開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃

1、.：.； 課程設(shè)計(jì)標(biāo)題：中海萬(wàn)錦熙岸的營(yíng)銷(xiāo)謀劃書(shū)學(xué)生姓名： 學(xué) 號(hào)： 所在學(xué)院： 專(zhuān) 業(yè)： 指點(diǎn)教師： 2021年1月4日目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc376112372 1 工程概略 PAGEREF _Toc376112372 h 2 HYPERLINK l _Toc376112373 1.1 工程稱(chēng)號(hào) PAGEREF _Toc376112373 h 2 HYPERLINK l _Toc376112374 1.2 工程地塊情況 PAGEREF _Toc376112374 h 2 HYPERLINK l _Toc376112375 1.3 工程建立單位

2、PAGEREF _Toc376112375 h 3 HYPERLINK l _Toc376112376 1.4 開(kāi)發(fā)工程主要建立內(nèi)容 PAGEREF _Toc376112376 h 4 HYPERLINK l _Toc376112377 1.5 工程建立的必要性 PAGEREF _Toc376112377 h 4 HYPERLINK l _Toc376112378 1.6 工程協(xié)作的有關(guān)單位 PAGEREF _Toc376112378 h 5 HYPERLINK l _Toc376112379 1.7 工程建立的自然條件 PAGEREF _Toc376112379 h 5 HYPERLINK

3、l _Toc376112380 1.8 市政根底設(shè)備條件 PAGEREF _Toc376112380 h 5 HYPERLINK l _Toc376112381 1.9 工程營(yíng)銷(xiāo)謀劃的根據(jù) PAGEREF _Toc376112381 h 5 HYPERLINK l _Toc376112382 2 住宅潛在消費(fèi)者調(diào)查與分析 PAGEREF _Toc376112382 h 6 HYPERLINK l _Toc376112383 2.1 南京市浦口區(qū)住宅潛在消費(fèi)者根本情況調(diào)查與分析 PAGEREF _Toc376112383 h 6 HYPERLINK l _Toc376112384 2.2 南京市

4、浦口區(qū)住宅潛在消費(fèi)者需求特征調(diào)查與分析 PAGEREF _Toc376112384 h 8 HYPERLINK l _Toc376112385 2.3 南京市浦口區(qū)住宅潛在消費(fèi)者購(gòu)房信息渠道調(diào)查與分析 PAGEREF _Toc376112385 h 10 HYPERLINK l _Toc376112386 2.4 南京市浦口區(qū)居住房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析 PAGEREF _Toc376112386 h 12 HYPERLINK l _Toc376112387 3 市場(chǎng)細(xì)分與目的市場(chǎng)選擇 PAGEREF _Toc376112387 h 13 HYPERLINK l _Toc376112388 3.1

5、 市場(chǎng)細(xì)分 PAGEREF _Toc376112388 h 13 HYPERLINK l _Toc376112389 3.2 目的市場(chǎng)的選擇 PAGEREF _Toc376112389 h 14 HYPERLINK l _Toc376112390 4 產(chǎn)品定位 PAGEREF _Toc376112390 h 15 HYPERLINK l _Toc376112391 4.1 產(chǎn)品定位的原那么 PAGEREF _Toc376112391 h 15 HYPERLINK l _Toc376112392 4.2 住宅產(chǎn)品定位 PAGEREF _Toc376112392 h 15 HYPERLINK l

6、_Toc376112393 5 銷(xiāo)售方案 PAGEREF _Toc376112393 h 17 HYPERLINK l _Toc376112394 5.1 銷(xiāo)售方式 PAGEREF _Toc376112394 h 17 HYPERLINK l _Toc376112395 5.2 住宅銷(xiāo)售均價(jià)的估算 PAGEREF _Toc376112395 h 17 HYPERLINK l _Toc376112396 5.3 銷(xiāo)售周期與銷(xiāo)售比例 PAGEREF _Toc376112396 h 17 HYPERLINK l _Toc376112397 5.4 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc376112397

7、 h 18 HYPERLINK l _Toc376112398 6 市場(chǎng)推行 PAGEREF _Toc376112398 h 18 HYPERLINK l _Toc376112399 6.1 市場(chǎng)推行方式的選擇 PAGEREF _Toc376112399 h 18 HYPERLINK l _Toc376112400 6.1.1 廣告推行 PAGEREF _Toc376112400 h 18 HYPERLINK l _Toc376112401 6.1.2 活動(dòng)推行 PAGEREF _Toc376112401 h 19 HYPERLINK l _Toc376112402 6.1.3 人員推行 PA

8、GEREF _Toc376112402 h 20 HYPERLINK l _Toc376112403 6.2 住宅市場(chǎng)推行方案 PAGEREF _Toc376112403 h 21 HYPERLINK l _Toc376112404 6.2.1 預(yù)熱期2021年6月2021年9月 PAGEREF _Toc376112404 h 21 HYPERLINK l _Toc376112405 6.2.2 開(kāi)盤(pán)期2021年10月2021年12月 PAGEREF _Toc376112405 h 22 HYPERLINK l _Toc376112406 6.2.3 強(qiáng)銷(xiāo)期2021年1月2021年12月 PA

9、GEREF _Toc376112406 h 23 HYPERLINK l _Toc376112407 6.2.4 持銷(xiāo)期2021年1月2021年12月 PAGEREF _Toc376112407 h 24 HYPERLINK l _Toc376112408 6.2.5 尾盤(pán)期2021年1月2021年12月 PAGEREF _Toc376112408 h 25 HYPERLINK l _Toc376112409 7 銷(xiāo)售任務(wù) PAGEREF _Toc376112409 h 25 HYPERLINK l _Toc376112410 8銷(xiāo)售后效力 PAGEREF _Toc376112410 h 28

10、1 工程概略1.1 工程稱(chēng)號(hào)工程稱(chēng)號(hào)：中海萬(wàn)錦熙岸1.2 工程地塊情況 (1)工程地址 工程位于浦口江浦街道團(tuán)結(jié)村2號(hào)，即珠江鎮(zhèn)團(tuán)結(jié)路與珠泉西路交匯處，未來(lái)的浦口新城規(guī)劃CLD區(qū)。工程區(qū)位：北至穩(wěn)定北路；南至珠泉西路；西至團(tuán)結(jié)路；東至江淼路(2)地塊的現(xiàn)狀地塊為“熟地出讓?zhuān)瑖?guó)有建立用地出讓時(shí)，房屋征收補(bǔ)償任務(wù)、“三通一平任務(wù)已完成。(3)地塊的周邊環(huán)境 生活配套設(shè)備本工程位于南京市浦口區(qū)珠江鎮(zhèn)，規(guī)劃中的地鐵10號(hào)線距工程僅1公里。同時(shí)周邊有多條交通線路通抵市區(qū)各個(gè)方向。經(jīng)緯七路過(guò)江隧道至奧體板塊約10分鐘車(chē)程。珠江鎮(zhèn)本地?fù)碛休^為完善的商業(yè)、餐飲、文娛、教育、醫(yī)療等配套設(shè)備，生活相對(duì)便利，居住環(huán)

