《國有土地上房屋征收評估辦法》解讀上課講義

1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。國有土地上房屋征收評估辦法解讀-HYPERLINK/news/2011-06-07/1330761.htmlo國有土地上房屋征收HYPERLINK/news/2011-06-07/1330761.htmlo評估辦法解讀繼國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例在今年1月公布實(shí)施后，住建部昨天發(fā)布了HYPERLINK/news/2011-06-07/1330761.htmlo國有土地上房屋征收HYPERLINK/news/2011-06-07/1330761.htmlo評估辦法，確定了房屋征收補(bǔ)償?shù)脑u估辦法。其中規(guī)定

2、，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)價格評估的機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；征收房屋的價值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場價格。住建部表示，2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見同時廢止。房屋征收評估新流程選定機(jī)構(gòu)被征收人在規(guī)定時間內(nèi)，協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)。簽訂合同一般由房屋征收部門作為委托人，與評估機(jī)構(gòu)簽訂評估委托合同。征收評估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。實(shí)地評估估價師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，選用一種或多種方法進(jìn)行評估。公示解釋房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果，房屋征收部門將評估結(jié)果向被征收人公示。公示期間，估

3、價師要對初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。交付報告公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。申請復(fù)核被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。申請鑒定被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。變化1評估價格完全依照市場2003年的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見規(guī)定，“拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格。”按照國有

4、土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定，對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。昨天發(fā)布的國有土地上房屋征收評估辦法，對此進(jìn)行了細(xì)化?！氨徽魇辗课莸念愃品康禺a(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點(diǎn)的平均交易價格。評估時，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價值的因素?！窘庾x】在新的國有土地上房屋征收評估辦法中，對房屋價值的評估，已經(jīng)不再綜合政府定期發(fā)布的“指導(dǎo)價”，而是完全按照市場交易的價格。對此，北京市房協(xié)副秘書長陳志昨日表示，這與國有土地上房屋征收與補(bǔ)

5、償條例的要求一致?！皸l例中，是由市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應(yīng)該采用第三方獨(dú)立的判斷才能公平。即便是第三方評估機(jī)構(gòu)來評估價值，但如果政府還是設(shè)定一個指導(dǎo)價的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨(dú)立判斷。所以，這是一個立法方面的進(jìn)步，征收的成本更加向市場靠攏?！弊兓?評估機(jī)構(gòu)由被征收人選在原來的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見中規(guī)定，“拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。而在昨天發(fā)布的國有土地上房屋征收評估辦法中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門

6、通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定”。至于評估費(fèi)用由誰承擔(dān)的問題，辦法表示，房屋征收評估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)，一般由房屋征收部門作為委托人?！窘庾x】陳志表示，國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的一個指導(dǎo)思想，就是不能強(qiáng)行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機(jī)構(gòu)，取消了政府指定評估機(jī)構(gòu)的權(quán)力，這是社會公平的體現(xiàn)，也尊重了被征收人的權(quán)利。不過他認(rèn)為，選定評估機(jī)構(gòu)的辦法，還需細(xì)化。“比如要拆一條街，那會涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機(jī)構(gòu)只能確定一家，如何協(xié)調(diào)就是一個問題。即便投票，也需要細(xì)化操作辦法?？梢韵胍幌?，現(xiàn)在一個小區(qū)成立業(yè)主

7、大會，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收?！弊兓?評估更多體現(xiàn)土地價值在原來的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見中規(guī)定，“拆遷估價的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。而新的國有土地上房屋征收評估辦法中明確，估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估?！窘庾x】陳志認(rèn)為，過去，在房屋拆遷的補(bǔ)償中，體現(xiàn)的主要是房屋的價值。但這其中，土地的價值也很大。而新的條例中，對于土地的價值有了更多的體現(xiàn)。“比如，在王府井地區(qū)征收，可能這個地段的土

8、地在征收后，要開發(fā)成商業(yè)，將來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法，可能體現(xiàn)得不明顯。那么可以假設(shè)它在征收后，將來開發(fā)項(xiàng)目，會取得多少收益。按照假設(shè)計算出的收益，來衡量應(yīng)該補(bǔ)償給被征收人的那部分。”拆遷補(bǔ)償大事記1991年1月拆遷服從城建需要國務(wù)院公布城市房屋拆遷管理?xiàng)l例，當(dāng)年6月1日起施行。其中規(guī)定，被拆遷人必須服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。2001年6月拆遷管理?xiàng)l例修訂鑒于原條例存在“補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低、強(qiáng)制拆遷的規(guī)定不明晰”等問題，國務(wù)院公布新修訂的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例，當(dāng)年11月起施行。2003年12月房屋拆遷進(jìn)行估價建設(shè)部發(fā)布城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見，對房屋拆遷過程中評估機(jī)

