[遼寧]高檔住宅小區(qū)客戶研究及項目規(guī)劃(附圖豐富 有案例)

1、項目客戶專題研究及產(chǎn)品建議2007/02/07頁腳【客戶專題研究】頁腳客戶專題研究中探討以下幾方面內(nèi)容：高端客戶分類目標客戶判斷核心價值取向產(chǎn)品需求特征頁腳高端客戶分類本地原住民、城市移民、外地客戶頁腳客戶名稱來源大連原住民城市移民外地客戶陳林、于長宏等位于巍巍孫建偉楊汝陽高先生孟局長王書記劉先生張姓夫婦徐建成畢先生陳超姜華李先生王彥茜在21為深訪客戶中，有19位客戶具備與本項目預(yù)期銷售總價相當?shù)馁徺I力，這些客戶主要來源：在回收的41份有效問卷中，客戶主要是與大連存在多種往來，經(jīng)常往返與大連與其他城市之間的外地高收入人群：客戶深訪、調(diào)研問卷中的客戶來源經(jīng)常性商務(wù)活動范圍經(jīng)濟發(fā)達城市北京、上海、

2、深圳東北資源型城市港口城市大連頁腳中心板塊外地客戶在50%以上（主要為東北客戶）在售項目中小戶型產(chǎn)品占較大比例，投資客戶比例較高本地自住客戶主要為私營業(yè)主及周邊公司白領(lǐng)軟件園板塊本地客戶占較大比例長期居住為主本地客戶主要為周邊高校教師、軟件園高級員工星海廣場板塊50%以上外地客戶（東北客戶為主），40%左右本地客戶，少量外籍客戶居住、度假為主，少量投資本地客戶多從事貿(mào)易、投資類行業(yè)南部沿海板塊帝柏灣項目中50%以上外地客戶（東北客戶為主），海天瀛洲客戶以本地客戶為主長期居住為主本地客戶多從事貿(mào)易、貨運類行業(yè)東港板塊50%以上為外地客戶（東北客戶為主），少量日韓籍外地客戶置業(yè)目的主要為自住兼投資

3、本地客戶為企業(yè)高級員工、私營業(yè)主或政府職員山區(qū)板塊本地客戶整體超過70%，外地客戶在尚品南山項目中比較集中（主要為東北客戶）長期居住為主，少量投資本地客戶周邊企業(yè)高級員工、大外教師、貿(mào)易及貨運類私營業(yè)主大連高端居住板塊中的客戶構(gòu)成頁腳高端客戶類型從來源劃分，高端客戶包括：大連本地原住民，城市移民，外地客戶。在大連高端住宅的客戶構(gòu)成中，外地客戶占50%以上，是主要的客戶構(gòu)成。頁腳高端客戶類型根據(jù)不同來源所劃分的客戶類型描述：【大連本地原住民】生土長的大連人，這部分人群經(jīng)歷了大連城市的變化。 【城市移民】大連城市移民中以原籍為東北或山東的客戶為主，其中包括了兩種類型，一類客戶是由于求學(xué)或服兵役等原

4、因在青年時代便到大連，后落戶大連工作、生活；另一類客戶是由于工作的原因，由其他城市轉(zhuǎn)入大連工作生活【外地客戶】高端住宅的外地客戶中包括兩種情況，一種是定居在大連而無大連戶口的人群，這部分人群的特征基本與外地移民客戶相同；另一種情況是雖在大連置業(yè)，但居住時間是以中短期為主 頁腳目標客戶判斷從意見領(lǐng)袖到主力客群頁腳客群特征認知【大連本地原住民】雖然依賴便利的城市配套，但居住更偏好安靜的居住氛圍，看重周邊人群的素質(zhì)，不愿遠離自己的社交區(qū)域?qū)Υ筮B城市原住民而言，住宅是他們養(yǎng)育子女或贍養(yǎng)老人的地方，居住的氛圍與周邊人群的素質(zhì)是十分重要的，他們希望自己的鄰居的構(gòu)成是相對簡單的、和自己同是本地居民、有著大致

5、相同的生活背景、同屬同一階層的人群。并且，常年積累的生活習(xí)慣與培養(yǎng)的社交環(huán)境，使他們更加不希望輕易的遠距離變動自己的居住地點。南山板塊仍然是最好的居住地大連本地人，經(jīng)歷了城市的變化，商圈的興衰，對城市各區(qū)域的認知在他們幼年的時候已經(jīng)形成。南山板塊以具有較好的山景資源又由于被群山環(huán)抱不致受到海風的侵襲成為大連最早形成的高檔居住區(qū)，形成的歷史可以追溯到殖民時期的外國使館區(qū)，以及近幾年建成的市長樓。由此，大連本地人對南山板塊的高檔居住區(qū)的形象形成了非常穩(wěn)固的心理認知，在區(qū)域價值的認同上與外人相比，有著較大的差距。價格預(yù)期偏于保守構(gòu)成目前大連本地主要購房群體的客戶，基本都經(jīng)歷了私屬宅邸、單位分房以及商

6、品房初期極低的銷售價格的時期，而在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的過程中，每年價格快速的攀升幾乎都超出了他們能夠想象的范圍。本地客戶對市場價格的漲幅及漲速有很明顯的時滯，雖然他們在目前的市場環(huán)境的影響下多數(shù)都認為價格將會持續(xù)的上漲，但對未來價格的判斷往往落后于真實市場所發(fā)生的變化。頁腳客群特征認知【城市移民】在大連生活較長時間，對大連比較了解雖然為大連移民，但由于在大連生活、工作時間較長，對大連也非常熟悉，也經(jīng)歷了大連的一些變化。沒有固有的城市區(qū)域認知基礎(chǔ)與大連本地客戶相比，外來移民基本以一代移民為主，后成家生子，他們雖然對城市的發(fā)展有一定的了解，但對區(qū)域的認知是建立在城市快速發(fā)展的基礎(chǔ)之上的，沒有固有的

7、城市區(qū)域價值認知觀念，對新興的高檔或繁榮的區(qū)域比較容易發(fā)現(xiàn)其價值，并樂于融入其中。在選擇居住地點的時候，也不受固有思想的束縛，他們看中的是今天城市發(fā)展中形成的區(qū)位的價值。從事行業(yè)多樣外來移民中的高端客戶，財富積累的歷程多數(shù)是在大連完成的，與城市的發(fā)展密切相關(guān)，其中以房地產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易、貨運、服務(wù)、投資等類型的行業(yè)居多。工作所需，使他們經(jīng)常往來于多個城市之間，見多識廣，信息接受快速。頁腳客群特征認知【城市移民】價格預(yù)期比較符合市場變化對城市變化比較敏感，工作所致的多城市間的往來，使這部分高端客戶更易于接受房地產(chǎn)市場價格的變化。消費方式相對領(lǐng)先一方面需要通過相對超前的消費來證明自身的成功，另一方面相對

8、快速的財富積累使這部分高端客戶對未來發(fā)展有更強的信心。因此在消費方式方面，逐步形成了這個城市的意見領(lǐng)袖，潛移默化的成為整個城市消費方式變化的催動者，這方面特點不僅僅體現(xiàn)在住宅消費上，也同時體現(xiàn)在其他高檔生活用品、服飾、汽車、飲食方面。大連經(jīng)濟洼地的形成會帶動更多外地移民的進入，促進了這部分客群規(guī)模的持續(xù)增長大連經(jīng)濟相比東北地區(qū)更加快速的發(fā)展，會形成洼地效應(yīng)，吸引廣泛的移民進入，從整體基數(shù)上保證了高端外地移民客群規(guī)模的持續(xù)增長。頁腳客群特征認知【外地客戶】客戶來源主要集中在東北地區(qū)東北作為大連的腹地，與大連之間的關(guān)系最為緊密，而大連絕佳的地理位置使其在經(jīng)濟活動、自然資源方面又形成了比較明顯的優(yōu)勢

