華鋸御庭定價(jià)市場(chǎng)分析報(bào)告(新)

1、.：.；華鉅御庭定價(jià)市場(chǎng)分析報(bào)告市場(chǎng)綜述住宅市場(chǎng)整體成交量惠南110月主要商品住宅成交量匯總 單位m2采樣樓盤(pán)：聽(tīng)潮豪園、景麗苑、勝利家園、一方新城、南歐城、金梅雅苑、莎海苑、香桂園、愛(ài)盛家園從目前，惠南主力商品房成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年整體市場(chǎng)走緩，前十月平均成交量為7390平方米，平均月成交58套。七月由于聽(tīng)潮豪園開(kāi)盤(pán)，當(dāng)月成交91戶拉動(dòng)了整體銷售量。而“金九銀十的數(shù)據(jù)反映出目前惠南市場(chǎng)的現(xiàn)狀，9月份成交量更是跌落到全年最底。10月成交量復(fù)蘇由于麗景苑開(kāi)盤(pán)，其它樓盤(pán)成交量較低?；菽铣山豢s量一方面由于去化放緩，另一方面由于開(kāi)盤(pán)量的委縮。由于目前政策頻繁出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商同樣處于張望形狀，一些符合預(yù)

2、售的樓盤(pán)銷控部分房源麗景苑二房、香桂園6號(hào)樓。板塊整體成交價(jià)錢(qián)情況惠南110月主要商品住宅成交量均價(jià) 單位元/m2采樣樓盤(pán)：藝泰安邦、聽(tīng)潮豪園、景麗苑、勝利家園、一方新城、南歐城、金梅雅苑、莎海苑、香桂園、愛(ài)盛家園上圖為2021年110月惠南主要工程成交均價(jià)。可以看出，12月成交價(jià)還底于6400元程度，自3月份后，月成交均價(jià)在6950元均線上下動(dòng)搖。從數(shù)據(jù)走勢(shì)來(lái)看，目前惠南房?jī)r(jià)趨穩(wěn)。同時(shí)，值得留意的是，下半年聽(tīng)潮豪園、麗景苑等惠南高端樓盤(pán)上市，在當(dāng)月成交量占較大比例同時(shí)，成交均價(jià)沒(méi)有大幅上升，闡明了目前惠南樓盤(pán)還是采取比較謹(jǐn)慎的開(kāi)盤(pán)戰(zhàn)略。競(jìng)爭(zhēng)工程近期成交情況案名十月份近五月成交量成交套數(shù)成交均

3、價(jià)成交量成交套數(shù)成交均價(jià)鼎城麗景苑6431.35457442.796431.35457442.79藝泰安邦2203.38196955.0419247.042036944.76聽(tīng)潮豪園2255.82186817.3417128.611347199.47金梅雅苑163.8627386.793239298161.36愛(ài)盛家園16616703.01132886488一方新城98.8317239.703120.65287186.77從本月板塊成交分析來(lái)看，區(qū)域公寓市場(chǎng)近期供應(yīng)量近乎停滯的情況下，板塊均價(jià)與前期相比有所下降，緣由在于熱點(diǎn)樓盤(pán)房?jī)r(jià)曾經(jīng)出現(xiàn)一定的松動(dòng)。雖然各盤(pán)報(bào)價(jià)都“堅(jiān)守陣地，但是實(shí)踐成交價(jià)錢(qián)

4、都以各種名義出現(xiàn)一定比例的下降。聽(tīng)潮豪園自上月起，對(duì)其房源進(jìn)展大幅優(yōu)惠，總價(jià)現(xiàn)優(yōu)惠3萬(wàn)元，累加抽獎(jiǎng)的方式獲得一定的成果，10月份銷售18套，是9月份的一倍。同時(shí)，大幅優(yōu)惠背景下，其銷售價(jià)錢(qián)也大幅回落，10月份其銷售均價(jià)為6817.34元/m2，較上月6996.96元/m2進(jìn)一步下降。成交房源來(lái)看，該案此次所推12號(hào)樓特惠房成交情況良好，該批房源沿滬南路，且12為商業(yè)裙房，樓層設(shè)定為36層，報(bào)價(jià)為6500元/m2，特價(jià)房大比例成交拉底了聽(tīng)潮豪園10月份的銷售均價(jià)。目前，聽(tīng)潮豪園采取更為激進(jìn)的銷售戰(zhàn)略，省去之前優(yōu)惠+抽獎(jiǎng)的復(fù)雜方式。如今購(gòu)房總價(jià)直接優(yōu)惠10萬(wàn)元。以單套90萬(wàn)來(lái)計(jì)算，優(yōu)惠幅度到達(dá)10

5、%12%。置信下個(gè)月，聽(tīng)潮的銷售價(jià)錢(qián)將進(jìn)一步下探。金梅雅苑于8月新推47套房源，以二房為主。目前還剩余22套，其中有7戶為動(dòng)遷房，本月銷售2套，成交戶型處于低樓層區(qū)域，使本月成交均價(jià)回落至7387元/。目前本案報(bào)價(jià)依然是8000元/平方米的均價(jià)，有98折的優(yōu)惠折扣。香桂園估計(jì)9月推盤(pán)的最后一幢也推遲開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)時(shí)間估計(jì)在12月。10月沒(méi)有成交。競(jìng)爭(zhēng)工程價(jià)錢(qián)在過(guò)去的10個(gè)月內(nèi)。主要在售個(gè)案的成交均價(jià)主要集中于7000元/左右的區(qū)間內(nèi)。聽(tīng)潮豪園：7、8月份的成交均價(jià)到達(dá)近年來(lái)的高點(diǎn)，步入9、10月份，該案為了促進(jìn)銷售，推出了一系列的優(yōu)惠活動(dòng)，成交價(jià)錢(qián)下降，下降幅度為8.8%656元/。鼎城麗景苑：于

6、9月底開(kāi)盤(pán)，成交均價(jià)在7442元/平方米，與該案的報(bào)價(jià)相符。富成家園：由于開(kāi)發(fā)商二期開(kāi)發(fā)暫緩，不急于回籠資金，不搞優(yōu)惠措施等價(jià)錢(qián)戰(zhàn)，雖然銷量一路下滑，但價(jià)錢(qián)還是穩(wěn)中有升，在7000元/左右。金梅雅苑：是區(qū)域內(nèi)售價(jià)最高的個(gè)案，占有老城區(qū)地段優(yōu)勢(shì)，目前已進(jìn)入尾盤(pán)銷售階段。報(bào)價(jià)均價(jià)8000元/，近幾個(gè)成交均價(jià)在8200左右。香桂園：目前可售房源較少，還有最后一棟9層小高層未售，開(kāi)發(fā)商欲等市場(chǎng)環(huán)境有所回暖后以現(xiàn)房銷售該案于08年12月底交房。所剩房源甚少，以高價(jià)漸漸賣的思緒緩慢去化中，故成交均價(jià)呈上升趨勢(shì)，目前成交均價(jià)在6500元左右每平米。個(gè)案銷售價(jià)錢(qián)情況個(gè)案所報(bào)均價(jià)優(yōu)惠措施實(shí)踐成交均價(jià)近5個(gè)月近3

