金地項(xiàng)目結(jié)算總結(jié)及成本分析報(bào)告

1、金地奧項(xiàng)目結(jié)算總結(jié)及成本分析報(bào)告緊張忙碌的2002年已經(jīng)過(guò)去，某項(xiàng)目結(jié)算工作也基本落下帷幕，回顧整個(gè)結(jié)算 過(guò)程，可以說(shuō)收獲巨大、成績(jī)顯著。第一部分 某項(xiàng)目結(jié)算總結(jié)“某項(xiàng)目”作為本公司的第一個(gè)項(xiàng)目，她的成功是有目共睹的。當(dāng)她奇跡般地 完成驗(yàn)收和入伙后，結(jié)算就成為預(yù)算部的頭等大事，同時(shí)也是公司的重大事件之一，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到公司和某項(xiàng)目項(xiàng)目的利潤(rùn)水平和成本控制水平。但是，由于某項(xiàng) 目項(xiàng)目是公司開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)模較大，周期長(zhǎng)，變化多，分包和甲供材內(nèi)容 多，加上設(shè)計(jì)、合同、現(xiàn)場(chǎng)管理和成本控制方面經(jīng)驗(yàn)均不足，使得建設(shè)過(guò)程中隱藏 和遺留下來(lái)的種種問(wèn)題最終不可避免地在結(jié)算中暴露出來(lái)，未曾化解的矛盾焦點(diǎn)也

2、 紛紛轉(zhuǎn)移到預(yù)算部。工作量大、工作難度高、工作責(zé)任重，是某項(xiàng)目結(jié)算的特點(diǎn)， 如何把好這道成本控制的最后一關(guān)，是預(yù)算部面臨的一個(gè)重大課題。通過(guò)半年來(lái)艱苦細(xì)致的工作，我們終于以辛勤的努力換來(lái)令人滿意的成果。一是如期完成結(jié)算任務(wù)，基本實(shí)現(xiàn)公司下達(dá)的成本指標(biāo)。截至 2003年4月30 日，除少量配合營(yíng)銷的項(xiàng)目（如樣板房和送裝修）和極個(gè)別乙方未報(bào)送項(xiàng)目外，某 項(xiàng)目結(jié)算已基本全部完成，僅余若干存在分歧的項(xiàng)目有待進(jìn)一步消化處理。據(jù)初步 統(tǒng)計(jì)，某項(xiàng)目結(jié)算工程總成本為 2.57億元2.69億元，由于與中建二局等單位分歧 未消化，存在分歧1152萬(wàn)元（詳見(jiàn)附表二）按消除一半分歧的保守估計(jì)，結(jié)算成 本應(yīng)為2.626

3、億元,對(duì)照預(yù)算部2001年7月上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)的包含相同成本項(xiàng)目的工 程總造價(jià)，此結(jié)算結(jié)果已達(dá)到 2.63億元以內(nèi)的成本控制指標(biāo)。完成總包、分包和甲供材結(jié)算項(xiàng)目約90項(xiàng)，涉及合同約150份，合同金額約29000萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)核減額4000萬(wàn)元以上。（詳細(xì)數(shù)據(jù)請(qǐng)見(jiàn) 附表一“某項(xiàng)目”工程成本明細(xì)表）二是鍛煉了團(tuán)隊(duì)和每個(gè)成員，使預(yù)算部這個(gè)年輕的集體迅速成長(zhǎng)為一個(gè)團(tuán)結(jié)、 向上，關(guān)鍵時(shí)刻能打硬仗的優(yōu)秀集體。三是積累了寶貴的直接經(jīng)驗(yàn)和一手資料，也發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題與不足，為今后的改進(jìn) 與提高奠定了基礎(chǔ)。這次結(jié)算的經(jīng)驗(yàn)包括專業(yè)上、管理上、配合上等諸方面，具體總結(jié)如下。建立明確的成本指標(biāo)。 此項(xiàng)工作應(yīng)在項(xiàng)目建設(shè)初期進(jìn)行，并隨

4、項(xiàng)目的進(jìn)展而深入、細(xì)化。但某項(xiàng)目項(xiàng)目前期控制工作薄弱，早期缺乏正確的指 標(biāo)。好在結(jié)算開(kāi)始時(shí)，成本指標(biāo)已非常明確，且包含兩層含義，一是公 司給預(yù)算部下達(dá)的總成本指標(biāo)，二是部門內(nèi)部將總指標(biāo)分配到每個(gè)結(jié)算 子項(xiàng)，使每項(xiàng)結(jié)算工作均有具體的核減指標(biāo)。而且這個(gè)指標(biāo)是一個(gè)要求 較高的指標(biāo)，是所謂“跳一跳才能達(dá)到的目標(biāo)”。分工明確、責(zé)任到人。 部門經(jīng)理在每項(xiàng)結(jié)算報(bào)送時(shí)，就立即分配到人,并在安排結(jié)算任務(wù)時(shí)，就將成本指標(biāo)同時(shí)落實(shí)到具體預(yù)算人員頭上。結(jié) 算任務(wù)的分派既按專業(yè)分工，又考慮每個(gè)預(yù)算人員結(jié)算內(nèi)容的關(guān)聯(lián)性， 并基本維持工作量均勻，以保證結(jié)算的整體進(jìn)度。統(tǒng)一思想、步調(diào)一致。 結(jié)算伊始、公司最高領(lǐng)導(dǎo)就為預(yù)算部樹(shù)

5、立了嚴(yán)格把關(guān)的指導(dǎo)思想，主張“只要我們有 1條理由，哪怕對(duì)方有99條理由,我們也可以不付100%勺錢”。公司于2002年 月日又下發(fā)了關(guān)于加 強(qiáng)合約預(yù)算部工作的通知，充分體現(xiàn)了公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)結(jié)算工作的高度重 視和支持，這使每位預(yù)算工程師在審核中都可以堅(jiān)持不放過(guò)一絲一毫對(duì) 我方有利的因素，采取先盡可能加大分歧，再逐步消化分歧的策略，使 結(jié)算結(jié)果向我方傾斜。加強(qiáng)制度建設(shè)和規(guī)范化管理。為了某項(xiàng)目結(jié)算，我部專門制訂了某項(xiàng)目結(jié)算管理制度，經(jīng)部門內(nèi)部和相關(guān)部門的討論和調(diào)整，由公司審 批后成為指導(dǎo)某項(xiàng)目結(jié)算工作的管理制度，使預(yù)算部在結(jié)算審核過(guò)程 中，統(tǒng)一了思想，明確了工作職責(zé)，規(guī)范了工作流程和采用了標(biāo)準(zhǔn)化的 工

6、作文件計(jì)劃管理、緊湊安排。由于時(shí)間緊、任務(wù)重，預(yù)算部對(duì)某項(xiàng)目結(jié)算的計(jì)劃管理很重視，通過(guò)每周的部門例會(huì)，由部門經(jīng)理安排任務(wù)，檢查和 督促完成情況。同時(shí)對(duì)各項(xiàng)結(jié)算中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題在部門內(nèi)部及時(shí)溝通，審 核人、復(fù)核人及時(shí)向經(jīng)理匯報(bào)，使問(wèn)題得到及早解決。人員保障和隊(duì)伍建設(shè)。為保障結(jié)算工作按時(shí)完成,預(yù)算部通過(guò)多次招聘,補(bǔ)充了人員的不足，設(shè)立了副經(jīng)理和園林專業(yè)預(yù)算師等崗位。部門還通 過(guò)組織外出活動(dòng)和給員工過(guò)生日，使大家加深了解，加強(qiáng)凝聚力，活躍 了部門氣氛，結(jié)算工作雖然艱苦，但也充滿樂(lè)趣。廣開(kāi)思路，多口徑比較、多方案分析。在結(jié)算中，預(yù)算部對(duì)任何可能有不同結(jié)果的計(jì)算方法、套價(jià)方法均做計(jì)算和分析，多個(gè)口徑比較，以