9、，因此在外地客戶中，東北客戶占據(jù)的比例最高。在東北三省中，東北十市經(jīng)濟相對活躍，高收入人群財富積累的速度也明顯高于其他東北城市，因此在東北的客戶構(gòu)成中來自于東北十市的客戶更多。經(jīng)濟實力普遍超過同一社區(qū)中的其他人群一方面，從這類客群所表現(xiàn)出來的置業(yè)目的及北方人群相對保守的消費行為綜合判斷，這類客戶具有更強的經(jīng)濟實力；另一方面，在多數(shù)高檔住宅項目中，一次性付款的可以也主要以東北地區(qū)客戶為主?？腿阂?guī)模成長性有較好的預(yù)期這類客群的規(guī)模在很大程度上取決于東北區(qū)域及大連城市經(jīng)濟發(fā)展的水平與速度。而振興東北成為國家經(jīng)濟發(fā)展中重要的舉措，并且大連城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的制定也意味著未來經(jīng)濟發(fā)展將會有比較高的預(yù)期，因

10、此這部分客群的成長性預(yù)期是比較樂觀的。頁腳目標客群判斷目標客群【本地原住民】【主力客群】【意見領(lǐng)袖】城市移民是界于本地原住民與外地客戶之間的一類客群，具備相對領(lǐng)先的價值認知觀念及比較廣泛的圈層關(guān)系，是本項目首批客戶構(gòu)成。外地客戶，尤以東北客戶為主，客群規(guī)模較大，并且購買力強，構(gòu)成本項目的主力客群。本地原住民，居住觀念有待進一步引導(dǎo)，在本項目后期形象比較成熟時，會成為客戶構(gòu)成的補充。本項目產(chǎn)品核心價值特征及分期節(jié)奏的安排上，應(yīng)與目標客群的核心價值取向及產(chǎn)品需求特征相一致，并在此基礎(chǔ)上進行提升。頁腳核心價值取向彰顯、從眾、尚未成熟的居住觀念頁腳彰顯將居所作為展示自身社會地位的載體，并向外界表明所從

11、屬階層的生活態(tài)度。大連城市原住民，在居住方面，當經(jīng)濟實力達到一定水平的時候，比較樂于更換住所，提升自己的居住品質(zhì)，希望能夠在一定程度上向周圍的人展示自己在事業(yè)上的成功與經(jīng)濟條件的改善，或者說在對居住條件的態(tài)度上有某種程度的攀比的傾向。但總的看來，他們的具體行為仍是相對內(nèi)斂的，炫耀或攀比的對象也僅限于同階層的人或生活圈中的人群中。城市移民，這部分人群希望能夠在各方面融入到大連城市生活之中，他們沒有家族背景的生活、社交圈層，而接觸到的更多的是在社會中與自己同一階層的各類人群。外來移民渴望能夠落根在這個城市，希望能夠在社會中證明自己的存在與價值。大連外來移民基本是白手起家，在通過自身的努力后成為社會

12、中的富裕階層，他們通過變換更好的居住條件渴望向更高一層級的人群靠攏，并向整個社會證明自己的成就及所處的階層。在這部分高端客戶看來，居住社區(qū)中的人群來源并不重要，是否為本地人也不重要，重要的是大家都是成功的人士，居住在這里能夠顯示自己的身份地位，是展示所處階層標簽。在居住區(qū)位的選擇上，以最大化的占有這個城市的資源為驕傲，來證明自己是這個城市中不可忽視的一分子。外地客戶，異地置業(yè)已經(jīng)是其可以顯示自身實力的最佳方式，而對于其中更具實力的客戶，將以占有這個城市最突出的資源及擁有最高品質(zhì)的住宅為榮。這部分客群看中的是居所的知名度。頁腳彰顯將居所作為展示自身社會地位的載體，并向外界表明所從屬階層的生活態(tài)度

13、。從“彰顯”這個視點出發(fā)，三類客戶所追求的居所應(yīng)具備的核心價值：【占有城市優(yōu)良資源】【項目具有較高的知名度】【建筑品質(zhì)能經(jīng)受時間的磨礪】【高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)】客戶的產(chǎn)品需求特征是基于所追求的居所應(yīng)具備的核心價值而表現(xiàn)出來的，本項目的產(chǎn)品價值應(yīng)是在此基礎(chǔ)上的放大，從而實現(xiàn)自由定價。頁腳從眾心理是客戶彰顯身份地位的具體體現(xiàn)，也是本項目實現(xiàn)客群放大的機會。作為意見領(lǐng)袖的城市移民及構(gòu)成主力客群的外地客戶，均具有較強的從眾心理：城市移民，會考慮同一階層或更高階層人群的普遍的價值評價標準，希望自己與社會中主流的價值觀一致的表現(xiàn) 。因此反映出在目前高端住宅市場供應(yīng)的引導(dǎo)下，這類客群對海景高層住宅的價值認可度較

14、高。外地客戶，對城市區(qū)域價值的判斷及市場情況的了解并不十分深入，購房信息獲取的途徑也多數(shù)通過朋友介紹獲取，在項目選擇上的從眾心理表現(xiàn)的十分突出。本項目開發(fā)策略：順勢基于市場現(xiàn)狀較高的對海景高層住宅的價值認知，先期推出具有極高景觀價值的高層產(chǎn)品。造勢通過項目整體高品質(zhì)形象的打造及對低密度產(chǎn)品的價值挖掘，引導(dǎo)客戶逐步認可低密度產(chǎn)品。頁腳尚未成熟的居住觀念使本項目有機會通過營造新型高品質(zhì)生活方式而實現(xiàn)產(chǎn)品溢價在高端客戶訪談中發(fā)現(xiàn)，大部分客戶對高品質(zhì)住宅的向往僅停留在資源的占有、產(chǎn)品本身特征、相對人性化的物業(yè)管理方面，而極少客戶會涉及到對高尚生活方式的最求；目前市場供應(yīng)的引導(dǎo)主要體現(xiàn)在城市資源的占有及

15、產(chǎn)品舒適度方面；無論是高端客戶自身認識的局限性還是市場供應(yīng)引導(dǎo)的片面性，都反映出目前在高端客戶群中尚未形成成熟的居住觀念。本項目是目前唯一一個由高檔酒店、商業(yè)、住宅組成的綜合性項目，因此各物業(yè)共同形成的新型的高品質(zhì)生活方式，將有機會實現(xiàn)項目的產(chǎn)品溢價。頁腳產(chǎn)品需求特征具有較大的引導(dǎo)空間頁腳必須滿足客戶需求的產(chǎn)品特征【占有城市優(yōu)良資源】【項目具有較高的知名度】【建筑品質(zhì)能經(jīng)受時間的磨礪】【高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)】客戶對居所的核心價值訴求，所反映出的產(chǎn)品需求特征：頁腳必須滿足客戶需求的產(chǎn)品特征【占有城市優(yōu)良資源】客戶對居所的核心價值訴求，所反映出的產(chǎn)品需求特征：在客戶深訪及問卷調(diào)研中發(fā)現(xiàn)：城市移民、外地

