物業(yè)管理的社區(qū)角色

1、精品文檔物業(yè)管理的社區(qū)角色物業(yè)管理的社區(qū)角色作者：佚名時(shí)間：2008-8-2瀏覽量：物業(yè)管理的社會(huì)角色問題、物業(yè)管理是怎么來的中國(guó)物業(yè)管理誕生的基本條件，是國(guó)家實(shí)行改革開放，對(duì)私 有權(quán)的承認(rèn)。私權(quán)的主要內(nèi)容是物權(quán)，對(duì)普通民眾而言，最大 物權(quán)莫過于房產(chǎn)權(quán)。八十年代中國(guó)實(shí)行住房制度改革，過去 主要依靠國(guó)家、單位分配住房的城鎮(zhèn)居民有了屬于個(gè)人的住 宅，這些公寓式住宅每套單位上下左右與其他住宅單位毗連, 樓梯、走道、天面、外墻、設(shè)施設(shè)備等共用，建筑物以外還 有住宅區(qū)的公共道路、花園、地下管網(wǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等小區(qū)物 業(yè)配套設(shè)施，都需要統(tǒng)一運(yùn)行、維護(hù)、管理，這就是物業(yè)服務(wù)。 住宅私有化,其物業(yè)服務(wù)必然商業(yè)化、

2、社會(huì)化,計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期 實(shí)行的社區(qū)管理方式必然被突破。與此同時(shí),香港、新加坡 等發(fā)達(dá)地區(qū)、國(guó)家的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)被引進(jìn)國(guó)內(nèi)。內(nèi)因變化、外因誘導(dǎo)，八十年代中后期物業(yè)管理即應(yīng)運(yùn)而生。從第一家 物業(yè)管理公司成立至今二十年時(shí)間，全國(guó)物業(yè)管理公司已經(jīng) 發(fā)展到數(shù)萬家，從業(yè)人員達(dá)數(shù)百萬人。進(jìn)入21世紀(jì),物業(yè)管 理在全國(guó)爆發(fā)性普及,幾年時(shí)間北京上海廣州等中心城市住 宅物業(yè)的物業(yè)管理覆蓋率已達(dá)到80%以上,深圳更達(dá)到90%以 上。中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)主要有四個(gè)：泊來物一一直接引進(jìn)的“洋 物管”；營(yíng)銷物一一房地產(chǎn)商按照國(guó)外家電品牌企業(yè)售后服 務(wù)模式為促進(jìn)商品房銷售而設(shè)置的售后服務(wù)機(jī)構(gòu) ；翻牌 物一一由企事業(yè)單位的行政后勤管

3、理部門改頭換面；以及近 幾年出現(xiàn)的以個(gè)人合伙等形式成立的物業(yè)管理公司?！把笪?業(yè)”進(jìn)軍國(guó)內(nèi)市場(chǎng)后，一直集中在高檔寫字樓、高檔別墅區(qū)、 高檔酒店式公寓、大型商城等高端物業(yè)，它們按照國(guó)際慣例“打理”，與業(yè)主的關(guān)系簡(jiǎn)單，相處和睦。而國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理 企業(yè)與開發(fā)商、業(yè)主的關(guān)系復(fù)雜，物業(yè)管理屬性難以界定，關(guān) 于物業(yè)管理的社會(huì)角色問題，目前至少有三種觀點(diǎn)：一種看法認(rèn)為物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)附屬業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn) 為，物業(yè)管理是房地產(chǎn)的售后服務(wù)。就像是汽車生產(chǎn)銷售以 后，需要售后4S服務(wù)店一樣，房地產(chǎn)開發(fā)銷售后，需要成立物 業(yè)管理公司負(fù)責(zé)售后服務(wù)。對(duì)這種觀點(diǎn)，姑且稱其為“物業(yè) 管理附屬業(yè)說”，代表大型房地產(chǎn)開發(fā)商

