2022年某大廈項目策劃操作大綱

1、 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc98815274 經營定位篇 PAGEREF _Toc98815274 h 2 HYPERLINK l _Toc98815275 一、項目分析 PAGEREF _Toc98815275 h 2 HYPERLINK l _Toc98815276 （一）地理位置 PAGEREF _Toc98815276 h 2 HYPERLINK l _Toc98815277 （二）項目現狀 PAGEREF _Toc98815277 h 2 HYPERLINK l _Toc98815278 （三）項目SWOT分析 PAGEREF _Toc9881527

2、8 h 2 HYPERLINK l _Toc98815279 二、項目經營選項分析 PAGEREF _Toc98815279 h 7 HYPERLINK l _Toc98815280 三、項目定位 PAGEREF _Toc98815280 h 11 HYPERLINK l _Toc98815281 招商篇 PAGEREF _Toc98815281 h 13 HYPERLINK l _Toc98815282 一、招商范圍 PAGEREF _Toc98815282 h 13 HYPERLINK l _Toc98815283 二、招商區(qū)域 PAGEREF _Toc98815283 h 13 HYPE

3、RLINK l _Toc98815284 三、招商條件 PAGEREF _Toc98815284 h 13 HYPERLINK l _Toc98815285 四、招商原則 PAGEREF _Toc98815285 h 14 HYPERLINK l _Toc98815286 五、招商策略 PAGEREF _Toc98815286 h 14 HYPERLINK l _Toc98815287 六、招商運作流程： PAGEREF _Toc98815287 h 15 HYPERLINK l _Toc98815288 七、招商目標及總體計劃 PAGEREF _Toc98815288 h 18 HYPERL

4、INK l _Toc98815289 八、招商準備相關工作 PAGEREF _Toc98815289 h 18 HYPERLINK l _Toc98815290 管理篇 PAGEREF _Toc98815290 h 19 HYPERLINK l _Toc98815291 一、商業(yè)管理宗旨 PAGEREF _Toc98815291 h 19 HYPERLINK l _Toc98815292 二、經營管理方面 PAGEREF _Toc98815292 h 19 HYPERLINK l _Toc98815293 三、經營服務方面 PAGEREF _Toc98815293 h 21 HYPERLINK

5、 l _Toc98815294 四、項目管理結構 PAGEREF _Toc98815294 h 22 HYPERLINK l _Toc98815295 五、人員配置 PAGEREF _Toc98815295 h 23 HYPERLINK l _Toc98815296 廣告宣傳篇 PAGEREF _Toc98815296 h 24 HYPERLINK l _Toc98815297 一、廣告目標 PAGEREF _Toc98815297 h 24 HYPERLINK l _Toc98815298 二、廣告宣傳受眾 PAGEREF _Toc98815298 h 24 HYPERLINK l _Toc

6、98815299 三、廣告媒介選擇 PAGEREF _Toc98815299 h 24 HYPERLINK l _Toc98815300 四、廣告方案 PAGEREF _Toc98815300 h 25 HYPERLINK l _Toc98815301 五、形象包裝方案 PAGEREF _Toc98815301 h 26 HYPERLINK l _Toc98815302 六、活動策劃（略） PAGEREF _Toc98815302 h 26 HYPERLINK l _Toc98815303 項目策劃、招商運作具體時間及工作內容 PAGEREF _Toc98815303 h 27經營定位篇一、項

7、目分析（一）地理位置 華美大廈位于著名商圈華強北商圈的振興路上，萬佳百貨華強店東側，項目南為金茂禮都，在與金茂禮都之間有一片廣場（約2000平方米）、北為單向行駛（東西向）的振興路，東為四號路，西為萬佳百貨。（二）項目現狀華美大廈原為一幢多層的工業(yè)廠房，隨著華強北商業(yè)區(qū)的形成而改變，一、二樓（即一層夾層）也隨之改為商鋪使用，項目的經營多年來也經歷了多次的改變，從中閣音像城到博恩凱音像再到美媚城。項目從2004年11月美媚城停業(yè)后至今一直空置。目前一樓大部分也經出租，商戶中有麥當勞、千色店等較具實力的品牌商戶，也有臨時出租經營音像的商戶。項目外立面均陳舊，二樓商場內由美媚城裝修過，把它分割成小面

