融基濼源大街商業(yè)項目策劃報告

1、融基 CBD總部20070117麗豐置業(yè)謹(jǐn)呈：濟(jì)南融基置業(yè)有限公司融基：濼源大街項目 策 劃 報 告我們的目標(biāo) 有效整合資源，實現(xiàn)項目利潤最大化 有效規(guī)避市場風(fēng)險，實現(xiàn)快速銷售 建立項目和企業(yè)的品牌影響力報告結(jié)構(gòu)商務(wù)市場分析項目資源分析商業(yè)市場分析策劃營銷建議物業(yè)定位建議4濟(jì) 南 商 業(yè) 市 場 狀 況5濟(jì)南主要商業(yè)項目分布圖銀座商城八一店大潤發(fā)山水店世紀(jì)聯(lián)華英雄山店貴和購物中心泉城路商業(yè)步行街家樂福人民商場大觀園濟(jì)南華聯(lián)易初蓮花貴和商廈大潤發(fā)無影山店大潤發(fā)大潤發(fā)中恒商城本案貴和商廈銀座購物中心6濟(jì)南主要商圈分布圖英雄山商圈北園路商圈泉城路商圈段店商圈大觀園商圈老東門商圈花園路商圈泉城路商圈英

2、雄山商圈大觀園商圈段店商圈北園路商圈花園路商圈本案7主要商圈商業(yè)供應(yīng)柱型圖1、濟(jì)南市主要商業(yè)區(qū)域的商業(yè)總規(guī)模大約為130.4萬平方米，占整個城市商業(yè)總面積比例不大，這主要是因為濟(jì)南市存在眾多的批發(fā)及專業(yè)貿(mào)易市場并規(guī)模普遍較大。從大型綜合商業(yè)區(qū)域的規(guī)模上看，其中北園路和泉城路的供應(yīng)量最為龐大，足以顯示出其在濟(jì)南商業(yè)的地位。2、根據(jù)濟(jì)南市政府批準(zhǔn)的濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃，未來將會有10處2000-5000平方米中型超市分布于濟(jì)南市東部產(chǎn)業(yè)帶、西部新城及南部新城，預(yù)計該類業(yè)態(tài)未來面臨更為激烈的市場競爭。8各類商圈，組建泉城商業(yè)新構(gòu)架 9泉城路商業(yè)街代表性項目一覽貴和商廈濟(jì)南百貨大樓貴和購物中心新華書

3、店萬達(dá)購物廣場三聯(lián)商廈蘇寧電器彩云商城銀座購物廣場：為各類專賣店及中小餐飲10濟(jì)南大中型超市一覽大潤發(fā)無影山店大潤發(fā)歷城店大潤發(fā)歷下店大潤發(fā)山水店沃爾瑪易初蓮花家樂福貴和（商廈內(nèi)超市）銀座（商廈內(nèi)超市）銀座超市銀座超市八一店世紀(jì)聯(lián)華濟(jì)南華聯(lián)銀座購物廣場銀座北園路店貴和商廈11濟(jì)南大中型超市一覽1、經(jīng)粗略統(tǒng)計，濟(jì)南的大中型超市總供應(yīng)量在20萬左右。 遍布濟(jì)南各個區(qū)域。2、從大中型超市的分布位置上分析，發(fā)現(xiàn)濟(jì)南市幾乎每個重要商圈內(nèi)部均有至少一家較大型超市，這也符合濟(jì)南市消費者的消費傾向相符。3、在幾個分布比較集中的區(qū)域里，要數(shù)英雄山商圈的超市最多，包含了銀座、貴和、世紀(jì)聯(lián)華、易初蓮花、大潤發(fā)等數(shù)家

