2009年大連夏季房交會(huì)項(xiàng)目數(shù)據(jù)及消費(fèi)者分析_secret

1、2009年大連夏季房交會(huì)項(xiàng)目數(shù)據(jù)及消費(fèi)者分析前言7月24日7月27日，為期4天的2009大連夏季房交會(huì)于昨日在大連世界博覽廣場(chǎng)圓滿落下帷幕。以“心系動(dòng)遷百姓，圓夢(mèng)住在大連”為主題的本屆房交會(huì)商品房參展企業(yè) 68家，參展樓盤(pán) 81個(gè)，其中，甘井子區(qū)供應(yīng)量居首，共有 30個(gè)樓盤(pán)參展，近20家旅順、金州等周邊區(qū)域樓盤(pán)進(jìn)行了展示。無(wú)論是本地購(gòu)房者還是外地看樓團(tuán)，都在本屆展會(huì)上有所收獲，或是選到滿意房源，或是了解了目前市場(chǎng)行情。本屆房交會(huì)以“心系動(dòng)遷百姓、圓夢(mèng)住在大連”為主題，因此本次展會(huì)的優(yōu)惠除了本地購(gòu)房者90平以下普通商品住宅的按購(gòu)房面積每平給予20元購(gòu)房補(bǔ)貼，90平方米144平普通商品住宅的每平給

2、予15元購(gòu)房補(bǔ)貼外，81個(gè)樓盤(pán)中專門(mén)針對(duì)動(dòng)遷戶推出優(yōu)惠樓盤(pán)達(dá)到29個(gè)，占比為35.8%。強(qiáng)大的動(dòng)遷需求，成為本屆房交會(huì)的最大看點(diǎn)。據(jù)悉，好旺角、瑞家、安鑫、鏈家等參展二手房中介公司為逛展的購(gòu)房者提供了西安路、馬欄、泡崖、虎灘、星海、軟件園、西山水庫(kù)等市內(nèi)四區(qū)20多個(gè)板塊7.5萬(wàn)余條二手房房源信息。很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次以“心系動(dòng)遷百姓，圓夢(mèng)住在大連”為主題的夏季房交會(huì)切切實(shí)實(shí)地為大連市民提供了諸多婚房、學(xué)區(qū)房、改善型住房以及養(yǎng)老房、投資房等性價(jià)比超高的樓市產(chǎn)品，這些房源不僅受到了大連市動(dòng)遷家庭以及初入樓市的年輕群體的喜愛(ài)，也贏得了眾多外地購(gòu)房者的青睞。正是目前大連樓市中供求兩旺的形勢(shì)促成了本次

3、房交會(huì)的喜人成果。官方數(shù)據(jù)顯示，本次房展會(huì)，房屋成交及意向8427套，建筑面積71.9萬(wàn)平方米，金額56.9億元，其中商品房成交及意向6316套，建筑面積55.6萬(wàn)平方米，金額44.7億元。二手房成交及意向2111套，建筑面積16.3萬(wàn)平方米，金額12.2億元。以萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、小平島為首的四大巨頭首次集體缺席展會(huì)，這幾個(gè)項(xiàng)目上半年在銷售上均表現(xiàn)出色，此次雖然集體缺席，但其各自在售項(xiàng)目均推出優(yōu)惠，看來(lái)對(duì)近期銷售已經(jīng)是成竹在胸。一、項(xiàng)目數(shù)據(jù)簡(jiǎn)要分析此次參展項(xiàng)目見(jiàn)下表：參展項(xiàng)目總覽表表1地區(qū)細(xì)分區(qū)域樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力面積（M2）參考均價(jià)（元/M2）沙 河 口 區(qū)泛星海地區(qū)幸福e家福源07.9.22

4、9110312500杰特未開(kāi)盤(pán)4669待定沿海國(guó)際中心08.9.28409013000德源筑座08.12.6295212000中心區(qū)域城品城09.7加華公寓08.12.30407010000頤和香榭07.7西區(qū)觀山滿庭芳08.4(二期)92978500甘 井 子 區(qū)橄欖季08.12.2795.897.410000山居筆記未定80120預(yù)計(jì)7500依云溪谷08.990小高層6000運(yùn)達(dá)諾維溪谷（1期）未定80100未定新星帕爾美娜08.884876700鑫境界09.2.2830607200第五郡（4、5號(hào)）08.6.286711411500水映

5、西山08.5.1658867000全統(tǒng)西山麗水08.4.9881098300甘 北 區(qū)青果公寓08.4.153686000今都08.10.1360905910楓丹麗城預(yù)計(jì)09.8601065800福佳綠都07.1182918200福佳新城未開(kāi)盤(pán)5080未定裕景軒08.6.2878968500唯美品格07.8.5611609400龍畔金泉07.6.775905500南嶺花園08.3.274875800親親美境08.4.878905600新橙市預(yù)計(jì)09.10未定未定運(yùn)達(dá)泊嶺紫郡09.5.9901005500美辰香醒預(yù)計(jì)201037130未定晶品楓林07.12.22401257200衡逸園09.7.