7、個(gè)月聽(tīng)潮豪園7400元/案報(bào)均價(jià)：7400元/，景觀房：9500元/起價(jià)報(bào)價(jià)6780元/，每層加價(jià)100元/，最高在8000元/左右，由于市場(chǎng)的低迷及個(gè)案所剩房源的位置樓層等不佳要素，工程在9-10月份該案采用降價(jià)優(yōu)惠措施：每套10萬(wàn)，折算后，實(shí)踐最低成交價(jià)在5900元/對(duì)于樓層、位置不好的房源可優(yōu)惠每套10萬(wàn)元71816812金梅雅苑8000元/1-6F售價(jià)根本在7400-8000元/之間7410元/起價(jià)，3-6層每層加100元；7-11F售價(jià)范圍在8100-8550元/之間6-7層加200元，7-10層每層加100元11-12F復(fù)式售價(jià)在8560-8800元/11層加150元，復(fù)式單價(jià)85

8、60-8791元/一次性付款可享用98折。82168445麗景苑二期7500元/起價(jià)：三樓6750元/一樓為商鋪2-5F售價(jià)根本在6750-7000元/起價(jià)6750元/,二樓房源北面附送陽(yáng)臺(tái)，因此售價(jià)在三樓的根底上加50元/，除次之外其它樓每層加價(jià)100元/；6-12F售價(jià)根本在7100-8000元/5-6F之間有個(gè)200元/跳價(jià)，之上全部每層加100元/；13-17F售價(jià)根本在8100-8300元/16層的售價(jià)最高為8300元/，復(fù)式售價(jià)在8140元/ 該案銷售有一定的優(yōu)惠措施，優(yōu)惠幅度：50-100元/74847484惠南一方新城公寓：7000起價(jià)：6330元/；最高價(jià)8200元/1-2F

9、 :加150元/，其他每層加價(jià)100元無(wú)明優(yōu)惠措施。每套總價(jià)去零取整拉去千位數(shù)71456977花園洋房：76007600-8600元/香桂園7000元/6700-8000元/無(wú)明優(yōu)惠措施可談65226506惠南鎮(zhèn)主要在售個(gè)案戶型供求分析個(gè)案一房一廳二房二廳三房復(fù)式四房合計(jì)去化套數(shù)供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)供應(yīng)套數(shù)金梅雅苑81681381033002742惠南一方新城0013127252523944845436香桂園0016116773792400236250南歐城001911921761766600373374聽(tīng)潮豪園00611326814

10、00000129272麗景苑二期0000548456005990合計(jì)8164346314047411322444811691464去化戶型占比0.9%47.7%44.4%2.1%4.8%戶型供求比2 1.4541.8341.471.091.611惠南鎮(zhèn)板塊各戶型供求分析備注：以上數(shù)據(jù)采樣于惠南鎮(zhèn)目前的主要在售個(gè)案：惠南一方新城、聽(tīng)潮豪園、香桂園、鼎城麗景苑二期、南歐城、金梅雅苑板塊區(qū)域內(nèi)總體的供求比為1.61：1，供過(guò)于求。二房二廳戶型的供求比為1.46：1；三房二廳戶型的供應(yīng)量最為充沛，供求比為1.84：1；需求量根本與二房相當(dāng)；復(fù)式戶型供應(yīng)量較小，需求量也較小，供求比為：1.09：1四房多

11、層，層層退臺(tái)花園洋房：大戶型多層花園洋房區(qū)域內(nèi)較少，接受度尚可，供求比理想為1.48：1；一房一廳的供應(yīng)量甚少，僅有金梅雅苑一個(gè)個(gè)案供應(yīng)，且需求量極少，供求比到達(dá)了2；1。主要在售個(gè)案成交戶型情況：主力需求戶型是二房和三房，占總體成交量的91.7%。而三房二廳的需求量根本與二房二廳相當(dāng)，二房二廳成交434套，三房?jī)蓮d404套。多層花園洋房的四房大戶型的成交為44套，雖然僅占總體成交量的1.5%，但是結(jié)合它的48套供應(yīng)量，闡明此類產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度較好的。一房一廳的成交量為8套，占總體成交量的0.9%，除了由于它的供應(yīng)量較小之外，一房一廳的小戶型還是背叛當(dāng)?shù)厝说男枨蟮摹?fù)式供應(yīng)量不大，區(qū)域需求量也

12、比較小，共成交13套。年底前后區(qū)域可售量分析案名可售量可售套路套華鉅御庭36450386鼎城麗景苑14153123聽(tīng)潮豪園25346216香桂園693462一方新城897358合計(jì)91886845備注：可售量：是目前主要在售個(gè)案的已有的存量和今年年底前后推出新增供應(yīng)量年底前后供應(yīng)量較大，加大競(jìng)爭(zhēng)壓力區(qū)域市場(chǎng)中，前十月平均成交量為7390平方米，平均月成交58套。如繼續(xù)維持目前的區(qū)域市場(chǎng)行情，且在這兩年中沒(méi)有其他新個(gè)案的推出情況下，那么那么需求近1年的時(shí)間的供應(yīng)才干去化這批供應(yīng)量?？墒蹜粜头治鰝€(gè)案產(chǎn)品一房一廳二房二廳三房二廳復(fù)式合計(jì)已開(kāi)未售即將開(kāi)盤(pán)已開(kāi)未售即將開(kāi)盤(pán)已開(kāi)未售即將開(kāi)盤(pán)已開(kāi)未售即將開(kāi)盤(pán)

13、已開(kāi)未售即將開(kāi)盤(pán)金梅雅苑小高層、高層8套-5-2-0-130惠南一方新城高層-8-10-3-45-多層花園洋房-5-15-44房0-香桂園小高層-636-8241448多層-6-聽(tīng)潮豪園小高層-7172小戶型72-14372麗景苑二期高層-9630-1-3196華鉅御庭高層-335小戶型-51-386合計(jì)8-9553959104248602各戶型供應(yīng)總量863119414850套各戶型供應(yīng)占比1%75%23%2% 表一上表中我們可以察看出：年底前后，惠南板塊總供應(yīng)量在842套，共約9萬(wàn)平方米，總體供應(yīng)量較為龐大。其中二房二廳的供應(yīng)量最大，共631套，占總供應(yīng)量的74.94%，；三房二廳的供應(yīng)量

14、為197套，占總供應(yīng)量的23.4%；復(fù)式的供應(yīng)量較少共14套，占總供應(yīng)量的1.66%；一房二廳共8套，占總供應(yīng)量的0.95% 。(詳見(jiàn)表一) 目前可售房源量：一房一廳8套；二房二廳95套；三房：套；四房復(fù)式：10套；各占比為：3%、38%、55%、4%。年底前后，區(qū)域內(nèi)新增供應(yīng)898套房源，其中二房539套、三房59套。即時(shí)二房的總供應(yīng)量將升至634套，占總供應(yīng)量的75%；惠南鎮(zhèn)主要在售個(gè)案戶型面積年底前后金梅雅苑惠南一方新城華鉅御庭(即將推出) 香桂園聽(tīng)潮豪園麗景苑二期即將推出即將推出一房65-81-二房123.29- 124.5294.96- 110.2988-89(324套)92- 98

