房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(PPT)

1、房地產(chǎn)銷售根底(gnd)知識第一頁，共四十三頁。第一節(jié) 常識(chngsh)篇房地產(chǎn)：在我國所謂房地產(chǎn)，由兩局部構(gòu)成，土地及附著于土地上的一切建筑物。香港亦叫物業(yè)。其重要的兩大特性：位置固定性、無重復(fù)性。“五證： ?國有土地使用證?、 ?建設(shè)用地許可證?、?建設(shè)規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程開工證?、?商品房預(yù)售許可證?。“二書：?新建住宅質(zhì)量保證書?、?新建住宅使用說明書??！岸ń穑何覈蓪Α岸ń鹩忻鞔_規(guī)定。?中華人民共和國民法通那么?、?中華人民共和國擔(dān)保法?均規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。收取定金的一方不履行約定的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)

2、雙倍返還定金?！坝喗穑何覈蓪Α坝喗饹]有做出規(guī)定。在房地產(chǎn)行業(yè)常常也稱作“誠意金，是在正式交納定金之前，交納有效期較短的“少量(sholing)定金，數(shù)額一般較小，只要收取“訂金的一方認(rèn)可，如交納“訂金的一方無法履行承諾，“訂金可以退還，所以“訂金不具有懲罰性。第二頁，共四十三頁。七通一平：指道路(dol)、供電、供水、供煤氣天然氣、給排水、排污、場地平整。建筑面積：指建筑物外墻柱勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑物.1平方公里=100公頃=1500畝=100萬1公頃=15畝=1萬1畝=

3、666.67 第三頁，共四十三頁。建筑面積(jin zh min j)視圖第四頁，共四十三頁。套內(nèi)建筑面積：房屋按套(單元)計算的建筑面積為套單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套單元內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。公攤面積：各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用的建筑面積，指各套單元以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。占地面積：建筑規(guī)劃用土地之總面積?？馗撸核旖ㄖ偢叨?god)，有規(guī)劃部門規(guī)控。層高：下層樓面至上層樓面垂直高度。正負(fù)零：海平面高度水平位，通常為出地面?？蚣芙Y(jié)構(gòu)住宅：采用板梁柱框架承重，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系。第五頁，共四十三頁。第六頁，共四十三頁。框架(kun ji)梁第七頁，共四

4、十三頁?？蚣?kun ji)柱第八頁，共四十三頁。磚混結(jié)構(gòu)住宅：采用(ciyng)板梁磚墻承重，鋼筋混凝土磚結(jié)構(gòu)體系。磚混結(jié)構(gòu)(jigu)第九頁，共四十三頁。低層住宅：建筑層數(shù)1-3層的住宅。多層住宅：建筑層數(shù)4-6層的住宅。高層住宅：建筑層數(shù)7層以上(yshng)的住宅。小高層住宅：建筑層數(shù)12-18層的住宅。高層住宅：建筑層數(shù)18層以上的住宅。容積率：總建筑面積/總地塊面積。地下停車場、架空開放的建筑底層等建筑面積在計算容積率時可不記入。得房率：得房率是指套單元內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。復(fù)式住宅：復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排

5、臥室或書房等。用樓梯聯(lián)系上下。復(fù)式住宅(zhzhi)第十頁，共四十三頁。躍層：指一套住宅占兩個(lin )樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般在上層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間；二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間。躍層住宅(zhzhi)第十一頁，共四十三頁。第十二頁，共四十三頁。錯層：從門如廳向上或下兩三(lin sn)隔樓梯方能如入住戶如臥室等。 錯層住宅(zhzhi)第十三頁，共四十三頁。第十四頁，共四十三頁。第十五頁，共四十三頁。 花園洋房:源于上海，自19世紀(jì)中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明和生活方式與中國文化交織的產(chǎn)物。更為具體地說，它是當(dāng)時的國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商順應(yīng)上海租

