2006年重慶市某舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告_secret

1、PAGE PAGE 28*綜合改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2006年6月 一、報(bào)告摘要 1.1評(píng)估假設(shè)和限制條件本報(bào)告中項(xiàng)目用地面積、建筑面積及規(guī)劃指針根據(jù)相關(guān)文件；項(xiàng)目用地規(guī)劃指針與設(shè)計(jì)方案中技術(shù)指針有一定差異，但差距不大，項(xiàng)目最終應(yīng)以重慶市國(guó)土資源和房屋管理局審核確定的指標(biāo)為準(zhǔn)。已確定了項(xiàng)目用地功能劃分，本報(bào)告中不對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行詳細(xì)分析，僅對(duì)定位進(jìn)行初步判斷。1.2說(shuō)明事項(xiàng)可行性研究依據(jù)本次項(xiàng)目可研的主要依據(jù)如下：（1） 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（建設(shè)部：建標(biāo)2000205號(hào)）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部；計(jì)投資1993530號(hào)）（3） 關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知及附件 （中國(guó)

2、國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng)199811號(hào)）（4） 重慶市建設(shè)工程價(jià)格信息（2006.1-4）（5）企業(yè)提供的信息1.3 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目位于重慶市*區(qū)*街，總用地面積60052平方米，總建筑面積為240000平方米，其中計(jì)容積率建筑面積225000平方米（住宅202000平方米），商業(yè)20000平方米，配套3000平方米，不計(jì)容積率建筑面積15000平方米。主要由高層建筑組成。1.4 評(píng)估結(jié)論與建議 1.4.1、評(píng)估結(jié)論1、項(xiàng)目及市場(chǎng)條件 *區(qū)*區(qū)屬*城區(qū)中心型片區(qū),綜合居住環(huán)境指數(shù)較高。片區(qū)具有優(yōu)越的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭，本項(xiàng)目發(fā)展具有良好的市場(chǎng)條件。項(xiàng)目用地位*區(qū)*城區(qū)中心，距離政府和長(zhǎng)江僅100

3、米左右，態(tài)環(huán)境較隹；項(xiàng)目具規(guī)模優(yōu)勢(shì)，具有可塑性；目前項(xiàng)目是*城區(qū)中心尚存的一塊未改造的大型片區(qū)，其他項(xiàng)目進(jìn)入性較差，周邊工作、生活居住配套，設(shè)施齊全，交通便捷，項(xiàng)目具備開發(fā)建設(shè)條件。2.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益正常表1:主要經(jīng)濟(jì)指針表序號(hào)名稱單位資料項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模平方米11房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積240000商品房銷售住宅商業(yè)23700020200020000車庫(kù)15000項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)資料開發(fā)產(chǎn)品投資其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元49777.2400.0資金籌措其中：資本金借款預(yù)售房款8000經(jīng)營(yíng)收入66080稅金及附加5486.4利潤(rùn)總額21788.8稅后利潤(rùn)16302.4商品房稅前利潤(rùn)率%43.8%商品房稅后利潤(rùn)率%3

4、2.8%全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元4554全部投資動(dòng)態(tài)回收期（所得稅后）年3.5借款償還期年3注：上表為考慮住宅銷售率為90%、商業(yè)銷售率為85%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。根據(jù)分析測(cè)算，在保證實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售計(jì)劃的前提下，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好。 項(xiàng)目發(fā)展建議由于項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)環(huán)境及自身發(fā)展條件，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)在正常范圍內(nèi)?？傊?xiàng)目具有較好的市場(chǎng)環(huán)一 定的自身發(fā)展條件，經(jīng)測(cè)算各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)好。由于項(xiàng)目是舊城改造項(xiàng)目,規(guī)模較大,資金需求較大,而且對(duì)開發(fā)商的執(zhí)行力、管理能力要求較高。因此，建議公司對(duì)項(xiàng)目采取整體規(guī)劃，分期不間斷開發(fā)策略，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)需求和變化，并采取有效的營(yíng)銷手段，確保銷售資金回籠，降低

5、市場(chǎng)變化影響的可能風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目利潤(rùn)的按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。二、項(xiàng)目概況與背景 1 項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目位于*區(qū)*，東鄰*農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，南鄰*，西鄰*，北鄰*街，東西長(zhǎng)約400米，南北寬約150米，地塊呈坡形地勢(shì)，地形較開闊平坦，能滿足建筑設(shè)計(jì)需求。 (項(xiàng)目位置圖,略)2、項(xiàng)目用地及現(xiàn)狀用地面積：本項(xiàng)目總用地面積60025地塊形狀：項(xiàng)目地塊呈坡形地勢(shì)，北高南低，依山勢(shì)呈帶形。用地現(xiàn)狀：其地上現(xiàn)狀如下圖所示：(地塊現(xiàn)狀圖,略)3、項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目周邊配套較好，有*區(qū)*、濟(jì)仁醫(yī)院、*中學(xué)、*二校、*實(shí)驗(yàn)中學(xué)、*農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、新世紀(jì)百貨、超市以及大量金融、郵政、通信、餐飲、娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施及網(wǎng)點(diǎn)。 22項(xiàng)目規(guī)劃技

6、術(shù)經(jīng)濟(jì)指針根據(jù)*區(qū)*政府第46次常務(wù)會(huì)和有關(guān)部門文件精神以及我司與重慶市*區(qū)建設(shè)委員會(huì)簽定的有關(guān)合同，項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指針如下表：項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng) 目用地規(guī)劃指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積（） 60025 60025容積率 3。. 3.8覆蓋率40%38%總建筑面積（）240000計(jì)容積率建筑面積（）2281982255000其中：住宅（）203000202000 商業(yè)（）2300020000 配套（）21983000 含：幼兒園 10001100 會(huì)所及物業(yè)管理用房 12001270 居委會(huì)150180 文化活動(dòng)站200250 老人活動(dòng)站200 社區(qū)健康服務(wù)中心1502200不計(jì)容積率建筑面積（