15、116.83-120.8385-9072套-106.95三房156.64116- 142- 140130.62130.37- 146.01-129.03- .7-四房-142-159-復(fù)式130.12- 213.27189- 223.75-223-249-備注：陰影打底的為年底前后即將要開(kāi)盤(pán)的。一房一廳:區(qū)域內(nèi)一房一廳的供應(yīng)量較小，占總體供應(yīng)量的1.6% 。于金梅雅苑，面積在65-81平方米，由于該案售價(jià)比較高，戶型面積偏大，功能性不強(qiáng)。二房二廳：供應(yīng)量大，供應(yīng)面廣。區(qū)域內(nèi)該戶型占總體供應(yīng)量的74.9%，共631套，供應(yīng)量極大。目前該戶型主力供應(yīng)面積在116-120，主要于聽(tīng)潮豪園；但是在未來(lái)

16、的一段時(shí)間內(nèi)，除了麗景苑二期的96套106兩房和香桂園36套的92-96上市之外，還將有335套及聽(tīng)潮豪園的72套的85-90平方米的小戶型兩房推出。三房二廳：供應(yīng)量減少，將會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的景象。該戶型未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)供應(yīng)量為197套左右，占總體供應(yīng)量的23.4%。目前主要供應(yīng)量于聽(tīng)潮豪園、麗景苑二期及惠南一方新城。未來(lái)一段時(shí)間的新增供應(yīng)量也不大，主要于華鋸御庭。復(fù)式和四房：大戶型供應(yīng)量較少，需求量較小供應(yīng)量14套，主力供應(yīng)面積在220平方米，主要于惠南一方新城和金梅雅苑。惠南鎮(zhèn)主要其他在售普通住宅可售戶型總價(jià)分析個(gè)案戶型一房一廳二房二廳三房二廳二衛(wèi)復(fù)式四房金梅雅苑面積6581123.29124

17、.52156.64166.86313.27-總價(jià)范圍4855.6萬(wàn)6068萬(wàn)91105萬(wàn)115133萬(wàn)142275萬(wàn)-聽(tīng)潮豪園面積-116.83-120.3385-90130.37-146.01-總價(jià)范圍-69-96萬(wàn)未開(kāi)盤(pán)78-140萬(wàn)-麗景苑二期面積-106.9129.03-.7226.27-249.3-總價(jià)范圍-未開(kāi)盤(pán)85-115萬(wàn)180-200萬(wàn)-惠南一方新城面積-公寓：94.96- 118.53多層：112.48-116.28公寓：114.42- 134.62多層：112.32-151.31215.44- 222.01142.25-150.47總價(jià)范圍-60-72萬(wàn)72-85萬(wàn)71-

18、110萬(wàn)83-125萬(wàn)170-180萬(wàn)110- 130萬(wàn)香桂園面積-92-98130.62-總價(jià)范圍-未開(kāi)盤(pán)未開(kāi)盤(pán)-區(qū)域個(gè)案聽(tīng)潮豪園工程根本情況根底經(jīng)濟(jì)目的：占地9萬(wàn)，總建筑面積15萬(wàn)，容積率1.67分兩期開(kāi)發(fā)，本期為一期，建筑面積約8萬(wàn)物業(yè)簡(jiǎn)況：一期12幢，約480套；開(kāi)盤(pán)期：2007年6月；交房期：2021年10月開(kāi)發(fā)商：上海脈通房產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)聽(tīng)潮豪園地處西城區(qū)惠南鎮(zhèn)西南部，位于聽(tīng)潮南路以西、滬南公路以南，西樂(lè)路以東，迎薰路以北。工程西面規(guī)劃為西爾斯國(guó)際品牌購(gòu)物中心，生活配套主要依托于城中區(qū)，目前不是很便利。樓盤(pán)所在地塊成J型，地塊西面為西爾斯國(guó)際品牌購(gòu)物中心占地面積4.1萬(wàn)平方米，總建筑面

19、積12.8萬(wàn)平方米，南面是惠南一方新城。主入口位于聽(tīng)潮南路，小區(qū)一期與二期之間安排集中水景，與地塊中部的中心綠地相連。小區(qū)開(kāi)設(shè)2.5萬(wàn)的餐飲城 。小區(qū)規(guī)劃了20幢小高層、高層公寓。一期位于小區(qū)小區(qū)中心水景北面，由11幢8-14層的小高層和1幢6層多層組成，雙陳列開(kāi)，一幢由2單元組成，每個(gè)單元一梯兩戶設(shè)計(jì)。二房面積在：111.94120.33，三房130.37-141.63。該工程7月28日公開(kāi)銷售5棟小高層，二房面積主要在116-118平米，三房主要在130-146平米。均價(jià)報(bào)價(jià)在7400元/，對(duì)于支付過(guò)20萬(wàn)元的意向金的客戶，可以優(yōu)惠280元/平米。目前14號(hào)樓二房銷售較快，因該樓相對(duì)價(jià)錢(qián)相

20、當(dāng)?shù)臉莵?lái)說(shuō)棟距比較大。在五棟中位于小區(qū)中間位置的18號(hào)樓聽(tīng)說(shuō)是樓王，均價(jià)報(bào)價(jià)到達(dá)1萬(wàn)元/平米，因其南面無(wú)任何遮擋，且是小區(qū)景觀最好位置。工程銷售走勢(shì)情況08年7月6日推出272套新房源推案速度緩慢與前批新房源相隔10個(gè)月后在08年7月6日才推出一期第三批房源，共272套，總面積34900.38；戶型全部是116.83-120.33兩房二廳和130.37-146.01的三房。優(yōu)惠活動(dòng)推案刺激去化從去化情況來(lái)看，該工程在2021年來(lái)的去化情況尚可，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)半年蓄水期，7月新推房源后，當(dāng)月成交91套。由于大環(huán)境的市場(chǎng)低迷，以及區(qū)域內(nèi)鼎城麗景苑二期開(kāi)盤(pán)，和本身剩余房源的區(qū)位相對(duì)較差，工程先后在9、10

21、月推出“中秋百萬(wàn)抽獎(jiǎng)活動(dòng)、“特價(jià)房的活動(dòng)和看房當(dāng)天成交立減高達(dá)10萬(wàn)每套等一系列優(yōu)惠活動(dòng)，促進(jìn)了銷售。成交均價(jià)整體向上走勢(shì)，步入11月有所下探跡象。在2021年7月6日，推出新房源272套，面積34900.38，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交54套，成交面積為6820，去化量占總推出量的20% ，成交均價(jià)在7415元/，成交均價(jià)較07年度中9月份最高成交均價(jià)上漲22%。自10月起，對(duì)其房源進(jìn)展大幅優(yōu)惠，總價(jià)現(xiàn)優(yōu)惠3萬(wàn)元，累加抽獎(jiǎng)的方式獲得一定的成果，10月份銷售18套，是9月份的一倍。同時(shí)，大幅優(yōu)惠背景下，其銷售價(jià)錢(qián)也大幅回落，10月份其銷售均價(jià)為6817.34元/m2，較上月6996.96元/m2進(jìn)一步下降。

