物業(yè)管理風險評估及防范教材

1、2011年物業(yè)項目經理培訓課程 物業(yè)管理風險評估及防范培訓人：黃路燕 高級物業(yè)經理時間：2011年03月01日CB Richard Ellis | Page 2課程目錄第一部分：什么是風險管理？第二部分：物業(yè)管理服務風險管理第一節(jié)：風險管理的概念第二節(jié)：風險管理實施的步驟第一節(jié)：物業(yè)管理風險評估第二節(jié)：物業(yè)管理風險的轉移第三節(jié)：物業(yè)管理外判合同管理技巧CB Richard Ellis | Page 3第一部分什么是風險管理？CB Richard Ellis | Page 4假設您是一名飛行員，你所駕駛的飛機飛越在非洲叢林上，熱帶雨林吸引了您，突然，飛機發(fā)生故障，你必須馬上跳傘。與你一起降落在非

2、洲叢林中有14樣物品，這時你們必須為生存作出一些決定。先帶走那些？那些可以幫助我？游戲1、藥箱2、手提收音機3、打火機4、三只高爾夫球桿5、七個大的綠的垃圾袋6、指南針7、蠟燭CB Richard Ellis | Page 58、手槍9、一瓶驅蟲劑10、蛇咬藥箱11、大砍刀12、一盒輕便食物13、一張防水毛毯14、一個熱水瓶游戲一起降落的14 樣物品CB Richard Ellis | Page 6你的選擇？游戲CB Richard Ellis | Page 71、藥箱2、手提收音機3、打火機()4、三只高爾夫球桿 ()5、七個大的綠的垃圾袋 ()6、指南針()7、蠟燭()8、手槍9、一瓶驅蟲

3、劑10、蛇咬藥箱()11、大砍刀()12、一盒輕便食物 ()13、一張防水毛毯 ()14、一個熱水瓶()游戲寫下您的選擇CB Richard Ellis | Page 81、你的選擇？2、請說出你的理由？3、你的選擇里潛有危機嗎？你有何考慮？CB Richard Ellis | Page 9一、風險管理機率結果反映出某特定危害事件之發(fā)生機率與該有關事件所造成果之綜合評估。第一節(jié)、風險管理的概念風險管理是一個過程，包括運用既定的步驟去辨別、評估和控制風險，從而減少事故發(fā)生可能性或使受影響的范圍和損失控制在一個可接受的程度。CB Richard Ellis | Page 10二、危害的定義第一節(jié)、

4、風險管理的概念危險的來源；產生不幸或損失的機會第一節(jié)、風險管理的概念三、危機定義-個人、群體或組織無法用正常程序處理，而且突然變遷所產生壓力的一種情境。任何對企業(yè)的生存和前途構成威脅的事件。須考慮兩個條件：發(fā)生機會率和事件響應的迫切率例如：三聚氫銨事件對乳制品行業(yè)的影響國家政策調控對房地產開發(fā)企業(yè)的影響CB Richard Ellis | Page 11第一節(jié)、風險管理的概念三、危機風險？風險危機1、可預知，可評估2、可管理、消除、轉移及降低1、突然發(fā)生的，可以預知或評估的機會比較低可預知，可評估2、不可消除、轉移及降低，只可以管理2CB Richard Ellis | Page 12未發(fā)生已

5、發(fā)生建立組織確認危害類別分析危害類別評估降低風險第二節(jié)、風險管理實施的步驟一、風險管理步驟建立組織1、目的2、責任人3、實施準則4、定下主要因素確認危害類別1、會發(fā)生的情況？2、發(fā)生形式分析危害類別1、檢討控制體系2、可能性3、結果4、風險水平評估1、評估風險2、風險評級3、統(tǒng)計高及中風險降低風險1、確定降低措施2、建立風險管理計劃3、實施監(jiān)管及檢討CB Richard Ellis | Page 131、建立組織2、專職工作小組3、執(zhí)行層面的的參與準則：風險等級、可能性、影響因素及結果確定主要因素：1、資源運用2、培訓3、匯報機制CB Richard Ellis | Page 14第二節(jié)、風險

6、管理實施的步驟目的：降低管理風險、減少財務風險、制定標準？負責人：1、管理層的重視運作體系風險人為風險財務風險CB Richard Ellis | Page 15儀器/物料風險環(huán)境風險政策/法律風險第二節(jié)、風險管理實施的步驟2、確認危害類別尋找危害2.1 運作體系危害1、制度的缺失2、程序/流程的不正確3、管理工具使用不當，如計算機系統(tǒng)數據4、確誤的決策5、監(jiān)控體系（未建立，或監(jiān)管執(zhí)行實施不到位）CB Richard Ellis | Page 16第二節(jié)、風險管理實施的步驟2.2 人為危害1、專業(yè)責任（錯誤的建議、疏忽、不稱職）2、丑聞3、工作質量4、職業(yè)健康及安全5、恐怖活動6、性格（種族歧

7、視、人格分裂）CB Richard Ellis | Page 17第二節(jié)、風險管理實施的步驟2.3 財務危害1、利率2、匯率3、信貸CB Richard Ellis | Page 18第二節(jié)、風險管理實施的步驟2.4儀器及物料1、設計缺陷2、施工質量3、設備老化4、規(guī)格不適5、使用過期物料CB Richard Ellis | Page 19第二節(jié)、風險管理實施的步驟2.5 環(huán)境危害1、污染2、風、火、水、電3、化學用品4、傳染病5、空氣污染CB Richard Ellis | Page 20第二節(jié)、風險管理實施的步驟2.6 法律及市場2、社會及市場穩(wěn)定3、保險4、新政策5、客戶及市場調整CB