11、境較好。 景觀環(huán)境本工程西側(cè)為求雨山公園，北側(cè)為十里老山，南側(cè)為長(zhǎng)江，板塊內(nèi)擁有一定的自然景觀資源，但距地塊均有一定間隔 。 交通配套本工程距緯七路過(guò)江隧道約5公里。經(jīng)隧道至南京市區(qū)奧體板塊約10分鐘車(chē)程。公共交通方面，珠江鎮(zhèn)本地有浦集線、雨烏線等多條公交道路通達(dá)市區(qū)。工程離規(guī)劃中的地塊10號(hào)線2021年通車(chē)站點(diǎn)約1公里，步行15分鐘路程。搭乘地鐵10號(hào)線至奧體板塊僅需5分鐘，至新街口CBD僅需20分鐘。隨著緯三路過(guò)江隧道的開(kāi)通2021年通車(chē)，加上位于工程南側(cè)的長(zhǎng)江三橋，未來(lái)至市區(qū)可構(gòu)成多條快速通道。 青奧概念規(guī)劃2021年南京青奧會(huì)體育公園已確定落戶浦口，選址位于南京市浦口新城，緯七路過(guò)江隧

12、道出口以南、臨江路以東、城南河路以北、濱江大道以西，橫跨城南河。方案用地面積約1000畝，擬建總建筑面積約26.72萬(wàn)平方米。體育公園建立內(nèi)容包括市級(jí)體育中心、青少年奧林匹克培訓(xùn)基地包括水上運(yùn)動(dòng)學(xué)校、曲棍球、小輪車(chē)、橄欖球賽場(chǎng)以及輔助用房等。待青奧會(huì)終了，體育公園將成為浦口新城居民們的配套活動(dòng)場(chǎng)所。1.3 工程建立單位工程建立單位稱(chēng)號(hào)：海潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中海地產(chǎn) 工程建立單位簡(jiǎn)介：“中海地產(chǎn)是中國(guó)海外集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌統(tǒng)稱(chēng)。中國(guó)海外1979年成立于香港，并于1992年在香港聯(lián)交所上市，首開(kāi)中資企業(yè)以香港本地業(yè)務(wù)資產(chǎn)直接上市之先河中國(guó)海外開(kāi)展，00688.HK，簡(jiǎn)稱(chēng)“中國(guó)海外。2007年，中國(guó)海外

13、率先入選香港恒生指數(shù)成份股。2021-2021年，延續(xù)3年獲選“恒生可繼續(xù)開(kāi)展企業(yè)指數(shù)，并于2021年榮登英國(guó)“全球500強(qiáng)，為獨(dú)一上榜的中資房企。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是公司的中心業(yè)務(wù)，歷經(jīng) 30余年的開(kāi)展，勝利打造“中海地產(chǎn)行業(yè)指點(diǎn)品牌，國(guó)家工商行政管理總局認(rèn)定“中海地產(chǎn)為“中國(guó)著名商標(biāo)。 中海地產(chǎn)已構(gòu)成以港澳地域、長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、東北、中西部為重點(diǎn)區(qū)域的全國(guó)性平衡規(guī)劃，業(yè)務(wù)遍及港澳及內(nèi)地30余個(gè)經(jīng)濟(jì)活潑城市，為逾百萬(wàn)客戶提供了數(shù)十萬(wàn)套中高端精品物業(yè)。2021年底，公司總資產(chǎn)達(dá)2298億港元。2021年，累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額1115.2億港元，凈利潤(rùn)187.22億港元，運(yùn)營(yíng)效益穩(wěn)居行業(yè)第一。截

14、至2021年12月底，公司擁有土地貯藏面積超越4000萬(wàn)平方米。1.4 開(kāi)發(fā)工程主要建立內(nèi)容 工程規(guī)劃總建面積約40萬(wàn)平米，共規(guī)劃26棟住宅，約2800戶，其中住宅面積35萬(wàn)平米，沿街商鋪面積約1.5萬(wàn)平米。物業(yè)類(lèi)型建筑面積住宅底商一期約25萬(wàn)約7500二期約8.5萬(wàn)約6000工程住宅部分物業(yè)形狀以小高層11F、中高層18F、高層26F為主，更有95小三房、109精致三房、141闊綽三房、168新品四房。1.5 工程建立的必要性 (1)工程建立背景隨著浦口區(qū)被確定為南京新市區(qū)，該區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)在短時(shí)期內(nèi)煥發(fā)出強(qiáng)大活力，2003年僅在橋北沿江片區(qū)，就將開(kāi)工建立總面積達(dá)200萬(wàn)平方米的住宅，為江南江

15、北的市民“安家落戶。新浦口的功能定位為國(guó)家級(jí)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、著名的大學(xué)區(qū)、國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)和最正確人居環(huán)境居住區(qū)，在“四輪驅(qū)動(dòng)的根底上，新區(qū)建立重點(diǎn)落在推進(jìn)城市化進(jìn)程上，其中橋北長(zhǎng)江沿線那么主要打造最正確居住區(qū)。為此，2003年該區(qū)投資30億元，以道路建立為龍頭，拉開(kāi)城市化建立框架，投資近6000萬(wàn)元的北堡公園重建，浦口碼頭1萬(wàn)平方米市民廣場(chǎng)開(kāi)建以及浦口老城實(shí)施改造，這些大舉措使該區(qū)本來(lái)不溫不火的房地產(chǎn)業(yè)頓時(shí)沸騰起來(lái)。 (2)工程建立目的和意義浦口新城總規(guī)劃面積約912.52萬(wàn)平方米，是南京市浦口新城的中心區(qū)。這也為推進(jìn)浦口城市化建立添磚添瓦。中海萬(wàn)錦熙岸將是南京未來(lái)二環(huán)口，升值潛力NO.1。1.