4、大型超市，明顯多于大觀園、文化路、北園路商圈。4、值得注意的是：濟(jì)南市大型超市中經(jīng)營最為成功的大潤發(fā)超市位置最為分散，遍布了濟(jì)南東南西北各個區(qū)域商業(yè)中心，這也為其成功經(jīng)營奠定的堅實的基礎(chǔ)。12濟(jì)南大中型家居建材市場示意圖銀座家居商城東亞家具市場富雅家具廣場國際貿(mào)易中心紅星美凱龍東方家園歐亞家具市場13隨著紅星美凱龍的落成開業(yè)，高檔家具市場供應(yīng)有很大幅度增長。同時從整個家具市場的發(fā)展趨勢分析，未來濟(jì)南市家具建材市場將逐漸朝著高檔次、高質(zhì)量、高價格的方向發(fā)展。濟(jì)南市中低檔家居市場大多為攤位式經(jīng)營，也曾在上世紀(jì)九十年代初風(fēng)光一時，現(xiàn)在雖受到較為嚴(yán)重沖擊，但在短時間內(nèi)，攤位制建材市場將依然存在，支持它

5、們存在的將大都來自消費能力較低的購買者。因此，攤位制商家應(yīng)該看到他們還有一個很大的市場，完全可以根據(jù)消費者的需求迅速做出調(diào)整，以適應(yīng)市場的發(fā)展。濟(jì)南大中型家居建材市場一覽14濟(jì)南大型家電專賣市場一覽國美北園店國美槐蔭店國美洪樓店國美開元店國美八一店蘇寧電器一店蘇寧電器二店國美解放橋店三聯(lián)商廈蘇寧八一店三聯(lián)八一店三聯(lián)槐蔭店15濟(jì)南大型家電專賣市場一覽 濟(jì)南市作為全國家電市場發(fā)展速度最快、競爭最為激烈的區(qū)域市場，近幾年來家電專賣市場的專業(yè)化、現(xiàn)代化程度較高。 從區(qū)域商業(yè)供應(yīng)狀況上分析，泉城路商圈作為濟(jì)南市中心商業(yè)區(qū)，其供應(yīng)面積及所占比例相比其他地區(qū)明顯高出，這也凸顯了該地區(qū)的核心商業(yè)價值。 另外從

6、各大型家電企業(yè)的選址條件上采取了不同的策略，國美采用遍地開花的方式，占據(jù)濟(jì)南東南西北個城區(qū)區(qū)域中心；蘇寧首先攻占市中心泉城路，而本地家電巨頭三聯(lián)家電則主要依靠強(qiáng)勢品牌效應(yīng)不急于快速擴(kuò)張而是充分占據(jù)市中心的有利位置把持濟(jì)南家電市場。 另外，國美解放橋店及蘇寧八一店將于近期開張，商業(yè)規(guī)模分別達(dá)到了3000平方米和8000平方米。16 濟(jì)南各主要商圈租金對比 報告結(jié)構(gòu)商務(wù)市場分析項目資源分析商業(yè)市場分析策劃營銷建議物業(yè)定位建議18濟(jì) 南 寫 字 樓 市 場 狀 況19 自2003年，濟(jì)南寫字樓市場急劇升溫，鋪天蓋地的寫字樓廣告讓人們開始見識到了一個個全新的名詞和概念“5A級寫字樓”、“甲級寫字樓”、

7、“純寫字樓”等等。 而進(jìn)入2004年后，濟(jì)南市寫字樓市場開始進(jìn)入降溫階段，小戶型樓盤開始唱主角，推出的樓盤也大都是小樓盤，建筑面積一般在34萬平米，2004年可以說是小戶型暢銷的年份。 自2005年開始，寫字樓市場進(jìn)入快速發(fā)展時間，國家對住宅市場的調(diào)控使一部分開發(fā)商轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)項目，縱觀濟(jì)南市寫字樓市場我們主要從以下幾個方面考慮作為參考標(biāo)準(zhǔn)： 地理位置和交通條件、價格（租價和售價）、出售率和出租率、配套、物業(yè)管理、入住企業(yè)。 濟(jì)南寫字樓市場整體狀況分析20濼源大街片區(qū) 濼源大街片區(qū)的純寫字樓建筑面積65萬平米，商住兩用為10.65萬平米。此區(qū)域為濟(jì)南的CBD和核心商業(yè)區(qū)，這里富有便利的交通