8、Richard Ellis | Page 21第二節(jié)、風險管理實施的步驟1、違法運營發(fā)生的可能性CB Richard Ellis | Page 22結果監(jiān)控系統(tǒng)第二節(jié)、風險管理實施的步驟3、分析危害類別3.1 檢討控制系統(tǒng)等級可能性機率結果5 90%經常發(fā)生災難死，巨大的經濟損失450% to 90%多數會發(fā)生嚴重嚴重的傷害，巨額經濟損失320% to 50%有時會發(fā)生中等須報告的傷害，高度經濟損失25% to 20%可能會發(fā)生不嚴重急救處理，中度經濟損失1 5%只會在特別情況發(fā)生不明顯沒有傷害，低經濟損失CB Richard Ellis | Page 233.2 可能性級別第二節(jié)、風險管理實

9、施的步驟CB Richard Ellis | Page 24業(yè)主物業(yè)運作員工租戶群眾管理公司火災第二節(jié)、風險管理實施的步驟3.3 如何決定結果3.3如何決定結果大廈設備房發(fā)生水浸事件，不同的人仕評估等級結果不同業(yè)主：嚴重租戶：中等管理公司：嚴重保險公司：災難性同一事對相關單位的影響不同，其評估等級亦不同CB Richard Ellis | Page 25第二節(jié)、風險管理實施的步驟CB Richard Ellis | Page 264、風險評估4.1 評估風險1、預防措施是否足夠2、監(jiān)控措施是否到位3、是否符合法規(guī)要求4、培訓是否到位？員工是否知道如何操作第二節(jié)、風險管理實施的步驟1234532

10、結 果CB Richard Ellis | Page 27可能性低風險1高風險中風險第二節(jié)、風險管理實施的步驟4、風險評估4.1 風險評級54CB Richard Ellis | Page 28高風險：1、外包2、風險轉移3、改善流程中風險：在資源允許的情況下，用外包、風險轉移及改善流程方法降低風險低風險：可暫不采取額外行動4、風險評估4.1 風險管控方法：第二節(jié)、風險管理實施的步驟風險類別現(xiàn)存問題成因整改措施建議完成日期高污水處理池容易散播病菌未按規(guī)定執(zhí)行管理制度1.加強清潔2.加強投藥3.加強監(jiān)管4.加強排氣CB Richard Ellis | Page 294、風險評估4.2 制定風險改

11、善計劃第二節(jié)、風險管理實施的步驟CB Richard Ellis | Page 30第二部分物業(yè)管理風險評估CB Richard Ellis | Page 31第一節(jié) 物業(yè)管理風險評估一、為什么要實施風險管理1、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展和競爭的結果2、保險范圍所不及之處3、物業(yè)服務多元化的發(fā)展4、維護業(yè)主的財務建立組織評估降低風險建立組織確認危害類別 分析危害類別評估降低風險1、目的2、責任人3、實施準則4、定下主要因素1、會發(fā)生的情況？2、發(fā)生形式1、檢討控制體系2、可能性3、結果4、風險水平1、評估風險2、風險評級3、統(tǒng)計高及中風險1、確定降低措施2、建立風險管理計劃3、實施監(jiān)管及檢討CB Ric

12、hard Ellis | Page 32第一節(jié) 物業(yè)管理風險評估二、物業(yè)管理企業(yè)風險管理步驟第一節(jié) 物業(yè)管理風險評估三、物業(yè)管理企業(yè)危害分析外來危害，具有不可控性自然租戶環(huán)境社會業(yè)主CB Richard Ellis | Page 33群眾外來管理體系設備管理行政事務員工管理安全管理財務管理CB Richard Ellis | Page 34內部第一節(jié) 物業(yè)管理風險評估四、物業(yè)管理企業(yè)危害分析內部危害，具有可控性CB Richard Ellis | Page 35四、風險分析輔助工具制定危害查驗清單1、運營體系2、采購管理3、資產管理4、合同管理5、工程管理6、客服管理7、安全管理第一節(jié) 物業(yè)管

13、理風險評估CB Richard Ellis | Page 36五、建立四級風險管理體制四級三級二級一級集團公司抽檢物業(yè)總公司抽檢分公司抽檢自檢第一節(jié) 物業(yè)管理風險評估CB Richard Ellis | Page 37一、物業(yè)管理企業(yè)所涉及的保險之法律責任保險類 物業(yè)管理責任保險 公眾責任保險 電梯/游泳池責任保險 火災公眾責任保險 房屋出租人責任保險第二節(jié) 風險轉移CB Richard Ellis | Page 38二、物業(yè)管理企業(yè)之財產保險類 財務一切險 財務保險 利潤損失險 財務基本險 財務綜合險 機器損壞險 現(xiàn)金險 家財險第二節(jié) 風險轉移CB Richard Ellis | Page 39三、物業(yè)管理企業(yè)之員工保險類 雇主責任 雇主忠誠 醫(yī)療第二節(jié) 風險轉移CB Richard Ellis | Page 40三、物業(yè)管理企業(yè)之其它類 汽車險 人身意外傷害（普通及交通）第二節(jié) 風險轉移CB Richard Ellis | Page 41三、物業(yè)管理外包合同管理技巧：1、嚴審供應商資質2、要求購買保險3、嚴格執(zhí)行驗收4、定期的檢討及數據數據第三節(jié) 物業(yè)管理外判合同管理技巧CB Richard Ellis | Page 42第三部分頭