2008年房地產(chǎn)行業(yè)最新稅收政策解析-12

1、2021年房地產(chǎn)行業(yè)最新稅收政策解析第一局部房地產(chǎn)行業(yè)最新稅收政策解析 _* c! b ?6 O2 X: R( v& l房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國2021年，房地產(chǎn)相關行業(yè)再度成為稅務部門重點檢查的對象。關于物業(yè)稅的征收，國家現(xiàn)在沒有具體方案，也沒有具體時間表。但可以肯定的是，物業(yè)稅將不會新增加稅收負擔。房地產(chǎn)稅改革一方面是統(tǒng)一稅制、整合稅種，將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并。另一方面是以房地產(chǎn)評估價值作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，客觀反映房地產(chǎn)價值和納稅人的承受能力，解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的計稅依據(jù)不合理的問題。 g. b/ f8 C$ c3 l該 稅種能夠讓

2、地方政府與房地產(chǎn)行業(yè)的利益關系徹底打破，由一次性土地出讓所得轉為分年按房產(chǎn)價值獲取稅收，這樣的變化可以直接弱化地方政府推高房價的沖動。 而且，物業(yè)稅隨房價上下而同步變化的特性，也能夠打擊投機房價上漲的行為，對非理性需求形成制約作用。所以，推行物業(yè)稅是讓房價向理性回歸的必要舉措。7 w9 + q* x房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國物 業(yè)稅征收時需要根據(jù)房屋性質、面積、價格變化等不同情況加以區(qū)分，并隨時調整。我國地區(qū)間經(jīng)濟開展差異較大，而且房屋管理系統(tǒng)尚不健全，這在客觀上難以保 證物業(yè)稅稅率等核心要素的合理制定和及時調整。而且，物業(yè)稅在開征后，物業(yè)管理費、土地增值附加、土地使用

3、費等稅費工程將會被整合，由此將會帶來如何平衡 各部門既得利益的問題。物業(yè)稅開征的預期將會強化開發(fā)商對抬高房價本錢的隱憂，進而令房價出現(xiàn)向下波動的可能性隨之明顯提升，對遏制房價上升有不可低估的 促進作用。物業(yè)稅涉及的方面太多，現(xiàn)在房地產(chǎn)部門、金融部門和稅務部門都沒有完全聯(lián)網(wǎng)，根本無法進行信息共享，開征物業(yè)稅從何談起？目前正在按照國務院既定的方案推進物業(yè)稅的改革，十個省市正在進行物業(yè)稅空轉的試點，2021年準備再選擇三到五個省市進行物業(yè)稅空轉的試點。實現(xiàn)物業(yè)稅作為地方政府收入的一個主要的來源，作為調控房地產(chǎn)市場的一個手段，還有一個很長的過程。6 z4 _: X, f7 3 M會計,杭州會計,房地產(chǎn)

4、會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準那么物業(yè)稅實轉的問題要經(jīng)過國務院批準以后才能考慮，但是即使實轉也不會增加新的稅收負擔，即在原來的房地產(chǎn)業(yè)的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅的根底上將這幾個稅合并征收而已，稅負還和原來的一樣。實轉申請已上交稅務總局，物業(yè)稅將從商業(yè)地產(chǎn)開征，居民住宅暫不征收物業(yè)稅。全面清理土地增值稅：國稅總局官員表示，2021年 將在全國全面清理土地增值稅，并且對土地增值稅的征收方法進行必要的修訂和調整。對于那種已經(jīng)有十幾年找不到法人代表的工程，允許地方稅務局根據(jù)情況核定 清算征收。土地增值稅由稅務局清算將牽扯大量的人力物力，鑒定準那么已發(fā)布，授權委托注冊稅務師、稅務所這樣的中介進

5、行清算，使土地增值稅的管理逐步納入法 制化和標準化的軌道。4 k% m1 G& T3 ( P0 P: N. v房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國2021年房地產(chǎn)市場價格走勢：3 w# J- o) |6 O- p* H財務會計實務交流|杭州會計|新會計準那么|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計收入分配制度、房地產(chǎn)供給結構貨幣政策及宏觀調控所得稅政策的調整5 . k- ; H A7 j% h環(huán)境稅目前只是啟動這方面的研究，2021年會出一個環(huán)境稅的可行性研究報告，離環(huán)境稅開征還有一個比擬長的過程。對于資源稅的改革，目前正在和有關部門積極地準備資源稅改革方案，國稅總局的官員表示，

6、燃油稅的出臺將由國務院決定，目前還沒有時間表。2 z) g/ : S1 H房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知+ x( F& x- z8 r$ v國稅函2021299號2021-04-073 THp L B8 M* DR財務會計實務交流|杭州會計|新會計準那么|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季或月預繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前 采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季或月計算出預計利潤額，計入利潤總

7、額預繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結算計稅本錢后按照實際利潤再行 調整。二、預計利潤率暫按以下規(guī)定的標準確定：一非經(jīng)濟適用房開發(fā)工程0 A$ R9 S4 G M/ R2 u6 j) R1、位于省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20。2、位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。3、位于其他地區(qū)的，不得低于10。二經(jīng)濟適用房開發(fā)工程經(jīng)濟適用房開發(fā)工程符合建住房200477號等有關規(guī)定的，不得低于3。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實 預繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入