4、的意見。第二種看法將物業(yè)管理視為與房地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)但應(yīng)該獨(dú)立存 在的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。國(guó)家建設(shè)部和“中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)，基本上 持這種觀點(diǎn)，雖然國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例第二十四條明確提 出了“房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則”，但又不否認(rèn) 物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的依附關(guān)系，姑且稱這種觀點(diǎn)為“物 業(yè)管理衍生者說”，是目前官方的觀點(diǎn)。第三種觀點(diǎn)是行政事業(yè)單位、大型企業(yè)、學(xué)校等后勤管理轉(zhuǎn) 換為物業(yè)管理的公司，在提供管理房屋設(shè)施設(shè)備管理，提供 保潔、綠化、維修等“硬”的服務(wù)的同時(shí)，還在小區(qū)安全、 鄰里關(guān)系、物業(yè)管理的社區(qū)角色作者：佚名時(shí)間：2008-8-2瀏覽量：社區(qū)文化等“軟”的環(huán)境方面大做。在他們看來， 物業(yè)管理是與居民

5、、家庭、社區(qū)息息相關(guān)的一種公眾服務(wù)業(yè), 因此“社會(huì)效益”和“經(jīng)濟(jì)效益”一樣都是物業(yè)管理企業(yè)的 第一目標(biāo)。他們提出要“一手抓物業(yè)管理一手抓精神文明建 設(shè)”?！肮姺?wù)業(yè)說”，基本代表一般物業(yè)管理企業(yè)和民間 對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。、物業(yè)管理社會(huì)角色問題何在物業(yè)管理的社會(huì)角色是其社會(huì)地位的外在的，動(dòng)態(tài)的表現(xiàn)， 因此由于對(duì)物業(yè)管理公司社會(huì)地位認(rèn)識(shí)的差別指導(dǎo)下了的 其管理企業(yè)的千差萬別。特別是以第三種觀點(diǎn)“公眾服務(wù)業(yè) 說”為依托的物業(yè)管理，被稱為是“有中國(guó)特色的物業(yè)管理”, 與西方物業(yè)管理概念大相徑庭。由于物業(yè)管理直接而又持續(xù) 的影響市民日常生活，覆蓋面廣，它的角色不清而引發(fā)的行 為方式常常引發(fā)五花八門的問

6、題，因而成為大眾話題受到質(zhì) 疑。按照社會(huì)學(xué)角色論的觀點(diǎn)，角色不清是指社會(huì)大眾或角色扮 演者自身對(duì)某一角色的行為標(biāo)準(zhǔn)不清楚，不知道這一角色應(yīng) 該做什么，不應(yīng)該做什么和怎樣去做。社會(huì)的急劇變遷，常常 是造成社會(huì)角色不清的最主要原因。物業(yè)管理是否負(fù)責(zé)社區(qū) 公眾事務(wù)，不僅沒有社會(huì)共識(shí)，法規(guī)文件都不明確，國(guó)務(wù)院 2003年頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例與建設(shè)部1995年頒發(fā)的全 國(guó)優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則），關(guān)于物業(yè)管理的服務(wù) 內(nèi)容,規(guī)定口徑大不相同。物業(yè)管理?xiàng)l例沒有將社區(qū)文化 和精神文明建設(shè)作為物業(yè)管理的職責(zé)規(guī)范，而全國(guó)優(yōu)秀住 宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)則將精神文明建設(shè)作為物業(yè)管理等級(jí)資質(zhì)考核 的一項(xiàng)重要內(nèi)容。.物業(yè)管理自我定

7、位不清。主要表現(xiàn)在物業(yè)管理是否應(yīng)該負(fù)責(zé)社區(qū)“精神文明建設(shè)”方 面。深圳市是中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)祥地，最早推行物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)在推行“專業(yè)化服務(wù)、一體化管理”現(xiàn)代物業(yè) 管理服務(wù)的同時(shí)，提出了 “一手抓物業(yè)管理服務(wù)，一手抓精神 文明建設(shè)，創(chuàng)建有中國(guó)特色物業(yè)管理”、“為居民營(yíng)造一個(gè)安 全、舒適、鄰里關(guān)系和諧、文化濃郁的人文社區(qū)”等口號(hào)， 并作為日常工作開展。物業(yè)管理公司所謂的社會(huì)效益、社會(huì) 效益“兩手抓”，被居民社會(huì)廣泛接受，也受到官方鼓勵(lì)。官 方認(rèn)為，社區(qū)是城市的細(xì)胞，社區(qū)文明搞好了，城市文明建設(shè) 就好搞了。九十年代，深圳市委市府曾持續(xù)多年推廣“兩手 抓”的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。這種管理經(jīng)驗(yàn)不僅對(duì)深圳市

