為基礎(chǔ)，沿珠江水系發(fā)展的多中心組團式網(wǎng)路型城市結(jié)構(gòu)。兩條城市功能拓展軸東進軸：規(guī)劃以珠江新城和天河中心商務(wù)區(qū)拉動城市商務(wù)中心功能東移，形成自中心城區(qū)、珠江新城、黃埔工業(yè)帶向新塘方向的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“東進軸”。該區(qū)目前尚有200平方公里的土地儲備，有良好的交

17、通及基礎(chǔ)設(shè)施條件，產(chǎn)業(yè)開發(fā)已經(jīng)有相當?shù)幕A(chǔ)。南拓軸：地鐵四號線和京珠高速公路的定線，串連了一批基于知識經(jīng)濟和資訊產(chǎn)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，從A科學城、琶洲國際會展中心、A生物島、A大學城到A新城、南沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、南沙新港，可以提供約200平方公里區(qū)位優(yōu)良的城市用地儲備。規(guī)劃確定該發(fā)展軸線為“南拓軸”。三條沿江城市發(fā)展帶結(jié)合A城市沿江發(fā)展獨特景觀，重塑珠江“母親河”形象，形成“江城一體”的適宜人居住的富有濱江城市特色的山水人情城市。規(guī)劃設(shè)置三條沿江發(fā)展帶。沿珠江前航道發(fā)展帶，約432平方公里；沿珠江后航道發(fā)展帶，約163平方公里；沿沙灣水道發(fā)展帶，約184平方公里。兩個轉(zhuǎn)移帶：山西側(cè)“北部轉(zhuǎn)移帶”，

18、是 A市舊城傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易功能疏解和發(fā)展的繼續(xù)，必須采用嚴格控制下的低強度開發(fā)。作為舊城功能的補充，發(fā)展全市性的商貿(mào)物流中心，開發(fā)低強度的居住區(qū)。海珠區(qū)市橋“南部轉(zhuǎn)移帶”，市舊城人口的主要疏散地區(qū)。由于傳統(tǒng)的商貿(mào)功能仍舊要依賴舊城發(fā)展，因為城市傳統(tǒng)的兩個增長方向仍然會有一定的發(fā)展慣性。3.4項目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評價綜上所述，項目開發(fā)所面臨的城市規(guī)劃環(huán)境具備如下特點：3.4.1 A市正在致力于建設(shè)一個“繁榮、高效、文明的國際性區(qū)域中心城市”與“既適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、又適宜居住生活的山水型生態(tài)城市”，以迎接入世后新一輪的國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。3.4.2 A市城市建設(shè)概念規(guī)劃所明確的戰(zhàn)略發(fā)展目標是“南拓、北優(yōu)、東進、西

19、聯(lián)”，其中“東進”的內(nèi)涵為：A市區(qū)將往東部推進到增城的新塘、永和一線。項目所在地的增城片區(qū)將是未來 A市對外加工汽車配件、化工、轉(zhuǎn)口貿(mào)易、出口加工的基地，當?shù)氐慕?jīng)濟將有較快發(fā)展。3.4.3 A市新規(guī)定的城市結(jié)構(gòu)以“山、城、田、?！钡淖匀桓窬譃榛A(chǔ)，沿珠江水系發(fā)展的多中心組團式網(wǎng)絡(luò)型城市結(jié)構(gòu)。項目所臨近的新塘鎮(zhèn)、荔城鎮(zhèn)將形成具有一定規(guī)模的區(qū)域中心。4 項目所在地區(qū)域環(huán)境分析4.1 區(qū)域定義本項目位于A東部鎮(zhèn)，未來可由廣園東路延長線直接與 A市區(qū)相連，鑒于區(qū)域交通特點及已經(jīng)逐步形成的廣園東房地產(chǎn)開發(fā)板塊，現(xiàn)將區(qū)域定義為廣園東快速路全線，西起沙河立交，穿 A市區(qū)天河、黃埔，過增城新塘、永和、沙鋪到仙

20、村項目所在地，兼顧荔城，現(xiàn)對本區(qū)域內(nèi)有關(guān)規(guī)劃及房地產(chǎn)開發(fā)供應狀況作分析如下。4.2現(xiàn)狀與規(guī)則4.2.1現(xiàn)狀所研究區(qū)域跨A兩個區(qū)（天河區(qū)、黃埔區(qū)）與增城的四個鎮(zhèn)（新塘鎮(zhèn)，永和鎮(zhèn)，沙鋪鎮(zhèn)和鎮(zhèn)）。其中天河區(qū)珠江新城與天河北一帶已經(jīng)成長為 A市新的中心商務(wù)區(qū)，新的城市中軸線穿越其中。黃埔區(qū)歷來是A石化等產(chǎn)業(yè)基地，黃埔港也是A目前主要深水港口；位于黃埔區(qū)內(nèi)的A經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家首批經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，經(jīng)過十多年快速發(fā)展，已經(jīng)形成高科技產(chǎn)業(yè)基地，經(jīng)濟規(guī)模巨大。增城新塘以服裝工業(yè)聞名中外，服務(wù)業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)也有很大發(fā)展。在A經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)與新塘的影響和帶動下，永和、沙鎮(zhèn)等地也建立了許多工業(yè)園區(qū)。由于九運會主場館