7、）15000 地下車庫(kù)及設(shè)備用房15000 可售面積237000237000其中：住宅（）202000商業(yè)（）20000機(jī)動(dòng)車停車位15000建筑高度或?qū)訑?shù)高層高層、多層 注：本報(bào)告中的測(cè)算均按項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案理念中技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 項(xiàng)目建設(shè)合法性1、項(xiàng)目建設(shè)合法性手續(xù)重慶市*改造項(xiàng)目是*區(qū)委、區(qū)政府為解決該片區(qū)房屋破爛、陳舊、市政基礎(chǔ)設(shè)施落花流水后、安全隱患嚴(yán)重，市民反映強(qiáng)烈的問(wèn)題和推動(dòng)*城區(qū)發(fā)展，改善城市面貌。創(chuàng)建和諧*而確定的一項(xiàng)重點(diǎn)民心工程。2005年區(qū)政府批準(zhǔn)由項(xiàng)目責(zé)任部門重慶市*區(qū)建設(shè)委員會(huì)擬報(bào)的項(xiàng)目實(shí)施工作方案即先行啟動(dòng)拆遷，然后進(jìn)行土地公示和開發(fā)建設(shè)。經(jīng)過(guò)面向社會(huì)公開招標(biāo)和上關(guān)部門審

8、查，并報(bào)經(jīng)重慶市*區(qū)*政府二00五年十二月二十二日第46次常務(wù)會(huì)研究決定，*公司為該項(xiàng)目實(shí)施的業(yè)主單位。2006年3月29日，根據(jù)有關(guān)文件和會(huì)議精神，經(jīng)過(guò)多次商談，*公司與項(xiàng)目責(zé)任部門重慶市*區(qū)建設(shè)委員會(huì)簽訂了重慶市*綜合改造拆遷合同，現(xiàn)已完成項(xiàng)目土地公示前的一切準(zhǔn)備工作。按照區(qū)政府的統(tǒng)一安排，于2006年11月底向市土地交易中心申請(qǐng)招拍掛，已于2007年1月完善其建設(shè)用地的相關(guān)手續(xù)。由于該項(xiàng)目的實(shí)施具有一定的特殊性和特定條件，進(jìn)行這樣的工作是為了解決程序上的合法性。因此項(xiàng)目建設(shè)具有合法性。24 項(xiàng)目開發(fā)商簡(jiǎn)介*公司于2004年7月在重慶市注冊(cè)成立，是由自然人*、*出資成立的房地產(chǎn)單項(xiàng)開發(fā)公司

9、。 開發(fā)商情況介紹表企業(yè)名稱*公司住 所重慶市*區(qū)*街38號(hào)-1號(hào)碼企業(yè)類別有限責(zé)任公司股東構(gòu)成*出資額2400萬(wàn)元，比例80%*出資額600萬(wàn)元，比例20%經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)注冊(cè)資本*幣3000萬(wàn)元營(yíng)業(yè)期限自2004年7月18日至2009年7月17日成立日期2004年7月18日 公司組織結(jié)構(gòu)健全，設(shè)有行政部、銷售部、業(yè)務(wù)部、工程部、財(cái)務(wù)部、總工辦。公司擁有一支工作作風(fēng)務(wù)實(shí)、管理理念先進(jìn)，極富創(chuàng)新意識(shí)和開拓精神和管理團(tuán)隊(duì)，有一批業(yè)務(wù)技術(shù)精湛，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母?、中?jí)技術(shù)人員和管理人員。公司現(xiàn)有員工18人，其中工程技術(shù)人員14人。三、項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)分析全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持

10、增長(zhǎng)勢(shì)頭 在2005年,我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。預(yù)計(jì)2006房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場(chǎng)體系將進(jìn)一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅會(huì)逐漸回落 2006年房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對(duì)來(lái)自各方

11、面的挑戰(zhàn)。房?jī)r(jià)地域分化明顯，價(jià)格走勢(shì)溫和回落 由國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告指出，2005年房?jī)r(jià)將呈溫和回落態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過(guò)前幾年的相對(duì)充分釋放后，正趨于明顯遞減；個(gè)人購(gòu)買繼續(xù)成為市場(chǎng)主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展有中西部地區(qū)價(jià)格將保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房?jī)r(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向深入以品牌為核心來(lái)重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬(wàn)科這樣營(yíng)造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場(chǎng)的追捧。2005年，房地產(chǎn)將秉承品牌

12、化發(fā)展趨勢(shì)，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中制勝的重要策略。品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向深入以品牌為核心來(lái)重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中初露端倪，并出現(xiàn)了一批營(yíng)造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場(chǎng)的追捧。2005年，房地產(chǎn)將秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中制勝的重要策略。調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)為切實(shí)保護(hù)士地資源，維護(hù)士地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，滿足中低收入家庭購(gòu)房需求，防止樓市動(dòng)蕩造成風(fēng)險(xiǎn)，2005年國(guó)辦發(fā)（2005）8號(hào)文件和國(guó)發(fā)（2005）26號(hào)文件兩個(gè)新舊六條以及今年國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)

13、的新八條和建設(shè)部、國(guó)土資源部等九部委聯(lián)合下發(fā)的十二條政策措施，其主要目的是限制和停止別墅，寫作樓及高檔住宅開發(fā)供地，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，供地向中低檔住宅開發(fā)傾斜，并通過(guò)金融和稅收措施抑制投機(jī)性抄房和滿足中低收入家庭購(gòu)房。央行下發(fā)文件加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，其要點(diǎn)如下：加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向；嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放；規(guī)劃建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途；加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買住房的需要，提高了首付款比例；強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房貸款管理；充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用；加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理；切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)員的管理。國(guó)務(wù)院