7、期 得到對(duì)我方最有利的結(jié)算結(jié)果，特別是對(duì)合同條文可以有不同理解或含 義不清時(shí)。如，在4、5#樓結(jié)算中，對(duì)外墻面磚和裝修磚（均為甲供材）的套定額（紙皮磚或塊料）、采用單價(jià)（信息價(jià)或采購(gòu)價(jià)）和如何計(jì)取 費(fèi)用、扣除超領(lǐng)貨款等因素綜合考慮，共比較了12種方案，使我方在就此分歧與乙方洽談的過(guò)程中處于主動(dòng)地位，爭(zhēng)取到了有利的解決方 案。尤其對(duì)于甲供材，全部進(jìn)行合同量、訂貨量、定額定用量與實(shí)際領(lǐng) 用量的對(duì)比，超領(lǐng)部分從結(jié)算中扣減。采用先進(jìn)技術(shù)手段（CAD和CAM提高效率、加強(qiáng)管理。 我部采用了可視化工程量計(jì)算軟件，通過(guò)使用，熟悉和掌握其功能，以提高工作效率。 同時(shí)，為記錄和查詢結(jié)算審核情況，充分發(fā)揮計(jì)算機(jī)輔

8、助管理的效力， 我部建立了結(jié)算數(shù)據(jù)庫(kù)，其中包含了合同目錄、承包單位、結(jié)算審核的 人員、進(jìn)度、合同價(jià)、結(jié)算報(bào)價(jià)和審定的價(jià)格、歸檔情況、以及索賠情 況等，使領(lǐng)導(dǎo)能隨時(shí)掌握結(jié)算進(jìn)度和人員工作情況，特別是能全面記錄 交叉費(fèi)用和應(yīng)索賠的事項(xiàng)，防止出現(xiàn)漏洞。加強(qiáng)部門間的協(xié)作和配合。 結(jié)算制度中建立了會(huì)簽制度,由某項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理人員對(duì)每份結(jié)算進(jìn)行會(huì)簽，并通過(guò)與項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)人員和檔案管理 人員的溝通，使預(yù)算部能更全面地掌握建設(shè)過(guò)程中遺留的問(wèn)題，在結(jié)算 中加以處理和解決。10、多下現(xiàn)場(chǎng)了解實(shí)際情況。由于某項(xiàng)目項(xiàng)目資料不完善，許多結(jié)算必須的依據(jù)不夠充分，我們只有多下現(xiàn)場(chǎng)掌握實(shí)際情況，如采用的材料、施工具 體內(nèi)容、部

9、位等情況，必要時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，以保證結(jié)算的真實(shí)性、合 理性?？傊?，某項(xiàng)目的結(jié)算對(duì)預(yù)算部來(lái)說(shuō)是一次真正的考驗(yàn)，現(xiàn)在可以說(shuō)這是一次成 功的事后控制經(jīng)驗(yàn)。但成績(jī)之后也有不足。通過(guò)這次結(jié)算，我們充分體會(huì)到成本控 制需要通過(guò)嚴(yán)密的控制體系和完整的控制過(guò)程（事前、事中和事后控制）實(shí)現(xiàn)。某項(xiàng)目項(xiàng)目前期缺乏控制而產(chǎn)生的不良后果是明顯的，其中值得吸取的教訓(xùn)很多，我 們一直在總結(jié)和提煉，并在朗園項(xiàng)目的成本控制上加以改進(jìn)。目前，我們正在配合 工程中心新工作思路，進(jìn)行制度化和規(guī)范化建設(shè)，以期通過(guò)公司推行的規(guī)范化管理 制度，實(shí)現(xiàn)各部門默契配合、協(xié)調(diào)運(yùn)作，把朗園項(xiàng)目的造價(jià)控制好。同時(shí)，更重要 的是以朗園為起點(diǎn)，逐步摸索出

10、一套行之有效的、適合本公司具體情況的成本控制 機(jī)制，適應(yīng)公司今后的發(fā)展大計(jì)。第二部分 某項(xiàng)目成本分析一、總成本指標(biāo)某項(xiàng)目的總成本指標(biāo)，從不同的角度統(tǒng)計(jì)有以下幾方面的統(tǒng)計(jì)結(jié)果。如前文所述，按我部2001年7月確認(rèn)的分項(xiàng)工程和費(fèi)用內(nèi)容，某項(xiàng)目工程總成本2.626億，按建筑面積為123233平方米計(jì)算，每平方米建 筑面積成本2131元；按銷售面積為96102平方米計(jì)算，每平方米銷售 面積成本2733元（詳見(jiàn)附表一）。由于工程建設(shè)后期產(chǎn)生了一些事前沒(méi)有考慮到的新增項(xiàng)目，從而增加了工程成本，共計(jì)182萬(wàn)元（詳見(jiàn)附表三）;除上述工程成本之外，為配合營(yíng)銷而發(fā)生的工程費(fèi)用，如樣板房、售樓處、廣告工程、綠化等約

11、 1360萬(wàn)元，此部分費(fèi)用發(fā)生因隨營(yíng)銷需要，產(chǎn)生較多增加（詳見(jiàn) 附表四）;根據(jù)公司計(jì)財(cái)部近期明確的關(guān)于工程費(fèi)用明細(xì)內(nèi)容，樣板房、售樓處的費(fèi)用屬營(yíng)銷費(fèi)，燈光、園林、綠化等屬工程費(fèi)，按此劃分標(biāo)準(zhǔn)，某項(xiàng)目 工程成本應(yīng)增加919萬(wàn)元。由于缺乏前期控制，在某項(xiàng)目結(jié)算過(guò)程中不得不采用了 一些特殊辦法，獲得部分額外的核減額。經(jīng)分析，若按規(guī)范的方法、100%?合規(guī)定地計(jì)算，某項(xiàng)目的結(jié)算造價(jià)應(yīng)增加 1000萬(wàn)元左右。由于在大大小小各個(gè)分 項(xiàng)上均存在這樣的核減額，無(wú)法詳盡統(tǒng)計(jì)，這里只統(tǒng)計(jì)了幾個(gè)大項(xiàng)，見(jiàn)下表。結(jié)算項(xiàng)目核減數(shù)額（萬(wàn)元）核減理由備注13#樓土建506.9抹灰等按對(duì)我方有利方式套價(jià)；工程量少計(jì)仍是分歧45

12、#樓土建485.78腳手架等按對(duì)我方有利方式套價(jià)；工程量少計(jì)人工挖孔樁及大臨工程80鋼筋少算，護(hù)壁加厚未算；大臨工程少算司品硅249硅單價(jià)和數(shù)量按有利我方算法仍是分歧鉆孔樁仍是分歧基坑支護(hù)8竣工資料不齊全合計(jì)1329.68已結(jié)算573.78 ,存在分歧755.9 ,按一算為1001.73萬(wàn)元。半分歧計(jì)某項(xiàng)目主體工程（屬一類工程）的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)在深圳建設(shè)行業(yè)的一般行情相比偏高，目前一類工程往往按三類下浮 10嫩費(fèi)，而某項(xiàng)目是按 二類下浮5%總造價(jià)比三類下浮10嘀出約10.5%,高出部分的造價(jià)為 1592萬(wàn)元。綜上所述，按目前的成本類別劃分，某項(xiàng)目的“真實(shí)”建安工程成本，為 2.677 億元，成本

13、指標(biāo)為每平方米建筑面積2172元，每平方米銷售面積2786元。詳見(jiàn)下表。序號(hào)費(fèi)用內(nèi)容數(shù)額（萬(wàn)元）備注1我部2001年7月確認(rèn)的分項(xiàng)工程和費(fèi)用內(nèi)容26260其中含一半未消化的分歧共萬(wàn)元2新增項(xiàng)目工程造價(jià)182以時(shí)間為界3按新成本類別劃分加入的費(fèi)用919含泛光照明和園林綠化4特殊手段核減的數(shù)額1002應(yīng)加上5總包取費(fèi)方面可下浮的造價(jià)1592應(yīng)減去總造價(jià)合計(jì)267711+2+3+4-5-6每平米建筑面積造價(jià)2172建筑面積123233平米每平米銷售面積造價(jià)2786銷售面積96102平米二，造價(jià)水平對(duì)比總體水平中海地產(chǎn)在其項(xiàng)目建設(shè)中，采用大量分包工程和甲供材以降低成本，又借其付 款方式的優(yōu)勢(shì)將各類合同