21、的落成和基礎(chǔ)設(shè)施的日趨完善，本區(qū)域目前已成為地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)。4.2.2區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向、本項目分析的廣遠東快速路板塊可屬于兩個片區(qū)，即沙河至增城新塘、永和的都會區(qū)，和沙埔、仙村及荔城所在的增城片區(qū)。前者屬于城市“東進拓展軸”，位于A著力打造的東翼大組團產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，其發(fā)展方向是建設(shè)為A制造業(yè)的基地、高新技術(shù)開發(fā)和生產(chǎn)中心和A21世紀經(jīng)濟增長的核心區(qū)域之一。而項目所在的增城片區(qū)南部，依托東翼大組團，以外向型工業(yè)為主要發(fā)展方向，正逐步引進國家與地方扶持A經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、效應，來推動地區(qū)外向型經(jīng)濟的發(fā)展。4.2.3交通目前該地區(qū)與A的交通主要依靠廣園東快速路和107國道。廣園東快速路已通

22、到新塘，按照計劃，2003年底將實現(xiàn)全線通車，屆時，作為A“東進”戰(zhàn)略重要交通線的廣園東快速路將一直延伸至東莞中堂鎮(zhèn)，從A至東莞的路途也將由目前的一個半小時縮短至45分鐘。另廣深鐵路已獲得國家開發(fā)銀行一項為期5年、上限為28億元貸款（授信額度），主要用于興建從A至新塘的城市列車線路，并可能在年內(nèi)動工。如果這一計劃實施，將大大增強增城與 A市區(qū)之間的快速集體運輸能力?？梢灶A見未來兩三年，除了現(xiàn)有的廣深高速、廣深公路、廣園東快速路、廣深鐵路、廣汕公路外，還有廣惠高速、A北三環(huán)和廣園東快速路三期等道路經(jīng)過增城，這些道路設(shè)施將增城與珠三角連成一片，驅(qū)車1個半小時內(nèi)可到達珠三角任何城市。這些設(shè)施的投建，

23、將直接為區(qū)域內(nèi)，尤其是道路沿線樓盤帶來升值空間。4.3房地產(chǎn)開發(fā)供應量區(qū)域內(nèi)廣園東路一線，隨著各種設(shè)施日益完備，近一、兩年來已成為繼華南板塊后的又一開發(fā)熱點地區(qū)。較大的樓盤就有：位于天河區(qū)的匯景新城、華景新城、中?？党?；位于增城新塘鎮(zhèn)的碧桂園鳳凰城、新世界花園、新康花園、紫云山莊。位于增城市內(nèi)的荔城碧桂園等。另據(jù)悉香江集團、雅居樂集團和合生創(chuàng)展等大開發(fā)商亦在新塘一帶劃取大片土地，積極入市，其中香江集團開發(fā)的廣園東錦繡香江項目預計年底上市，供應量在可預見的未來將進一步放大。同質(zhì)樓盤供應量大，價格競爭將不可避免。由于新塘與本項目距離近，可以認為項目的投建受此影響最大，特列出未來三年內(nèi)新塘地區(qū)供應量

24、預測表（表14-9）： 新塘地區(qū)供應量預測表 表14-9開發(fā)商名稱地塊面積（公頃）總建筑面積（萬平方米）投放市場時間香江集團錦繡香江5742502002年底碧桂園碧桂園鳳凰城6673302002年初香港新世界新世界花園28.3422002年中羅蘭德地產(chǎn)紫云山莊約10080已建成雅居樂增城雅居樂2001202004年合生創(chuàng)展266約1302004年新康地產(chǎn)新康花園30約50已落成幾期合計186610025. 項目開發(fā)條件分析5.1 地塊概況本項目地塊瀕臨東江，位于鎮(zhèn)南部，首期征地1200畝，可發(fā)展用地9600畝，距荔城27公里，距A城區(qū)46公里，西接沙鋪鎮(zhèn)和新塘鎮(zhèn)，與東莞市中堂鎮(zhèn)隔江相望，目前主

25、要為村落，農(nóng)田和少量廠房。地塊屬南亞熱帶季風氣候，年平均氣溫21.6，1月平均氣溫13.3，七月平均氣溫28.3，年平均降水量1869毫米，79月份的降水量可達600700毫米，無霜期為360天左右。地下水較豐富，東江流經(jīng)地塊南緣。5.2 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃2002年 A市政府工作報告中指出：東部地區(qū)應以天河區(qū)中央商務(wù)區(qū)建設(shè)拉動城市重心向東拓展，將舊城區(qū)的加工工業(yè)向黃埔至新塘一線轉(zhuǎn)移，利用港口條件，重整東翼產(chǎn)業(yè)組團，形成東部密集的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。同時 A市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要提出，黃埔新塘荔城地區(qū)發(fā)展東翼大組團，強化制造業(yè)基地功能；以A經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為依托，以黃埔和增城為腹地，積

26、極吸引高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在加強對飲用水保護的前提下，繼續(xù)發(fā)展工業(yè)、港口運輸業(yè)、倉儲業(yè)以及休閑觀光和特色農(nóng)業(yè)，擬規(guī)劃面積約200平方公里，由增城南部的新塘、永和、沙鋪、寧西、仙村及周邊鎮(zhèn)組成。目前已規(guī)劃“新塘工業(yè)園區(qū)”60平方公里。增城市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要提出把增城建設(shè)成為“區(qū)域性重要物流中心”。由此可知，增城仙村鎮(zhèn)及臨近地區(qū)未來將發(fā)展成為以工業(yè)、物流業(yè)為主導的 A市新的工業(yè)中心。5.3 交通5.3.1 公路廣深公路（107國道）、廣深高速公路出入口離仙村鎮(zhèn)約8公里。廣惠高速公路（A惠州）設(shè)置了仙村出入口。地塊目前靠輔道接駁A廣園東路快速干線。A北三環(huán)高速公路（荔城花都機場）、增莞