6、4801007500臺(tái)安27608.4.2070805300鵬輝新天居07.7.2860707000中盛一帶河山08.9 801204000美凱商業(yè)街未定60805500鼎新鼎潤(rùn)四季09未定未定甘南區(qū)勝景家園09.6區(qū)細(xì)分區(qū)域樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力面積（M2）參考均價(jià)（元/M2）西崗中心區(qū)域遠(yuǎn)洋風(fēng)景07.10.26668512000東 部 區(qū) 域峰景山預(yù)計(jì)09.9首推36045019000中 山 區(qū)普照假日廣場(chǎng)未定4092預(yù)計(jì)15500泛華領(lǐng)域預(yù)計(jì)09.8305012000東海岸天際08.4.2615414000明秀山莊08.10.309512014000卡納意鄉(xiāng)07.11

7、.17108258多層14000高層12000別墅16000捷山觀海08.08879511500開(kāi)發(fā)區(qū)紅堡未開(kāi)盤(pán)獨(dú)棟514雙拼284/308聯(lián)排225/243未定金廣海灣城未開(kāi)盤(pán)未定未定東方優(yōu)山美地一期07.9.8二期08.9.30雙拼505559聯(lián)排332446雙拼1.6萬(wàn)聯(lián)排1.2萬(wàn)水木華庭09.7881037500旅 順 口 區(qū)老城區(qū)海印悠山08.11.875955200大眾開(kāi)世嘉年07.9.16901105800中擁藍(lán)天下09.8.181001505500新城區(qū)新加坡花園07.5801004400東方戴維營(yíng)07.12801005100開(kāi)發(fā)區(qū)大方麓島藍(lán)灣07.10.27801005200

8、中庚香海小鎮(zhèn)07.8.2580904300美林西岸07.07通和平海岸07.06.1470903600陽(yáng)光觀海岸08.11.889975500合生江山帝景08.8.23別墅194200公寓6590別墅8000公寓60006500金 州福佳新天地廣場(chǎng)未定未定未定金潤(rùn)花園三期08.4.1060704500東山后院預(yù)計(jì)09.8月4686預(yù)計(jì)3200新希望家園08.6.2865755500渤海計(jì)劃東方海未定未定未定高新園區(qū)龍王塘藍(lán)灣07.9.29公寓502.3萬(wàn)2.4萬(wàn)公寓8500麗水佳園09.12.877904700荷塘悅色08.11.136674500中瀛臻寶09.7月初

9、82905300市內(nèi)軟景E居09.9月底4368未定芝麻街預(yù)計(jì)09.86080未定康橋小鎮(zhèn)預(yù)計(jì)09.107885未定（一）本次房交會(huì)11大新盤(pán)：中瀛臻堡、普照假日廣場(chǎng)、軟景E居、山居筆記、美辰香醒、衡逸園、康橋小鎮(zhèn)、東山后院、渤海計(jì)劃東方灣、新橙市、金廣海名居。（二）未開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目由以上各表統(tǒng)計(jì)可得，截止至7月31日，大連市內(nèi)四區(qū)及旅順、金州、開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的項(xiàng)目未開(kāi)盤(pán)的有：杰特、山居筆記、運(yùn)達(dá)諾維溪谷（1期）、楓丹麗城、福佳新城、新橙市、美辰香醒、美凱商業(yè)街、峰景山、軟景E居、芝麻街、康橋小鎮(zhèn)、東山后院、福佳新天地廣場(chǎng)、渤海計(jì)劃東方海、金廣海灣城、紅堡、泛華領(lǐng)域、峰景山、普照假日廣場(chǎng)。這些項(xiàng)目都是

10、營(yíng)銷策劃公司的潛在客戶。（三）8月即將開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目簡(jiǎn)介7月7日，大連市發(fā)布了2009年第五號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告，集中出讓7宗用地的國(guó)有土地使用權(quán)。與上半年僅20宗土地就占到全年供應(yīng)計(jì)劃46%的情況相比，7月的土地市場(chǎng)紅火了起來(lái)。與此想對(duì)應(yīng)的是8月樓市已經(jīng)按耐不住銷售的強(qiáng)烈渴望，為了截流勝利路、西安路相繼拆遷帶來(lái)的樓市剛性需求，截止到目前為止已經(jīng)有6個(gè)項(xiàng)目定在8月開(kāi)盤(pán)。這些項(xiàng)目多集中在大連新城區(qū)或周邊地區(qū)，以普通住宅為主、但也有別墅項(xiàng)目，其旅順1個(gè)、甘井子區(qū)3個(gè)、開(kāi)發(fā)區(qū)2個(gè)。準(zhǔn)備在8月開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目有：中擁藍(lán)天下（8.18）、楓丹麗城（8.10左右）、億盛風(fēng)情西海岸（8月）、華興彼得公寓（8月）