14、關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知，鼓勵(lì)地產(chǎn)市場(chǎng)大力發(fā)展 通知明確指出房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然要有較大發(fā)展，同時(shí)必須是健康的發(fā)展。對(duì)于發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，要通過(guò)宏觀調(diào)控來(lái)解決，例如控制高檔住房建設(shè)，增加普通商品住房的供應(yīng)比例，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理，力圖解決目前存在的供求矛盾等問(wèn)題。 3. 2、重慶市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀(1) GDP及增長(zhǎng) 統(tǒng)計(jì)顯示，重慶經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，總體運(yùn)行良好，2005年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2984.39億元，在全國(guó)大中城市中繼續(xù)穩(wěn)居前例，比上年同期增長(zhǎng)11.2%，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)10.8%，比預(yù)期目標(biāo)高出0.8個(gè)百分點(diǎn)。人均GDP達(dá)10760元，折合1345美

15、元。 部分城市人均GDP比較城市重慶北京上海人均GDP（元、人）107603219649638 房地產(chǎn)發(fā)展階段由國(guó)際城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年重慶經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展。根據(jù)人均GDP來(lái)判斷，重慶的房地產(chǎn)發(fā)展還處于起動(dòng)期，但主城區(qū)的已進(jìn)入發(fā)展期。 圖1：國(guó)際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值的關(guān)系圖 單位： 美元發(fā)展時(shí)期啟動(dòng)期緩慢發(fā)展期快速增長(zhǎng)期發(fā)展速度放緩直至停滯不前人均GDP1,0003,0004,0008,000圖2:重慶近期人均GDP變化表年份1997200020012002200320042005人均GDP5

16、8974580587498611841345人均住房支出 據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最新公布的調(diào)查顯示，2005年重慶居民人均可支配收入為9687元，同比增長(zhǎng)8.9%；人均消費(fèi)性支出達(dá)8123元，實(shí)際增長(zhǎng)9.2%.隨著生活水平的提高和信貸消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，部分有條件的居民已實(shí)現(xiàn)了二次置業(yè)，因此購(gòu)房支出呈上升態(tài)勢(shì)：人均購(gòu)房與建房支出為1568元，比上年上升12.4%，因此居住類裝潢也隨之增長(zhǎng)，去年居民人均住房裝潢支出達(dá)1216元。 3.2 物業(yè)投資政策分析 3.2.1重大政策、相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為重慶市持續(xù)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)提出了新的需求。城市對(duì)外開放水平不斷提高，形成全方位開

17、放的格局。政府加大投資力度，建成了一批重點(diǎn)政工程，如長(zhǎng)江、嘉陵江河岸治理、輕軌工程等，美化城市形象，改善投資環(huán)境，使重慶成為國(guó)際城市。多項(xiàng)市政工程的建設(shè)正在進(jìn)行之中，建成后將進(jìn)一步提高城市的整體形象，改變目前的居住置業(yè)分布及交通格局。房地產(chǎn)相關(guān)政策趨勢(shì)國(guó)家商品房銷售管理辦法出臺(tái)，重慶市進(jìn)一步規(guī)范土地交易市場(chǎng)并公布了關(guān)于加強(qiáng)土地市場(chǎng)化管理進(jìn)一步搞活和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的決定，這一系列的政策，將進(jìn)一步規(guī)范重慶市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定有序發(fā)展，同時(shí)也有利于擴(kuò)大置業(yè)群體、置業(yè)次數(shù)，降低住宅成本，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)出口發(fā)展。重慶市于2002年10月1日起執(zhí)行重慶市國(guó)土資源和房屋

18、管理局、重慶市建設(shè)管理委員會(huì)、重慶市物價(jià)局制定的重慶市房屋交易價(jià)格計(jì)算暫行規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套（單元）或整層出售的，以套（單元）或整層內(nèi)建筑面積，即“套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)。交樓時(shí)實(shí)測(cè)面積與原計(jì)價(jià)面積如果出現(xiàn)差異，面積誤差比正負(fù)3%以上的，買家有權(quán)退房。2005年以來(lái)，重慶市將嚴(yán)格控制土地開發(fā)供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地資源管理，土地供應(yīng)規(guī)劃適度，結(jié)構(gòu)更趨合理，優(yōu)先保證了招商引資、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)工業(yè)、物流業(yè)及城市基礎(chǔ)設(shè)施的用地需求。同時(shí)，還將加大土地清理力度，收回逾期未開發(fā)用地。3.2.3 城市遠(yuǎn)景及發(fā)展定位根據(jù)重慶市總體規(guī)劃（2000-202

19、0），重慶市城市發(fā)展總目標(biāo)是： 五大目標(biāo)目標(biāo)一、推動(dòng)區(qū)域合作，進(jìn)一步提升重慶在西部城市群中的中心地位把重慶建設(shè)成長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)文化中心；目標(biāo)二、強(qiáng)化城市集約發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護(hù)，促進(jìn)以濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展；目標(biāo)三、實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展空間的戰(zhàn)略拓展與整合，未來(lái)主城為“一城五片，多中心組團(tuán)式”、提升城市整體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量；目標(biāo)四、培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代物流業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級(jí)；目標(biāo)五、建立城市綜合交通運(yùn)輸體系，緩解機(jī)動(dòng)化迅速發(fā)展帶來(lái)的交通壓力。重慶市建設(shè)八大行動(dòng)行動(dòng)一、劃定城市建設(shè)控制線和生態(tài)控制線，基本生態(tài)控制線為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，保護(hù)城市生態(tài)環(huán)境而劃定的面積約