27、深高速公路（增城東莞深圳）和新坪公路（新塘至從化太坪場），正在規(guī)劃興建。未來兩三年，將有廣深、廣惠、A北三環(huán)和廣園東等高速及快速路經(jīng)過增城，目前已通車的A至新塘廣園東快速路，將連接增城南部諸鎮(zhèn)，延伸至東莞中堂鎮(zhèn)。廣園東路全長14公里的廣園東路延長線已于2002年八月中旬動工，建成后A至東莞的車程只需45分鐘。據(jù)了解，目前廣園東路一期工程沙河立交至黃埔豐樂立交路段已納入年票制收費范圍，二期工程豐樂立交至增城新塘荔新路段至今仍未實施收費。但廣園東路是國家批準立項、省政府同意收取車輛通行費的城市快速路。有關(guān)部門負責人表示，為樂償還貸款，廣園東路必須實行收費，在廣園東路一、二期工程報批時有關(guān)部門就確定

28、了收費方案，并已上報市物價局。真正實行收費時，廣園東路一期工程仍可能納入年票制度統(tǒng)一收費，但會允許相關(guān)部門從中提成；二、三期則可能會采取封閉式設(shè)點收費的方式。廣園東路延長線與已建成通車的廣園東路一期和二期相接，總長度為47公里，14公里的延長線從增城市新塘鎮(zhèn)荔城新路開始，經(jīng)該鎮(zhèn)塘美村向南跨越廣深鐵路，穿過沙頭、瓜嶺、上坪地、沙鋪水廠、劉安等地，向東至仙村鎮(zhèn)后折向南跨過仙村涌，經(jīng)十字窖島，跨過東江北干流后，接入東莞市中堂鎮(zhèn)潢涌工業(yè)區(qū)的潢涌工業(yè)大道，止于潢涌工業(yè)大道與北王公路交點。5.3.2 鐵路廣九鐵路在地塊所在鎮(zhèn)設(shè)有車站，以貨運為主，每天只有對開兩班往返穗深的客車?？空荆瑢θ肆鬏斔筒⑽串a(chǎn)生實質(zhì)

29、作用。但根據(jù) A市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要，在十五期間，計劃利用廣深鐵路線開通中心城區(qū)經(jīng)黃埔至增城方向的“穗新線”城市列車，終點站設(shè)在新塘。據(jù)悉，這一計劃已得到有關(guān)部門的初步同意，國家開發(fā)銀行也已向廣深鐵路發(fā)放一項為期五年，授信額度為28億元的貸款。雖然城市列車并未直達仙村，但可通過短距離的公路交通與之相連，相信必對改善該地區(qū)交通，尤其是聯(lián)系 A市區(qū)的交通有正面影響。5.3.3 碼頭地塊南臨東江北支流，水面較開闊，少波浪，有若干裝卸貨物的碼頭，但沒有客運碼頭。綜上所述：目前出入該地塊必須穿越鎮(zhèn)區(qū)，交通仍十分不便，到天河中心區(qū)需50分鐘車程，這主要是由于廣園快速路的延長工程尚未完成，

30、沒有直達道路所致。估計到2003年底，廣園快速路延長工程完成后，本地塊將與珠三角將建成一片，1個半小時可到達珠三角任何一個城市。5.4 地塊周邊環(huán)境地塊所在的鎮(zhèn)是遠近聞名的“水泥鎮(zhèn)”。由于靠近鐵路運輸線，附近石灰石資源又很豐富，發(fā)展水泥行業(yè)的條件得天獨厚。改革開放后，仙村的水泥廠如雨後春筍般涌現(xiàn)，高峰時達有100多家，增城市水泥廠也設(shè)于此。水泥廠的年生產(chǎn)能力從幾千噸到十幾萬噸不等，水泥行業(yè)在該鎮(zhèn)財政收入中的比重一度達到7成。然而，眾多水泥廠大量噴吐的粉塵嚴重危害著當?shù)氐沫h(huán)境質(zhì)量，水泥粉塵可造成土壤板結(jié)，影響植物生長，對人體長期刺激還可能引起結(jié)膜炎、鼻炎、咽炎、扁桃體炎、濕疹、消化道潰瘍乃至職業(yè)

31、病“塵肺”。由于水泥廠嚴重污染了環(huán)境，上世紀90年代中以來，在環(huán)保呼聲日益高漲的情況下，各級政府部門加大治理力度，限制其過度發(fā)展。增城市人大曾制訂方案，對年生產(chǎn)4萬噸以上的水泥廠實行限期整改，要求其破碎機、生料機、熟料機、立窯卸料口、包裝機、立窯配備收塵設(shè)施、粉料運輸帶和提升機密閉傳輸，除塵率要達到90以上，1998年底前完成30，1999年底前完成50，到2000年底前全部治理完畢。2000年9月，增城市政府更決定關(guān)閉年產(chǎn)4萬噸（含4萬噸，按機組設(shè)計能力界定）以下的水泥廠，收繳營業(yè)執(zhí)照，停止供水供電。目前，鎮(zhèn)已關(guān)閉了近百家規(guī)模小或不符合環(huán)保要求的水泥廠，當?shù)氐乃喾蹓m污染得到很大緩解。但由于

