《軌道交通對沿線房地產(chǎn)價(jià)格影響的研究-以廣州地鐵五號(hào)線為例》

1、軌道交通對沿線房地產(chǎn)價(jià)格影響的研究以廣州地鐵五號(hào)線為例姓名:學(xué)號(hào)導(dǎo)師:專業(yè):學(xué)院:陳志穎時(shí)景新時(shí)景新工程管理工商管理學(xué)院摘要- -摘要近年來，隨著城市軌道交通建設(shè)的日益加快，沿線房地產(chǎn)價(jià)格所受的影響也日漸明顯。在土地資源日益稀缺和廣州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，進(jìn)行軌道交通和房地產(chǎn)價(jià)格影響方面的研究和探討，對于保持軌道交通建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展、促進(jìn)軌道交通與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。為了分析軌道交通對沿線房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度及規(guī)律，以廣州地鐵五號(hào)線為例，將五號(hào)線沿線經(jīng)過的地區(qū)按越秀、荔灣、天河和黃埔劃分分為4個(gè)的區(qū)域，分別收集每個(gè)區(qū)域內(nèi)距離地鐵站點(diǎn)遠(yuǎn)近距離的房產(chǎn)價(jià)格，然后根據(jù)數(shù)據(jù)建立數(shù)

2、學(xué)模型，總結(jié)出了沿線房地產(chǎn)的價(jià)格分布規(guī)律。結(jié)果表明，在發(fā)展水平較高且房屋價(jià)格較高的核心區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)，居民的出行快速便捷，軌道交通對房地產(chǎn)價(jià)格的影響較弱。而在大多數(shù)區(qū)域，軌道交通對沿線房地產(chǎn)價(jià)格影響較大，房地產(chǎn)越靠近軌道站點(diǎn)其價(jià)格越高，并且越遠(yuǎn)離城市核心區(qū)軌道交通對房價(jià)的影響也越大。關(guān)鍵詞：軌道交通；房地產(chǎn)價(jià)格；影響因素AbstractAbstractInrecentyears,withthequickeningoftheurbanrailtransitconstruction,realestatepricesalongtheimpactisincreasinglyobviou

3、s.Inincreasinglyscarcelandresourcesundertheconditionofrapideconomicdevelopment,Guangzhourailtransitandrealestatepricetheeffectsofresearchanddiscussion,tokeepthesustainabledevelopmentofrailtransitconstruction,promotethecoordinateddevelopmentofrailtransitandrealestatedevelopmenthasveryimportantpractic

4、alsignificance.ToanalyzetheimpactofrailtransitonrealestatepricesalongthedegreeandthelawofGuangzhoumetroline5,forexample,aftertheregionsalongthelinewillbefivebyYuexiu,Liwan,TianheandHuangpudivisionisdividedintofourareas,respectively,collectionofsubwaystationsdistancedistanceintheareaofeachpropertypri

5、ces,andthenaccordingtothedatatoestablishmathematicalmodeloftherealestatepricesalongthedistributionweresummarized.Resultsshowthatthehigherlevelofdevelopmentandhousingpriceshighercorearea,convenienttrafficfacilitiesinthearea,theresidentstravelfastandconvenient,railtransitimpactonrealestatepricesarewea

6、ker.Inmostareas,alongtherailtransitonrealestateprices,realestateneartherailsitepriceshigherandhigher,andthatthemorefarawayfromtheurbancoreofrailtransitimpactonprices.Keywords:Railtransit,realestateprice,influencingfactor軌道交通對沿線房地產(chǎn)價(jià)格影響的研究- -第1章緒論1.1軌道交通城市軌道交通(RailTransit)是指具有運(yùn)量大、速度快、安全、準(zhǔn)點(diǎn)、保護(hù)環(huán)境、節(jié)約能源和用