20、2600平方公里。近期建設(shè)控制線城市近期建設(shè)嚴(yán)格限制在控制線內(nèi)。未來(lái)幾年內(nèi)，已出讓沒(méi)有建設(shè)開發(fā)的土地要繼續(xù)消化，可供開發(fā)的土地都將集中在內(nèi)環(huán)高速以內(nèi)。行動(dòng)二、推進(jìn)十大重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)和南北兩個(gè)新城、大學(xué)城建設(shè)；行動(dòng)三、實(shí)施工業(yè)入園行動(dòng)，為促進(jìn)工業(yè)的集群化發(fā)展，規(guī)劃確定重點(diǎn)建設(shè)市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和大工業(yè)區(qū)等國(guó)家、市級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，培養(yǎng)多個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、先進(jìn)工業(yè)和特色工業(yè)園區(qū)，加快舊工業(yè)區(qū)、舊工業(yè)區(qū)的功能調(diào)整與改造。行動(dòng)四、建設(shè)者大物流區(qū)、啟動(dòng)保稅區(qū)建設(shè)；行動(dòng)五、推進(jìn)兩級(jí)商貿(mào)服務(wù)中心建設(shè)，完善城市服務(wù)體系；行動(dòng)六、配套建設(shè)多個(gè)大型居住區(qū)；行動(dòng)七、建立城市綜合交通運(yùn)輸體系，優(yōu)先發(fā)展軌道交通；行動(dòng)

21、八、適度超前建設(shè)市政公用設(shè)施。四 項(xiàng)措施科學(xué)制定土地供應(yīng)計(jì)劃；多渠道籌措建設(shè)資金、制定實(shí)施細(xì)則、對(duì)近期建設(shè)規(guī)劃滾動(dòng)調(diào)校和加強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施的監(jiān)督管理。隨著重慶城區(qū)北移，南部新城，大學(xué)城、輕軌、主城商務(wù)中心、外環(huán)高速、主城半小時(shí)交通、創(chuàng)建山水園林城市等工程啟動(dòng)、政府將進(jìn)一步加大投資力度，改善投資環(huán)境，使重慶成為更具吸引力、快速發(fā)展的城市。2010年重慶力爭(zhēng)達(dá)到目前東部發(fā)達(dá)城市的水平，人均住宅25平方米，人均綠地15平方米，人口規(guī)模650萬(wàn)。3.3 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻3.3.1重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀重慶市規(guī)劃與國(guó)土資源局網(wǎng)上公布的2005年商品房銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,雖然受國(guó)家宏觀政策調(diào)空的影響,但重慶市房

22、地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量和有效需求依然保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),充分折射出重慶住宅市場(chǎng)的高度成熟。 住宅:近七成成交戶型為二、三房2005年二級(jí)市場(chǎng)銷售商品房1987.4平方米，成交金額378.3億元，從各類型來(lái)看,辦公樓銷售面積810.4萬(wàn)平方米,均價(jià)每平方米3198元.商鋪面積106.3萬(wàn)平方米,均價(jià)每平方米5569.1萬(wàn)元.住宅面積1870.7平方米,均價(jià)每平方米1688.4元。從住宅成交戶型來(lái)看,上半年成交仍以二房、三房為主、占64.8%以上，這也主要是由于中等戶型住宅恰好滿足了占主體地位的社會(huì)階層的住房需求，而一房及公寓小戶型多為單身人士作為投資或過(guò)渡型用房，比例較少。四房以上、復(fù)式、別墅等大戶型的房子則

23、多為高收入階層人購(gòu)買，比例也相應(yīng)較少。這樣分布格局體現(xiàn)了市場(chǎng)的需求層次，也同時(shí)與市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)相符合。從住宅成交的平均單價(jià)來(lái)看，上半年全市住宅均價(jià)為每平方米1688.4元，比去年的每平方米1490.4元上漲了198元，漲幅為13.3%,表明重慶房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)一個(gè)階段的發(fā)展,隨著重慶房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范與控制，整體朝著持速、穩(wěn)定、健康的方向發(fā)展。寫字樓:空置面積上升2005年重慶市商業(yè)辦公寫字樓市場(chǎng)整體表現(xiàn)為投資、開發(fā)量大,成交規(guī)模量小，總共成交約116.7萬(wàn)平方米,寫字樓供應(yīng)增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售增速,市場(chǎng)承接力有限,重慶寫字樓市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀.此外,根據(jù)重慶市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（2004-2005年），58種產(chǎn)業(yè)

24、和項(xiàng)目被列入限制發(fā)展的名單，其中包括高檔寫字樓、大型商場(chǎng)。3.4.2 2006年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)2006年重慶房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的新增批售面積接近2000萬(wàn)平方米，加上2005年上市的市場(chǎng)存量約486.4萬(wàn)平方，市場(chǎng)上在售樓盤可售面積的數(shù)量非常大，未來(lái)的市場(chǎng)消化壓力較大。2005年，重慶土地實(shí)際供應(yīng)1102.4萬(wàn)平方米。其中，商業(yè)、辦公、住宅及安居房用地實(shí)際供應(yīng)315.3萬(wàn)平方米，僅占28.6%。2005年，重慶市還將嚴(yán)格控制土地開發(fā)供應(yīng)規(guī)模，保證土地供應(yīng)規(guī)劃模適度、結(jié)構(gòu)合理。2005年，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出郊區(qū)化與規(guī)?；陌l(fā)展態(tài)勢(shì)，地產(chǎn)市場(chǎng)已向縱深發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競(jìng)爭(zhēng)

25、，對(duì)市場(chǎng)細(xì)分與產(chǎn)品附加價(jià)值亦提出更高的要求。35宏觀形勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的借鑒 根據(jù)以上分析可知，項(xiàng)目開發(fā)面臨國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，從土地供應(yīng)上，停止別墅用地出讓，適當(dāng)增加普通住宅的土地供應(yīng)，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)；而重慶從2005年新建住宅交易量統(tǒng)計(jì)也可以看出，銷售價(jià)格在3，000元平方米以下的普通住宅是市場(chǎng)的主流，因此本項(xiàng)目作為中檔價(jià)位商品房，符合市場(chǎng)需求，受國(guó)家宏觀調(diào)整影響較小，市場(chǎng)前景比較樂(lè)觀。四、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析41 *區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)1、*區(qū)基本情況*區(qū)位于重慶市南部，與南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)相連，是進(jìn)出重慶主城中心的南大門，*是*區(qū)政府所在地，距市中心僅25公里，轄區(qū)總面積1800多平方