8、積獨立商鋪（面積多在6-10）。項目南面的廣場已經鋪設廣場磚，金茂禮都一、二層商業(yè)裙樓一直空置，廣場把華美大廈與金茂禮都連成一片。（三）項目SWOT分析3.1總表優(yōu)勢分析（S）區(qū)位優(yōu)勢項目可塑性強人氣優(yōu)勢配套優(yōu)勢自有物業(yè)的劣勢分析（W）項目規(guī)模較小所在路段交通環(huán)境差項目形象較差地段機會分析（O）華強北商圈細分經營市場，進行獨特的市場定位威脅分析（T）華強北商業(yè)區(qū)的經營全面華強北商業(yè)大型新項目啟動，對本項目有直接威脅項目以往經營的不成功留下的暗影3.2優(yōu)勢分析（S）區(qū)位優(yōu)勢項目地處華強北商業(yè)區(qū)，為深圳的首席商業(yè)區(qū)，是全國有名的商業(yè)區(qū)之一，是本市商賈云集、商機最深厚的地方，華強北的電子專業(yè)市場是全

9、國的電子產品批發(fā)、交易中心，吸引全國各地的客戶。并且華強北是全國商業(yè)業(yè)態(tài)最全面的商業(yè)區(qū)，幾乎所有的商業(yè)業(yè)態(tài)都已經進駐華強北商圈。本項目所在區(qū)位極具發(fā)展?jié)摿Φ摹?yōu)勢應用：華強北作為深圳商業(yè)的制高點，是項目推廣宣傳的最有利之處，是項目推廣的重點之一。項目可塑性強華美大廈單層約2200，規(guī)模不大，但還可向上發(fā)展，整合3、4、5層，進一步還可以與南面的金茂禮都連成一起，作為一個整體商業(yè)項目推廣，項目規(guī)模近二萬，從而使項目達到一定的規(guī)模。而與南面的金茂禮都之間的廣場則成為室內廣場，如此規(guī)模的室內廣場是產品推廣、發(fā)布的最佳場所優(yōu)勢應用：整合項目可利用的一切有利的資源，使項目更具競爭力，投入資金改造，充分發(fā)

10、揮項目的潛力。人氣優(yōu)勢 華強北每日近百萬的人流量，為本項目帶來極大的人氣與人流優(yōu)勢應用：人流、人氣是今后經營的最大支持，大量的人流能提供給目標客戶信心的保證。自有物業(yè)的優(yōu)勢商業(yè)詐騙時有發(fā)生，并且在本項目也曾發(fā)生過。公司已經把物業(yè)買下，以自有物業(yè)招商，自有物業(yè)是對供應商的最直接的信心保證（不管是招商經營還是自營均是）。優(yōu)勢應用：利用自有物業(yè)作為項目推廣的宣傳賣點之一，樹立客戶對項目的信心。3.3劣勢分析（W）項目規(guī)模較小目前項目一樓大部分以街鋪形式出租，剩下為內部不利經營部分兩層總共可出租面積約3500平方米，單層面積僅2200，規(guī)模過小不利于項目的推廣。應對措施由于項目有拓展空間，向上、向南可

11、擴大項目經營規(guī)模所在路段交通環(huán)境差項目緊靠的振興路為單行線，只能從東向西走，由于道路是多年前規(guī)劃建設的，當初只是工業(yè)區(qū)的內部道路，道路較窄，通行能力小，華強北由于人流、車流大，是深圳交通狀況較差的區(qū)域，目前政府對華強北報交通整治已收到一定的效果。項目形象較差由于是多年前建設的樓宇，并且樓上為辦公及廠房用，外立面已經陳舊，甚至有部分外墻已經開始脫落，項目外觀雜亂形象較差。應對措施：對項目投入資金進行整治裝修。地段 項目雖處于華強商業(yè)區(qū)范圍，但卻是商業(yè)區(qū)的邊緣位置，相對于華強北商業(yè)區(qū)其他物業(yè)相比，地段處于劣勢。3.4機會分析（O）華強北商圈華強北商圈巨大的人量，每年數百億的市場銷售份額，經營任何產