16、6 工程協(xié)作的有關(guān)單位HYPERLINK baike.baidu/view/246183.htm物業(yè)管理公司:中海物業(yè)管理南京分公司開(kāi)發(fā)商:南京中海海浦房地產(chǎn)代理商:南京中海海浦房地產(chǎn)按揭銀行:中國(guó)建立銀行1.7 工程建立的自然條件工程緊靠長(zhǎng)江，具有豐富的水體資源和外部景觀資源。工程開(kāi)展大致呈不規(guī)那么四邊形，東西最寬約1200米，最窄約600米，南北方向約2600米。該工程地塊屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，雨量在年際、季節(jié)之間差別較大，豐枯明顯，降雨量分布不均。該工程建筑抗震設(shè)防01g相當(dāng)于抗震設(shè)防烈度7度。1.8 市政根底設(shè)備條件供水、排水、強(qiáng)電、弱點(diǎn)、煤氣、通訊、道路等市政根底設(shè)備能滿足工程建立的要

17、求。1.9 工程營(yíng)銷(xiāo)謀劃的根據(jù)類(lèi)似工程營(yíng)銷(xiāo)謀劃實(shí)例國(guó)家及南京市對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程取費(fèi)的規(guī)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料南京市投資環(huán)境資料潛在消費(fèi)者調(diào)查資料南京市規(guī)劃局同意的用地規(guī)劃紅線圖及規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)工程可行性研討報(bào)告有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和規(guī)范2 住宅潛在消費(fèi)者調(diào)查與分析2.1 南京市浦口區(qū)住宅潛在消費(fèi)者根本情況調(diào)查與分析學(xué)歷調(diào)查與分析圖-1中數(shù)據(jù)顯示，有意向在南京浦口地域購(gòu)買(mǎi)住宅的消費(fèi)者的學(xué)歷以大專(zhuān)居多，占33.05%；大專(zhuān)及以上學(xué)歷消費(fèi)者占到59.32%。可見(jiàn)，消費(fèi)者的文化素質(zhì)較高。年齡調(diào)查與分析圖-2數(shù)據(jù)顯示，2130歲的年輕人成為南京浦口地域住宅的主力潛在購(gòu)買(mǎi)者，高達(dá)56.78%，其次是3140歲的消費(fèi)

18、者，占31.36%，二者合計(jì)占到88.14%，41歲以上的消費(fèi)者很少。婚姻情況調(diào)查與分析圖-3數(shù)據(jù)顯示，已婚者占據(jù)多數(shù)，64.41%的南京浦口地域住宅的潛在消費(fèi)者為已婚者，未婚者相對(duì)較少，為35.59%。收入調(diào)查與分析圖-4數(shù)據(jù)顯示，有意向在南京浦口地域購(gòu)買(mǎi)住宅的消費(fèi)者家庭月總收入依然主要集中在40018000元，這一收入階層的消費(fèi)者占82.20%，其中，又以家庭月總收入在60008000元的消費(fèi)者最多，占39.49%。居住區(qū)域分布調(diào)查與分析圖-5數(shù)據(jù)顯示，南京浦口地域住宅潛在消費(fèi)者主要浦口、城南、城中的居民，三者合計(jì)占到65.25%，其中，浦口居民最多，占24.58%。職業(yè)調(diào)查與分析圖-6數(shù)

19、據(jù)顯示，企業(yè)普通管理人員、事業(yè)單位任務(wù)人員、企業(yè)普通職工、自在職業(yè)者構(gòu)成南京浦口地域住宅主力消費(fèi)群體，四者合計(jì)占到66.95%，其中，企業(yè)普通管理人員最多，占23.73%。主要任務(wù)地點(diǎn)調(diào)查與分析圖-7數(shù)據(jù)顯示，任務(wù)地點(diǎn)方面，“在單位任務(wù)的消費(fèi)者仍占據(jù)絕大多數(shù)，占82.20%。 2.2 南京市浦口區(qū)住宅潛在消費(fèi)者需求特征調(diào)查與分析 購(gòu)房目的調(diào)查與分析圖-8數(shù)據(jù)顯示，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)住宅的主要目的是為了居住。調(diào)查與分析闡明，計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)住宅居住的消費(fèi)者占76.62%，出于投資目的而購(gòu)買(mǎi)住宅的消費(fèi)者很少，僅為23.38%。套型需求調(diào)查與分析圖-9數(shù)據(jù)顯示，消費(fèi)者對(duì)二室二廳一衛(wèi)的住房需求很大，達(dá)26.41%。其

20、次，消費(fèi)者對(duì)二室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)也有較大需求，分別為21.21%、19.91%。再次，消費(fèi)者對(duì)三室二廳二衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)這兩種套型也有一定需求，需求比例分別占14.72%、11.69%。而對(duì)于偏小的一室一廳一衛(wèi)，偏大的四室二廳二衛(wèi)、五室以上套型的需求那么非常小，三者合計(jì)僅為6.06%。經(jīng)過(guò)以上調(diào)查與分析可以看出，消費(fèi)者對(duì)住宅的套型需求分層特征明顯，除對(duì)偏大與偏小套型的兩極需求較小外，對(duì)其他5種套型都有一定數(shù)量的顯性需求，并沒(méi)有構(gòu)成對(duì)某一套型的集中性、絕對(duì)多數(shù)化需求。因此，在進(jìn)展戶型設(shè)計(jì)時(shí)，必需思索到這一顯著特征，顧及到各個(gè)層次的消費(fèi)者。面積需求調(diào)查與分析圖-10數(shù)據(jù)顯示，消費(fèi)者對(duì)面積在8

21、1100平方米、101120平方米住房的需求較大，分別為33.33%、28.57%；對(duì)60平方米以下、151平方米以上面積住房的需求明顯較小。另外，消費(fèi)者對(duì)面積在6180平方米、121150平方米住房也有一定需求，分別為15.58%、14.29%，明顯少于對(duì)81100平方米、101120平方米面積住房的需求量。綜合以上調(diào)查與分析，開(kāi)發(fā)住宅時(shí)應(yīng)主要開(kāi)發(fā)面積在81120平方米的住房，同時(shí)也可以適量開(kāi)發(fā)面積在6180平方米、121150平方米的住房。對(duì)于其他面積住房的開(kāi)發(fā)那么需謹(jǐn)慎?？們r(jià)接受才干調(diào)查與分析對(duì)購(gòu)房總價(jià)的接受才干是測(cè)定住房消費(fèi)需求的重要目的。經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者的總價(jià)接受才干服從套型與面

22、積的分層特征，總價(jià)接受才干并非特別集中于某一總價(jià)層次。圖-11數(shù)據(jù)顯示，總價(jià)接受才干主要分布在101萬(wàn)120萬(wàn)元、121萬(wàn)140萬(wàn)元、141萬(wàn)160萬(wàn)元這3個(gè)層次，可以接受這3個(gè)階位的消費(fèi)者分別占16%、32%、23%，三者合計(jì)占到71%。進(jìn)展聚類(lèi)調(diào)查與分析后發(fā)現(xiàn)，總價(jià)超越160萬(wàn)元以后，只需19%的消費(fèi)者可以接受，81%消費(fèi)者的總價(jià)接受才干在160萬(wàn)元以下。應(yīng)將本工程每套住房的總價(jià)控制在160萬(wàn)元以?xún)?nèi)，假設(shè)可以在140萬(wàn)元以?xún)?nèi)，將會(huì)對(duì)銷(xiāo)售任務(wù)更加有利。交房規(guī)范偏好調(diào)查與分析為了防止二次裝修的資源浪費(fèi)等問(wèn)題，目前國(guó)內(nèi)部分城市曾經(jīng)開(kāi)場(chǎng)推行全裝修房，南京已有梅花山莊湖畔之星、金鼎灣等全裝修房樓盤(pán)出