26、公里，下轄21個(gè)鎮(zhèn)，街道辦事處。到2005年底全區(qū)總?cè)丝跒?6.7萬(wàn)人，其中戶籍人口34.5萬(wàn)人，是重慶南部新城，汽摩生產(chǎn)基地和物資集散中心，同時(shí)是重慶實(shí)施主城中心“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整和高校搬遷，擴(kuò)建的主要地方。 2、*區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2005年*區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析*區(qū)是重慶主城近郊區(qū)，隨著重慶城市建設(shè)重心的調(diào)整以及宏觀形勢(shì)的影響，同時(shí)重慶主城中心開發(fā)土地的限制，現(xiàn)以逐漸成為重慶房地產(chǎn)發(fā)展的一塊熱土，近幾年來(lái)，在房地產(chǎn)行業(yè)的投資逐年增長(zhǎng)，2005年全區(qū)實(shí)際完成房地產(chǎn)投資17.8億元，新開工建設(shè)了半島康城、明華.濱江花園、香林華府等大型樓盤,規(guī)劃開發(fā)總量為196.1萬(wàn)來(lái)方米,竣工面積為53.3

27、4萬(wàn)來(lái)方米，銷售面積50.68萬(wàn)平方米，其中到2006年上半年可向社會(huì)推出樓盤近40萬(wàn)平方米。從新項(xiàng)目公布上看*城區(qū)中心新項(xiàng)目較少，只有天江麗景（2.8萬(wàn)平 方米）項(xiàng)目，前兩年開發(fā)的協(xié)信新天地、海天花園等項(xiàng)目均已銷售完畢（銷售已達(dá)95%以上）。由于受*城區(qū)中心沒(méi)有可供開發(fā)的土地，近期很難有新項(xiàng)目開工建設(shè)，因此，目前的新項(xiàng)目都處于城區(qū)外圍，根據(jù)近年的銷售情況看，主流價(jià)格在20000-2400元/M之間，成熟的生活環(huán)境，商業(yè)設(shè)施和教育，衛(wèi)生配套以及臨江環(huán)境是*區(qū)商房的賣點(diǎn)和亮點(diǎn)，并且戶型由前幾年的大戶型的方向發(fā)展，戶均面積在100平方米左右的樓盤倍受人們的追捧。 *區(qū)以前是*，未被規(guī)劃為重慶主城區(qū)

28、，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到極大的影響，一是交通不便，二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，三是基礎(chǔ)設(shè)施差，四是人們消費(fèi)觀念陳舊，導(dǎo)致與重慶發(fā)過(guò)區(qū)域有較大的差距。但是隨著重慶城市建設(shè)規(guī)劃的調(diào)整，產(chǎn)業(yè)政策的支持，一批如*大橋、*大道擴(kuò)寬、內(nèi)外環(huán)高速公路、輕軌專線、機(jī)場(chǎng)至*快速公交專線等基礎(chǔ)設(shè)施工程的建設(shè)、以及*區(qū)天然的自然環(huán)境，商品房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)，必將進(jìn)一步推動(dòng)*區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。4、2*房地產(chǎn)市場(chǎng)*城區(qū)概況根據(jù)*城區(qū)發(fā)展規(guī)劃，該片區(qū)包括*城區(qū)中心、*園區(qū)、*區(qū)三部分，由*街道辦事處管、政治、文化中心所在地，*區(qū)經(jīng)劑、政治、文化中心。城區(qū)總?cè)丝跒?6.8萬(wàn)人,農(nóng)村人5.4萬(wàn)人,是*區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程主要的吸收地。通過(guò)*大橋、內(nèi)外

29、環(huán)高速、輕軌、*大道公路構(gòu)成交通主骨架。并收東西向的*、*街、*路、以南北向的*街、下河路等構(gòu)成城區(qū)主要人流、物流、車流通道。2、*城區(qū)規(guī)劃及發(fā)展按該片區(qū)規(guī)劃，是以“行政、商貿(mào)、生活為主的綜合區(qū)。根據(jù)*“十一五”規(guī)劃，到2010年預(yù)計(jì)該片區(qū)城鎮(zhèn)人口將增加5萬(wàn)人，同時(shí)按照該片區(qū)控制性詳規(guī)的要求，*園主要依托*集團(tuán)（三線搬遷企業(yè)）、*公司（合資汽車生產(chǎn)企業(yè)）、*等來(lái)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)；龍州灣新區(qū)主要是解決*城區(qū)空間問(wèn)題，重點(diǎn)是新型的生態(tài)居住區(qū)，而*4城區(qū)中心是*區(qū)行政、商貿(mào)、生活集中區(qū)，將（1）、片區(qū)近兩年新推出樓盤分析2005-2006年每年新推出樓盤（新開盤）分析如下：年份項(xiàng)目個(gè)數(shù)房售面積（萬(wàn)）總套

30、數(shù)戶均面積均價(jià)（元/）占*區(qū)推售面積比例2005年531.82658120216834.5%2006年438.73518110229638.4%注:資料來(lái)源*區(qū)房房屋管理局從上表數(shù)據(jù)可以看出:近兩年片區(qū)每年新推樓盤推售面積在3040萬(wàn)平方米之間,逐年增長(zhǎng);戶均面積約為100平方米,戶型以小三房為主,均價(jià)20002200元/平方米之間,2006比上年增長(zhǎng)3.6%;2002年新推出樓盤推售面積占整個(gè)羅湖區(qū)比例2001年明顯提高; 2.片區(qū)供給 片區(qū)屬相對(duì)獨(dú)立的中心型片區(qū),是*房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn),近年來(lái)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷推出,開發(fā)較為密集,主要有半島康城、濱江花園、香林華府、明華.龍洲半島、龍洲港灣、