8、條件，多條公交線路環(huán)繞，擁有眾多的地下停車場和地上停車位，周邊的商務(wù)配套、商業(yè)配套和生活配套非常的成熟和完善。泉城廣場最大的休閑娛樂空間，泉城路最豪華的步行街，銀座最大的地下超市，索菲特最豪華的酒店。這里的資源得天獨厚，是其他任何一個地方都無法比擬的。 濟(jì)南寫字樓市場區(qū)域細(xì)分21山大路板塊 山大路片區(qū)的純寫字樓的建筑面積為31.14萬平米，商住兩用的建筑面積為64.56萬平米。山大路科技街則是濟(jì)南市的CID區(qū)域，這里的科技氛圍非常的濃厚，科技信息時刻傳遞著來自不同城市地區(qū)的發(fā)展動向，這里是眾多的IT企業(yè)、信息咨詢公司的發(fā)展平臺，像銀座數(shù)碼大廈以其高貴的品質(zhì)和成熟的配套成了山大路科技街的象征，智

9、能化的配套提供了硬件支持。濟(jì)南寫字樓市場區(qū)域細(xì)分22東外環(huán)片區(qū) 東外環(huán)片區(qū)的純寫字樓的總建筑面積為12.4萬平米，商住樓的總建筑面積22萬平米。東外環(huán)片區(qū)是東部新城與老城區(qū)的結(jié)合部，依托于二環(huán)東路便捷的交通，及濟(jì)南城市發(fā)展東移之勢，是新近崛起的較為集中的辦公區(qū)域，區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)多為2000年左右新興物業(yè)，租金低廉，商住樓宇占主導(dǎo)地位，但區(qū)域內(nèi)商務(wù)配套尚需完善。濟(jì)南寫字樓市場區(qū)域細(xì)分23高新區(qū)片區(qū) 高新區(qū)片區(qū)全部為中低檔純寫字樓，總建筑面積為58.2萬平米。高新區(qū)位于首批國家級高新區(qū)濟(jì)南市開發(fā)區(qū)內(nèi)，隨著東部新城河?xùn)|部產(chǎn)業(yè)帶的確立，高新區(qū)的寫字樓市場逐漸升溫，其周邊配套雖不是很成熟很完善，但以周邊

10、的自然環(huán)境、暢通的道路還有高新區(qū)的優(yōu)惠政策吸引了很多的發(fā)展中的中小研發(fā)企業(yè)，高新區(qū)作為企業(yè)的孵化基地，顯現(xiàn)出了其優(yōu)越性和發(fā)展前景。片區(qū)內(nèi)入駐以科技研發(fā)為主，各類生活及商務(wù)配套嚴(yán)重缺乏，有待完善。商務(wù)氛圍缺乏。濟(jì)南寫字樓市場區(qū)域細(xì)分24其他片區(qū) 其他片區(qū)的純寫字樓項目的總建筑面積為19.72萬平米，住樓項目的總建筑面積為26.32萬平米。其它區(qū)域包括了北部、西部、和南部的廣大區(qū)域。其中北部和西部由于發(fā)展較慢，整體經(jīng)濟(jì)水平很低，城市的整體規(guī)劃很落后，像最基本的道路系統(tǒng)很不完善，周圍的商務(wù)配套、商業(yè)配套、生活配套更是很欠缺，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了基本的辦公需求。而對于自然環(huán)境優(yōu)美的南部來說，是一個非常適宜人居

11、住自然氧吧，所以這里更多的是高檔住宅，形成居住區(qū)。 濟(jì)南寫字樓市場區(qū)域細(xì)分25項目名稱項目位置建筑面積（萬平米）樓體類型租金（元/平米/天）硬件配套內(nèi)部配套車位數(shù)量入住企業(yè)行業(yè)金龍大廈濼園大街229號12主樓31層，東西樓23層3.84LG電梯15部、中央空調(diào)、商務(wù)會所餐館、銀行、娛樂400個銀行、保險、手機(jī)、裝飾中信廣場濼源大街150號212層3.53.8中央空調(diào)、6部奧迪斯電梯職工餐廳、銀行、洗衣房、美容院、郵局地下150個，地上90多個銀行、電氣、裝飾、保監(jiān)會、通訊、科技、保險中銀大廈濼源大街22號435層44.5水、電、中央空調(diào)、5部電梯銀行、會議室100個左右證券、房地產(chǎn)、機(jī)械、醫(yī)療

