公司企業(yè)如何選址

1、企業(yè)選址，是關(guān)乎企業(yè)未來發(fā)展的一件大事，而對于那些買下整棟寫字樓的 企業(yè)來說更是如此，買下就意味著辦公空間已經(jīng)成了公司的固定資產(chǎn)， 選址同時 意味著開始了一次新的投資。其實，無論是租賃 還是買斷，對于企業(yè)來說，選 址都是一項最具挑戰(zhàn)性的決策。辦公地點是一個公司的重要條件，這就好比蓋房子需要有土地一樣，當(dāng)然， 如果是“皮包公司”那我們就另當(dāng)別論了。 辦公樓不僅是員工的工作空間，也影 響著公司的對外形象，因此企業(yè)在選擇的時候會按照自己的需求以及要求對符合 條件的寫字樓作全方位綜合的評估， 包括地段、交通、成本以及寫字樓本身的配 套、物業(yè)等方面的軟硬指標。可能在所有類型的企業(yè)中我們無法做到面面俱到，

2、不同類型的企業(yè)或許有其 行業(yè)的特殊需求，然而任何事物都會有一個共性。比如，著名企業(yè)選擇寫字樓一 般都是這樣一個循序漸進的一個流程：對大區(qū)域經(jīng)濟具有輻射力的中心城市對整個城市具有影響力的街區(qū) 與企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)業(yè)相關(guān)的大街 一個城市中具 有知名度的地標建筑 具有地標作用的高水準寫字樓。我們所做的，就是希望 找出企業(yè)在選擇寫字樓過程中的共性，即寫字樓最受企業(yè)關(guān)注的n個因素。黃金區(qū)位房地產(chǎn)開發(fā)有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。這條定 律對于寫字樓，幾乎沒有反例，其無疑也是企業(yè)關(guān)注寫字樓的第一要素。企業(yè)選址應(yīng)首選人才、技術(shù)、信息和資金密集的區(qū)域。城市的商務(wù)中心區(qū)， 由于聚集了最先進齊全的市政

3、設(shè)施、 商務(wù)設(shè)施、娛樂設(shè)施、文化教育設(shè)施及居住 設(shè)施而始終成為企業(yè)青睞的首選區(qū)域。 大企業(yè)集中的區(qū)域同樣具有區(qū)位優(yōu)勢， 能 夠吸引更多的人才、資本、信息等創(chuàng)新要素向該區(qū)域流動，在價值鏈分工中，占 據(jù)“高端”地位，獲取更高的利潤回報，不但能夠補償其較高的費用成本， 而且 能夠提升本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)水平，擴大本地區(qū)經(jīng)濟總量，提高區(qū)域經(jīng)濟競爭能力。一句話提示：選擇黃金區(qū)位雖然意味著高物業(yè)成本， 但由于黃金區(qū)位聚集了 最先進齊全的市政設(shè)施、商務(wù)設(shè)施、娛樂設(shè)施、文化教育設(shè)施及居住設(shè)施，所以 對很多企業(yè)而言，從綜合商務(wù)成本來說還是降低的。交通順暢黃金區(qū)位當(dāng)然重要，但并不意味著區(qū)位就是唯一。有很多時候黃金區(qū)位與交

4、 通堵塞相互衍生，正是由于區(qū)位黃金，所以引來了更多的企業(yè)、更多的人流、更 多的汽車，還有隨之而來的更多的堵車和更多的堵心。在將時間和成本等同的今天，交通是否順暢已經(jīng)成了企業(yè)最關(guān)心的因素之 一。交通甚至?xí)淖兂鞘腥丝诘慕?jīng)濟行為、居住選擇、空間概念。交通在完善城 市空間布局方面發(fā)揮著重要作用， 地鐵、輕軌向郊區(qū)拓展并延伸，在時空范圍內(nèi) 縮小了城市的體積，同時在經(jīng)濟上有放大了城市的功能。 一座再現(xiàn)代化的寫字樓 如果周邊沒有順暢的交通條件，那么它就失去了市場競爭最有力的武器。一句話提示：對交通的選擇一般都希望寫字樓靠近交通主干道， 但臨主干道 卻并不意味著車行的便捷，往往在調(diào)頭、交通禁行上有諸多限制。

5、配套設(shè)施政府和企業(yè)都已意識到，配套設(shè)施完善的建筑綜合體對于一個區(qū)域的意義， 它不僅僅是代表著形象，同時也是人氣的聚集、商務(wù)元素的流動，同時它更是滿 足辦公需求必不可少的一種建筑形態(tài)。建筑綜合體已經(jīng)成為商務(wù)中心區(qū)最精華的 濃縮版。各種活躍的經(jīng)濟元素更是追身而至。配套設(shè)施完善的建筑綜合體一般都具有超大規(guī)模， 這里所說的超大規(guī)模，不 僅是指建筑體積本身比較大，而且更強調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。 一方面，不 僅是寫字樓建筑本身的規(guī)模要大，而且必須要有強大的綜合配套，經(jīng)營成一個集 寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空 間。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達的交通一

