[河南]綜合住宅樓項目物業(yè)深化方案（ppt 共90頁）

1、xxxx房地產營銷策劃有限公司 xxxxxx項目物業(yè)深化建議1xx市場調研回顧2市場特征分析3需求量： 2010年xx主城區(qū)商品房成交32.9萬，月均銷量2.7萬，2011年1月成交量3.0萬，屬于正常銷售速度。數據來源：xx區(qū)政府信息網2009年xx主城區(qū)商品房成交量為25.2萬，2010年xx主城區(qū)商品房成交量為32.9萬 ，同比增長30.6%。在提高首付等調控政策出臺后，xx主城區(qū)商品房成交量不降反增，2010年第四季度同比上漲43.3%，環(huán)比大漲269.2%；2011年1月份繼續(xù)保持較高成交量，表明樓市調控政策對xx市場影響較小。2009年成交量：25.2萬2010年成交量：32.9萬

2、4理想名城康輝新天地匯澤國際城江南小鎮(zhèn)森林半島樂福國際2011供應量：截止2010年12月底，xx市場存量30.1萬，未來6個月1年，在售項目加推量達到18萬，兩者合計，今年xx市場總供應量約48萬。項目名稱推出面積明珠公館2期2.5萬理想名城2期2.9萬匯澤國際城3期2.5萬樂福國際2期1.6萬建業(yè)森林半島2期4.5萬亞星江南小鎮(zhèn)3期4.0萬截止2010.12月底存量30.1萬2011年新增量18萬48.1萬5市場存量：截止2010年12月末，xx主城區(qū)商品房存量為30.1萬。按照去年銷售速度2.7萬/月計算，在沒有新增供應量的情況下當前存量仍可銷售近1年。月均去化速度2.7萬/月62011

3、年xx主推產品：xx市場競爭態(tài)勢將由傳統(tǒng)的普通多層、高層，向電梯洋房領域轉變，電梯洋房將在下一輪競爭中脫穎而出。目前xx市場暫時沒有推出電梯洋房或電梯多層，因此建業(yè)森林半島、理想名城等項目后期將陸續(xù)推出此類產品，避免常規(guī)領域的激烈競爭。2011年主推產品項目物業(yè)類型建業(yè)森林半島2期 6層電梯洋房、疊加別墅（有少量贈送） 亞星江南小鎮(zhèn)2期 6層洋房、疊加別墅 （無贈送）理想名城2期 7層電梯洋房 （無贈送） 明珠公館2期6層洋房7市場供應結構：三房為主推產品，占市場供應量的55%，其中小三房（ 100以下）約占7%，大三房（ 125以上）約占20%；兩房供應量占25%。戶型比例一房5%兩房90以

4、上7%90以下18%三房100以下7%100-12528%125以上20%四房150以下5%150以上10%項目名稱一房兩房三房四房70-8081-9091-100100以上 90以下90-100101-110111-120121-130130-140140以上150以下150以上溫馨家園華宸上院明珠公館理想名家理想名城康暉新天地匯澤國際城建業(yè)森林半島德寶國際花園匯澤逸湖名居亞星江南小鎮(zhèn)亞星盛世新城中宇羅馬假日8熱銷及滯銷產品：當前市場供應和需求均以三房為主，中等面積三房和中等面積兩房客戶接受程度最高，此外，最近剛剛出現的LOFT戶型也深受客戶追捧；大戶型去化速度較慢。100以上兩房四房140

5、以上三房1、空間豐富、中等面積、較低總價是熱銷產品的首要特點；2、大面積三房、兩房以及所有的四房戶型去化速度普遍較慢；3、90的三房戶型盡管空間豐富、總價較低，但銷售速度并不快，只能算是平速去化產品熱銷產品：滯銷產品：110-120三室80-90兩室67LOFT986-93三房戶型消化速度較慢，118-119三房消化速度最快，表明重點項目借鑒建業(yè)森林半島產品分析：一期產品配比及銷售情況：戶型面積供應銷售套數所占比例銷售套數銷售率一房45-56307%28 92%兩房80-866014%53 89%三房86-9312028%97 81%118-1199222%90 98%126-1357618%