12、設(shè)備等銀座索菲特濼源大街67號156層（1020層）3.54.5中央空調(diào)、3部富士達(dá)電梯餐廳、酒樓會、會議室、健身房、咖啡廳地下450個通訊、電腦、裝飾、手機(jī)、房地產(chǎn)等玉泉森信大酒店濼源大街68號1.518層4中央空調(diào)、3部富士電梯健身房、會議室、酒店、洗熨地上、地下電子、機(jī)械、醫(yī)療、IT等勝利大廈廣場北側(cè)2.310層4.5中央空調(diào)、3部電梯會議室、餐廳地下銀行、報紙、電信山東郵政大廈泉城廣場北側(cè)3.812層4.54.84部三菱電梯、衛(wèi)星天線會議室、大堂、多功能廳地下122個電信、保險等貴和商務(wù)中心泉城路0.714層（8-14）中央空調(diào)、2部廣州日立電梯地上70個左右齊魯國際大廈泉城路180號

13、710層1.71.9中央空調(diào)、6部奧迪斯電梯商務(wù)中心地下200個證券、機(jī)械、保險、裝飾永安大廈泉城路366號522層3部三菱電梯、約克中央空調(diào)、雙路供電系統(tǒng)VIP會所設(shè)施地下120個飲料、廣告中房大廈人民路對面536層電梯、中央空調(diào)電器、監(jiān)理等濟(jì)南寫字樓市場項目：濼源大街經(jīng)七路區(qū)域26項目名稱項目位置建筑面積（萬平米）樓體類型租金（元/平米/天）硬件配套內(nèi)部配套車位數(shù)量入住企業(yè)行業(yè)華魯大廈榜柵街1號1.16層3日本大金中央空調(diào)、2部三菱電梯職工餐廳、華魯酒店30多個航空等中豪大酒店解放路165號0.522層3.4四星級酒店，配套齊全酒店、客房地上150個東方大廈經(jīng)七路223號0.529層4中央

14、空調(diào)、2部奧迪斯電梯健身房，咖啡廳、服裝店地上50個、地下150個房產(chǎn)大廈經(jīng)七路88號3.227層中央空調(diào)、電梯大廳地下150個匯寶大酒店經(jīng)五緯二路28號2.728層3.5中央空調(diào)、5部三菱電梯茶社、餐廳、桑拿地下150個媒體、設(shè)備、事業(yè)單位良友富林大酒店濼源大街0.528層（19-22出租）3中央空調(diào)、3部奧迪斯電梯會議中心、多功能廳、桑拿、健身房、歌舞廳空調(diào)、電梯山東新聞大廈濼源大街0.530層5.5中央空調(diào)、4部三菱電梯酒店、客房、會議室地上日報華能大廈泉城路0.6529層3.8中央空調(diào)、3部三菱電梯（1部觀光）四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)地下50個電腦、電器等潤華世紀(jì)大酒店大緯二路路口2.523層3

15、2部三菱電梯、中央空調(diào)餐廳、健身房 、咖啡廳地上通信、銀行辦公銀河大廈緯二路經(jīng)七路交叉路口841層，1棟3.8特靈中央空調(diào)、7部三菱電梯餐廳、健身房、茶社地上50、個地下200個國貿(mào)等普利海辰大廈文化西路13號311層中央空調(diào)，4部富士電梯健身房、咖啡廳咖啡、醫(yī)藥、銀行等濟(jì)南寫字樓市場項目：濼源大街經(jīng)七路區(qū)域27圣凱摩登城開發(fā)商：山東圣凱置業(yè)位置：濼源大街 中銀大廈對面總建筑面積：51070平方米內(nèi)鋪（-1F2F）：1000030000元/平米 沿街獨立門頭：3800044000元/平米寫字樓（3F6F）：84009100元/平米寫字樓主力戶型：147平米商鋪面積：47000平米（整層） 得房