12、品均有成功的可能，華強北在全國的影響力近年越來越大，市場銷售額近年飛速上升，是商業(yè)經營的金礦，是產品走向全國的平臺，吸引無數的商家前來投資。機會挖掘：目前華強北的商業(yè)正在升級換代進行中，抓住華強北調整的時機，是本項目成功的機會。細分經營市場，進行獨特的市場定位細分目標市場，選定適合企業(yè)發(fā)展的市場是目前企業(yè)成功的關鍵，在華強北商圈這樣業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)區(qū)，對市場進行細分是非常必要的，尋找獨特的市場定位是使項目成功的機會更大。機會挖掘：對華強北進行深入的調查研究，為項目定位正確選項取得是一手資料，為項目取得成功奠定基礎。3.5威脅分析（T）華強北商業(yè)區(qū)的經營全面 華強北人流雖然很多，每年的銷售額也非常

13、高，是商業(yè)經營的好地方，但也因為如此，吸引無數商家在此經營，使華強北成為全國業(yè)態(tài)最齊全的商業(yè)，在華強北經營的競爭非常激烈，其程度是其他地方難以相比的，在華強北經營沒有一定的實力與特色是難以生存的。華強北雖是商業(yè)經營的金礦，也是商業(yè)經營的陷阱。華強北商業(yè)大型新項目啟動，對本項目有直接威脅 華強北原是一個老工業(yè)區(qū)，在經濟發(fā)展的過程中逐步形成了一個商業(yè)中心，政府對華強北進行了大力規(guī)劃改造，把華強北由多層建筑為主變成了以高層建筑群為主，目前正在進行大規(guī)模的舊城改造，茂業(yè)東方時代廣場二期、華強廣場、中原廣場等多個項目正在啟動，項目規(guī)模少則數萬平方米，多則數十萬平方米，華強北商業(yè)規(guī)模還在不斷的增量中。項目

14、以往經營的不成功留下的暗影 本項目以往的多次經營失敗，給予商戶這里不適合商業(yè)經營的感覺，當然以往的經營失敗是多方面的原因，并非完全是地段的原因，但對項目的經營還是會有一定的負面影響的，特別是美媚城的經營教訓對項目影響更大。二、項目經營選項分析2.1百貨商店 項目經營規(guī)模較小，華強北的百貨商場很多，如萬佳百貨、茂業(yè)百貨、群星廣場、銅鑼灣百貨、東方時尚、天虹商場、新一佳、曼哈等眾多商場，不管是從規(guī)模還是地段，本項目均處劣勢，經營百貨商店本項目成功的可能很低，不適合本項目的發(fā)展。2.2專業(yè)市場 華強北是電子專業(yè)市場經營最成功的商業(yè)區(qū)，華強北的電子專業(yè)市場很集中，并且每一家的規(guī)模都比較大，本項目雖處華

15、強北商業(yè)區(qū)，但是處于商業(yè)區(qū)的邊緣，離華強北集中的電子專業(yè)市場較遠，使項目經營華強北的強項項目的成功可能較低。華強北曾出現過兩個服裝市場，但經營不成功，這與服裝業(yè)在深圳的總體經營有關，深圳服裝業(yè)是一個以做品牌為主的行業(yè)，而以批發(fā)為主的服裝批發(fā)市場不適合運作品牌服裝，如深圳曾經出現的萬眾城、福中福、東方巴黎等服裝批發(fā)市場的不成功，其市場要不轉型，要不就變成以零售中低檔產品的小商品市場。并且專業(yè)市場是以規(guī)模來贏得市場的，所以傳統(tǒng)的專業(yè)市場不適合本項目的發(fā)展。2.3專業(yè)賣場專業(yè)大賣場是以超市大賣場的方式經營專門產品，是近年發(fā)展最快的業(yè)態(tài)之一，是經營細分的結果。近年以家具、建材（裝飾材料）、家電、數碼通