6、界辟建而帶來的市場需求，針對特定少數(shù)階層、采用西方的建筑形式(xngsh)和新的工程技術(shù)、新型建筑材料開發(fā)出來的具有稀缺性的高利潤住宅產(chǎn)品，從現(xiàn)在房地產(chǎn)定義觀點(diǎn)來看，當(dāng)時的花園洋房相當(dāng)于目前房地產(chǎn)市場中的獨(dú)棟別墅。第十六頁，共四十三頁。第十七頁，共四十三頁?；▓@洋房和別墅有什么(shn me)區(qū)別? 洋房介于別墅和多層之間。這種房子比多層的房子戶數(shù)少，也比多層的房子配套全，綠化也更漂亮，層數(shù)也較少。和別墅相比較來說，垂直上來看別墅是一套房子包括地下室，一樓一直到頂樓，都是一個(y )產(chǎn)證。而洋房是一層一戶甚至是一層可能有兩戶。每層又各是各家，這一點(diǎn)和多層是一樣的。 第十八頁，共四十三頁。塔式高

7、層：以共用電梯、樓梯為核心布置多套住房的高層住宅，整個住宅只有(zhyu)一個單元。塔式高層(o cn)第十九頁，共四十三頁。板式高層：由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯(lut)、電梯的高層住宅。板式(bnsh)高層第二十頁，共四十三頁。期房：指消費(fèi)者在購置時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房成為期房。消費(fèi)者在購置商品房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。按揭：向開發(fā)商交付首期款按規(guī)定30%50%，可多交，將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行，向銀行貸款支付購房余款，向銀行按月平均償付借款(ji kun)本息。住宅間距：兩棟住宅間距外墻皮與外

8、墻皮與前面一般指南面住宅高度的比值。封頂：主體完工。工程建筑流程：地基主體水電安裝內(nèi)外墻裝修道路、綠化、環(huán)境土地使用權(quán)：指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何人、任何單位不得侵犯。第二十一頁，共四十三頁。土地(td)使用權(quán)證第二十二頁，共四十三頁。第二十三頁，共四十三頁。第二十四頁，共四十三頁。土地使用權(quán)出讓：指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。物業(yè)管理公司：是專門從事地上永久性建筑物、根底設(shè)施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，

9、具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。業(yè)主：業(yè)主是物業(yè)的所有人貨物(huw)業(yè)的使用人。房地產(chǎn)抵押：指債務(wù)人或第三人抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，房地產(chǎn)按結(jié)束語房地產(chǎn)抵押的一種形式。房地產(chǎn)開發(fā)：是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行根底設(shè)施、房屋建筑的活動。它包括定點(diǎn)選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項內(nèi)容組成。住房公積金制度：是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行一種房改政策。是指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、歸還、等環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個運(yùn)行機(jī)制和管理制度。第二十五

10、頁，共四十三頁。第二節(jié) 銷售(xioshu)案場常見問題及解決方案一、一屋二賣1、原因1沒作好銷控對答，現(xiàn)場經(jīng)理和銷售人員配合有誤。2、解決1先對客戶解釋，降低姿態(tài)，口氣婉轉(zhuǎn)，請客戶見諒。2協(xié)調(diào)客戶換戶，并可給予適當(dāng)優(yōu)惠。3假設(shè)客戶不同意換戶，報告公司上級部門，經(jīng)同意后，加倍退還定金。4務(wù)必當(dāng)場解決，防止官司。二、優(yōu)惠折讓一客戶一再要求折讓1、原因1知道先前的客戶成交(chng jio)有折扣。2銷售人員急于成交，暗示有折扣。3客戶有打折習(xí)慣。第二十六頁，共四十三頁。三、訂單填寫錯誤1、原因1銷售人員的操作(cozu)錯誤。2公司有關(guān)規(guī)定有調(diào)整。2、解決1嚴(yán)格操作程序，加強(qiáng)業(yè)務(wù)訓(xùn)練。2軟性訴求

11、，甚至可以通過適當(dāng)退讓，要求客戶配合更改。3想盡各種方法立即解決，不能拖施。四、簽約問題1、原因1簽約人身份認(rèn)定，相關(guān)證明文件等操作程序和法律法規(guī)認(rèn)識有誤碼率。2簽約時，在具體條款上的討價還價通常會有問題的地方是：面積的認(rèn)定、貸款額度及程序、工程進(jìn)度、建材裝潢、違約處理方式、付款方式。3客戶想通過挑毛病來退房，以逃避因違約而承擔(dān)的賠償責(zé)任。2、解決1仔細(xì)研究標(biāo)準(zhǔn)合同，通曉相關(guān)法律法規(guī)。2兼顧雙方利益，以“雙贏策略簽訂條約細(xì)那么。3耐心解釋，強(qiáng)力說服，以時間換取客戶妥協(xié)。4在職責(zé)范圍內(nèi)，研討條文修改的可能。5對無理要求，按程序辦事，假設(shè)因此毀約，那么各自承擔(dān)違約責(zé)任。第二十七頁，共四十三頁。公式