9、構(gòu)的選定、拆遷房價的評定等問題作出了規(guī)定。2004年1月1日起施行。2009年12月建議審查拆遷條例城市拆遷引發(fā)了一些群體性事件。北京大學(xué)五位學(xué)者向全國人大常委會建議，要求對拆遷管理?xiàng)l例的合法性進(jìn)行審查，并建議國務(wù)院對其進(jìn)行修改。2011年1月行政強(qiáng)拆退出歷史國務(wù)院發(fā)布國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例規(guī)定，“政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷”。城市房屋拆遷管理?xiàng)l例同時廢止。行政強(qiáng)拆退出歷史。2011年6月征收評估用新辦法根據(jù)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例，住建部發(fā)布國有土地上房屋征收評估辦法。作者：馬力國有土地上房屋征收評估辦法發(fā)布征收價格更多體現(xiàn)土地價值發(fā)布時間：2011-06-16來源：中國國土資源

10、報【字體：】6月7日，國有土地上房屋征收評估辦法（以下簡稱辦法）頒布，同時廢止了2003年出臺的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見（以下簡稱意見）。2007年出臺的物權(quán)法要求“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益”。2011年初出臺的國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例代替了2001年出臺的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例，新拆遷條例提出房屋征收按市場價補(bǔ)償，這必然涉及房屋評估。新的房屋征收評估辦法順勢出臺。辦法是新拆遷條例的配套制度?？梢哉f，房屋評估價值是否合理，不僅關(guān)乎房屋征收人地方政府的利益，更涉及被征收人的權(quán)益。新房屋征收評估辦法相比廢止的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見有不少亮點(diǎn)

11、，比如，評估價值精確到元，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定，在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定；分析不同評估方法對被征收房屋的適用性，并對不同被征收房屋要求采取不同的評估方法，并且規(guī)定需要考慮的評估因素，更多體現(xiàn)土地價值等。考慮到現(xiàn)實(shí)種種因素，新辦法能否擔(dān)當(dāng)大任還需觀察，關(guān)鍵在于評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和公正性的保證。一則，選定評估機(jī)構(gòu)的具體辦法由各地政府制定，地方政府作為土地市場的最大獲益者，能否制定合理的操作辦法令人懷疑；二則，新辦法規(guī)定評估費(fèi)用由委托人支付實(shí)際就是地方政府支付，誰出錢，評估機(jī)構(gòu)顯然

12、會聽誰的話；三則，地方政府也是評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管者，評估機(jī)構(gòu)也可能倒向地方政府一邊。有業(yè)內(nèi)人士指出，應(yīng)從五個方面入手，減少人為因素干擾房屋征收評估：其一，還需要完善新房屋評估辦法，如何選定評估機(jī)構(gòu)、如何考慮房屋評估的軟件因素等問題，需在制度上明確和細(xì)化；其二，有爭議的房屋征收評估事件，不妨成立由媒體、律師、社會人士組成的獨(dú)立的臨時監(jiān)督機(jī)構(gòu)，或開辟司法救濟(jì)渠道；其三，培養(yǎng)公益性房屋征收的詢價機(jī)構(gòu)和評估機(jī)構(gòu)，以驗(yàn)證商業(yè)性評估機(jī)構(gòu)評估的合理性；其四，評估費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由被征收人集體來決定評估費(fèi)用支出，政府出資，但通過銀行來支付；其五，提高房屋評估行業(yè)素質(zhì)，加強(qiáng)資格認(rèn)定。對房屋征收評估各方都有不少擔(dān)憂，被征收人