8、，按照規(guī)定的預 計利潤率分季或月計算出預計利潤額，填報在?中華人民共和國企業(yè)所得稅月季度預繳納稅申報表A類?國稅函202144號文件附件1第4行“利潤總額內。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房工程的預售收入進行初始納稅申報時，必須附送有關部門批準經(jīng)濟適用房工程開發(fā)、銷售的文件以及其他相關證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定執(zhí)行。五、本通知適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的居民納稅人。6 / R) k1 I2 a, J9 X! v房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇六、本通知自2021年1月1日起執(zhí)行。已按原預計利潤率辦理完畢2021年一季度預繳的外商投資房地

9、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從二季度起按本通知執(zhí)行。國家稅務總局關于做好2007年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的補充通知& f. K# I% g9 o& D. i& V會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準那么國稅函2021264號二、關于股權投資轉讓所得和損失的所得稅處理問題1 U# V( x* N7 ?9 O% c一企業(yè)因收回、轉讓或清算處置股權投資而發(fā)生的權益性投資轉讓損失，可以在稅前扣除，但每一納稅年度扣除的股權投資損失，不得超過當年實現(xiàn)的股權投資收益和股權投資轉讓所得，超過局部可向以后納稅年度結轉扣除。企業(yè)股權投資轉讓損失連續(xù)向后結轉5年仍不能從股權投資收益和股權投資轉讓所得中

10、扣除的，準予在該股權投資轉讓年度后第6年一次性扣除。/ C! N. f% v% r0 b6 H房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇二根據(jù)國稅發(fā)2000118號、國稅發(fā)200482號規(guī)定精神，企業(yè)在一個納稅年度發(fā)生的轉讓、處置持有5年以上的股權投資所得、非貨幣性資產(chǎn)投資轉讓所得、債務重組所得和捐贈所得，占當年應納稅所得50%及以上的，可在不超過5年的期間均勻計入各年度的應納稅所得額。8 W8 # y/ R4 & x) K$ w8 q5 T房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇三、關于職工福利費稅前扣除問題 e& C+ U8 Y7 t( x( B6 O2007年度的企業(yè)職工福利費，仍按計稅工資總額的14%計算扣除，未實際使用的局部，應累計

11、計入職工福利費余額。2021年及以后年度發(fā)生的職工福利費，應先沖減以前年度累計計提但尚未實際使用的職工福利費余額，缺乏局部按新企業(yè)所得稅法規(guī)定扣除。企業(yè)以前年度累計計提但尚未實際使用的職工福利費余額已在稅前扣除，屬于職工權益，如果改變用途的，應調整增加應納稅所得額。關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知4 R) Y: L$ ) f5 5 w財務會計實務交流|杭州會計|新會計準那么|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計國稅函2021277號2021-03-27: / v) % B+ c: f7 g& S7 K0 B財務會計實務交流|杭州會計|新會計準那么|新所得稅法|建

12、安施工會計|物業(yè)管理會計納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級含以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知財稅202124號2021-3-34 0 C0 R* s; Q; b* b/ F房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國一、支持廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設的稅收政策一對廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。二對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設用地以

13、及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房工程中配套建造廉租住房，在商品住房工程中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。三企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除工程金額20的，免征土地增值稅。四對廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位與廉租住房、經(jīng)濟適用住房相關的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟適用住房購置人涉及的印花稅予以免征。開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房工程中配套

14、建造廉租住房，在商品住房工程中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的印花稅。- F E. l; s4 g5 G/ j會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準那么五對廉租住房經(jīng)營管理單位購置住房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟適用住房房源的，免征契稅。六對個人購置經(jīng)濟適用住房，在法定稅率根底上減半征收契稅。七對個人按?廉租住房保障方法?建設部等9部委令第162號規(guī)定取得的廉租住房貨幣補貼，免征個人所得稅；對于所在單位以廉租住房名義發(fā)放的不符合規(guī)定的補貼，

15、應征收個人所得稅。八企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織于2021年1月1日前捐贈住房作為廉租住房的，按?企業(yè)所得稅暫行條例?、?外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法?有關公益性捐贈政策執(zhí)行；2021年1月1日后捐贈的，按?企業(yè)所得稅法?有關公益性捐贈政策執(zhí)行。個人捐贈住房作為廉租住房的，捐贈額未超過其申報的應納稅所得額30%的局部，準予從其應納稅所得額中扣除。n) ! g ) w& W房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國廉租住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房承租人、經(jīng)濟適用住房購置人以及廉租住房租金、貨幣補貼標準等須符合國發(fā)200724號文件及?廉租住房保障方法?建設部等9部委令第162號、?