16、訊產品最為突出，家具、建材對物業(yè)的硬件要求比較嚴格，本項目不具備條件，不適合發(fā)展該類賣場。家電、數碼通訊產品為電子產品，是華強北商業(yè)中心叫響全國的拳頭產品，在華強北路上已匯集國內主要的家電大賣場連鎖企業(yè)的家電賣場，本項目經營家電無競爭優(yōu)勢。數碼通訊產品大賣場在華強北的數量之多勝于全國任何地方，本項目地段處于劣勢的條件下，不適合發(fā)展此類賣場。本項目規(guī)模較小，地段相對較偏，是比較適合專業(yè)賣場的地方，選項適合選擇相對較冷門的產品，如匯集辦公產品一站式的大賣場。2.4餐飲娛樂華強北商業(yè)區(qū)是深圳餐飲業(yè)最多、最全的地區(qū)，項目南部的京華吧街是最近推出的餐飲、酒吧一條街，相對較偏的地方是比較適合發(fā)展餐飲娛樂業(yè)

17、，雖然本項目不處于華強北商業(yè)區(qū)的幾個主要餐飲匯集區(qū)，但從地段來看，本項目是較適合發(fā)展餐飲娛樂，只是餐飲業(yè)變化比較快，在華強北的競爭很激烈，本項目成功有一定難度。2.5、經營思路的提出通過對市場的調查及項目的分析及本項目的實際情況認為，本項目以招商經營為先，通過成功招商經營后再推出銷售經營權的總體策略。項目重點放在經營上，就項目的經營選項提出如下經營設想：推薦設想：“中國時尚品牌推介中心”，以深圳堅持做品牌的行業(yè)市場特點，挖掘華強北商業(yè)中心作為產品通向全國的橋頭堡優(yōu)勢，在華強北打造全國首個中國原創(chuàng)品牌基地，以品牌展示與零售相結合，提供品牌策劃、品牌推廣等增值服務為一體的品牌推介中心。項目以經營服

18、裝、鞋業(yè)、飾品、化妝品等中國原創(chuàng)品牌產品，進場產品須為中國企業(yè)（含港澳臺企業(yè)）推出的原創(chuàng)品牌，以統(tǒng)一管理，獨立經營為商場的經營管理方式（類似女人世界名店的管理方式）。優(yōu)點：1.做品牌利于企業(yè)的長期發(fā)展，獲取較高的經濟效益。2.填補市場的空白。3.利于一步的經營權銷售。缺點：須投入較多的資金進行工程改造。備選設想1：女性主題商場，女人的錢是最好賺的，這是所有商家共識，在深圳這個年輕女性占多數的特大型城市，女性主題是最具生命力的商場。項目可以以“搜美堂”（暫定名）為名，以“做女人的百寶盒”為商場的特色理念，商場采用統(tǒng)一管理，獨立經營的經營管理方式。優(yōu)點：1.資金投入少，見效快。由于原美媚城同為女性

19、主題商場，無須投入大量的資金進行工程改造，只作適當的整改即可投入使用。 2.利于下一步的經營權銷售。缺點：女性用品是大部分商場的重點商品，所占比重都很大，所以同類競爭很激烈，項目要取得非常成功不易。備選設想2：“辦公超市”，華強北周邊企業(yè)云集，對辦公設備、耗材的需求很大，項目打造深圳最具規(guī)模、產品最齊全的辦公用品超市，以一站式辦公用品商場為核心競爭力。優(yōu)點：填補市場空白，項目經營成功的機會很大。缺點：1.此設想為自營為主，公司需投入較大的資金，收益來自產品銷售的利潤。2.本設想主要是從經營角度考慮，對下步經營權的銷售不利。備選設想3：“匯食港”，定位為美食休閑娛樂中心，以特色餐廳、酒吧、保健休