6、65 85%四房1514811%42 87%銷售最差銷售最好戶型面積應適度壓縮，不宜過度壓縮10從2008、2010年年初、2010年年末兩年時間的熱銷戶型，分析產品變化趨勢：2008年熱銷戶型2010年初熱銷戶型第一：100-120三房第二：80-90兩房第三：121-130三房第一：121-130三房第二：100-120三房第三：90左右兩房第一：67LOFT第二：100-120三房第三：80-90兩房2010年末熱銷戶型代表性戶型：經典125三房兩廳一衛(wèi)代表性戶型：經典115三房兩廳一衛(wèi)代表性戶型：67LOFT（4室2廳，5米挑高）2011年1月份，樂福國際項目開盤，全部為loft戶型，

7、深受市場認可。11產品演變趨勢：功能空間基本不減少的同時，適度控制面積，高附加值、高創(chuàng)新度、低總價產品深受市場追捧。功能空間：變化較小熱銷戶型2008年2010年初2010年末面積：逐漸變小總價：相對降低房價不斷上漲，“買得起、住得好”是客戶重點關注的問題第一：67LOFT第二：100-120三房第一：100-120三房第二：80-90兩房第一：120-130三房第二：100-120三房戶型：出現創(chuàng)新激烈的市場競爭中開始出現創(chuàng)新產品12快速路對xx影響：鄭上快速路在中原西路基礎上，向西打通至峽窩鎮(zhèn)老寨河村，然后向北折向xx市區(qū)，該道路對xx南部山區(qū)的拉動作用更大，對市區(qū)影響并不十分明顯。xx南

8、部山區(qū)有居易國際開發(fā)的五云山高端居住項目，鄭上快速路打通之后，將對該區(qū)域產生較大的帶動作用，有助于xx客流涌入該度假區(qū)。相比而言，xx老城區(qū)原本就有鄭上路與xx相連，路況好，距離近，因此快速路對xx老城區(qū)的影響要小的多。133月4日，xx版限購令再度出臺能否為xx以外區(qū)域帶來機遇？14xx版限購令核心要點限購范圍：市內五區(qū)及鄭東新區(qū)；已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，限購1套住房；持有本市居住證1年以上、在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)向其售房；擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市

9、區(qū)向其售房；無法提供1年以上本市居住證或社會保險繳納證明或個人所得稅納稅證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)向其售房。能夠為xx帶來一定利好，但不宜高估15小 結：第一，市場供應量大，截止2010年12月底，市場存量達到30.1萬，即使沒有新增供應量，現有存量仍可支持近一年的市場需求。第三，常規(guī)多層產品競爭激烈，高層接受度低，電梯洋房和疊加別墅成為下一輪競爭的突破點。第二，功能空間基本不減少的同時，適度控制面積，高附加值、高創(chuàng)新度、低總價產品深受市場追捧。結論：產品設計唯有立足創(chuàng)新和適度壓縮方可險中取勝16客戶需求特征分析17客戶需求特征分析來訪客戶家庭結構以三口和四口之家為主，3040歲

10、年齡段客戶相對較多，改善居住型特征比較明顯。成交客戶年齡結構成交客戶家庭結構數據來源：建業(yè)森林半島等重點項目來訪、成交客戶資料匯總18客戶需求特征分析環(huán)境、物業(yè)服務、價格位居客戶關注度前三名，這種特征與相當多客戶為鋁廠職工、居住在鋁廠家屬院直接相關。數據來源：建業(yè)森林半島等重點項目來訪、成交客戶資料匯總19客戶需求特征分析在客戶理想的物業(yè)類型中，花園洋房的認可度最高，其次為不帶電梯的多層。數據來源：建業(yè)森林半島等重點項目來訪、成交客戶資料匯總注：客戶對花園洋房的看法是：“小區(qū)綠化景觀好，外立面洋氣，一層帶私家花園”20客戶需求特征分析在客戶理想的戶型中，三房戶型認可度最高，其中兩衛(wèi)戶型高于一衛(wèi)

11、戶型，一房認可度最低?？蛻魧Ξa品的意向與當前市場供應結構比較吻合。數據來源：建業(yè)森林半島等重點項目來訪、成交客戶資料匯總21客戶需求特征分析客戶對陽光臥室（南向臥室）關注度最高，其次為陽光客廳（南向客廳），受關注度最小的是儲藏室。數據來源：建業(yè)森林半島等重點項目來訪、成交客戶資料匯總22客戶需求特征分析84%的客戶要求有暖氣，這與xx鋁廠家屬院有暖氣直接相關?？蛻魧τ谑欠裼信瘹獾膽B(tài)度項目名稱有無暖氣項目名稱有無暖氣項目名稱有無暖氣溫馨家園無樂福國際無匯澤逸湖名居有華宸上院無康暉新天地無亞星江南小鎮(zhèn)有預留口，未供暖明珠公館無匯澤國際城無亞星盛世新城有理想名家無建業(yè)森林半島有預留口，未供暖中宇羅馬