23、現(xiàn)。但是，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，圖-12數(shù)據(jù)顯示，由于毛胚房?jī)r(jià)錢(qián)適中，根據(jù)不同的偏好與經(jīng)濟(jì)接受才干進(jìn)展個(gè)性化裝修，計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)住宅的消費(fèi)者喜歡的交房規(guī)范仍以毛胚房為最多，占48.48%。其次，由于買(mǎi)房以后可以直接入住，免去了裝修的費(fèi)事，而且比較經(jīng)濟(jì)適用，不用破費(fèi)全裝修房那么高的費(fèi)用，精裝房也遭到31.60%的消費(fèi)者的歡迎。房間的平面規(guī)劃設(shè)計(jì)偏好調(diào)查與分析針對(duì)房間的平面規(guī)劃設(shè)計(jì)，消費(fèi)者提出了各自不同的觀念。其中，最集中的意見(jiàn)是“客廳大點(diǎn)，主臥室小點(diǎn)。這一意見(jiàn)遭到56.71%的消費(fèi)者的認(rèn)同。其次，以為“客廳與主臥室都大些，其他小點(diǎn)的消費(fèi)者也占到31.17%。以為“客廳小點(diǎn)，主臥室大些、“客廳與主臥室都小點(diǎn)，廚房與

24、衛(wèi)生間大點(diǎn)、“各功能區(qū)都大些的消費(fèi)者僅分別為9.52%、1.73%、0.87。這闡明，由于現(xiàn)代家庭活動(dòng)的大部分時(shí)間在客廳，客廳大點(diǎn)，方便會(huì)客。另外，客廳大點(diǎn)，還可以自在分割。高層住宅潛在消費(fèi)者對(duì)房間規(guī)劃偏好分布見(jiàn)圖-13。車(chē)位需求調(diào)查與分析圖-14的數(shù)據(jù)顯示，需求至少一個(gè)車(chē)位的消費(fèi)者有67.21，而需求2個(gè)車(chē)位的占3.62，需求3個(gè)車(chē)位的消費(fèi)者極少，僅占1.03，完全不需求的有28.14。由此可以看出，目前的消費(fèi)者對(duì)車(chē)位的需求主要集中在一個(gè)或者不需求這兩種。2.3 南京市浦口區(qū)住宅潛在消費(fèi)者購(gòu)房信息渠道調(diào)查與分析總體調(diào)查與分析圖-15數(shù)據(jù)顯示，普通多數(shù)消費(fèi)者都是經(jīng)過(guò)看報(bào)紙來(lái)獲取購(gòu)房信息，從數(shù)據(jù)

25、上看其占到了83.75，而其次是各類(lèi)房展會(huì)可以引起消費(fèi)者的興趣，占48.21，而排在第三位的是各類(lèi)電視廣告。而消費(fèi)者經(jīng)過(guò)親友引薦而關(guān)注購(gòu)房信息的也占到了近33.79，根本上主要的獲取購(gòu)房信息的途徑就這四類(lèi)，而其他如戶外廣告牌、網(wǎng)絡(luò)廣告、車(chē)身廣告及房產(chǎn)中介相對(duì)較少，經(jīng)過(guò)宣傳單和沙龍獲取信息的最少，僅有0.18和0.21。圖-15 購(gòu)房信息渠道分布報(bào)紙媒體閱讀率調(diào)查與分析目前南京有各種報(bào)紙多達(dá)十幾種，可以說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)猛烈。近幾年來(lái)南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展速度迅猛，也帶動(dòng)了報(bào)紙廣告宣傳的開(kāi)展速度，各家報(bào)紙都紛紛努力于將房地產(chǎn)樓盤(pán)的廣告勝利推向市場(chǎng)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，在眾多的報(bào)紙媒體中選擇廣告效果較好的報(bào)紙進(jìn)

26、展廣告宣傳是非常重要的。因此，了解潛在消費(fèi)者對(duì)各主要報(bào)紙媒體的閱讀情況就顯得非常重要。圖-16的數(shù)聽(tīng)闡明，在住宅潛在消費(fèi)者中閱讀率較高的報(bào)紙分別是、，閱讀率分別為69.35、62.12、51.78、48.91。其他的報(bào)紙閱讀率相對(duì)較低，均不超越7，而一切都看僅有0.41，全部不看僅占0.93。所以，發(fā)布房地產(chǎn)報(bào)紙廣告應(yīng)選擇以上四種媒體。 圖-16 報(bào)紙媒體閱讀率分布房地產(chǎn)專(zhuān)題電視節(jié)目收視情況調(diào)查與分析目前南京市的房地產(chǎn)電視廣告專(zhuān)題節(jié)目主要有、這5類(lèi)節(jié)目。其中，關(guān)注的消費(fèi)者最多，占到了55.47，其他的節(jié)目并未超越2.14，而根本不看的消費(fèi)者占7.60，全部都看的僅有0.22。圖-17 電視房地

27、產(chǎn)專(zhuān)題節(jié)目收視率分布2.4 南京市浦口區(qū)居住房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的調(diào)查近幾年，隨著需求的激增，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速開(kāi)展期，在開(kāi)展過(guò)程中同時(shí)也出現(xiàn)房?jī)r(jià)較快上漲等問(wèn)題。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)安康開(kāi)展，2005年我市在2004年宏觀調(diào)控獲得階段性效果的根底上，按照中央宏觀調(diào)控精神，出臺(tái)了真實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)錢(qián)的假設(shè)干意見(jiàn)，共八部分十八條措施，獲得了階段性的效果。到了2006年，我市商品住宅均價(jià)趨于穩(wěn)定，供銷(xiāo)平穩(wěn)增長(zhǎng)，繼續(xù)堅(jiān)持供略大于求的態(tài)勢(shì)，供銷(xiāo)比繼續(xù)穩(wěn)定，后市房源充足，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)根本安康。從購(gòu)房動(dòng)因來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)需求可分為“自住需求和“投資需求兩大類(lèi)。“本人居住是目前潛在購(gòu)房者最

28、主要的購(gòu)房動(dòng)機(jī)，此類(lèi)潛在購(gòu)房者占85.6%，與去年秋季相比根本持平，相對(duì)穩(wěn)定。我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求構(gòu)造以有效需求為主，需求構(gòu)造進(jìn)一步改善。受宏觀調(diào)控和加息的雙重影響，投資行為開(kāi)場(chǎng)降溫，尤其是“升值后轉(zhuǎn)手的短線投資行為，下降了43%。浦口地域房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況隨著浦口區(qū)被確定為南京新市區(qū)，該區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)在短時(shí)期內(nèi)煥發(fā)出強(qiáng)大活力，2003年僅在橋北沿江片區(qū)，就將開(kāi)工建立總面積達(dá)200萬(wàn)平方米的住宅，為江南江北的市民“安家落戶。新浦口的功能定位為國(guó)家級(jí)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、著名的大學(xué)區(qū)、國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)和最正確人居環(huán)境居住區(qū)，在“四輪驅(qū)動(dòng)的根底上，新區(qū)建立重點(diǎn)落在推進(jìn)城市化進(jìn)程上，其中橋北長(zhǎng)江沿線那么主要打造最