20、閑中心為招商對象。優(yōu)點：1.華強北人流大，對餐飲的需求大，而且本項目相對較偏，比較適合發(fā)展餐飲娛樂業(yè)。2.餐飲娛樂的經營占地較大，項目只需出租與幾家經營者（甚至一家）即可，操作相對容易。缺點：1.由于華強北餐廳很多，經營成功的難度較大，招商也不易成功。2.由于各店承租的面積相對較大，能承受的租金相對較低，企業(yè)收益會較低。小結：與貴司充分溝通后，根據項目的實際情況，確定備選設想1為項目發(fā)展的總體思路，項目定位女性主題商場。項目的籌備將根據這一人總體思路展開。三、項目定位項目整體定位：立足華強北商圈，服務華強北，做深圳最具個性與競爭力的純女性主題商場，努力成為深圳女性主題商場中的佼佼者。項目功能定

21、位：女性特色商品的集散地，個性化商品的購物天堂。項目形象宣傳定位：“搜盡天下美女愛物” “做女人的百寶箱”作為商場的核心主題定位，突出項目專業(yè)為女性服務的特色主題，招商期及商場經營初期強調自有物業(yè)投巨資整改經營主題商場。商圈定位：以華強北區(qū)域為服務的核心，立足華強北商圈。目標消費者定位：以華強北及附近地區(qū)上班的年輕女性為基礎，鎖定1630歲的女性消費者，月收入在8001500元的消費者占65 %以上，月收入15003000元的消費者占30%，其他消費者占用5%。6、項目商品檔次商場以中低檔為基礎，合理進行中檔商品與中低檔商品的配比。7、項目管理項目運作采用以招商經營，商戶在約定的范圍內獨立經營

22、，商場統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一營銷，吸收大百貨的統(tǒng)一性及市場經營的靈活性相結合，開創(chuàng)新一代主題商場管理模式。招商篇一、招商范圍依據項目的定位，本商場作為女性主題商場，所有經營項目均針對女性而設，本商場采用招商經營，商戶獨立經營，對商戶的經營內容不作強硬的控制，只要是針對女性的商品均可經營，商場不作品類統(tǒng)一規(guī)劃，只作指導性建議。本項目的招商范圍為：服裝、精品、飾品、皮具、鞋業(yè)、箱包、化妝品、美容院。經營及招商重點為服裝與精品。二、招商區(qū)域 東門及華強北是深圳時尚、個性化商品的集散地，有數以萬計的經營者，不泛適合本商場定位的經營者，是本商場的招商主要地區(qū)。三、招商條件 1、基本租金：本商場按一樓均

23、價200元/月擬定租金，二樓均價150元/月擬定租金，商場根據各商鋪的具體位置分別定價。（具體定價略）2、合作條件合同一年一簽，合同簽訂時收取二個月押金及一個月租金。3、優(yōu)惠政策支持商家經營，“放水養(yǎng)魚”是運作商業(yè)物業(yè)一貫有效做法，對于一個新開的商場，給予商家一定的優(yōu)惠政策，支持其經營走上正軌。為此，對經營者給予二個月的免租優(yōu)惠政策。4、其他費用對于物業(yè)管理、水電費、空調費、廣告費等各種其他雜費采用一費制，按30元/月的標準收取。四、招商原則 搜美堂招商實行“四個優(yōu)先”的原則 ：1、廠家優(yōu)先：廠家直接合作優(yōu)先答約； 2、名優(yōu)品牌優(yōu)先：國內外著名品牌優(yōu)先引進； 3、獨家經營優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨家

