房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與開發(fā)管理方案設(shè)計(jì)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與開發(fā)管理方案設(shè)計(jì)1 年度經(jīng)營計(jì)劃方案房地產(chǎn)公司20 xx年度經(jīng)營計(jì)劃房地產(chǎn)公司在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全體員工的努力，20 xx年的各項(xiàng)工作取得了豐碩的成果，“”品牌得到了社會(huì)的初步認(rèn)同?？傮w上說，成績較為喜人。為使公司的各項(xiàng)工作在新的一年里更上一個(gè)臺(tái)階，特制定本方案。一、總體經(jīng)營目標(biāo)1. 完成房地產(chǎn)開發(fā)面積萬平方米。2. 實(shí)現(xiàn)樓盤銷售額萬元。3. 完成土地儲(chǔ)備畝。二、總體經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)為確保20 xx年度經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，各部門需要做好如下工作。（一）完成項(xiàng)目開發(fā)及后期銷售工作項(xiàng)目是省、市的重點(diǎn)工程。市委、市政府對(duì)其寄予了殷切的期望。由于該項(xiàng)目所蘊(yùn)含的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，我們必須

2、高質(zhì)量完成。因此，公司做出如下計(jì)劃。1確保一季度工程全面開工，力爭年內(nèi)基本完成一期建設(shè)任務(wù)項(xiàng)目一期工程占地面積為畝，總投資億元，建筑面積萬平方米。建筑物為商業(yè)廣場裙樓、大廈裙樓和一棟物流倉庫。（1）土地征拆工作春節(jié)前后務(wù)必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底調(diào)查，二月份完成征地范圍內(nèi)的無證房屋拆遷，三月份完成征地范圍內(nèi)有證房屋拆遷及國土儲(chǔ)備中心土地和集體土地的征收工作。（2）工程合同及開工一月份簽訂招投標(biāo)代理合同，工程進(jìn)入招投標(biāo)階段。二月份確定具有實(shí)力的施工企業(yè)并簽訂施工合同，確定監(jiān)理企業(yè)并簽訂監(jiān)理合同。三月份工程正式開工建設(shè)。（3）報(bào)建工作工程部應(yīng)適時(shí)做到工程報(bào)建報(bào)批，跟進(jìn)圖紙?jiān)O(shè)

3、計(jì)。一月份完成方案圖的設(shè)計(jì)，二月份完成擴(kuò)初圖的設(shè)計(jì)。在承辦過程中，工程部應(yīng)善于協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系，不得因報(bào)建拖延而影響工程如期開工。2全面啟動(dòng)細(xì)化項(xiàng)目招商工作招商工作是建成后運(yùn)營的重要基礎(chǔ)。該工作開展得順利與否，也直接影響企業(yè)的樓盤銷售。因此，在新的一年必須實(shí)現(xiàn)招商戶。（二）加快項(xiàng)目、項(xiàng)目的施工速度協(xié)調(diào)與施工單位的關(guān)系，加快項(xiàng)目、項(xiàng)目的施工速度，確保項(xiàng)目的一期工程、項(xiàng)目的二期工程在4月底前完成竣工驗(yàn)收。（三）完成項(xiàng)目、項(xiàng)目的銷售工作項(xiàng)目、項(xiàng)目已全部竣工完成，為了迅速實(shí)現(xiàn)資金回流，結(jié)合項(xiàng)目所處地段及同類項(xiàng)目的價(jià)格，可以考慮采取適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠措施，提高成交量。今年的目標(biāo)銷售額為萬元，銷售率達(dá)到。（四

4、）參加土地招標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)部要根據(jù)公司的實(shí)際情況，積極參與土地的招投標(biāo)工作，確保企業(yè)土地儲(chǔ)備達(dá)到畝以上。2 項(xiàng)目投資分析方案項(xiàng)目投資分析方案一、項(xiàng)目資金投入量分析1. 項(xiàng)目預(yù)期工程投入測算根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)狀，結(jié)合其他類似物業(yè)相應(yīng)工程量的投資開發(fā)進(jìn)度，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目資金投入如表3-1所示。表3-1 預(yù)期工程資金投入測算表時(shí)間工程內(nèi)容預(yù)計(jì)投入資金年月日年月日項(xiàng)目取得；外立面、樣板層、環(huán)境綠化方案、設(shè)備招標(biāo)確定萬元年月日年月日門前廣場施工、綠化施工及驗(yàn)收，外立面施工開始，重點(diǎn)廣告媒體預(yù)定，開始接受預(yù)定認(rèn)購萬元年月日年月日外立面開始施工，結(jié)束內(nèi)部認(rèn)購，正式開盤準(zhǔn)備工作完成，媒體投放和新聞炒作開始，為銷售進(jìn)行預(yù)熱萬