16、率：52%業(yè)態(tài)分布：-1F：美食廣場、運動休閑，包括各地特色美食、ITAT國際會員、休閑服飾、兒童服飾、鞋類、玩具、親子樂園、兒童書吧、居家飾品、鮮花禮品、運動器械1F：精品潮流館、名媛風(fēng)尚館，包括化妝品、珠寶、皮鞋、皮具、女士精品、職業(yè)女裝、精品眼睛、文具精品、保健品、皮鞋美容、數(shù)碼沖印、商務(wù)中心2F：淑女天香館、溫情內(nèi)衣館，包括女性品牌服裝、青春少女裝、淑女裝、時尚飾品、內(nèi)衣、睡衣、居家服裝、女子沙龍、休閑咖啡座、時尚攝影坊、干洗店、時尚家紡地下停車場：9000平米開盤時間：2006年7月29日開盤周邊公共設(shè)施：臨濼源大街，銀座商城、家樂福、歷下大潤發(fā)、貴和銀行：中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀

17、行、建設(shè)銀行等濟(jì)南典型商務(wù)/商業(yè)項目分析28銀座晶都國際 開發(fā)商：山東銀座地產(chǎn)有限公司地址：順河街桿石橋北占地：3萬平米 總建：15萬平米主力戶型：高級公寓90-180平米，小戶型5080平米，寫字樓80-1000平米均價：小戶型均價6700元/平米；高級公寓均價6500元/平米；寫字樓6800元/平米 配套：2部電梯； 中央空調(diào)：美國約克商務(wù)配套：商務(wù)中心、餐飲、商務(wù)中心等裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修交房時間：08年5與1日濟(jì)南典型商務(wù)/商業(yè)項目分析29永安大廈 開發(fā)商：山東永安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：泉城路268號總建（寫字樓）：8-17層寫字間，2萬平米 17層為伊勢丹商場基本戶型：58、167、1

18、83平米，室內(nèi)有廚、衛(wèi)；每層3000平米，可自由分割均價：8800元/平米物業(yè)：新吉百物業(yè) 物業(yè)管理費5.5元/平米月 含公共水電 空調(diào)另收2部電梯、中央空調(diào)：美國約克商務(wù)配套：棋牌室、餐飲、商務(wù)中心等裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修車位：地上80個、地下100個交房時間：現(xiàn)房濟(jì)南典型商務(wù)/商業(yè)項目分析30海蔚廣場開發(fā)商：山東海蔚置業(yè)有限公司地址：花園路，洪樓大潤發(fā)西臨占地面積：5608386平方米 包括：住宅、寫字樓、商鋪2005年11月12日開盤 06年年底交房寫字樓：25層、2.7萬平米 橢圓形均價：6000元/平米得房率：76% 銷售率：80%主力戶型：89110平米 最大321平米 5梯11戶大堂精

19、裝修、其他簡裝商業(yè)：5.8萬平米，包括兩部分：1、寫字樓下面為貴和購物中心；2住宅下面商鋪業(yè)態(tài)分布：不包含貴和1F：時尚男女鞋區(qū)、運動休閑區(qū)、少淑女裝專賣區(qū)、MINI超市區(qū)、CEPA港貨區(qū)、時尚男女裝、時尚飾品、時尚箱包區(qū)、時尚彩妝區(qū)2F：網(wǎng)吧、健身房、SPA、餐飲經(jīng)營區(qū)、電子科技區(qū)、品牌折扣店、音像圖書區(qū)、時尚小家電、數(shù)碼產(chǎn)品區(qū)、男女服裝運動休閑區(qū)、通訊經(jīng)營區(qū)、水吧、西點、休閑吧價格：最高35000元/平米（門頭房） 最低4500元/平米 層差6000元/平米銷售率：98% 得房率55%停車位：684濟(jì)南典型商務(wù)/商業(yè)項目分析31第一大道開發(fā)商：山東瀚正實業(yè)有限公司建筑面積：30820平米