6、定是其寫字樓規(guī)模的 重要支撐。一個寫字樓如果沒有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施，是難以稱得上星級。一句話提示：最為企業(yè)看重的配套可能就是員工餐廳和銀行。硬件設(shè)施就像星級酒店在硬件配套上追求奢華極致一樣，在寫字樓方面追求的硬件， 更多的是科技與創(chuàng)新。寫字樓市場目前流行兩大評定標準， 一是甲級寫字樓，一 是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標準，因為誰 也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、“長” 得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標準，類似于酒店星級評定的方法。 那么，什么是5A智能化呢？ 一般是指0A辦、公

7、 智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智 能化）。除此之外，還包括其所用的建筑技術(shù)、標準層高、標準承重、弱電系統(tǒng)對寫字樓而言，硬件設(shè)施就象是一輛汽車的發(fā)動機，百公里耗油量就相當(dāng)于 企業(yè)入住后所支出的日常入住成本，好的發(fā)動機在提供強勁動力的同時能更加省 油，先進智能的寫字樓硬件配套設(shè)施在帶給企業(yè)舒適的辦公環(huán)境的同時，還能給企業(yè)帶來最大限度的成本節(jié)約。一句話提示：不同企業(yè)對于硬件設(shè)施的要求其實大同小異，目前很多寫字樓也標榜自己是5A級寫字樓，企業(yè)在考察樓宇硬件品質(zhì)時主要需要考慮硬件設(shè)施 在后期使用和維護上的成本。價格價格是開發(fā)商所有努力的終點，而價格

8、也是選址企業(yè)選擇寫字樓注重的焦 點。買賣雙方即使在此前談得再好，在價格這一關(guān)上談不攏也是白費， 價格是買 賣雙方矛盾的焦點，到最后價格又是買賣雙方矛盾與統(tǒng)一的結(jié)合點。根據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測數(shù)據(jù)顯示，2005年京城寫字樓新增供給量總建筑面積在 220萬平方米左右，而新增需求量則將在167萬平方米左右。根據(jù)高力國際的最新 研究報告顯示，短租現(xiàn)象是我國辦公樓市場的一大特色。 我國辦公樓租約平均年 限為2.5年，遠低于房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)的辦公樓租約年限：在一些歐 美經(jīng)濟發(fā)達國家，如美國、英國、澳大利亞等，辦公樓租約年限一般都在5年以上。一句話提示：其實長期穩(wěn)定的租期無論對寫字樓物業(yè)發(fā)展商還是租戶來說

9、都 是有利的，企業(yè)可以利用長期租約在價格上與發(fā)展商談判，有時這種談判不一定表現(xiàn)為租價的直接降低，但在免租期和裝修期的租賃上有比較大的迂回空間；而一座樓如果能擁有長期的租戶，入住企業(yè)則可放心“比鄰而居”。要從投資，市場，競爭對手等來分析1店鋪前期投資指比如店鋪租費是貴是便宜，各種費用多少等2市場指這一地區(qū)內(nèi)消費群體是什么？有多大市場？有多大的開發(fā)空間？人們?nèi)粘５南M 習(xí)慣是什么？（吃面包， 吃包子，還是吃其他的東西得搞清楚吧，不然這個地方的人跟本不吃面包你就完了，像跑到回民區(qū)賣豬肉一樣不就傻了）3競爭對手指這一地區(qū)內(nèi)有多少面包店（不單單是面包店，其他的面食店，西點店等能引起競爭的店都算在內(nèi)） 調(diào)

10、查:1租金2主要消費群體3附近的包點數(shù)（選取一定范圍）4要調(diào)查開業(yè)時間蓮香樓位于荔灣區(qū)第十甫路 67號。改制后的蓮香樓加速在廣州城內(nèi)布點，蓮香樓的新店多選址在天河區(qū)和海珠區(qū)，有些分店還進入了北京路天河城、壹馬服裝場以及名盛廣場等大型購 物廣場，有利的地理位置為蓮香樓贏得了良好的市場地位。，蓮香樓的新店多選址在天河區(qū)和海珠區(qū)，有些分店還進入了北京路天河城、壹馬服裝場以及名盛廣場等大型購物廣場可以分析這個分早期和后期分析百年老字號蓮香樓開進 CBD廣州CBD很快將會出現(xiàn)老字號餐飲企業(yè)的身影。記者昨日了解到，擁有120多年歷史的蓮香樓近期在珠江新城興盛路拿下500平米的門店。據(jù)蓮香樓副董事長何嘉熙介紹，該店將成為蓮香樓在天河新城市中軸線步行街上的旗艦店。據(jù)何嘉熙介紹，目前老字號蓮香樓加快了在廣州商業(yè)旺區(qū)的布點，去年連開20多家門店。在改制前，蓮香樓只有7家分店，而截至目前