11、、陽(yáng)光地中海（8月中旬）、紅堡（8月）、芝麻街（8月）。（四）此次房交會(huì)未參展的實(shí)力樓盤(pán)：1、華潤(rùn)：海中國(guó)（開(kāi)發(fā)區(qū)南部濱海新區(qū)）2、萬(wàn)科：溪之谷（甘井子西山水庫(kù)西側(cè)）、魅力之城（甘井子區(qū)機(jī)場(chǎng)新區(qū)）3.中海：中海英倫官?。ㄉ澈涌谛律?，原遼寧警校）、中海華庭（高新園區(qū)海事大學(xué)西側(cè)）4.小平島（高新園區(qū)，陵水河口）5.其他：大連時(shí)代廣場(chǎng)（中山區(qū)人民路）、大連明珠（沙河口星海廣場(chǎng)西南側(cè)）、大連漁人碼頭（中山區(qū)老虎灘漁港）、大連中心裕景（中山區(qū)中山路與友好路交匯處）、大有恬園二期（甘井子區(qū)陵水路）（五）展會(huì)總結(jié)0809歷屆展會(huì)概況表表2展會(huì)名稱參加企業(yè)（家）參展樓盤(pán)個(gè)數(shù)（個(gè)）優(yōu)惠打折樓盤(pán)（個(gè)）參觀人次

12、（萬(wàn)人次）08年夏季展會(huì)7277181608年秋季展會(huì)6576471809年春季展會(huì)84114762309年夏季展會(huì)68814321與上兩次房展會(huì)相比，雖然諸多樓盤(pán)也推出了優(yōu)惠政策，但更多是針對(duì)動(dòng)遷戶和外地購(gòu)房者，提高樓盤(pán)售價(jià)已成為普遍現(xiàn)象。參展項(xiàng)目仍然以市內(nèi)為主，市內(nèi)四區(qū)參展盤(pán)源量相比春展會(huì)基本穩(wěn)定，旅順、開(kāi)發(fā)區(qū)和金州市場(chǎng)明顯降溫。圖1 大連各區(qū)參展樓盤(pán)比例圖從參展項(xiàng)目的區(qū)位來(lái)看，基本與市場(chǎng)住宅供應(yīng)區(qū)域相符，此次參展項(xiàng)目主力供應(yīng)區(qū)域?yàn)楦饰骱透时眳^(qū)域，參展個(gè)數(shù)分別占14%和25%，而中心和泛星海區(qū)域略顯弱勢(shì)，都僅有4個(gè)參展項(xiàng)目，而高新和東部區(qū)域則比較活躍，共有7個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了形象展示，占兩個(gè)區(qū)域

13、總參展數(shù)的50%，也預(yù)示下半年這兩個(gè)區(qū)域可售量將進(jìn)一步增加。與春季房展會(huì)相比，旅順、開(kāi)發(fā)區(qū)和金州參展樓盤(pán)則有較大幅度下降，尤其是金州和開(kāi)發(fā)區(qū)，一是夏季展會(huì)本就對(duì)開(kāi)發(fā)商吸引力不高，這兩個(gè)區(qū)域在售項(xiàng)目又相對(duì)較少，而且這兩個(gè)板塊在6-7月份剛剛舉辦了各自房展會(huì)，因此區(qū)域開(kāi)發(fā)商對(duì)本次展會(huì)積極性不高。再就是對(duì)于這兩個(gè)區(qū)域而言，大連市內(nèi)客群相對(duì)較少，展會(huì)對(duì)其銷售影響有限，也導(dǎo)致了本次參展樓盤(pán)減少。二、消費(fèi)者心理分析（一）消費(fèi)者年齡分布圖2 消費(fèi)者年齡分布圖 盡管本次展會(huì)參展人群20-30歲的比重仍舊占據(jù)最大比例，但對(duì)比春展來(lái)看，31-50歲年齡段的客戶顯著增多，占比提升11個(gè)百分點(diǎn)。社會(huì)新富階層多集中于這