12、假日無理想名城有預留口，未供暖德寶國際花園無背景資料：在調查中發(fā)現，位于xx市區(qū)西部、鄰近鋁廠的項目有暖氣，可從鋁廠接供暖管道引入小區(qū)，市區(qū)東部的部分小區(qū)預留有暖氣接口，住房內部也安裝有暖氣片，但沒有供暖。暖氣初裝費普遍為55-60元/，建業(yè)森林半島為120元/（據銷售人員解釋是因為暖氣片檔次較高）。xx市政供暖管道暫未鋪設，區(qū)政府計劃與鋁廠合作共同解決全區(qū)供暖問題，但時間表暫未確定。數據來源：建業(yè)森林半島等重點項目來訪、成交客戶資料匯總23客戶需求特征分析小結：第二，相當高比例的客戶為鋁廠職工，原本在鋁廠家屬院生活過，對鋁廠家屬院較欠缺的因素比較關注，如對環(huán)境、物業(yè)服務等的要求，此外對暖氣也

13、有較高要求。第一，客戶的關注要素非常明顯的體現出改善型居住的特征，如要求洋房、三室戶型等。小 結：結論：改善型需求特征明顯，客戶對舒適性要求較高24市場結論改善型需求特征明顯，客戶對舒適性要求較高產品設計唯有立足創(chuàng)新和適度壓縮方可險中取勝多層退臺洋房電梯洋房小高層高層LOFT基于市場和客戶兩個層面，本案可選擇6類開發(fā)方向常見類型市場空白，舒適度高開始出現，可提升價格開始出現，適度提高容積率已有類型，可提高容積率已有類型，創(chuàng)新度高在此原則下25可開發(fā)物業(yè)類型對比26分類物業(yè)專項分析項目地塊可開發(fā)多層、洋房、小高層、高層等多種物業(yè)類型，各物業(yè)類型特點分明，我們如何取舍？問題：一、各物業(yè)類型經濟效益

14、如何？是否差距過大？二、各物業(yè)類型預期銷售周期多長？27分類物業(yè)專項分析普通多層：6層，市場主流產品，接收度相對較高（高于小高層和高層），5層、6層價格及去化速度非常低！物業(yè)類型多層容積率1.3土地面積（畝）200總建筑面積（）173334 單位建筑成本（元/）1250總建筑成本（元）21667 土地成本（萬元）10000稅收（萬元）4368銷售價格（元/）2800空置率10%總銷售收入（萬元）43680 凈利潤（萬元）7645 結合xx市場現狀進行經濟效益測算：純多層凈利潤為7600萬元28分類物業(yè)專項分析xx市場各類型物業(yè)銷售速度排序：LOFT洋房多層高層xx市場各類型物業(yè)客戶接受度排序：

15、LOFT5層洋房電梯洋房多層小高層高層 結合當前xx市場年均銷售速度（多層2.5萬平米/年），在本項目物業(yè)類型定位為純多層基礎下，靜態(tài)條件下預計本項目最快銷售周期為：純多層靜態(tài)最快銷售周期為6.9年純多層銷售周期評估：靜態(tài)條件下最快銷售周期6.9年。29分類物業(yè)專項分析結合xx市場現狀進行經濟效益測算：5層洋房凈利潤9653萬元物業(yè)類型5層洋房容積率1.1土地面積（畝）200總建筑面積（）146667 單位建筑成本（元/）1450總建筑成本（元）21267 土地成本（萬元）10000稅收（萬元）4547 銷售價格（元/）3100空置率0總銷售收入（萬元）45467 凈利潤（萬元）9653純5層

16、洋房：創(chuàng)新產品，市場空白，舒適度提升客戶接收度高！30分類物業(yè)專項分析xx市場各類型物業(yè)銷售速度排序：LOFT洋房多層高層xx市場各類型物業(yè)客戶接受度排序：LOFT5層洋房電梯洋房多層小高層高層純5層洋房銷售周期評估：靜態(tài)條件下最快銷售周期6.4年。 結合xx市場當前年均銷售速度（2.3萬平米/年），在本項目物業(yè)類型定位為純5層洋房基礎下，暫按年均銷售速度計算，靜態(tài)條件下預計本項目最快銷售周期為：純5層洋房靜態(tài)最快銷售周期為6.4年31分類物業(yè)專項分析結合xx市場現狀進行經濟效益測算：純7層電梯洋房凈利潤為14800萬元物業(yè)類型7層電梯洋房容積率1.5土地面積（畝）200總建筑面積（）2000