13、憂慮房產(chǎn)會遭遇不公正評估，地方政府則擔(dān)憂，復(fù)雜的房屋征收評估程序影響征收效率、拖延項(xiàng)目進(jìn)度。這些憂慮折射出我們的房屋征收評估公開、公平、公正還有很遠(yuǎn)的路要走，對此，制度上首先要有科學(xué)安排。國有土地上房屋征收評估辦法三大變化繼國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例在今年1月公布實(shí)施后，住建部昨天發(fā)布了國有土地上房屋征收評估辦法，確定了房屋征收補(bǔ)償?shù)脑u估辦法。其中規(guī)定，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)價格評估的機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;征收房屋的價值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場價格。住建部表示，2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見同時廢止。變化1評估價格完全依照市場2003

14、年的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見規(guī)定，“拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格?！卑凑諊型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例的規(guī)定，對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。昨天發(fā)布的國有土地上房屋征收評估辦法，對此進(jìn)行了細(xì)化?！氨徽魇辗课莸念愃品康禺a(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點(diǎn)的平均交易價格。評估時，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價值的因素?！窘庾x】在新的國有土地上房屋征收評估辦法中，對房屋

15、價值的評估，已經(jīng)不再綜合政府定期發(fā)布的“指導(dǎo)價”，而是完全按照市場交易的價格。對此，北京市房協(xié)副秘書長陳志昨日表示，這與國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的要求一致。“條例中，是由市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應(yīng)該采用第三方獨(dú)立的判斷才能公平。即便是第三方評估機(jī)構(gòu)來評估價值，但如果政府還是設(shè)定一個指導(dǎo)價的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨(dú)立判斷。所以，這是一個立法方面的進(jìn)步，征收的成本更加向市場靠攏。”變化2評估機(jī)構(gòu)由被征收人選在原來的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見中規(guī)定，“拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。

16、而在昨天發(fā)布的國有土地上房屋征收評估辦法中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定”。至于評估費(fèi)用由誰承擔(dān)的問題，辦法表示，房屋征收評估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)，一般由房屋征收部門作為委托人。【解讀】陳志表示，國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的一個指導(dǎo)思想，就是不能強(qiáng)行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機(jī)構(gòu)，取消了政府指定評估機(jī)構(gòu)的權(quán)力，這是社會公平的體現(xiàn)，也尊重了被征收人的權(quán)利。不過他認(rèn)為，選定評估機(jī)構(gòu)的辦法，還需細(xì)化?！氨热缫鹨粭l街，那會

17、涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機(jī)構(gòu)只能確定一家，如何協(xié)調(diào)就是一個問題。即便投票，也需要細(xì)化操作辦法。可以想一下，現(xiàn)在一個小區(qū)成立業(yè)主大會，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收?！弊兓?評估更多體現(xiàn)土地價值在原來的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見中規(guī)定，“拆遷估價的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。而新的國有土地上房屋征收評估辦法中明確，估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估?！窘庾x】陳志認(rèn)為，過去，在房屋拆遷的補(bǔ)償

18、中，體現(xiàn)的主要是房屋的價值。但這其中，土地的價值也很大。而新的條例中，對于土地的價值有了更多的體現(xiàn)?！氨热纾谕醺貐^(qū)征收，可能這個地段的土地在征收后，要開發(fā)成商業(yè)，將來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法，可能體現(xiàn)得不明顯。那么可以假設(shè)它在征收后，將來開發(fā)項(xiàng)目，會取得多少收益。按照假設(shè)計算出的收益，來衡量應(yīng)該補(bǔ)償給被征收人的那部分?！狈课菡魇赵u估辦法仍然不夠“超脫”住建部制定的國有土地上房屋征收評估辦法日前公開向社會發(fā)布。該“辦法”是繼國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例在今年1月公布生效后，住建部為實(shí)施該“條例”所必須頒行的配套性行政規(guī)章。房屋“拆”改“征”，應(yīng)算作官方痛定思房屋征收評估辦法仍然不夠“超脫”痛后的“字面思過”。對照2003年舊版的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見，這次制定的“辦法”在行政強(qiáng)制力和“親民特性”上都明顯得到提升，舊版“指導(dǎo)意見”作為政府文件不具法規(guī)的強(qiáng)制約束力，各地政府可“接受指導(dǎo)”也可自搞一套。“指導(dǎo)意見”進(jìn)化為“辦法”當(dāng)然著重于內(nèi)容，主要有兩點(diǎn)需著重強(qiáng)調(diào)：原先被拆遷房屋的估價被限定為“應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣政府定期公布的房地產(chǎn)市場價格。