32、水泥廠是當?shù)刎斦杖氲闹饕獊碓矗唐趦?nèi)全部關(guān)閉地塊周邊所有的水泥廠可能性不大。雖然經(jīng)過整治后，空氣質(zhì)量有所改善，但對于建設(shè)大型居住區(qū)來說，仍然是一大隱患。地塊鄰近新塘大墩，是印染洗水布行業(yè)較集中的地區(qū)。印染業(yè)排放的污水曾一度嚴重威脅東江水質(zhì)。 A市目前大力加強重點區(qū)域的水污染防治工作，全面整治新塘一帶的印染洗水布行業(yè)，仙村、新塘地區(qū)的河涌和東江河段的水質(zhì)明顯改善。而目前該地區(qū)洗漂印染企業(yè)通過二期治理工程達標一批、停產(chǎn)一批、關(guān)閉一批后，水環(huán)境質(zhì)量有了明顯變化。該地塊有沿江景觀的優(yōu)勢，但若不能徹底解決水污染的問題，這一優(yōu)勢也可能變成一個劣勢。地塊隔江與東莞中堂鎮(zhèn)相望，該鎮(zhèn)岸邊的水泥廠和造紙廠也對地

33、塊環(huán)境和景觀構(gòu)成一定威脅。5.5 該地塊建設(shè)大型住宅區(qū)S.W.O.T分析5.5.1 優(yōu)勢(S)發(fā)展商注重文化氛圍、打造精品的開發(fā)理念有利于樹立別具一格的項目形象，以較低成本迅速占領(lǐng)市場。前房地產(chǎn)市場豪強林立，有些開發(fā)商以很快的速度實施擴張，但往往容易使消費者產(chǎn)生“粗制濫造”的印象，本項目發(fā)展商與之恰成鮮明對比。十年用心經(jīng)營一個項目的專注，文學社區(qū)、精品住宅的口碑，都為公司積累了巨大的品牌知名度，如繼續(xù)延用公司已成功的品牌開發(fā)，較易打動目標消費群，并能給他們產(chǎn)生物業(yè)可以保值增值的期望，可幫助貴集團以較低推廣費用支出迅速占領(lǐng)市場，并有力地支援項目在長期開發(fā)中地保持較優(yōu)價格。 水道環(huán)境，自然景色優(yōu)美

34、本項目地塊為東江支流環(huán)抱，河網(wǎng)縱橫，水面開闊，大洲和鵝桂洲上界果樹成林，自然條件好?？筛鶕?jù)地塊原始地貌特征與沿江的地理特點規(guī)劃布置住宅組團，充分利用景觀優(yōu)勢，迎合 A市人“樂水”“好林”的居住習慣，打造以水為特色，水上運動，水上娛樂，水上風景為賣點的住宅區(qū)，形成別具一格的競爭優(yōu)勢?！芭R水而居”也恰恰是目前廣園東各住宅樓盤欠缺的賣點。土地面積較大，是增城南部諸鎮(zhèn)所不可多得的；項目投資巨大，對地方經(jīng)濟促進較大，也更容易獲得政府優(yōu)惠和支援。由于新塘、永和、沙鋪等鎮(zhèn)大量用地已劃作工業(yè)區(qū)，很難找到自然條件優(yōu)良、面積又具規(guī)模，適合大型住宅區(qū)建設(shè)的用地。項目首期征地1200畝，可征地面積近9600畝，面積之

35、巨，是增城南部諸鎮(zhèn)所不可多得的。項目投資額高，本研究報告初步估算，僅首期1200畝用地的開發(fā)，即需投入逾10億資金，吸引數(shù)千中高收入居民遷入，對于吸引投資、解決就業(yè)、帶旺一方經(jīng)濟都有不可估量的作用。而且項目所在的鎮(zhèn)隨著傳統(tǒng)的水泥產(chǎn)業(yè)萎縮，也正積極尋求新的地方經(jīng)濟支撐產(chǎn)業(yè)。參考附近大型住宅項目（碧桂園鳳凰城與錦繡香江等）的開發(fā)經(jīng)驗，相信項目的投建，也能獲得地方政府在地價、稅收等方面的優(yōu)惠與支援。該地區(qū)是開發(fā)商尚未涉足的處女地，未來發(fā)展?jié)摿^大。目前廣園東板塊樓盤也僅發(fā)展到新塘，項目所在地還屬于大規(guī)模住區(qū)開發(fā)的處女地，因此具有較大的未來發(fā)展?jié)摿ΑＴ摰貕K位于 A市城市發(fā)展“東進”戰(zhàn)略軸線，按照發(fā)展目

36、標，該地塊臨近的新塘、荔城兩鎮(zhèn)將發(fā)展成重要的工業(yè)基地，從而帶動本地區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展。5.5.2劣勢（Weakness）據(jù)A城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃，新塘和永和兩鎮(zhèn)并入都會區(qū)，而地塊所在的鎮(zhèn)則歸入增城片區(qū)，不作為都市未來重點發(fā)展區(qū)域。如前面已經(jīng)論述，新塘和永和兩鎮(zhèn)并入都會區(qū)，作為都市邊緣區(qū)域發(fā)展，在基礎(chǔ)設(shè)施等的配建上將逐步與都市看齊；而地塊所在的鎮(zhèn)則歸入增城片區(qū)，規(guī)劃上主要以外向型加工工業(yè)為主，基礎(chǔ)設(shè)施（尤其是A都會區(qū)交通設(shè)施）的建設(shè)上都將與新塘、永和兩鎮(zhèn)進一步拉大差距，“穗新線”城市軌道只開通到新塘即使表現(xiàn)之一。 隨著開發(fā)商圈地情況的增多，“圈地現(xiàn)象”已引起立法部門及各級政府的高度重視，大面積