29、正確居住區(qū)。為此，2003年該區(qū)投資30億元，以道路建立為龍頭，拉開(kāi)城市化建立框架，投資近6000萬(wàn)元的北堡公園重建，浦口碼頭1萬(wàn)平方米市民廣場(chǎng)開(kāi)建以及浦口老城實(shí)施改造，這些大舉措使該區(qū)本來(lái)不溫不火的房地產(chǎn)業(yè)頓時(shí)沸騰起來(lái)。3 市場(chǎng)細(xì)分與目的市場(chǎng)選擇3.1 市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)細(xì)分的內(nèi)涵市場(chǎng)細(xì)分就是從消費(fèi)者出發(fā)，以消費(fèi)者的需求為立足點(diǎn)，按照一定的細(xì)分要素，把企業(yè)能夠進(jìn)入的市場(chǎng)分成假設(shè)干個(gè)需求和愿望大體一樣的消費(fèi)群體。市場(chǎng)細(xì)分的要素住宅市場(chǎng)的市場(chǎng)細(xì)分根據(jù)主要包括地理要素、人口規(guī)范、心里規(guī)范和購(gòu)買(mǎi)行為，每個(gè)細(xì)分根據(jù)又可分為假設(shè)干個(gè)詳細(xì)細(xì)分要素，應(yīng)根據(jù)工程的實(shí)踐情況選擇詳細(xì)細(xì)分要素。細(xì)分市場(chǎng)確實(shí)定根據(jù)本工程的

30、實(shí)踐情況，選擇的市場(chǎng)細(xì)分的參數(shù)為家庭主要成員年齡、家庭主要成員學(xué)歷、家庭主要成員職業(yè)、家庭月收入。細(xì)分市場(chǎng)情況見(jiàn)表3-1。表3-1 細(xì)分市場(chǎng)情況市場(chǎng)細(xì)分的要素細(xì)分市場(chǎng)情況家庭主要成員年齡26-35歲59.05、36-45歲32.33、46-60歲3.14家庭主要成員學(xué)歷大專(zhuān)36.43、本科24.08、高中23.49家庭主要成員職業(yè)企業(yè)普通管理人員20.08、事業(yè)單位任務(wù)人員18.96、企業(yè)普通職工17.63、自在職業(yè)者10.42家庭月收入2001-4000元63.71、4001-6000元21.44家庭主要成員居住區(qū)域城南23.41、浦口22.58、城中19.83、城北11.373.2 目的市

31、場(chǎng)的選擇目的市場(chǎng)的選擇，就是指在市場(chǎng)細(xì)分的根底上，經(jīng)過(guò)對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的評(píng)價(jià)，確定有效市場(chǎng)，在對(duì)有效市場(chǎng)進(jìn)展競(jìng)爭(zhēng)者分析和風(fēng)險(xiǎn)分析的根底上，最后確定目的消費(fèi)者并描畫(huà)目的消費(fèi)者的特征。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析和本工程的實(shí)踐情況，在對(duì)細(xì)分市場(chǎng)分析和評(píng)價(jià)的根底上，確定了目的市場(chǎng)，目的市場(chǎng)情況見(jiàn)表3-2。表3-2 目的市場(chǎng)情況目的市場(chǎng)特征目的市場(chǎng)1目的市場(chǎng)2目的市場(chǎng)3目的市場(chǎng)4家庭主要成員年齡26-35歲36-45歲36-45歲46-60歲家庭主要成員學(xué)歷本科大專(zhuān)本科大專(zhuān)家庭主要成員職業(yè)企業(yè)普通管理人員企業(yè)普通職工事業(yè)單位任務(wù)人員企業(yè)普通管理人員家庭月收入2001-4000元2001-4000元4001-6000元4

32、001-6000元家庭主要成員居住區(qū)域浦口城南浦口城南4 產(chǎn)品定位4.1 產(chǎn)品定位的原那么1. 市場(chǎng)原那么產(chǎn)品定位要面向市場(chǎng)，把握市場(chǎng)脈搏，理性調(diào)查與分析樓市消費(fèi)行為，確立產(chǎn)品在市場(chǎng)中的位置。2. 本錢(qián)原那么 開(kāi)發(fā)商在進(jìn)展產(chǎn)品定位中，在思索市場(chǎng)要素的同時(shí)，也必需非常注重本錢(qián)的投入產(chǎn)出比要素，本錢(qián)的高低直接影響物業(yè)的檔次。3. 環(huán)境原那么產(chǎn)品定位中的環(huán)境主要是指地段環(huán)境，包括空間環(huán)境、地表環(huán)境、周邊建筑規(guī)劃環(huán)境和文化環(huán)境等。4.2 住宅產(chǎn)品定位根據(jù)潛在消費(fèi)者的需求和工程的實(shí)踐情況進(jìn)展產(chǎn)品定位。套型和面積的定位戶型定位可分為戶型面積定位和戶型構(gòu)造定位兩個(gè)內(nèi)容。戶型面積定位在消費(fèi)者購(gòu)房過(guò)程中起著舉足

33、輕重的作用。根本生活需求目前一套現(xiàn)代商品住宅普通包括臥室、廳、廚房、衛(wèi)生間等功能單元，這是根本生活所需，必需滿足，此其一；其二，僅就這些單元來(lái)說(shuō)，其面積大小至少要滿足人員活動(dòng)、采光通風(fēng)、家具、電器等物件擺放的需求。臥室中主人房的要求較高，面積要求就大，而且主人房帶衛(wèi)生間這種做法越來(lái)越普遍。起居室中沙發(fā)、茶幾是必備的，很多人還喜歡擺放欣賞花木。就餐也要有一定的空間位置。衛(wèi)生間三件套不可短少，且相互之間要有適當(dāng)?shù)目臻g間隔 ，目前把洗漱和就廁分開(kāi)是一種趨勢(shì)。廚房少于4平方米不可接受。 本工程擬在面積設(shè)計(jì)上最小的為40平方米，最大的為復(fù)式構(gòu)造約200平方米。房間格局設(shè)計(jì)上是客廳較寬闊，陽(yáng)臺(tái)采用全封鎖式