7、地等特點(diǎn)的交通方式，簡稱”軌交“，包括地鐵、輕軌、快軌、有軌電車等。隨著城市的發(fā)展，世界各國普遍認(rèn)識(shí)到：解決城市的交通問題的根本出路在于優(yōu)先發(fā)展以軌道交通為骨干的城市公共交通系統(tǒng)。城市軌道交通是城市公共交通的主干線，客流運(yùn)送的大動(dòng)脈，是城市的生命線工程。建成運(yùn)營后，將直接關(guān)系到城市居民的出行、工作、購物和生活。城市軌道交通低能耗、少污染的“綠色交通”，是解決“城市病”的一把金鑰匙，對于實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展具有非常重要的意義。城市軌道交通是城市建設(shè)史上最大的公益性基礎(chǔ)設(shè)施，對城市的全局和發(fā)展模式將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。為了建設(shè)生態(tài)城市，應(yīng)把攤大餅式的城市發(fā)展模式改變?yōu)樯扉_的手掌形模式，而手掌狀城市發(fā)展

8、的骨架就是城市軌道交通。城市軌道交通的建設(shè)可以帶動(dòng)城市沿軌道交通廊道的發(fā)展，促進(jìn)城市繁榮，形成郊區(qū)衛(wèi)星城和多個(gè)副部中心，從而緩解城市中心人口密集、住房緊張、綠化面積小、空氣污染嚴(yán)重等城市通病。城市軌道交通的建設(shè)與發(fā)展有利于提高市民出行的效率，節(jié)省時(shí)間，改善生活質(zhì)量。國際知名的大都市由于軌道交通事業(yè)十分發(fā)達(dá)方便，人們出行很少乘私人車輛，主要依靠地鐵輕軌等軌道交通，故城市交通秩序井然，市民出行方便、省時(shí)。1.2房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素1.2.1房地產(chǎn)價(jià)格簡介房地產(chǎn)價(jià)格是指建筑物連同其占用土地的價(jià)格，即房地產(chǎn)價(jià)格：土地價(jià)格+建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。房地產(chǎn)價(jià)格是一個(gè)復(fù)雜的

9、經(jīng)濟(jì)范疇，既包括土地的價(jià)格，又包括房屋建筑物的價(jià)格，房與地是不可分割的統(tǒng)一體，房地產(chǎn)價(jià)格是這個(gè)統(tǒng)一物的價(jià)格。房屋建筑物是人類勞動(dòng)的結(jié)晶，具有價(jià)值，這與一般商品價(jià)值的形成是相同的。但是土地是一種特殊商品，卻不完全是勞動(dòng)產(chǎn)品，一方面，原始土地是自然界的產(chǎn)物，并不包含人類勞動(dòng)在里面，其所以具有價(jià)格是因?yàn)橥恋貕艛嘁鸬牡刈獾馁Y本化。1.2.2房地產(chǎn)價(jià)格影響因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素：（1）社會(huì)因素：包括人口狀況、社會(huì)穩(wěn)定狀況、城市化和房地產(chǎn)投機(jī)等；（2）經(jīng)濟(jì)因素：包括國民經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展趨勢、財(cái)政收支及金融環(huán)境、稅負(fù)等；（3）政治因素：土地制度及政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、土地出讓方式、出讓期限、行政級(jí)別及

10、隸屬變更等；（4）其他因素：包括心理因素、國際因素和特殊因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素：（1）影響土地價(jià)格的個(gè)別因素：包括位置、面積、地形地勢、地質(zhì)、水文、形狀、氣候、臨街狀況、土地利用限制狀況、土地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬狀況和建筑物與土地的組合狀況等；（2）影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素：包括建筑構(gòu)造、房屋裝修、房屋設(shè)備及附屬設(shè)施、地段、層次、朝向、房屋的損耗和完好程度、規(guī)模及高度和用途等【1。雖然房地產(chǎn)價(jià)格受到諸多因素的影響，但這些因素相互之間是密切相關(guān)的，因而嚴(yán)格區(qū)分他們各自對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響具有一定的難度。1.3國內(nèi)外相關(guān)研究上世紀(jì)70年代，已經(jīng)有外國學(xué)者研究了公共交通對房屋價(jià)格影響的相關(guān)問題。他們不

