2021年城市土地集約利用問題調(diào)研報告

1、XXXX 年城市土地集約利用問題調(diào)研報告（可編輯）城市土地集約利用問題調(diào)研報告一、 引言隨著工業(yè)化、 城市化進程的不斷加快城市規(guī)模的逐步擴大城市人口的數(shù)量不斷增加土地作為城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)其需求量與日俱增。中國的城市以占全國的國土面積承載著全國人口的生存空間 ,并聚集著占全國以上的非農(nóng)業(yè)產(chǎn)值的經(jīng)濟活動。狹小的城市空間產(chǎn)生如此巨大的生產(chǎn)力 ,承載著接近的人口和人類財富的絕大部分。我們在驚嘆這一數(shù)據(jù)的同時不得不思考一個問題： 原土地利用模式不能適應(yīng)現(xiàn)代城市發(fā)展要求的矛盾的日益顯現(xiàn)土地利用模式改革已勢在必行因此探討城市土地資源集約利用的途徑是一個不容忽視的問題。二、 城市土地集約利用的涵義土地集約利

2、用的概念最早來自于李嘉圖等古典經(jīng)濟學(xué)家在地租理論中對農(nóng)業(yè)用地的研究是指在一定面積土地上集中投入較多的生產(chǎn)資料和勞動使用先進的技術(shù)和管理方法以求在較小面積土地上獲取高額收入的一種農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式。城市土地集約利用包括三個層面的涵義： 一是土地產(chǎn)出高效化即不斷增加存量土地投入提高土地利用率及產(chǎn)出率獲得土地產(chǎn)出的最大化。二是土地布局和土地結(jié)構(gòu)合理化即城市土地利用方式之間高效協(xié)作使城市健康高效發(fā)展。三是土地利用效益的綜合化即城市土地利用在追求經(jīng)濟效益的同時應(yīng)體現(xiàn)經(jīng)濟、社會和生態(tài)環(huán)境效應(yīng)的統(tǒng)一。三、我市當前土地利用現(xiàn)狀及問題、城市用地規(guī)模過度膨脹,浪費現(xiàn)象嚴重。在當前土地利用中,建設(shè)用地粗放利用十分普遍。近

3、幾年 * 的城市發(fā)展也逐步趨向 “攤大餅 ”式發(fā)展盲目追求城市規(guī)模的擴大,忽略城市的土地利用效率和單位面積土地的產(chǎn)出率,造成土地資源的大量浪費。* 年* 中心城區(qū)建設(shè)規(guī)模達到平方公里人均建設(shè)用地平方米遠遠超過經(jīng)濟發(fā)達國家城市建設(shè)用地人均平方米和發(fā)展中國家人均平方米的水平。表年 * 市城市建設(shè)用地指標一覽表城 區(qū)年現(xiàn)狀城鎮(zhèn)人口（萬人）建設(shè)用地面積（平方公里）人均（平方米人） 張店城區(qū)淄川城區(qū)博山城區(qū) * 城區(qū)周村城區(qū)合計、城市用地結(jié)構(gòu)和布局不合理,土地利用效率低。合理的城市用地結(jié)構(gòu)和空間布局有利于發(fā)揮城市土地資源的生產(chǎn)潛力和區(qū)位效益及聚集經(jīng)濟效果 ,從而達到城市土地利用的綜合效益最優(yōu)化。由于歷史