22、成交房源來(lái)看，該案此次所推12號(hào)樓特惠房成交情況良好，該批房源沿滬南路，且12為商業(yè)裙房，樓層設(shè)定為36層，報(bào)價(jià)為6500元/m2，特價(jià)房大比例成交拉底了聽(tīng)潮豪園10月份的銷售均價(jià)。目前，聽(tīng)潮豪園采取更為激進(jìn)的銷售戰(zhàn)略，省去之前優(yōu)惠+抽獎(jiǎng)的復(fù)雜方式。對(duì)于房源戶型位置較差的，如今購(gòu)房總價(jià)直接優(yōu)惠10萬(wàn)元。以單套90萬(wàn)來(lái)計(jì)算，優(yōu)惠幅度到達(dá)10%12%。置信下個(gè)月，聽(tīng)潮的銷售價(jià)錢(qián)將進(jìn)一步下探。工程供求構(gòu)造研討開(kāi)盤(pán)時(shí)間戶型供應(yīng)套數(shù)已售未售備注二期：272套，共1758808年7月23日二房二廳116.83-120.33132套61套71套其中35套集中于背靠滬南公路的兩房，三房?jī)蓮d130.37-146

23、.01140套68套72套所剩房源主要集中于景觀位置最好19、20號(hào)內(nèi)，共54套，開(kāi)發(fā)商有意開(kāi)出9500的高均價(jià)，讓其緩慢去化；其他18套。主要集中在各門(mén)棟的低區(qū)一期：190套，406042007年6月28日全部售完合計(jì)272147173 戶型供應(yīng)成交構(gòu)造表85-90101-103105-107116.83-120.6130.37-146.01192-210合計(jì)1R2T00002R2T278278207713R2式0黑色數(shù)字為該房型面積段供應(yīng)套數(shù)，紅色數(shù)字為該房型面積段成交套數(shù)聽(tīng)潮豪園二期共推出462套。其中二房278套，占61%；三房184套，占59%。目前合計(jì)去化

24、296套，工程整體去化率為64%。二房?jī)煞抗餐瞥隽?78套，占全部房源的61%；共去化了207套，去化速度為75%，略高于整體程度。三房三房共推出房源184套，占全部房源的40%；合計(jì)去化112套，去化率到達(dá)了61%，要低于工程整體去化程度。所剩房源情況該案目前所剩房源主要集中于遠(yuǎn)離景觀帶的14號(hào)、16號(hào)和背靠滬閔路的9、10、11、12號(hào)的房源，根本是2房二廳的戶型，面積在116-120平方米，而售價(jià)較高的“樓王景觀房，由于開(kāi)發(fā)商有意保管，均價(jià)以10000元/的報(bào)價(jià)使其緩慢去化。由于工程良好外立面及景觀實(shí)景，博得了良好的口碑，成交量大幅高于同區(qū)位的惠南一方新城。觀念：在區(qū)域環(huán)境較為低迷的情況

25、之下，堅(jiān)持穩(wěn)定的去化速度。主要緣由在于該工程本身質(zhì)量較高，且經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的熱銷后已構(gòu)成良好的口碑效應(yīng)。因此，目前該工程是板塊內(nèi)名度較高的工程之一。雖然該工程質(zhì)量較高、小區(qū)環(huán)境較好，但目前成交價(jià)錢(qián)不高的一個(gè)主要緣由在于生活配套還不是很完善，便利性較差。鼎城麗景苑二期工程根本情況根底經(jīng)濟(jì) 目的：占地8.1萬(wàn)，建筑面積18.4萬(wàn)，容積率2.3物業(yè)簡(jiǎn)況：共157套,一期62套；樓層狀塊:地上3層,地下一層開(kāi)盤(pán)價(jià)：一期第一批開(kāi)盤(pán)價(jià)46005800元/，第二批房源于08年9月底推出，均價(jià)報(bào)價(jià)7500元/開(kāi)盤(pán)期：一期開(kāi)盤(pán)2006年6月；交房期：2007年6月已延期，產(chǎn)證至今未交付 二期：2021年9月28日

26、開(kāi)盤(pán)開(kāi)發(fā)商：上海鼎基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)簡(jiǎn)介：位于惠南鎮(zhèn)老城中心區(qū)域。南面臨滬南公路，北面臨惠新港，西臨惠南鎮(zhèn)主要商業(yè)街南門(mén)大街，東近川南奉公路。周邊根本為成熟的居住小區(qū)，商業(yè)居住氣氛比較濃重。該工程是一個(gè)綜和型工程，在狹長(zhǎng)型地塊的西端規(guī)劃有5萬(wàn)平方米商業(yè)，已有樂(lè)購(gòu)簽署了15年的租約。東部地塊共規(guī)劃14撞1017層住宅，受地塊限制，兩排分布，住宅底層均為商業(yè)用房，構(gòu)成兩條長(zhǎng)800米的商業(yè)街。14幢1017層，一梯兩戶設(shè)計(jì)，以三房為主，有兩種三房戶型，一種為117三房，另一種為127平方米的三房。臨滬南路的住宅中，有2幢住宅全部安排兩房，兩房面積為96平方米，住宅頂層為200226平方米的復(fù)式房。根據(jù)

27、目前的規(guī)劃，最東部的3幢17層單體住宅為小戶型公寓，但尚未最終確定。備注：該工程整體開(kāi)工進(jìn)展較慢，目前僅啟動(dòng)西面2塊地，為大賣場(chǎng)和5幢住宅，大賣場(chǎng)已于06年年底投入運(yùn)營(yíng)。工程銷售情況鼎城麗景苑2期于9月28日開(kāi)盤(pán)，共推出180套房源。其中銷控912號(hào)樓，可售為46號(hào)樓，共84戶，全為三房戶型。開(kāi)盤(pán)前(9月28日)預(yù)定優(yōu)惠100元/ m2，目前報(bào)價(jià)為7500元/m2。10月，共完成銷售45套，占此次推案量的53.5%，是10月份惠南銷售好的工程，銷售均價(jià)達(dá)7442.79元/m2，根本與其報(bào)價(jià)持平。從目前所剩房源來(lái)看，低層與頂層房源居多，而中間樓層去化良好。該案估計(jì)于本月底或下月推出其二房產(chǎn)品，面