17、01 單位建筑成本（元/）1550總建筑成本（元）31000 土地成本（萬元）10000稅收（萬元）6200 銷售價格（元/）3100空置率0總銷售收入（萬元）62000 凈利潤（萬元）14800 7層電梯洋房：未來市場主流產品，多層升級版，客戶接收度高于多層！32 結合xx市場當前年均銷售速度（2.3萬平米/年），在本項目物業(yè)類型定位為純電梯洋房基礎下，暫按年均銷售速度計算，靜態(tài)條件下預計本項目最快銷售周期為：純7層電梯洋房靜態(tài)最快銷售周期為8.7年分類物業(yè)專項分析xx市場各類型物業(yè)銷售速度排序：LOFT洋房多層高層xx市場各類型物業(yè)客戶接受度排序：LOFT5層洋房電梯洋房多層小高層高層純7

18、層電梯洋房銷售周期評估：靜態(tài)條件下最快銷售周期8.7年。33分類物業(yè)專項分析結合xx市場現狀進行經濟效益測算：純小高層凈利潤為12400萬元純小高層：11層，入市項目較少，客戶接收度相對較低（低于多層）物業(yè)類型小高層容積率2土地面積（畝）200總建筑面積（）266668 單位建筑成本（元/）1950總建筑成本（元）52000 土地成本（萬元）10000稅收（萬元）8267 銷售價格（元/）3100空置率0總銷售收入（萬元）82667 凈利潤（萬元）12400 34分類物業(yè)專項分析xx市場各類型物業(yè)銷售速度排序：LOFT洋房多層高層xx市場各類型物業(yè)客戶接受度排序：LOFT5層洋房電梯洋房多層小

19、高層高層純小高層銷售周期評估：靜態(tài)條件下最快銷售周期12.7年。 結合xx市場當前年均銷售速度（2.1萬平米/年略低于全市平均速度），在本項目物業(yè)類型定位為純小高層基礎下，靜態(tài)條件下預計本項目最快銷售周期為：純小高層靜態(tài)最快銷售周期為12.7年35分類物業(yè)專項分析結合xx市場現狀進行經濟效益測算：純高層凈利潤為7400萬元物業(yè)類型高層容積率2.9土地面積（畝）200總建筑面積（）386669 單位建筑成本（元/）2200總建筑成本（元）85067 土地成本（萬元）10000稅收（萬元）11387 銷售價格（元/）3100空置率5%總銷售收入（萬元）113874 凈利潤（萬元）7419 純高層：

20、江南小鎮(zhèn)為代表，市場去化速度排在各類物業(yè)之后，客戶接收度最低36分類物業(yè)專項分析xx市場各類型物業(yè)銷售速度排序：LOFT洋房多層高層xx市場各類型物業(yè)客戶接受度排序：LOFT5層洋房電梯洋房多層小高層高層純高層銷售周期評估：靜態(tài)條件下最快銷售周期19.3年。 結合xx市場當前年均銷售速度（2萬平米/年，略低于全市平均速度），在本項目物業(yè)類型定位為純高層基礎下，靜態(tài)條件下預計本項目最快銷售周期為：純高層靜態(tài)最快銷售周期為19.3年37分類物業(yè)專項分析結合xx市場現狀進行經濟效益測算：純LOFT凈利潤為5200萬元物業(yè)類型LOFT容積率1.7土地面積（畝）200總建筑面積（）226668 單位建筑

21、成本（元/）3200總建筑成本（元）72534 土地成本（萬元）10000稅收（萬元）9747銷售價格（元/）4300空置率0總銷售收入（萬元）97467 凈利潤（萬元）5187LOFT：市場創(chuàng)新產品，銷售速度最快，受政策限制！38分類物業(yè)專項分析xx市場各類型物業(yè)銷售速度排序：LOFT洋房多層高層xx市場各類型物業(yè)客戶接受度排序：LOFT5層洋房電梯洋房多層小高層高層純LOFT銷售周期評估：靜態(tài)條件下最快銷售周期6.3年。 結合xx樂福國際項目LOFT物業(yè)月均銷售速度（3000平米/月），在本項目物業(yè)類型定位為純LOFT基礎下，靜態(tài)條件下預計本項目最快銷售周期為：純LOFT靜態(tài)最快銷售周期為