12、：綠化率： 綠化率 = 綠化面積/ 居住區(qū)總面積 100%容積率： 容積率 = 總建筑面積 / 總占地面積 凈 高： 凈 高 = 層高-樓板厚度(hud)得房率： 得房率 = 套內(nèi)面積 / 建筑面積建筑密度： 建筑密度 = 小區(qū)內(nèi)全部建筑的基地面積之和 / 小區(qū)內(nèi)總占地面積 100%哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：套單元門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層效勞的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出層面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。第二十八頁，共四十三頁。建筑面積(jin zh

13、min j)的計算方法 總建筑面積(jin zh min j)：A 總套內(nèi)面積：B 每戶套內(nèi)面積:b 總公攤面積：C=A-B 總公攤系數(shù)：D=CB 每戶公攤面積：E=bD 每戶建筑面積：b+E第二十九頁，共四十三頁。第四節(jié) 房地產(chǎn)銷售流程一：客戶接待(jidi)管理 1、客戶推開售樓處大門效勞即開始。 1客戶推開大門是我們效勞的開始； 2從此他就是我們的終身客戶。 2、房地產(chǎn)銷售人員迎客、問好(wn ho)、自我介紹。 1第一時間起身迎接，同時問好(wn ho)、自我介紹； 2問候、自我介紹用語一定使用標(biāo)準(zhǔn)：您好！歡送看房。我是某某某講清自已的名字。 3、介紹工程 1按次序進(jìn)行介紹，盡量突出賣

14、點(diǎn)；如：朝向、樓高、配置、周邊環(huán)境等，使客戶對工程形成一個大致的概念。按照銷售現(xiàn)場已經(jīng)規(guī)劃好的銷售動線，配合燈箱、模型、樣板間等銷售道具，自然而又有重點(diǎn)地介紹產(chǎn)品(著重于地段、環(huán)境、交通、配套設(shè)施、房屋設(shè)計、主要建材等的說明。 2聲音柔和，音調(diào)不易過高； 3用語文明； 4介紹簡單、專業(yè)。 4、請客戶入座，講解樓書資料。 1一定使用標(biāo)準(zhǔn)用語：“請那邊入座，讓我給您詳細(xì)介紹好嗎； 2介紹屬實(shí)、詳細(xì)、專業(yè)； 3做到不詆毀別的樓盤。 第三十頁，共四十三頁。微笑(wixio)第三十一頁，共四十三頁。請客戶(k h)入座第三十二頁，共四十三頁。遞交(djio)名片第三十三頁，共四十三頁。2、解決1立場堅決

15、，堅持產(chǎn)品品質(zhì)，堅持價格的合理性。2價格擬訂預(yù)留足夠的還價空間，并設(shè)立幾重的折扣空間，由現(xiàn)場經(jīng)理和各等級人員分級把關(guān)。3大局部預(yù)留折讓空間，還是由一線銷售人員掌握，但應(yīng)注意逐漸退讓，讓客戶知道還價不易，以防無休止還價。4以成交而暗示折扣，應(yīng)掌握分寸，切忌客戶無具體行動，而自己那么一瀉千里。5假設(shè)客戶確有困難或誠意，合理的折扣應(yīng)主動提出。6定金收取愈多愈好，便于掌握價格談判主動權(quán)。7照顧享有折扣的客戶，因?yàn)?yn wi)具體情況不同，所享有折扣請勿大肆宣傳。二客戶間折讓不同1、原因1客戶是親朋好友或關(guān)系客戶。2不同的銷售階段，有不同折讓策略。2、解決1內(nèi)部協(xié)調(diào)統(tǒng)一折扣給予的原那么，特殊客戶的折扣