28、積為106 m2，合計(jì)96套。由于位置相對(duì)46號(hào)樓較差，價(jià)錢(qián)不會(huì)高于目前售價(jià)。推案速度較慢2006年6月推出1期的3幢房子，由于動(dòng)遷問(wèn)題的影響，后續(xù)2幢房源間隔了2年多才得以開(kāi)發(fā)，規(guī)劃東邊的地塊目前依然處于動(dòng)遷形狀，由于人口居住密度大，地段相對(duì)較好，使得動(dòng)遷速度無(wú)法跟上開(kāi)發(fā)節(jié)拍，估計(jì)后期的住宅開(kāi)發(fā)還需再等上2、3年。去化情況好雖然一期延期交房，產(chǎn)品至今未辦理出，但是該工程二期德開(kāi)盤(pán)的去化情況依然比較理想，當(dāng)月去化占此次推案量的53.5%，闡明了該區(qū)域市場(chǎng)具有一定的剛性需求。成交價(jià)錢(qián)二期工程的成交價(jià)錢(qián)較06年6月開(kāi)盤(pán)的一期房源成交價(jià)錢(qián)上幅40%。工程供求構(gòu)造研討 供應(yīng)成交構(gòu)造表728792969

29、7-99100104106-109110124-130134-140220-225240-249.3合計(jì)2R1T2R2T9696未開(kāi)盤(pán)3R2T186078123850復(fù)式246123黑黑色數(shù)字為該房型面積段供應(yīng)套數(shù)，紅色數(shù)字為該房型面積段成交套數(shù)戶型各戶型供應(yīng)量各戶型去化量去化占比180套二房二廳一衛(wèi)106.9596套106.9未開(kāi)-10262.4三房二廳二衛(wèi)129.0384套53套63%12068.41763364%統(tǒng)計(jì)分析該工程已推房源的供求情況后發(fā)現(xiàn)：目前推出房源合計(jì)84套。大部分為三房二廳二衛(wèi)的戶型，共78套，占此批總供應(yīng)量的93%，而三房的主力面積那么是m2的較大三房。復(fù)式推出6套，

30、占比8%左右。開(kāi)盤(pán)當(dāng)月去劃53套，去化率為63%。三房?jī)蓮d三房的去化率為65%，高于工程平均去化率。三房的主力面積是 m2，該房型的去化率為64%，略低于三房的去化率。而相對(duì)應(yīng)的是，面積稍小的129m2的三房去化率到達(dá)了67%，稍稍高于三房總平均去化率。戶型二房二廳三房二廳二衛(wèi)復(fù)式面積106.9129.03-.7226.27-249.3總價(jià)范圍未對(duì)外銷售，價(jià)錢(qián)未定85-115萬(wàn)180-200萬(wàn)復(fù)式房源共6套，去化3套，區(qū)劃率在50%，低于該案的平均去化速度，相對(duì)高總價(jià)的房源，區(qū)劃速度相對(duì)較慢。觀念：麗景苑地處惠南板塊老城區(qū)邊境處，工程本身帶有5萬(wàn)方的商業(yè)配套，并樂(lè)購(gòu)已于開(kāi)發(fā)商簽署了15年的租賃

31、合同，且已于06年年底入駐，擁有便利的生活配套資源。工程的生活配套資源彌補(bǔ)了住宅本身質(zhì)量感不強(qiáng)、一期延期交房的弱點(diǎn)，在聽(tīng)潮豪園大搞促銷戰(zhàn)時(shí)，麗景卻依然鞏固著7442元/的成交均價(jià)，足見(jiàn)，區(qū)域內(nèi)，客戶群體更注重便利的生活配套環(huán)境?；菽弦环叫鲁枪こ谈厩闆r占地16.8萬(wàn)，總建筑面積約22.8萬(wàn)，容積率1.35分兩期開(kāi)發(fā)，本次為第一期，建筑面積14.3萬(wàn)物業(yè)簡(jiǎn)況：一期18幢514層，約664套；2幢排屋、3幢雙拼別墅開(kāi)盤(pán)期：2007年6月；交房期：2021年12月投資商：上海一方置業(yè)開(kāi)展；開(kāi)發(fā)商：上海浦東富成房地產(chǎn)；代理商：上海世恒房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)咨詢樓盤(pán)簡(jiǎn)介：惠南一方新城位于南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)，聽(tīng)潮南路以西，宣

32、黃公路以北?；菽湘?zhèn)中心商業(yè)區(qū)在該工程的東北方向，間隔 5分種左右的車行時(shí)間，南面是農(nóng)田和農(nóng)民房，東北面是東方聽(tīng)潮豪園。小區(qū)地塊呈L型，被東西向的迎熏路分為南北兩塊，南塊略大，北塊略小。本期開(kāi)發(fā)的為南塊，該地塊目前東側(cè)已啟動(dòng)，西側(cè)還未拆遷。一期地塊南北窄東西寬，呈規(guī)整的長(zhǎng)方形，是一個(gè)以普通公寓、花園洋房為主，另有少量排屋和雙拼別墅的工程。工程南側(cè)有一條天然河道穿流而過(guò)，東北兩面安排沿街商業(yè)街和商業(yè)休閑廣場(chǎng)，規(guī)模約3萬(wàn)，商業(yè)休閑廣場(chǎng)是采用內(nèi)庭式廣場(chǎng)與臨街式走廊相結(jié)合的方式，規(guī)劃未來(lái)業(yè)態(tài)以餐飲為主。小區(qū)建筑規(guī)劃南低北高，東部和北部規(guī)劃了8幢1214層住宅，中部安排了10幢5層的花園洋房，沿河道安排3

33、幢雙拼別墅和2幢4聯(lián)體排屋。普通公寓各有23個(gè)單元，為一梯兩戶格局，電梯全部南置，安排有挑高5.8米的入戶大堂，外立面采用的是天然石材與真石漆，其12層為90左右兩房，頂層為200左右復(fù)式，剩余樓層全部安排116三房?；▓@洋房為一梯兩戶格局，層層退臺(tái)設(shè)計(jì)，頂層為復(fù)式，1層為150左右四房，剩余樓層為116134三房。該盤(pán)去年7月7日開(kāi)盤(pán)小高層報(bào)價(jià)在6600元/銷售。其成交頂峰其中于去年711月份。今年由于可售房源減少，成交量較低。目前報(bào)價(jià)為7000元/m2公寓、別墅12000元/m2，從網(wǎng)上備案來(lái)看，只成交一套，成交價(jià)為11115元/m2。供求走勢(shì)情況08年1月30日推出73套，10072.2

34、8銷售頂峰集中于去年，后期開(kāi)發(fā)估計(jì)09年惠南一方新城于08年1月30日推出最后一幢小高層，當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)6800元/平方米。房型有95平方米的二房和130平方米的三房。目前處于尾盤(pán)銷售階段，從上圖可見(jiàn)，自7月后，月均去化量很小。而該盤(pán)目前只開(kāi)盤(pán)5萬(wàn)方，后期還剩17萬(wàn)平方米，從目前工地情況來(lái)看并無(wú)開(kāi)發(fā)跡像，案場(chǎng)業(yè)務(wù)員表示最早也要到2021年后續(xù)房源才會(huì)推出。尾盤(pán)銷售，別墅、洋房余量相對(duì)較大惠南一方新城目前剩余房源已不多，公寓僅剩一期靠河的水景小高層，其中95平方米兩房?jī)H剩10樓2套，平方米三房還有較多剩余，二期多層情景花園洋房只剩4、5層還有少量剩余，三房，110平方米左右，總價(jià)90萬(wàn)元/平方米，今年