5、元年月日年月日設(shè)備采購、安裝工程施工、外立面竣工，強(qiáng)勢宣傳推廣，公關(guān)活動(dòng)促銷萬元年月日年月日竣工驗(yàn)收、交付使用萬元合計(jì)萬元2. 項(xiàng)目預(yù)期投入月度分解計(jì)劃上述工程項(xiàng)目用款月度計(jì)劃分解如表3-2所示。表3-2 項(xiàng)目月度投資計(jì)劃 單位：萬元日期投資累計(jì)二、項(xiàng)目銷售分析與預(yù)測1. 項(xiàng)目定價(jià)根據(jù)對(duì)與我企業(yè)項(xiàng)目相近的項(xiàng)目、項(xiàng)目等項(xiàng)目的調(diào)研及其市場反映，可以將我企業(yè)的項(xiàng)目定價(jià)在元/平米元/平米之間（保守估計(jì)，不計(jì)地下停車場出租收入）。2. 項(xiàng)目銷售資金回籠預(yù)期根據(jù)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場狀況，預(yù)計(jì)項(xiàng)目在12個(gè)月的銷售周期內(nèi)（即年月初至年月底），按分階段銷售均價(jià)基本上可完成約80%的總銷售量。預(yù)測項(xiàng)目銷售條件及銷售

6、回款如表3-3所示。表3-3 項(xiàng)目銷售額月度回款表時(shí)間均價(jià)總價(jià)值銷售率回款額累計(jì)回款額三、項(xiàng)目投資平衡分析綜合上述分析測算結(jié)果，工程預(yù)期投資運(yùn)用（現(xiàn)金流出/流入）平衡表如表3-4所示。表3-4 項(xiàng)目投資流量平衡表 單位：萬元日期項(xiàng)目流入流出差額累計(jì)綜合表3-4分析，在考慮企業(yè)提供的萬元流動(dòng)資金的情況下，按上述項(xiàng)目開發(fā)、銷售條件，項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)期內(nèi)，在保證項(xiàng)目如期清償轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的各期轉(zhuǎn)讓金的條件下，基本不會(huì)出現(xiàn)資金不足的風(fēng)險(xiǎn)。但考慮到其中最大差額達(dá)到萬元，應(yīng)視作資金緊張甚至不足的臨界狀況，因此在企業(yè)自有資金有限的情況下，項(xiàng)目工程建設(shè)投入還必須考慮以銀行（短期）貸款、工程墊支等融資方式作為備用手

7、段，以解決可能出現(xiàn)的資金障礙。3 項(xiàng)目拆遷安置方案項(xiàng)目拆遷安置方案一、總體規(guī)劃（一）工作目標(biāo)項(xiàng)目已經(jīng)由市政府相關(guān)部門批準(zhǔn)立項(xiàng)，為確保工程項(xiàng)目施工進(jìn)度，做好所涉及區(qū)域內(nèi)的拆遷安置工作，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地實(shí)際情況，特制定本方案。（二）拆遷范圍路與路交叉地帶。（三）主要工作及部署1項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)拆遷安置工作的組織管理及協(xié)調(diào)、監(jiān)督。2項(xiàng)目經(jīng)理部拆遷安置辦公室具體負(fù)責(zé)拆遷安置工作。（四）拆遷安置的工作要求1對(duì)具有合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的房屋，采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞接枰匝a(bǔ)償安置。2對(duì)具有合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的房屋附屬物，根據(jù)其結(jié)構(gòu)和使用年限等情況實(shí)行一次性貨幣補(bǔ)償。3拆遷區(qū)域內(nèi)的違法、違章建筑和超過審批期