16、經(jīng)濟適用住房管理方法?建住房2007258號的規(guī)定；廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位為縣級以上人民政府主辦或確定的單位。! x% D3 S; zf房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇二、支持住房租賃市場開展的稅收政策一對個人出租住房取得的所得減按10的稅率征收個人所得稅。二對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。. a. o4 j% l+ e ! N會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準那么三對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3稅率的根底上減半征收營業(yè)稅，按4的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。四對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4的稅率征

17、收房產(chǎn)稅。上述與廉租住房、經(jīng)濟適用住房相關的新的優(yōu)惠政策自2007年8月1日起執(zhí)行，文到之日前已征稅款在以后應繳稅款中抵減。與住房租賃相關的新的優(yōu)惠政策自2021年3月1日起執(zhí)行。其他政策仍按現(xiàn)行規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行。關于企業(yè)之間相互提供貸款擔保發(fā)生擔保損失稅前扣除問題的批復國稅函20071272號企業(yè)之間簽訂貸款互保合同，相互提供的貸款擔保，與企業(yè)的融資活動密切相關，因此，簽訂貸款互保合同的一方擔保企業(yè)為另一方被擔保企業(yè)提供的貸款擔保，在被擔保企業(yè)為擔保企業(yè)所提供的貸款擔?？傤~之內含的局部，應認為與其本身應納稅收入有關。 上述擔保企業(yè)為被擔保企業(yè)提供貸款擔保，因承當擔保連帶責任所發(fā)生的損失，在被擔保

18、企業(yè)為擔保企業(yè)所提供的貸款擔?？傤~之內含的局部，可按照國家稅務總局令第13號相關規(guī)定進行稅前扣除，超過被擔保企業(yè)為擔保企業(yè)所提供的貸款擔?？傤~的局部，不得扣除。8 K2 H( X; A# Z( Z: G6 o O財務會計實務交流|杭州會計|新會計準那么|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計關于單位低價向職工售房有關個人所得稅問題的通知財稅2007l3號& F9 2 ip9 K* P; L房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國% F6 p( u|9 p) |9 ?- i房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國一、根據(jù)住房制度改革政策的有關規(guī)定，國家機關、企事業(yè)單位及其他組

19、織(以下簡稱單位)在住房制度改革期間，按照所在地縣級以上人民政府規(guī)定的房改本錢價格向職工出售公有住房，職工因支付的房改本錢價格低于房屋建造本錢價格或市場價格而取得的差價收益，免征個人所得稅。二、除本通知第一條規(guī)定情形外，根據(jù)?個人所得稅法?及其實施條例的有關規(guī)定，單位按低于購置或建造本錢價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價局部，屬于個人所得稅應稅所得，應按照“工資、薪金所得工程繳納個人所得稅。7 w7 i0 pj C前款所稱差價局部，是指職工實際支付的購房價款低于該房屋的購置或建造本錢價格的差額。三、對職工取得的上述應稅所得，比照國稅發(fā)20059號規(guī)定的全年 一次性獎金的征稅方法，計算征

20、收個人所得稅，即先將全部所得數(shù)額除以12，按其商數(shù)并根據(jù)個人所得稅法規(guī)定的稅率表確定適用的稅率和速算扣除數(shù)，再根據(jù)全 部所得數(shù)額、適用的稅率和速算扣除數(shù)，按照稅法規(guī)定計算征稅。四、本通知自印發(fā)之日起執(zhí)行。此前未征稅款不再追征，已征稅款不予退還。關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知0 * Y, m6 O( F x% h財稅2006186號以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。本通知自2007年1月1日起執(zhí)行。關于建筑業(yè)營業(yè)稅假設干政策問題的通知 財稅200617

21、7號 6 J g% P% p% d. |. d8 n4 r財務會計實務交流|杭州會計|新會計準那么|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計一、納稅人提供建筑業(yè)應稅勞務時應按照以下規(guī)定確定營業(yè)稅扣繳義務人：(一)建筑業(yè)工程實行總承包、分包方式的，以總承包人為扣繳義務人。) u7 S9 U4 C, r m1 T, I1 I: D% c財務會計實務交流|杭州會計|新會計準那么|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計(二)納稅人提供建筑業(yè)應稅勞務，符合以下情形之一的，無論工程是否實行分包，稅務機關可以建設單位和個人作為營業(yè)稅的扣繳義務人：1.納稅人從事跨地區(qū)(包括省、市、縣，下同)工程提供建筑業(yè)應稅勞

22、務的；3 v 3 $ q# k) b6 f R房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國2.納稅人在勞務發(fā)生地沒有辦理稅務登記或臨時稅務登記的。0 |% J/ * m, M- j& R1 Q3 e* R7 a會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準那么什么是跨地區(qū)提供給稅勞務？設區(qū)的市內各區(qū)之間是否為跨地區(qū)？) v2 h% K; H二、建筑業(yè)納稅人及扣繳義務人應按照以下規(guī)定確定建筑業(yè)營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間和扣繳義務發(fā)生時間： Z7 D4 H, I7 & _% H房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(一)納稅義務發(fā)生時間1.納稅人提供建筑業(yè)應稅勞務

23、，施工單位與發(fā)包單位簽訂書面合同，如合同明確規(guī)定付款(包括提供原材料、動力和其他物資，不含預收工程價款)日期的， 按合同規(guī)定的付款日期為納稅義務發(fā)生時間；合同未明確付款(同上)日期的，其納稅義務發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)款項憑據(jù)的當天。上述預收工程價款是指工程工程尚未開工時收到的款項。對預收工程價款，其納稅義務發(fā)生時間為工程開工后，主管稅務機關根據(jù)工程形象進度按月確定的納稅義務發(fā)生時間。3 5 X B7 _+ x Y M/ 6 _房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國2.納稅人提供建筑業(yè)應稅勞務，施工單位與發(fā)包單位未簽訂書面合同的，其納稅義務發(fā)生時間為納稅人收