35、年底可交房。由于可售房源量不大，因此，一方新城沒(méi)有沒(méi)有采取聽(tīng)潮豪園那樣大幅促銷方式來(lái)刺激成交。目前案場(chǎng)折扣率很小。成交均價(jià)整體顯向上走勢(shì)，步入11月有所下探跡象。工程供求構(gòu)造研討惠南一方新城產(chǎn)品供應(yīng)分析表：住宅套數(shù)住宅面積已售住宅套數(shù)已售住宅面積可售住宅套數(shù)可售住宅面積去化率公寓31636893.429533778.75213114.2594%多層層層退臺(tái)花園洋房12015829.449612776.05243053.3980%雙拼別墅143022.161216.73132805.368%合計(jì)450套55745392套4677358套897387%產(chǎn)品供應(yīng)多樣工程產(chǎn)品多樣，有小高層公寓、多層層

36、層退臺(tái)花園洋房(5層) 及雙拼別墅。工程一期先后共推出450套房源，其中公寓316套，多層層層退臺(tái)花園洋房120套，雙拼別墅14套，分別占總供應(yīng)量的70%、27%、3%.各類產(chǎn)品去化速度明顯不一工程所剩房源共58套,總體去化率87%,其中小高層去化速度最快,去化率到達(dá)94%,高于小區(qū)平均去化率;其次多層花園洋房(5層) ,去化率為80%,小幅低于小區(qū)平均去化率;而雙拼別墅的去化率僅有8%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于小區(qū)的平均去化率,該產(chǎn)品共有14套,僅有一套的成交,雖然據(jù)業(yè)務(wù)員聲稱由于內(nèi)部定購(gòu)還沒(méi)有簽約所致,但是多少讓人有點(diǎn)質(zhì)疑.該工程的普通住宅中,從戶型的溫馨度,得房率及所處的位置來(lái),多層花園洋房明顯優(yōu)于小高

37、層,而其去化速度卻低于小高層,糾其緣由應(yīng)該還是價(jià)錢(qián)所致.小高層:均價(jià)7000元/多層:7600元/ 戶型供應(yīng)成交構(gòu)造表94-118.29116-142142-159189-223.75215-216213-216合計(jì)2R2T1271271141143R2T2522522272274R2T48484444復(fù)式99661414別墅11黑色數(shù)字為該房型面積段供應(yīng)套數(shù)，紅色數(shù)字為該房型面積段成交套數(shù)惠南一方新城各戶型成交分析圖二房二廳:供應(yīng)量占比小,去化穩(wěn)定戶型面積在94-118.53,共127套,占總供應(yīng)量的28.2%去化114套,去化率為89%,略高于小區(qū)平均去化率,目前主要房源主要集中在小高層的

38、低層區(qū)和花園洋房頂層.三房二廳: 供應(yīng)占比較大,去化速度較快三房二廳的面積在112.32-151.31(其中小高層的三房?jī)蓮d面積在114.42-134.62;多層的三房?jī)蓮d面積在112.32-151.31) ,共252套,去化227套,去化率90%,高于小區(qū)平均去化率.所剩房源主要集中于多層花園洋房?jī)?nèi).四房二廳:供應(yīng)占比較小,去化速度最快四房二廳面積142.25-150.47,全部是 多層花園洋房,共48套,占總供應(yīng)量的56%,去化44套,去化率91%.復(fù)式:占比小,去化慢復(fù)式面積在189-213,共9套,去化6套,去化率67%,遠(yuǎn)低于小區(qū)平均去化率觀念:目前一方新城處于尾盤(pán)銷售階段，而后續(xù)工

39、程上市時(shí)間將推至09年下半年。因此，開(kāi)發(fā)商并不急于售出手中余房，與聽(tīng)潮豪園大幅優(yōu)惠構(gòu)成鮮明對(duì)比。目前雖然報(bào)價(jià)低于聽(tīng)潮，但由于折扣少，實(shí)踐成交價(jià)要高于聽(tīng)潮。南匯惠南板塊住宅工程市場(chǎng)情況總結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步相對(duì)較晚，開(kāi)發(fā)節(jié)拍較慢，是上海市各新城中供應(yīng)量、成交量均小的非活潑性城鎮(zhèn)之一；整個(gè)板塊內(nèi)短少集產(chǎn)品規(guī)劃、質(zhì)量均高的標(biāo)桿性個(gè)案，也是無(wú)法支撐整個(gè)板塊價(jià)值提升的一個(gè)重要要素；整個(gè)惠南鎮(zhèn)板塊屬于外來(lái)人口導(dǎo)入少以本地消費(fèi)群體為主的區(qū)域，對(duì)于整體大市場(chǎng)環(huán)境反響速度偏慢；梯度消費(fèi)特征不明顯。由于價(jià)錢(qián)相對(duì)屬于上海樓市洼地，因此，大戶型房源在惠南相對(duì)好銷。同時(shí)，從近兩年的市場(chǎng)來(lái)看，區(qū)域容量曾經(jīng)趨于飽和，而今后更多

40、工程將面臨“70/90政策影響，因此，產(chǎn)品同質(zhì)化將不可防止?？傮w來(lái)看，區(qū)域市場(chǎng)缺乏以支撐今后惠南的整體體量，市場(chǎng)外擴(kuò)將成為惠南市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)。大盤(pán)時(shí)代到來(lái)，樓盤(pán)質(zhì)量較以往有所提升。惠南目前市場(chǎng)上產(chǎn)品以小高層為主，多層曾經(jīng)成為稀有產(chǎn)品。雖然目前惠南在開(kāi)發(fā)工程不多，但都為10萬(wàn)平方米以上大盤(pán)，所以，工程都有著比較系統(tǒng)、完善的規(guī)劃，樓盤(pán)質(zhì)量曾經(jīng)較前幾年有了明顯的提升。樓盤(pán)銷售速度有所下降2007年，上海樓市火爆，排隊(duì)購(gòu)房的景象屢見(jiàn)不鮮，相比之下，步入2021年就略微冷清了，成交量?jī)H為去年一半。同樣，惠南房地產(chǎn)市場(chǎng)也相對(duì)低迷。近幾個(gè)月，惠南各大樓盤(pán)去化量呈現(xiàn)不同程度的下滑勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)景氣度不可同日而言。房

41、價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)從10月板塊成交分析來(lái)看，區(qū)域公寓市場(chǎng)近期供應(yīng)量近乎停滯的情況下，板塊均價(jià)與前期相比有所下降，緣由在于熱點(diǎn)樓盤(pán)房?jī)r(jià)曾經(jīng)出現(xiàn)一定的松動(dòng)。雖然各盤(pán)報(bào)價(jià)都“堅(jiān)守陣地，但是實(shí)踐成交價(jià)錢(qián)都以各種名義出現(xiàn)一定比例的下降。目前市場(chǎng)進(jìn)入有價(jià)無(wú)市的階段，而后期如要突破，價(jià)錢(qián)松動(dòng)在所難免。年底前后供應(yīng)量充沛，競(jìng)爭(zhēng)壓力增大。目前惠南房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲將沖擊剛性需求接受底線，國(guó)家趨緊的信貸政策能夠?qū)τ诘禺a(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)產(chǎn)生一定影響。當(dāng)前樓盤(pán)前景暗淡，本案入市將面臨一個(gè)需求不旺，競(jìng)爭(zhēng)猛烈的環(huán)境。同時(shí)“70/90規(guī)范限制產(chǎn)品規(guī)劃，與當(dāng)?shù)匦枨笙啾撑?，推案時(shí)應(yīng)相對(duì)保守思索市場(chǎng)預(yù)期。板塊內(nèi)主力供應(yīng)產(chǎn)品是較為溫馨的二房與三房；90平米