14、定價(jià)維持在較低水平，同時(shí)，由于中海的前期造價(jià)控制工 作十分充分，在施工中變更和簽證很少，以至中海地產(chǎn)的成本水平在業(yè)界公認(rèn)是偏低的，低于萬(wàn)科地產(chǎn)。工程造價(jià)水平的高低，在造價(jià)管理行業(yè)普遍采用每平方米建 筑面積的造價(jià)指標(biāo)來(lái)考察。據(jù)我部初步了解，中海地產(chǎn)的同類工程造價(jià)指標(biāo)控制在 每平方米建筑面積2300元，其中不包括勘察、設(shè)計(jì)和監(jiān)理費(fèi)，而某項(xiàng)目工程造價(jià)中 包含勘察設(shè)計(jì)和監(jiān)理費(fèi)共 500萬(wàn)元。若按2300元/M2計(jì)，某項(xiàng)目的工程成本將達(dá)到2.834億元；更何況，某項(xiàng)目主體工程（屬一類工程）的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)實(shí)深圳建設(shè) 行業(yè)的一般行情相比偏高，目前一類工程往往按三類下浮10頹費(fèi)，而某項(xiàng)目是按二類下浮5%總造價(jià)

15、比三類下浮 10嘀出約10.5%。由此可見(jiàn)，某項(xiàng)目的結(jié)算成本 處于較低水平。各項(xiàng)造價(jià)指標(biāo)深圳建設(shè)工程價(jià)格信息是由深圳市建設(shè)工程造價(jià)管理站編印、每月定期發(fā)布、用以提供建筑市場(chǎng)信息和發(fā)布建設(shè)行業(yè)政策法規(guī)為主的內(nèi)部刊物?，F(xiàn)將某項(xiàng)目工程造價(jià)指標(biāo)與信息價(jià)上發(fā)布的參考指標(biāo)列表對(duì)比，以考察某項(xiàng)目各專業(yè)的造價(jià)指標(biāo)。2 .各專業(yè)工程綜合指標(biāo)（每 m指建筑面積）序號(hào)項(xiàng)目單位某項(xiàng)目指標(biāo)信息價(jià)指標(biāo)對(duì)比情況11-3#樓土建工程（15-24層指標(biāo)）元/m21600.5012601540較局24-5#樓土建工程（15-35層指標(biāo)）元/m21354.5016201980較低3給排水工程元/m267.82100150較低4通風(fēng)

16、與空調(diào)元/冷噸701175009500略低5強(qiáng)電工程元/m2125.96135163略低6弱電工程元/m2A小區(qū)智能化（對(duì)講、保安監(jiān)控、抄表）元/m29.517.524.1較低B停車場(chǎng)管理系統(tǒng)元/m23.03.24.3略低7燃?xì)夤こ淘?戶1797.6615002000在范圍內(nèi)8消防工程元/m248.2070 110較低9巾政道路工程元/125219002500較低上表對(duì)比結(jié)果顯示，僅1-3#樓土建工程指標(biāo)偏高，主要原因是1-3#樓大部分戶型是帶裝修的，而信息價(jià)指標(biāo)中室內(nèi)僅含粗裝修（乳膠漆）。分項(xiàng)工程單位造價(jià)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位某項(xiàng)目指標(biāo)信息價(jià)指標(biāo)對(duì)比情況1土石方工程1-3#樓元/m327.5430

17、.0.持平2土石方工程4-5#樓元/m329.0030.00持平3樁基礎(chǔ)工程1-3#樓元/m3814.59850略低4樁基礎(chǔ)工程4-5#樓元/m3896.5900持平5硅及鋼筋硅工程1-3#樓元/m31326.981400持平6硅及鋼筋硅工程4-5#樓元/m31440.291450持平上表對(duì)比情況顯示，三大分項(xiàng)工程的單位造價(jià)幾乎均與指標(biāo)持平，反映某項(xiàng)目項(xiàng)目在這幾個(gè)分項(xiàng)工程方面經(jīng)濟(jì)性一般。三，成本分析1,主要工料指標(biāo)（每100 m2建筑面積）序號(hào)項(xiàng)目單位某項(xiàng)目指標(biāo)信息價(jià)指標(biāo)對(duì)比情況11-3# 樓2人工工日623.60580.00略高3鋼筋T8.757.50偏局4硅3 m55.7045.00偏局5

18、模板3 m328.70300.00略高6砌塊3 m4.6015.00偏低74-5# 樓8人工工日537.92620.00偏低8鋼筋T9.658.50偏局6硅3 m62.0050.00偏局7模板3 m337.20320.00略高8砌塊3 m4.887.00偏低上表對(duì)比結(jié)果顯示，鋼筋、硅指標(biāo)均偏高，經(jīng)濟(jì)性較差。另外1-3#樓用工較多,主要原因是其中多數(shù)戶型含室內(nèi)裝修。2,土建工程成本構(gòu)成分析各項(xiàng)費(fèi)用比例序項(xiàng)目1-3# 樓4-5# 樓號(hào)造價(jià)（元）占比重造價(jià)（元）占比重1人工費(fèi)14,327,475.1219.32%14,069,899.9321.4%2材料費(fèi)36,671,514.4849.45%25,

19、548,303.2938.86%3機(jī)械費(fèi)9,039,954.7312.19%11,496,422.6017.49%4費(fèi)用11,739,334.1615.83%12,044,458.9418.32%5稅金2,380,496.693.21%2,588,065.733.936%合計(jì)74,158,775.49100%65,747,414.33100%分部分項(xiàng)工程造價(jià)比重序號(hào)項(xiàng)目1-3# 樓4-5# 樓造價(jià)（元）占比重造價(jià)（元）占比重1土石方工程1,341,152.551.85%1,181,623.921.8%2磚石，程2,073,349.352.86%2,092,388.983.18%3硅及鋼筋硅工程

20、42,344,173.3258.41%36,675,405.6155.78%4樓地面，程1,355,651.501.87%2,049,681.963.12%5屋面，程2,624,309.323.62%2,825,220.934.29%6裝飾工程9,605,552.0713.25%7,390,282.5811.24%7腳手架工程5,002,136.556.90%2,751,328.294.18%8垂直機(jī)械運(yùn)輸費(fèi)5,147,126.027.10%5,474,213.748.33%9超高補(bǔ)貼費(fèi)3,001,281.934.14%4,120,022.486.27%10簽證1,664,042.882.24

21、%747,985.891.14%合計(jì)74,158,775.49100%65,747,414.33100%3,項(xiàng)目建安成本構(gòu)成分析建安成本項(xiàng)目造價(jià)(元)指標(biāo)比重(%)一、前期工程費(fèi)用489,200.003.970.18臨電施工115,000.000.930.04通信管線及遷移工程35,000.000.280.01電纜鋪設(shè)工程10,000.000.080.00泵房遷移（含消防費(fèi)用）214,200.001.740.08周邊建筑物監(jiān)測(cè)（地質(zhì)）115,000.000.930.04二、巖土工程3,997,500.0032.441.48二、基礎(chǔ)工程14,884,034.74120.785.52樁基工程（含大

22、臨）15,113,300.00122.645.61沉降觀測(cè)費(fèi)8,600.000.070.00四、主體工程233,213,529.401892.4686.531-5#樓主體工程139,906,189.821135.3051.91分包工程16,721,441.69135.696.20a、塑鋼、鋁合金門窗制安8,359,388.1767.833.10b、防火門供貨及安裝2,710,040.5521.991.01c、入戶門制作安裝工程1,351,770.0010.970.50d、人防工程1,250,104.86213.890.46e、1-3#樓送裝修房木地板制安工程777,600.006.310.29

23、f、4-5#樓觀光電梯玻璃罩工程607,835.594.930.23g、1-3#樓送裝修房戶內(nèi)門制安工程509,400.004.130.19h、煙道工程422,451.003.430.16i、1-5#樓外墻涂料工程327,204.162.660.12j、1-3#樓送裝修房門檻石、窗臺(tái)板制安工程123,400.001.000.05k、白蟻防治工程120,000.000.970.04l、水池防護(hù)91,599.360.740.03n 4-5#樓地下室外墻防水工程38,648.000.310.01n、觀光電梯井道涂料工程32,000.000.260.01甲供材22,043,043.70178.878.