8、物業(yè)管理 發(fā)展影響很大，對(duì)后來全國(guó)物業(yè)管理運(yùn)行方式也有很大影響。直到一個(gè)世紀(jì)九十年代后期,在一般人看來，能夠享受小 區(qū)物業(yè)管理服務(wù)是有檔次的事情，人們對(duì)于物業(yè)管理，多以 愛慕的眼光看待，報(bào)紙、電視提及物業(yè)管理大多是表揚(yáng)，物業(yè) 管理就是活雷鋒，物業(yè)管理和文明社區(qū)幾乎是同義語。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不清。典型表現(xiàn)在，發(fā)生鄰里糾紛時(shí)業(yè)主不問糾紛性質(zhì)就找物業(yè)管 理公司。這是有原因的：物業(yè)公司在新小區(qū)施工階段就“前 期介入”：為小區(qū)設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量缺陷挑毛病，督促建筑商整 改工程質(zhì)量，主持物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收，為業(yè)主辦理入住手續(xù)等。而 居民入伙后遇到任何問題都需要通過物業(yè)管理公司解決。居 委會(huì)則是在物業(yè)管理工作一年

9、以上才進(jìn)駐，因此在許多業(yè)主 心中地位比較次要。所以發(fā)生鄰里糾紛時(shí)，他們自然會(huì)找物 業(yè)管理公司。但憲法明文規(guī)定，“居民委員會(huì)、村民委 員會(huì)設(shè)人民調(diào)解、治安保衛(wèi)、公共衛(wèi)生等委員會(huì)，辦理本居 住地區(qū)的公共事務(wù)和公益事業(yè)，調(diào)解民間糾紛，協(xié)助維護(hù)社 會(huì)治安，并且向人民政府反映群眾的意見，要求和提出建 議。”如此一來居委會(huì)在社區(qū)作用被嚴(yán)重削弱，引發(fā)出居委會(huì) 在社區(qū)管理的憲法規(guī)定中權(quán)力的問題。1999年，國(guó)家民政部一位領(lǐng)導(dǎo)視察深圳幾個(gè)住宅小區(qū)，發(fā)現(xiàn)主事的都是物業(yè)管理公司，居委會(huì)處于形式上存在的尷尬位置。他當(dāng)場(chǎng)提出“物業(yè)管理是干什么的”的質(zhì)疑，中途拂袖而去。政府職能部門對(duì)物業(yè)管理定位不清。主要表現(xiàn)在，有關(guān)社區(qū)

10、工作政府職能部門更愿意找物業(yè)管理 公司合作。由于物業(yè)管理有物質(zhì)、人力資源優(yōu)勢(shì)，辦事效率 更高，因此政府部門非常樂于利用物業(yè)管理抓社區(qū)工作，把 諸如創(chuàng)建“安全文明示范小區(qū)”、“衛(wèi)生示范小區(qū)”、“花園式 園林示范小區(qū)”、“環(huán)境示范小區(qū)”等活物業(yè)管理的社區(qū)角色作者：佚名時(shí)間：2008-8-2瀏覽量：動(dòng)，直接交給物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。工會(huì)、婦聯(lián)、老 齡委、體委、青少年服務(wù)站、科協(xié)、共青團(tuán)、環(huán)保、殘聯(lián)、 義工站等等社會(huì)團(tuán)體，也紛紛借用物業(yè)管理公司提供的平臺(tái) 進(jìn)入社區(qū)，極大方便了它們活動(dòng)。政府組織類似的行為實(shí)際 上是一種授權(quán)，這使物業(yè)管理事實(shí)上成了社區(qū)管理機(jī)構(gòu)，弱 化了居委會(huì)在社區(qū)的作用。社會(huì)對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不

11、清。角色不清在現(xiàn)實(shí)中有一定合理性，它靈活滿足了急速發(fā)展社 會(huì)的一些要求，凸現(xiàn)了社會(huì)對(duì)高效率者的從優(yōu)選擇。但物業(yè) 管理角色不清或角色錯(cuò)位也必然引發(fā)新問題。一是人們把物 業(yè)管理想象成了居委會(huì)，似乎物業(yè)服務(wù)包羅萬象，可以包辦 一切。但事實(shí)上，社區(qū)成員眾多、關(guān)系復(fù)雜，物業(yè)管理公司大 包大攬使社區(qū)矛盾集中到物業(yè)管理方面，表現(xiàn)為，近來頻繁 發(fā)生的業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾沖突。而一味期望物 業(yè)公司將這些矛盾有效解決是不現(xiàn)實(shí)的。二是物業(yè)管理角色 不清挫傷了社區(qū)其它管理成員的工作積極性，社會(huì)要求限制 物業(yè)管理權(quán)力呼聲日益高漲。三是服務(wù)范圍界限不清楚，導(dǎo) 致物業(yè)公司無法有效培訓(xùn)員工，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量問題日益突

