武漢金海國際項(xiàng)目溝通案定稿-56PPT

1、金海國際項(xiàng)目溝通案營銷中心研究思路提問我是誰？思考做什么？ 觀點(diǎn) 如何做？新鴻泰視角中南突圍！ 我們帶著以上幾個(gè) 開始本次提案旅程“？”第一部分:提問我是誰？ 我們有什么? 開發(fā)實(shí)力 地塊特征武漢市海鼎置業(yè)金海分公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)公司，武漢海鼎置業(yè)有限公司已成功開發(fā)洪山區(qū)卓刀泉片，漢飛精英青年城等項(xiàng)目，在武漢知名度較好。開發(fā)商在武昌很好的品牌優(yōu)勢基礎(chǔ)。 我們有什么?開發(fā)實(shí)力地塊特征(外部)我們有什么?項(xiàng)目地塊CBD中央商務(wù)區(qū)(西)民房和鐵路(東)凱樂花園及沿街商鋪(北)水利勘測院(南)地塊特征(內(nèi)部)我們有什么?北面南面西面東面從地形我們發(fā)現(xiàn),本地塊北高南低本地塊內(nèi)部存在大量職工建房,

2、均未拆遷中南門戶 武昌都心 中南CBD核心；文化氛圍濃厚；交通配套完善；-結(jié)論 一、項(xiàng)目面臨什么問題？ 地塊周邊不利環(huán)境如何弱化? 拆遷難度問題？ 商業(yè)問題？ 周邊自我消費(fèi)能力不強(qiáng)？ 規(guī)劃滿足開發(fā)商的需要？ 物業(yè)管理問題？ 停車問題？我在想什么？項(xiàng)目面臨問題？鐵路噪音；西邊及南邊私房惡劣環(huán)境；地塊周邊不利環(huán)境如何弱化?項(xiàng)目面臨問題？拆遷影響開發(fā)周期；拆遷還建房是否銷售；拆遷房能否單獨(dú)銷售；拆遷房的面積和戶型是否滿足需求；拆遷難度問題？項(xiàng)目面臨問題？酒店受左右兩邊高樓的夾擊，如何突出重圍；1-4樓整體商業(yè)的消化難度(建議做3層）；酒店主入口形象及停車問題；如何將茶市引進(jìn)商業(yè)街,提升項(xiàng)目的人文氣氛

3、？能否將新天地停車場與商業(yè)街連通提高小區(qū)入口形象？商業(yè)問題？項(xiàng)目面臨問題？如何提升周邊消費(fèi)層次？周邊自我消費(fèi)能力不強(qiáng)的局限？項(xiàng)目面臨問題？停車位是否滿足業(yè)主的需要；商業(yè)部分停車問題；地面、地下停車問題；停車問題？項(xiàng)目面臨問題？開發(fā)周期及資金流，利潤最大化？規(guī)劃滿足開發(fā)商的需要？規(guī)劃滿足物業(yè)管理問題？還建房的管理；停車管理；商業(yè)與住宅部分的管理；物業(yè)管理問題？ 項(xiàng)目拆遷難度較大周邊消費(fèi)水平對本項(xiàng)目支撐不大周邊環(huán)境與本項(xiàng)目檔次有一定矛盾還建房管理可能比較頭疼開發(fā)商實(shí)力直接關(guān)系項(xiàng)目開發(fā)周期及利潤-結(jié)論 二、市場面臨什么問題？供應(yīng)市場情況?需求市場情況？有利政策分析？ 不利政策分析？我想什么？市場面臨

4、問題？供應(yīng)市場情況？房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)境日趨成熟，是武昌區(qū)房地產(chǎn)最熱的區(qū)域之一，版塊土地稀缺,土地供應(yīng)量少,市場需求大,價(jià)格優(yōu)勢明顯。市場面臨問題？以凱樂花園為例:需求市場情況？目前一期已于06年5月份開盤，總套數(shù)1154套，其中住宅總套數(shù)為1032套，商業(yè)門面122套。市場面臨問題？以凱樂花園為例:需求市場情況？凱樂花園是中南片區(qū)具有代表性的樓盤，而其各方面的變化稱得上是中南片區(qū)地產(chǎn)界的風(fēng)向標(biāo)。 市場面臨問題？其一，大量舊城改造項(xiàng)目的實(shí)施、大量高價(jià)地塊的出讓為中央國家宏觀政策的實(shí)施制造了極大的執(zhí)行麻煩，中央政策與地方實(shí)際狀況出現(xiàn)了極大的執(zhí)行矛盾，不宜執(zhí)行，也無法執(zhí)行；其二,關(guān)于中小戶型的面積比例