24、18a、1-5#樓外墻面?zhèn)骷?1-3#樓內(nèi)墻磚7,026,200.0057.022.61b、商品硅14,747,350.00119.675.47c、4-5#樓煙道耐火磚耐火泥52,097.500.420.02d、4-5#樓外墻文化石217,396.201.760.08安裝工程49,295,554.19400.0218.29a、常規(guī)水電21,255,000.00172.487.89b、消防工程5,890,000.0047.802.19c、通風(fēng)空調(diào)1,993,000.0016.170.74d、變配電設(shè)備及安裝3,906,486.7331.701.45e、發(fā)電機(jī)組消聲環(huán)保58,000.000.470

25、.02f、發(fā)電機(jī)設(shè)備安裝110,000.000.890.04g、電梯設(shè)備及安裝13,717,067.46111.315.09h、燃?xì)夤こ?,366,000.0019.200.88i、水電甲供材2,063,600.0016.750.77裝修工程5,247,300.0042.581.95住戶大堂裝飾1,044,000.008.470.39裙房外墻裝修4,203,300.0034.111.56五、室外配套工程11,842,846.8196.104.39小區(qū)智能化1,177,400.009.550.44安裝類2,005,000.0016.270.74景觀類7,500,000.0060.862.78道路

26、370,000.003.000.14信報(bào)箱制安費(fèi)用150,000.001.220.06永久性導(dǎo)示系統(tǒng)250,000.002.030.09泳池設(shè)備226,000.001.830.08泳池裝修93,500.000.760.03垃圾中轉(zhuǎn)站70946.810.580.03六、工程其他費(fèi)5,087,100.0041.281.89工程監(jiān)理費(fèi)1,400,000.0011.360.52燃?xì)夤こ瘫O(jiān)理費(fèi)75,400.000.610.03工程勘察（詳勘）95,300.000.770.04工程設(shè)計(jì)費(fèi)3,316,400.0026.911.23工程造價(jià)咨詢費(fèi)200,000.001.620.07合計(jì)269,514,210.

27、952187.03J00.00第三部分 幾個(gè)典型事例的回顧和總結(jié)1,三算單辦理由于小業(yè)主辦理房產(chǎn)證需要定額站核準(zhǔn)的三算單，為了實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)證的及時(shí)辦理（按規(guī)定應(yīng)在入伙后150天之內(nèi)），我部根據(jù)公司部署，在結(jié)算未完的情況下著手辦 理三算單。同時(shí)，為了配合財(cái)務(wù)成本核算方面的需要，三算單的審定造價(jià)越大越好， 但是，三算單是建設(shè)主管部門出具的合法文件，是施工單位向建設(shè)單位要求付款的合法依據(jù)。因此，既要使施工單位配合及早辦理，又要達(dá)到造價(jià)偏高的要求，還要 防范公司的風(fēng)險(xiǎn)，這的確是一項(xiàng)難度較大的工作。我們先后三次辦理三算單，前兩 次均因南京三建的不配合而擱淺，后經(jīng)多方努力才終于完成任務(wù)。一方面基本保證 了房產(chǎn)

28、證辦理的時(shí)間，另一方面核準(zhǔn)造價(jià)中加入總包單位承包范圍之外的工程造價(jià) 9356萬(wàn)元，且比實(shí)際結(jié)算造價(jià)高出 2868萬(wàn)元（詳見(jiàn)下表）。序號(hào)項(xiàng)目名稱核準(zhǔn)造價(jià)（萬(wàn)元）結(jié)算造價(jià)（萬(wàn)元）核準(zhǔn)高出結(jié)算造價(jià)（萬(wàn)元）分歧造價(jià)（萬(wàn)元）一分包工程及甲供材1人防工程146.328125.0121.3182防火門及門窗工程904.049980.77-76.72154.163小區(qū)智能化115117.4-2.44燃?xì)夤こ?67.6169.34-1.745消防工程584.9589-4.16室外給排水82.8111.22-28.427高低壓設(shè)備安裝58.658.60810kv外線電纜安裝88.588.509自動(dòng)扶梯173.66

29、81165.133.0981.1210日立電梯994.5611貨梯3333.13-0.1312發(fā)電機(jī)82115.8-33.813環(huán)網(wǎng)柜43.945.9-214干式變壓器4646015低壓配電柜150151.71-1.7116空調(diào)設(shè)備123123017面?zhèn)?80483.53-3.5318給水設(shè)備2828.1-0.119衛(wèi)生潔具1818020開(kāi)關(guān)插座3333021電線電纜206206022拋光磚等220220023電子鎖3434024應(yīng)急燈12.212.2025吸頂燈7.67.6026玻化磚等54.554.5027砂巖1212028文化石5.255.25029司品硅10001350-350249.

30、4730煙道工程21.5542.25-20.731觀光電梯玻璃外罩62.33560.781.5551-31小計(jì)5988.34二1-3#樓主體工程10348.688190.932157.75772.59三4-5#樓主體工程9130.08579201210.085一 三合計(jì)25467.10522598.652868.4551077.34通過(guò)這件事，我們總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)如下：首先必須做通施工單位的工作，使之配合，最好在合同中明確有關(guān)時(shí)間、內(nèi) 容（如在其承包總造價(jià)中包括分包和甲供部分的造價(jià)）、數(shù)額的要求；為防范風(fēng)險(xiǎn)，一方面在雙方蓋章的相關(guān)結(jié)算書上注明只作為三算單辦理的文 件不是雙方付款依據(jù)，另一方面，設(shè)法使

31、施工單位在甲乙雙方確認(rèn)真正的結(jié)算數(shù)據(jù) 之前拿不到定額站出具的三算單；做好咨詢公司的工作，保證在造價(jià)的數(shù)額上和時(shí)間上滿足我們的需要，并不會(huì)做不利于我方而利于施工單位的事;通過(guò)我們自己的關(guān)系或咨詢公司的關(guān)系做好定額站的工作，使之不會(huì)節(jié)外生枝；公司作好兩手準(zhǔn)備，由開(kāi)發(fā)部盡量做通國(guó)土局的工作，萬(wàn)一三算單不能及時(shí) 辦理，也不致嚴(yán)重影響房產(chǎn)證的辦理;我們必需全面而深入地掌握三算單辦理的所有細(xì)節(jié)要求，保證所需資料的完 備，在辦理中爭(zhēng)取主動(dòng)?？傊?，三算單的辦理，是我部配合公司項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的一個(gè)重大事項(xiàng)，各個(gè)項(xiàng)目的背景和情況不同（如投資主體的比例，施工單位的具體情況），可能出現(xiàn)不同的問(wèn)題，需采用不同的辦理方式。