42、以下戶型供應(yīng)量極少，但去化情況也相當(dāng)不錯(cuò)，因此小戶型產(chǎn)品在該板塊內(nèi)雖不是目前的主流產(chǎn)品，但卻是存在一定時(shí)機(jī)點(diǎn)的；察看90平米以下的小戶型產(chǎn)品成交情況發(fā)現(xiàn)，一樣面積的產(chǎn)品功能設(shè)置越齊全越合理其去化情況越理想，一樣功能的產(chǎn)品面積越緊湊去化情況越理想。2.上海別墅市場(chǎng)9月別墅新增供應(yīng)量環(huán)比上月略有減少，成交量也有一定幅度下降，而成交價(jià)錢(qián)卻環(huán)比上月微幅上長(zhǎng)。供應(yīng)9月別墅新增供應(yīng)同意預(yù)售量為10.8萬(wàn)平方米，環(huán)比減少了9.3%，同比減少了41.14%。成交9月別墅成交7.3萬(wàn)平方米，環(huán)比減少了39%，同比去年同期下降了近75%。繼供應(yīng)量在本月有較大跌幅之后，成交量在本月同樣呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。成交均價(jià)本月別墅

43、成交均價(jià)為2萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上月上漲6.04%，同比去年同期上漲了近40%，該類物業(yè)的稀缺性導(dǎo)致其價(jià)錢(qián)總體上仍將繼續(xù)上揚(yáng)。 小結(jié)： 上海別墅市場(chǎng)的新增供應(yīng)呈繼續(xù)下降的趨勢(shì)，繼續(xù)回落，而在整個(gè)樓市張望調(diào)整氣氛較為濃重的情況下，成交量也出現(xiàn)較大幅度的下滑。但一些高端工程的成交以及該類物業(yè)產(chǎn)品本身的稀缺性，使其價(jià)錢(qián)總體上仍繼續(xù)走高。 1南匯別墅市場(chǎng)南匯作為浦東經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的縱深腹地，逐漸與浦東構(gòu)成上海的“大東郊。大東郊得天獨(dú)厚的自然環(huán)境使得南匯成為上海別墅開(kāi)展的另一片熱土。目前南匯曾經(jīng)構(gòu)成康橋、航頭地域及惠南三個(gè)別墅帶。周康塊地理位置處于南匯西北角和浦東交匯處，僅鄰浦東。該板塊主要集中了康橋半島大型別

44、墅社區(qū)，以及中科大學(xué)村及大型復(fù)合社區(qū)綠洲康城，客戶以市區(qū)浦東為主。航頭鎮(zhèn)位于閔行、奉賢、南匯“三區(qū)交界處。航頭鎮(zhèn)的別墅區(qū)曾經(jīng)漸顯雛形。高端別墅聚集是航頭別墅市場(chǎng)的鮮明特征，東方夏威夷、愛(ài)法奧朗別墅、生茂養(yǎng)園等，生態(tài)環(huán)境是航頭別墅最大賣點(diǎn)?；菽鲜悄蠀R區(qū)的行政中心和文化中心，目前惠南板塊的別墅的主要開(kāi)發(fā)主要集中于南六公路沿線。但由于遠(yuǎn)離市中心，惠南別墅市場(chǎng)本地消費(fèi)特征明顯。各區(qū)域別墅成交量2021年110月南匯各區(qū)域別墅成交量單位：平方米從上圖可以見(jiàn)，目前南匯別墅市場(chǎng)主力在航頭版塊，優(yōu)良的區(qū)域環(huán)境，相對(duì)周康低兼的價(jià)錢(qián)是該區(qū)域主要特點(diǎn)。如今的周康曾經(jīng)是上海住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，因此，別墅開(kāi)發(fā)比例減小，

45、受土地限制，周康板塊別墅供應(yīng)量小。各區(qū)域別墅成交均價(jià)2021年110月南匯各區(qū)域別墅成交均價(jià) 單位：元/平方米從目前價(jià)錢(qián)來(lái)看，周康板塊今年110月平均成交價(jià)到達(dá)27715元/m2，而三大板塊中，惠南板塊相對(duì)處于價(jià)錢(qián)低洼區(qū)。惠南別墅市場(chǎng)惠南鎮(zhèn)是南匯區(qū)原行政中心和文化中心，由于遠(yuǎn)離上海市中心，其樓市游離于上海樓市，一方面受上海市場(chǎng)冷暖趨勢(shì)影響，另一方面，客戶又詳細(xì)明顯的區(qū)域特征，別墅市場(chǎng)也不例外。假設(shè)說(shuō)，目前周康、航頭別墅以外區(qū)域客戶為主，那惠南別墅市場(chǎng)的客群仍以本地客為主?；菽蟿e墅工程綜合分析目前惠南鎮(zhèn)別墅主要分布于南六公路沿線與鎮(zhèn)區(qū)兩大區(qū)域；由于地塊性質(zhì)不同，兩大區(qū)域的產(chǎn)品與價(jià)錢(qián)都有明顯的區(qū)分

46、。區(qū)塊工程稱號(hào)產(chǎn)品報(bào)價(jià)元/m2成交均價(jià)元/m2南六公路九九別墅獨(dú)棟1700011078花源灣雙拼、獨(dú)棟140001500012638南瑞別墅雙拼250003000023262裝修惠南鎮(zhèn)一方新城聯(lián)體復(fù)合社區(qū)1200011115莎?；莩吭仿?lián)體復(fù)合社區(qū)90007223目前南六公路沿線別墅工程，均為純別墅社區(qū)，產(chǎn)品以獨(dú)棟為主。目前在售樓盤(pán)為花源灣與南瑞別墅?；ㄔ礊钞a(chǎn)品以聯(lián)體為主，少量獨(dú)棟與雙拼。而南瑞別墅全為雙拼別墅，產(chǎn)品檔次高，全裝修房，裝修規(guī)范120萬(wàn)元/戶以上。而惠南鎮(zhèn)區(qū)的別墅工程普通為復(fù)合型社區(qū)，別墅產(chǎn)品在全個(gè)社區(qū)中所占比例較小。別墅體量以及比重不大。銷售分析從價(jià)錢(qián)上來(lái)看，目前惠南別墅整體均價(jià)