11、僅運(yùn)用定性的方法，還注重使用多種數(shù)學(xué)模型來進(jìn)行定量的研究。比較著名的是Landis、Gervero和Webber等學(xué)者在加利福尼亞州的舊金山海灣地區(qū)軌道交通系統(tǒng)（BART）開通運(yùn)營初期的研究2，他們以BART的一個(gè)站為研究對象，得出距軌道交通400m處的房租上升了10%15%的結(jié)論。歐洲學(xué)者Koutsopaulos認(rèn)為公共交通對住宅價(jià)格的一個(gè)主要表現(xiàn)為新的交通線路能夠?yàn)槿藗兊某鲂刑峁└噙x擇，減少出行成本。英國教授JohnHenneberry對1995年建成的的英國謝菲爾德輕軌系統(tǒng)進(jìn)行了跟蹤研究，發(fā)現(xiàn)在輕軌建設(shè)期間，附近房屋的價(jià)格不升反降，其原因是輕軌建設(shè)中帶來了噪聲、灰塵等負(fù)面影響，軌道建成

12、后，負(fù)面影響消失。在國內(nèi)，針對軌道交通對房地產(chǎn)價(jià)格的研究也有，但數(shù)量不多，針對性不強(qiáng)，主要原因是國內(nèi)軌道交通建設(shè)起步晚，可以定量研究影響系數(shù)的數(shù)學(xué)模型建立困難。清華大學(xué)何劍華使用特征價(jià)格模型分析了北京地鐵13號(hào)線對周邊房屋價(jià)格的影響：除去其他因素，隨著13號(hào)線的施工和運(yùn)營，在站周邊一公里半徑范圍內(nèi)，住宅單價(jià)和總價(jià)分別上升了780元/平米和7800元/平米，并且實(shí)證分析表明，軌道通車動(dòng)工、前后前后對周邊住宅的價(jià)格影響最大。從交通與土地利用的現(xiàn)狀入手，分析了廣州市交通與土地利用的關(guān)系，得出廣州軌道交通的建設(shè)對沿線土地的升值產(chǎn)生了巨大的影響的結(jié)論。隨著城市的發(fā)展，陸續(xù)有學(xué)者開始關(guān)注北京、上海、廣州等

13、城市地鐵項(xiàng)目對沿線住宅價(jià)格的影響。第2章軌道交通對沿線房產(chǎn)價(jià)格影響實(shí)例分析2.1廣州市軌道交通概況截至2015年9月，廣州市軌道交通線網(wǎng)構(gòu)架由三級(jí)網(wǎng)絡(luò)七條線組成，總長206.5km。在這7條線中，1、2、3號(hào)線為基本骨架線網(wǎng)，主要組成快速軌道交通網(wǎng)的核心層；全市線網(wǎng)密度采用0.36km/km2；市中心線網(wǎng)密度采用1.2km/km2。全線網(wǎng)共設(shè)車站276座，其中換乘站52座。線網(wǎng)建設(shè)的時(shí)序根據(jù)城市客流發(fā)展及出行需求、財(cái)政實(shí)力、工程實(shí)施計(jì)劃相結(jié)合。廣州市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃示意圖見圖2-1所示：東芙市r-由S海往衛(wèi)口增城市圖別；一弩線C中山踣線）18.-二號(hào)線（嘉禾線23,三號(hào)線C機(jī)場竣M.E2號(hào)錢（

14、科學(xué)城線）W.五號(hào)線（環(huán)市踣罐）42.六號(hào)線（沿江路）2V七號(hào)線（南浦島線）31.八號(hào)拔（童金樹拔）34.九號(hào)銭（天河北鐵）+號(hào)線佈橋北線）30.十一號(hào)馥（環(huán)SSt）25.士一十二號(hào)壤（沙灣城、27.十三號(hào)橫瀝竣）28.廣州-佛山線Ifl.含市瑋列車銭555hn不含市郊列車銭488km廣州市城市規(guī)劃高廣州市地鐵總公司廣柳市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃圖1廣州市軌道交通線網(wǎng)推薦方案圖2-1廣州市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃示意圖2.2廣州地鐵五號(hào)線對沿線房地產(chǎn)價(jià)格的影響2.2.1資料來源及數(shù)據(jù)處理廣州地鐵五號(hào)線西起荔灣滘口，東至廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的黃埔客運(yùn)港，全長約42.8公里，共設(shè)29座車站。其中廣州地鐵五號(hào)線一期（