31、*印象、萬(wàn)友康年等樓盤。3、需求客戶類群對(duì)片區(qū)的部分樓盤進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，有以下特征： .*當(dāng)?shù)鼐用?.鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民到*置業(yè).與*相鄰的*、*、*部分居民以及渝中區(qū)部分拆遷戶4、片區(qū)內(nèi)典型樓盤分析 根據(jù)近兩年片區(qū)每年推出樓盤規(guī)模來(lái)看，普通樓盤最大推售面積約在7-10萬(wàn)平方米之間，而對(duì)于本項(xiàng)目建筑面積為24萬(wàn)平方米,規(guī)模較大,因此我們選擇濱江花園進(jìn)行分析.濱江花園規(guī)劃開發(fā)建筑面積約37萬(wàn)平方米,分為3期開發(fā),從2002年開始到現(xiàn)在2年時(shí)間;物業(yè)類型小高層、高層。開發(fā)策略第一期第二期第三期時(shí)間2002年12月2004年10月2005年12月分期規(guī)模（萬(wàn)）7.311.318.4價(jià)格走勢(shì)1860元/2160元

32、/2360元/五、項(xiàng)目發(fā)展定位 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（S）項(xiàng)目位于*區(qū)城區(qū)中心，周邊配套完善，交通便捷；項(xiàng)目規(guī)劃布局依勢(shì)而建，空間層次豐富，保證每戶均有良好的景觀資源；項(xiàng)目規(guī)模較大，易于營(yíng)造小區(qū)氣氛；項(xiàng)目取得土地成本相對(duì)較低，并且有政府及相關(guān)部門的政策支持。劣勢(shì)（W）項(xiàng)目處于*大道和*街之間，商業(yè)價(jià)值的潛力較??；項(xiàng)目距長(zhǎng)江雖只有100米，但是江景住宅打造較難；機(jī)會(huì)（O）*大橋、輕軌1號(hào)線等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)；長(zhǎng)江河岸治理、三峽工程完工蓄水、云篆山百步休閑云梯建設(shè)，對(duì)該片區(qū)的總體形象有一定的提升，并結(jié)合現(xiàn)代人的生活觀念；威脅（T）周圍在售樓盤較為集中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；國(guó)家宏觀政策調(diào)整以及龍州灣新區(qū)的

33、開發(fā)建設(shè)。分析結(jié)論項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，戶型定位為中等的二房和三房單位，戶型面積適合于區(qū)域市場(chǎng)目前供應(yīng)的產(chǎn)品，由于項(xiàng)目目標(biāo)尚處于前期設(shè)計(jì)階段，可進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，分析項(xiàng)目目標(biāo)客戶的需求，調(diào)整戶型面積，目前存在一定的不確定性。52 項(xiàng)目定位分析 市場(chǎng)定位根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目用地的素質(zhì)，項(xiàng)目可定位為康居住宅社區(qū)。戶型定位住宅部分根據(jù)開發(fā)商提供資料，項(xiàng)目住宅戶型結(jié)構(gòu)為二房五房。項(xiàng)目的戶型配比如下表所示：戶 型面積（）戶 數(shù)所占比例1房2廳406030015%2房2廳708560030%3房2廳9012090045%4房2廳12015020010%合 計(jì)2000100.00% 商業(yè)部分 項(xiàng)

34、目商業(yè)部分是在*大道與*街之間打造一條精品步行街，規(guī)?？刂圃?0000平方米左右，不搞大型商業(yè)。3、項(xiàng)目目標(biāo)客戶 住宅部分*當(dāng)?shù)貦C(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工，個(gè)體工商置業(yè)；原住于*、*、*、*的部分居民；*區(qū)其他街鎮(zhèn)居民到*置業(yè)者。外出務(wù)工回鄉(xiāng)置業(yè)。商業(yè)部分本地主要是小區(qū)內(nèi)做生意的個(gè)體商戶；購(gòu)買用于投資或經(jīng)商自用。4、銷售價(jià)格住宅價(jià)格確定 根據(jù)周邊市場(chǎng)狀況，片區(qū)的市場(chǎng)潛力，結(jié)合項(xiàng)目自身的素質(zhì)及定位，估算本項(xiàng)目住宅在開發(fā)期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的銷售均價(jià)為2400元/（不帶裝修，按建筑面積計(jì)）。商鋪價(jià)格確定本項(xiàng)目在？*商業(yè)氛圍最濃的*與*街之間，打造一條集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的步行街，參照目前周邊商鋪售價(jià)可實(shí)現(xiàn)平街

35、層8000元/，二層4000元/以上。地下車庫(kù)價(jià)格確定根據(jù)*地區(qū)目前停車位嚴(yán)重不足的現(xiàn)狀，參照相臨地下車庫(kù)銷售價(jià)格，在開發(fā)期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格6萬(wàn)元/個(gè)（每個(gè)大約30），即銷售價(jià)2000元/（建面）。六項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織實(shí)施計(jì)劃 61 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 建設(shè)期的安排 根據(jù)同類一般項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間及項(xiàng)目所在區(qū)域的項(xiàng)目市場(chǎng)可以接受的容量、開發(fā)規(guī)模確定本項(xiàng)目的分期開發(fā)規(guī)模和節(jié)奏，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況、開發(fā)商的計(jì)劃，項(xiàng)目總建筑面積為24萬(wàn)平方米,擬分二期開發(fā),一期開發(fā)量為12萬(wàn)平方米, 二期開發(fā)量為12萬(wàn)平方。建設(shè)工程從2007年3月至2010年2月,共需3年時(shí)間:項(xiàng)目于2007年8月正式開工。具體時(shí)間