14、個(gè)年齡段，他們集中了大部分改善型和投資型需求，客戶的年齡構(gòu)成變化，一定程度上說(shuō)明了市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)自年初剛性為主向多元轉(zhuǎn)變。2030歲的消費(fèi)者的消費(fèi)承受能力沒(méi)有3150歲年齡段人群那樣大，因此更多的還是傾向于買二手房，或者是通過(guò)本次房交會(huì)來(lái)判斷、分析未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。50歲以上的一大部分并不是真正的潛在消費(fèi)者，這一年齡段人群的購(gòu)買能力基本都轉(zhuǎn)移到前幾個(gè)年齡段的消費(fèi)者身上了。（二）現(xiàn)居住情況就展會(huì)參展人群來(lái)說(shuō)，有房子的人比例達(dá)到近64%，兩套及兩套以上的比重也達(dá)整體的五分之一。無(wú)住房和有一套住房占比達(dá)八成，這些大多數(shù)屬于剛性和改善型需求，旨在打壓樓市投機(jī)的二套房貸政策收緊對(duì)大連樓市的影響或會(huì)較小。今年

15、我市將拆遷近50萬(wàn)平米，這樣的樓市利好信息究竟能對(duì)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)造成多大影響，還有待觀察，不過(guò)可以肯定的是中小戶型二手房將會(huì)非常搶手。這對(duì)于手中有地的開(kāi)發(fā)商而言，或許是一種導(dǎo)向，或許是一種機(jī)遇。 圖3 現(xiàn)居住狀況對(duì)比圖（三）消費(fèi)者關(guān)注內(nèi)容展會(huì)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，有近一半的消費(fèi)者對(duì)當(dāng)前樓市的價(jià)格走勢(shì)最關(guān)心，這部分消費(fèi)者中，以解決住房和改善性需求為主，占比達(dá)到62%；調(diào)查中，對(duì)折扣優(yōu)惠的關(guān)注比例位于第二位，占調(diào)研群體的1/4，可以看出經(jīng)過(guò)2009年第二季度的市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，當(dāng)前購(gòu)房者對(duì)樓市價(jià)格仍保持較高的敏感度，無(wú)論是對(duì)整體價(jià)格走勢(shì)、還是針對(duì)的個(gè)別項(xiàng)目的折扣優(yōu)惠。另外，關(guān)注開(kāi)盤(pán)訊息和市場(chǎng)氛圍的客戶共占比26%

16、，說(shuō)明當(dāng)前仍有部分客戶對(duì)市場(chǎng)保持理性的觀察，對(duì)后市發(fā)展抱有觀望態(tài)度。消費(fèi)者對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格的高敏感度是正常的，在上半年樓市回暖快于經(jīng)濟(jì)回暖的形勢(shì)下，政策走向必將對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走向起到重要作用。圖4 消費(fèi)者關(guān)注因素分析圖（四）價(jià)格預(yù)期圖5 價(jià)格預(yù)期對(duì)于未來(lái)一年的價(jià)格判斷，盡管有41%的人判斷價(jià)格將持續(xù)上漲，但就最終的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)說(shuō)，上漲和下降的比例基本相近，看漲看跌分歧巨大。上半年房?jī)r(jià)上漲的政策性推動(dòng)因素顯著，但對(duì)于下半年的政策走向，隨著二套房貸收緊等利空消息影響不確定性增強(qiáng)，同時(shí)，對(duì)于09年上半年這輪“瘋狂”上漲也有許多人充滿了顧慮，這些因素導(dǎo)致如今房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升背景下看跌預(yù)期仍舊存在且比重較大。（四）

17、消費(fèi)心理總結(jié)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)進(jìn)一步趨于合理，夏展中改善型和投資型客戶的身影多了起來(lái)，這是由于大連政府規(guī)劃的拆遷面積近50萬(wàn)平米，備受關(guān)注的勝利路大規(guī)模拆遷就涉及了8000戶居民，再加上其他各地區(qū)拆遷戶，這使得改善型客戶將成為下半年樓市的主力軍，如何滿足這一部分消費(fèi)者的需求，應(yīng)該成為開(kāi)發(fā)商們研究的重點(diǎn)。動(dòng)遷對(duì) HYPERLINK /news-105056.html l # 商品房?jī)r(jià)格的拉動(dòng)目前已經(jīng)初露端倪，一些在售樓盤(pán)已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格上調(diào)的跡象。而如何能夠在巨大的動(dòng)遷購(gòu)房市場(chǎng)上分得更大的蛋糕，更重要的還是樓盤(pán)的性價(jià)比等本質(zhì)因素。夏季房交會(huì)或?qū)⒊蔀楸姸嚅_(kāi)發(fā)商決定動(dòng)遷購(gòu)房市場(chǎng)江山的重要戰(zhàn)役。基于上半年瘋狂上漲的行情，緣于或多或少的追漲心理，依托貨比三家的購(gòu)買