16、客戶均表現(xiàn)出對海景資源的偏好；本地原住民則反映出對相對安靜的山區(qū)板塊的低密度住宅的偏好。星海廣場高層項目中均存在一定比例的戶型不能提供很好的觀海景的資源，項目通過內(nèi)部園林弱化資源占有的不均；低密度產(chǎn)品存在市場機會，在山區(qū)板塊中的低密度產(chǎn)品供應(yīng)稀缺。本項目產(chǎn)品特征需具備：高層及低密度產(chǎn)品均應(yīng)充分利用海景資源；低密度部分應(yīng)體現(xiàn)出居住的環(huán)境的安靜與私密；內(nèi)部園林設(shè)計應(yīng)具備較好的景觀效果。頁腳必須滿足客戶需求的產(chǎn)品特征【占有城市優(yōu)良資源】客戶對居所的核心價值訴求，所反映出的產(chǎn)品需求特征：通過客戶訪談所發(fā)現(xiàn)的客戶對產(chǎn)品的需求海景資源的產(chǎn)品體現(xiàn)：客廳、主臥室設(shè)置大面積開窗主臥衛(wèi)生間能夠看海內(nèi)部園林景觀的需

17、求：大部分客戶雖喜歡水景，但認識到日常維護難度較大，所以偏好并不明顯多數(shù)客戶希望園林具有大面積的綠地及高大的植物，開敞的視野具有較大面積的公共活動場地頁腳必須滿足客戶需求的產(chǎn)品特征【項目具有較高的知名度】客戶對居所的核心價值訴求，所反映出的產(chǎn)品需求特征：在客戶深訪中發(fā)現(xiàn)：所有客戶均提到星海國寶是大連最高檔次的住宅，大部分客戶均曾經(jīng)有意向購買星海國寶的住宅，并且少部分客戶已在星海國寶置業(yè)被訪客戶比較認同星海國寶的高品質(zhì)、高售價所形成的較高的知名度本項目的策略：結(jié)合酒店、商業(yè)所形成的綜合優(yōu)勢，打造與星海國寶差異化的品質(zhì)形象在市場可接受范圍之內(nèi)，本項目具備優(yōu)質(zhì)資源的產(chǎn)品可形成較高的價格標桿（單價、總

18、價），從而提升項目的知名度頁腳必須滿足客戶需求的產(chǎn)品特征【建筑品質(zhì)能經(jīng)受時間的磨礪】客戶對居所的核心價值訴求，所反映出的產(chǎn)品需求特征：在客戶深訪中發(fā)現(xiàn)：所有客戶均對星海國寶的建筑品質(zhì)具有較高的認可，主要體現(xiàn)在：全石材外立面歐式仿古的建筑風格精裝修入戶大堂分戶式中央空調(diào)不銹鋼防腐露臺護欄銅制水管頁腳必須滿足客戶需求的產(chǎn)品特征【高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)】客戶對居所的核心價值訴求，所反映出的產(chǎn)品需求特征：在客戶深訪中發(fā)現(xiàn)：客戶均對高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)的需求主要包括：安全管理人性化的服務(wù)品牌物業(yè)管理公司頁腳必須滿足客戶需求的產(chǎn)品特征在客戶深訪及調(diào)研問卷中發(fā)現(xiàn)，基于客戶已形成的居住習(xí)慣所反映出的產(chǎn)品需求特征：一層少戶

19、，標準層戶數(shù)在3戶以下戶型方正、南北通透客廳、主臥室均應(yīng)朝南向主臥室?guī)И毩⑿l(wèi)生間具有可供觀景的露臺封閉的廚房及獨立的餐廳基本無須保姆間頁腳客戶存在的不確定的產(chǎn)品需求【低密度產(chǎn)品形式】由于低密度產(chǎn)品市場供應(yīng)較少，導(dǎo)致：被訪客戶中，具有低密度產(chǎn)品居住體驗的客戶較少市場中產(chǎn)品供應(yīng)形式單一，品質(zhì)較低客戶在低密度產(chǎn)品需求的方面認識比較模糊，不能明確的提出建筑形式、層數(shù)、露臺面積、私家花園、停車方式、地下室空間等方面的需求，在問及相關(guān)問題時，客戶僅對居住的功能空間分布提出相對簡單的需求。本項目低密度產(chǎn)品需要對客戶的需求進行引導(dǎo)，一方面通過引入先進的設(shè)計理念，引導(dǎo)客戶的居住習(xí)慣；另一方面可以通過產(chǎn)品附加值的

20、體現(xiàn)，實現(xiàn)較高性價比的產(chǎn)品優(yōu)勢。頁腳客戶存在的不確定的產(chǎn)品需求【戶型面積】客戶對居室數(shù)量的需求主要集中在三居、四居客戶在戶型面積的需求上，受市場引導(dǎo)性較大，在售高層項目多數(shù)在景觀資源較好的位置設(shè)置較大面積的戶型，因此客戶所購置的戶型面積多數(shù)超出真實需求。市場供應(yīng)中，面積適中的戶型由于總價控制得當，銷售速度較快，如大連明珠項目的銷售中200平米以下的戶型以及半島聽濤項目的銷售中170平米左右的戶型由于面積適中，銷售速度相對較快?？蛻粼跐M足居住功能的基礎(chǔ)上，戶型面積需求并非一味求大，因此本項目可在優(yōu)勢資源處設(shè)置相對大面積戶型，而其他戶型設(shè)置應(yīng)以滿足客戶使用功能的前提下控制戶型面積，使產(chǎn)品在單價提升

21、的情況下可以控制總價頁腳客戶存在的不確定的產(chǎn)品需求【裝修標準】在深訪及調(diào)研問卷中發(fā)現(xiàn)，客戶對精裝修產(chǎn)品的需求并不能形成傾向性的意見：深訪客戶中，多數(shù)偏好清水交房，僅一位客戶選擇精裝修產(chǎn)品在調(diào)研問卷中，約40%的客戶選擇普通精裝修或菜單式精裝修。頁腳客戶存在的不確定的產(chǎn)品需求【先進的設(shè)備配置】分戶式中央空調(diào)、地板采暖得到普遍認知高端市場供應(yīng)中，多數(shù)項目采用分戶式中央空調(diào)及地板采暖系統(tǒng)，客戶對此類設(shè)備比較熟悉新風、直飲水、中央吸塵、除濕、熱水系統(tǒng)客戶認知模糊，主要關(guān)心附加建造成本及后期使用成本由于目前高端產(chǎn)品使用相對先進的設(shè)備配置稀少，客戶缺乏實際的體驗及使用成本的預(yù)計頁腳【XX案例分析】頁腳地理

22、位置北京朝陽建外大街2號項目概況用地面積：31305平方米總建筑面積：350000平方米中央主樓地上63層，高249.9米東西兩棟配樓地上42層，高186米裙樓4層，高24米地下3層功能組合物業(yè)：公寓、酒店服務(wù)式公寓、寫字樓、商業(yè)寫字樓（東西2棟配樓），目前已分別整售給美林集團及中國人保公寓+酒店（中央主樓）寫字樓寫字樓X大廈商業(yè)配套項目基本情況頁腳寫字樓：兩棟44層辦公樓，每棟地上面積7.2萬平米，標準層1849平米（層高4米）X大廈XX府： 主樓5058層21套，建面17410平米XX酒店：34-49層，5963層酒店配套，237間客房，建面4萬平米XX居： 7-33層精裝修酒店服務(wù)式公寓