5、,9070政策在武漢可以分區(qū)域執(zhí)行,本案應(yīng)屬于二級市場區(qū)域,可以執(zhí)行9060政策,一些一級地段甚至可以執(zhí)行9055政策.有利政策分析？市場面臨問題？物權(quán)法抑制不理性投資，為有效控制房價(jià)大幅上漲提供了保障；物業(yè)稅的開征也使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要承擔(dān)由于長期商品房的積壓所產(chǎn)生的物業(yè)稅負(fù)擔(dān)；土地增值稅無疑會加大房地產(chǎn)發(fā)展商建房子的成本，綜上分析以上因素為規(guī)避政策的影響，房地產(chǎn)市場必須要以市場為依托，加快開發(fā)的進(jìn)度，合理定價(jià)，加快銷售周期，避免出現(xiàn)交納高額的稅收。 不利政策分析 ？ 綜合上述市場和政策環(huán)境的分析以及中南片點(diǎn)線面市政規(guī)劃對本案的利好，我司認(rèn)為應(yīng)加快本案的拆遷和開發(fā)進(jìn)度，將房地產(chǎn)行業(yè)的政策

6、影響及武漢地產(chǎn)泡沫的影響降至最低。-結(jié)論第二部分:思考做什么？ 我們做什么？ 我們做給誰？我們做什么？ 產(chǎn)品定位中高檔住宅+酒店式公寓+主題商街 于一體的小復(fù)合型物業(yè)形態(tài)。我們做什么？ 功能定位 金海國際中南明珠（案名推薦）中南商務(wù)新領(lǐng)地都心人文新社區(qū)我們做給誰？客戶定位中南新貴 財(cái)智階層政府公務(wù)員事業(yè)單位高級白領(lǐng)大中企業(yè)中高層管理人員小企業(yè)主及青年群體投資者、炒房族外地高收入者核心競爭力提煉！地段、地段還是地段！教育、教育還是教育！CBD核心、核心還是核心！旅游前景、前景還是前景！蓋寫字樓行不行？項(xiàng)目地處中南商圈邊際，臨武珞路的地塊，具備開發(fā)寫字樓與酒店的潛力與可能；寫字樓雖然售價(jià)高，但對硬

7、件要求嚴(yán)格，銷售周期較長。區(qū)域?qū)懽謽歉偁幖ち?，資金回籠慢，風(fēng)險(xiǎn)較大。產(chǎn)權(quán)酒店市場如何？ 項(xiàng)目周邊酒店扎堆，地塊靠近五月花大酒店（五星）等知名酒店，離長途汽車站、武昌火車站很近，具備開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店的地利。 同時(shí)，從投資回報(bào)的進(jìn)度而言，產(chǎn)權(quán)式酒店銷售速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于寫字樓，例如，紐賓凱新時(shí)代國際酒店是在一個(gè)月內(nèi)完成銷售，成交均價(jià)達(dá)到7000元/。 因此，通過綜合分析，我司認(rèn)為本地塊（商服）適宜進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)開發(fā)。 中南明珠 璀璨楚天 雖然本案不與凱樂花園正面爭鋒，但我司建議本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上力求創(chuàng)新打造獨(dú)有的產(chǎn)品差異化、提高項(xiàng)目的附加值，這樣可以不斷發(fā)展、提升項(xiàng)目的形象，從而還可以給客戶造成中高檔

8、物業(yè)的印象。-結(jié)論第三部分 觀點(diǎn) 如何做？拆遷問題？搬遷可能會影響項(xiàng)目銷售周期：建議：先開發(fā)公共部分，預(yù)留相應(yīng)空間！搬遷工作爭取政府及相關(guān)部門大力支持，做好提前搬遷通告及安置工作；新聞媒體宣傳引導(dǎo)；處理好“釘子戶”，實(shí)行“友情操作”，一般居民-補(bǔ)償安置到位。 解決之道：政策傾向：摸底調(diào)查，貨幣還建、原地還建比例要求：以還建標(biāo)準(zhǔn)為需求需求：還建房交房前不能轉(zhuǎn)讓、出售數(shù)量：與商品房的分開，盡量少，單棟建設(shè)還建房問題？還建房問題？還建房會影響本項(xiàng)目整體形象、銷售及后期管理，建議：先期開發(fā)，單棟分開建設(shè)，集中管理；還建房品質(zhì)要與商品房一樣，以備還建客戶中途反悔，可對外出售。還建房是否需要單獨(dú)建設(shè)，管理