22、6.3年39分類物業(yè)對比分析各物業(yè)類型綜合對比：結合xx市場現狀本項目分類物業(yè)利潤及銷售周期測算：物業(yè)類型多層5層洋房7層電梯洋房小高層高層LOFT凈利潤（萬元）76009700148001240074005200靜態(tài)最快銷售周期（年）6.96.48.712.719.36.3高利潤低風險高利潤高風險低利潤低風險低利潤高風險9000萬7年純多層純5層洋房純7層電梯洋房純高層純LOFT純小高層按凈利潤角度排序：電梯洋房小高層 5層洋房多層 高層 LOFT 按項目風險排序：高層小高層電梯洋房多層 5層洋房 LOFT經咨詢，政策限制，已不能報批40分類物業(yè)對比分析按凈利潤角度各物業(yè)類型排序：電梯洋房小

23、高層 5層洋房多層 高層 LOFT 按風險角度各物業(yè)類型排序：高層小高層電梯洋房多層 5層洋房 LOFT個性因素重點關注：LOFT產品存在政策限制，已不能夠報批；多層產品5層、6層銷售難度極大，空置較高；5層洋房產品存在一定市場空白。電梯洋房利潤最高LOFT凈利潤最低洋房及LOFT風險最低高層極具風險LOFT存在報批難度多層產品易空置洋房具有市場空間建議物業(yè)類型為：5層洋房、電梯洋房、小高層41 物業(yè)選擇及產品建議42 在物業(yè)組合中，不同的物業(yè)類型由于其建筑類型、市場可接受程度、目標客戶群等因素的不同，對本案的貢獻不盡相同。主力產品塑造項目主體形象以舒適度、品質感沖擊市場，奠定地位。打破同質化

24、產品競爭現狀，以創(chuàng)新度、高贈送突破市場，打響首戰(zhàn)。調節(jié)項目容積率，以稀缺性、優(yōu)性價補充市場，利潤最大化?；?園 洋 房：5層退臺洋房，7層電梯洋房90墅、精裝住宅小 高 層創(chuàng)新產品搭配產品43花園洋房建議之：5層退臺洋房主力產品44 “花園”從宏觀層面：諸如中心綠地、廣場、組團綠地、樓間庭院等等。從微觀層面：屬于每戶業(yè)主私有的花園或者類似花園的室外空間，這更是花園洋房這種住宅產品的設計核心和精髓。例如地面層的庭院、地下或半地下庭院，二層及以上層的入戶花園、較大面積的陽臺、露臺、屋頂平臺、屋頂花園等等。 “洋房”更多地借鑒了西方建筑舒適度內容，從平面到造型立面、從局部到整體的思考，體現在建筑風格

25、、造型設計、立面設計以及裝飾細部等。這兩個要素缺失了任何一個都不能稱為“花園洋房”?；▓@洋房的要素 真正的花園洋房是“戶戶帶花園”的，不僅強調公共景觀，還要求將景觀體系引入建筑體內，融入建筑肌理，即保證每一戶花園洋房的私有景觀。45 以退臺為主要產品特征的情景花園洋房在國內是近年來萬科首創(chuàng)的，并且于2002年申請了專利。 所謂情景，就是在本來生硬的街面上通過退臺實現交流空間，增加鄰里的溝通，改善社區(qū)氛圍。萬科專利產品借鑒：情景花園洋房專利產品層層退臺花園露臺私家花園空中花園觀景露臺戶型基本形態(tài)四要素退退臺，讓沒有接地的樓層延伸更大的室外空間，增加室內空間與室外空間的接觸面 。露更多的室內空間暴

26、露給自然。院底層的私家小院。錯動靜相錯，室內和室外空間轉換相錯，增加空間的動感和層次感。46“情景花園洋房”產品特征 每戶不僅包含了室內空間，還包含了與外界情景環(huán)境容為一體室外水平空間，即戶內自有的情景花園和景觀露臺。 其建筑物的向陽面具有層層退臺的臺階狀結構，一層單元前面形成半圍合的情景花園。 二層在一層陽光房的部位退臺，形成二層的景觀露臺。三層在二層門廳的部位退臺，形成三層的景觀露臺。 公共樓梯上到四層為止，四層的兩戶分別設有戶內樓梯,每戶在兩邊側部位退臺，形成四層的景觀露臺。 四層半設有戶內樓梯，在坡頂的位置退臺，形成四層半的景觀露臺。 四層至四層半為復式戶型，以下為平層戶型。 露臺與廳