23、，共216套，建面39212平米商業(yè)：地下一層至地上3層，裙房連接3棟塔樓，總面積52,199平方米VIP俱樂部： 地上5層，會議、餐飲會所： 地上6層，游泳、健身功能分區(qū)寫字樓寫字樓X大廈商業(yè)配套頁腳平面布置寫字樓寫字樓X大廈寫字樓獨立入口寫字樓獨立入口中心入口中心入口B1-3F商業(yè)配套5F6F會所，俱樂部頁腳縱向功能分區(qū)商業(yè)裙樓：B1-3FXX居、XX府配套VIP俱樂部： 5F會議、餐飲會所： 6F游泳、健身XX居： 7F-33FXX酒店： 34F-49FXX府： 50F-58F酒店配套：63F大堂、 59FSPA 60F會議室 61F餐廳 62F酒吧*注：XX樓層設(shè)置中取消4、14等特殊

24、數(shù)字X大廈酒店配套XX府酒店XX居XX居、XX府配套（Vip俱樂部、會所）商業(yè)頁腳平面布置及交通組織XX居專享大堂X大廈XX酒店專享大堂XX府專享大堂頁腳X大廈XX居標準層平面圖首層平面圖9#133.58平米8#240.35平米產(chǎn)品特征：建筑面積：39212平米標準層：一梯9戶，戶型面積（僅兩類）133平米，一居45% 240平米，兩居55%設(shè)計風格：簡潔的酒店式設(shè)計除電動窗簾、光控、中央空調(diào)、石材地采暖等外無高科技使用率：72%XX居頁腳X大廈XX居價格均價：40000元/平米最低價：25000元/平米最高價：57000元/平米價差：由于可觀看長安街，西北向比東南向單價增加10-15%頁腳銷

25、售情況銷售率： 83% 購買目的：100%投資多數(shù)外籍客戶不了解北京市場，主要置業(yè)考慮為凱悅酒店提供物業(yè)管理服務(wù)，并作為房屋租賃中介，能夠保證穩(wěn)定出租客源X大廈XX居銷售策略2005年10月項目內(nèi)部認購，開始積累客戶，內(nèi)部定價為25000元/平米2006年3月正式銷售，通過對客戶進行的價格測試，逐步提升客戶對項目售價的心理預(yù)期，實現(xiàn)開盤均價達到40000元/平米水平頁腳客戶客戶來源： 70%外籍客戶其中以華僑及港澳同胞為主付款方式：95%一次性付款（外籍購房無法作貸款）目前新出臺的限外政策對項目剩余產(chǎn)品銷售產(chǎn)生一定的影響，意向購買的外籍客戶需辦理相關(guān)購房證明手續(xù)X大廈XX居頁腳首層平面圖豎向交

26、通首層獨立大堂，3部專享電梯電梯刷卡進入XX居各層電梯不可直接到達酒店配套，前往酒店，需先下一層再另乘電梯至酒店配套X大廈XX居首層獨立大堂頁腳交房標準：精裝修標準：6000-7000元/平米全套家具、家電，及完備的設(shè)備配置具體交房標準見附件X大廈XX居物業(yè)：費用：18元/平米.月管理公司： 凱悅酒店管理公司成立物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理物業(yè)費用僅包括公共部分的物業(yè)管理，酒店服務(wù)另外收費提供房屋租賃服務(wù)，收取中介費用頁腳產(chǎn)品特征：建筑面積：17410平米標準層：1700平米，標準層2-3戶戶型面積56-58F：869.43平米戶型，共6套，標準層戶50-55F：640.52平米（兩套聯(lián)賣）戶型，

27、共5套；549.17平米戶型，共10套使用率：67%X大廈XX府56-58F 869.43平米50-55F 640.52平米50-55F 549.17平米XX府頁腳X大廈XX府價格均價：70000元/平米（毛坯）目前售出的兩套單價分別為71174元/平米、68416元/平米價差：由于可觀看長安街，西北向比東南向價格增加15%頁腳銷售情況目前成交兩套，戶型面積為549.17平米銷售方式先由低層開始銷售購買目的為純自住客戶構(gòu)成客戶來源： 已成交的兩套戶型的客戶均為外籍華僑付款方式：一次性付款（外籍購房無法作貸款）目前新出臺的限外政策對項目銷售產(chǎn)生一定的影響，意向購買的外籍客戶需辦理相關(guān)購房證明手續(xù)

28、X大廈XX府頁腳首層平面圖豎向交通首層獨立大堂，2部專享電梯電梯刷卡進入XX府各層電梯可直接到達上部酒店配套X大廈XX府首層獨立大堂頁腳X大廈XX府交房標準：毛坯交房設(shè)備配置與XX居相同具體設(shè)備配置情況見附件物業(yè)：費用：18元/平米.月物業(yè)管理人員：由XX酒店原班人員進行管理，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)物業(yè)費用僅包括公共部分的物業(yè)管理，酒店服務(wù)另外收費提供房屋租賃服務(wù)，收取中介費用頁腳X大廈XX酒店首層平面圖豎向交通首層獨立大堂，3部專享電梯電梯直達頂層的酒店大堂，不可去往XX居、XX府首層獨立大堂規(guī)劃情況建筑面積：37018平米客房數(shù)量：237間樓層： 34-49層XX酒店，5963層酒店配套頁腳功能

29、分區(qū)XX酒店客房： 34F-49F酒店配套： 59F-63F大堂63F（頂層）SPA59F會議室60F餐廳61F酒吧62FX大廈XX酒店酒店特色國際化的物業(yè)管理服務(wù)在中國唯一參與投資并全盤管理的酒店項目凱悅國際酒店集團在大中華地區(qū)首家XX酒店精品型酒店：凱悅國際酒店集團旗下?lián)碛袆P悅(Hyatt Regency )、君悅(Grand Hyatt) 及XX(Park Hyatt)三個著名品牌，其中“XX”品牌為極致尊貴和精品型酒店酒店配套酒店頁腳豎向分布原則XX酒店作為凱悅旗下最高端酒店品牌，對物業(yè)要求較高，需占有較高樓層的優(yōu)勢資源酒店大堂設(shè)置在頂層資源最好的位置，樹立高品質(zhì)的形象XX府最初定位為

30、開發(fā)商自持物業(yè)，并交由凱悅集團統(tǒng)一經(jīng)營管理，打造頂級公寓，因此設(shè)置在資源較好的高樓層處凱悅酒店集團對項目進行全面管理XX居、XX府的物業(yè)管理費用僅包括公共部分的管理，附加酒店式服務(wù)需另行收費提供中介租賃服務(wù)，并收取服務(wù)費用XX府由XX酒店全班人員提供服務(wù)XX居由凱悅酒店管理集團成立物業(yè)管理公司進行服務(wù)對XX居、XX府產(chǎn)生的影響多數(shù)購買XX居的客戶并不了解北京市場，但因為對XX品牌十分認同，并看好酒店擁有的固定的租客資源，因此進行投資性購買。XX居在銷售中對客戶提供月租金為30美圓/平米的價格參考。由于XX酒店全班人員為XX府提供高品質(zhì)的服務(wù)，因此成為支撐XX府超高售價的因素之一。XX酒店與XX