20、1棟24層高層塔樓 車位：200個電梯：4部瑞士迅達(dá)（2米/秒）空調(diào)：日本大金中央空調(diào)智能化：5A智能化戶型： CDGH：99.53平米 AB：181.39平米 EF：181.91平米價格：06年8月 均價7300元/平米；06年9月 均價8000元/平米銷售情況：自2005年12月進(jìn)場，06年3月17日開盤，截至到06年5月，銷售一直很好。目前銷售均價提高700元/平米。剩余房源：1722層業(yè)主：有一定實力的私企，面積要求在180560之間居多付款方式：絕大多數(shù)業(yè)主選擇一次性付款優(yōu)勢：位置、環(huán)境、交通、周邊配套、智能化、風(fēng)水好、戶型自由組合劣勢：窗臺高、鴻苑大廈遮擋、價格高濟(jì)南典型商務(wù)/商業(yè)

21、項目分析報告結(jié)構(gòu)商務(wù)市場分析項目資源分析商業(yè)市場分析策劃營銷建議物業(yè)定位建議33項目整體分析34濼 源 大 街佛 山 街銀座商城新華書店舜和商務(wù)酒店圣凱摩登城中銀大廈本案土地面積：9390.80平方米 合14.0862畝項目位置示意圖新聞大廈35項目區(qū)域環(huán)境 本項目處于歷下區(qū)濼源大街，屬于濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)(CBD)核心地段,毗鄰泉城廣場以及泉城路商業(yè)步行街。配套成熟,商業(yè)以及商務(wù)氛圍濃厚. 36 寫字樓產(chǎn)品新時代特質(zhì) 城市CBD中心，濃厚的商務(wù)/商業(yè)氛圍 濼源大街、經(jīng)七路、歷山路便利交通 聚集泉城廣場、趵突泉等泉城美景stow 項目規(guī)模相對較小，不能形成較大規(guī)模影響力； 項目限高，不能形成高檔寫

22、字樓的高大、氣魄的市場形象； 中央CBD中心高租金、只租不售 圣凱摩登城入市進(jìn)一步帶動區(qū)域價值提升 市場沒有頂級寫字樓出現(xiàn) 濟(jì)南寫字樓市場一直不夠火爆，存在一定市場風(fēng)險； 市場中低檔寫字樓項目的競爭沖擊37市場沖擊低溫市場物業(yè)組合實現(xiàn)項目最大價值有效降低項目風(fēng)險建立品牌和影響力中央商務(wù)區(qū)（CBD）圣凱摩登城產(chǎn)品稀缺性 項目方向報告結(jié)構(gòu)商務(wù)市場分析項目資源分析商業(yè)市場分析策劃營銷建議物業(yè)定位建議39項目商業(yè)定位40商業(yè)規(guī)劃一:高端精品百貨店規(guī)劃樓層: 地下一層至地上四層總面積: 不低于20000平方米(使用面積)單層面積: 不低于4000平方米(使用面積)柱間距: 不低于8米一層層高 不低于5米

23、(凈高)二層以上 不低于4.5米(凈高)41商業(yè)規(guī)劃一 : 高端精品百貨店擬招商家:馬來西亞金獅集團(tuán)百盛購物中心南京金鷹精品購物中心南京中央商場購物中心遠(yuǎn)東百貨太平洋精品購物中心大商秋林女裝購物廣場深圳海雅百貨精品購物中心42商業(yè)組合以“國內(nèi)外知名品牌的書店和 KTV娛樂以及健身 作為主力店的中型購物中心 多家主題商業(yè) 完善并良好管理 + 特色娛樂休閑”的模式組合，并作為項目開發(fā)推進(jìn)的關(guān)鍵點。根據(jù)項目自身所具備的商業(yè)中心潛質(zhì)，結(jié)合項目條件和周邊環(huán)境，將定位于城市中型生活購物中心，并在充分考慮各部分商業(yè)面積特征及互動關(guān)系后，提出“風(fēng)尚流行、娛樂、休閑”主題方案，合理配置各項業(yè)態(tài)業(yè)種，以完整體現(xiàn)“