24、經營的優(yōu)先引進； 4、特色項目優(yōu)先：擁有特色經營項目的商業(yè)機構優(yōu)先引進。五、招商策略1、充分現有客戶資源我商業(yè)策劃團隊成員在深圳從事招商、商業(yè)營運管理工作多年，擁有一大批現成的客戶資料，充分利用招商人員的客戶資料是商場開業(yè)籌備工作取得順利完成的最有效辦法，充分利用現有客戶資源網絡，是本項目招商取得成功的關鍵所在。2、廣告宣傳、形象包裝 今時今日，已經不是酒香不怕巷子深的年代，一個成功經營的商場少不了廣告宣傳的投入。本商場的廣告的目的是為了招商，但廣告宣傳的對象應放在目標消費者身上，我們通過廣告宣傳及形象包裝可以達到：吸引附合定位的商家的注意，引起其發(fā)生興趣，進而加盟商場。樹立商家的經營信心、增

25、加商家對我們的信任。吸引目標消費者，為商場成功經營打下基礎。（具體廣告策劃方案見廣告篇）3、優(yōu)惠政策的合理利用合理利用優(yōu)惠政策是吸引商家按時進場的有效手段，對不同商家分別對待是招商成功的有效手段之一，對于經營項目競爭力強，品牌好，需求面積較大者給予較多的優(yōu)惠，反之給予的優(yōu)惠就少。另外，通過限時、限量推出優(yōu)惠政策，如在開始招商時推出限時優(yōu)惠，在招商正式開始一周內給予較多的優(yōu)惠；在招商率過半時推出限量優(yōu)惠，推出2030間較多優(yōu)惠的商鋪招商。（所有優(yōu)惠均在租金總目標及優(yōu)惠政策控制范圍內）六、招商運作流程：（一）對目標客戶：招商人員與客戶接觸，進行業(yè)務洽談，填寫客戶談判表?？蛻粲谐醪胶献饕庀蚝蟮浆F場看

26、場地（看場地前要先到場地所屬樓層負責人處詢問該場地是否為其他客戶預留并確認該場地尚未簽約）。客戶確定合作意向后，到招商部辦公室簽訂合作意向書。由招商部負責人簽字后，然后交財務部蓋章。在合作意向書有效期內，簽訂招商合同。客戶要提供合同中要求的必備文件。我方先由場地所屬的招商部負責人簽字后，然后交財務部蓋章，合同文本與必備文件及客戶檔案一起收存。簽訂合作意向書及招商合同后，要辦理簽約登記并在第一時間在招商進度表上標注已租出的場地。（二）對直接到訪的客戶：客戶直接到招商部，前臺接待員首先接待，問明客戶意向，引領客戶到相應的招商區(qū)域，通知相關的招商經理接待。招商人員與客戶接觸，了解客戶欲經營品類的基本

27、信息，填寫客戶談判表?？蛻粽勁斜斫浵嚓P的招商部負責人認可后，招商人員與客戶進行合作條件洽談。客戶有了初步合作意向后，具體操作同“對目標客戶”中的2-5條。*招商流程示意圖*目標客戶招商人員與客戶接觸，了解客戶欲經營品類的基本信息，填寫客戶談判表，報相關的經營部負責人處審批客戶到招商部直接到訪的客戶前臺接待員首先接待，問明客戶意向，引領客戶到相應的招商區(qū)域，通知相關的招商人員接待。與客戶接觸，進行業(yè)務洽談，填寫客戶檔案表同意客戶有初步合作意向，看現場到場地所屬的招商部負責人處詢問客戶有意向的場地是否已為其他客戶預留，并確認場地是否已簽約確認場地未簽約或未預留帶客戶看場地?？蓱蛻粢竽妹壮邔嵉卣?/p>

28、量經營場地的面積客戶明確合作意向在招商部辦公室，雙方簽訂合作意向書。由招商部負責人簽字，然后由總經理簽字后交財務部蓋章。在招商辦公室，雙方簽訂招商合同：核驗必備文件，填制合同文本，雙方簽字。由招商部簽字，然后交財務部蓋章。在合作意向書有效期內辦理簽約登記合同執(zhí)行在進度表上標注已租出的場地第一時間七、招商目標及總體計劃商場的開業(yè)籌備一般在三個月左右，本商場可以按2005年6月18日開業(yè)的總體目標計劃各項工作，本項目預計正式招商時間為1個半月到二個月，正式招商前要約需二周時間（從人員進場開始）進行招商準備工作。開業(yè)時預計進場率達90%以上。八、招商準備相關工作商業(yè)的運作是一個系統(tǒng)的工作，雖然本項目