9、是否分開，建設(shè)周期及交房時(shí)間？停車問題？合理安排交通動向，最大限度的做到人車分流。車行主入口設(shè)置在小區(qū)武珞路上公共用地的東側(cè)，次入口設(shè)置在武珞路四巷小區(qū)南側(cè)，車行路線沿小區(qū)環(huán)線設(shè)置；小區(qū)人行主入口設(shè)置于武珞路四巷中部。 武珞路酒店及商業(yè)統(tǒng)一停放地下車庫。規(guī)劃滿足物業(yè)管理問題？（1）、還建房統(tǒng)一管理（2）、商業(yè)與住宅分開建設(shè)，方便管理（3）、酒店公寓人性化管理（4）、小區(qū)停車集中管理（或智能化管理）規(guī)劃滿足開發(fā)商的需要？開發(fā)資金及開發(fā)策略：資金不充足：（壓力較大） “短、平、快”策略，先酒店公寓+再商業(yè)街+還建房，后住宅；資金充足：（壓力較?。?“分期開發(fā)，利潤最大化”策略，先住宅+后商業(yè)街，最

10、后酒店公寓地塊周邊不利環(huán)境如何弱化?問題？還建房靠近鐵路，有效隔絕噪音；使用雙層隔音玻璃；策劃上造概念“鐵路”淡化注意力；從小區(qū)規(guī)劃、景觀上營造；商業(yè)問題？酒店公寓從外觀、高度上、氣勢上區(qū)別兩邊高樓；1-4樓整體商業(yè)未建時(shí)先招商運(yùn)作（或建3層商業(yè)）；酒店公寓停車問題；利用政府規(guī)劃，茶市引進(jìn)商業(yè)街,提升項(xiàng)目的人文氣氛。將新天地停車場與商業(yè)街連通，提高小區(qū)入口形象。結(jié)論先期解決好還建問題是首要任務(wù)提升項(xiàng)目商業(yè)檔次，增加住宅附加值做特色，滿足CBD高消費(fèi)群需要與周邊商業(yè)聯(lián)合發(fā)展，提升版塊價(jià)值做專業(yè)茶葉市場，營造獨(dú)特文化品位充分利用旅游資源第四部分 新鴻泰視角 中南突圍！新鴻泰視角規(guī)劃調(diào)整中南突圍產(chǎn)品

11、創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)品牌提升2-3年市場預(yù)測規(guī)劃調(diào)整開發(fā)周期、利潤期望值等綜合因素；在產(chǎn)品創(chuàng)新和景觀配套上做足文章；局部創(chuàng)新，提高性價(jià)比；在合理的控制成本的前提下，盡量增加產(chǎn)品的附加值，從多角度的追求差異化和高品質(zhì)；小區(qū)停車規(guī)劃、大門口形象塑造規(guī)劃建議平面布局上南北朝向，以保證通透性與采光性；空間布局，保障通風(fēng)、采光與遠(yuǎn)視景觀；內(nèi)部車行動線盡量放于地下或外圍，保障內(nèi)部人行安全；商品房與還建房分開布局，各自擁有獨(dú)立進(jìn)出通道與園林景觀；主題商業(yè)街沿武珞路四巷排布，以專業(yè)市場為主，休閑餐飲業(yè)、便利型酒店、社區(qū)配套商業(yè)為輔，總體體量要控制。打造小區(qū)獨(dú)特門口形象，提高項(xiàng)目檔次。合理安排交通動向，最大限度的做到人

12、車分流。車行主入口設(shè)置在小區(qū)武珞路上公共用地的東側(cè)，次入口設(shè)置在武珞路四巷小區(qū)南側(cè)，車行路線沿小區(qū)環(huán)線設(shè)置；小區(qū)人行主入口設(shè)置于武珞路四巷中部。住宅規(guī)劃建議住宅；集都市庭院風(fēng)情，融生態(tài)、景觀、休閑、文化展示等于一體的人文景觀社區(qū)。個(gè)性和特色的空間設(shè)計(jì)、庭院園林，使得室外空間更具識別性，能加強(qiáng)鄰里間的認(rèn)同感，界定居民的領(lǐng)域感和歸屬感。圍合式布局，以“現(xiàn)代中式庭院”、“新街坊主義”為核心規(guī)劃理念，營造開放、私密空間，讓更多景觀進(jìn)入視野，提高居室的透光性，滿足業(yè)主不同層次生活需要。景觀設(shè)計(jì)：融入現(xiàn)代風(fēng)情和浪漫元素，全方位演繹現(xiàn)代庭院生活。商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)業(yè)態(tài)定位的合理性，區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀、政府規(guī)劃前景、