37、征地作為土地儲備的做法面臨較大的政策風險。由于A省尤其是 A市區(qū)周邊開發(fā)商大面積圈地的情況愈演愈烈，省人大已關(guān)注到這一問題,正考慮立例規(guī)范管理。省國土資源廳亦將采取措施，如制定和執(zhí)行房地產(chǎn)業(yè)供地計劃，經(jīng)營性房地產(chǎn)用地實行總量控制，進一步完善經(jīng)營性房地產(chǎn)項目用地公開交易制度；建立土地收購儲備制度，建立健全用地資訊服務(wù)體系，規(guī)范土地供應市場。增城市政府已于2000年10月頒布實施增城市閑置土地處理暫行規(guī)定。該規(guī)定明確提出：對用于房地產(chǎn)開發(fā)地土地，在取得土地使用權(quán)后，未按土地出讓合同規(guī)定地動工開發(fā)日期動工建設(shè)滿一年地，征收每平方米2元地土地閑置費；對于兩年未動工建設(shè)的，可依法無償收回。盡管到目前為止

38、，還未有一塊土地被收回，但據(jù)我們了解，處理閑置土地將是該市國土部門今后工作的一個重點?？梢灶A見，集團希望以較低成本圈下大塊土地作為儲備的經(jīng)營模式，將面臨較大的政策風險。項目所在區(qū)域經(jīng)濟欠發(fā)達，目前生活配套很不完善，離 A市區(qū)相對較遠。項目地處仙村鎮(zhèn)，生活配套不完善，鎮(zhèn)區(qū)的購物、娛樂、醫(yī)療、教育、金融等各種設(shè)施都不能滿足大型住宅區(qū)的需要，加大了項目配建設(shè)施的壓力。由于遠離 A市區(qū)，大城市完善的生活配套對本項目幾乎不能起到任何的彌補作用。一切依靠項目自己建設(shè)，開發(fā)成本將有所提高。目前交通條件尚不盡人意，與新塘附近的樓盤相比有一定差距。由于廣園東路目前只修建到新塘，地塊對外交通還要穿過鎮(zhèn)區(qū)，接駁荔新

39、路，出入不便。即使明年全線通車，由將出臺的廣園東路分級收費方案看，從 A市區(qū)到的收費要比到新塘的高一級，路程也遠了一截。即將動工興建的“穗新線”城市列車，也只能開通到新塘。與新塘等地的競爭對手相比，本項目在交通條件上尚有一定不足之處。項目地塊臨近珠江，堤岸整治及地塊地基防洪、防潮處理成本費用較高。地塊臨近東江，地勢低洼，大洲和鵝桂洲四面環(huán)水，且未筑堤岸，一旦遇到洪水，水位上漲，將會淹沒部分土地。所以項目開發(fā)，堤岸整治和填土墊高是必不可少的工作，這樣將帶來大量土石方工程費用的支出。同時由于土質(zhì)松軟，進行大型公建施工時，地基處理也將是一筆不能避免的開支。這些都增加了項目的開發(fā)建設(shè)成本。鎮(zhèn)區(qū)面貌比較

40、落后，影響項目形象。由于當?shù)亟?jīng)濟欠發(fā)達，鎮(zhèn)的鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)貌相對落后，將會影響項目形象。污染源依然存在，水環(huán)境及空氣環(huán)境質(zhì)量有待提高，景觀亦受到一定影響。雖說水泥廠等污染源已關(guān)停了大半，但仍有一些在生產(chǎn)，空氣中的粉塵還很多，環(huán)境質(zhì)量有待提高。而屬于鎮(zhèn)的海景、沙灣水泥廠，東莞中堂鎮(zhèn)的紙廠和水泥廠等，由于臨近地塊，其高聳的煙囪、生產(chǎn)時排出的煙塵，還直接影響到項目的景觀歷史上有名的“水泥鎮(zhèn)”，使附近潛在消費者心存顧慮。鎮(zhèn)為遠近聞名的“水泥鎮(zhèn)”，空氣環(huán)境及水環(huán)境受到一定影響，盡管正在治理整治之中，但人們印象較深，短期內(nèi)會對知情者產(chǎn)生不利影響。5.5.3發(fā)展機會（Opportunity）地塊位于“A東莞深圳香港

41、”經(jīng)濟走廊中部，區(qū)域輻射潛力大，開發(fā)得當，能吸引當?shù)亍?A市區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以及東莞、深圳乃至香港的買家。政府環(huán)境保護力度必會進一步加強，解決現(xiàn)有水泥廠污染問題的前景比較樂觀。據(jù)了解，增城市政府對整治水泥廠污染態(tài)度很明確，所有水泥廠發(fā)出拍照的有效期都只到2005年6月，以后不再續(xù)牌。即是說，到2005年中，基本上可以解決水泥廠由于生產(chǎn)粉塵污染的問題。有歷史文化資源和旅游資源可供整合利用，利于休閑渡假項目開發(fā)。鎮(zhèn)有比較深厚的歷史文化資源，南朝宋元嘉中起設(shè)立縣治，距今1000多年，相傳晉代葛洪在此得道成仙，鎮(zhèn)內(nèi)現(xiàn)存有駙馬祠等古跡，鎮(zhèn)農(nóng)產(chǎn)豐富，出產(chǎn)得絲苗米、荔枝等都是佳品。項目附近還有占地1500