24、訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。3.納稅人自建建筑物，其建筑業(yè)應稅勞務的納稅義務發(fā)生時間為納稅人銷售自建建筑物并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。2 I+ p/ t% i8 # $ j5 p! C財務會計實務交流|杭州會計|新會計準那么|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計4.納稅人自建建筑物對外贈與，其建筑業(yè)應稅勞務的納稅義務發(fā)生時間為該建筑物產(chǎn)權轉移的當天。(二)扣繳義務發(fā)生時間建設方為扣繳義務人的，其扣繳義務發(fā)生時間為扣繳義務人支付工程款的當天；總承包人為扣繳義務人的，其扣繳義務發(fā)生時間為扣繳義務人代納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)

25、的當天。三、納稅人及扣繳義務人應按照以下規(guī)定確定建筑業(yè)營業(yè)稅的納稅地點：納 稅人提供建筑業(yè)應稅勞務，其營業(yè)稅納稅地點為建筑業(yè)應稅勞務的發(fā)生地。納稅人從事跨省工程的，應向其機構所在地主管地方稅務機關申報納稅。納稅人在本省、 自治區(qū)、直轄市和方案單列市范圍內提供建筑業(yè)應稅勞務的，其營業(yè)稅納稅地點需要調整的，由省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市稅務機關確定?？劾U義務人代扣代 繳的建筑業(yè)營業(yè)稅稅款的解繳地點為該工程建筑業(yè)應稅勞務發(fā)生地?？劾U義務人代扣代繳跨省工程的，建筑業(yè)營業(yè)稅稅款的解繳地點為被扣繳納稅人的機構所在地。四、 納稅人提供建筑業(yè)勞務，應按月就其本地和異地提供建筑業(yè)應稅勞務取得的全部收入向其機構

26、所在地主管稅務機關進行納稅申報，就其本地提供建筑業(yè)應稅勞務取得 的收入繳納營業(yè)稅；同時，自應申報之月(含當月)起6個月內向機構所在地主管稅務機關提供其異地建筑業(yè)應稅勞務收入的完稅憑證，否那么，應就其異地提供建筑 業(yè)應稅勞務取得的收入向其機構所在地主管稅務機關繳納營業(yè)稅。上述本地提供建筑業(yè)應稅勞務是指獨立核算納稅人在其機構所在地主管稅務機關稅收管轄范圍內提供的建筑業(yè)應稅勞務；上述異地提供的建筑業(yè)應稅勞務是指獨立核算納稅人在其機構所在地主管稅務機關稅收管轄范圍以外提供的建筑業(yè)應稅勞務。雙向申報制度：建筑施工企業(yè)自查時注意的幾個問題r) w: u6 / r5 D8 o7 B2 A房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇一、

27、 工程完工后，收入仍掛在預收帳款帳戶，本錢在工程施工中表達，不按規(guī)定進行結轉。因為：對結算款與預收帳款之間應做為應收帳款的工程款在收到工程款前不繳 營業(yè)稅。企業(yè)一般是按預收帳款計算營業(yè)稅。不將決算收入做為收入，也不將工程本錢結轉本錢，給稅務人員已尚未完工的假象。所得稅申報時只是將該期的管理費 用等期間費用申報為虧損數(shù)，從而偷漏企業(yè)所得稅。$ I2 q |D3 o6 u: z% U2 R5 b+ v房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇現(xiàn) 實中確實存在建設單位雖然房屋已使用，但因無錢支付工程款就遲遲不與建筑單位進行決算的現(xiàn)象。還有的是雖然已進行了決算，但無資金支付給施工單位工程款。 而施工單位，也無資金向供料方支付材

28、料款。供料方就采取在未付清全部材料款就不給建筑企業(yè)開具發(fā)票的方法，促使建筑企業(yè)付款。建筑企業(yè)也只好是在預付帳款 或其他應付款中反映已付的局部材料款。這樣的惡性循環(huán)，使建筑企業(yè)因無法取得發(fā)票，也就無法把已用的材料反映到本錢中。如果以全額的決算收入去配比部份的 工程本錢，所得額當然與實際不符的。檢查：對照施工合同與工程施工，預收帳款帳戶，按工程工程逐一實地調查，了解工程的完工進度。假設已完工，那么應進一步調查工程是否結算。二、包工不包料工程，只按工程結算計算 營業(yè)稅。如果不看合同承包的內容，是不容易發(fā)現(xiàn)是只包工而不包料的情形的，如果是只包局部料或者簽訂虛假承包內容的合同那么更不易發(fā)現(xiàn)。如一開發(fā)公司