15、滘口一文沖）已于2009年12月28日14:00全線開通，初期間隔為5分鐘。一期于2009年12月28日通車，共24個(gè)車站，分別是：滘口、坦尾、中山八、西場、西村、廣州火車站、小北、淘金、區(qū)莊、動(dòng)物園、楊箕、五羊邨、珠江新城、獵德、潭村、員村、科韻路、車陂南、東圃、三溪、魚珠、大沙地、大沙東及文沖。一期線路全長31.9km,24個(gè)車站，其中滘口和坦尾是高架車站，其余為地下車站；二期有5個(gè)車站，分別為為文沖、沙埔、廟頭、夏園及黃埔客運(yùn)港，二期全長11km，規(guī)劃在20152020年落實(shí)，如圖2-1所示：圖2-1廣州市地鐵五號(hào)線站點(diǎn)信息本文選擇地鐵五號(hào)線附近不同距離的江源半島花園、逸彩新世界、珠江都

16、薈和朱美拉公寓等30個(gè)樓盤作為調(diào)查樣本，每個(gè)樣本相關(guān)數(shù)據(jù)均來源于網(wǎng)易房產(chǎn)廣州站、滿堂紅地產(chǎn)網(wǎng)廣州地區(qū)和房天下等網(wǎng)站。信息內(nèi)容包括樓盤位置、裝修情況、售價(jià)情況等。因?yàn)榈罔F五號(hào)線跨越荔灣、越秀、天河和黃埔四個(gè)區(qū)區(qū)域，這四個(gè)區(qū)域的房價(jià)又有所區(qū)別，難以直接比較軌道交通對房地產(chǎn)價(jià)格的影響?？紤]到自身的能力和時(shí)間允許，本文采用一種比較簡單直觀的方法，來建立軌道交通對房價(jià)影響的模型。即將地鐵五號(hào)線按四個(gè)不同的區(qū)域劃分為四段，獲得每個(gè)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)平均價(jià)格；然后再每個(gè)區(qū)域內(nèi)比較房地產(chǎn)價(jià)格對距離軌道交通遠(yuǎn)近的關(guān)系。按照上述方法將地圖上的樓盤和城市軌道交通站點(diǎn)的位置信息標(biāo)記出來，計(jì)算出每個(gè)樓盤到最近軌道站點(diǎn)之間的

17、距離，然后運(yùn)用Excel將計(jì)算的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。222區(qū)域房屋均價(jià)與軌道交通沿線房屋價(jià)格因?yàn)榧垙堄邢?，只列舉廣州地鐵五號(hào)線沿線部分樓盤的價(jià)格，如表2-1所示：表格2-1廣州地鐵五號(hào)線沿線部分樓盤價(jià)格樓盤名稱房地產(chǎn)價(jià)格（元/平方）江源半島花園（天河）25000逸彩新世界（荔灣）22000珠江都薈（天河）28000朱美拉公寓（天河）3000富力國際公館（天河）28000中環(huán)國際公寓（越秀）25000東山一品（越秀）22000富力公園28（天河）32000嶺南海灣（荔灣）15000瑞安花園（荔灣）10000東港花園（黃埔）10500陽光假日園（天河）16000金悅東山國際公館（越秀）18000由于