34、，主打戶型和面積為二室二廳一衛(wèi)約90100平方米，以及三室二廳二衛(wèi)約140155平方米。三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)戶型的主臥室內(nèi)設(shè)立衛(wèi)生間。本工程擬采用的戶型和面積見(jiàn)表4-1。表4-1 工程采用的戶型和面積面積戶型占總套數(shù)的比例40m250m2一室一廳一衛(wèi)365m285m2二室一廳一衛(wèi)1090m2100m2二室二廳一衛(wèi)30110m2120m2三室一廳一衛(wèi)8128m2m2三室二廳一衛(wèi)10140m2155m2三室二廳二衛(wèi)30160m2170m2四室二廳二衛(wèi)7180m2210m2五房以上2裝修規(guī)范的定位經(jīng)過(guò)調(diào)查與分析，在數(shù)據(jù)上闡明無(wú)論是因居住需求或是改善居住條件而購(gòu)房的消費(fèi)者大多傾向于購(gòu)買(mǎi)毛坯房，由

35、于從價(jià)錢(qián)上較裝修房廉價(jià)，而且從直觀上可以看到房屋內(nèi)部的構(gòu)造，假設(shè)有質(zhì)量的問(wèn)題易于及時(shí)發(fā)現(xiàn)，僅有小部分人約28.51會(huì)思索買(mǎi)廚衛(wèi)裝修的初裝修房，而只需16.36的消費(fèi)者會(huì)購(gòu)買(mǎi)精裝修房，經(jīng)過(guò)綜合分析，本工程擬采用的交付規(guī)范為毛坯房。車(chē)位設(shè)置調(diào)查闡明有將近67.21的消費(fèi)者需求至少一個(gè)車(chē)位，闡明目前消費(fèi)者對(duì)車(chē)位的需求還是比較大的，思索到今后買(mǎi)車(chē)的人會(huì)日趨增多，所以本工程擬設(shè)置2000個(gè)車(chē)位。外立面用材確實(shí)定一個(gè)樓盤(pán)的外立面是吸引消費(fèi)者前來(lái)看房的重要要素，它的風(fēng)格、特點(diǎn)、選材都表達(dá)了該房地產(chǎn)公司對(duì)工程的了解、用心和品味。所以選用受消費(fèi)者較歡迎的外立面資料也是非常必要的。根據(jù)本工程的實(shí)踐情況，結(jié)合市場(chǎng)的

36、市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，對(duì)于外立面的選材主要集中在面磚和涂料這兩種，分別占46.21和30.37，所以本工程擬采用的外立面選材為高級(jí)面磚。5 銷(xiāo)售方案5.1 銷(xiāo)售方式本工程由開(kāi)發(fā)商自行組織銷(xiāo)售。5.2 住宅銷(xiāo)售均價(jià)的估算估算采用的方法本工程采用市場(chǎng)法進(jìn)展估算，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2021年10月。銷(xiāo)售均價(jià)的估算高層住宅銷(xiāo)售均價(jià)為14500元/平方米。低層住宅銷(xiāo)售均價(jià)為14200元/平方米。商鋪用房銷(xiāo)售均價(jià)為18200元/平方米。車(chē)位運(yùn)用權(quán)銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)為20萬(wàn)/個(gè)。5.3 銷(xiāo)售周期與銷(xiāo)售比例可銷(xiāo)售住宅建筑面積為35萬(wàn)平米，可銷(xiāo)售商鋪用房建筑面積約1.5萬(wàn)平米，可小手運(yùn)用權(quán)的停車(chē)車(chē)位2000個(gè)。根據(jù)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

37、及擬建工程的實(shí)踐情況，住宅、商鋪用房和停車(chē)場(chǎng)車(chē)位分年度的銷(xiāo)售比例詳見(jiàn)表5-1。表5-1 銷(xiāo)售比例估算表類(lèi)型 年份2021202120212021住宅20%40%20%20%商鋪用房40%20%20%20%停車(chē)場(chǎng)車(chē)位60%20%20%5.4 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)從主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的的數(shù)值表5-2分析，擬建工程在財(cái)務(wù)上是可行的。表5-2 主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的序號(hào)評(píng)價(jià)目的目的值1利潤(rùn)總額50355.04萬(wàn)元2凈利潤(rùn)總額40159.83萬(wàn)元3總投資收益率8.84%4資本金凈利潤(rùn)率20.40%5工程財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值MARR=10%8154.23萬(wàn)元6工程投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率17.16%7工程資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率26.61%6 市

38、場(chǎng)推行6.1 市場(chǎng)推行方式的選擇市場(chǎng)推行方式主要包括廣告推行、活動(dòng)推行、關(guān)系推行和人員推行。根據(jù)本工程的實(shí)踐情況，擬采用廣告推行、活動(dòng)推行和人員推行。6.1.1 廣告推行報(bào)紙廣告南京報(bào)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)非常猛烈，南京已有十幾種群眾報(bào)紙媒體。經(jīng)過(guò)對(duì)潛在消費(fèi)者調(diào)查，閱讀率較高的報(bào)紙媒體主要有4種，閱讀率從高到低依次為、。其他媒體的閱讀率相對(duì)較低，均不高于6%。因此，本工程報(bào)紙廣告應(yīng)主要選擇以上4類(lèi)媒體，并以為主。 電視廣告近年來(lái)，南京的房地產(chǎn)電視廣告專(zhuān)題節(jié)目主要有6個(gè)，分別是“南京樓市“南京房產(chǎn)報(bào)道、“都市置業(yè)、“置業(yè)廣場(chǎng)、“周末看房和和“家園詩(shī)話。消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，收看排序前四位的分別是“南京樓市“南京房

39、產(chǎn)報(bào)道、“都市置業(yè)和“置業(yè)廣場(chǎng)。其中，“南京樓市的收視情況最好，有超越一半的消費(fèi)者經(jīng)常收看這一節(jié)目。因此，本工程電視廣告媒體主要選擇“南京樓市“南京房產(chǎn)報(bào)道和“都市置業(yè)，并以“南京樓市為主。廣播廣告擬在南京廣播電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)臺(tái)、南京廣播電臺(tái)交通頻率發(fā)布本工程的廣告。雜志廣告擬在南京網(wǎng)尚研討機(jī)構(gòu)承辦的上發(fā)布本工程的軟性廣告，戶外廣告在新街口、山西路、奧體中心附近設(shè)立戶外廣告。網(wǎng)絡(luò)廣告在house365上發(fā)布本工程廣告。6.1.2 活動(dòng)推行大型有獎(jiǎng)銷(xiāo)售活動(dòng)暨公開(kāi)出賣(mài)活動(dòng)活動(dòng)意義聚集人氣。舉行抽獎(jiǎng)活動(dòng)，可以吸引人們前往，添加人氣，同時(shí)使更多的人看到工程是在的質(zhì)量。添加工程開(kāi)盤(pán)的驚動(dòng)效應(yīng)。直接促銷(xiāo)。部分人