29、下屬獨 立核算的建筑公司負責承建工程，合同規(guī)定是包工包料，建筑公司已按結算金額納了稅?？稍趯﹂_發(fā)公司檢查時卻發(fā)現(xiàn)，該工程的開發(fā)本錢中還有原材料本錢工程。 會計分錄為借：開發(fā)本錢，貸：原材料。原來是開發(fā)公司撥付給建筑公司材料，建筑公司不入帳，直接用于工程。該企業(yè)解釋為，原材料漲價，為使建筑公司不虧 損，房開公司就負擔了局部材料款。建筑公司對開發(fā)公司負擔的材料款少繳了營業(yè)稅。. W* U* l: B. R8 l7 S: i) ! Q不管包工包料還是只包工而不包料都要按包工包料計算營業(yè)稅，此項政策的立法精神是為了平衡稅收負擔，但這種情況確實是違背常理的。營業(yè)稅一般都應按收入為計稅依據(jù)，而現(xiàn)實是收入為

30、包工收入，但計稅時卻要按包工包料計算，即收入乘以稅率是小于應納稅額的。檢查：在要求提供合同等資料的前提下，到建設方進行調查?？雌淙霂べY產(chǎn)的金額是否與乙方的記入收入金額相一致。如果不一致，甲方那么會以原材料發(fā)票和乙方發(fā)票做為固定資產(chǎn)入帳的原始憑證。甲方供材料的票據(jù)處理：甲方供料是否涉及增值稅問題- u: 3 V0 _- a4 m0 n: V財務會計實務交流|杭州會計|新會計準那么|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計開票金額與流轉稅計稅依據(jù)之間并非一定存在對等關系甲 供材業(yè)務中的業(yè)主依據(jù)取得的商品銷售發(fā)票和建筑業(yè)發(fā)票分別確認材料本錢和施工本錢，這是其法定權利，與真實的業(yè)務流、實物流、資金流存在

31、內在的統(tǒng)一性。 建筑商應將甲供材價值計入營業(yè)稅計稅依據(jù)納稅，同時按實際的施工費與業(yè)主結算并開具發(fā)票，不得虛開票面金額，這是其法定義務。7 y( K2 W# 5 H* Y會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準那么三、股東用公司的資金為個人買車，入公司的固定資產(chǎn)帳。要注意是否扣繳了個人所得稅，不得扣除的折舊是否已做納稅調整。- _6 mk0 k( A財務會計實務交流|杭州會計|新會計準那么|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計檢 查：固定資產(chǎn)帳中新增資產(chǎn)，調閱相關憑證，尤其對所附原始憑證的購貨人名稱為非該公司的現(xiàn)象要調查清楚。但如果將頂帳的資產(chǎn)給個人時，企業(yè)有不入帳，往

32、來 不予沖銷，資產(chǎn)直接轉給個人的情況那么不易從外表直接看出。對長期掛帳的往來，要到對方核對。轄區(qū)范圍外的，要采取要發(fā)協(xié)查函，或異地協(xié)查的方法，查明事 實，這種情況不僅是限于車還應包括為個人購房等財產(chǎn)。 0 R) Z$ R- M! 6 y, 房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國四、 多轉工程本錢，減少所得額。就是承包工程工程較多的情況下，對已完工工程的收入轉入本年利潤，將未完工的工程，也隨著已完工程的本錢一并轉入本年利潤，還 有將一些小工程的本錢也擠入其中。如蓋一辦公大樓，快完工時，又要求蓋一儲藏室。這時，企業(yè)就有可能對建儲藏室的收入不入帳，對發(fā)生的儲藏室的本錢卻一并 計入了辦公樓

33、的本錢。 % Z6 O8 D; g2 S: S這 種情況，可能是本錢核算對象確定有問題，某電力安裝公司每年的業(yè)戶近千戶，沒有按各戶核算收入和本錢。取得的收入局部轉為收入，局部仍留在預收帳款中，而 工程施工的余額為零，也就是沒有未完工工程?？墒菍︻A收帳款無明細的結余額解釋為，收到款項，尚未施工。逐筆核對合同及完工決算書才查出有已完工程的 收入未結轉收入。因每筆工程金額也就1千元左右，而對應客戶又多。就沒有按業(yè)戶分別核算本錢。對工程施工中有多少是未完工程額。會計也不知，只能是到年末 都轉入本錢。這樣，就造成無法準確核算本錢和收入。查帳：用估算法確定其用料是否符合常理，發(fā)現(xiàn)不正常，對發(fā)料、領料的原始

34、憑據(jù)進行檢查?？词欠裎从糜谠摴こ潭嬋朐摴こ?；檢查其確定的本錢核算對象是否合理合規(guī)。還要注意，已完工程的剩料是否沖減了完工本錢。剩料的去向是入庫，還是出賣，還是用于其他工程。五、“機械作業(yè)帳戶發(fā)生數(shù)是否符合常 規(guī)，有無將機械出租，取得收入沖減費用或不入帳，少交營業(yè)稅、所得稅問題。有的小公司機械設備如塔吊在工程工程多，工程地點分散時，常有不夠用的時 候。為保工程按工期正常完成就不得不租用機械使用，而出租方常常是不給開具發(fā)票的。這樣，使承租方不得不采用其他票據(jù)或其他形式抵銷，造成帳簿反映不實。 出租方偷逃所得稅、營業(yè)稅，現(xiàn)實工作中普遍存在，往往是總公司有建筑資質，于是就有些個人掛靠總公司，成立分公