16、要有統(tǒng)一解釋。2給客戶的報價和價目表，應(yīng)說明有效時間。3盡可能了解客戶所提異議的具體理由，合理的要求盡量滿足。4不以滿足要求時，應(yīng)耐心解釋為何有不同的折讓，謹(jǐn)請諒解。5態(tài)度要堅決，但口氣要婉轉(zhuǎn)。第三十四頁，共四十三頁。5、帶客戶看房。 1一定親自帶客戶看房； 2使用標(biāo)準(zhǔn)用語：請隨我來或請往這邊走； 3走在客戶前，替客戶開門、操作電梯； 4在樣板房重點(diǎn)把握最大限度突出賣點(diǎn)； 5不得詆毀別的樓盤。 6、替客戶設(shè)計購置方案。 1在尊重客戶的前提下，才可作消費(fèi)引導(dǎo)； 2方案設(shè)計合理可行，且不能出錯； 3房號提供一定準(zhǔn)確。 7、作好客戶登記。 1在尊重客戶的前提下，要求客戶留 ； 2客房執(zhí)意不留 ，不得

17、勉強(qiáng)(min qing)； 3將客戶特征及購置意向及時記錄，以方便后續(xù)跟進(jìn)。 8、禮貌送客至房地產(chǎn)銷售中心大門口。 1面帶微笑，主動替客戶開門； 2使用標(biāo)準(zhǔn)用語：再見，歡送再來！ 第三十五頁，共四十三頁。禮貌(lmo)送客至房地產(chǎn)銷售中心大門口第三十六頁，共四十三頁。 3目送客戶走出五米外。 9、如客戶表達(dá)認(rèn)購意向，那么可以收取預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用開據(jù)收據(jù)。 1預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用要由公司財務(wù)人員收??； 2預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用一定要有二人以上核數(shù)； 3開出(ki ch)的收據(jù)一定注明房號、金額大小寫、交款方式。 10、簽訂認(rèn)購合同。 1認(rèn)購合同一般由房地產(chǎn)銷售代表填寫； 2認(rèn)購合同不得填寫錯誤； 3填寫完

18、的認(rèn)購合同一定要由房地產(chǎn)銷售主管或主管助理審核無誤后才能與客戶簽訂。 11、提醒客戶交首期款房款。 到達(dá)約定交款時間前，一般需提前幾天提醒客戶預(yù)備首期房款，提醒時注意方式和語氣。 12、簽訂商品房買賣合同。 1先提供合同樣本給客戶審閱，在客戶在對合同確認(rèn)無誤后，用簽字筆謄寫； 2買方簽名一定是本人或有買方書面委托的代理人； 3客戶領(lǐng)取合同一定要簽字并經(jīng)過公司蓋章，方可有效。 第三十七頁，共四十三頁。 13、通知辦理按揭。 1提前三天第一次通知客戶，講請客戶必須攜帶的資料，辦理的地方、時間； 2提前一天第二次提醒客戶。 14、協(xié)助辦理入住手續(xù)。 1態(tài)度更加主動，必要時親自帶往管理處； 2一定向客

19、戶表示祝賀。 15、隨時向客戶提供房地產(chǎn)市場信息(xnx)。 1客戶入住后，了解他們的居住情況； 2如有新的信息(xnx)后，在客戶不拒絕的前提下，可以向客戶繼續(xù)提供并保持長期聯(lián)系。 第三十八頁，共四十三頁。二：房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場(xinchng)管理 房地產(chǎn)銷售(xioshu)流程現(xiàn)場的管理可以遵循以下原那么進(jìn)行： 1、樓盤客戶資源共享 如遇兩個以上客戶對同一物業(yè)的意向，應(yīng)遵循成交優(yōu)先原那么，先交定金者先得。 2、客戶登記，隨時跟進(jìn) 房地產(chǎn)銷售(xioshu)人員每人應(yīng)有各自客戶登記本，簡要記錄自己接待客戶以及每次跟進(jìn)情況。最多2個客戶記一頁，連續(xù)登記，不留空頁或撕頁；案場經(jīng)理或主管有權(quán)隨時抽查跟蹤及記錄情況。 3、現(xiàn)場接待輪序 房地產(chǎn)銷售(xioshu)流程一般情況下是由房地產(chǎn)銷售(xioshu)主管負(fù)責(zé)具體工程的值班安排，現(xiàn)場含公司接待遵循以下原那么：現(xiàn)場接待客戶應(yīng)詢問是否已接受公司其他同事效勞；詢問方式必須自然、貼切，尊重客戶，語氣和緩、親切，如“您好！“以前來看過房子嗎？“拿到過我們的資料嗎？“了解我們的資料嗎？ 4、業(yè)務(wù)交叉情況處理 確定前后順序以上門客戶登記本的登記為準(zhǔn)，誰接待時間在前3個月之內(nèi)且有回訪記錄，另一銷售(xioshu)人員自