8、限的臨時(shí)建筑以及相應(yīng)附屬物一律不予補(bǔ)償。4住宅房、非住宅房（營業(yè)房、庫房、生產(chǎn)用房、辦公用房）性質(zhì)的認(rèn)定，以房屋所有權(quán)證所載明的為準(zhǔn)。未辦理房屋所有權(quán)證的，以建筑工程規(guī)劃許可證、土地使用證、個(gè)人建房用地申報(bào)表、營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證等相關(guān)法定手續(xù)為依據(jù)綜合認(rèn)定。二、拆遷工作的實(shí)施按照項(xiàng)目的總體施工進(jìn)度，拆遷工作可以劃分成如下四個(gè)階段。1. 準(zhǔn)備階段該階段的主要工作是成立拆遷安置組織機(jī)構(gòu)和工作部門，確認(rèn)拆遷范圍，召開拆遷工作協(xié)調(diào)會(huì)。時(shí)間要求：月日前。2. 調(diào)查勘丈階段該階段的主要工作是完成對(duì)擬拆遷建筑物、構(gòu)筑物的勘查登記，以及土地勘界等工作。建筑物、構(gòu)筑物的勘查登記要登記造冊(cè)。時(shí)間要求：從月日月日

9、。3. 實(shí)施拆遷階段該階段的主要工作是按照占地拆遷工作方案和拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，賠付被拆遷人補(bǔ)償費(fèi)，拆除相關(guān)建筑物、構(gòu)筑物，并落實(shí)建設(shè)工程用地。時(shí)間要求：月日月日。4. 實(shí)施土方工程階段該階段的主要工作是按照工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施土方工程。月日起，開始分階段組織土方填墊工程，各鎮(zhèn)街可在沒有拆遷的地段先行組織土方填墊，其他拆遷地段的土方工程可隨拆遷工程的完成跟進(jìn)實(shí)施。三、拆遷補(bǔ)償（一）拆遷補(bǔ)償方式1產(chǎn)權(quán)調(diào)換（1）被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，以原有房屋面積為依據(jù)在本項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)進(jìn)行安置。（2）住宅房、非住宅房（營業(yè)房、庫房、生產(chǎn)用房、辦公用房）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按拆一還一的原則還房

10、，同時(shí)等面積部分由被拆遷人向項(xiàng)目經(jīng)理部申請(qǐng)補(bǔ)結(jié)構(gòu)、使用年限等市場價(jià)差。其標(biāo)準(zhǔn)為：普通多層住宅房元/平方米，高層住宅房為元/平方米，非住宅房元/平方米。普通住宅房還房面積超出原房面積部分由被拆遷人向項(xiàng)目經(jīng)理部申請(qǐng)購買，價(jià)格為多層住宅房元/平方米，高層住宅房元/平方米；非住宅房還房面積超出原房面積部分由被拆遷人向拆遷人購買，價(jià)格為元/平方米。2貨幣補(bǔ)償被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，其住宅房、非住宅房（營業(yè)房、庫房、生產(chǎn)用房、辦公用房）根據(jù)原房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等，以具備相關(guān)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行一次性貨幣補(bǔ)償。其具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如表3-5所示。表3-5 項(xiàng)目拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)表類別補(bǔ)充標(biāo)準(zhǔn)（元

11、/平方米）分類說明住宅房磚混一等承重墻為24墻，非承重墻為18墻，有完好鋁合金窗，水電配套設(shè)施齊全，內(nèi)墻為大白漿，外墻有瓷磚及水刷石裝飾的房屋元元磚混二等承重墻為24墻，非承重墻為18墻或12墻，有完好門窗，水電配套設(shè)施齊全，內(nèi)墻為大白漿，外墻為水泥清光的房屋元元磚混三等承重墻為24墻或18墻，非承重墻為12墻，有完好門窗，水電配套設(shè)施齊全，內(nèi)墻為大白漿，外墻有適當(dāng)裝飾的房屋元元非住宅房臨街門面臨近路或路門面元元非臨街門面元元（二）過渡費(fèi)發(fā)放1合法住宅房實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的每月元/平方米，一戶不足元/月的按元/月計(jì)發(fā)，首期計(jì)發(fā)六個(gè)月過渡費(fèi)，然后按每季度發(fā)放。2有合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的非住宅房實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，首期計(jì)發(fā)六個(gè)月過渡費(fèi)，然后按每季度發(fā)放，過渡費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)如下。（1）臨街營業(yè)房按元/平方米/月發(fā)放。（2）非臨街營業(yè)房按元/平方米/月發(fā)放（3）拆遷非住宅房造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按市企業(yè)最低工資標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放其法定從業(yè)人員三個(gè)月的費(fèi)用。（三）搬家費(fèi)發(fā)放搬家費(fèi)由財(cái)務(wù)部按照如表3-6所示的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，一次性發(fā)給拆遷戶。表