35、司單獨核算。常常是各分公司自己找工程，然 后由總公司與甲方簽訂合同，總公司只是按工程工程金額的一定比例收取管理費。各分公司常使用總公司的機械，并支付一定費用，總公司給開具往往都是白條收 據(jù)。并解釋是內部往來，不是租賃行為，是否要按出租行為繳營業(yè)稅并開具相關發(fā)票呢？根據(jù)?營業(yè)稅暫行條例實施細那么?第11條規(guī)定，負有營業(yè)稅納稅義務的單 位應稅行為并向對方收取貨幣，貨物或其他經(jīng)濟利益的單位，包括獨立核算單位和非獨立核算單位，財稅字2001160號文件規(guī)定，獨立核算但為單位與其 內部非獨立核算單位之間提供的結算不再列入征稅范圍的規(guī)定。但其強調的是非獨立核算，并且是只是核算并未向對方收取貨幣，貨物或其他

36、經(jīng)濟利益的單位。才不 列入征稅范圍，而上述情況是不符合的，有這種行為的納稅人勿在此處做文章。建筑安裝工程未結算應當如何確認營業(yè)稅納稅義務？未結算納稅義務是否形成取得索取營業(yè)收入款項的憑據(jù)) w1 X- l0 b4 A/ a1 I5 Z q; l3 i會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準那么是否依據(jù)財務會計制度規(guī)定確認的收入實現(xiàn)時間作為納稅義務發(fā)生時間六、大宗材料的采購問題，建筑工程少不 了大量的材料。如磚、瓦、水泥、門窗等。對于材料的采購如果是由公司自行采購，要注意發(fā)票來源的合法性、真實性、數(shù)額的準確性。公司采購材料的方式是個人 采購，就是某個人為其提供沙石、門窗等

37、材料，公司與個人進行結算。而個人提供的發(fā)票又往往是某某石場、某某塑料鋼窗廠的發(fā)票。這種情況，即使符合代購代銷 的條件，供給商個人也應繳納營業(yè)稅、個人所得稅，如果不符合代購代銷的條件，那么供給商應做為銷售貨物，繳納增值稅、個人所得稅。企業(yè)會認為與己無關，認為 是供給商的事，那就大錯特錯了。一是根據(jù)?個人所得稅法?與?征管法?的69條規(guī)定及國稅發(fā)200347號文件，公司有可能要承當被處分與被責令補扣 個人所得稅的風險；二是如果認定供給商是增值稅納稅人，那其提供的某某石場、某某塑料鋼窗廠的發(fā)票是不得稅前扣除的。檢查的方法是以原材料，或工程施工帳 戶為起點，查看原始發(fā)票和結算人是否一致。也可以是查往來

38、帳，一般是其他應付款帳戶，明細是某某人名。正確的處理是有統(tǒng)一規(guī)定的，而錯誤的處理卻是千差萬別的。還有檢查建安業(yè)的總承包人的扣繳稅款問題、自建自用問題、工資的問題、收入確定問題等也都是檢查的常見問題。 預防房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風險. m# d1 u* U4 r+ 1、預售房款未按規(guī)定預繳稅款$ m1 & D: q: W5 e財務會計實務交流|杭州會計|新會計準那么|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計1將預售收入記入“其他應付款貸方，未按規(guī)定將預售收入乘以計稅毛利潤率計算出計稅毛利潤額，并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納所得稅。) hu/ d$ Q8 N& C7 W房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園

39、，立足杭州輻射全國2把預收購房款變?yōu)橘彿坑喗?，或者墊付款項，不確認預售收入。3混淆預售收入與銷售收入的概念，選擇預售收入轉銷售收入的時機，到達拖延納稅的目的。4采取各種手段隱瞞、轉移預收款收入，有的甚至將預收款直接轉入私人銀行卡，直到房產(chǎn)交付使用后才入帳繳稅，使稅款不能及時、足額入庫。 : C3 uH2 D% 2 U, w財務會計實務交流|杭州會計|新會計準那么|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計 2、銷售收入確認不及時# y2 B j7 & d5 9 d會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準那么1d2 Nr; v0 K房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇對已辦妥移交手續(xù)，按合同協(xié)議

40、應全部收回售房款，因購房者原因未及時收回的，企業(yè)往往采取不及時入賬的方式推遲收入確實認或者隱瞞收入，影響營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。2企業(yè)將已完工的產(chǎn)品出租或是自用，不按規(guī)定做視同銷售行為的收入確認，并將實際取得的租金或營業(yè)收入在帳外循環(huán)或記入關聯(lián)企業(yè)。 $ L! E8 B+ X. ?* ( W 3、隱瞞收入，收入計算不準確1虛開發(fā)票，實現(xiàn)“雙偷 開發(fā)商和客戶為減少產(chǎn)權過戶時雙方應繳納的各項稅費，采取虛報成交金額，協(xié)議少開或不開發(fā)票的手段，實現(xiàn)“雙偷。$ B$ s) D2 . d P1 a2 E5 會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準那么 2低價開票，少計收入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