31、居、XX府的關(guān)系頁腳【產(chǎn)品建議】頁腳規(guī)劃專題低密度產(chǎn)品專題高層產(chǎn)品專題打造項目的焦點化內(nèi)部市政道路處理別墅產(chǎn)品規(guī)模探討多層產(chǎn)品形式建議產(chǎn)品建議內(nèi)容頁腳項目規(guī)劃專題打造項目焦點，化解市政道路不利影響頁腳【打造項目焦點】起因：本項目所處星海灣區(qū)域因占地廣闊而著稱，但卻缺乏焦點化的建筑通過焦點化建筑的打造可以有效提升項目整體形象，形成知名度公共海灘旺季人流繁雜，焦點化的建筑可以形成對人流的吸引，并有效的區(qū)隔本項目與公共海灘之間的關(guān)系，弱化負面影響頁腳【打造項目焦點】焦點打造方式一軸線與廣場商業(yè)建筑沿海岸線布置，形成天然的橫向商業(yè)景觀及視線交匯軸線；可以利用壹品星海項目和大連明珠項目之間的市政路延長線

32、穿越本項目形成縱向景觀及視線交匯軸線；在兩道軸線交匯處設(shè)計風格獨特的廣場，打造本項目的焦點。廣場規(guī)模：不求大，應(yīng)適合2層左右商業(yè)建筑的尺度和氛圍；廣場風格主題：開放，活躍，旱噴泉結(jié)合綠植，個性化硬質(zhì)鋪裝，適合高端商業(yè)活動需求。頁腳【打造項目焦點】焦點打造方式一軸線與廣場大樹廣場雕塑旱地噴泉廣場個性化鋪裝廣場商業(yè)氛圍頁腳【打造項目焦點】焦點打造方式二把商業(yè)獨立出來規(guī)劃中沿海岸線布置的商業(yè)建筑是對外經(jīng)營為主，與公共海灘聯(lián)系更緊密；高端住宅區(qū)與商業(yè)建筑之間為了私密必然會利用綠化或其他手段產(chǎn)生一定隔離；酒店建筑和超高層住宅在體量上更容易形成一致和諧；我們需要特色的焦點。把商業(yè)獨立出來：讓其風格與住宅部

33、分完全不同，自成一體；商業(yè)建筑的群組“雕塑”化處理：把商業(yè)建筑整體作為一個焦點，類似于海岸邊的一組雕塑，是人造風景滿足被欣賞的需求，同時具有商業(yè)功能。頁腳【打造項目焦點】焦點打造方式二把商業(yè)獨立出來大組團群體雕塑化體量打散，建筑自身個性化景觀化頁腳【內(nèi)部市政路處理】起因：規(guī)劃的市政道路位于本項目用地內(nèi)部，將項目用地分割為兩部分，增加項目打造統(tǒng)一的社區(qū)形象的難度市政道路增加了項目用地的臨街面，對本項目內(nèi)部高端住宅產(chǎn)品將產(chǎn)生不利的影響因此在項目規(guī)劃中需要考慮選擇能夠弱化市政道路帶來的不利影響的的處理方式頁腳化解市政路帶來的不利步行街轉(zhuǎn)化法24米30米擴大道路寬度，使這段路整體長寬比例更接近矩形廣場

34、的感覺；采用個性化硬質(zhì)鋪裝，修建廣場化的小品雕塑；沿路兩側(cè)引入部分商業(yè)；北京已經(jīng)有成功的將市政路轉(zhuǎn)化為步行街的典范：世貿(mào)天街。優(yōu)點：硬質(zhì)鋪裝從心理上可以有效阻隔車行流線，帶來步行人流氛圍；步行街兩側(cè)引入商業(yè)分擔商業(yè)總量，可以使沿海商業(yè)層數(shù)降低或者體量打散，產(chǎn)生更多向內(nèi)部住宅區(qū)滲透的海景視線通廊。缺點：增加了操作難度；需要部分調(diào)整商業(yè)整體規(guī)劃布局?！緝?nèi)部市政路處理】頁腳化解市政路帶來的不利空中花園式天橋、架空會所規(guī)劃市政路正常通車使用；本項目被市政道路天然分成兩個部分，需要聯(lián)系、呼應(yīng)；橫跨市政路建設(shè)升級版過街天橋，將空中花園、架空會所概念引入；深圳中信紅樹灣項目已經(jīng)實現(xiàn)此類構(gòu)思，成為項目又一亮點

35、。優(yōu)點：不修改市政路規(guī)劃；巧妙的聯(lián)系兩部分居住區(qū)，形成個性化景觀。缺點：架空的花園、廣場會所比普通的天橋或者常規(guī)廣場、會所成本更高。【內(nèi)部市政路處理】頁腳低密度產(chǎn)品專題通過不同檔次的洋房產(chǎn)品，打造項目高品質(zhì)住宅頁腳【別墅產(chǎn)品規(guī)模探討】起因：按照本項目的規(guī)劃條件，地塊內(nèi)部全部實現(xiàn)高品質(zhì)別墅類產(chǎn)品將損失住宅部分的建筑面積，是否依然可以實現(xiàn)同樣的項目開發(fā)利潤如果布置少量別墅類產(chǎn)品，是否可以即保證項目開發(fā)利潤有能夠有效提升整體住宅的高端形象頁腳【別墅產(chǎn)品規(guī)模探討】極端假設(shè)除去高層和公寓剩下的住宅全部修建別墅除去高層和公寓剩下的住宅全部修建五層洋房住宅總建筑面積15萬平方米；受到用地條件、市場環(huán)境等因素

36、限制，高層最多分擔7.5萬平方米建面；公寓建筑面積在1.08萬左右相對合理；在滿足豪宅高品質(zhì)舒適度的前提下最多只能實現(xiàn)4萬平方米左右建筑面積，100多套別墅。在目前市場對低密度產(chǎn)品價值認知模糊的環(huán)境下，通過損失住宅面積來布置別墅類產(chǎn)品對實現(xiàn)項目開發(fā)利潤形成較大風險，同時也由于總價過高而導(dǎo)致銷售風險在滿足豪宅高品質(zhì)舒適度的前提下可以做足剩余的住宅面積，并且可以額外再排下16套左右的聯(lián)排或雙拼別墅；如果不增加別墅，則洋房可以實現(xiàn)更高品質(zhì)，且與商業(yè)建筑之間形成更寬闊的綠化生態(tài)隔離?？梢詫崿F(xiàn)五層洋房為主，少量別墅（別墅與高層+洋房總套數(shù)比1:38），但是這樣少量的別墅是否能吸引高端客戶，實現(xiàn)預(yù)期價值呢

37、？X頁腳【別墅產(chǎn)品規(guī)模探討】案例分析別墅類產(chǎn)品形成規(guī)模后產(chǎn)生的影響沿香蜜湖最好的資源景觀布置一定規(guī)模的別墅，后排是高層豪宅，項目以別墅為主打，別墅先入市形成良好形象，高層才作為別墅區(qū)中的空中庭院推出，別墅的價值品質(zhì)實現(xiàn)最大化的同時，也提升了高層的價值。深圳香蜜湖一號高層相對集中，別墅形成規(guī)模，占據(jù)最好的資源景觀，項目先以別墅入市，高層作為別墅區(qū)中的公寓推出，別墅品質(zhì)沒有下降，反而抬升了高層公寓的價值。深圳萬科17英里頁腳【別墅產(chǎn)品規(guī)模探討】案例分析少量別墅類產(chǎn)品對項目品質(zhì)的影響以高層為主打產(chǎn)品，別墅少量，項目處在北京二三環(huán)之間的區(qū)位優(yōu)勢，別墅更多的傾向作為輕型辦公用途，銷售才獲得成功。北京主語