32、不論怎樣，我們都要認(rèn)清情況，明確目的，在解決問(wèn)題的過(guò)程中積累經(jīng)驗(yàn)。2, 4#樓電梯大堂的結(jié)算4#樓電梯大堂原經(jīng)過(guò)招標(biāo)確定由廣東鵬達(dá)施工，后因照顧某種特殊關(guān)系而轉(zhuǎn)由深圳市建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司，具體負(fù)責(zé)人是李大榮（此人與土地合作方有親 戚關(guān)系）。合同于2002年3月6日簽定，合同價(jià)定為15.6萬(wàn)元，略低于與廣東鵬達(dá) 所簽合同的 15.96 萬(wàn)元，（計(jì)算公式：177688.278*370000/411828.3=159640.95 元） 工程竣工時(shí)間為 2002年8月20日。8月23日，收到李大榮報(bào)來(lái)的結(jié)算書，結(jié)算申報(bào)總價(jià)767564.17元，超出合同價(jià) 611564.17元。當(dāng)時(shí)正是總包工程結(jié)

33、算壓力很大，時(shí)間極為緊張的時(shí)期，但此事因關(guān)系到朗園項(xiàng)目的合作方，公司某位副總督促我們盡快完成，于是部門經(jīng)理 安排預(yù)算人員在周末加班審核此項(xiàng)結(jié)算，一周內(nèi)完成了初審和復(fù)核。由于結(jié)算資料 中沒(méi)有竣工圖作為工程量計(jì)算依據(jù)，僅有7份經(jīng)項(xiàng)目部簽署的增加工程現(xiàn)場(chǎng)簽證單，結(jié)算只能以合同加簽證的方式進(jìn)行。鑒于造價(jià)增加較大，且簽證內(nèi)容只有增加，沒(méi)有減少，為確保施工內(nèi)容的真實(shí)性和工程量的準(zhǔn)確性，我們辦理了會(huì)簽表，請(qǐng)項(xiàng) 目部確認(rèn)是否簽證內(nèi)容全是新增項(xiàng)目，與原承包合同內(nèi)容有無(wú)重復(fù)；是否簽證 中有對(duì)原承包內(nèi)容做更改，需扣減原合同造價(jià)的情況。十多天后，項(xiàng)目部將會(huì)簽表 反饋回來(lái)，對(duì)我們的提問(wèn)沒(méi)有做任何正面答復(fù)。此時(shí)，預(yù)算部一

34、再被要求盡快完成結(jié)算，我們只好先做出審核結(jié)果（51.2萬(wàn)元），并特別就其中問(wèn)題做了情況說(shuō)明。隨后，主管工程的副總專門召集預(yù)算部、項(xiàng)目部和原設(shè)計(jì)部的有關(guān)人員共同核實(shí)其 施工內(nèi)容和數(shù)量，發(fā)現(xiàn)簽證單中確實(shí)包含較多原合同內(nèi)的施工內(nèi)容，存在應(yīng)扣減的 部分未扣減的問(wèn)題。但是，由于時(shí)間關(guān)系，這時(shí)已經(jīng)無(wú)法詳細(xì)核對(duì)每條簽證并實(shí)地 測(cè)量具體數(shù)量了；而且，李大榮認(rèn)為甲方已經(jīng)簽證，說(shuō)明甲方已經(jīng)認(rèn)可施工內(nèi)容和 工程量，不能出耳反爾，加上他已經(jīng)在與我部核對(duì)過(guò)程中知道了51.2萬(wàn)元的初審結(jié)果，所以不同意再作調(diào)整。于是部門經(jīng)理親自與李大榮洽談， 商定結(jié)算價(jià)為49萬(wàn)元。另一方面，我部審核的單價(jià)在會(huì)簽過(guò)程中被某同事看后認(rèn)為有些價(jià)

35、格偏高，并直接向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。對(duì)此，我們?cè)诮Y(jié)算辦理完成后，重新復(fù)查了原審核結(jié)果，嚴(yán) 格按合同價(jià)、定額價(jià)和經(jīng)確認(rèn)的市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。復(fù)查結(jié)果表明，合理的總價(jià)應(yīng)為50.48 萬(wàn)元，略低于原審核的51.2萬(wàn)元，但高于結(jié)算審定的 49萬(wàn)元（詳見(jiàn)下表）。原審核 單價(jià)中存在未嚴(yán)格執(zhí)行合同價(jià)和定額價(jià)的現(xiàn)象，有的偏高，有的偏低，總體來(lái)說(shuō)， 土建施工內(nèi)容單價(jià)高于定額，裝飾施工內(nèi)容單價(jià)低于定額。內(nèi)容報(bào)價(jià)審核價(jià)復(fù)核價(jià)簽證內(nèi)容說(shuō)明增 加 簽 證造 價(jià)簽證122294.5115838.6319326.394#樓電梯大堂簽證224983.11859118033.1714#樓電梯大堂設(shè)計(jì)變更增加工程量簽證313920113306

36、213.6消防中心天花簽證489974.65954770477.7622-3#樓之間增加5樟玻璃門簽證5111933.844025.650016.83甲供材改乙供簽證648402.5725620.5425076.8214#樓A, B電梯廳外部裝飾簽證7280427.01175406.79154254.02臨時(shí)入伙，物業(yè)辦公室裝飾合計(jì)591935.59350359.56343398.59增加簽證含稅價(jià)611564.1361977.48354785.697原合同造價(jià)156000156000156000含稅總價(jià)767564.17517977.48510785.69應(yīng)扣材料超額量05977.48597

37、7.48最終造價(jià)767564.2512000504808.2（結(jié)算審定價(jià)：49萬(wàn)元）經(jīng)過(guò)這件事，我們得到以下幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)I。結(jié)算必須堅(jiān)持原則，不受干擾，不論是來(lái)自公司內(nèi)部還是外部的干擾，不論 是時(shí)間關(guān)系還是結(jié)算對(duì)方的特殊關(guān)系，都不應(yīng)成為影響結(jié)算質(zhì)量的因素；在任何情 況下，都必須嚴(yán)格要求、嚴(yán)格把關(guān)。不能太相信施工單位，要提高警覺(jué)，施工單位往往是不夠誠(chéng)實(shí)，總想鉆空子 的，比如這次簽證中包含了合同范圍內(nèi)施工內(nèi)容，且只報(bào)增加，對(duì)改掉的項(xiàng)目不扣 減；特別過(guò)分的是施工單位竟然在已簽好的簽證單上擅自加入一些內(nèi)容，若我部對(duì) 原件沒(méi)有直接留底，則無(wú)法查出；成本控制絕不僅僅是預(yù)算部的責(zé)任，各相關(guān)部門必須加強(qiáng)成本

38、意識(shí)，以高度 的責(zé)任心保證工作的質(zhì)量，這樣才能杜絕浪費(fèi)，反之則必然加大成本，增加結(jié)算的 難度。例如此項(xiàng)結(jié)算中，設(shè)計(jì)變化大，且在現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)增加和變化的內(nèi)容較多，事 后又未做好書面記錄或督促施工單位完成竣工圖，僅以簽證方式體現(xiàn)。但是簽證的 審查也不夠嚴(yán)格，出現(xiàn)了內(nèi)容重復(fù)和只增不減的問(wèn)題；簽證的表述含糊，對(duì)施工方 法、用料不說(shuō)明，對(duì)簽證發(fā)生的原因不說(shuō)明，影響計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性；還存在簽證工日 較多，有實(shí)物量還簽工日的現(xiàn)象。簽證單的管理和保存是十分重要的，應(yīng)有嚴(yán)密的簽署流程和發(fā)放使用制度， 此次結(jié)算中部分簽證單預(yù)算部始終沒(méi)有看到原件，還有簽證單被篡改的跡象；從為了工作的角度出發(fā)，該弄清楚的問(wèn)題一定要追究到底