36、大致如下表所示： 施工進(jìn)度表項(xiàng)目開發(fā)階段第一期第二期前期工程（包括土方、護(hù)坡工程）2007.7-82008.3-2008.4基礎(chǔ)工程2007，8-2007，112008.4-2007。3主體結(jié)構(gòu)200711-2008920084-20095安裝工程20087-20081220095-20099室外裝修20089-20081220095-200910室外配套及綠化200810-20081220097-200912竣工驗(yàn)收2009120101項(xiàng)目建設(shè)合計(jì)20078-20101銷售期安排 根據(jù)同類項(xiàng)目的一般銷售時(shí)間安排，確定本項(xiàng)目各期銷售時(shí)間為：預(yù)計(jì)項(xiàng)目一期于2008年1月開始正式對(duì)外分開發(fā)售，然后

37、根據(jù)二期建設(shè)進(jìn)度分期推出，估計(jì)于2009年底項(xiàng)目住宅銷售率達(dá)85%、商業(yè)銷售率70%，車庫(kù)銷售率30%。銷售期2年多。62 施工計(jì)劃說(shuō)明根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)期安排，以同類建筑工程平均合理開發(fā)時(shí)間預(yù)計(jì)，不包含任何具體及特殊情況，擬定項(xiàng)目各期的施工進(jìn)度計(jì)劃。七項(xiàng)目總投資估算、資金籌措計(jì)劃 71 項(xiàng)目總投資估算 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為49777.6萬(wàn)元,具體見如下表: 項(xiàng)目投資估算表項(xiàng)目名稱總額(萬(wàn)元)單價(jià)(元/)占總投資比例土地成本9264.4386.0218.6%前期工程費(fèi)4096.8170.78.02%建安工程25890.01078.2552.1%管理費(fèi)960.0401.9%不可預(yù)見費(fèi)720.030

38、1.5%其他費(fèi)用5486.4228.611%公用設(shè)施專用基金財(cái)務(wù)費(fèi)用2400.01004.8%銷售費(fèi)用960401.9%合 計(jì)49777.62074.07100.0%注: 單價(jià)為按擬建面積分推計(jì)算的單價(jià)。項(xiàng)目總投資計(jì)算說(shuō)明參照近期的重慶市建筑工程價(jià)格信息標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的一般成本情況取定，計(jì)算過(guò)程見附表1：項(xiàng)目開發(fā)總成本表。1、 土地成本項(xiàng)目土地費(fèi)用由土地成本、土地出讓金及其他稅費(fèi)三部分組成。*區(qū)*政府確定的土地成本為70萬(wàn)/畝，總額為6302.1萬(wàn)元，樓面地價(jià)為262.59/，土地出讓金是根據(jù)重慶市土地分等級(jí)確定的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的，市、區(qū)政府收取的土地出讓金及其他稅費(fèi)共計(jì)296

39、2.3萬(wàn)元，樓面地價(jià)為123.4/。2、前期工程費(fèi) 包括勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、城市配套費(fèi)、人防費(fèi)等各種規(guī)費(fèi)，前期工程費(fèi)共4096.8萬(wàn)元,此項(xiàng)費(fèi)用視為整個(gè)項(xiàng)目前期及各期項(xiàng)目動(dòng)工前投入。3、建安工程費(fèi) 包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、環(huán)境、綠化、市政等，共計(jì)25980萬(wàn)元。此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目分期開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。 4、不可預(yù)見費(fèi) 一般按擬建總規(guī)模每平方米30元計(jì)算，共720萬(wàn)元,隨開發(fā)建設(shè)進(jìn)度投入。5、管理費(fèi)管理費(fèi)包括土地取得、開發(fā)工程的各項(xiàng)間接費(fèi)及公司管理部門管理的各種費(fèi)用，管理費(fèi)按擬建總規(guī)模每平方米40元計(jì)算，共960萬(wàn)元，隨開發(fā)建設(shè)進(jìn)度投入。6、財(cái)務(wù)費(fèi)用 指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)

40、用，主要為借款利息。估計(jì)項(xiàng)目需借款為8000萬(wàn)元，按貸款三年計(jì)息，年息8%，貸款期限3年，利息共計(jì)2400萬(wàn)元。7、銷售費(fèi)用 指項(xiàng)目銷售過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括營(yíng)銷、廣告、代理費(fèi)等，根據(jù)重慶市一般項(xiàng)目的情況按每平方米40元計(jì)算，共960萬(wàn)元，此項(xiàng)費(fèi)用隨銷售收入發(fā)生。7.2 項(xiàng)目投資計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)期安排及各期的施工進(jìn)度計(jì)劃,擬定項(xiàng)目的投資計(jì)劃,詳見附表2：項(xiàng)目投資計(jì)劃表。7.3 資金籌借計(jì)劃 項(xiàng)目總投資49777.6萬(wàn)元,經(jīng)測(cè)算需投入資金包括自籌資金、銀行借款、銷售收入。項(xiàng)目資金來(lái)源構(gòu)成情況如下表：項(xiàng)目資金來(lái)源表項(xiàng) 目資金（萬(wàn)元）比 例自籌資金1200024.0%銀行融資8000

41、16.1%銷售收入29777.659.9%總投資49777.6100.0%詳見附表4:項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表。八項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析81 項(xiàng)目銷售收入及銷售稅金預(yù)測(cè)1、銷售收入物業(yè)類型可銷售面積（）銷售單位 （元/）銷售率銷售收入（萬(wàn)元）住宅202000240090%43632商業(yè)20000平層800070%9800車900合計(jì)23700054332 根據(jù)項(xiàng)目擬定的銷售時(shí)間、銷售率計(jì)算項(xiàng)目的銷售回款計(jì)劃，詳見附表3：項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃表。 剩余10%的住宅30%商業(yè)70%的地下車庫(kù)作業(yè)為企業(yè)留存資產(chǎn)或在計(jì)算期以后銷售。同時(shí)，測(cè)算時(shí)未考慮車位出租收益的影響。 2、項(xiàng)目銷售稅金及