27、門連通，花園與陽光房或廳連通。 47花園洋房戶型的創(chuàng)新點借鑒：秉承原則：舒適度、私密性、景觀性、奢侈度升級。形態(tài)功能退臺方式室內空間退臺方式新穎多變成都萬科金色家園南北露臺交錯退臺無錫萬科東郡 底層和頂層附加值增高金地格林郡地下空間的利用金科十年城頂層三躍層復式蘇州萬科金色家園 緊湊型花園洋房上海萬科白馬花園室內兩步錯層億城天筑三錯躍空間復地別院 48 一層帶地下室，頂層復式； 底層私家停車場，贈送儲藏室； 一層、二層、三層獨立入戶；頂層復式私密性高。三層兩層一層/地下室四層/五層復式 162平方米專供本棟的停車位，每戶贈送的儲藏室挑空下沉客廳下沉庭院南露臺側露臺頂層主臥區(qū)域臥室+書房+衣帽間

28、+衛(wèi)生間大面積露臺贈送南露臺形態(tài)功能底層和頂層附加值增高金地格林郡49一層/地下一層二層/地下一層 一層二層均帶地下室； 一層二層獨立入戶，擁有南向花園、入戶花園和下沉花園三重庭院景觀。入戶花園入戶地下室入戶南花園入戶室外樓梯入戶入戶花園入戶一層地下室，通過一樓室內樓梯進入二層地下室，通過室外樓梯進入二層地下室一層地下室下沉花園下沉花園地下空間的充分利用金科十年城50 一層二層均帶地下室; 四層、五層、六層，一躍再躍，一戶三層形成空中美墅， 192平方米； 頂層挑空處可以靈活變動，改為家庭活動室； 南露臺、側露臺、北露臺，退臺方式層層不同，立面豐富多變。三層四層五層兩層/地下室一層/地下室六層

29、上五層上六層下五層上一層下地下室下地下室上兩層隔樓板，形成活動室南陽臺南陽臺退兩層臥室，側露臺側露臺退進深，南露臺退四層臥室，北露臺頂層北露臺頂層三躍層復式蘇州萬科金色家園51二層 89平方米五層66平方米 90平方米左右的2+1房，70平方米左右的1+1房，布局緊湊； 面積雖小，功能齊全且布局合理； 戶戶有露臺,面積雖小,仍然具有洋房的品質。三層以最小面積模塊組合的干濕分離衛(wèi)生間，強調功能性。利用客廳和臥室的交錯退臺形成露臺。面積雖小，仍然具有儲藏功能。減少臥室達到退臺效果。廚房位于房型中部，北側布置書房和臥室。臥室/客廳衛(wèi)生間/玄關廚房/餐廳書房/次臥/儲藏四進深設計功能緊湊上海萬科白馬花

30、園52南邊從二層延伸出陽臺+陽光房，利用陽光房和陽臺退臺的屋頂形成南向露臺；二至四層層層遞退，戶戶有露臺和陽光房；立面形態(tài)層次豐富立體?？偯鎸掃_到15米以上，南向采光面大； 三層四層五層兩層陽臺陽光房露臺退二層陽光房為露臺一半陽臺作為陽光房陽臺退三層陽光房為露臺三層陽臺作為陽光房退四層陽光房為露臺退臺方式退臺方式新穎，放大面寬成都萬科金色家園53三層南面大露臺，北面小露臺；四層北面大露臺，南面小露臺；五層退四層臥室形成大露臺。南北均有觀景場所，立面豐富有層次。三層四層五層退二層書房和臥室，南面大露臺退三層臥室，北面大露臺退四層臥室，改變布局，北面大露臺北面小露臺北面退客廳和臥室進深形成小露臺南

31、北交錯露臺無錫萬科東郡54 室內增加兩步錯層，劃分私密與活動空間，也讓居家更多動感； 一步陽臺/飄窗，銜接室內外空間； 轉角窗，室內更多與自然接觸。兩步錯層兩步錯層兩步錯層私家前庭私家后院一步陽臺/飄窗一步陽臺/飄窗轉角窗，陽光浴室多功能房陽光房陽光房一層陽光房退為露臺二層陽光房退為露臺三層兩層一層室內空間兩步錯層億城天筑55花園洋房建議之： 7層電梯洋房主力產品56電梯洋房案例項目 成都同天綠岸一期規(guī)模占地405畝，建筑面積40萬方容積率.12（洋房部分容積率）產品形態(tài)4棟4+1，7棟5+1退臺洋房，2棟7+1層電梯洋房戶數378戶（其中電梯洋房70套）銷售報價普通洋房平層4400元；電梯洋