39、，不能輕易放松要 求。雖然這樣容易產(chǎn)生誤會(huì)，得罪一些人。如這次項(xiàng)目部對(duì)會(huì)簽中提出的問(wèn)題避而 不談，我們也不好再?gòu)?qiáng)求，后來(lái)主管領(lǐng)導(dǎo)出面核實(shí)情況，才了解到確實(shí)存在我們所 擔(dān)心的簽證與合同內(nèi)容重復(fù)的問(wèn)題。另一方面，我們自己也要注意加強(qiáng)溝通，爭(zhēng)取 相關(guān)部門的配合。我們認(rèn)為，部門或個(gè)人相互之間有工作上的意見(jiàn)和建議應(yīng)直接溝 通、當(dāng)面提出，不應(yīng)背后搞小動(dòng)作，影響工作氛圍和工作效率，使簡(jiǎn)單問(wèn)題復(fù)雜化， 甚至造成鶴蚌相爭(zhēng)漁翁得利的后果，使公司蒙受損失。只要出發(fā)點(diǎn)是一致的，即把 工作搞好，就沒(méi)有無(wú)法解決的矛盾。我們?cè)诮窈蟮慕Y(jié)算審核中要注意：1）結(jié)算復(fù)核人發(fā)現(xiàn)審核中的問(wèn)題時(shí)要不礙情面，提出修改意見(jiàn)，原則性的東西一定

40、要堅(jiān)持。2）結(jié)算價(jià)格的依據(jù)需堅(jiān)持合同價(jià)第一、定額及信息價(jià)第二、市場(chǎng)詢價(jià)第三的順序，一定要有切實(shí)可靠的價(jià)格依據(jù)， 不要受施工單位報(bào)高價(jià)的影響。3）|在結(jié)算數(shù)量上，也同樣不能受施工單位上報(bào)方式 的影響，有實(shí)物量一定按實(shí)物量測(cè)算一下。4）對(duì)有疑問(wèn)的、不合理的簽證，結(jié)算人員有責(zé)任和權(quán)利要求相關(guān)部門和人員配合核查，必要時(shí)共赴現(xiàn)場(chǎng)了解實(shí)情。5）結(jié)算結(jié)果未完全成立之前，盡量不要讓乙方知道，避免造成我方被動(dòng)局面3,鋼筋的審核工程成本中鋼筋的成本是一個(gè)較為重要的組成部分。首先，鋼筋工程的造價(jià)占 土建工程造價(jià)的15減上，若去掉分包和甲供材，其造價(jià)占總包工程造價(jià)的比例更 高，達(dá)到25現(xiàn)上。其次，鋼筋的用量是反映工程

41、設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性的一個(gè)重要指 標(biāo)，不同的設(shè)計(jì)相差較大。止匕外，鋼筋的抽量計(jì)算繁瑣，始終是預(yù)結(jié)算中的難點(diǎn)問(wèn) 題之一。為了保證結(jié)算進(jìn)度和質(zhì)量，某項(xiàng)目的鋼筋審核委托給某咨詢公司進(jìn)行，但 審核效果并不理想，指標(biāo)不完全合理（詳見(jiàn)下表）。部位棟號(hào)數(shù)量（T）面積（M2）指標(biāo)(T/M2)對(duì)比情況地下車庫(kù)1-3# 樓382.2683996.310.0957接近4-5# 樓811.8327071.40.1148地下室1-3# 樓1377.4546464.460.2131差異較大4-5# 樓1165.3754221.480.2761地下室及車庫(kù)1-3# 樓1759.72210460.770.1682差異較大4-5#

42、 樓1977.20711292.880.17511-3# 樓1236.15912620.550.09794-5# 樓無(wú)架空層1-3# 樓無(wú)4-5# 樓286.8842383.880.1203塔樓1-3# 樓2166.50935886.70.0604差異大4-5# 樓3935.96150588.210.0778鋼筋合計(jì)1-3# 樓5162.3958968.020.0875差異較大4-5# 樓6200.05264264.970.0965電渣壓力焊1-3# 樓36420589680.6176差異大4-5# 樓116000642651.8050說(shuō)明：1, 4-5#樓架空層梁板鋼筋并入塔樓匯總。2, 1

43、-3#樓鋼筋不包括最后附表中129.707T。3,電渣壓力焊1-3#樓按每?jī)蓪哟罱樱?-5#樓按每層搭接。審核的詳細(xì)過(guò)程和問(wèn)題如下：為了方便咨詢公司計(jì)算，我們提供了施工單位的鋼筋下料單，但這反而使咨 詢公司有可能不按圖紙計(jì)算；從咨詢公司在施工單位下料單上所做標(biāo)注推測(cè)，有可能僅核對(duì)部分下料單而其他采用相同核減率指標(biāo)推算， 事實(shí)證明了我們的推測(cè)； 咨詢公司提交初步結(jié)果時(shí)，我們的分析不到位，只抽查了局部的計(jì)算結(jié)果，沒(méi)有從總體指標(biāo)的分析和對(duì)比上發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，延誤了時(shí)間。后來(lái)發(fā)現(xiàn)指標(biāo)上存在明顯 不合理時(shí)，又內(nèi)部組織人力計(jì)算兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，將結(jié)果反饋給咨詢公司，促使對(duì)方復(fù) 查其結(jié)果；目前，對(duì)方已復(fù)查并堅(jiān)持其審核結(jié)

44、果，我們雖從指標(biāo)上感到不合理，但又未 能自行計(jì)算或另外委托以證明我們的懷疑，就此不了了之，在總包的結(jié)算中仍采用其數(shù)據(jù)； 該咨詢公司負(fù)責(zé)某項(xiàng)目鋼筋審核的人員于審核之后就離開(kāi)了該公司，具體原因不明，可見(jiàn)對(duì)咨詢公司的一些個(gè)人行為我們是無(wú)法把握的；總之，通過(guò)這次鋼筋審核，我們認(rèn)為委托咨詢公司開(kāi)展造價(jià)業(yè)務(wù)，必須解決對(duì)其質(zhì)量的把握和控制問(wèn)題?？梢圆捎靡韵乱恍┓椒ǎ?通過(guò)考察和合作，找到有信譽(yù)和質(zhì)量保證的咨詢公司作為合作伙伴;通過(guò)研究和經(jīng)驗(yàn)積累,建立一套有效的檢查辦法和控制指標(biāo)，對(duì)咨詢公司的造價(jià)成果作到心中有數(shù); 通過(guò)合同的約束，對(duì)咨詢公司的造價(jià)成果文件提出嚴(yán)格要求，如詳細(xì)的指標(biāo)分析、計(jì)算底稿和電子文檔的提

45、供，監(jiān)督其計(jì)算過(guò)程和方法，同時(shí)也為今后的變更和調(diào)整提供方便； 采用有效的獎(jiǎng)懲辦法，約束咨詢公司的行為; 如有條件可同時(shí)委托兩家以上咨詢公司背靠背同時(shí)進(jìn)行，預(yù)算部對(duì)其結(jié)果橫 向?qū)Ρ?，萬(wàn)科常采用此方法。4,水電費(fèi)的扣除一般看來(lái)，某項(xiàng)目這么大的建設(shè)項(xiàng)目中，水電費(fèi)只是很小的一部分，其實(shí)不然，自2002年4月以來(lái)，某項(xiàng)目電費(fèi)我司共代交199萬(wàn)元，11月7日抄表到戶后停止代交；代交水費(fèi)44萬(wàn)元，且目前還在代交，水電費(fèi)合計(jì)約 243萬(wàn)元（詳見(jiàn)下表）。計(jì)費(fèi)周期費(fèi)用金額（元）2002年5月5月水費(fèi)8,939.002002.6.5-7.46月水費(fèi)20,915.602002.7.5-8.47月水費(fèi)33,508.24

46、2002.8.5-9.48月水費(fèi)41,114.402002.9.5-10.49月水費(fèi)45,773.112002.10.5-11.410月水費(fèi)45,903.802002.11.5-12.411月水費(fèi)44,256.202002.12.5-2003.1.412月水費(fèi)51,786.002003.1.5-2.41月水費(fèi)53,273.802003.2.5-3.42月水費(fèi)47,054.482003.3.5-4.43月水費(fèi)50,120.10水費(fèi)合計(jì)Y 442,644.732002.4.3-8.12電費(fèi)711,943.972002.8.13-10.1電費(fèi)839,367.752002年10月電費(fèi)439,833.2