47、主要集中在11000元的價(jià)錢(qián)程度。與南匯周康、航頭相比價(jià)錢(qián)相對(duì)較低。從目前惠南聯(lián)體、雙拼別墅的銷售情況看，繼續(xù)期每月去化量在37套左右。推案普通在5060戶，上市一年左右銷售率能到達(dá)8090左右，去化情勢(shì)總體來(lái)看較為平穩(wěn)。同時(shí)，自8月份以后，市場(chǎng)張望氣氛劇烈，惠南近兩月鮮有別墅個(gè)案成交。從網(wǎng)上備案來(lái)看。3惠南別墅個(gè)案南瑞別墅工程地址：南六公路開(kāi)發(fā)商：上海南瑞置業(yè)工程規(guī)模：總建筑面積約3.3萬(wàn)平方米，目前126套雙拼別墅。容積率：0.38銷售價(jià)錢(qián)：6701000萬(wàn)元全裝修：120萬(wàn)/戶房型單套建筑面積：250303平方米。地下室：162平方米花園面積：173545平方米。其戶型特點(diǎn)為分戶式獨(dú)幢，

48、與普通雙拼不同的是，該案大多為兩層構(gòu)造。戶型設(shè)計(jì)奢華，為惠南板塊高端工程。銷售情況該案于6月下旬推出其三期產(chǎn)品，位于小區(qū)北面，合計(jì)56戶。該案對(duì)外報(bào)價(jià)為6701000萬(wàn)元每棟，為全裝修房源，裝修規(guī)范為120萬(wàn)/戶。截至至8月底共售出4套，平均成交單價(jià)為23262元/m2。該案前期去年年底銷售價(jià)錢(qián)在900010000元/m2，目前價(jià)錢(qián)飚升至2300025000元/m2，除去5000元/m2的裝修，售價(jià)上升了700010000元/m2。三期工程利多0.38容積率，低密度環(huán)境；周邊別墅氣氛構(gòu)成；臨近南六公路，出行方便。工程利空單價(jià)較高，高于周邊單幢別墅單價(jià)?；ㄔ礊彻こ痰刂罚耗狭?9弄20支弄人民

49、西路開(kāi)發(fā)商：上海名流置業(yè)工程規(guī)模：總建筑面積約3.6萬(wàn)平方米，目前一期共推出62套容積率：0.45銷售價(jià)錢(qián)：1400015000元/m2房型單套建筑面積：210253平方米。以雙拼為主，少量獨(dú)棟。地下室：5080平方米花園面積：50100平方米。地上3層，地下1層，南北露臺(tái)設(shè)計(jì)，大面積玻璃采光，全明地下室?；▓@設(shè)計(jì)比較小，四房三廳三衛(wèi)為主力戶型。銷售情況該案于去年10月開(kāi)盤(pán)，一期共62戶14487.5 m2。7月平均成交單價(jià)為12638元/m2?；▓@灣目前共成交55戶，所剩房源為獨(dú)棟與雙拼，單價(jià)在1400015000元/m2。與去年相比，今年成交量小，八月份以來(lái)沒(méi)有成交?；ㄔ礊?月份成交均價(jià)為

50、12638，較去年開(kāi)盤(pán)上升近四成。近期沒(méi)有成交。工程利多別墅親水性強(qiáng)，水景豐富；周邊成熟別墅氣氛；臨近南六公路，出行方便。工程利空花園過(guò)小，利用率不高。莎海苑工程地址：靖海路178弄開(kāi)發(fā)商：上海莎海實(shí)業(yè)(集團(tuán))工程規(guī)模：12幢多層、6幢小高層、7幢聯(lián)體別墅、1幢商務(wù)酒店。容積率：1.5銷售價(jià)錢(qián)：9000元/m2房型該盤(pán)為復(fù)合型社區(qū)，聯(lián)體別墅約30戶，面積為180200平方面，一個(gè)車位，沒(méi)有私家花園、地下室。別墅均為四房設(shè)計(jì)。銷售情況該案于去年05年開(kāi)盤(pán)，目前所剩房源不多，價(jià)錢(qián)為9000元/m2。目前沒(méi)有售樓處，以中介分銷方式銷售?？腿呵闆r本工程客戶以南匯本地居民為主部分客戶用來(lái)做辦公樓工程利多

51、總價(jià)低：155-180萬(wàn)/套；周邊配套成熟。工程利空早期設(shè)計(jì)，小區(qū)規(guī)劃以及戶型都比較差。缺乏別墅應(yīng)有檔次感。二、工程定價(jià)工程SWOT分析優(yōu)勢(shì)-S-“惠南新城作為區(qū)政府主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)工程，工程開(kāi)發(fā)背景?；菽闲鲁堑亩际芯C合體物業(yè)完成了先期商業(yè)配套的建立，為區(qū)域高起點(diǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)打下了根底。地塊東側(cè)緊鄰高教園區(qū)，目前曾經(jīng)建成投入運(yùn)用，大幅度地提升了新城的環(huán)境和價(jià)值，并且聚集了人氣。工程步行5分鐘左右就可達(dá)正在招商中弘基休閑廣場(chǎng)和人民東路美食街，隨著這些工程的營(yíng)業(yè)，區(qū)域價(jià)值將得到提升?；菽湘?zhèn)作為一個(gè)老鎮(zhèn)，不斷是南匯的中心，有一定的人文積淀，目前老城區(qū)中心區(qū)位缺乏新建工程，新區(qū)的接受度大大加強(qiáng)。在主干道附近

52、，郊環(huán)、南六公路、川南奉公路等，交通便利。距飛機(jī)場(chǎng)和臨港新城的間隔 都比較近，2021年軌道交通11號(hào)線延伸段和浦東鐵路都將在基地附近設(shè)立站點(diǎn)。工程規(guī)模以及質(zhì)量在惠南區(qū)域認(rèn)可度高。優(yōu)勢(shì)-W-根底設(shè)備相對(duì)薄弱，生活配套較為簡(jiǎn)單低檔。區(qū)域周邊公共交通體系不完善，軌道交通規(guī)劃落實(shí)還有時(shí)日，一定程度影響了臨近區(qū)域以及市區(qū)的客源的導(dǎo)入；新鳳凰城沿街商鋪運(yùn)營(yíng)情況很差，人氣缺乏，影響潛在購(gòu)房者的心思。周邊待建地塊以及末遷農(nóng)民工，一定程度影響了區(qū)域環(huán)境。時(shí)機(jī)-O-浦東開(kāi)展的延伸給惠南帶來(lái)機(jī)遇，國(guó)際國(guó)內(nèi)航班從虹橋轉(zhuǎn)移至浦東，張江、金橋、孫橋、外高橋四大園區(qū)不斷開(kāi)展壯大，園區(qū)規(guī)模和吸引外資、人材的實(shí)力不斷添加，為區(qū)域高檔住宅需求提供大量來(lái)源。臨港的建立給南匯帶來(lái)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，而惠南便利的地理位置在這次南匯經(jīng)濟(jì)開(kāi)展中將起到舉足輕重的作用。惠南新城是未來(lái)南匯區(qū)重點(diǎn)開(kāi)展的中心城鎮(zhèn)。目前樓市政策對(duì)于