42、畝的仙村國際高爾夫球場。這些都是休閑度假型項目開發(fā)投資可利用資源。廣園東路延長線直抵項目地塊，將使本項目的交通條件大大改善。5.5.4 面臨的威脅(T) 鄰近地區(qū)住宅供應量大，面臨嚴峻的價格競爭。 A市住宅空置量居高不下，面臨市場營銷壓力。投資期長，前期投入大，受政策和市場影響大，融資風險和市場風險較大。在郊外大盤越開越多的同時，基于各種考慮，購房者回遷市區(qū)有所增多。6項目開發(fā)競爭對手分析6.1區(qū)域內(nèi)競爭對手及競爭性樓盤分析（略）6.2其他區(qū)域競爭對手及競爭性樓盤分析（略）6.3項目開發(fā)競爭對手評價6.3.1本項目開發(fā)面臨的或潛在的競爭對手具有如下特征：規(guī)模大，價格低；廣園東“碧桂園”、“鳳凰

43、城”占地面積500萬平方米；“紫云山莊”占地100萬平方米，“中海康城”占地25萬平方米.均是大規(guī)?；虺笠?guī)模項目，其銷售價格都在3000元/平方米左右；依靠優(yōu)質(zhì)低價吸引了大批顧客。開發(fā)商實力雄厚，具有強大的競爭力，位于廣園東路板塊的物業(yè)發(fā)展商，均是具備強大實力的強手。品牌效應強，環(huán)境建設(shè)力度大，眾多開發(fā)商在多年的經(jīng)營過程中已經(jīng)創(chuàng)建了自己良好的社會形象和品牌。在項目建設(shè)中非常重視環(huán)境建設(shè)。售后服務(wù)及物業(yè)管理到位。6.3.2項目開發(fā)面臨的競爭對手評價本項目最重要的競爭對手是位于廣園東延長線一帶的大型物業(yè)。本項目面臨的最大競爭壓力是環(huán)境建設(shè)及營銷價格。如果本項目不在環(huán)境建設(shè)上獨樹一幟，開創(chuàng)自己的特

44、點，不在價格上占優(yōu)勢地位，將面臨較為嚴峻的市場風險。7.市場需求分析項目雖地處鎮(zhèn)，目標客戶應包括當?shù)?、新塘等地企業(yè)和富裕居民，但作為用地面積達9000畝的大盤，要想持續(xù)消化掉所有產(chǎn)品，必須依托一個更大的市場，這個市場只能是A。為此， A市潛在購房者的基本情況值得我們關(guān)注。通過對相關(guān)市場需求問卷調(diào)查，我們得到本項目的市場需求分析報告如下。7.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析（略）7.2數(shù)據(jù)分析結(jié)論從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，我們可以把握到郊區(qū)樓盤潛在購買者的一些特征，作為目標市場定位及產(chǎn)品設(shè)計的參考，如：7.2.1年輕的購房者占的比重大，項目開發(fā)中應充分研究這一消費群體的生活習慣與需要，如果適當增加休閑娛樂設(shè)施與運動設(shè)施。

45、7.2.2購房者普遍受教育程度高，對居住文化有自己獨到的見解，屬于“行為積極”型消費者，為他們設(shè)計住宅產(chǎn)品時，可沿用集團過往項目成功的開發(fā)模式，注重射去文化的營造，分期分批開發(fā)，實現(xiàn)產(chǎn)品差異化和精品化，迎合不同品味的需求。7.2.3郊區(qū)購房者中外地到穗發(fā)展的人口比重較大，沒有老城區(qū)情緒，在產(chǎn)品設(shè)計中應關(guān)注“異鄉(xiāng)人”的心理需求和家庭結(jié)構(gòu)特征；在針對這一群體做營銷時應盡量少使用方言等。7.2.4企業(yè)管理人員購房比例高，他們收入較高而又相對穩(wěn)定，能承受中等偏上的樓價，并且更樂于采用“供樓”的付款方式。這類客戶往往在市區(qū)有固定的工作地點，對通勤的便捷性要求較高。往返市區(qū)的屋村巴士等交通設(shè)施必須在項目推

46、出初期就配備。7.2.5在目前郊區(qū)住宅消費市場來看，仍以自住為主，以投資為目的購置住房的比重只有1，說明消費者對投資物業(yè)升值的期望低。故在進行產(chǎn)品設(shè)計時，應以自買家自用為基礎(chǔ)，突出“方便”、“舒適”等使用者關(guān)心的元素。7.2.6用作“休閑度假”的比例只占8，較去年同期的27有了較大的回落，差異如此巨大，可能與同時推出的項目類型或調(diào)查選取的樣本特征有關(guān)。但如果貴集團擬開發(fā)此類物業(yè)，建議對市場需求作進一步的研究。7.2.7從“影響購買因素”統(tǒng)計結(jié)果反映消費者對“樓宇質(zhì)量”、“物業(yè)管理與服務(wù)”及“周邊環(huán)境及景觀”的最關(guān)注，體現(xiàn)了業(yè)主重視居住質(zhì)量的特點。建議項目的建設(shè)與管理交由知名的大公司進行，這樣利