47、0電費(fèi)合計(jì)1,991,144.92我司代交水電費(fèi)合計(jì)2,433,789.65自水電費(fèi)從總包交轉(zhuǎn)由我方代交后，其扣除問(wèn)題沒(méi)有很好地解決。由于沒(méi)有明 確的計(jì)量，缺乏詳細(xì)的記錄，水電用量的分?jǐn)偵洗嬖陔S意性，在結(jié)算中施工單位往 往不接受，難以扣除；尤其電費(fèi)方面，數(shù)額大，問(wèn)題卻更多，幾次抄表的數(shù)據(jù)意義 不明，分?jǐn)偤罂倲?shù)對(duì)應(yīng)不上，電費(fèi)單價(jià)難以計(jì)算。為保證我司不吃虧，預(yù)算部采用 了多種計(jì)算方法對(duì)比，對(duì)電的單價(jià)計(jì)算出幾種不同標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)不同施工單位采用， 使我方最終在結(jié)算中的水電費(fèi)方面收入大于支出。（詳見(jiàn)下表）單位水費(fèi)電費(fèi)水電費(fèi)合計(jì)備注扣回部分用戶華潤(rùn)公司12209851220985已扣中國(guó)銀行6389.446

48、30152690.4電費(fèi)已扣金地物業(yè)313515.17307253620768.17電費(fèi)已扣小業(yè)主220168220168電費(fèi)已扣本公司（售 樓處，樣板 房，室外照 明燈，現(xiàn)場(chǎng) 管理等）7361.70118309.00125670.70總包單位中建一局5833.8239652245485.8乙方已認(rèn)可南京三建5833.8129465.62135299.4已扣分包單位華泰11428.511428.50已扣資中6528.310147542.30已扣裝典15001500.00已扣設(shè)計(jì)裝飾30003000.00已扣雅博15001500.00已扣拓步24502450.00已扣旭日泰277.8277.80

49、已扣車安公司500500.00已扣扣回合計(jì)2,649,266.07支付部分Y 442,644.731,991,144.922,433,789.65收入-支出215,476.42通過(guò)水電費(fèi)的結(jié)算，我們總結(jié)出以下幾點(diǎn)水電費(fèi)我方盡量不代交，施工期間由總包交納，驗(yàn)收后及時(shí)移交到物業(yè)公司; 并盡早辦理抄表到戶，這就需要事先計(jì)劃和協(xié)調(diào)內(nèi)部管理與外部關(guān)系；分包合同上要明確造價(jià)是否包水電費(fèi)，如何繳納，是否含在配合費(fèi)中交給總 包單位；結(jié)算時(shí)則需要相應(yīng)的單據(jù)，以保證扣除；對(duì)沒(méi)有投入使用的變壓器及時(shí)報(bào)停，防止浪費(fèi)；如2#變壓器閑置未用，但2002 年8月13日至2002年10月1日期間我司交付該變壓器電費(fèi)95495

50、元現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)準(zhǔn)確記錄各分包單位的進(jìn)退場(chǎng)時(shí)間，并與水電費(fèi)分?jǐn)倰煦^；特別注意處理好費(fèi)用上的交叉和時(shí)間上的跨越情況，如地面園林施工用水電費(fèi)既有 總包代交時(shí)期的，也有我方代交時(shí)期的，還有抄表到戶之后的。水電用量分?jǐn)偪偭颗c供電局、水務(wù)局收費(fèi)總量必須一致，不留缺口，有條件最好計(jì)量，沒(méi)有辦法計(jì)量而需分?jǐn)倳r(shí)盡可能準(zhǔn)確估算，防止結(jié)算中扯皮；如能在進(jìn) 度款中扣除則盡早扣除，以免積累過(guò)多，乙方難以接受；采用靈活的單價(jià)，抓住大戶，以彌補(bǔ)小的遺漏和不足；這里主要是針對(duì)電費(fèi)單價(jià)，按每月實(shí)際度數(shù)與交納金額計(jì)算，電費(fèi)單價(jià)應(yīng)為0.874元/度；但中建二局收取我方1.2元/度，因此我方對(duì)該單位也收取 1.2元/度；對(duì)華潤(rùn)和金

51、地這樣的大戶， 水電費(fèi)是結(jié)算內(nèi)容之一，我們?cè)诮Y(jié)算洽談中盡可能抬高，最終以 1.0元/度和0.95 元/度結(jié)算；不僅注意從其他單位扣回的水電費(fèi)，也要注意我方應(yīng)支付的水電費(fèi)的計(jì)量， 如中建二局扣我司的泛光燈、樣板房、售樓處的費(fèi)用。5,與華潤(rùn)萬(wàn)方的結(jié)算6、與金地物業(yè)公司的結(jié)算與物業(yè)公司結(jié)算是每個(gè)樓盤都不可缺少的一項(xiàng)結(jié)算內(nèi)容。在配合計(jì)財(cái)部與金地物業(yè)公司結(jié)算過(guò)程中，我們感到最被動(dòng)的是未及時(shí)移交造成的水電費(fèi)我方代付、整 改費(fèi)用不斷增加。水電費(fèi)的問(wèn)題前面已提到，主要是計(jì)量不到位，不易扣款；而入伙后發(fā)生的很多整改和維修內(nèi)容責(zé)任方不明，例如垃圾的清運(yùn)往往很難分清責(zé)任方； 或即使明確了責(zé)任方，但已經(jīng)結(jié)算，只能在付

52、款時(shí)考慮，若已完成付款則我方蒙受 損失，例如水池防護(hù)工程施工較早，施工驗(yàn)收時(shí)清洗過(guò)水池，但入伙后因水質(zhì)問(wèn)題 需要再次清洗，水池移交給物業(yè)公司前這項(xiàng)費(fèi)用只能由我司負(fù)責(zé)。因此及早移交意 味著及早交付責(zé)任，至少我方比較主動(dòng)了。為保證盡早和順利地移交，我方應(yīng)提前 準(zhǔn)備詳細(xì)清單目錄，辦好相關(guān)手續(xù)，這是項(xiàng)目管理后期的一項(xiàng)十分重要內(nèi)容。因維 修整改工作涉及小業(yè)主、營(yíng)銷中心、工程中心、物業(yè)管理公司、施工單位、維修單 位等，應(yīng)有一個(gè)明確的流程規(guī)范整改事件的處理過(guò)程、保證既能盡快解決問(wèn)題、又 能正確地處理發(fā)生的費(fèi)用，如反索賠或扣除保固金，使甲方不承擔(dān)額外的費(fèi)用。7, 45#樓安裝工程的結(jié)算去年以來(lái)，預(yù)算部一直在招

53、聘安裝專業(yè)的預(yù)算工程師，但沒(méi)能實(shí)現(xiàn)。經(jīng)驗(yàn)豐富、 業(yè)務(wù)全面的安裝專業(yè)人員難招聘的現(xiàn)象在行業(yè)內(nèi)是普遍存在的。結(jié)算期間，我部始 終只有一名安裝預(yù)算工程師，其他人員對(duì)安裝雖略知一二，但不夠精通，對(duì)總包單 位的安裝工程結(jié)算無(wú)法復(fù)核，控制上出現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)。而這名安裝預(yù)算工程師業(yè)務(wù)上雖然全面，但是由于性格內(nèi)向，不擅口頭表達(dá)， 加上專業(yè)上的獨(dú)立性，平時(shí)交流就不多；去年職務(wù)上做了調(diào)整之后，工作態(tài)度有所 變化，雖然部門經(jīng)理多次強(qiáng)調(diào)和提醒，但效果還是不理想。在45#樓安裝結(jié)算審核過(guò)程中，沒(méi)有按部門要求把審定造價(jià)和分歧造價(jià)界定清楚，經(jīng)過(guò)反反復(fù)復(fù)的幾次才 勉強(qiáng)確定，并且總體造價(jià)指標(biāo)與 13#婁相比偏高。另外，考慮到承包單