24、時尚中心”定位。商業(yè)規(guī)劃二 : 時尚商業(yè)內(nèi)街組合43商業(yè)規(guī)劃設(shè)計主題本項目擬以“風(fēng)尚流行、娛樂、休閑”為項目主題，結(jié)合濟(jì)南乃至山東獨創(chuàng)的特色商業(yè)組合，包含多個特色主題商業(yè)及多樣的休閑娛樂設(shè)施，如主題書店,高檔健身中心,科技樂園,主題特色餐廳,依托三大主力商家：主題書店和高檔KTV娛樂以及高檔健身中心帶來的穩(wěn)定人潮，展現(xiàn)高性價比、前端、時尚、健康的新型消費體驗。本項目商業(yè)檔次定位在：高檔以上。主要消費者：濟(jì)南中等及以上的居民； 濟(jì)南市有消費實力的商務(wù)人士和私營業(yè)主； 其他區(qū)域?qū)τ行蓍e娛樂消費感興趣的顧客等。44項目定位項目商業(yè)主體定位為：-全天候生活港灣，商業(yè)部分將以主題書店類商家和中型休閑、康

25、體、餐飲、娛樂設(shè)施為主力店，品牌型服務(wù)商業(yè)及個性化餐飲娛樂為商業(yè)組合內(nèi)容，在商業(yè)的建筑形式上充分利用集中商業(yè)簡潔、實用的特點，風(fēng)格上采用后現(xiàn)代風(fēng)格，力求簡約、時尚，底商方面注重與住宅部分整體效果的協(xié)調(diào)一致，因其業(yè)態(tài)主要為以生活服務(wù)相關(guān)的商業(yè)，故風(fēng)格上也應(yīng)以營造溫馨、祥和的消費環(huán)境為基本目的。圍繞以上主題，本項目商業(yè)部分將由餐飲娛樂、購物休閑、康體健身三大商業(yè)功能區(qū)域構(gòu)成，區(qū)域間零售、餐飲、服務(wù)等功能靈活穿插，滿足本項目消費者高尚生活的消費需求。45各樓層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃以及部分意向商家地下層：KTV娛樂上海錢柜等地上層：西式餐飲以及精品店肯德基麥當(dāng)勞必勝客辛巴克屈臣氏等地上層：特色餐飲各類韓國日本

26、等特色美食地上層：主題書店大眾書局思考樂書店等地上層：健身中心青鳥健身英派斯健身等46項目寫字樓定位47 寫字樓分類 通過對項目的地段、交通條件、外立面、硬件配套設(shè)施、車位等各方面條件的評定，從高到低劃分為甲級、乙級、丙級等多個不同檔次的類別。國際甲級寫字樓（GRADEA OFFICE）標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)序號標(biāo) 準(zhǔn) 詮 釋標(biāo)準(zhǔn)一交通便利，基礎(chǔ)建設(shè)完備，位于城市CBD，行政配套齊全標(biāo)準(zhǔn)二建筑設(shè)計風(fēng)格鮮明，氣勢龐大，外立面專修素質(zhì)較高標(biāo)準(zhǔn)三平均200平方米1個停車位標(biāo)準(zhǔn)四樓層吊頂后警告2.6米以上標(biāo)準(zhǔn)五平均每五層有一部電梯服務(wù)，等待時間步超過30秒標(biāo)準(zhǔn)六最少具備5060瓦/平方米電力供應(yīng)，并備足足夠的后備電