4、原因 ,加上 * 組群式城市的特點我市城市土地利用結(jié)構(gòu)長期處于不合理的狀態(tài),表現(xiàn)為工業(yè)用地比重偏大,城市環(huán)境綠化和第三產(chǎn)業(yè)用地比重過低。表年 * 市中心城區(qū)建設(shè)用地平衡表序號用地代碼用地名稱面積（hm）占城市建設(shè)用地（）人均（m人）現(xiàn)狀現(xiàn)狀現(xiàn)狀 R居住用地C 公共設(shè)施用地其中行政辦公用地商業(yè)金融用地市場用地文化娛樂用地體育用地醫(yī)療衛(wèi)生用地教育科研設(shè)計用地文物古跡用地M 工業(yè)用地 W 倉儲用地 T 對外交通用地S 道路廣場用地U 市政公用設(shè)施用地 G 綠地其中公共綠地D 特殊用地合計城市建設(shè)用地根據(jù)國家標準城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準規(guī)定,合理的城市用地結(jié)構(gòu)是居住用地占至,工業(yè)用地占至,道路廣

5、場用地占至,綠地占至。由此可以看出我市工業(yè)用地偏高個百分點商業(yè)金融用地偏低到個百分點。土地產(chǎn)出率低,造成土地價值得不到充分利用。在我國的城市中 ,中小城市的地均產(chǎn)出又普遍低于大城市,兩者最大的差距達到倍。據(jù)相關(guān)資料顯示,我國的幾個大城市的地均GDP 與發(fā)達國家和地區(qū)的城市地均GDP 的差距是幾十倍不等。因此如何提升現(xiàn)有土地的利用價值也是我們需要研究的課題。、 * 市是典型的組群式城市由于各城區(qū)之間發(fā)展缺乏協(xié)調(diào)統(tǒng)一的規(guī)劃,難以產(chǎn)生集聚效應(yīng)。在城市化進程中 ,各城區(qū)過分強調(diào)了自身功能的完善與發(fā)展,而忽視了與周邊地區(qū)的功能互補,各自為政,自成體系 ,基礎(chǔ)設(shè)施重復(fù)建設(shè),城市集聚效應(yīng)無法達到最優(yōu)土地浪費

6、情況比較明顯。、土地市場機制不健全,土地配置不合理。我國現(xiàn)行體制下實行的是國家對土地一級市場的壟斷。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定,土地使用權(quán)的出讓, 由地方政府負責,這就決定土地的出讓市場有區(qū)域性。由于土地市場具有不完全的市場屬性,雖然不同區(qū)域間的土地供給從宏觀上看是統(tǒng)一的 ,但從微觀上看,在激烈的市場競爭和地方自身利益驅(qū)動下為追求自身利益而不惜采取一切正當或不正當?shù)氖侄握猩桃Y的現(xiàn)象也確實存在。其原因在于土地市場機制不健全,市場沒有真正起到合理配置土地資源的作用 ,必然嚴重影響城市土地資源的利用效率,影響城市土地資源的集約利用。四、 當前我市提高土地集約利用的政策措施、 制定科學(xué)合理的土地利用總體規(guī)

7、劃。土地利用總體規(guī)劃是土地管理工作的龍頭 ,合理編制土地利用規(guī)劃是土地集約利用的關(guān)鍵。首先 ,必須嚴格控制城市建設(shè)用地的供應(yīng)總量 ,遏制城市規(guī)模的盲目擴張與占用耕地的勢頭。其次 ,要給城市留有余地,滿足其發(fā)展的需要。要堅持把當前與長遠結(jié)合起來,既注重規(guī)劃的超前性 ,又注重土地資源的保護。在土地利用總體規(guī)劃的控制下 ,通過城市總體規(guī)劃的合理編制 ,科學(xué)確定城市用地控制規(guī)模,制定合理的用地標準。、 優(yōu)化調(diào)整規(guī)劃審批程序制定相關(guān)政策在各層次規(guī)劃中認真落實節(jié)約集約用地的原則和要求。首先在規(guī)劃的編制、 審批用地項目建議書、 可行性研究和前期方案審查階段應(yīng)將是否節(jié)約集約用地作為重要內(nèi)容。目前城市規(guī)劃界貫徹