32、房平層4200元。銷售速度06年6月一期推出洋房378套，其中退臺洋房銷售278套，約余30套左右,電梯洋房銷售約25套，戶型面積平層：101-134.48 ；躍層126-159。公攤系數普通洋房0.1，電梯洋房0.15建筑風格歐洲花園風格退臺樓層層層退臺57規(guī)劃模型一期13棟花園洋房7+1電梯洋房間距20-22米58套內126.45（底躍）同天綠岸-電梯洋房戶型圖一層：59同天綠岸-電梯洋房戶型圖二層：套內面積129.34 、露臺面積約13 露臺露臺面積約7 三層：套內面積約122 露臺60四層：套內面積117露臺面積約7露臺五層：套內面積117 露臺61六層：套內面積117 七-八層：套內

33、面積約159 露臺面積約50 62創(chuàng)新產品建議之：聯(lián)排90墅創(chuàng)新產品63【最創(chuàng)新產品代言者：90墅】【代表項目：綠地薔薇九里 】高層區(qū)低層區(qū)綠地薔薇九里位于上海市松江新城嘉松南路廣富林路口，與輕軌9號線松江大學城站隔街相對。占地約18.6公頃，地上總建筑面積25.96萬平方米，社區(qū)采取了高層與低層住宅分別成區(qū)，分別管理的方式，高層住宅由32棟1112層住宅組成，聯(lián)排別墅沿地塊西南部呈魚骨式緊密排列。是一座集原味英式聯(lián)排別墅、高層、商業(yè)街、廣場、會所于一體的醇正英倫風格居住區(qū)。64聯(lián)排別墅為基礎,戶型面積為80平方米和95-98平方米，閣樓、車庫、地下室、露臺全部免費贈送，一層一座主臥套房、三重

34、花園露臺、獨門獨院、有天有地，另加一個私家花園的車庫的設計。 【最創(chuàng)新產品代言者：90墅】【代表項目：綠地薔薇九里 】綠地薔薇九里90墅開盤10天狂銷280席，銷售金額逾6個億，小高層提前開盤！ 多角度挖掘建筑空間可塑部分 ,花90的錢享受150別墅優(yōu)質生活。65借鑒綠地90墅，打造xx獨具一格的“公寓面積、別墅享受”的創(chuàng)新產品。戶型1：建筑面積約108-111平米，2+1室兩廳雙露臺一花園1.超大地下室可做娛樂室2.獨立入戶花園，使得客廳充分采光，泊車位直接入戶3.次臥連露臺，客廳6.3米挑高可做一房4.一層一間主臥套房，享別墅氣質5.閣樓的用途較多，可娛樂休閑戶型2：建筑面積約88-91平

35、米，2+1室兩廳三露臺一花園1.超大地下室可做娛樂室2.獨立入戶花園，使得客廳充分采光，泊車位直接入戶3.雙露臺設計4.一層一間主臥套房，享別墅氣質5.閣樓最高處達4.1米，可做兒童房贈送面積：地下室、一半車庫、入戶花園、大露臺、二層6.3米挑高做一層、頂層各樓66創(chuàng)新附加價值建議之：精裝修住宅創(chuàng)新附加價值67 縱觀沿海房地產發(fā)達城市，或地產品牌大鱷諸如：萬科，近年開發(fā)的項目多為精裝修，或者部分精裝修。 最新數據顯示：北京：市中心新建樓盤的裝修比例達到70%左右。北京市居民愿意購買精裝修房的比例超過60%。 上海：上海市中心裝修比例從2002年的40%上升到2004年的70%以上，徐匯區(qū)全裝修

36、房的比例已經達到80%。 廣州：廣州新建裝修住宅占到其總量的50%。成都：成都中心城區(qū)裝修住宅占到其總量的40。 可見，精裝修住宅是房地產發(fā)展的必然趨勢。本案建議選取部分產品做精裝修住宅，以形成90墅、精裝修住宅的突破市場的兩大利器精裝修住宅漸成趨勢68項目概況：萬科朗潤園總占地面積約64畝，由高層電梯和多層花園洋房組成。從項目所在地至三環(huán)距離約10公里，車程約10分鐘，目前已開通309等公交車，交通便捷。產品以舒居二房、三房為主，80-140左右，住宅采用U5精裝系統(tǒng)，房屋交付時即可入住。成都：萬科朗潤園69U5，即Unit Integration，是單元一體化的英文解釋。 “U5精裝”并非