38、城高層林立之下的疊拼和聯(lián)排別墅，在后排高層尚未完工的時候銷售尚可，但是因為其主打不是純別墅居住概念，別墅的品質(zhì)也比較普通，沿路布置，資源景觀都不是最佳，并沒有充分體現(xiàn)別墅產(chǎn)品的實際價值。深圳中信紅樹灣頁腳【別墅產(chǎn)品規(guī)模探討】規(guī)模與品質(zhì)的平衡項目名稱別墅套數(shù)高層+多層住宅套數(shù)比例分析本項目166161/38外環(huán)境和項目自身都無法形成別墅居住氛圍深圳香蜜湖一號933181/3.5湖景唯一豪宅，項目自身能夠形成一定規(guī)模別墅居住氛圍深圳萬科17英里1073781/3.5濱海度假區(qū)，項目自身能夠形成一定規(guī)模別墅居住氛圍北京主語城245401/22無別墅居住氛圍，區(qū)位優(yōu)勢別墅更傾向辦公用途深圳中信紅樹灣二

39、期177231/42外環(huán)境別墅居住氛圍濃，但高層林立之下的別墅并未實現(xiàn)純別墅居住的最高價值結(jié)論：當外環(huán)境沒有別墅居住氛圍，而項目自身也無法形成一定規(guī)模（別墅占住宅總套數(shù)20%左右）的別墅組團時，修建別墅其品質(zhì)環(huán)境會降低，價值無法實現(xiàn)最大化。因此，在目前市場價值認知比較模糊的環(huán)境下，不建議開發(fā)別墅類產(chǎn)品，而應(yīng)合理利用土地實現(xiàn)較高品質(zhì)的洋房產(chǎn)品。洋房林立中少量的別墅，其別墅追求的私密性和高品質(zhì)會損失許多。頁腳【多層產(chǎn)品形式建議】前提：本項目中低密度產(chǎn)品需要能夠提供高品質(zhì)、舒適的居住環(huán)境，并且在產(chǎn)品設(shè)計上應(yīng)盡量使用別墅化的設(shè)計手法，提升居住品質(zhì)在目前市場對低密度產(chǎn)品價值認知模糊的環(huán)境下，需要通過適度

40、控制戶型面積來保證在實現(xiàn)較高銷售單價的條件下控制產(chǎn)品總價，降低風險頁腳成熟市場中兩種主流的產(chǎn)品發(fā)展趨勢趨勢一：追求經(jīng)濟精巧控制套面積在130-185平方米；存在標準層，只在局部修改，層層退臺，結(jié)構(gòu)成本降低；巧妙運用設(shè)計手段，比如挑空共享空間等在節(jié)約套面積的同時增加了戶型的附加值，提升了整體居住品質(zhì)；平層居多，大面寬（10米以上）小進深；節(jié)約成本，一般不改造地形，地下室較小或根本不做，采用地上停車，人車混行。趨勢二：追求豪華舒適套面積相對更大，一般在190-265平方米；不存在標準層，多采用電梯入戶，戶內(nèi)躍層，結(jié)構(gòu)成本相對較高；戶型各功能空間齊備，面積舒適，更接近別墅的尺度需求；躍層居多，面寬更

41、接近普通聯(lián)排或雙拼別墅（10米以下），進深則相對較大；追求更高品質(zhì)，改造地形，開挖地下室，考慮地下停車以滿足高端客戶的車位需求，人車分流。普通洋房升級版：萬科情景洋房立體疊加別墅：北京上元【多層產(chǎn)品形式建議】頁腳首層可以從獨立小院直接入戶二層可以通過室外露臺直接入戶三、四層通過樓梯間入戶這種創(chuàng)新性的“入戶方式”改變了原有的“多層住宅”單一、過堂式的“回家感覺”，使家的歸屬感更強。首層戶型二層戶型三層戶型立體多點入戶方式趨勢一：萬科情景洋房【多層產(chǎn)品形式建議】頁腳首層約10平方米的情景房位于客廳的外部，入口的旁邊，可用作書房、茶室、花廳、客房等功能，獨立情景房的設(shè)置。為住戶預(yù)留出一塊可以自由設(shè)計

42、的DIY空間，給室內(nèi)增加了情趣性與靈活性 。首層情景房【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢一：萬科情景洋房頁腳首層戶型二層戶型三層戶型根據(jù)首層“情景房”的形體，每戶向陽面都是層層退臺的臺階狀結(jié)構(gòu)，讓每戶擁有南向的陽光露臺露臺沒有頂蓋區(qū)別于陽臺的概念，可更多享受日光，使居者充分與自然情景溝通露臺與客廳毗連，并有較大的進深，便于安排活動半圍合的設(shè)計使其擁有較強的私家感南向陽光大露臺【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢一：萬科情景洋房頁腳首層戶型8.1米寬開間的橫向客廳和餐廳，對南向陽光的獲得更為有利，通風更好，使客廳視野開闊，感受開闊舒適。大開間橫廳【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢一：萬科情景洋房頁腳頂層的躍層戶型，在8米的寬廳

43、上方是6米高的共享空間，提升空間效果，節(jié)約面積躍層共享空間【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢一：萬科情景洋房頁腳每個組團兩側(cè)為車行道，中間為人行步道和組團內(nèi)綠化，以組團為單位進行人車分流，將車流控制在組團級道路上。人車分流不徹底，區(qū)內(nèi)主要干道仍然存在人車混行問題。地上停車成本投入相對較少。人流與車流組織平面分流優(yōu)點：人車混流，地上停車，成本低；缺點：社區(qū)整體品質(zhì)下降，浪費地上土地資源，并且車位永遠缺乏，必須通過物業(yè)管理協(xié)調(diào)?！径鄬赢a(chǎn)品形式建議】趨勢一：萬科情景洋房頁腳通過搭臺造勢形成天然坡地，并植濃陰于坡地之上，A區(qū)建筑體從南往北、由西往東逐層增高，后排別墅比前一排抬高1.2米，使疊拼別墅起伏錯落，逐層

44、疊加，前排樓座的屋頂花園成為后排樓座的永久景觀，這樣加強了每戶的采光和觀景效果，形成“坡House”。微坡地形趨勢二：北京上元【多層產(chǎn)品形式建議】頁腳下沉的室外花園，給地下室?guī)碜匀煌L和采光，也豐富了首層庭院空間的層次，精巧的庭院生活從此開始。下沉花園【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢二：北京上元頁腳出屋面的樓梯，將業(yè)主的生活空間延伸到屋頂露臺，沐浴在陽光和空氣中，體會假日休閑的氣氛。屋頂花園【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢二：北京上元頁腳15米面寬，12.36米進深；平層布局，電梯入戶；四室兩廳三衛(wèi)；建筑面積約190平方米； 7.5米開間的起居廳和餐廳，通長的陽光露臺；3.91米開間的主臥區(qū)南北通透。電梯入

45、戶，平層戶型占2戶超大面寬【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢二：北京上元頁腳采用下沉式車道設(shè)計將人行與車行從小區(qū)外圍環(huán)路分層，小區(qū)內(nèi)人車徹底分流。車行道可直達每個單元對應(yīng)的地下車庫，并從位于地下車庫的單元入口直接通過電梯入戶。人行道與園林景觀及起伏形相結(jié)合，移步易景，營造舒適的人居環(huán)境。全地下停車及人工造勢的臺地，使得成本投入相對較高。 人流與車流組織立體分流優(yōu)點：人車徹底分流，社區(qū)整體品質(zhì)上升，節(jié)約地上土地資源，易于營造綠化景觀；缺點：地下停車庫，建造和維護成本高?！径鄬赢a(chǎn)品形式建議】趨勢二：北京上元頁腳對比提煉借鑒人流與車流組織立體分流平層戶型占2戶超大面寬屋頂花園，城市別墅體驗下沉花園，地下室采光