8、循環(huán)經(jīng)濟理念時確實存在著重規(guī)劃輕實施、重生態(tài)輕用地的傾向。在規(guī)劃方面已經(jīng)提出的各種規(guī)劃理念如生態(tài)城市規(guī)劃、 緊湊城市規(guī)劃、 集中型城市化等基本上都是較籠統(tǒng)的大概念一般沒有把節(jié)約集約用地和高效用地觀念落實成為整套的設(shè)計規(guī)范與規(guī)程審批時對規(guī)劃方案是否落實節(jié)約集約用地的原則、程度如何缺乏判定的依據(jù)。其次在規(guī)劃實施過程中也要認真貫徹落實節(jié)約集約用地的原則。有了好的規(guī)劃不能嚴格實施或者在實施過程中具體建設(shè)項目不能按照節(jié)約集約用地的原則和要求開發(fā)利用土地也不可能實現(xiàn)節(jié)約集約用地的目標。近幾年來我市部分產(chǎn)業(yè)用地容積率偏低閑置土地依然存在都是不節(jié)約集約用地的體現(xiàn)需要我們從項目審查、 規(guī)劃許可、 用地預(yù)審等環(huán)節(jié)

9、依照節(jié)約集約用地的原則和要求進行嚴格把關(guān)。另外各類規(guī)劃調(diào)整特別是對已出讓土地的規(guī)劃調(diào)整也要認真貫徹節(jié)約集約用地的原則。、盤活城市存量土地,挖掘城市用地潛力。* 年我市人均建設(shè)用地面積平方米遠高于同等規(guī)模城市甚至超出國標指標級別IV的人均用地指標上限。這說明城市內(nèi)部存量土地還有著巨大的挖掘潛力。要大力推進城中村的全面改造和綜合整治工作。加快出臺舊城改造政策對城市建成區(qū)內(nèi)的低層、 低密度舊房屋地段進行重點改造,完善配套設(shè)施,改善居民居住環(huán)境, 以提高建筑容積率和居住人口密度。對城市建成區(qū)內(nèi)的閑置、廢棄地,應(yīng)及時由政府收回進行儲備或另行安排使用。加快舊工業(yè)區(qū)改造對產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行空間整合提升土地使用價值

10、促進產(chǎn)業(yè)集聚充分發(fā)揮園區(qū)在產(chǎn)業(yè)集聚和集約用地上的優(yōu)勢。對瀕臨破產(chǎn)或資不抵債的企業(yè) ,應(yīng)結(jié)合企業(yè)改革、改組,實行企業(yè)兼并、聯(lián)合、轉(zhuǎn)讓等形式,盤活土地資產(chǎn),充分挖掘城市用地潛力,努力實現(xiàn)城市建設(shè)用地由以增量開發(fā)為主向以存量整理利用為主的方式轉(zhuǎn)變。、科學(xué)合理地利用好城市空間 ,提高城市土地產(chǎn)出水平。一是嚴格控制城市中心區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)。在城市中心區(qū)不能過度開發(fā)住宅而應(yīng)重點發(fā)展金融、 商貿(mào)、 旅游業(yè)等新興第三產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) ,以拓展中心城市功能 ,改善城市環(huán)境 ,提高城市的品位和地價,避免造成存量國有土地資產(chǎn)的浪費。二是充分發(fā)揮城市立體效應(yīng) ,提高土地容積率。積極發(fā)揮城市立體效應(yīng) ,不僅要利用好城市地上空間還要重點開發(fā)利用地下空間。開發(fā)地下停車場、 地下步行系統(tǒng)和地下街道、 地下商業(yè)窗口及綜合服務(wù)設(shè)施等來提高土地容積率。、建立城市土地集約利用評價指標體系 ,科學(xué)評價城市土地集約利用狀況。可建立起一套城市土地集約利用評價體系,選擇一些指標來評價土地的投入產(chǎn)出、利用強度和利用效率 ,從而指導(dǎo)和監(jiān)督土地的集約利用。在城市土地利用中可以根據(jù)土地不同的層