41、在銷售房屋開票時，不按實際銷售價格開具發(fā)票，而是低于實際價格開票入賬，另一局部房價款開自制收據(jù)不入賬，以此到達少繳稅款的目的。這種手段多發(fā)生在個人承包開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)工程。3提供虛假或不完整的銷售面積0 s& _6 X$ , b1 6 J銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報中必須填寫的內容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時反映出企業(yè)銷售的進度，為初步估算銷售收入實現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務人員核算企業(yè)收入的難度。4以收抵支 1 K0 Q$ X% - B0 i9 房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國 以商品房抵付施工單位工程款。房地產(chǎn)開發(fā)公司為彌補資

42、金短缺，通常以局部商品房抵付施工單位工程款。在賬務處理上，將售房收入直接記入“應付賬款等往來科目，抵減應付工程款，從而到達少計收入，偷逃企業(yè)所得稅的目的。 q/ H; k O8 e5 y房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇 以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有錢還款(銀根收緊以后更甚)，就用一局部房地產(chǎn)抵付借款，往往到不能再“拖的時候再辦理銷售手續(xù)申報納稅，甚至隱瞞銷售。這種手法多發(fā)生在小型開發(fā)商和承包工程的個人身上。他們的開發(fā)資金缺乏，往往向銀行貸款，向民間個人借款或拖欠承建人工程款。 3 m9 w1 y$ v$ i$ A! & y房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國 以商

43、品房抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產(chǎn)等等。 以完工房地產(chǎn)抵付職工獎勵支出 以完工房地產(chǎn)抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出。購置房地產(chǎn)的企業(yè)或個人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了貨物或勞務，房地產(chǎn)完工以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就按“優(yōu)惠價向其出售房地產(chǎn)，用市場價與“優(yōu)惠價之間的差價來抵付應付款項，雙方都少繳了稅款。 房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷環(huán)節(jié)為防止大量的現(xiàn)金流出，同拆遷戶達成協(xié)議，用購房價格上的讓利抵頂拆遷賠償款。: X S0 M/ O; j4 |房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國5收取價外費用不計收入) x, g: u. b9 J2 M, |房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇在售房后，收取水

44、、電、燃氣、外裝修等代辦費，在往來賬款科目按代收代付核算，沒有將其并入營業(yè)收入申報納稅。為客戶提供的額外效勞，如防盜門、封閉陽臺等相關收入委托物管部門結算且長期掛帳，企業(yè)就合同房款作收入，形成帳外循環(huán)。 6內部預售再轉售，轉移利潤7 W5 P* d( D! p9 q: h9 f財務會計實務交流|杭州會計|新會計準那么|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計一 般情況下，房地產(chǎn)銷售在開盤初期銷售價格較低，隨著時間的推移，銷售價格逐步提高。有的企業(yè)利用內部認購，以較低的價格簽訂預售合同，一段時間后又以較高 的售價進行轉售，但合同簽訂的價格為預售合同價格，其差價名義上是訂購人收取，實際上轉入了企業(yè)賬

45、外收入。由于房產(chǎn)價格是隨著市場價格的變動而上下浮動， 上述利潤轉移現(xiàn)象具有很大的隱蔽性，對其價格的重新核定難以尋找依據(jù)7收取廣告管理費、房租收入未按規(guī)定納稅0 H# q, B! vX2 X會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準那么由于房地產(chǎn)工程開發(fā)周期較長，往往有讓廣告公司在開發(fā)地塊上做一些廣告牌取得廣告費收入的情況，有的還蓋一些臨時用房進行出租取得租賃收入，這些收入都未計入企業(yè)所得稅應稅收入申報納稅。6 k9 O/ pe- O0 . q8利用關聯(lián)方交易進行利潤轉移目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多都有假設干個經(jīng)營內容不同的公司，如：建筑設計公司、咨詢公司、商貿公司、建筑施工公司

46、等等，通過與這些關聯(lián)公司之間的交易，將開發(fā)房地產(chǎn)利潤轉移，造成房地產(chǎn)開發(fā)工程虧損或微利。將開發(fā)的商品房低價賣給股東、關系單位、或關系人。9因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入直接抵減應付工程款6 i9 l& N ?9 f1 F+ r 10掛靠企業(yè)開發(fā)，不申報納稅一些個體經(jīng)營者或單位為了獲得房地產(chǎn)開發(fā)資格，往往采取掛靠某個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，上交一定管理費的方法開發(fā)房地產(chǎn)。既不合并作賬，也不單獨申報納稅。偷逃稅的手法靠“三快：一是組建快；二是運作快；三是解散快，造成漏征漏管。 4、假代建、真開發(fā) 5、利用虛開、代開發(fā)票等手段，人為抬高開發(fā)本錢，減少應納稅所得 1不合規(guī)發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在期間費用方