47、于盡早取得購房者的認同。7.2.8“對樓盤主題的偏好”統(tǒng)計反映出現(xiàn)在的購房者最重視生態(tài)與園林，這一需求恰與項目自然風貌很契合。建議在項目開發(fā)中，盡可能保護大洲島上的原生樹木，保留自然生態(tài)。同時，購房者對“江景”、“湖景”和“運動”的喜好度也很高，正可充分利用項目臨近東江的獨特優(yōu)勢，開發(fā)堤岸，改善景觀，發(fā)展水上運動，將“水”的主題與“動”的元素有機結(jié)合，甚至建立游艇俱樂部，從整體上提高項目品味。8.本地塊住宅開發(fā)市場定位8.1目標客戶確定主要客戶設(shè)定為當?shù)嘏c東莞的富裕人群，在 A市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)工作的高級白領(lǐng)及管理人員，進而開拓 A市區(qū)、深圳等周邊地區(qū)市場。由于當?shù)丶庸すI(yè)發(fā)達，產(chǎn)生大批富裕的企

48、業(yè)主，這些人的居住觀念發(fā)生了很大變化，不再滿足于自建房屋居住，轉(zhuǎn)而傾向于有完善的生活配套，精致的園林綠化景觀，優(yōu)秀的物業(yè)管理住宅區(qū)，更重要的是他們也以能擁有知名樓盤的物業(yè)感到榮耀。 A市區(qū)，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等地的高級白領(lǐng)及管理人員收入較高且穩(wěn)定，只要產(chǎn)品設(shè)計具有品味，價格吸引，交通條件能為他們所接受（一般以單程通勤時間不超過一小時為限），相信可以吸引一定數(shù)量的買家。8.2項目概念定位項目遠離市區(qū)，珠水環(huán)抱，又可資利用的歷史文化資源，在概念選擇上，“水”的主題不可或缺，從“有位佳人，在水一方”引申出“有我小鎮(zhèn)，在水一方”的概念定位，盡可能拉大與同區(qū)域競爭對手定位概念上的差距，強化高貴而典雅項目形象

49、。如果按集團設(shè)想在鵝桂洲興建高爾夫球場，則概念的選擇應更重于休閑、娛樂、度假等主題。在項目規(guī)劃設(shè)計上亦應大大突出水的地位，如修建環(huán)島林蔭道（仿珠海情侶路），建設(shè)游艇碼頭等水上運動設(shè)施。以水上運動，水上風光為主題，作為項目賣點。8.3項目產(chǎn)品設(shè)計建議8.3.1以獨立別墅和聯(lián)排別墅為主的低密度住宅8.3.2配精裝修，盡量減少二次施工8.3.3利用“近水而居”的特點，打好水景牌。如修建江堤觀景道、碼頭，建游艇俱樂部等，提高項目檔次。8.3.4整合麗江文化地產(chǎn)概念，提供優(yōu)質(zhì)住宅社區(qū)和倡導新的生活方式。8.4價格建設(shè)經(jīng)市場比較法，獨立別墅和聯(lián)排別墅的銷售均價分別為4600元/平方米，3800元/平方米，

50、區(qū)內(nèi)配套商業(yè)均價為5500元/平方米。（定價過程詳見財務(wù)評價9.1.4“項目銷售均價的確定”）9.項目開發(fā)投資分析與財務(wù)評價9.1項目的總開發(fā)成本9.1.1項目工程進度估算本項目的開發(fā)周期為6年，共分四期建設(shè)，其中第一期建設(shè)連體別墅，第一年內(nèi)地施工完畢，在第二年開始銷售；第二期建設(shè)獨立別墅，第二年內(nèi)施工完畢，在第三年開始銷售；第三期建設(shè)連體別墅，第三年內(nèi)施工完畢，在第四年開始銷售，第四期建設(shè)獨立別墅，第四年內(nèi)施工完畢，在第五年開始銷售。整個銷售活動在第六年內(nèi)完成。詳見工程進度表（表14-10）工程進度表 表14-10本項目的土地使用權(quán)年限為70年，計算時間設(shè)定為半年一個計算期，各期成本費用按當

51、期的支出計算，雷擊到期末。912項目總投資與成本估算(以下數(shù)據(jù)使用“*房地產(chǎn)項目投資可行性研究與分析系統(tǒng)”計算而來) 項目參數(shù)設(shè)定引用代碼名稱數(shù)據(jù)備注_TDPMJJ“土地成本”多方案比較每次加價1000.000(金額單位)_ZJZMJ總建筑面積220000.000平方米_JZSYL年基準(期望)收益率7.000%,年_TDLY土地來源(1-土地拍賣 2-其它)1(1-土地拍賣 2-其它)_JSQ項目分成幾個計算期12最大200,單位:按計算期單位_JSQDW計算期單位(1-年 2-半年 3-季 4-月)2(1-年 2-半年 3-季 4-月)_JSQQSNF第1個計算期所在年份2005(4位數(shù)的