42、附加 按規(guī)定，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)稅收主要是營(yíng)業(yè)稅及附加印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅,一般征收按銷售收入8%,共計(jì)5486.4元。 項(xiàng)目各期的銷售收入、銷售稅金測(cè)算具體見附表3：項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金附加估算表。82 項(xiàng)目利潤(rùn)、投資利潤(rùn)率經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅前利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）、成本利潤(rùn)等指標(biāo)詳見下表：表15：項(xiàng)目利潤(rùn)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）（1）銷售收入66080（2）開發(fā)成本41171.2（3）銷售費(fèi)用720（4）銷售稅金及附加5486.4（5）財(cái)務(wù)費(fèi)用2400（6）凈利潤(rùn)(1)-(2)-(3)-(4）-（5）-(6)16302.4（7）稅前成本利潤(rùn)率利潤(rùn)總額

43、/總投資43.8%（8）稅后成本利潤(rùn)率凈利潤(rùn)/總投資32.8% 項(xiàng)目各計(jì)算期的利潤(rùn)測(cè)算詳見附表5:項(xiàng)目損益及利潤(rùn)表。 項(xiàng)目尚有可售住宅建筑面積20200平方米、商業(yè)6000平方米，地下車庫(kù)10500平方米可在后期銷售或出租帶來(lái)收益。8.3 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益分析1、 現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量分析詳見附表6：現(xiàn)金流量表（全部投資）。 2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 凈現(xiàn)值（FNPV）是按設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（8%）將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的項(xiàng)目可以接受。 經(jīng)測(cè)算：項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為4554.4萬(wàn)元。 3、財(cái)

44、務(wù)內(nèi)部收益率（FNPV） 內(nèi)部收益率（FNPV）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于0時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所用資金的盈利率，是考核項(xiàng)目盈利功能的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。當(dāng)IRR大于基準(zhǔn)收益時(shí)，測(cè)認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 經(jīng)測(cè)算：項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的內(nèi)部收益率為9.1%。4、動(dòng)態(tài)投資回收期經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目基本方案的動(dòng)態(tài)投資回收期：3.5年(即項(xiàng)目從2008年上半年開始計(jì)算,2010年下半年可收回全部投資);5、 綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)分析結(jié)論該項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)表明，其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于0，內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，因此，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。九、項(xiàng)目盈虧平衡分析和敏感性分析 91 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平

45、衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下： 在本項(xiàng)目開始成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測(cè)算可知，當(dāng)住宅銷售率達(dá)82%、商業(yè)銷售率達(dá)68%時(shí)，項(xiàng)目可保本。 另一方面，假定本項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售率不變，項(xiàng)目住宅的保本銷售價(jià)格為2400元/平方米、商業(yè)的保本銷售價(jià)格平層為8000元/平方米，二層為4000元/平方米、地下車庫(kù)保本銷售價(jià)格為2000元/平方米。 根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目的保本銷售價(jià)格及銷售率較易實(shí)現(xiàn)，由此可知，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。92 項(xiàng)目敏感性分析 我門對(duì)銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算。測(cè)算過(guò)程詳見附表8：敏感性分析表。

46、以下為兩種最不利情況的測(cè)算結(jié)果：表16：敏感性分析因素變化 測(cè)算結(jié)果 基本方案稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）16302.4稅后成本利潤(rùn)率32.8%凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）4554.4內(nèi)部收益率9.1%動(dòng)態(tài)投資回收期3.5當(dāng)售價(jià)收入下降5%稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）12998.4稅后成本利潤(rùn)率26.1%凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）1837.8內(nèi)部收益率3.7%動(dòng)態(tài)投資回收期3.5當(dāng)開發(fā)成本上升5%稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 13813.5稅后成本利潤(rùn)率26.4%凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）2065.5內(nèi)部收益率4%動(dòng)態(tài)投資回收期3.5經(jīng)測(cè)算可知：本項(xiàng)目的銷售收入和開發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目郊益會(huì)產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目郊益影響較大。項(xiàng)目銷售收入和開發(fā)成

47、本在不利影響下，項(xiàng)目仍有贏利空間，說(shuō)明項(xiàng)目具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力。保證銷售價(jià)格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開發(fā)成本，是項(xiàng)目盈利的有郊保證。十、 項(xiàng)目貸款額和償債能力分析101 貸款金額的確定 根據(jù)目前我們公司與銀行達(dá)成的意向性協(xié)議，本項(xiàng)目將申請(qǐng)貸款額度8000萬(wàn)元，根據(jù)建設(shè)進(jìn)度用款，到期一次性還貸的貸款方式。102 還款來(lái)源分析 項(xiàng)目還款來(lái)源來(lái)自本項(xiàng)目的銷售回籠資金，根據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)在2009年底，銷售回籠資金在支付項(xiàng)目工程款和償還貸款后，尚有4554.4萬(wàn)元盈余資金，說(shuō)明銷售回籠資金足以償還8000萬(wàn)元的銀行貸款。如果項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售計(jì)劃，則還款來(lái)源充足。103 貸款償還期測(cè)算 結(jié)合項(xiàng)目需資金來(lái)源及運(yùn)用分析，按在2007年至2009年下半年共貸20，000萬(wàn)元計(jì)算，項(xiàng)目至2009年底可償還全部貸款，貸款償還期為3年。 具體測(cè)算過(guò)程詳見附表8：項(xiàng)目貸款償還測(cè)算表。十一、 結(jié)論 項(xiàng)目及市場(chǎng)條件 該片區(qū)屬*城