54、位的性質(zhì)實(shí) 質(zhì)上是個(gè)人承包，我們更擔(dān)心出現(xiàn)問(wèn)題。對(duì)此，本著對(duì)公司、對(duì)預(yù)算部和對(duì)個(gè)人負(fù) 責(zé)的原則，去年我們?cè)ㄗh公司盡快成立審計(jì)部，但因人員招聘問(wèn)題未能實(shí)現(xiàn)。我 們又請(qǐng)外面的專業(yè)人員看了我方的結(jié)算審核結(jié)果，認(rèn)為確實(shí)存在一定問(wèn)題，至少?zèng)] 有作到100%勺嚴(yán)格，沒(méi)有堅(jiān)持“抓住一條理由”的原則。我們將情況向公司領(lǐng)導(dǎo)做 了匯報(bào)，但由于時(shí)間關(guān)系，南京三建的結(jié)算還是在此基礎(chǔ)上拍板了，安裝結(jié)算敲定1066萬(wàn)元。春節(jié)前后，我們配合計(jì)財(cái)部委托咨詢公司重新嚴(yán)格審核45#婁安裝工程結(jié)算，審核結(jié)果為984.47萬(wàn)元,低于我方最初審核結(jié)果 96.96萬(wàn)元,低于雙方拍板結(jié)果 81.53 萬(wàn)元。這是某項(xiàng)目結(jié)算中的一個(gè)敗筆 （

55、詳見(jiàn)下表）。序號(hào)內(nèi)容審計(jì)數(shù)值（元）甲方審核數(shù)值（元）施工方報(bào)送值（元）審計(jì)一甲方（元）審計(jì)一乙方（元）一地下室部分596878.3735319.-26054.-164495.強(qiáng)電工程570823.543287974262218.3336353.-40986.-115121.給排水安裝工程221232.11261215二地上部分4#樓地上強(qiáng)電工程1946316.56300162.6814851-712931-12276205#樓地上強(qiáng)電工程2613394.403.61.14.724#樓弱電預(yù)埋429183.285#樓弱電預(yù)埋598336.714#樓地上給排水工程1357362.573722774

56、3855817.58-629204.35-762247.935#樓地上給排水工程1736207.08三簽證4-5#樓電氣安裝工程簽證175621.87371075.91469477.62-80449.76-178851.474-5#樓給排水安裝工程簽證115004.28四按協(xié)議甲供材料6%利潤(rùn)補(bǔ)償8118081180900000-8820五乙供材料價(jià)格爭(zhēng)議0-52000005200000合計(jì)9844662.3410814288.5912301819.7-969626.25-2457157.36通過(guò)這件事情我們認(rèn)識(shí)到以下幾點(diǎn)：1,若工程結(jié)算在公司內(nèi)部審核，則專業(yè)人員必須配備齊全，一項(xiàng)結(jié)算至少兩人

57、經(jīng) 手，否則必然形成控制上的薄弱環(huán)節(jié)。去年以來(lái)，預(yù)算部一直在招聘安裝專業(yè) 的預(yù)算工程師，但行業(yè)內(nèi)普遍存在業(yè)務(wù)全面的安裝專業(yè)人員難招聘的現(xiàn)象，目 前招聘工作還在進(jìn)行中，預(yù)計(jì)四月份能招聘到位；2,必須通過(guò)公司審計(jì)部門或外審制度形成一種監(jiān)督機(jī)制，一方面通過(guò)具體的審計(jì) 業(yè)務(wù)檢查和監(jiān)督結(jié)算質(zhì)量，另一方面對(duì)所有有關(guān)人員形成思想上和行為上的顧 忌和約束，這才是對(duì)公司、對(duì)個(gè)人負(fù)責(zé)。3,要加強(qiáng)廉政建設(shè)，全公司上下都要樹(shù)立廉潔的風(fēng)尚，特別是預(yù)算部這樣的部門， 應(yīng)把品德放在第一位。4,部門內(nèi)要加強(qiáng)人才的儲(chǔ)備和培養(yǎng)，注意掌握員工的思想動(dòng)態(tài)，防患于未燃。第四部分 存在問(wèn)題和相關(guān)建議通過(guò)結(jié)算發(fā)現(xiàn)問(wèn)題與不足，促使我們思考和

58、改進(jìn)，走向更加成熟化和專業(yè)化,這是某項(xiàng)目結(jié)算最重要的收獲。在某項(xiàng)目結(jié)算過(guò)程中，我們遇到許許多多建設(shè)過(guò)程中遺留下來(lái)的問(wèn)題，在此主 要針對(duì)結(jié)算前的幾個(gè)階段分為五個(gè)方面，進(jìn)行具體的分析和探討。1,開(kāi)發(fā)前期項(xiàng)目定位關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，其重要性不言而喻。從成本控制的角度來(lái)看，在項(xiàng)目定位的同時(shí)，其造價(jià)水平也基本確定了，項(xiàng)目的成本控制工作也相應(yīng)開(kāi)始 了。項(xiàng)目的建設(shè)成本目標(biāo)首先是在項(xiàng)目的可行性分析時(shí)所做經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，以投資 估算的形式出現(xiàn)，并隨著項(xiàng)目的深入開(kāi)展而具體和細(xì)化；在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中針 對(duì)目標(biāo)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和動(dòng)態(tài)調(diào)整，保證后期目標(biāo)控制在前期的總目標(biāo)之下，最終從成本方面保證公司的預(yù)期利潤(rùn)得以實(shí)現(xiàn)。有了成本目標(biāo)

59、和動(dòng)態(tài)監(jiān)控，即使當(dāng)市場(chǎng)營(yíng)銷或其他方面要求項(xiàng)目做較大調(diào)整時(shí)，公司也能心中有數(shù)。但某項(xiàng)目項(xiàng)目前期缺乏控制，預(yù)算部（原合約預(yù)算部）這個(gè)擔(dān)負(fù)造價(jià)控制的職能部門在2001年4月才成立，而工程在1999年底就已動(dòng)工，因此成本控制工作沒(méi)有從頭開(kāi)始，沒(méi)能在前期制定成本目標(biāo)，因此也無(wú)法給公司提供整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本及工程用款計(jì) 戈山這樣一方面公司安排資金缺乏計(jì)劃，另一方面對(duì)成本及利潤(rùn)的預(yù)測(cè)缺少科學(xué)的計(jì)算，而公司領(lǐng)導(dǎo)只能通過(guò)前期可行性研究報(bào)告粗略得知，對(duì)變化情況無(wú)法及 時(shí)掌握。另外，某項(xiàng)目項(xiàng)目由于前期缺少市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)不準(zhǔn)，導(dǎo)致樁基開(kāi)始施工后又修改設(shè)計(jì)，一方面造成了工期拖延（如我公司支付湛聯(lián)停工窩工費(fèi)7.8萬(wàn)

60、元），另一方面造成了廢樁，明顯為廢樁的人工挖孔樁有 71條，鉆孔樁有9條, 估計(jì)造價(jià)約為人民幣160萬(wàn)元以上?？傊?，我們應(yīng)在項(xiàng)目前期既開(kāi)展成本管理工作，預(yù)算部應(yīng)參與前期經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和 投資估算，結(jié)合市場(chǎng)水平和項(xiàng)目定位要求，確立成本目標(biāo)和控制計(jì)劃，以便在項(xiàng)目 建設(shè)各個(gè)階段圍繞成本目標(biāo)，執(zhí)行控制計(jì)劃。2,規(guī)劃設(shè)計(jì)方面規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量和深度直接影響到成本控制工作，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性 是節(jié)約成本的根本途徑。具體有以下幾方面的問(wèn)題值得注意。在方案設(shè)計(jì)方面，首先要盡量提高可銷售面積與總建筑面積的比率，某項(xiàng)目 的指標(biāo)是78%不夠分經(jīng)濟(jì)；在高度上也要注意經(jīng)濟(jì)性，若某項(xiàng)目層高從3米降到2.8米，則平均每套住宅綜