52、完整年份)_JSQQSXH第1個計算期是該年的第幾 半年/季/月 ?1自動判斷單位。當_JSQDW為年時不起作用_TDMJ土地面積20000.000平方米_YYSSL營業(yè)稅稅率5.000%,(計算基數(shù):經(jīng)營收入)_CJSSL城市維護建設(shè)費稅率7.000%,(計算基數(shù):營業(yè)稅)_JYFFJSL教育費附加稅率3.000%,(計算基數(shù):營業(yè)稅)_FHGCFSL防洪工程維護稅稅率0.090%,(計算基數(shù):經(jīng)營收入)_YHSSL交易印花稅稅率0.050%,(計算基數(shù):經(jīng)營收入)_JYFWFSL交易服務(wù)管理費稅率0.500%,(計算基數(shù):銷售收入)_FCSSL房產(chǎn)稅稅率12.000%,(計算基數(shù):租賃收入

53、)_ZZSJSFS增值稅計算方式(1-國家規(guī)定 2-綜合稅率)2(1-按國家規(guī)定 2-按綜合稅率)_ZZSZHSL增值稅綜合稅率(計算基數(shù):銷售收入)1.000%,(增值稅=銷售收入綜合稅率)_QYSDSSL企業(yè)所得稅稅率33.000%,(計算基數(shù):稅前利潤)_GJJBFB公積金百分比10.000%,(計算基數(shù)：稅后利潤)_JYZJLL經(jīng)營資金年利率15.000%_ZYZZLL自有資金年利率6.800%_JDKLL默認借款年利率(可在借款還本付息中設(shè)定)5.803%,年_HDBFB當按每期經(jīng)營收入的n%還貸時,n等于多少?50%,期_TDQSSL土地契稅稅率(契稅應并在“土地成本”中)3.00

54、0%_WYGLFFL物業(yè)管理費1.500元/平方米_ZYZJBFB自有資金比例(僅供參考用)-1.000%,填入負數(shù)則按實際大小_CZBDFS當投資額發(fā)生變動時,默認變動的籌資內(nèi)容2.0001-自有資金 2-借款資金 3-經(jīng)營收入再投入9121開發(fā)成本估算A土地成本：本項目地塊需投入16，440萬元。詳見表14-11土地成本編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1土地拍賣價塊1.00015961.0000159612土地契稅塊1.000479.0000479土地拍賣價3%TOTAL合計16440B前期工程費：2，373萬元，詳見表14-12前期工程費編號名稱自定義計算公式單位工

55、程量單價(或系數(shù))小計備注1規(guī)劃及設(shè)計費_JAGCF*0.03項500000000.0000.03001472取建安工程費3%2水文、地質(zhì)、勘探費_JAGCF*0.0015項500000000.0000.010074取建安工程費0.15%3籌建開辦、市場調(diào)研費_JAGCF*0.025項500000000.0000.15001226取建安工程費2.5%4可行性研究費_JAGCF*0.0015項500000000.0000.050074取建安工程費0.15%5FGJFGJGFJ-393.0001.0000-393TOTAL合計2453C建安工程費:47,460萬元。詳見表14-13連體別墅建安工程

56、費=1430*20.434=29221（萬元）獨立別墅建安工程費=1630*11.51=18761（萬元）商鋪建安工程費=1265*0.85=1075（萬元）總建安工程費=+=49057（萬元） 建安工程費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1一、項目地塊A158501.11、基礎(chǔ)工程平方米100000.0000.00505001.22、土建工程平方米100000.0000.080080001.33、內(nèi)裝修工程平方米100000.0000.050050001.44、安裝工程平方米100000.0000.010010001.55、消防工程平方米100000.0000.00606

57、001.66、電話入網(wǎng)平方米100000.0000.00252501.77、智能化系統(tǒng)平方米100000.0000.00505002二、項目地塊B126802.11、基礎(chǔ)工程平方米80000.0000.00504002.22、土建工程平方米80000.0000.080064002.33、內(nèi)裝修工程平方米80000.0000.050040002.44、安裝工程平方米80000.0000.01008002.55、消防工程平方米80000.0000.00604802.66、電話入網(wǎng)平方米80000.0000.00252002.77、智能化系統(tǒng)平方米80000.0000.00504003其他20527

58、.0001.000020527TOTAL合計49057D基礎(chǔ)設(shè)施費（紅線內(nèi)外工程費）：12011萬元。詳見表14-14基礎(chǔ)設(shè)施費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1供電平方米180000.0000.00254502供水平方米180000.0000.006010803綠化工程平方米180000.0000.010018004道路工程平方米180000.0000.00509005煤氣接入平方米180000.0000.00152706橋梁平方米180000.0000.00183247三通一平平方米180000.0000.00509008其他平方米111.0000.011119HHH

59、6286.0001.00006286TOTAL合計12011e.公建配套設(shè)施費：3096萬元。詳見表14-15。公共設(shè)施配套費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1項目地塊A14521.1文化活動室項1.000500.00005001.2幼兒園項1.000100.00001001.3居委會項1.000800.00008001.4球場項1.00010.0000101.5游泳池個1.00030.0000301.6變電所項1.00010.0000101.7廁所項1.0002.000022項目地塊B13522.1文化活動室項1.000500.00005002.2幼兒園項1.00080

60、0.00008002.3球場項1.00010.0000102.4游泳池個1.00030.0000302.5變電所項1.00010.0000102.6廁所項1.0002.000023FGHFGHFGH292.0001.0000292TOTAL合計3096f.開發(fā)期間稅費：4148萬元。詳見表14-16開發(fā)期間稅費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1配套設(shè)施建設(shè)費_JAGCF*0.055元3000.0000.06002698建安工程費5.5%2質(zhì)量安全監(jiān)督費_JAGCF*0.004元3000.000196建安工程費0.4%3供電用電負荷費8*(_ZJZMJ/100)*0.040