40、受高額巨獎(jiǎng)驅(qū)使，會(huì)在激動(dòng)之下購(gòu)房，直接添加銷(xiāo)售量。經(jīng)過(guò)本次活動(dòng)，擴(kuò)展工程知名度。活的原那么。局面熱烈，繼續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，資金節(jié)省?；顒?dòng)謀劃根據(jù)A.目前樓市競(jìng)爭(zhēng)猛烈，各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手奇招迭出，特別是開(kāi)盤(pán)之初，都求一個(gè)人氣旺盛，強(qiáng)勢(shì)開(kāi)盤(pán)。B.周邊各地福利彩票抽獎(jiǎng)此起彼伏、勢(shì)頭正旺，闡明人們對(duì)抽獎(jiǎng)活動(dòng)樂(lè)此不彼。C.本活動(dòng)最壞的想象不是聚不到人氣，而能夠只是直接促銷(xiāo)不理想，但即使如此，也添加了工程的知名度，相當(dāng)于做了一次驚動(dòng)性的廣告?；顒?dòng)時(shí)間安排?；顒?dòng)繼續(xù)一星期，正式抽獎(jiǎng)定在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日。活動(dòng)地點(diǎn)。工程售樓處。獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置分設(shè)金屋獎(jiǎng)和僥幸獎(jiǎng)兩個(gè)系列。抽獎(jiǎng)方法。經(jīng)過(guò)報(bào)紙廣告和在廣告上印制票樣、看房人士現(xiàn)場(chǎng)派票、各關(guān)系單位

41、贈(zèng)送票等途徑送票?；顒?dòng)程序?；顒?dòng)程序見(jiàn)表8時(shí)間活動(dòng)步驟9點(diǎn)以前確認(rèn)票號(hào)9:00確認(rèn)票號(hào)終了9:20主持人宣布抽獎(jiǎng)活動(dòng)開(kāi)場(chǎng)，公司代表發(fā)言9:30政府指點(diǎn)講話9:35工程引薦9:45到會(huì)嘉賓觀賞樣板房10:10抽獎(jiǎng)儀式正式開(kāi)場(chǎng)，公證員宣讀公正文件，主持人宣讀本卷須知12點(diǎn)前抽獎(jiǎng)終了抽獎(jiǎng)、兌獎(jiǎng)同時(shí)進(jìn)展，抽獎(jiǎng)活動(dòng)控制在上午12點(diǎn)前終了，部分兌獎(jiǎng)任務(wù)延續(xù)到下午下班之前。凡未在當(dāng)日兌獎(jiǎng)?wù)撸洫?jiǎng)項(xiàng)自動(dòng)取消。費(fèi)用預(yù)算禮品費(fèi)金屋獎(jiǎng)、僥幸獎(jiǎng)合計(jì)會(huì)務(wù)費(fèi)茶水、水果、場(chǎng)地、文娛扮演、記者和嘉賓午餐費(fèi)、款待費(fèi)等合計(jì)廣告宣傳費(fèi)報(bào)紙、橫幅費(fèi)用在房展會(huì)上優(yōu)惠銷(xiāo)售 在南京市春季和秋季房展會(huì)上進(jìn)展優(yōu)惠銷(xiāo)售。6.1.3 人員推行銷(xiāo)售

42、隊(duì)伍設(shè)計(jì)銷(xiāo)售隊(duì)伍設(shè)計(jì)包括銷(xiāo)售隊(duì)伍目的、確定銷(xiāo)售隊(duì)伍構(gòu)造和規(guī)模。本工程采用任務(wù)量法確定銷(xiāo)售隊(duì)伍規(guī)模。正常銷(xiāo)售情況下，設(shè)銷(xiāo)售經(jīng)理1名、銷(xiāo)售主管2名和普通推銷(xiāo)人員8名，并根據(jù)銷(xiāo)售情況調(diào)整普通推銷(xiāo)人員的人數(shù)。人員招聘 由人力資源部門(mén)配合業(yè)務(wù)部門(mén)組織推銷(xiāo)人員的招聘。人員培訓(xùn) 企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)方案普通要到達(dá)以下幾個(gè)目的 了解公司并明白公司各個(gè)方面的情況 熟習(xí)公司開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品情況 了解公示目的客戶和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的特點(diǎn) 能有效的展現(xiàn)和引見(jiàn)房地產(chǎn)商品 懂得推銷(xiāo)的任務(wù)程序和責(zé)任業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)銷(xiāo)售績(jī)效考評(píng)涉及兩個(gè)方面的內(nèi)容：對(duì)銷(xiāo)售隊(duì)伍整體績(jī)效的考評(píng)以及對(duì)銷(xiāo)售人員個(gè)人業(yè)績(jī)的考評(píng)。普通來(lái)說(shuō)，對(duì)銷(xiāo)售隊(duì)伍的整體考評(píng)包括三個(gè)方面：銷(xiāo)售分析、

43、本錢(qián)分析及資產(chǎn)報(bào)答分析，經(jīng)過(guò)這幾種方法，可以衡量銷(xiāo)售努力能否與該部門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)目的相一致，并且可以協(xié)助 發(fā)現(xiàn)能否需求提高以及如何提高。銷(xiāo)售人員個(gè)人業(yè)績(jī)考評(píng)包括客觀考評(píng)和客觀考評(píng)兩個(gè)方面：客觀考評(píng)以職務(wù)規(guī)范為尺度進(jìn)展的考評(píng)是客觀考評(píng)，它與任務(wù)直接相關(guān)。 客觀考評(píng)也稱(chēng)數(shù)量考評(píng)，衡量的是與銷(xiāo)售人員客觀意圖相關(guān)的銷(xiāo)售努力；客觀考評(píng)也稱(chēng)質(zhì)量考評(píng)，反映銷(xiāo)售人員執(zhí)行客觀意圖的好壞。人員鼓勵(lì)由于推銷(xiāo)人員的素質(zhì)本身存在的區(qū)別，有的人員不需求企業(yè)管理層的指點(diǎn)就會(huì)盡力任務(wù)，并獲得良好成果，但是大多數(shù)人員都需求經(jīng)過(guò)鼓勵(lì)和鼓勵(lì)機(jī)制才會(huì)努力任務(wù)。普通來(lái)說(shuō)，對(duì)推銷(xiāo)人員的刺激越大，推銷(xiāo)人員就會(huì)越努力。主要的鼓勵(lì)機(jī)制是薪金報(bào)答。6