46、銷售面積大電梯入戶，增加公攤?cè)肆髋c車流組織平面分流躍層共享空間大開間橫廳南向陽光大露臺首層情景房立體多點入戶方式微坡地形，增加成本萬科情景洋房：130-185平方米，平層為主北京上元：190-265平方米，躍層為主相對舒適的起居空間、主臥系列完備豪華，輔助空間齊全，增加了面積相對經(jīng)濟的起居空間、主臥系列并不完善，輔助空間能省則省躍層戶型增加了垂直交通空間，使實際套內(nèi)使用面積降低結(jié)論：更舒適的居住品質(zhì)需要增加成本，增加套內(nèi)實際使用面積來實現(xiàn)；要結(jié)合市場需求適當控制增加量，有選擇的實現(xiàn)價值點。不存在標準層，建設(shè)成本增加【多層產(chǎn)品形式建議】頁腳對比提煉借鑒兩種趨勢的進化維持相對經(jīng)濟的戶型面積區(qū)間；不

47、設(shè)置地下室；平層為主，主體標準層設(shè)計概念；保留首層情景房，立體多點入戶，南向大露臺，大面寬大橫廳，頂躍層共享空間；中部平層結(jié)構(gòu)預(yù)留同層打通形成更大戶型的可能；引入電梯，提高居住品質(zhì)，但增加了公攤，即增加了戶型建筑面積；完善主臥系列，適當放大起居系列尺度，提高居住舒適度，但增加了一定戶內(nèi)面積。維持相對舒適的戶型面積區(qū)間；保留采光地下室和下沉庭院；保留電梯入戶，屋頂大露臺；保留中部平層結(jié)構(gòu)預(yù)留同層打通形成更大戶型的可能；增加面寬到10米以上，設(shè)計大橫廳，首層情景房，立體多點入戶，南向大露臺，頂躍層共享空間；減少躍層，即削減戶內(nèi)垂直交通面積，從而控制戶型總體面積更加合理；引入主體標準層設(shè)計概念，優(yōu)化

48、成本。普通洋房升級版：萬科情景洋房立體疊加別墅：北京上元情景洋房：150-190平方米立體別墅：200-250平方米【多層產(chǎn)品形式建議】頁腳對比提煉借鑒立體別墅的可行性12.7米大面寬，12.8米進深；下躍地下一層，花園入戶；地下室采光，雙層花園；首層情景洋房； 8.5米開間的起居廳和餐廳；主臥系列相對完整舒適。北京領(lǐng)秀新硅谷：首層+地下一層，233平方米借鑒點：首層如果做下沉花園，微地形地下室采光，大面寬橫廳，相對舒適的起居和完善的主臥系列，需要至少230平米的建筑面積。首層+地下一層【多層產(chǎn)品形式建議】頁腳北京領(lǐng)秀新硅谷：二層+地下一層，211平方米借鑒點：二層從室外樓梯平臺經(jīng)花園入戶，擁

49、有地下室，基本上具備別墅感受；標準層概念，只有局部細節(jié)調(diào)整，節(jié)約成本。二層+地下一層12.7米大面寬，12.8米進深；室外樓梯平臺經(jīng)花園入戶；擁有采光地下室；8.5米開間的起居廳和餐廳；主臥系列相對完整舒適；與首層基本上一至的標準層模式，節(jié)約了建筑成本。對比提煉借鑒立體別墅的可行性【多層產(chǎn)品形式建議】頁腳北京領(lǐng)秀新硅谷：三層躍四層，215平方米借鑒點：頂層大露臺空中花園感受；起居主臥輔助空間都舒適完備；在標準層基礎(chǔ)上局部退臺，節(jié)約成本。三層躍四層12.7米大面寬；電梯入戶；頂層南向大露臺；8.5米開間的起居廳和餐廳；主臥系列相對完整舒適；與首層基本上一至的標準層模式，頂層退臺，節(jié)約了建筑成本。

50、【多層產(chǎn)品形式建議】對比提煉借鑒立體別墅的可行性頁腳1234567超高層海景豪宅五星級酒店沿城市干道，有一定外部干擾，私密性較差，底層看不到海景，適宜布置中檔價值產(chǎn)品；建議在此處布置情景洋房相對普通戶型多層低密度產(chǎn)品。沿城市干道，遠離酒店配套，臨近小戶型公寓，私密性較差，底層看不到海景，適宜布置中檔價值產(chǎn)品；建議在此處布置情景洋房相對普通戶型多層低密度產(chǎn)品。小戶型公寓濱海商業(yè)區(qū)地塊核心區(qū)，私密性好，建筑限高5層；臨近五星級酒店，方便引入高端物業(yè)管理，形象氣質(zhì)佳，適合布置本項目最高端產(chǎn)品；建議在此處布置立體別墅這類大戶型多層低密度產(chǎn)品，且盡量將此處商業(yè)體量打散，將海岸風景引入居住組團內(nèi)。本項目價

51、值點建議規(guī)劃位置示意【多層產(chǎn)品形式建議】頁腳本項目價值點建議戶型面積及樓型示意情景洋房，1棟樓8戶，無地下室，帶電梯層數(shù)戶型面積說明1層180花園入戶，帶情景房2層165平層，室外樓梯平臺花園入戶和電梯入戶，結(jié)構(gòu)預(yù)留平層2戶打通的可能3層150平層，電梯入戶，結(jié)構(gòu)預(yù)留平層2戶打通的可能4躍5層190躍層，電梯入戶，頂層大露臺立體別墅，1棟樓8戶，有地下室，帶電梯層數(shù)戶型面積說明1層230花園入戶，帶下沉庭院，情景房，地下室采光2層220平層，室外樓梯平臺花園入戶和電梯入戶，帶采光地下室3層200平層，電梯入戶，結(jié)構(gòu)預(yù)留平層2戶打通的可能4躍5層250躍層，電梯入戶，頂層大露臺【多層產(chǎn)品形式建議

52、】頁腳本項目價值點建議立體別墅亮點詳解1層花園入戶；帶下沉庭院，地下室采光；超大面寬南向橫廳起居舒適，帶情景房；主臥系列中包含步入式衣櫥、小書房或者會客區(qū)，主衛(wèi)自然采光。10米以上大面寬，有標準層的平躍結(jié)合，作為情景洋房的升級產(chǎn)品，保留情景洋房的優(yōu)點，同時增加主臥和起居系列面積，引入微地形，在首層和二層設(shè)置采光地下室，以提升居住品質(zhì)。2層帶采光地下室；室外樓梯平臺花園入戶；超大面寬南向橫廳起居舒適，帶南向露臺；主臥系列中包含步入式衣櫥、小書房或者會客區(qū)，主衛(wèi)自然采光。3層平層，電梯入戶；超大面寬南向橫廳起居舒適，帶南向露臺；主臥系列中包含步入式衣櫥、小書房或者會客區(qū)，主衛(wèi)南向觀景采光；三層可以