47、面存在的最大問題 如會議費、考察費、差旅費、場地租金、水電費等。e$ m6 ( 0 2 . Q) x會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準那么 2取得的拆遷補償費支付憑證一局部不符合規(guī)定+ L. a0 p: X2 5 _2 1 z會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準那么 如企業(yè)單位開具行政事業(yè)單位發(fā)票；村委會開具農、林、牧發(fā)票；資金往來發(fā)票、商場購置的收據(jù)，個人開具的白條等。3額外攤派亂列支 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本錢當中經(jīng)常會出現(xiàn)被征用土地的所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或單位向該企業(yè)額外攤派一定的費用，收取這些費用大多使用收據(jù)，并多以公益開展基金、各種補償費名目開

48、具。2 s# c+ M1 Q5 b) w) L. D8 Q會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準那么 6、利用本錢核算特點虛增本錢目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結轉銷售本錢的方法是以每平米的單位造價銷售面積的金額來結轉本錢。由于工程開發(fā)周期跨度一般在1年以上，企業(yè)開發(fā)工程中的單位工程 較多，對口的施工單位、供料商多，工程開發(fā)早期財務不能及時的取得各工程的“工程結算單，所以在會計核算單位造價時往往使用以預算造價計算單位本錢的方 法。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的方案預算造價，從而到達少繳企業(yè)所得稅的目的。 7、房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時從“開發(fā)

49、本錢結轉至“固定資產(chǎn)，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品科目中，直接轉增“經(jīng)營本錢。 8 r9 | 1 f7 A& Q; q8 I 8、超標準列支費用利息支出問題未在本錢對象中分攤借款利息。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多。局部企業(yè)財務處理為將其作為財務費用全部直接在稅前扣除，影響了當期的稅前利潤，造成納稅滯后。 9、本錢費用重復入帳% O1 8 |% 0 2 b, R* 企業(yè)利用建安工程施工復雜、工程繁多、專業(yè)性強的行業(yè)特點，重復列支費用。1企業(yè)在簽訂建筑安裝合同時，已經(jīng)將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價款中，在工程完工結轉本錢時，又就這些單項簽訂虛假合同，或者建材發(fā)票重復進入開發(fā)本

50、錢。2企業(yè)將開發(fā)工程全部發(fā)包給建筑施工企業(yè)，且合同中明確規(guī)定建筑材料由承包企業(yè)負擔，但仍將為施工企業(yè)購置的建筑材料的票據(jù)在開發(fā)本錢中列支。 10、虛列本錢費用 1舊城改造土地出讓金優(yōu)惠列入本錢7 f! N6 z, P2 O% t- q會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準那么房 地產(chǎn)開發(fā)工程如屬于舊城改造，該工程在土地出讓金方面是有一定優(yōu)惠的，而且這種優(yōu)惠幅度是很大，具體的操作模式是開發(fā)公司先全額上繳土地出讓金，然后地方 財政再按一定的比例返還，然而有的開發(fā)公司在上繳土地出讓金時記入開發(fā)本錢，在取得返還款項時并不沖減本錢，造成企業(yè)虛增本錢。2人為加大期間費用問題比擬嚴

51、重例如：大額或巨額送禮費用的發(fā)票內容開具辦公用品、勞保用品等；虛列工資；采取非法手段獲取發(fā)票或取得與本企業(yè)無關的各種票據(jù)在期間費用中列支等等。3預付款大大超過合同價款 i- e2 P, g/ N a, H會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準那么除了改變原設計規(guī)模，增加樓層面積等正常因素外，有的企業(yè)付款后以現(xiàn)金取走；有的利用同屬一集團的關系，預付款與往來款混淆，而建筑公司又歸地稅管征，難以查證；有的企業(yè)干脆直接領取現(xiàn)金作為預付工程款的原始憑證。4利用建筑安裝發(fā)票監(jiān)管不嚴密的漏洞，虛列土建安裝工程本錢由于稅源緊張，少數(shù)地方把建筑業(yè)發(fā)票作為“引稅的主要工具，實行由稅務征收

52、管理部門或發(fā)票管理部門代開發(fā)票，只要繳納營業(yè)稅及其附加便可開具，有的是以房地產(chǎn)公司名義直接開具，有的是以虛構的建安企業(yè)名義開具。利用建安發(fā)票虛列本錢的，房地產(chǎn)公司只要支付營業(yè)稅及附加,便可逃避企業(yè)所得稅、土地增值稅和個人所得稅檢查重點：開發(fā)本錢中由稅務機關代開發(fā)票建安業(yè)務是否真實、工程決算報告。5關系單位虛開發(fā)票，虛增企業(yè)本錢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個工程的開發(fā)包括設計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿、房屋銷售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務日常處理票據(jù)的工作量大、本錢核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增本錢帶來了可乘之機。 11、利用“預提費用、“待攤費用賬戶調整當期利潤房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)費負擔重，問題相對集中，大到政府部門、行業(yè)協(xié)會，小到街道居委會，形成文件明確規(guī)定的收費就有上百個，如，土地出讓金、征地補償費、土地配套費、商業(yè)網(wǎng)點費，水、電、氣、暖、人防、消防、公共設施配套費等費用。從房地產(chǎn)業(yè)工程開發(fā)管理審批流程可以看出，各行政管理部門之間的工作銜接得相當嚴密，沒有上個環(huán)節(jié)的審批、許可、費用繳納手續(xù)，下一個環(huán)節(jié)的管理部門就不 會再辦下去，房地