12、出。還有開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理公司的制肘等等。目前人們對(duì)物業(yè)管理的批判鞭笞異常猛烈的現(xiàn)象值得關(guān)注。拿物業(yè)管理說事極易煽動(dòng)業(yè)主情緒，引起媒體關(guān)注。有人完 全不顧物業(yè)管理服務(wù)的出現(xiàn)大大改善人居環(huán)境，生活質(zhì)量， 得到絕大多數(shù)居民認(rèn)可的基本事實(shí)，而動(dòng)輒鼓動(dòng)群體情愿， 對(duì)物業(yè)管理無限上綱，全盤否定。表面上看，這種現(xiàn)象是向物 業(yè)管理公司或房地產(chǎn)開發(fā)商叫板，實(shí)際上是在向政府示威。傳媒近年對(duì)物業(yè)管理的批評(píng)，往往缺乏冷靜分析，對(duì)物業(yè)管 理的缺乏客觀認(rèn)識(shí)和基本把握，為迎合讀者口味，有時(shí)甚至 故弄玄虛嘩眾取寵。導(dǎo)致由業(yè)權(quán)引發(fā)各種矛盾愈來愈頻、愈 來愈烈，直接影響社區(qū)和諧、社會(huì)穩(wěn)定。三、怎樣規(guī)范物業(yè)管理社區(qū)角色包括政府機(jī)關(guān)

13、、部隊(duì)在內(nèi)的住房制度改革的基本完成，意味 著私有住房業(yè)主不再是社會(huì)少數(shù)群體，而是涵蓋所有城 鎮(zhèn)常住居民的概念。我們應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到住房制度這種質(zhì) 的轉(zhuǎn)變所帶來的問題是復(fù)雜的、必須依靠新的制度才可能解 決的好。隨著業(yè)主維權(quán)呼聲日益高漲，新的社區(qū)管理體系卻 遲遲沒有建立。目前有人提出給業(yè)委會(huì)法人社團(tuán)資格，實(shí)行 業(yè)主自治的設(shè)想。筆者認(rèn)為，在新的社區(qū)管理基本框架沒有 形成之前，施行所謂“業(yè)主自治”，必然導(dǎo)致社區(qū)秩序缺失， 給社區(qū)管理帶來災(zāi)難性后果。物業(yè)管理在社區(qū)服務(wù)基數(shù)大，具有工作持續(xù)、勞動(dòng)密集、與 業(yè)戶互動(dòng)性強(qiáng)等特點(diǎn)，很多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)采取的所謂“寓 管理于服務(wù)”的社區(qū)治理形式就是以物業(yè)管理為基礎(chǔ)開

14、展 的。物業(yè)管理經(jīng)過二十多年運(yùn)行積聚了大量的經(jīng)驗(yàn)和人力資 源，如果為政府所用，不難成為其社區(qū)管理的巨大資源。換言 之，讓物業(yè)管理直接負(fù)責(zé)社區(qū)環(huán)境服務(wù)，社區(qū)治安服務(wù)，社區(qū) 文化服務(wù)，變政府直接面對(duì)業(yè)主為，由物業(yè)公司面對(duì)業(yè)主；變 政府直接解決社區(qū)問題，為監(jiān)督物業(yè)公司合法有效地解決社 區(qū)問題;讓物業(yè)管理成為政府管理社區(qū)的“中間層”，實(shí)現(xiàn)政 府對(duì)社區(qū)真正意義上的管理。由此建議： .國(guó)家要修改社區(qū)管理辦法社區(qū)管理是社會(huì)管理的基石,改變社區(qū)管理方式事關(guān)基層政 權(quán)穩(wěn)定，城市社會(huì)學(xué)、行政管理、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)等學(xué)科應(yīng)加大 社區(qū)管理新模式的研究。應(yīng)設(shè)置一個(gè)類似農(nóng)村基層組織管理 法的城市社區(qū)管理辦法，對(duì)城市社區(qū)管理，公