29、的經營方式傾向于市場制，但要商場具競爭力，商場吸收大百貨的管理及營銷手段，本商場除商品經營管理外，其他需按大商業(yè)的運作。項目要成功操作需做好充分的招商準備工作（準備工作約需二周），在正式招商前須完成如下工作：1出具項目整改后的效果圖（包括外立面、門頭、商場內部、廣場等多幅）；2設計商場全套CIS；3設計制作招商所需的資料（宣傳資料、展板、現場布置）；4出具商場的平面規(guī)劃圖；5確定各商鋪的價格、面積及優(yōu)惠辦法；6商場管理機構的設置及運作程序的確定；7完成招商簽約的各類文件（意向書、租貸合同）的起草、印刷；8完成商場針對戶的其他各類管理文件（管理合同、消防責任書、裝修管理辦法、商戶管理手冊）。管理

30、篇一、商業(yè)管理宗旨 1、維護良好的整體形象和秩序 2、確保消費者滿意 3、使物業(yè)保值增值 4、為業(yè)主創(chuàng)造最大贏利機會 二、經營管理方面 1、商場形象管理 對商場進行統(tǒng)一的形象(CIS)策劃和管理，以確保商場良好的形象和信譽。理念設計(MI)：發(fā)展目標，經營定位、商場理念、廣告宣傳語等；行為設計(BI)：經營守則、店員儀容儀表、著裝規(guī)范、禮貌用語、行為規(guī)范等；視覺設計(VI)：標準色、店標、店旗、胸牌、包裝袋、印刷品、辦公用品等。 2、銷售現場管理 對銷售現場進行統(tǒng)一、有序、科學的管理、確保良好、美觀的銷售環(huán)境和秩序。店鋪裝潢：統(tǒng)一規(guī)定和要求，不得隨意裝修，應維持商場的整體形象。貨架使用：使用較

31、為高檔和美觀的開架式貨架，并按規(guī)定擺放。商品陳列：按規(guī)定對商品進行陳列擺放，不得占用過道和亂堆亂放。 店內廣告：店內品牌和商品文選宣傳、POP等，按規(guī)定設計展示、不得亂貼亂掛； 現場促銷：促銷活動應遵守商業(yè)街的統(tǒng)一規(guī)定和要求，不得破壞商場正常的經營秩序。3、市場營銷推廣營銷策劃：制定商場整體營銷和競爭策略，制定全年和階段性的市場推廣計劃。 宣傳促銷：對商場進行統(tǒng)一、有效的宣傳推廣，舉辦整體和主題促銷活動。 品牌演繹：傳播品牌故事、品牌時尚、舉辦品牌推廣、時裝表演、沙龍等活動。 4、顧客服務規(guī)范 售前服務：提倡主動、微笑和站立服務，但不得爭客、搶客。售中服務：耐心熱情介紹，禮貌迎送顧客，但不得強

32、行買賣，嚴禁與顧客爭吵。 售后服務：質量三包，送貨安裝跟蹤服務等。5、經營指導管理教育輔導：專家講習，經營者交流會，店員培訓，外出觀摩，銷售服務與建議等。銷售協(xié)助：提供營銷策略、宣傳展示、商品陳列、店頭促銷等協(xié)助服務。 信息服務：為經營者提供國家政策、市場動態(tài)、競爭狀況等信息服務。 6、租戶調整：替換不合理或無法繼續(xù)營運的租賃經營戶。 三、經營服務方面 1生活服務：提供就餐、休閑、娛樂、商租房、店鋪租房等方面的服務。 2辦公服務：提供傳真、文印、電子郵件、會議、信件收發(fā)、書報訂閱等服務。 3專案服務：為品牌提供策劃設計、陳列展示、廣告宣傳、市場推廣等度身訂做服務。 4辦證服務：為經營者提供必要