27、力供應(yīng)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)七平均每20平米建筑面積有一條電話線，提供或支持DDN、ISDN線路，備有視象會議設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)八提供四管式空調(diào)系統(tǒng)和24小時空調(diào)供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)九擁有聲明卓著且具備相關(guān)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司標(biāo)準(zhǔn)十設(shè)施齊備，包括有銀行、郵局、商務(wù)中心及餐飲等系列配套，以服務(wù)于大廈客戶為主48 寫字樓新概念寫字樓新概念中央商務(wù)區(qū)CBD地標(biāo)性物業(yè)共享式商務(wù)空間開放式生態(tài)化的辦公環(huán)境24小時的泛商務(wù)生活5A智能化寫字樓49 寫字樓產(chǎn)品新時代特質(zhì) 新經(jīng)濟(jì)條件下，頂級寫字樓產(chǎn)品應(yīng)該在硬件配置上和軟件建設(shè)上都要有前瞻性國際化視野。 1、環(huán)境氛圍既有便捷交通又有優(yōu)良商力條件 環(huán)境氛圍：交通環(huán)境、辦公環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、文化環(huán)境 2

28、、配套設(shè)施成為衡量寫字樓品質(zhì)的關(guān)鍵 商務(wù)中心、會議廳、商場、停車場、會所、5A智能化等配套設(shè)施 3、知名物業(yè)管理企業(yè)加盟是品牌保證50 寫字樓定位CBD中心 濟(jì)南5T國際甲級寫字樓“5T”商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)“5 TOP” Business criterionTop.1 areaposition 區(qū)位、地段；Top.2 criterion 品質(zhì)、規(guī)范；Top.3 configuration 配套、服務(wù)；Top.4 potentiality 未來、發(fā)展；Top.5 value 價值、性價比。 51 寫字樓目標(biāo)客戶群定位實力雄厚企業(yè)大客戶、政務(wù)客戶全球500強(qiáng)企業(yè)駐濟(jì)、駐魯分公司；國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)濟(jì)南分公司；

29、本地大型民營企業(yè)；政務(wù)、事業(yè)單位等政務(wù)客戶；投資型客戶群體；52 適當(dāng)?shù)妮o以立面構(gòu)建物，形成視覺關(guān)注點，充分利用昭示性，彌補(bǔ)片區(qū)發(fā)展不成熟弱的缺點特殊的構(gòu)建物可以形成寫字樓內(nèi)部分布的新亮點，增加樓體附件值，例如商務(wù)會議室、陽光中庭，員工休息區(qū)等，體現(xiàn)項目特色和人性化的特點玻璃幕墻輔以交叉鋼架，構(gòu)建大塊面的立面效果，襯托建筑堅實感、硬朗的商務(wù)效果；大量采用新型環(huán)保（如離線Low-E玻璃）。 寫字樓產(chǎn)品定位立面設(shè)計53 寫字樓產(chǎn)品定位立面設(shè)計不同風(fēng)格的立面設(shè)計表現(xiàn)54盡可能采用采光天棚，引入自然光；大堂高度在10米以上，給人以足夠的空間和尊貴感；大堂面積建議大于300平米，彰顯樓體的恢弘氣勢，區(qū)隔

30、老城區(qū)的其他寫字樓，建立本項目賣點 寫字樓產(chǎn)品定位5A智能化55整體感，材質(zhì)和色調(diào)的呼應(yīng)色調(diào)明亮，商務(wù)質(zhì)感強(qiáng)現(xiàn)代流暢的風(fēng)格電梯廳需要考慮項目形象問題，提升辦公空間銷售賣點 寫字樓產(chǎn)品定位公共空間56面積劃分、層高建議：本項目面積劃分：以150-300平米面積為基本劃分單位劃分面積提升產(chǎn)品附加值，可提供多個產(chǎn)權(quán)證；有利于銷售靈活組合；滿足多層面客戶的需求。成為客戶評判空間的標(biāo)準(zhǔn)之一全球?qū)懽謽鞘袌錾细叨藢懽謽堑膶痈呔哂?米，國內(nèi)的頂尖寫字樓也在靠向之一標(biāo)準(zhǔn)。樓體層高： 建議層高不低于3.8米,凈高不低于2.6米 寫字樓產(chǎn)品定位面積劃分57關(guān)于商務(wù)配套面積的建議： 票務(wù)/商務(wù)接待點50M2 多功能廳500 M2 大會議室250 M2 中型會議室150 M2商務(wù)配套 寫字樓產(chǎn)品定位商務(wù)配套58 寫字樓產(chǎn)品定位5A智