13、板塊的屬性、周邊酒店業(yè)、旅游、交通資源等。結(jié)合開發(fā)實(shí)力、市場需求，同時(shí)在商業(yè)的開發(fā)周期上統(tǒng)籌考慮。建議臨武珞路四巷主干道小區(qū)入口處商業(yè)業(yè)態(tài)定位為酒店公寓（或產(chǎn)權(quán)式酒店）和14層集中商業(yè)。臨武珞路四巷商業(yè)定位于主題商業(yè)街，可以引進(jìn)茶葉市場、中百超市；可做項(xiàng)目會所功能，引進(jìn)幼兒園、咖啡廳、茶館、洗腳城等。規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)成分考慮的問題： 1、充分考慮業(yè)主獨(dú)有的私密空間； 2、居所的延展空間，與交通、車輛的空間布局； 3、臨接綠化與商業(yè)、環(huán)境、交用的關(guān)系；4、商業(yè)步行街和小區(qū)的安全，功能合理性，及業(yè)主生活的方便性，綜合考慮修閑、娛樂等因素。產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)確保在2009年上市時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)市場潮流，領(lǐng)先中南片區(qū)

14、其他樓盤，競爭力強(qiáng)，客戶喜歡。大開間，小進(jìn)深，保障室內(nèi)采光和通風(fēng)效果；強(qiáng)調(diào)功能分區(qū)，實(shí)用性要強(qiáng)；明廚明衛(wèi)，無暗房；動靜分離，確保私密性；戶型設(shè)計(jì)關(guān)鍵詞：前瞻性、差異化、附加值項(xiàng)目在2009年上市，戶型是否消費(fèi)者接受；戶型配比： 小二房：70以下，20-30%； 大二房：80-90，30-50%； 三房：90-120，30-40%；戶型布局： 西北向：還建房；西南向：二房、三房 正北向：三房、小三房 正南/東南向：二房、小三房戶型結(jié)構(gòu)：在壓縮面積的前提下，滿足功能需要，以二房、三房為主，緊湊型產(chǎn)品（還建房、酒店公寓除外）；客廳功能，私密性。面積增加90、70政策由于存在一定地方靈活性，因此不一定

15、要完全遵守90平米的戶型必須達(dá)到70%的行政命令。在不違背國家宏觀調(diào)控和本項(xiàng)目的規(guī)劃要求前提下，力求項(xiàng)目利益最大化，住宅以二房、三房為主： 小二房：70以下，20-30%； 大二房：80-90，30-50%； 三房：90-120，30-40%。品牌提升： 項(xiàng)目主題的營造、開發(fā)商品牌戰(zhàn)略的實(shí)施、自身品質(zhì)的著力打造，集都市庭院風(fēng)情，融生態(tài)、景觀、休閑、文化展示等于一體，表現(xiàn)中高檔項(xiàng)目的檔次。 建筑立面設(shè)計(jì)應(yīng)簡潔明快且具有時(shí)代氣息。 建筑材料質(zhì)量、相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備、大堂裝修檔次、公共走道、外墻色彩、室內(nèi)裝修等方面，靠色彩的運(yùn)用、材料選用方面體現(xiàn)本項(xiàng)目整體的高貴氣質(zhì)和豪華氣派。2-3年市場預(yù)測鼓勵(lì)自主消費(fèi)，加大政府保障功能；開發(fā)利潤率逐漸下降；城市化進(jìn)程決定開發(fā)實(shí)力，開發(fā)門檻越來越高；項(xiàng)目創(chuàng)新將成為競爭本源（小戶型同質(zhì)化惡性競爭）；調(diào)控政策將全面平衡；物權(quán)法的執(zhí)行加大了拆遷難度，同時(shí)影響了城市改造過度；預(yù)測即將推出如下政策：加息；物業(yè)稅；取消預(yù)售，提高第二套住房貸款利率及首付；嚴(yán)重打擊囤積房源現(xiàn)象；結(jié)論 我們在做項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)需要把握的硬性要求如下：項(xiàng)目定位要切合市場，并