33、的工商、稅收、許可證辦理服務及爭取稅費優(yōu)惠。5人事服務：為經營者提供人員招聘、培訓、管理、檔案等服務。 6其它服務：提供經營者所需要的其它服務，為經營者創(chuàng)造最大的方便條件和贏利機會。通過科學、有效的管理和有針對性的專業(yè)服務、形成“統(tǒng)一形象、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協(xié)調”五個統(tǒng)一樹立搜美堂良好的品牌形象和信譽，提高經營者的經營管理水平，形成1+12的整體合力，創(chuàng)造搜美堂最大的競爭優(yōu)勢和顧客滿意度，提升每個經營者的銷售業(yè)績。四、項目管理結構企劃部樓層經理財務部管理部物業(yè)部保安部總經理根據項目的具體情況，以精簡實用的原則對本項目運作組織機構進行規(guī)劃，建議設立四個部門。（見上圖）管理部：此部

34、門是本項目運作的核心部門，負責商場的營運管理，新商家的引進，設立二級部門企劃部，負責廣告宣傳、市場信息收集、定時策劃促銷活動、更換場內布置及宣傳品。財務部：負責租金、管理費等種類費用的收取及日常財務管理。保安部：負責的安全防護工作。物業(yè)部：主要負責商場的物業(yè)管理、排污、供水、供電、機電設施維護、日常裝飾施工審批及總控室工作安排。五、人員配置本項目全面啟動后員工總人數約28人。各部門人員設置如下：管理部設總監(jiān)1名，樓層經理2人，企劃2人；財務部設會計及出納各1人；保安部設隊長1人，保安812人；物業(yè)部設主任1名，水電工、保潔員等其他共約8人；辦公室另設前臺文員1名。廣告宣傳篇一、廣告目標 通過廣

35、告宣傳活動，達到創(chuàng)立商場的知名度，樹立商場的形象，通過廣告宣傳活動，吸引目標消費者，為商場的經營打下基礎，樹立商戶的對項目的信心，使項目的招商取得成功。二、廣告宣傳受眾 通過傳達信息給消費者來間接為招商服務，目標消費者是我們廣告的受眾，我們的一切廣告活動主要是針對消費者，針對商戶的招商信息為次要廣告。三、廣告媒介選擇由于商場的規(guī)模較少，能夠投入的廣告費可能不會很多，而商場的商圈定位是服務華強北上班一族，在廣告媒體上主要依靠戶外廣告牌，所選擇的廣告媒介建議如下：1、廣告牌本商場物業(yè)外墻及樓頂；振興路東段（即華強北路與上步路之間的振興路）能使用的各類燈箱廣告牌；華強北商圈能使的各類廣告牌。2、報紙

36、選擇深圳晚報及晶報等費用較低的大眾媒體，商場類是報紙廣告內費用較低的一種。由于商場的籌備時間較短，在招商開始的二周內開始上商場的報紙廣告，主要是商場的形象宣傳，上報紙廣告時與報社聯合舉辦較有社會影響力的活動。3、宣傳印刷品宣傳印刷品主要是針對招商的，設計招商手冊及招商宣傳單。4、活動策劃“搜美堂杯誰是美媚的最愛”評選活動；策劃“搜美堂深圳最具個性女性用品專賣店搜尋活動”；通過活動傳播商場信息，擴大商場的知名度。5、現場形象包裝運用條幅、彩旗、展板等對物業(yè)及招商現場進行形象包裝，通過現場包裝渲染現場氛圍。6、小禮品通過贈送印有商場logo、名稱及其他宣傳商場形象的小禮品，同時宣傳商場形象。四、廣告方案1、廣告牌以商場內裝飾效果圖（或其他精美圖片）為背景美女商場logo、名稱商場的經營主題“搜盡美女愛物，做女人的百寶箱”2、報紙以半版，套紅的廣告方式，在正式招商開始后第二周