37、簡單的毛坯裝修，而是通過對人日常生活的洞悉，針對性“量身定做”人性化的合理家居空間，并以系統(tǒng)全面的解決方案來應對家庭居住中的各種問題。全面家居解決方案除了對戶型的調整和改革以外，更多的時間花在系統(tǒng)的集成上，復雜性和設計要求的技術性更高。2009.6.27，萬科朗潤園開盤，其“U5精裝”的青年主題社區(qū)加之合適的價格吸引了大量購房者，在萬科品牌的強大號召力下推出416套，開盤火爆，3小時售罄。70“U5精裝”的細部體現玄關整合系統(tǒng)玄關系統(tǒng)考慮到業(yè)主從一進門掛鑰匙扣、放挎包、脫鞋、穿拖鞋等一系列的動作放挎包掛鑰匙空間利用合理靴子目標客戶有大量年輕女士普通鞋傘頂部放置過季鞋71“U5精裝”的細部體現廚

38、房便捷系統(tǒng)廚房系統(tǒng)，從主人作業(yè)過程思考物品擺放，著力體現萬科房的人性化85cm高臺面，比常規(guī)高5cm，減少彎腰的勞累，弧形擋水邊，減少水花濺出弄濕衣褲洗菜盆下還可以放下小泡菜壇，可見萬科對重慶人生活習慣了解之細72“U5精裝”的細部體現衛(wèi)浴集成系統(tǒng)分離式衛(wèi)生間設計，馬桶和洗漱區(qū)分區(qū)域設置，使早上起床不再為搶廁所而苦惱為青年客戶量身定制。臟衣物籃一體化壁柜（帶鏡前燈）帶弧形擋水邊衛(wèi)生間不到4平米，但功能齊全，分隔合理73“U5精裝”的細部體現新收納系統(tǒng)臥室衣柜（0.8米深）置于過道，為滿足過道凈空1.1米，設計時將該區(qū)域寬度擴大為1.9米其他精裝修房（毛坯裝修）難以做到衣柜內部按物品大小設置功能

39、區(qū)域內部功能分區(qū)明細，便于查找74“U5精裝”的細部體現新廳房系統(tǒng)廳房設計預留充分的光源和電插，以保證居家、會客的光源要求。萬科充分考慮電視柜、預埋音響線、留足插座、無線上網、電話和網絡布線的細節(jié)設計，讓室內生活更輕松。75“U5精裝”的細部體現裝修材料摩恩龍頭、科勒潔具、能率熱水器、方太電器、西蒙開關、歐普照明國際國內一線品牌朗潤園的主力目標客戶是青年群體，他們崇尚品牌，但購買力有限。萬科準確的抓住了這部分客戶的心理需求，通過統(tǒng)一采購，降低了裝修成本，提高了產品性價比，摧毀了青年購房者最后的心理防線。76地塊價值分析及規(guī)劃建議77根據地塊位置、周邊環(huán)境等條件，對項目地塊進行綜合評估，可分為4

40、個價值區(qū)域。(地塊北至以及歐凱龍用地位置、規(guī)模尚未確定）地塊位置現時交通條件周邊環(huán)境A、B、C、D4個價值區(qū)域新鄉(xiāng)路濟源路ABCD金華路歐凱龍78地塊價值分析：A區(qū)：南臨城市主干道濟源路，具有一定商業(yè)價值，受過往車輛影響，居住價值相對較低。B區(qū)：地塊西側，臨近城市道路金華路，生活氛圍較好，居住價值適中；C區(qū)：項目最北側，臨近新鄉(xiāng)路，成熟度很低，車輛行人均稀少，商業(yè)價值一般，居住價值一般； D區(qū)：位于地塊中心位置，具有較好私密性，景觀性，居住價值最高；新鄉(xiāng)路濟源路ABCD金華路歐凱龍79新鄉(xiāng)路濟源路ABCD金華路規(guī)劃建議：商業(yè)： A、B地塊擁有一定商業(yè)價值，可規(guī)劃沿街商業(yè)；新鄉(xiāng)路車行人行均較稀少，建議C地塊取消或者規(guī)劃少量商業(yè)。沿濟源路可規(guī)劃2層商業(yè)，沿金華路可規(guī)劃12層商業(yè)；住宅：主要集中在D地塊。 90墅、 5層退臺洋房、7層電梯洋房主要分布D地塊，依次由南向北排列。 小高層主要分布B地塊、C地塊，與沿街底商相連。 為考慮整個社區(qū)采光因素，建議A地塊