44、.2 住宅市場(chǎng)推行方案6.2.1 預(yù)熱期2021年6月2021年9月推行戰(zhàn)略工程正式啟動(dòng)，預(yù)定任務(wù)即將開(kāi)場(chǎng)。在2021年6月2021年9月，需求進(jìn)展市場(chǎng)的預(yù)熱引導(dǎo)，包括對(duì)本產(chǎn)品籠統(tǒng)定位的前期推行，樹(shù)立開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)氐墓娀\統(tǒng)。為工程樹(shù)立綜合籠統(tǒng)，即進(jìn)展工程品牌建立，試探市場(chǎng)反映，為今后的推行打下良好根底。期間媒體組合 紙廣告。2021年6月2021年8月，經(jīng)過(guò)報(bào)紙不定期發(fā)布新聞、市場(chǎng)分析和營(yíng)銷(xiāo)理念的文章，同時(shí)宣傳開(kāi)發(fā)企業(yè)和開(kāi)發(fā)工程情況，此階段以軟廣告為主、硬廣告為輔。2021年9月加大報(bào)紙廣告投入，以硬廣告為主、軟廣告為輔。選擇和作為此階段的報(bào)紙廣告媒體，每次發(fā)布后，由銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)反響效果 電視

45、廣告?？膳c電視廣告專(zhuān)題欄目“南京樓市建立較長(zhǎng)期的協(xié)作關(guān)系，進(jìn)展籠統(tǒng)宣傳。廣播廣告。與南京廣播電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)臺(tái)建立較長(zhǎng)期的協(xié)作關(guān)系。雜志廣告。利用南京網(wǎng)尚研討機(jī)構(gòu)承辦的上發(fā)布本工程的軟性廣告，進(jìn)展籠統(tǒng)宣傳。戶外廣告。在新街口、山西路、奧體中心附近設(shè)立戶外廣告。網(wǎng)絡(luò)廣告。在house365上不定期發(fā)布新聞、市場(chǎng)分析和營(yíng)銷(xiāo)理念的文章，宣傳開(kāi)發(fā)企業(yè)和開(kāi)發(fā)工程。期間任務(wù)內(nèi)容 平立面確定 VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 廣告宣傳作業(yè)程序確定 售樓處包裝、定點(diǎn)看板制造 銷(xiāo)售預(yù)備期間營(yíng)銷(xiāo)目的初步樹(shù)立市場(chǎng)籠統(tǒng)：優(yōu)質(zhì)，較低價(jià)認(rèn)購(gòu)。到達(dá)認(rèn)購(gòu)面積約40000平方米，占總量的10%；認(rèn)購(gòu)均價(jià)14200/平方米。6.2.2 開(kāi)盤(pán)期2021年1

46、0月2021年12月獲得后，正式開(kāi)盤(pán)。在預(yù)熱期的根底上，應(yīng)進(jìn)一步加大市場(chǎng)推行力度，擴(kuò)展銷(xiāo)售量。期間媒體組合報(bào)紙廣告。此階段工程正式公開(kāi)出賣(mài)，以報(bào)紙廣告為最重要的廣告媒體，應(yīng)加大報(bào)紙廣告的投入。構(gòu)成和為主，為輔的格局。 電視廣告。在“南京樓市、“南京房產(chǎn)報(bào)道上進(jìn)展籠統(tǒng)宣傳、籠統(tǒng)宣傳及開(kāi)盤(pán)信息發(fā)布。廣播廣告。在南京廣播電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)臺(tái)進(jìn)展籠統(tǒng)宣傳、籠統(tǒng)宣傳及開(kāi)盤(pán)信息發(fā)布。 雜志廣告。利用南京網(wǎng)尚研討機(jī)構(gòu)承辦的上發(fā)布本工程的軟性廣告，進(jìn)展籠統(tǒng)宣傳。 戶外廣告。開(kāi)盤(pán)前，在工程所在地懸掛條幅廣告，進(jìn)展開(kāi)盤(pán)信息發(fā)布。 網(wǎng)絡(luò)廣告。配合開(kāi)盤(pán)在house365上發(fā)布軟性廣告，并對(duì)整個(gè)開(kāi)盤(pán)其工程動(dòng)態(tài)進(jìn)展全過(guò)程跟蹤報(bào)道

47、。期間任務(wù)內(nèi)容開(kāi)盤(pán)期價(jià)錢(qián)體系執(zhí)行開(kāi)盤(pán)期推行活動(dòng)銷(xiāo)售物料預(yù)備樓書(shū)：10000份 b.樓盤(pán)：2個(gè)其一為樓盤(pán)模型，其二為區(qū)位模型展板：10塊其中，根本工程資料2塊，戶型7塊，外立面1塊強(qiáng)銷(xiāo)期價(jià)錢(qián)體系制定與審批強(qiáng)銷(xiāo)期推行預(yù)案期間營(yíng)銷(xiāo)目的迅速炒熱市場(chǎng)，進(jìn)一步樹(shù)立工程的市場(chǎng)籠統(tǒng)。到達(dá)銷(xiāo)售面積約40000平方米，占總量的10%；認(rèn)購(gòu)均價(jià)14200/平方米。6.2.3 強(qiáng)銷(xiāo)期2021年1月2021年12月推行戰(zhàn)略應(yīng)承接開(kāi)盤(pán)期強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)態(tài)勢(shì)繼續(xù)升溫市場(chǎng)以消化主力戶型，同時(shí)采用盡量限量出賣(mài)、及時(shí)調(diào)價(jià)、小步攀升的戰(zhàn)略，以期維持良好的市場(chǎng)籠統(tǒng)與價(jià)錢(qián)走勢(shì)。期間媒體組合報(bào)紙廣告。前期已建立了良好的市場(chǎng)根底，在此階段，報(bào)紙廣

48、告宣傳應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持較強(qiáng)的力度，構(gòu)成和為主，為輔的格局。 電視廣告。在“南京樓市、“南京房產(chǎn)報(bào)道上進(jìn)展賣(mài)點(diǎn)宣傳。廣播廣告。在南京廣播電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)臺(tái)進(jìn)展籠統(tǒng)宣傳和信息發(fā)布。 雜志廣告。利用南京網(wǎng)尚研討機(jī)構(gòu)承辦的上發(fā)布本工程的軟性廣告，進(jìn)展籠統(tǒng)宣傳。 網(wǎng)絡(luò)廣告。配合開(kāi)盤(pán)在house365上發(fā)布軟性廣告，并對(duì)房展會(huì)活動(dòng)推行進(jìn)展全過(guò)程跟蹤報(bào)道。期間任務(wù)內(nèi)容強(qiáng)銷(xiāo)期價(jià)錢(qián)體系執(zhí)行強(qiáng)銷(xiāo)期推行活動(dòng)銷(xiāo)售物料預(yù)備樓書(shū)：5000份單張：20000份用于房展會(huì)發(fā)放持銷(xiāo)期價(jià)錢(qián)體系制定與審批持銷(xiāo)期推行預(yù)案期間營(yíng)銷(xiāo)目的進(jìn)一步灼熱市場(chǎng)，初步實(shí)現(xiàn)工程的價(jià)值提升。 到達(dá)銷(xiāo)售面積約160000平方米，占總量的40%；認(rèn)購(gòu)均價(jià)14400/平方米。6.2.4 持銷(xiāo)期2021年1月2021年12月推行戰(zhàn)