53、看海；從結(jié)構(gòu)上預(yù)留左右兩戶打通形成平層大戶型的可能。4層躍5層，電梯入戶；屋頂層帶面海觀景大露臺超大面寬南向橫廳起居舒適，帶南向露臺；主臥系列中包含步入式衣櫥、小書房或者會客區(qū)，主衛(wèi)南向觀景采光；客廳上空共享空間?！径鄬赢a(chǎn)品形式建議】頁腳高層產(chǎn)品專題奢華產(chǎn)品極至化，提升項目知名度常規(guī)產(chǎn)品高檔化，降低銷售風險頁腳【超高層產(chǎn)品專題】規(guī)劃條件需要在2棟超高層建筑中實現(xiàn)7-7.5萬平米的建筑面積市場環(huán)境需要滿足高端客戶對產(chǎn)品的硬性需求目前區(qū)域高端住宅市場供應(yīng)中主力戶型三居、四居面積在140-275平米之間產(chǎn)品策略如果按照規(guī)劃條件，設(shè)計與競爭項目相似的戶型方案則在建筑單體層面無法形成更顯著的競爭力考慮通

54、過極至奢華的產(chǎn)品與相對標準化的產(chǎn)品組合的方式，實現(xiàn)項目高層部分的市場競爭力頁腳123456五星級酒店多層情景洋房小戶型公寓濱海商業(yè)區(qū)多層立體別墅街角形象佳，較吵，私密性相對受到一定干擾，西南望海景和社區(qū)內(nèi)部園景，東北看星海廣場，景觀視野開闊，就景觀價值點而言可分割性更強。適合戶型面積有限的情況下更高品質(zhì)的需求。建議布置普通豪宅戶均170平方米。雖然臨路但是非街角，相對安靜；臨近五星級酒店及其配套，便于引入高水平物業(yè)管理，形象氣質(zhì)佳，適合高端居住需求；景觀價值點相對街角位置受到一定限制，但是對于幾乎可以四面采光觀景的大戶型而言沒有影響。建議布置純奢大戶型，戶均400平方米?！境邔赢a(chǎn)品專題】頁腳

55、純奢大戶型價值點挖掘價值突破點1層少戶，南北通透，3面以上自然采光外部園林內(nèi)部化景觀引入大堂觀景最佳效果大面寬、大露臺提升戶內(nèi)品質(zhì)躍層室內(nèi)吹拔樹立極致稀缺標桿頂層空中泳池花園居住舒適度更高標準完善奢華的主臥系列社交心理氣派的起居系列尊貴與便利齊備體貼的輔助空間聚會親朋方便家人多套主臥設(shè)計【超高層產(chǎn)品專題】從功能需求、景觀需求、附加值角度出發(fā)，挖掘產(chǎn)品價值：目標樓型最優(yōu)化景觀最大化高附加值戶型設(shè)計理念更貼近高端客戶需求頁腳純奢大戶型價值點挖掘樓型選擇通用時代的升級版仆人電梯主人電梯主人電梯優(yōu)點：交通核采光，每戶各自獨立四面采光，雙大堂主仆分入一層一戶的尊貴感覺。缺點：成本提高，凹槽部分對視問題。

56、品質(zhì)提高后售價自然提高，成本的付出可以獲得回報。利用戶型差異化設(shè)計，將功能空間錯開布置，在凹槽處錯位開窗，避免對視。優(yōu)化辦法【超高層產(chǎn)品專題】頁腳純奢大戶型價值點挖掘景觀引入大堂優(yōu)點：通透，將外部景觀園林室內(nèi)化；與地下車庫形成吹拔空間，上下貫通，改善地下車庫的品質(zhì)，使地下車庫地上化。缺點：大堂需要挑高，園林引入，成本提高?！境邔赢a(chǎn)品專題】頁腳純奢大戶型價值點挖掘電梯花園入戶深圳香蜜湖一號優(yōu)點：經(jīng)過花園入戶，空中別墅感受，花園錯位挑高2層，更開闊舒適，貫通上下層創(chuàng)造視線交流空間。缺點：公攤大（豪宅客戶并不在乎這點損失）。本層花園，上部挑空。下層花園，本層挑空，可以憑欄下望?？刂迫霊艋▓@面積，精

57、巧設(shè)計優(yōu)化辦法【超高層產(chǎn)品專題】頁腳純奢大戶型價值點挖掘超大面寬深圳香蜜湖一號優(yōu)點：22米超大面寬，小進深，主要功能空間全朝南布置，橫向舒展南北通透，居住舒適。缺點：基底投影對后方建筑遮擋較大，建筑成本增加。適度控制面寬在22米以內(nèi)優(yōu)化辦法【超高層產(chǎn)品專題】頁腳純奢大戶型價值點挖掘挑高2層大露臺深圳香蜜湖一號優(yōu)點：錯層錯位挑空露臺，增加觀景舒適度，同時比普通陽臺節(jié)約了面積（2層通高露臺不算面積），豐富立面造型。缺點：成本會相應(yīng)增加。露臺面積不宜過大，最好設(shè)置在南向觀海面，錯層挑空。優(yōu)化辦法奇數(shù)層偶數(shù)層露臺位置不同，錯層挑空?！境邔赢a(chǎn)品專題】頁腳純奢大戶型價值點挖掘躍層室內(nèi)挑空廣州匯美景臺優(yōu)點

58、：氣派，視野更開闊，空中別墅品質(zhì)，相應(yīng)減少了總面積，適當控制了總價壓力。缺點：只有躍層戶型才能實現(xiàn)。對于躍層戶型來說可以更進一步，將玄關(guān)也做成通高2層，大門選擇雙開門，登堂入室開闊氣派。優(yōu)化辦法客廳上層挑空，空間視野更開闊?！境邔赢a(chǎn)品專題】頁腳純奢大戶型價值點挖掘頂層空中泳池深圳錦繡花園三期優(yōu)點：超高層頂層空中泳池花園，帶來尊貴奢華極品享受，唯一稀缺性。缺點：成本增加，維護費用高。打造星海廣場乃至大連豪宅市場的稀缺極致戶型，樹立標桿，前期宣傳后期服務(wù)到位。優(yōu)化辦法躍層首層躍層二層躍層頂層空中泳池花園【超高層產(chǎn)品專題】頁腳純奢大戶型價值點挖掘完善奢華的主臥系列北京緣溪堂3居414平方米進入主臥

59、室序列感強南向景觀衛(wèi)浴和大露臺優(yōu)點：主臥室擁有南向露臺、南向采光景觀衛(wèi)浴，超大雙更衣間，通過小書房會客間，再由更衣間過渡才進入真正的臥室，營造了極強的序列感。缺點：需要近100平方米才能實現(xiàn)如此完備奢華的主臥室系列。【超高層產(chǎn)品專題】頁腳純奢大戶型價值點挖掘氣派的起居系列北京星河灣優(yōu)點：餐廳采光有露臺，起居室南向有露臺，南北貫通空間流暢，餐廳大尺度可以擺放十人宴會桌，社交功能完美體現(xiàn)，可以在家里開派對。缺點：對面積要求大，對建筑結(jié)構(gòu)要求高，整個起居空間之內(nèi)需要少柱或無柱設(shè)計。【超高層產(chǎn)品專題】頁腳純奢大戶型價值點挖掘齊備體貼的輔助空間北京緣溪堂仆人從廚房進入戶內(nèi)仆人有獨立衛(wèi)浴間中西分廚島式廚房優(yōu)點：主仆分入，中西分廚島式廚房，工人房帶獨立衛(wèi)浴，整體布局緊密合理。缺點：對面積要求大，缺少儲藏空間，客衛(wèi)還可以細分?？梢栽O(shè)計采光工人房；將客用衛(wèi)生間