18、城市軌道交通對周邊地區(qū)的影響符合廊道效應(yīng)，因此選取廣州市軌道交通沿線2000m區(qū)域作為研究范圍，并分別計(jì)算處于越秀、荔灣、天河和黃埔四個(gè)區(qū)域沿線的房產(chǎn)均價(jià)，見表2-2:表2-2地鐵五號(hào)線沿線不同區(qū)域房屋均價(jià)距最近站房產(chǎn)均價(jià)（元/平方米）點(diǎn)距離（米）荔灣區(qū)越秀區(qū)天河區(qū)黃埔區(qū)0500260003350028000170005001000213003000030000140001000150019500270002700010000150020001760026500265008000為了方便比較，還分別計(jì)算了出每個(gè)區(qū)域內(nèi)的平均房價(jià)，如下表2-3：表2-3荔灣、越秀、天河、黃埔各區(qū)域房屋均價(jià)荔灣區(qū)越

19、秀區(qū)天河區(qū)黃埔區(qū)住宅平均價(jià)格22682303852803314575（元/平方米）第三章軌道交通對沿線房地產(chǎn)價(jià)格的影響3.1軌道交通沿線房地產(chǎn)價(jià)格特征的一般規(guī)律在第一次對所得的數(shù)據(jù)分析時(shí)，發(fā)現(xiàn)并不存在明顯的變化關(guān)系，對具體的樓盤分析后發(fā)現(xiàn)，有個(gè)別的距離軌道交通較遠(yuǎn)的房產(chǎn)價(jià)格卻高得離譜。仔細(xì)對這幾個(gè)樓盤進(jìn)行研究后發(fā)現(xiàn)，這幾處的樓盤的市場地位為超豪華住宅，而且該地區(qū)具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢和經(jīng)濟(jì)文化背景，因此，房價(jià)主要受到區(qū)域文化、區(qū)位條件、住宅環(huán)境等其他因素的影響。而且該區(qū)域內(nèi)交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)，人們可供選擇出行方式多樣，所以軌道交通對房價(jià)的影響很弱。所以，將個(gè)別的樓盤刪除后重新進(jìn)行分析。對重新所得的數(shù)

20、據(jù)統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果表明：在荔灣、越秀、天河和黃埔四個(gè)不同的區(qū)域內(nèi)，軌道沿線房產(chǎn)的均價(jià)隨離開軌道距離的增加而減小。這表明，房產(chǎn)價(jià)格與到軌道交通的距離具有一定的相關(guān)性。3.2軌道交通對沿線房地產(chǎn)價(jià)格影響的數(shù)學(xué)模型基于城市軌道交通沿線房價(jià)分布的特征，分別對四個(gè)區(qū)域內(nèi)的房價(jià)進(jìn)行趨勢線模擬，如下圖3-1所示：圖3-1荔灣、越秀、天河、黃埔房價(jià)走勢圖越秀區(qū)：y=-675x2+2965X+26175天河區(qū)：y=750 x2-6150X+39000荔灣區(qū)：y=700 x2-6200X+31350黃埔區(qū)：y=250 x2-4350X+21250四個(gè)區(qū)域的模擬趨勢線均為二次多項(xiàng)式，除去發(fā)展水平較高的天河區(qū)，其他區(qū)域的沿線房產(chǎn)顯示出距離軌道站點(diǎn)越遠(yuǎn)，房價(jià)越低的特征。綜合越秀、荔灣、天河和黃埔四個(gè)區(qū)域的情況，可以將廣州市地鐵五號(hào)線沿線房價(jià)歸納為如下公式：y二Ax2+Bx+C式中y指沿線房價(jià)，x指房產(chǎn)到最近軌道站點(diǎn)的距離，xg(0,2000。結(jié)論城市軌道交通的建設(shè)提高了沿線區(qū)域的可達(dá)性，越來越多的人選擇這種快速便捷的交通方式，因而也對沿線房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生了一定的影響。具體表現(xiàn)為:距離軌道站點(diǎn)越近的房產(chǎn)，軌道交通對其價(jià)格的提升作用越明顯；而距離軌道交通越遠(yuǎn)，房價(jià)就越低；并且越遠(yuǎn)離城市的核心區(qū)，軌道交通對房價(jià)的影響程度就越大。隨著城市軌道交通建設(shè)的蓬勃發(fā)展，可以預(yù)見城市軌道交通對沿線房