15、共事務(wù)的有關(guān) 部門以及物業(yè)管理職能給以界定，理順城市居委會(huì)和物業(yè)管 理的關(guān)系。確定由誰提供社區(qū)運(yùn)行服務(wù)，由哪些部門監(jiān)督管 理等的依據(jù)，為物業(yè)管理參與社區(qū)公共事務(wù)掃清法律上的障 礙。同時(shí)還應(yīng)該考慮對(duì)憲法第111條作必要的修改，從 而為物業(yè)管理參與社區(qū)公共事務(wù)提供法律依據(jù)。政府要自覺從社區(qū)事務(wù)性工作中退出994年國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定提出， “要把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯?會(huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制”。政府從管理一切、包辦一切，轉(zhuǎn) 變?yōu)楸O(jiān)督服務(wù)，一直是政府機(jī)構(gòu)改革的目標(biāo)。小區(qū)管理物業(yè) 管理化就是社區(qū)運(yùn)行社會(huì)化、商品化，物業(yè)管理的發(fā)展讓政 府基層管理單位從“社區(qū)公共事

16、務(wù)和公益事業(yè)，調(diào)解民間糾 紛，協(xié)助維護(hù)社會(huì)治安”等事務(wù)中解脫出來變?yōu)榭赡?。然? 現(xiàn)在新提出的所謂“社區(qū)建設(shè)管理體制的構(gòu)建原則”，依然“立足街道辦事處這個(gè)最基層的政權(quán)組織和社區(qū)居民委員 會(huì)開展社區(qū)建設(shè)”，顯然,政府要擺脫親力親為直接參與社區(qū) 事務(wù)，需要更多的理性思考和更強(qiáng)的創(chuàng)新意識(shí)。明確規(guī)范物業(yè)管理在社區(qū)的作用政府可以對(duì)物業(yè)管理公司在社區(qū)的服務(wù)范圍、程度提出明確 的要求，內(nèi)容盡可能寬泛一些，并制定相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和考 核辦法，要求物業(yè)管理必須承擔(dān)社區(qū)公共服務(wù)和一般性管理 責(zé)任。但是應(yīng)該看到，物業(yè)管理的企業(yè)化運(yùn)作,其作用必然有 限,即便是單純的物業(yè)管理，物業(yè)管理公司也做不到管到底、 管到頂。比如:

17、有人改變房屋原有功能，有人物業(yè)管理的社區(qū)角色作者：佚名時(shí)間：2008-8-2瀏覽量：改動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)，有人要在公共部位亂搭建，有人 將小區(qū)綠地改成菜地等等現(xiàn)象，僅憑物業(yè)管理企業(yè)勸阻難以 杜絕。物業(yè)管理雖然可以提供物業(yè)維護(hù)服務(wù)及其之外的許多 服務(wù)，包括主持社區(qū)文化活動(dòng)，調(diào)解鄰里糾紛，廣泛干預(yù)社區(qū) 事務(wù)等，但遇到復(fù)雜問題和頑固對(duì)象，絕對(duì)需要政府相關(guān)職 能部門的介入，甚至法律方面的支持。建立新的社區(qū)管理秩序業(yè)主是社區(qū)的主體，業(yè)主與業(yè)主之間，與房地產(chǎn)開發(fā)商，與物 業(yè)管理公司都有著平等的法律關(guān)系，相互關(guān)系看似清晰，其 實(shí)十分復(fù)雜。目前社區(qū)法制建設(shè)的重點(diǎn)應(yīng)該，一是對(duì)開發(fā)商 的物業(yè)建筑開發(fā)質(zhì)量及售后服務(wù)責(zé)任的規(guī)范，二是業(yè)主委員 會(huì)的推舉及其運(yùn)作方式，三是物業(yè)管理公司的職能和服務(wù)規(guī) 范的規(guī)定，四是要設(shè)立社區(qū)民事仲裁庭，建立有效的社區(qū)糾 紛仲裁機(jī)制。只有社區(qū)成員職責(zé)清楚，才能各負(fù)其責(zé)。涉及 業(yè)主意見不統(tǒng)一、社區(qū)成員利益無法協(xié)調(diào)等問題，有行政管 理辦法和法律仲裁等手段的高效干預(yù)，形成物業(yè)管理一一行 政管理一一法律仲裁的管理鏈，才能形成社區(qū)和諧